Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Пролог": 1) Мучника С.М., директора; 2) Бухтоярова А.Д., представителя по доверенности б/н от 15.10.2012,
от Индивидуального предпринимателя Нестерова Бориса Алексеевича: Черенкова В.Е., представителя по доверенности N 1 от 18.10.2012.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Пролог" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Пролог" (ОГРН 1033600050880) к Индивидуальному предпринимателю Нестерову Борису Алексеевичу (ОГРНИП 304362534100139) о расторжении с 01.06.2012 г. договора аренды N А-060-ЛП от 10.08.2011 г.; взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб., и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Нестерова Бориса Алексеевича к Обществу с ограниченной ответственностью "Пролог" о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. с 01 ноября 2012 г.; взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. за период с 25.05.2012 по 01.11.2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пролог" (далее - ООО "Пролог", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Индивидуальному предпринимателю Нестерову Борису Алексеевичу (далее - ИП Нестеров Б.А., ответчик, предприниматель) с иском о расторжении с 01.06.2012 г. договора аренды N А-060-ЛП от 10.08.2011 г.; взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб.
Определением суда от 01.11.2012 к производству суда принято встречное исковое заявление ИП Нестерова Б.А. к ООО "Пролог" о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. с 01 ноября 2012 г.; взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. с 25.05.2012 по 01.11.2012.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 первоначальные и встречные требования удовлетворены частично: договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. расторгнут, с ООО "Пролог" в пользу ИП Нестерова Б.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 216 040 руб.; пени в сумме 339 360 руб. за период с 25.05.2012 по 01.11.2012 г. В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Пролог" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца и отказе в удовлетворении встречных требований.
В судебном заседании апелляционного суда 12.03.2013 г. представители ООО "Пролог" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просили отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца и отказе в удовлетворении встречных требований.
Представитель ИП Нестерова Б.А. в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия апелляционного суда не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 10.08.2011 между ИП Нестеровым Б.А. (арендодатель) и ООО "Пролог" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП, в соответствии с условиями которого во владение и пользование арендатора за плату предоставлено нежилое помещение NI, номер на поэтажном плане 17, общей площадью 17,6 кв. м в лит. А2, этаж 1, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, Ленинский проспект, 174-п, сроком на три года.
Целью использования объекта аренды является организация торговли для реализации товаров под торговой маркой "ВIOZONE" в соответствии с Ассортиментным перечнем. Ассортиментный перечень утверждается арендодателем до начала коммерческой деятельности арендатора и оформляется приложением к договору (приложение N 3).
Арендодатель в течение 10 дней после подписания договора передает арендатору помещение по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Состояние помещения отражается в акте приема-передачи помещения, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 2).
В силу раздела 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Постоянная арендная плата включает в себя базовую арендную плату, ежемесячный маркетинговый сбор и эксплуатационный сбор. Базовая арендная плата рассчитывается по ставке 3500 рублей за 1 (один) квадратный метр площади объекта аренды в месяц, в том числе НДС по ставке, действующей на момент выставления счета. Ежемесячный маркетинговый сбор устанавливается в размере 5 (пять) процентов от суммы постоянной арендной платы с учетом НДС. Эксплуатационный сбор рассчитывается по ставке 300 (триста) рублей в месяц с учетом НДС. Переменная арендная плата включает в себя коммунальные платежи, которые оплачиваются в соответствии с Приложением к договору.
В соответствии с актом приема-передачи нежилое помещение NI, номер на поэтажном плане 17, литер А2, площадью 171,6 кв. м на 1 этаже передано арендатору в нормальном рабочем состоянии, позволяющем его эксплуатацию в целях, предусмотренных договором, инженерные сети исправны. Арендатор не имеет претензий к арендодателю по качеству передаваемого по акту объекта и относящимся к нему инженерным сетям.
15.05.2012 ООО "Пролог" направило в адрес ИП Нестерова Б.А. письмо с предложением расторгнуть договор N А-060-ЛП от 10.08.2011 с 01 августа 2012 года.
В ответ на указанное письмо предприниматель согласился с расторжением заключенного договора на условиях, изложенных им в письме от 22.05.2012, а именно - компенсацией арендатором затрат арендодателя и погашении задолженности по арендной плате и прочим платежам.
При повторном обращении к арендодателю с предложением о расторжении договора N А-060-ЛП от 10.08.2011 с 1 июня 2012 года арендатор в качестве основания для расторжения указал на прекращение предприятием истца коммерческой деятельности.
Истец также направил в адрес ответчика соглашение от 31.05.2012 о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 и акт сдачи-приемки к данному договору от 31.05.2012, указав на отсутствие финансирования проекта и объема выручки, гарантирующего его окупаемость.
