Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Свотина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Егоровой К.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Р.О.В.
рассмотрела в судебном заседании 11 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе истца В.В.А. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 12 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В.В.А. отказать в полном объеме.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения нежилого помещения N ... дома .... по пр. ... в г. Омске от 29 мая 2006 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" и В.В.А., действовавшим от имени своего и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В.
Признать недействительным договор аренды нежилого помещения нежилого помещения N .... дома ... по пр. ... в г. Омске, заключенный 1 марта 2007 года между В.В.А., действовавшим от имени своего и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. и Обществом с ограниченной ответственностью "Маг плюс".
Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения ... рублей, неосновательное обогащение в сумме ... рублей, проценты за пользование чужими средствами в сумме ... рубль солидарно. Всего подлежит взысканию ... рублей.
Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. в бюджет г. Омска госпошлину в размере ...рублей ... копейки в равных долях с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
В.В.А. обратился в суд с иском к ООО "Маг плюс", ссылаясь на то, что 1 марта 2007 года между ним и ООО "Маг плюс" заключен договор аренды торгово-офисного помещения N .., расположенного по адресу: г. Омск, пр. ..... N ..., принадлежащего ему и членам его семьи на праве долевой собственности, сроком до 30 марта 2008 года, по окончании договора аренды договор был продлен на прежних условиях с 31 марта 2008 года до 30 марта 2009 года. Поскольку ООО "Маг плюс" допускает просрочки внесения арендных платежей, то просил обязать ООО "Маг плюс" освободить занимаемое им нежилое помещение N ...., расположенное по адресу: г. Омск, пр. ... N ...; взыскать с ООО "Маг плюс" в его пользу задолженность по арендной плате с 1 ноября 2008 года по 30 марта 2009 года в сумме ... рублей; взыскать с ООО "Маг плюс" в пользу В.В.А. за фактическое использование помещения без разрешения истца с 1 апреля 2009 года до даты выселения ответчика денежные средства в сумме арендной платы ... рублей за каждый месяц просрочки, пени за неуплату ООО "Маг плюс" арендной платы с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ; обязать ООО "Маг плюс" произвести за свой счет текущий ремонт спорного помещения.
Впоследствии с учетом неоднократных уточнений иска сформулировал свои требования к этому ответчику следующим образом: взыскать задолженность по арендной плате с 1 июля 2008 года по 1 августа 2010 года в сумме ... рублей, оплатить задолженность по коммунальным услугам в сумме ... рублей 84 копейки, передать арендованное помещение по акту приема-передачи, оплатить текущий ремонт в сумме ... рублей, начислить пеню на задолженность по арендным платежам.
Кроме того, В.В.А. обратился в суд с иском к ООО ТД "Апполло", В., указав, что 28 февраля 2006 года между доверенным лицом истца - В. и ООО ТД "Апполло" заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Омск ул. ... д. .., кв. ..., сроком на 11 месяцев без права сдавать арендованное помещение в субаренду. Согласно договору, арендные платежи оплачивались наличными деньгами доверенному лицу истца - В. По окончании договора аренды от 28 февраля 2006 года истец узнал, что В. от его имени заключила новый договор с ООО "ТД "Апполло" от 29 мая 2006 года, сроком на 5 лет и с правом сдавать помещение в субаренду, который не прошел государственную регистрацию. 1 декабря 2006 года ООО "ТД "Апполло" заключило договор субаренды с ООО "Маг плюс" без уведомления об этом В.В.А., как арендодателя. ООО "ТД "Апполло" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, не платит арендную плату, не реагирует на его уведомления о расторжении договора аренды и возврате имущества.
С учетом многочисленных уточнений исковых требований просил признать договор аренды от 29 мая 2006 года расторгнутым и недействительным с 01 мая 2010 года, признать недействительным указанный выше договор субаренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 28 февраля 2006 года по 01 ноября 2010 года в сумме .... рублей, пени за неуплату задолженности по арендным платежам, задолженность по коммунальным платежам в размере ... рублей и ремонту помещения в сумме .. рублей, а также передать арендованное помещение по акту приема-передачи.
ООО "ТД "Апполло" обратилось в суд со встречным иском к В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В., В.М.В., ООО "Маг плюс" и ИП К., указав, что 29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А. заключен договор аренды помещения по адресу: г. Омск, пр. ..., д. ..., кв. N ... сроком на 5 лет до 29 мая 2011 года, с уплатой ежемесячно арендных платежей в размере ... рублей, а также правом в счет арендной платы погашать затраченные денежные средства на перепланировку, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд. За проведение ремонта и реконструкцию общество понесло расходы в размере ... рублей, которые должны быть зачтены в счет арендной платы. 01 декабря 2006 года ООО "ТД "Апполло" был заключен договор субаренды с ООО "Маг плюс" на срок до 01 ноября 2007 года. В.В.А. в нарушение условий договора аренды от 26 мая 2006 года заключил самостоятельный договор аренды с ООО "Маг плюс", в связи с чем с 1 апреля 2007 года ООО "Маг плюс" перестало перечислять субарендную плату со ссылкой на заключенный договор с В.В.А. Данные действия В.В.А. рассматривают как существенные нарушения условий договора аренды, которые дают право на расторжение договора по требованию арендатора.
