Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 (судья Хомутова С.И.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Родник" - Камаев М.М. (доверенность от 01.10.12 N 4).
Общество с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - ООО "Родник", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, ответчик) о взыскании убытков в размере 512 385 руб. 18 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - ООО Консалтинговая компания "Альте") и Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Родник" (далее также - податель жалобы, общество) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возложения на Комитет ответственности за убытки общества, податель апелляционной жалобы указывает на наличие противоправности в действиях Комитета по уклонению от заключения договора купли-продажи с обществом "Родник". Считает, что правовой результат спора об обязании к заключению договора и определении его условий сводится к определению судом условий договора, что не исключает уклонения ответчика от заключения договора. Ввиду определения спорных условий вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан, полагает доказанным факт противоправного поведения ответчика, повлекшего причинение истцу убытков, выразившихся в сохранении обязанности общества по внесению арендной платы до момента заключения договора купли-продажи.
Также апеллянт указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о возложении на оценщика обязанности по возмещению имущественного вреда, причиненного третьим лицам, вследствие использования продавцом итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Полагает, что данный вывод суда не основан на Законе Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), устанавливающим возмещение оценщиком имущественного вреда, причиненного третьему лицу, при использовании последним итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. Поскольку общество "Родник" не использовало итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, подписанного ООО Консалтинговая компания "Альте", недопустимо возмещение оценщиком имущественного вреда обществу "Родник".
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление) представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на переименование Комитета в Управление, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В связи с нарушением положений абзаца 2 части 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв не подлежит приобщению к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Родник" (арендатор) был заключен договор N 20330.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда на срок 3 года (л. д. 11-15, т. 1). По условиям договора во временное владение и пользование ООО "Родник" были переданы объекты муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1-6, подвал N 1-8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, за плату 22 625 руб. 44 коп. в месяц без учета НДС. Комитет передал указанный объект аренды по акту приема-передачи от 20.08.2009, а ООО "Родник" приняло его без замечаний (л. д. 17, т. 1).
21.06.2010 главой Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан издано постановление N 3373 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30" (л. д. 60, т. 1).
В соответствии с пунктами 1, 2 постановления, Комитету предписано осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30 и утвердить условия приватизации.
Согласно прилагаемым к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан от 21.06.2010 N 3373 условиям приватизации, рыночная стоимость объекта, согласно отчету ООО "Консалтинговая компания "Альте" от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК" составляет 6 286 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (НДС) 18% - 958 881 руб. 36 коп.; порядок оплаты - в рассрочку с оплатой первого платежа в размере не менее 10 процентов от общей стоимости объекта в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа. Последующие платежи ежемесячно равными взносами согласно графику платежей, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи, с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату подписания договора купли-продажи (пункты 1.5 и 2.4.1.2 условий, л.д. 61-62, т. 1).
В письме от 22.06.2010 N ЮС 3546 Комитет предложил обществу "Родник" реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в соответствии с отчетом об оценке в размере 6 286 000 руб. (л. д. 58, т. 1).
19.07.2010 общество "Родник" в адрес ответчика направило письмо N 14, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из отчета ЗАО "АН "САН" - по цене 5 400 000 руб. В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий.
Письмом от 28.07.2010 N КС 4514 Комитет отклонил предложение общества об изменении условия договора о цене (л. д. 59, т. 1).
Не согласившись с отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09 апреля 2012 года по делу N А07-15119/2010 исковые требования общества "Родник" удовлетворены в полном объеме. Суд принял пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.06.2010, оформленного между Комитетом по управлению собственностью городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Родник", в отношении нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа, Советский район, ул. 8 Марта, 30, общей площадью 222,9 кв. м, в том числе: первого этажа - 122,6 кв. м, подвала - 100,3 кв. м, номера помещений первого этажа: 1, 2, 3, 4, 5, 6, номера помещений подвала: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объекта по настоящему договору составляет 4 754 539 руб. 83 коп. (без учета НДС). Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением N 92/01-11, составленным ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр".
Пункт 2.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу цену объекта в размере 4 754 539 руб. 83 коп. (без учета НДС)".
Пункт 3.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу первый платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 475 454 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (л. д. 83-96, т. 1). Указанное решение вступило в законную силу.
14.05.2012 между Комитетом и обществом "Родник" был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (л.д. 18-23). Пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого помещения установлена в сумме 4 754 539 руб. 83 коп. без учета НДС на основании отчета об оценке N 32/01-11, выполненного ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр". 19 июня 2012 года за обществом "Родник" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 100,3 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-8 и нежилые помещения общей площадью 122,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. 8 Марта, д. 30, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2012 сделаны записи регистрации за номерами 02-04-01/174/2012-506, 02-04-01/174/2012-504 (л. д. 27-28, т. 1).