Отказ в подписании направленных в адрес ответчика документов, в том числе соглашения о расторжении договора, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.
В свою очередь, ИП Нестеров Б.А., ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, заявил встречные требования о расторжении спорного договора аренды.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении первоначальных и встречных требований, в связи со следующим.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, а впоследствии и с апелляционной жалобой, истец указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора.
В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч. 2 ст. 451 ГК РФ).
В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды от 10.08.2011 N А-060-ЛП, Общество указывает на прекращение ведения коммерческой деятельности, прилагая акт от 31.05.2012.
Однако прекращение предпринимательской деятельности, которое истец называет существенным изменением обстоятельств, таковым не является, поскольку в момент заключения договора стороны могли его предвидеть, указанное изменение может являться объективным обстоятельством для всех хозяйствующих субъектов.
Доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, ООО "Пролог" в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Требование предпринимателя о расторжении спорного договора аренды основано на ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств во внесению арендной платы.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Факт передачи спорного имущества арендатору подтверждается материалами дела. Таким образом, предусмотренные договором обязательства по передаче указанного имущества в аренду выполнены арендодателем надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.
Согласно претензии от 22.10.2012, полученной истцом, у ООО "Пролог" имеется задолженность по оплате арендованного помещения в сумме 349 800 рублей за июнь - октябрь 2012 года.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, равно как и доказательств, подтверждающих факт уплаты арендатором суммы задолженности, в материалы дела Обществом не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 6.1. договора стороны предусмотрели, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы и прочих платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан по требованию уплатить неустойку в виде пени в размере 1% (один процент) за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.
Расчет суммы арендной платы и начисленной пени за просрочку платежа в сумме 339 360 рублей за период с 25.05.2012 по 01.11.2012 произведен предпринимателем в соответствии с условиями договора и Обществом не оспорен.
На основании изложенного суд пришел к верному выводу о существенном нарушении арендатором условий спорного договора, выразившемся в нарушении обязательств по внесению арендной платы.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, систематическое нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы в силу статьи 619 ГК РФ и в соответствии с условиями спорного договора (пункт 8.1.) является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расторжении спорного договора аренды, взыскании задолженности арендатора по арендным платежам и пени.
При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что расторжение договора с 01 июня 2012 года, как указывает истец, или с 10 ноября 2012 года, как просит ответчик, противоречит нормам действующего законодательства.
В рассматриваемом случае стороны считают подлежащим расторжению заключенный между ними договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 в судебном порядке.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Помимо прочего, ООО "Пролог" было заявлено требование о взыскании обеспечительного взноса в размере 133 760 руб.
В соответствии с пунктом 3.5. названного договора аренды обеспечительный сбор составляет 133 760 руб.
Обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору за вычетом удержаний из обеспечительного взноса произведенных арендодателем и не восполненных арендатором в соответствии с условиями договора в случае окончания срока действия договора. В случае неоплаты арендной платы возможно удержание арендодателем средств из обеспечительного взноса (п. 4.2.10 договора).
Материалами дела подтверждается факт уплаты обеспечительного взноса ООО "Пролог" (платежные поручения N 35 от 30.03.2012 и N 36 от 02.04.2012).
Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу о том, что требование истца о взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб. и требование ответчика о взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. с 25.05.2012 по 01.11.2012 в рамках договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом суд в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 170 АПК РФ правомерно произвел зачет первоначального и встречного требований, уменьшив сумму взыскиваемого с Общества долга по арендной плате до 216 040 рублей.
Довод заявителя апелляционной жалобы о создаваемых арендодателем препятствиях при использовании спорного помещения, отклоняется апелляционным судом как неподтвержденный соответствующими доказательствами.
Акты о невозможности доступа в спорное помещение N 1 от 05.06.2012 г., N 2 от 22.06.2012, N 3 от 09.07.2012 г. (том 1, л.д. 41-43), не могут быть приняты апелляционный судом, поскольку составлены в одностороннем порядке и не подписаны арендодателем.
