Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Юркина И.В.
Судья: Индрикова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Евлогиевой Т.Н.,
судей Юркиной И.В., Спиридонова А.Е.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Х. к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из жилого помещения и возложении обязанности снять с регистрационного учета,
поступившее по апелляционной жалобе ответчиков Б.А.В., Б.А.Н., З., А. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 марта 2013 года, которым постановлено:
"Выселить Б.А.В., Б.А.Н., З., А. из квартиры N ....
Обязать отдел Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары снять Б.А.В., Б.А.Н., З., А. с регистрационного учета по адресу: ....".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя ответчицы Б.А.В. - Ч., третьего лица Б.Л.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора Ивановой И.Г., полагавшей, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия
установила:
Х. обратился с иском к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из квартиры ... и возложении обязанности снять с регистрационного учета, указав в обоснование заявленных требований следующее.
На основании договора купли-продажи, заключенного 13 декабря 2011 года с ООО "...", истец Х. является собственником квартиры ... (далее - спорная квартира, спорное жилое помещение). Согласно выписке из лицевого счета от 14 сентября 2012 года в спорной квартире зарегистрированы и проживают члены семьи бывшего собственника жилого помещения Б.Л.А. - ответчики Б.А.В., Б.А.Н., З., А., которые в связи с переходом права собственности на спорную квартиру утратили право пользования жилым помещением и подлежат снятию с регистрационного учета. Однако до настоящего времени ответчики отказываются добровольно освободить спорное жилое помещение.
Истец Х. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Х. - М. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, и суду дополнил, что спорная квартира находилась в залоге у банка, приобретена истцом на публичных торгах.
Ответчики Б.А.В., Б.А.Н., З., А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика Б.А.В. - Ч. иск не признала и суду пояснила, что право пользования спорным жилым помещением должно сохраниться за ответчиками на период действия договора найма, заключенного с прежним собственником жилья. Расходы по содержанию спорной квартиры и по оплате коммунальных услуг несут ответчики.
Представитель ответчика отдела УФМС по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании третье лицо Б.Л.А. иск не признала и суду пояснила, что только в апреле 2012 года узнала о том, что спорная квартира выставлена на продажу. Договор найма спорной квартиры от 1 августа 2011 года был заключен с ответчиками с согласия залогодержателя ООО "...", которому банк передал право требования на основании договора купли-продажи закладных.
Третье лицо Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц ООО "...", филиала ЗАО "...", ООО "...", отдела УФМС по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании прокурор Мигушова Е.А. дала заключение об обоснованности заявленных Х. исковых требований.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиками Б.А.В., Б.А.Н., З., А. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" установлено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования Х., суд первой инстанции исходил из того, что основанием для прекращения права пользования жилым помещением как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении является реализация этого жилого помещения как предмета залога на торгах в связи с обращением на нее залогодержателем взыскания. Установив, что спорная квартира была реализована на торгах, собственником квартиры стал истец, в договоре купле-продаже от 13 декабря 2011 года отсутствует условие о сохранении за ответчиками права пользования жилым помещением, суд первой инстанции выселил ответчиков из спорной квартиры и возложил обязанность на ОУФМС России по Чувашской Республики в Калининском районе г. Чебоксары снять их с регистрационного учета.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, находит его постановленным в отрыве от требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, так как судом не были оценены все представленные по делу доказательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В определении от 3 ноября 2006 года N 455-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что согласно Конституции Российской Федерации (статья 7, часть 1) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в статье 40 Конституции Российской Федерации, закрепляющей право каждого на жилище (часть 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (часть 2). При этом Конституция Российской Федерации, ее статья 35 (часть 2), гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.
По смыслу названных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статьей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, те есть не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.
При этом Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки О., от 5 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда города Иркутска и др.).
Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что положение пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно его статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов граждан, исходя именно из того, что их отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, квалифицированы судом как отношения найма жилого помещения.
Из материалов дела следует, что ранее спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности Б.Л.А. и Г. по 1/2 доле каждому в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 25 июля 2008 года.