Соглашением от 22.05.2012 о расторжении договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 08.09.2009 N 20330.1 расторгнут с 22.05.2012 (л. д. 34, т. 1). Актами приема-передачи от 22.05.25012 (л. д. 32, 33, т. 1) арендуемое помещение возвращено арендодателю и передано покупателю.
До указанной даты предпринимателем производилось внесение арендной платы в предусмотренном договоре размере (платежные поручения на л.д. 35-57, т. 1).
Ссылаясь на наличие убытков, в виде уплаченной арендной платы за период необоснованного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи нежилого помещения (с 01.09.2010 по 31.05.2012) общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата, внесенная обществом в период разрешения арбитражным судом преддоговорного спора, не является убытками, понесенными по вине органа местного самоуправления, и отказал в удовлетворении исковых требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
По смыслу норм статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: существование права истца, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.
Спорные отношения, возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Такие отношения, включая особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
В рассматриваемом случае отношения сторон по приватизации нежилого помещения подлежали регулированию положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), поскольку возникли в связи с предложением арендатору реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (в отличии от инициирования такой процедуры субъектом малого предпринимательства, предусмотренной статьей 9 Закона N 159-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 4 указанного закона, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы).
Принимая во внимание соотношение сроков принятия решения об условиях приватизации, направления указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи (21.06.2010 и 22.06.2010), а также сроков рассмотрения направленного 19.07.2010 обществом протокола разногласий к договору купли-продажи - 28.07.2010, противоправность действий Комитета по реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1-6, подвал N 1-8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, отсутствует.
Названное исключает отнесение к убыткам общества платежей по договору аренды, произведенных обществом с 01.09.2010 по 22.05.2012.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у общества, получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора, включая цену продажи имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание величины стоимости объекта оценки может быть произведено в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
В силу названного, до принятия судебного акта по результатам спора об определении условий договора купли-продажи, у Комитета не имелось оснований для отчуждения имущества по цене, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены 6 286 000 руб. на основании отчета об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК", выполненным ООО "Консалтинговая компания "Альте".
Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены объекта, является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.
Иных доказательств противоправности действий ответчика по определению условий проекта договора купли-продажи материалы дела не содержат.
Учитывая наличие между сторонами спора относительно условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, договор купли-продажи не может считаться заключенным ранее даты вступления в законную силу решения по делу N А07-15119/2010, в рамках которого были определены условия названного договора.
Принимая во внимание, что установленные законом основания для прекращения обязательств истца как арендатора названного имущества по внесению арендной платы в указанный период по действующему договору аренды и в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи отсутствуют, а также исходя из того, что обязанность истца по внесению арендной платы вытекает из условий заключенного договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уплаченные истцом в период с 01.09.2010 по 31.05.2012 арендные платежи не могут являться убытками, возникшими вследствие неправомерных действий ответчика.
Доводы апеллянта об отсутствии возможности возложения на независимого оценщика имущественного вреда, по причине неиспользования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки определенной ООО Консалтинговая компания "Альте", не является основанием для отмены обжалуемого решения. Вопросы о наличии либо отсутствии оснований для возложения убытков на независимого оценщика не входят в предмет исследования по настоящему делу, поэтому выводы суда первой инстанции в этой части являются преждевременными.
Анализ иных доводов подателя апелляционной жалобы, которые по существу являются повторением изложенной в исковом заявлении позиции, приведен в настоящем постановлении выше, в силу чего не требует дополнительной аргументации. Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.06.2013 N 18АП-4920/2013 ПО ДЕЛУ N А07-22286/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 18АП-4920/2013
Дело N А07-22286/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 (судья Хомутова С.И.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Родник" - Камаев М.М. (доверенность от 01.10.12 N 4).
Общество с ограниченной ответственностью "Родник" (далее - ООО "Родник", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, ответчик) о взыскании убытков в размере 512 385 руб. 18 коп. (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "Альте" (далее - ООО Консалтинговая компания "Альте") и Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 (резолютивная часть объявлена 12.03.2013) в удовлетворении исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Родник" (далее также - податель жалобы, общество) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования в полном объеме.