Иных доказательств, подтверждающих вышеназванный довод, заявителем не приведено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, апелляционная жалоба истца не содержит убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 декабря 2012 по делу N А14-15313/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 декабря 2012 по делу N А14-15313/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.03.2013 ПО ДЕЛУ N А14-15313/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 марта 2013 г. по делу N А14-15313/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 марта 2013 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,
при участии:
от Общества с ограниченной ответственностью "Пролог": 1) Мучника С.М., директора; 2) Бухтоярова А.Д., представителя по доверенности б/н от 15.10.2012,
от Индивидуального предпринимателя Нестерова Бориса Алексеевича: Черенкова В.Е., представителя по доверенности N 1 от 18.10.2012.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Пролог" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 (судья Мироненко И.В.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Пролог" (ОГРН 1033600050880) к Индивидуальному предпринимателю Нестерову Борису Алексеевичу (ОГРНИП 304362534100139) о расторжении с 01.06.2012 г. договора аренды N А-060-ЛП от 10.08.2011 г.; взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб., и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Нестерова Бориса Алексеевича к Обществу с ограниченной ответственностью "Пролог" о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. с 01 ноября 2012 г.; взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. за период с 25.05.2012 по 01.11.2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пролог" (далее - ООО "Пролог", истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Индивидуальному предпринимателю Нестерову Борису Алексеевичу (далее - ИП Нестеров Б.А., ответчик, предприниматель) с иском о расторжении с 01.06.2012 г. договора аренды N А-060-ЛП от 10.08.2011 г.; взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб.
Определением суда от 01.11.2012 к производству суда принято встречное исковое заявление ИП Нестерова Б.А. к ООО "Пролог" о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. с 01 ноября 2012 г.; взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. с 25.05.2012 по 01.11.2012.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 первоначальные и встречные требования удовлетворены частично: договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10 августа 2011 г. расторгнут, с ООО "Пролог" в пользу ИП Нестерова Б.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 216 040 руб.; пени в сумме 339 360 руб. за период с 25.05.2012 по 01.11.2012 г. В удовлетворении остальной части первоначального и встречного исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Пролог" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2012 по делу N А14-15313/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца и отказе в удовлетворении встречных требований.
В судебном заседании апелляционного суда 12.03.2013 г. представители ООО "Пролог" поддержали доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просили отменить указанное решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца и отказе в удовлетворении встречных требований.
Представитель ИП Нестерова Б.А. в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил указанное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия апелляционного суда не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 10.08.2011 между ИП Нестеровым Б.А. (арендодатель) и ООО "Пролог" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП, в соответствии с условиями которого во владение и пользование арендатора за плату предоставлено нежилое помещение NI, номер на поэтажном плане 17, общей площадью 17,6 кв. м в лит. А2, этаж 1, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Железнодорожный район, Ленинский проспект, 174-п, сроком на три года.
Целью использования объекта аренды является организация торговли для реализации товаров под торговой маркой "ВIOZONE" в соответствии с Ассортиментным перечнем. Ассортиментный перечень утверждается арендодателем до начала коммерческой деятельности арендатора и оформляется приложением к договору (приложение N 3).
Арендодатель в течение 10 дней после подписания договора передает арендатору помещение по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон. Состояние помещения отражается в акте приема-передачи помещения, являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 2).
В силу раздела 3 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной арендной платы. Постоянная арендная плата включает в себя базовую арендную плату, ежемесячный маркетинговый сбор и эксплуатационный сбор. Базовая арендная плата рассчитывается по ставке 3500 рублей за 1 (один) квадратный метр площади объекта аренды в месяц, в том числе НДС по ставке, действующей на момент выставления счета. Ежемесячный маркетинговый сбор устанавливается в размере 5 (пять) процентов от суммы постоянной арендной платы с учетом НДС. Эксплуатационный сбор рассчитывается по ставке 300 (триста) рублей в месяц с учетом НДС. Переменная арендная плата включает в себя коммунальные платежи, которые оплачиваются в соответствии с Приложением к договору.
В соответствии с актом приема-передачи нежилое помещение NI, номер на поэтажном плане 17, литер А2, площадью 171,6 кв. м на 1 этаже передано арендатору в нормальном рабочем состоянии, позволяющем его эксплуатацию в целях, предусмотренных договором, инженерные сети исправны. Арендатор не имеет претензий к арендодателю по качеству передаваемого по акту объекта и относящимся к нему инженерным сетям.
15.05.2012 ООО "Пролог" направило в адрес ИП Нестерова Б.А. письмо с предложением расторгнуть договор N А-060-ЛП от 10.08.2011 с 01 августа 2012 года.
В ответ на указанное письмо предприниматель согласился с расторжением заключенного договора на условиях, изложенных им в письме от 22.05.2012, а именно - компенсацией арендатором затрат арендодателя и погашении задолженности по арендной плате и прочим платежам.
При повторном обращении к арендодателю с предложением о расторжении договора N А-060-ЛП от 10.08.2011 с 1 июня 2012 года арендатор в качестве основания для расторжения указал на прекращение предприятием истца коммерческой деятельности.
Истец также направил в адрес ответчика соглашение от 31.05.2012 о расторжении договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 и акт сдачи-приемки к данному договору от 31.05.2012, указав на отсутствие финансирования проекта и объема выручки, гарантирующего его окупаемость.
