Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "29" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манолис", ОГРН 1026401991153, ИНН 6449012122 (г. Энгельс Саратовской области)
на решение арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года по делу N А57-1671/2013 (судья Федорова Ю.Н.)
по иску комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ОГРН 1026401980868, ИНН 6449002580 (г. Энгельс Саратовской области)
к обществу с ограниченной ответственностью "Манолис", ОГРН 1026401991153, ИНН 6449012122 (г. Энгельс Саратовской области)
о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. в сумме 260 015, 58 руб., пени в сумме 350 789, 42 руб.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Манолис" - Афанасьева М.Ю. по доверенности от 30.04.2013,
от комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района - Лапшова Э.А. по доверенности от 09.01.2013
установил:
Решением арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2013 г. удовлетворены в полном объеме уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - Комитет, истец) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью фирма "Манолис" (далее - ООО фирма "Манолис", ответчик) задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. в сумме 189 659 руб. 58 коп., пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 225 998 руб. 35 коп. С ООО "Манолис" в пользу истца также взысканы судебные расходы по госпошлине в размере 11 313 руб. 15 коп.
Ответчик, не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Манолис" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 20.07.2010 г. между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (арендодатель) и ООО "Манолис" (арендатор) на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 12.04.2010 г. N 2244 был заключен договор аренды земельного участка N 9638/1.
Предметом заключенного договора является пользование на правах аренды земельным участком площадью 1064 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Студенческая, д. 90а.
Разрешенное использование - "под незавершенный строительством магазин".
Договор заключен на срок с 03.02.2006 г. по 02.02.2055 г. (пункт 1.6. договора).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним аренда земельного участка с кадастровым (или условным) номером 64:50:020942:37, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Студенческая, д. 90а, зарегистрирована в Реестре за N 64-64-47/176/2011-459 от 24.10.2011 г., срок на который установлено ограничение (обременение) права до 02.02.2055 г.
Пункт 2.1. договора закрепляет обязанность арендатора уплачивать арендную плату за пользование переданным в аренду земельным участком ежеквартально в размере 20 177 руб. 70 коп.
Арендная плата по договору начисляется с 03.02.2006 г. В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
За период с 03.02.2006 года по 31.12.2008 года арендная плата составляет 231 788 руб. 13 коп.
21.03.2012 г. дополнительным соглашением к договору N 9638/1 аренды земельного участка от 20.07.2010 г. произведена частичная передача прав и обязанностей по указанному договору аренды Борисовой Вере Сергеевне.
В п. 2 дополнительного соглашения от 21.03.2012 г. указано, что п. 2.1., п. 2.2. раздела 2 договора "арендная плата и порядок расчетов" изложить в следующей редакции: "2.1. Арендная плата за пользование переданным в аренду Участком устанавливается в следующем размере:
для Арендатора ООО фирма "Манолис" - в квартал 10 088 руб. 84 коп.
для Арендатора Борисовой В.С. - в квартал 10 088 руб. 84 коп.
Пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 24.10.2011 года.
Пункт 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения распространяет действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2012 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО фирма "Манолис" условий договора по внесению арендной платы за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. сумме 189 659 руб. 58 коп., арендодатель обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском о взыскании указанной суммы задолженности и пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 225 998 руб. 35 коп.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании суммы основного долга по договору аренды в с размере 189 659 руб. 58 коп., исходил из того, что ООО фирма "Манолис" нарушило условия договора аренды по своевременному внесению арендной платы.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате за период 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. сумме 189 659 руб. 58 коп. законными, обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из материалов дела следует, что сроки внесения арендных платежей и их размер согласованы сторонами в договоре аренды.
Пунктом 1.6. договора стороны установили срок аренды участка с 03.02.2006 г. по 02.02.2055 г.
Пунктом 2.1. предусмотрено, что арендная плата по договору начисляется с 03.02.2006 года.
В пунктах 2.5. и 2.6 договора указано, что арендная плата уплачивается арендатором в течение всего периода пользования участком в размере и порядке, указанном в п. п. 2.1. -2.4. договора, в т.ч. и при прекращении настоящего договора по любым основаниям, до момента фактической сдачи участка арендодателю по акту приема-передачи. Отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения Арендатора от платы за фактическое пользование Участком в размере и порядке, установленном п. п. 2.1.-2.4. настоящего договора. В этом случае настоящий договор имеет силу соглашения сторон о размере, порядке оплаты и условиях фактического использования земельного участка.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что обязательства по уплате арендных платежей возникли только после государственной регистрации договора аренды.