Не соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для возложения на Комитет ответственности за убытки общества, податель апелляционной жалобы указывает на наличие противоправности в действиях Комитета по уклонению от заключения договора купли-продажи с обществом "Родник". Считает, что правовой результат спора об обязании к заключению договора и определении его условий сводится к определению судом условий договора, что не исключает уклонения ответчика от заключения договора. Ввиду определения спорных условий вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан, полагает доказанным факт противоправного поведения ответчика, повлекшего причинение истцу убытков, выразившихся в сохранении обязанности общества по внесению арендной платы до момента заключения договора купли-продажи.
Также апеллянт указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции о возложении на оценщика обязанности по возмещению имущественного вреда, причиненного третьим лицам, вследствие использования продавцом итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Полагает, что данный вывод суда не основан на Законе Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), устанавливающим возмещение оценщиком имущественного вреда, причиненного третьему лицу, при использовании последним итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки. Поскольку общество "Родник" не использовало итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, подписанного ООО Консалтинговая компания "Альте", недопустимо возмещение оценщиком имущественного вреда обществу "Родник".
Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа (далее - Управление) представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на переименование Комитета в Управление, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В связи с нарушением положений абзаца 2 части 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв не подлежит приобщению к материалам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Родник" (арендатор) был заключен договор N 20330.1 аренды объекта муниципального нежилого фонда на срок 3 года (л. д. 11-15, т. 1). По условиям договора во временное владение и пользование ООО "Родник" были переданы объекты муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1-6, подвал N 1-8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, за плату 22 625 руб. 44 коп. в месяц без учета НДС. Комитет передал указанный объект аренды по акту приема-передачи от 20.08.2009, а ООО "Родник" приняло его без замечаний (л. д. 17, т. 1).
21.06.2010 главой Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан издано постановление N 3373 "Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30" (л. д. 60, т. 1).
В соответствии с пунктами 1, 2 постановления, Комитету предписано осуществить приватизацию объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Советский район, ул. 8 Марта, 30 и утвердить условия приватизации.
Согласно прилагаемым к постановлению Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан от 21.06.2010 N 3373 условиям приватизации, рыночная стоимость объекта, согласно отчету ООО "Консалтинговая компания "Альте" от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК" составляет 6 286 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость (НДС) 18% - 958 881 руб. 36 коп.; порядок оплаты - в рассрочку с оплатой первого платежа в размере не менее 10 процентов от общей стоимости объекта в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа. Последующие платежи ежемесячно равными взносами согласно графику платежей, являющимся неотъемлемой частью договора купли-продажи, с начислением процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на дату подписания договора купли-продажи (пункты 1.5 и 2.4.1.2 условий, л.д. 61-62, т. 1).
В письме от 22.06.2010 N ЮС 3546 Комитет предложил обществу "Родник" реализовать преимущественное право на приобретение арендованного имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в соответствии с отчетом об оценке в размере 6 286 000 руб. (л. д. 58, т. 1).
19.07.2010 общество "Родник" в адрес ответчика направило письмо N 14, в котором выразило намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из отчета ЗАО "АН "САН" - по цене 5 400 000 руб. В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий.
Письмом от 28.07.2010 N КС 4514 Комитет отклонил предложение общества об изменении условия договора о цене (л. д. 59, т. 1).
Не согласившись с отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09 апреля 2012 года по делу N А07-15119/2010 исковые требования общества "Родник" удовлетворены в полном объеме. Суд принял пункты 2.1, 2.1.1, 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 23.06.2010, оформленного между Комитетом по управлению собственностью городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Родник", в отношении нежилых помещений первого этажа и подвала трехэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа, Советский район, ул. 8 Марта, 30, общей площадью 222,9 кв. м, в том числе: первого этажа - 122,6 кв. м, подвала - 100,3 кв. м, номера помещений первого этажа: 1, 2, 3, 4, 5, 6, номера помещений подвала: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, в следующей редакции:
Пункт 2.1: "Цена объекта по настоящему договору составляет 4 754 539 руб. 83 коп. (без учета НДС). Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается заключением N 92/01-11, составленным ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр".
Пункт 2.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу цену объекта в размере 4 754 539 руб. 83 коп. (без учета НДС)".
Пункт 3.1.1: "Покупатель уплачивает продавцу первый платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 475 454 руб., перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца" (л. д. 83-96, т. 1). Указанное решение вступило в законную силу.
