Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В. Цирулик
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Веста-Пром":
- - В.Е. Салеев, представитель по доверенности от 13.05.2013;
- от открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов":
- О.П. Новикова, представитель по доверенности от 10.09.2013 N 28 АА 0467374
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста-Пром"
на решение от 22.05.2013, постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013
по делу N А73-170/2013 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде: М.О. Волкова, В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев
по иску открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром"
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
об обращении взыскания на заложенное имущество
Открытое акционерное общество "Востоккредитбанк" (ОГРН 1022800000376; 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 108; место нахождения (адрес): далее - ОАО "Востоккредитбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром" (ОГРН 1082724000039; место нахождения (адрес): г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 23, корпус 1, "А"; далее - ООО "Веста-Пром", ответчик) с иском об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога N 01/10011/3 от 30.04.2010, принадлежащее ООО "Веста-Пром":
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 410/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 98,25 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 411/2009 от 19.10.2009 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 60,51 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 2 560 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 412/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 413/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, первая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 70,37 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 090 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 414/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 108,81 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 415/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 98,25 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 417/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 419/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 5 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 108,81 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей (далее - права требования по договорам долевого участия в строительстве).
Требования обоснованы статьями 334, 337, 348, 349 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю).
Решением от 22.05.2013 исковые требования удовлетворены. Судом установлен порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов, с начальной продажной ценой, равной цене имущества определенной сторонами в договоре залога.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 решение суда от 22.05.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Веста-Пром" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что начальная продажная цена имущества должна быть установлена на основании отчетов Регионального экспертно-оценочного центра "Вымпел" от 30.04.2013, которая существенно отличается от стоимости имущества, определенной в договоре залога и соответствует цене, ранее установленной судами по другим делам с участием ОАО "Востоккредитбанк" в отношении квартир, находящихся в том же доме, что и квартиры по настоящему делу. Также ООО "Веста-Пром" указывает на то, что суды, определяя начальную продажную цену в размере, установленном договором залога, не учли разногласия сторон о размере такой цены. Также в кассационной жалобе приведены доводы об использовании судом копии доказательств не удостоверенных надлежащим образом.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий ОАО "Востоккредитбанк" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Управление Росреестра по Хабаровскому краю явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.03.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (кредитор) и ООО "ДВ Альянс" (заемщик) заключен кредитный договор N 01/10011, в соответствии с которым банк обязуется предоставить заемщику кредит на пополнение оборотных средств в сумме 75 000 000 рублей сроком по 29.03.2012 включительно, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства на условиях, предусмотренных договором.
В обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО "ДВ Альянс" по указанному выше кредитному договору от 30.04.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (залогодержатель) и ООО "Веста-Пром" (залогодатель) заключен договор залога N 01/10011/3 указанных выше прав требования по договорам участия в долевом строительстве.
Общая сумма залога по объектам недвижимости оценивается в размере 28 790 000 рублей.
Заемщиком условия кредитного договора не выполнены, основной долг по кредитному договору составляет 75 000 000 руб. в связи с чем ОАО "Востоккредитбанк" обратилось с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со статьями 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В оспариваемых судебных актах суды привели вышеуказанную норму права, однако не применили ее к рассматриваемому делу.
Так из материалов дела следует, что между сторонами имеется спор о цене заложенного имущества. Это обстоятельство подтверждается отзывами сторон, представленными ими существенно различающимися результатами оценки, фактом обжалования судебных актов ответчиком со ссылкой на несогласие с размером оценки. В решении суда первой инстанции указано на исследование судом заключений оценщиков, представленных сторонами.
Установив, что стороны оспаривают стоимость заложенного имущества, то есть, между ними не достигнуто соглашение о его начальной продажной цене, суд первой инстанции безмотивно, не приведя никаких обоснований своих выводов, не применил вышеприведенную норму права и установил начальную продажную цену имущества в размере, указанном в договоре залога.
Тем самым суд первой инстанции нарушил действующие нормы законодательства, регулирующие правоотношения по залогу имущества и нормы АПК о содержании судебного решения.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд не устранил допущенных нарушений, а указал на то, что 80% от рыночной стоимости заложенных квартир, определенной оценщиком, соответствует цене, указанной в договоре.
Между тем, вывод апелляционного суда противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как арифметический расчет показывает несоответствие 80% цены, определенной оценщиком, и цены, согласованной сторонами в договоре.
Кроме того, указание апелляционного суда на допустимость определения начальной цены продажи заложенного имущества при наличии между сторонами спора о такой цене в размере, указанном в договоре залога, прямо противоречит положениям статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Кроме того, согласно пункту 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Имеющаяся в деле фотокопия заключения ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" надлежащим образом не удостоверена. Ни судебные акты, ни протоколы судебных заседаний не содержат указания на то, что судом обозревался оригинал указанного заключения.