В нарушение условий договора аренды и требований ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендная плата по договору аренды за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. ответчиком не внесена.
Из представленного в материалы дела расчета истца следует, что с ответчика подлежит взысканию 189 659 руб. 58 коп., являющиеся задолженностью по арендой плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г.
Представленный истцом расчет предъявленной к взысканию суммы основного долга проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, определив обстоятельства спора, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, нормами главы 34 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды в размере 189 659 руб. 58 коп.
Оспаривая правомерность вывода суда первой инстанции о взыскании суммы основного долга по договору аренды, заявитель апелляционной жалобы ссылается на истечение срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г в сумме 80 710 руб. 80 коп.
Суд апелляционной считает указанный довод апелляционной жалобы подлежащим отклонению, поскольку течение срока исковой давности в рассматриваемом случае подлежит исчислению с момента заключения сторонами договора аренды, то есть с 20.07.2010 г. Принимая во внимание, что Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд Саратовской области 11.02.2013 г., срок исковой давности в данном случае истцом вопреки доводам ответчика не пропущен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 4.1. договора аренды Арендатору за нарушение сроков внесения арендной платы истцом по договору были начислены пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в размере 225 998 руб. 35 коп.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки внесения арендной платы, руководствуясь п. 4.1 договора аренды, взыскал с ответчика пени в сумме 225 998 руб. 35 коп., отклонив при этом доводы ответчика о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ при рассмотрении настоящего спора.
Суд апелляционной инстанции, проверив представленный истцом расчет пени в порядке ст. 71 АПК РФ, установил, что сумма пени, равная 225 998 руб. 35 коп., начислена арендодателем за период с 03.02.2006 г. по 16.04.2013 г.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании пени, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 196, 199 ГК РФ правильно определил период взыскания пени с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. Между тем перерасчет суммы пени судом первой инстанции не произведен, подлежащая взысканию сумма пени за просрочку внесения арендной платы определена судом первой инстанции без учета доводов ответчика о пропуске срока исковой давности.
Из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, в апелляционной жалобе и письменных пояснениях по делу ответчик просил суд снизить размер подлежащей ко взысканию суммы пени, ссылаясь на положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (п. 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 263-О).
Учитывая, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязанности по оплате арендных платежей по договору, суд апелляционной инстанции считает, что в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пени подлежит взысканию с ответчика в связи с нарушением обязательств по договору за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013.
Как усматривается из представленного истцом расчета пени, истцом в соответствии п. 4.1. договора начислены пени в общей сумме 225 998 руб. 35 коп. за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что явно значительный размер неустойки (0,1% в день или 36,5% годовых), размер задолженности и период просрочки, отсутствие документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий свидетельствуют о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств.
Оценив фактические обстоятельства дела, учитывая то, что размер заявленной к взысканию суммы пени значительной превышает размер задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоразмерности истребуемой суммы неустойки, последствиям нарушения обязательства по оплате арендной платы и уменьшении ее размера по правилам ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Ответчик представил суду апелляционной инстанции расчет неустойки, исходя из ставки кредитной организации в размере 7,75% и соответственно 9% годовых в спорный период в соответствии со справкой ОАО "Россельхозбанк" от 07.08.2013 г. N 052-24-01-41, согласно которому сумма неустойки составляет 25 772 руб. 42 коп.
Учитывая, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку предусмотренный договором процент пени является высоким относительно учетной ставки банковского процента, действовавшей в период неисполнения обязательства, ответчиком представлены доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения предпринимательской деятельности ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции считает возможным применить нормы ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить подлежащую взысканию сумму пени до 25 772 руб. 42 коп.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в сумме 25 772 руб. 42 коп. за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. Указанная сумма отвечает компенсационному характеру гражданско-правовой ответственности, соразмерна последствиям нарушения обязательства, адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит изменению в части взыскания неустойки.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции с соблюдением положений ст. ст. 106, 110 АПК РФ. Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года по делу N А57-1671/2013 изменить в части взыскания неустойки.
Принять в измененной части новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Манолис" (Саратовская область, г. Энгельс) в пользу комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 25 772 руб. 42 коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Т.С.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2013 ПО ДЕЛУ N А57-1671/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2013 г. по делу N А57-1671/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "29" августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" сентября 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Александровой Л.Б., Борисовой Т.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шепелевым С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Манолис", ОГРН 1026401991153, ИНН 6449012122 (г. Энгельс Саратовской области)
на решение арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года по делу N А57-1671/2013 (судья Федорова Ю.Н.)