Определением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 5 февраля 2010 года, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Б.Л.А. и Г. обязались погасить задолженность по кредитному договору от 23 июля 2008 года согласно установленному графику в пользу ООО "...". Из данного определения суда усматривается, что по условиям кредитного договора от 23 июля 2008 года, заключенного с ЗАО "...", Б.Л.А. и Г. был предоставлен кредит на приобретение спорной квартиры, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору явилась ипотека спорной квартиры в силу закона. В соответствии с договором от 22 июня 2009 года N 1 ЗАО "..." передало права по закладной ООО "...".
Определением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 июля 2011 года, вступившим в законную силу, с Б.Л.А. и Г. в пользу ООО "..." взыскана задолженность по кредитному договору от 23 июля 2008 года и обращено взыскание на спорное жилое помещение.
На основании заявки судебных приставов-исполнителей на продажу арестованного имущества 13 декабря 2011 года между ООО "..." и Х. заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец Х. купил спорную квартиру за ... руб. Право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2012 года.
Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 2). Принудительное изъятие у собственника имущества допускается в случае обращение взыскания на имущество по обязательствам (пункт 2).
В статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (пункт 1). Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Из материалов дела следует, что 19 августа 2008 года между Б.Л.А., Г. (наймодатели) и Б.А.В. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатели передали нанимателю во временное владение и пользование спорное жилое помещение. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются его члены семьи: З., ..., Б.А.Н., А. (пункт 1.3). Срок найма жилого помещения устанавливается с 19 августа 2008 года по 31 июля 2011 года (пункт 1.2).
1 августа 2011 года между Б.Л.А., Г. (наймодатели) и Б.А.В. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатели передали нанимателю во временное владение и пользование спорное жилое помещение. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются его члены семьи: З., ..., Б.А.Н., А. (пункт 1.3). Срок найма жилого помещения устанавливается с 1 августа 2011 года по 31 июля 2016 года (пункт 1.2).
Из сообщения ООО "..." от 1 августа 2011 года усматривается, что ООО "..." (залогодержатель по состоянию на 1 августа 2011 года) не возражает против заключения договора найма спорной квартиры с Б.А.В. и членами ее семьи.
Таким образом, поскольку право собственности истца на спорную квартиру было зарегистрировано 10 сентября 2012 года, то по состоянию на 1 августа 2011 года Б.Л.А. и Г. как собственники спорного жилого помещения с согласия залогодержателя ООО "..." имели правомочия по заключения договора найма жилого помещения с ответчиками.
Из материалов дела следует, что ответчики зарегистрированы в спорной квартире, по настоящее время проживают в ней и несут расходы по оплате жилого помещения. Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле. Доказательств того, что заключенный с ответчиками договор найма жилого помещения от 1 августа 2011 года признан недействительным, в материалах дела не имеется.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики занимают спорную квартиру не как члены семьи прежних собственников, а на основании гражданско-правового договора - договора найма, заключенного с прежними собственниками. При таких обстоятельствах, приобретая спорную квартиру с зарегистрированными в ней ответчиками, истец принял на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения от 1 августа 2011 года, поскольку для него будет являться обязательным заключенный прежними собственниками с ответчиками договор найма жилого помещения, а поэтому действует принцип, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. В связи с этим истец как новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения с ответчиками до истечения срока его действия. Следовательно, в силу прямого указания закона ответчики вправе занимать спорную квартиру на законном основании до истечения срока действия договора найма, то есть до 31 июля 2016 года, что исключает удовлетворение исковых требований Х. в настоящее время.
Оценив изложенное в совокупности, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Х.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 марта 2013 года отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска Х. к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из жилого помещения - квартиры ... и снятии с регистрационного учета по указанному адресу отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 26.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2201/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2013 г. по делу N 33-2201/2013
Докладчик: Юркина И.В.
Судья: Индрикова М.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего Евлогиевой Т.Н.,
судей Юркиной И.В., Спиридонова А.Е.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Х. к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из жилого помещения и возложении обязанности снять с регистрационного учета,
поступившее по апелляционной жалобе ответчиков Б.А.В., Б.А.Н., З., А. на решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 марта 2013 года, которым постановлено:
"Выселить Б.А.В., Б.А.Н., З., А. из квартиры N ....