Отказ в подписании направленных в адрес ответчика документов, в том числе соглашения о расторжении договора, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.
В свою очередь, ИП Нестеров Б.А., ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, заявил встречные требования о расторжении спорного договора аренды.
Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда первой инстанции о частичном удовлетворении первоначальных и встречных требований, в связи со следующим.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, а впоследствии и с апелляционной жалобой, истец указал на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора.
В соответствии с частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч. 2 ст. 451 ГК РФ).
В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды от 10.08.2011 N А-060-ЛП, Общество указывает на прекращение ведения коммерческой деятельности, прилагая акт от 31.05.2012.
Однако прекращение предпринимательской деятельности, которое истец называет существенным изменением обстоятельств, таковым не является, поскольку в момент заключения договора стороны могли его предвидеть, указанное изменение может являться объективным обстоятельством для всех хозяйствующих субъектов.
Доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, ООО "Пролог" в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Требование предпринимателя о расторжении спорного договора аренды основано на ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств во внесению арендной платы.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Факт передачи спорного имущества арендатору подтверждается материалами дела. Таким образом, предусмотренные договором обязательства по передаче указанного имущества в аренду выполнены арендодателем надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.
Согласно претензии от 22.10.2012, полученной истцом, у ООО "Пролог" имеется задолженность по оплате арендованного помещения в сумме 349 800 рублей за июнь - октябрь 2012 года.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, равно как и доказательств, подтверждающих факт уплаты арендатором суммы задолженности, в материалы дела Обществом не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 6.1. договора стороны предусмотрели, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы и прочих платежей арендодатель вправе потребовать, а арендатор обязан по требованию уплатить неустойку в виде пени в размере 1% (один процент) за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.
Расчет суммы арендной платы и начисленной пени за просрочку платежа в сумме 339 360 рублей за период с 25.05.2012 по 01.11.2012 произведен предпринимателем в соответствии с условиями договора и Обществом не оспорен.
На основании изложенного суд пришел к верному выводу о существенном нарушении арендатором условий спорного договора, выразившемся в нарушении обязательств по внесению арендной платы.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, систематическое нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы в силу статьи 619 ГК РФ и в соответствии с условиями спорного договора (пункт 8.1.) является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расторжении спорного договора аренды, взыскании задолженности арендатора по арендным платежам и пени.
При этом судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что расторжение договора с 01 июня 2012 года, как указывает истец, или с 10 ноября 2012 года, как просит ответчик, противоречит нормам действующего законодательства.
В рассматриваемом случае стороны считают подлежащим расторжению заключенный между ними договор аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 в судебном порядке.
В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Помимо прочего, ООО "Пролог" было заявлено требование о взыскании обеспечительного взноса в размере 133 760 руб.
В соответствии с пунктом 3.5. названного договора аренды обеспечительный сбор составляет 133 760 руб.
Обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору за вычетом удержаний из обеспечительного взноса произведенных арендодателем и не восполненных арендатором в соответствии с условиями договора в случае окончания срока действия договора. В случае неоплаты арендной платы возможно удержание арендодателем средств из обеспечительного взноса (п. 4.2.10 договора).
Материалами дела подтверждается факт уплаты обеспечительного взноса ООО "Пролог" (платежные поручения N 35 от 30.03.2012 и N 36 от 02.04.2012).
Учитывая изложенное, суд пришел к верному выводу о том, что требование истца о взыскании удерживаемого обеспечительного взноса в размере 133 760 руб. и требование ответчика о взыскании задолженности по арендной плате с 01.06.2012 по 31.10.2012 в сумме 349 800 руб.; пени в сумме 339 360 руб. с 25.05.2012 по 01.11.2012 в рамках договора аренды нежилых помещений N А-060-ЛП от 10.08.2011 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом суд в соответствии с абз. 2 п. 5 ст. 170 АПК РФ правомерно произвел зачет первоначального и встречного требований, уменьшив сумму взыскиваемого с Общества долга по арендной плате до 216 040 рублей.
Довод заявителя апелляционной жалобы о создаваемых арендодателем препятствиях при использовании спорного помещения, отклоняется апелляционным судом как неподтвержденный соответствующими доказательствами.
Акты о невозможности доступа в спорное помещение N 1 от 05.06.2012 г., N 2 от 22.06.2012, N 3 от 09.07.2012 г. (том 1, л.д. 41-43), не могут быть приняты апелляционный судом, поскольку составлены в одностороннем порядке и не подписаны арендодателем.
Иных доказательств, подтверждающих вышеназванный довод, заявителем не приведено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, апелляционная жалоба истца не содержит убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 декабря 2012 по делу N А14-15313/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 декабря 2012 по делу N А14-15313/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)