14.05.2012 между Комитетом и обществом "Родник" был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа (л.д. 18-23). Пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого помещения установлена в сумме 4 754 539 руб. 83 коп. без учета НДС на основании отчета об оценке N 32/01-11, выполненного ООО "Урало-Сибирский независимый экспертный центр". 19 июня 2012 года за обществом "Родник" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 100,3 кв. м, этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-8 и нежилые помещения общей площадью 122,6 кв. м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-6 по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. 8 Марта, д. 30, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.06.2012 сделаны записи регистрации за номерами 02-04-01/174/2012-506, 02-04-01/174/2012-504 (л. д. 27-28, т. 1).
Соглашением от 22.05.2012 о расторжении договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 08.09.2009 N 20330.1 расторгнут с 22.05.2012 (л. д. 34, т. 1). Актами приема-передачи от 22.05.25012 (л. д. 32, 33, т. 1) арендуемое помещение возвращено арендодателю и передано покупателю.
До указанной даты предпринимателем производилось внесение арендной платы в предусмотренном договоре размере (платежные поручения на л.д. 35-57, т. 1).
Ссылаясь на наличие убытков, в виде уплаченной арендной платы за период необоснованного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи нежилого помещения (с 01.09.2010 по 31.05.2012) общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим исковым заявлением.
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата, внесенная обществом в период разрешения арбитражным судом преддоговорного спора, не является убытками, понесенными по вине органа местного самоуправления, и отказал в удовлетворении исковых требований.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.
По смыслу норм статей 12, 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: существование права истца, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.
Спорные отношения, возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Такие отношения, включая особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
В рассматриваемом случае отношения сторон по приватизации нежилого помещения подлежали регулированию положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ), поскольку возникли в связи с предложением арендатору реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (в отличии от инициирования такой процедуры субъектом малого предпринимательства, предусмотренной статьей 9 Закона N 159-ФЗ).
В силу пункта 2 статьи 4 указанного закона, в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют арендаторам копию указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 указанной нормы).
Принимая во внимание соотношение сроков принятия решения об условиях приватизации, направления указанного решения с предложением о заключении договора купли-продажи (21.06.2010 и 22.06.2010), а также сроков рассмотрения направленного 19.07.2010 обществом протокола разногласий к договору купли-продажи - 28.07.2010, противоправность действий Комитета по реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального нежилого фонда на первом этаже N 1-6, подвал N 1-8 общей площадью 222,9 кв. м, расположенные в подвале и на первом этаже по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. 8 Марта д. 30, литер А, отсутствует.
Названное исключает отнесение к убыткам общества платежей по договору аренды, произведенных обществом с 01.09.2010 по 22.05.2012.
Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у общества, получившего надлежащую оферту, имелась. Однако она не была реализована в связи с наличием спора по условиям договора, включая цену продажи имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание величины стоимости объекта оценки может быть произведено в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.
В силу названного, до принятия судебного акта по результатам спора об определении условий договора купли-продажи, у Комитета не имелось оснований для отчуждения имущества по цене, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены 6 286 000 руб. на основании отчета об оценке от 11.05.2010 N 3.1-05/Х-МК", выполненным ООО "Консалтинговая компания "Альте".
Определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены объекта, является разрешением инициированного обществом спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.
Иных доказательств противоправности действий ответчика по определению условий проекта договора купли-продажи материалы дела не содержат.
Учитывая наличие между сторонами спора относительно условий договора купли-продажи объекта муниципальной собственности, договор купли-продажи не может считаться заключенным ранее даты вступления в законную силу решения по делу N А07-15119/2010, в рамках которого были определены условия названного договора.
Принимая во внимание, что установленные законом основания для прекращения обязательств истца как арендатора названного имущества по внесению арендной платы в указанный период по действующему договору аренды и в период рассмотрения в судебном порядке спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи отсутствуют, а также исходя из того, что обязанность истца по внесению арендной платы вытекает из условий заключенного договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что уплаченные истцом в период с 01.09.2010 по 31.05.2012 арендные платежи не могут являться убытками, возникшими вследствие неправомерных действий ответчика.
Доводы апеллянта об отсутствии возможности возложения на независимого оценщика имущественного вреда, по причине неиспользования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки определенной ООО Консалтинговая компания "Альте", не является основанием для отмены обжалуемого решения. Вопросы о наличии либо отсутствии оснований для возложения убытков на независимого оценщика не входят в предмет исследования по настоящему делу, поэтому выводы суда первой инстанции в этой части являются преждевременными.
Анализ иных доводов подателя апелляционной жалобы, которые по существу являются повторением изложенной в исковом заявлении позиции, приведен в настоящем постановлении выше, в силу чего не требует дополнительной аргументации. Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.03.2013 по делу N А07-22286/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Родник" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)