Обязать отдел Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары снять Б.А.В., Б.А.Н., З., А. с регистрационного учета по адресу: ....".
Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения представителя ответчицы Б.А.В. - Ч., третьего лица Б.Л.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, прокурора Ивановой И.Г., полагавшей, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия
установила:
Х. обратился с иском к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из квартиры ... и возложении обязанности снять с регистрационного учета, указав в обоснование заявленных требований следующее.
На основании договора купли-продажи, заключенного 13 декабря 2011 года с ООО "...", истец Х. является собственником квартиры ... (далее - спорная квартира, спорное жилое помещение). Согласно выписке из лицевого счета от 14 сентября 2012 года в спорной квартире зарегистрированы и проживают члены семьи бывшего собственника жилого помещения Б.Л.А. - ответчики Б.А.В., Б.А.Н., З., А., которые в связи с переходом права собственности на спорную квартиру утратили право пользования жилым помещением и подлежат снятию с регистрационного учета. Однако до настоящего времени ответчики отказываются добровольно освободить спорное жилое помещение.
Истец Х. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца Х. - М. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, и суду дополнил, что спорная квартира находилась в залоге у банка, приобретена истцом на публичных торгах.
Ответчики Б.А.В., Б.А.Н., З., А. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ответчика Б.А.В. - Ч. иск не признала и суду пояснила, что право пользования спорным жилым помещением должно сохраниться за ответчиками на период действия договора найма, заключенного с прежним собственником жилья. Расходы по содержанию спорной квартиры и по оплате коммунальных услуг несут ответчики.
Представитель ответчика отдела УФМС по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В судебном заседании третье лицо Б.Л.А. иск не признала и суду пояснила, что только в апреле 2012 года узнала о том, что спорная квартира выставлена на продажу. Договор найма спорной квартиры от 1 августа 2011 года был заключен с ответчиками с согласия залогодержателя ООО "...", которому банк передал право требования на основании договора купли-продажи закладных.
Третье лицо Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представители третьих лиц ООО "...", филиала ЗАО "...", ООО "...", отдела УФМС по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании прокурор Мигушова Е.А. дала заключение об обоснованности заявленных Х. исковых требований.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиками Б.А.В., Б.А.Н., З., А. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" установлено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Принятое по делу решение суда не отвечает приведенным требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования Х., суд первой инстанции исходил из того, что основанием для прекращения права пользования жилым помещением как залогодателя, так и любых иных лиц, проживающих в таком жилом помещении является реализация этого жилого помещения как предмета залога на торгах в связи с обращением на нее залогодержателем взыскания. Установив, что спорная квартира была реализована на торгах, собственником квартиры стал истец, в договоре купле-продаже от 13 декабря 2011 года отсутствует условие о сохранении за ответчиками права пользования жилым помещением, суд первой инстанции выселил ответчиков из спорной квартиры и возложил обязанность на ОУФМС России по Чувашской Республики в Калининском районе г. Чебоксары снять их с регистрационного учета.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, находит его постановленным в отрыве от требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о полном и всестороннем исследовании доказательств и их оценке в совокупности, так как судом не были оценены все представленные по делу доказательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В определении от 3 ноября 2006 года N 455-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что согласно Конституции Российской Федерации (статья 7, часть 1) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в статье 40 Конституции Российской Федерации, закрепляющей право каждого на жилище (часть 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (часть 2). При этом Конституция Российской Федерации, ее статья 35 (часть 2), гарантирует каждому право иметь имущество (в том числе жилое помещение) в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище.
По смыслу названных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статьей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, те есть не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.
При этом Конституционный Суд Российской Федерации в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки О., от 5 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда города Иркутска и др.).
Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что положение пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно его статьи 675, предусматривающей, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, а потому не препятствует и защите интересов граждан, исходя именно из того, что их отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, квалифицированы судом как отношения найма жилого помещения.
Из материалов дела следует, что ранее спорное жилое помещение принадлежало на праве собственности Б.Л.А. и Г. по 1/2 доле каждому в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 25 июля 2008 года.