При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку имеющимся в деле доказательствам с учетом их допустимости, произвести расчет выкупной стоимости квартир в соответствии с требованиями законодательства и разрешить дело по существу с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 22.05.2013, постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 по делу N А73-170/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 02.12.2013 N Ф03-5674/2013 ПО ДЕЛУ N А73-170/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 декабря 2013 г. N Ф03-5674/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.В. Цирулик
Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Веста-Пром":
- - В.Е. Салеев, представитель по доверенности от 13.05.2013;
- от открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов":
- О.П. Новикова, представитель по доверенности от 10.09.2013 N 28 АА 0467374
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Веста-Пром"
на решение от 22.05.2013, постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013
по делу N А73-170/2013 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в первой инстанции судья Л.А. Збарацкая, в апелляционном суде: М.О. Волкова, В.Г. Дроздова, И.В. Иноземцев
по иску открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"
к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром"
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю
об обращении взыскания на заложенное имущество
Открытое акционерное общество "Востоккредитбанк" (ОГРН 1022800000376; 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 108; место нахождения (адрес): далее - ОАО "Востоккредитбанк", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-Пром" (ОГРН 1082724000039; место нахождения (адрес): г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 23, корпус 1, "А"; далее - ООО "Веста-Пром", ответчик) с иском об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору залога N 01/10011/3 от 30.04.2010, принадлежащее ООО "Веста-Пром":
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 410/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 98,25 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 411/2009 от 19.10.2009 в отношении однокомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, четвертая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 60,51 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 2 560 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 412/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 3 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 413/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, первая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 70,37 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 090 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 414/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 108,81 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 415/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь 98,25 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 417/2009 от 19.10.2009 в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 4 этаже, пятая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 72,28 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 3 120 000 рублей;
- - право требования по договору участия в долевом строительстве N 419/2009 от 19.10.2009 в отношении трехкомнатной квартиры, расположенной в блок-секции N 3 на 5 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке, проектная (планируемая) площадь: 108,81 кв. м, в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0051113:54, Хабаровский край, г. Хабаровск, участок находится примерно 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Рокоссовского, 24. Определить порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 4 440 000 рублей (далее - права требования по договорам долевого участия в строительстве).
Требования обоснованы статьями 334, 337, 348, 349 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю).
Решением от 22.05.2013 исковые требования удовлетворены. Судом установлен порядок продажи заложенного имущества путем публичных торгов, с начальной продажной ценой, равной цене имущества определенной сторонами в договоре залога.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 решение суда от 22.05.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Веста-Пром" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что начальная продажная цена имущества должна быть установлена на основании отчетов Регионального экспертно-оценочного центра "Вымпел" от 30.04.2013, которая существенно отличается от стоимости имущества, определенной в договоре залога и соответствует цене, ранее установленной судами по другим делам с участием ОАО "Востоккредитбанк" в отношении квартир, находящихся в том же доме, что и квартиры по настоящему делу. Также ООО "Веста-Пром" указывает на то, что суды, определяя начальную продажную цену в размере, установленном договором залога, не учли разногласия сторон о размере такой цены. Также в кассационной жалобе приведены доводы об использовании судом копии доказательств не удостоверенных надлежащим образом.
В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий ОАО "Востоккредитбанк" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить судебные акты без изменения.
В заседании суда кассационной инстанции представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения.
Управление Росреестра по Хабаровскому краю явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.03.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (кредитор) и ООО "ДВ Альянс" (заемщик) заключен кредитный договор N 01/10011, в соответствии с которым банк обязуется предоставить заемщику кредит на пополнение оборотных средств в сумме 75 000 000 рублей сроком по 29.03.2012 включительно, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства на условиях, предусмотренных договором.
В обеспечение своевременного исполнения обязательств ООО "ДВ Альянс" по указанному выше кредитному договору от 30.04.2010 между ОАО "Востоккредитбанк" (залогодержатель) и ООО "Веста-Пром" (залогодатель) заключен договор залога N 01/10011/3 указанных выше прав требования по договорам участия в долевом строительстве.
Общая сумма залога по объектам недвижимости оценивается в размере 28 790 000 рублей.
Заемщиком условия кредитного договора не выполнены, основной долг по кредитному договору составляет 75 000 000 руб. в связи с чем ОАО "Востоккредитбанк" обратилось с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В соответствии со статьями 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В оспариваемых судебных актах суды привели вышеуказанную норму права, однако не применили ее к рассматриваемому делу.
Так из материалов дела следует, что между сторонами имеется спор о цене заложенного имущества. Это обстоятельство подтверждается отзывами сторон, представленными ими существенно различающимися результатами оценки, фактом обжалования судебных актов ответчиком со ссылкой на несогласие с размером оценки. В решении суда первой инстанции указано на исследование судом заключений оценщиков, представленных сторонами.
Установив, что стороны оспаривают стоимость заложенного имущества, то есть, между ними не достигнуто соглашение о его начальной продажной цене, суд первой инстанции безмотивно, не приведя никаких обоснований своих выводов, не применил вышеприведенную норму права и установил начальную продажную цену имущества в размере, указанном в договоре залога.
Тем самым суд первой инстанции нарушил действующие нормы законодательства, регулирующие правоотношения по залогу имущества и нормы АПК о содержании судебного решения.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд не устранил допущенных нарушений, а указал на то, что 80% от рыночной стоимости заложенных квартир, определенной оценщиком, соответствует цене, указанной в договоре.
Между тем, вывод апелляционного суда противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как арифметический расчет показывает несоответствие 80% цены, определенной оценщиком, и цены, согласованной сторонами в договоре.
Кроме того, указание апелляционного суда на допустимость определения начальной цены продажи заложенного имущества при наличии между сторонами спора о такой цене в размере, указанном в договоре залога, прямо противоречит положениям статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Кроме того, согласно пункту 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Имеющаяся в деле фотокопия заключения ООО "Дальневосточное агентство оценки имущества" надлежащим образом не удостоверена. Ни судебные акты, ни протоколы судебных заседаний не содержат указания на то, что судом обозревался оригинал указанного заключения.
При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку имеющимся в деле доказательствам с учетом их допустимости, произвести расчет выкупной стоимости квартир в соответствии с требованиями законодательства и разрешить дело по существу с соблюдением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 22.05.2013, постановлении Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2013 по делу N А73-170/2013 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.ЦИРУЛИК
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
С.Н.НОВИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)