по иску комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, ОГРН 1026401980868, ИНН 6449002580 (г. Энгельс Саратовской области)
к обществу с ограниченной ответственностью "Манолис", ОГРН 1026401991153, ИНН 6449012122 (г. Энгельс Саратовской области)
о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. в сумме 260 015, 58 руб., пени в сумме 350 789, 42 руб.,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Манолис" - Афанасьева М.Ю. по доверенности от 30.04.2013,
от комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района - Лапшова Э.А. по доверенности от 09.01.2013
установил:
Решением арбитражного суда Саратовской области от 23.05.2013 г. удовлетворены в полном объеме уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - Комитет, истец) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью фирма "Манолис" (далее - ООО фирма "Манолис", ответчик) задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. в сумме 189 659 руб. 58 коп., пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 225 998 руб. 35 коп. С ООО "Манолис" в пользу истца также взысканы судебные расходы по госпошлине в размере 11 313 руб. 15 коп.
Ответчик, не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Представитель общества с ограниченной ответственностью "Манолис" в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 20.07.2010 г. между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (арендодатель) и ООО "Манолис" (арендатор) на основании постановления администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 12.04.2010 г. N 2244 был заключен договор аренды земельного участка N 9638/1.
Предметом заключенного договора является пользование на правах аренды земельным участком площадью 1064 кв. м, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Студенческая, д. 90а.
Разрешенное использование - "под незавершенный строительством магазин".
Договор заключен на срок с 03.02.2006 г. по 02.02.2055 г. (пункт 1.6. договора).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним аренда земельного участка с кадастровым (или условным) номером 64:50:020942:37, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Студенческая, д. 90а, зарегистрирована в Реестре за N 64-64-47/176/2011-459 от 24.10.2011 г., срок на который установлено ограничение (обременение) права до 02.02.2055 г.
Пункт 2.1. договора закрепляет обязанность арендатора уплачивать арендную плату за пользование переданным в аренду земельным участком ежеквартально в размере 20 177 руб. 70 коп.
Арендная плата по договору начисляется с 03.02.2006 г. В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
За период с 03.02.2006 года по 31.12.2008 года арендная плата составляет 231 788 руб. 13 коп.
21.03.2012 г. дополнительным соглашением к договору N 9638/1 аренды земельного участка от 20.07.2010 г. произведена частичная передача прав и обязанностей по указанному договору аренды Борисовой Вере Сергеевне.
В п. 2 дополнительного соглашения от 21.03.2012 г. указано, что п. 2.1., п. 2.2. раздела 2 договора "арендная плата и порядок расчетов" изложить в следующей редакции: "2.1. Арендная плата за пользование переданным в аренду Участком устанавливается в следующем размере:
для Арендатора ООО фирма "Манолис" - в квартал 10 088 руб. 84 коп.
для Арендатора Борисовой В.С. - в квартал 10 088 руб. 84 коп.
Пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 24.10.2011 года.
Пункт 2.2 договора в редакции дополнительного соглашения распространяет действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2012 года.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО фирма "Манолис" условий договора по внесению арендной платы за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. сумме 189 659 руб. 58 коп., арендодатель обратился в арбитражный суд Саратовской области с иском о взыскании указанной суммы задолженности и пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 225 998 руб. 35 коп.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования о взыскании суммы основного долга по договору аренды в с размере 189 659 руб. 58 коп., исходил из того, что ООО фирма "Манолис" нарушило условия договора аренды по своевременному внесению арендной платы.
Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате за период 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. сумме 189 659 руб. 58 коп. законными, обоснованными и соответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По общему правилу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно ч. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из материалов дела следует, что сроки внесения арендных платежей и их размер согласованы сторонами в договоре аренды.
Пунктом 1.6. договора стороны установили срок аренды участка с 03.02.2006 г. по 02.02.2055 г.
Пунктом 2.1. предусмотрено, что арендная плата по договору начисляется с 03.02.2006 года.
В пунктах 2.5. и 2.6 договора указано, что арендная плата уплачивается арендатором в течение всего периода пользования участком в размере и порядке, указанном в п. п. 2.1. -2.4. договора, в т.ч. и при прекращении настоящего договора по любым основаниям, до момента фактической сдачи участка арендодателю по акту приема-передачи. Отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения Арендатора от платы за фактическое пользование Участком в размере и порядке, установленном п. п. 2.1.-2.4. настоящего договора. В этом случае настоящий договор имеет силу соглашения сторон о размере, порядке оплаты и условиях фактического использования земельного участка.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что обязательства по уплате арендных платежей возникли только после государственной регистрации договора аренды.
В нарушение условий договора аренды и требований ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендная плата по договору аренды за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г. ответчиком не внесена.