Определением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 5 февраля 2010 года, вступившим в законную силу, утверждено мировое соглашение, по условиям которого Б.Л.А. и Г. обязались погасить задолженность по кредитному договору от 23 июля 2008 года согласно установленному графику в пользу ООО "...". Из данного определения суда усматривается, что по условиям кредитного договора от 23 июля 2008 года, заключенного с ЗАО "...", Б.Л.А. и Г. был предоставлен кредит на приобретение спорной квартиры, обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору явилась ипотека спорной квартиры в силу закона. В соответствии с договором от 22 июня 2009 года N 1 ЗАО "..." передало права по закладной ООО "...".
Определением Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 18 июля 2011 года, вступившим в законную силу, с Б.Л.А. и Г. в пользу ООО "..." взыскана задолженность по кредитному договору от 23 июля 2008 года и обращено взыскание на спорное жилое помещение.
На основании заявки судебных приставов-исполнителей на продажу арестованного имущества 13 декабря 2011 года между ООО "..." и Х. заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец Х. купил спорную квартиру за ... руб. Право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 сентября 2012 года.
Статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 2). Принудительное изъятие у собственника имущества допускается в случае обращение взыскания на имущество по обязательствам (пункт 2).
В статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (пункт 1). Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (пункт 2).
Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Из материалов дела следует, что 19 августа 2008 года между Б.Л.А., Г. (наймодатели) и Б.А.В. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатели передали нанимателю во временное владение и пользование спорное жилое помещение. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются его члены семьи: З., ..., Б.А.Н., А. (пункт 1.3). Срок найма жилого помещения устанавливается с 19 августа 2008 года по 31 июля 2011 года (пункт 1.2).
1 августа 2011 года между Б.Л.А., Г. (наймодатели) и Б.А.В. (наниматель) заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатели передали нанимателю во временное владение и пользование спорное жилое помещение. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются его члены семьи: З., ..., Б.А.Н., А. (пункт 1.3). Срок найма жилого помещения устанавливается с 1 августа 2011 года по 31 июля 2016 года (пункт 1.2).
Из сообщения ООО "..." от 1 августа 2011 года усматривается, что ООО "..." (залогодержатель по состоянию на 1 августа 2011 года) не возражает против заключения договора найма спорной квартиры с Б.А.В. и членами ее семьи.
Таким образом, поскольку право собственности истца на спорную квартиру было зарегистрировано 10 сентября 2012 года, то по состоянию на 1 августа 2011 года Б.Л.А. и Г. как собственники спорного жилого помещения с согласия залогодержателя ООО "..." имели правомочия по заключения договора найма жилого помещения с ответчиками.
Из материалов дела следует, что ответчики зарегистрированы в спорной квартире, по настоящее время проживают в ней и несут расходы по оплате жилого помещения. Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле. Доказательств того, что заключенный с ответчиками договор найма жилого помещения от 1 августа 2011 года признан недействительным, в материалах дела не имеется.
Проанализировав установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчики занимают спорную квартиру не как члены семьи прежних собственников, а на основании гражданско-правового договора - договора найма, заключенного с прежними собственниками. При таких обстоятельствах, приобретая спорную квартиру с зарегистрированными в ней ответчиками, истец принял на себя обязательства стороны наймодателя по договору найма жилого помещения от 1 августа 2011 года, поскольку для него будет являться обязательным заключенный прежними собственниками с ответчиками договор найма жилого помещения, а поэтому действует принцип, согласно которому имущество, обремененное правами третьих лиц, может отчуждаться лишь вместе с этими обременениями. В связи с этим истец как новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения с ответчиками до истечения срока его действия. Следовательно, в силу прямого указания закона ответчики вправе занимать спорную квартиру на законном основании до истечения срока действия договора найма, то есть до 31 июля 2016 года, что исключает удовлетворение исковых требований Х. в настоящее время.
Оценив изложенное в совокупности, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска Х.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Калининского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 марта 2013 года отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска Х. к Б.А.В., Б.А.Н., З., А., отделу Управления Федеральной миграционной службы по Чувашской Республике в Калининском районе г. Чебоксары о выселении из жилого помещения - квартиры ... и снятии с регистрационного учета по указанному адресу отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)