Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Журавлева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 апреля 2013 года апелляционную жалобу ЗАО "ПИК-Регион" на решение Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу по иску Р.С. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: представителя ЗАО "ПИК-Регион" Щ. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
представителя Р.С. - Р.У. - возражавшей против апелляционной жалобы,
установила:
Р.С. обратился в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>
В обоснование иска указал, что 22.04.2010 года между ООО "ФлайтИнвест" и В. был заключен предварительный договор N 38-28 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Конкретный срок заключения основного договора не определен. Предметом договора являлась квартира стоимостью <данные изъяты> в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, имеющая характеристики по проекту секция 3, этаж 9, количество комнат 3, площадь 87,42 кв. м, номер на площадке 4, тип справа. В. оплатила стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением.
16.08.2011 г. между В., Р.С. и ООО "ФлайтИнвест" было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве к Предварительному договору N 38-28, согласно которому произошла перемена лица на стороне Покупателя с В. на Р.С.
22.06.2012 года между Р.С. и ООО "ФлайтИнвест" заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N 38-28, в соответствии с которым спорная квартира имеет следующие характеристики: расположена по адресу - <адрес>, количество комнат 3, общая площадь 87,3 кв. м и дополнительное соглашение N 2 к договору N 38-28 по которому истец передал ООО "ФлайтИнвест" вексель на сумму <данные изъяты> руб. в качестве оплаты за спорную квартиру.
В настоящее время дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес>
Квартира истца имеет N 32, передана истцу в фактическое пользование для проживания, он несет расходы по содержанию квартиры и оплачивает коммунальные платежи. В то же время в связи с отсутствием регистрации права ответчика (продавца) на квартиру, (покупатель) лишен возможности зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке на свое имя по независящим от него причинам.
Представитель ответчика - ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен рассмотрении дела, представил отзыв, в котором не возражал против удовлетворения иска и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - ЗАО "ПИК-Регион" в судебное заседание не явился, представил возражения на иск, где ссылался на то, что ООО "ФлайтИнвест" в нарушение условий договора соинвестирования N ПИК-Р/ФИ/Люб38 от 26.08.2009 года не исполнило своих обязательств перед ЗАО "ПИК-Регион" по оплате инвестиционного взноса и Решением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2012 года договор от 26.08.2009 г., заключенный между ЗАО "ПИК-Регион" и ООО "ФлайтИнвест" был расторгнут.
Решением суда иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ЗАО "ПИК-Регион" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что 22 апреля 2010 г. между ООО "Флайт Инвест" и В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 38-28, согласно которому стороны приняли на себя обязанности в будущем заключить договор купли-продажи жилого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора предметом основного договора будет являться купля-продажа жилого недвижимого имущества в виде 3-комнатной квартиры, расположенной на 9 этаже в секции 3 в жилом доме- новостройке по адресу: <адрес>
Из п. 2.3. указанного договора следует, что основной договор будет подписан сторонами не позднее 15 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Согласно п. 2.1, 2.2. предварительного договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей и оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца, либо путем предъявления векселя, векселедателем по которому является ООО "Флайт Инвест".
Согласно платежному поручению от 12.05.2010 г. В. указанная сумма перечислена на счет ООО "ФлайтИнвест" (л.д. 15).
16.08.2011 г. между В., Р.С. и ООО "Флайт Инвест" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, на основании которого к Р.С. перешли права и обязанности по указанному предварительному договору.
22.06.2012 г. в соответствии с дополнительными соглашениями N 1 и N 2 Р.С. передал ООО "Флайт Инвест" простой вексель Серии ХХ-Л N 38055 от 13 мая 2012 г. на сумму <данные изъяты> рублей в качестве оплаты за квартиру, также стороны указали, что претензий по оплате и передаче квартиры не имеют.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд обоснованно удовлетворил исковые требования, поскольку истец выполнил все обязательства по предварительному договору, оплатив денежные средства, предусмотренные договором, учитывая также, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, фактически построен и ему присвоен почтовый адрес. При этом судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно обзору судебной практики Верховного суда РФ от 19.09.2002 г. "Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов", правоотношения по договорам инвестирования и договорам долевого участия строительства, регулируются законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку целью приобретения жилья является использование его для личных бытовых нужд. Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, должны исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).
В данном случае, действия сторон предварительного договора свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного жилого помещения, в связи с чем, следует считать заключенным договор купли-продажи жилого помещения между истцом и ответчиком, а заключенный ранее предварительный договор суд расценивает как договор купли-продажи спорного жилого помещения. Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь приведенными нормами материального права, учитывая, что истцом условия договора выполнены надлежащим образом, стоимость жилого помещения выплачена полностью и квартира передана истцу, исковые требования подлежали удовлетворению.
Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил значимые по делу обстоятельства и закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о неисполнении ООО "Флайт Инвест" обязательств по договору перед третьим лицом, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку наличие разногласий по исполнению договора между соинвесторами само по себе не может нарушать имущественных прав истца, полностью исполнившего свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, который по существу является договором купли-продажи квартиры.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "ПИК-Регион" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-9239/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2013 г. по делу N 33-9239/2013
Судья Журавлева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Байдаевой Л.В.,
судей Кирщиной И.П., Воронко В.В.,
при секретаре М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 24 апреля 2013 года апелляционную жалобу ЗАО "ПИК-Регион" на решение Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года по делу по иску Р.С. к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру,
заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,
объяснения: представителя ЗАО "ПИК-Регион" Щ. - поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
представителя Р.С. - Р.У. - возражавшей против апелляционной жалобы,
установила:
Р.С. обратился в суд с иском к ООО "ФлайтИнвест" о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>
В обоснование иска указал, что 22.04.2010 года между ООО "ФлайтИнвест" и В. был заключен предварительный договор N 38-28 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. Конкретный срок заключения основного договора не определен. Предметом договора являлась квартира стоимостью <данные изъяты> в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, имеющая характеристики по проекту секция 3, этаж 9, количество комнат 3, площадь 87,42 кв. м, номер на площадке 4, тип справа. В. оплатила стоимость квартиры в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежным поручением.