Из представленного в материалы дела расчета истца следует, что с ответчика подлежит взысканию 189 659 руб. 58 коп., являющиеся задолженностью по арендой плате за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2012 г.
Представленный истцом расчет предъявленной к взысканию суммы основного долга проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные доказательства, определив обстоятельства спора, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, нормами главы 34 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды в размере 189 659 руб. 58 коп.
Оспаривая правомерность вывода суда первой инстанции о взыскании суммы основного долга по договору аренды, заявитель апелляционной жалобы ссылается на истечение срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г в сумме 80 710 руб. 80 коп.
Суд апелляционной считает указанный довод апелляционной жалобы подлежащим отклонению, поскольку течение срока исковой давности в рассматриваемом случае подлежит исчислению с момента заключения сторонами договора аренды, то есть с 20.07.2010 г. Принимая во внимание, что Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд Саратовской области 11.02.2013 г., срок исковой давности в данном случае истцом вопреки доводам ответчика не пропущен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 4.1. договора аренды Арендатору за нарушение сроков внесения арендной платы истцом по договору были начислены пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в размере 225 998 руб. 35 коп.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки внесения арендной платы, руководствуясь п. 4.1 договора аренды, взыскал с ответчика пени в сумме 225 998 руб. 35 коп., отклонив при этом доводы ответчика о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ при рассмотрении настоящего спора.
Суд апелляционной инстанции, проверив представленный истцом расчет пени в порядке ст. 71 АПК РФ, установил, что сумма пени, равная 225 998 руб. 35 коп., начислена арендодателем за период с 03.02.2006 г. по 16.04.2013 г.
Поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании пени, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 196, 199 ГК РФ правильно определил период взыскания пени с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. Между тем перерасчет суммы пени судом первой инстанции не произведен, подлежащая взысканию сумма пени за просрочку внесения арендной платы определена судом первой инстанции без учета доводов ответчика о пропуске срока исковой давности.
Из п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции, в апелляционной жалобе и письменных пояснениях по делу ответчик просил суд снизить размер подлежащей ко взысканию суммы пени, ссылаясь на положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (п. 42 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформированной при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 263-О).
Учитывая, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязанности по оплате арендных платежей по договору, суд апелляционной инстанции считает, что в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации пени подлежит взысканию с ответчика в связи с нарушением обязательств по договору за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013.
Как усматривается из представленного истцом расчета пени, истцом в соответствии п. 4.1. договора начислены пени в общей сумме 225 998 руб. 35 коп. за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что явно значительный размер неустойки (0,1% в день или 36,5% годовых), размер задолженности и период просрочки, отсутствие документальных доказательств реально наступивших для истца негативных последствий свидетельствуют о явной несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательств.
Оценив фактические обстоятельства дела, учитывая то, что размер заявленной к взысканию суммы пени значительной превышает размер задолженности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о несоразмерности истребуемой суммы неустойки, последствиям нарушения обязательства по оплате арендной платы и уменьшении ее размера по правилам ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.
Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Ответчик представил суду апелляционной инстанции расчет неустойки, исходя из ставки кредитной организации в размере 7,75% и соответственно 9% годовых в спорный период в соответствии со справкой ОАО "Россельхозбанк" от 07.08.2013 г. N 052-24-01-41, согласно которому сумма неустойки составляет 25 772 руб. 42 коп.
Учитывая, что подлежащая уплате сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку предусмотренный договором процент пени является высоким относительно учетной ставки банковского процента, действовавшей в период неисполнения обязательства, ответчиком представлены доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемых кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения предпринимательской деятельности ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период, с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд апелляционной инстанции считает возможным применить нормы ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить подлежащую взысканию сумму пени до 25 772 руб. 42 коп.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в сумме 25 772 руб. 42 коп. за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. Указанная сумма отвечает компенсационному характеру гражданско-правовой ответственности, соразмерна последствиям нарушения обязательства, адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение подлежит изменению в части взыскания неустойки.
Судебные расходы распределены судом первой инстанции с соблюдением положений ст. ст. 106, 110 АПК РФ. Доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции в части взыскания судебных расходов апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Саратовской области от 23 мая 2013 года по делу N А57-1671/2013 изменить в части взыскания неустойки.
Принять в измененной части новый судебный акт.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Манолис" (Саратовская область, г. Энгельс) в пользу комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района пени за период с 11.10.2010 г. по 16.04.2013 г. в сумме 25 772 руб. 42 коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273 - 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
Л.Б.АЛЕКСАНДРОВА
Т.С.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)