16.08.2011 г. между В., Р.С. и ООО "ФлайтИнвест" было заключено Соглашение о перемене лиц в обязательстве к Предварительному договору N 38-28, согласно которому произошла перемена лица на стороне Покупателя с В. на Р.С.
22.06.2012 года между Р.С. и ООО "ФлайтИнвест" заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору N 38-28, в соответствии с которым спорная квартира имеет следующие характеристики: расположена по адресу - <адрес>, количество комнат 3, общая площадь 87,3 кв. м и дополнительное соглашение N 2 к договору N 38-28 по которому истец передал ООО "ФлайтИнвест" вексель на сумму <данные изъяты> руб. в качестве оплаты за спорную квартиру.
В настоящее время дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес>
Квартира истца имеет N 32, передана истцу в фактическое пользование для проживания, он несет расходы по содержанию квартиры и оплачивает коммунальные платежи. В то же время в связи с отсутствием регистрации права ответчика (продавца) на квартиру, (покупатель) лишен возможности зарегистрировать переход права собственности во внесудебном порядке на свое имя по независящим от него причинам.
Представитель ответчика - ООО "ФлайтИнвест" в судебное заседание не явился, извещен рассмотрении дела, представил отзыв, в котором не возражал против удовлетворения иска и просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - ЗАО "ПИК-Регион" в судебное заседание не явился, представил возражения на иск, где ссылался на то, что ООО "ФлайтИнвест" в нарушение условий договора соинвестирования N ПИК-Р/ФИ/Люб38 от 26.08.2009 года не исполнило своих обязательств перед ЗАО "ПИК-Регион" по оплате инвестиционного взноса и Решением Арбитражного суда Московской области от 27.07.2012 года договор от 26.08.2009 г., заключенный между ЗАО "ПИК-Регион" и ООО "ФлайтИнвест" был расторгнут.
Решением суда иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ЗАО "ПИК-Регион" просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.
Из материалов дела следует, что 22 апреля 2010 г. между ООО "Флайт Инвест" и В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N 38-28, согласно которому стороны приняли на себя обязанности в будущем заключить договор купли-продажи жилого недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора предметом основного договора будет являться купля-продажа жилого недвижимого имущества в виде 3-комнатной квартиры, расположенной на 9 этаже в секции 3 в жилом доме- новостройке по адресу: <адрес>
Из п. 2.3. указанного договора следует, что основной договор будет подписан сторонами не позднее 15 банковских дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру.
Согласно п. 2.1, 2.2. предварительного договора стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей и оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца, либо путем предъявления векселя, векселедателем по которому является ООО "Флайт Инвест".
Согласно платежному поручению от 12.05.2010 г. В. указанная сумма перечислена на счет ООО "ФлайтИнвест" (л.д. 15).
16.08.2011 г. между В., Р.С. и ООО "Флайт Инвест" заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, на основании которого к Р.С. перешли права и обязанности по указанному предварительному договору.
22.06.2012 г. в соответствии с дополнительными соглашениями N 1 и N 2 Р.С. передал ООО "Флайт Инвест" простой вексель Серии ХХ-Л N 38055 от 13 мая 2012 г. на сумму <данные изъяты> рублей в качестве оплаты за квартиру, также стороны указали, что претензий по оплате и передаче квартиры не имеют.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд обоснованно удовлетворил исковые требования, поскольку истец выполнил все обязательства по предварительному договору, оплатив денежные средства, предусмотренные договором, учитывая также, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, фактически построен и ему присвоен почтовый адрес. При этом судебная коллегия полагает необходимым указать следующее.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно обзору судебной практики Верховного суда РФ от 19.09.2002 г. "Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов", правоотношения по договорам инвестирования и договорам долевого участия строительства, регулируются законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку целью приобретения жилья является использование его для личных бытовых нужд. Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, должны исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).
В данном случае, действия сторон предварительного договора свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного жилого помещения, в связи с чем, следует считать заключенным договор купли-продажи жилого помещения между истцом и ответчиком, а заключенный ранее предварительный договор суд расценивает как договор купли-продажи спорного жилого помещения. Принимая во внимание указанные обстоятельства, руководствуясь приведенными нормами материального права, учитывая, что истцом условия договора выполнены надлежащим образом, стоимость жилого помещения выплачена полностью и квартира передана истцу, исковые требования подлежали удовлетворению.
Судебная коллегия полагает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил значимые по делу обстоятельства и закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы о неисполнении ООО "Флайт Инвест" обязательств по договору перед третьим лицом, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку наличие разногласий по исполнению договора между соинвесторами само по себе не может нарушать имущественных прав истца, полностью исполнившего свои обязательства по предварительному договору купли-продажи, который по существу является договором купли-продажи квартиры.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люберецкого городского суда Московской области от 15 октября 2012 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "ПИК-Регион" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)