С учетом уточнения исковых требований просили расторгнуть договор аренды помещения от 29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В., признать недействительным договор аренды от 01 марта 2007 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ООО "Маг плюс"; признать недействительным договор аренды, заключенный 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ИП К. Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. в пользу ООО "ТД "Апполло" в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения .... рублей, сумму неосновательного обогащения - .... рублей, которое представляет собой полученную В.В.А. сумму по договору аренды с ООО "Маг плюс" за период с 01 апреля по 01 ноября 2007 года, а также проценты за пользование чужими средствами в сумме .... рубль.
В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В., В.М.В., представитель ООО "Маг плюс", В., ИП К., представитель ООО "ТД "Сибстроймаркет" надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимали.
В направленном в суд заявлении В.В.А., В.Т.В. и В.М.В. просили в удовлетворении иска ООО "ТД "Апполло" отказать, в том числе, по причине пропуска срока исковой давности.
Представитель ООО "ТД "Апполло" по доверенности С. исковые требования В.В.А. не признал в полном объеме. От исковых требований в части признания недействительным договора аренды от 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ИП К. отказался. Срок для обращения в суд полагал не пропущенным.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах В.В.А. просит отменить решение суда. Со ссылкой на доводы, изложенные в исковых заявлениях, указывает, что капитальный ремонт спорного помещения был произведен ООО "Апполло плюс" по договору аренды от 26 апреля 2005 года, стоимость которого была зачтена в арендную плату. ООО "ТД "Апполло" заявитель разрешения на ремонт и реконструкцию арендованного помещения не давал. Полагает, что договор аренды, заключенный его представителем В. и ООО "ТД "Апполло" является недействительным, так как он был подписан задним числом с превышением полномочий и не прошел государственную регистрацию. Собственники помещения В.В.А. не давали разрешения на заключение договора субаренды между ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс". Договор субаренды также не прошел государственную регистрацию, поэтому является недействительным. Перечисленная сумма по договору аренды между В.В.А. и ООО "Маг плюс" не является неосновательным обогащением и не может быть взыскана в пользу ООО "ТД "Апполло". Суд не учел, что по договору аренды ООО "ТД "Апполло" имеет задолженность за 53 месяца аренды в сумме... рубля, а также тот факт, что ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" при любых обстоятельствах обязаны оплачивать арендованное помещение. Согласно акту приема помещения в аренду от 29 мая 2006 года претензий у ООО "ТД "Апполло" не было, по окончании срока аренды арендатор должен вернуть помещение независимо от оснований прекращения договора аренды, а просрочка возврата имущества дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, признав договоры между ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" действительным, суд не разрешил вопрос об ответственности по задолженности перед заявителем арендатора за действия субарендатора по уплате арендных платежей. Не согласен с выводом суда о том, что срок давности по требованиям ООО "ТД "Апполло" не пропущен, поскольку общество знало о заключении договора аренды между В.В.А. и ООО "Маг плюс" 01 марта 2007 года.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "ТД "Апполло" С. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
По правилам статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в частности, является неправильное применение норм материального права; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктами 1 - 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда первой инстанции данным положениям закона не соответствует.
В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции было установлено следующее.
29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А., действовавшим от своего имени и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В., заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ..., ..., кв. ..., сроком до 29 мая 2011 года. Арендная плата определена в размере .. рублей ежемесячно за 1 м 2, что составляло ... рублей ... копеек в месяц.
1 декабря 2006 года ООО ТД "Апполло", реализуя предоставленное вышеозначенным договором аренды право, заключил с ООО "Маг плюс" договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года. Арендная плата по договору субаренды была установлена в ... рублей за кв. м, что составляло ... рублей в месяц.
В период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, 1 марта 2007 года, В.В.А. и ООО "Маг плюс" заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3 договора содержится положение об отсутствии на момент договора прав третьих лиц.
О заключении этого договора ООО ТД "Апполло" извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались и с 1 апреля 2007 года ООО "Маг плюс" стало перечислять арендную плату В.В.А., прекратив платежи по заключенному с ООО "ТД "Апполло" договору субаренды.
В данной связи суд первой инстанции верно пришел к выводу, что первоначальный договор аренды от 29 мая 2006 года соответствовал закону, являлся заключенным и порождал взаимные обязательства для сторон.
Доводы В.В.А. об обратном, указанные в исковых заявлениях и вновь приводимые в апелляционной жалобе, во внимание быть приняты не могут по следующим основаниям.
Согласно положениям пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N 2-5/09 от 4 августа 2009 года постановлено произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года, заключенного от имени В.В.А. (арендодателя) В. с "ООО ТД "Апполло" (арендатором) в отношении нежилого помещения - квартиры .. дома ... по ... в г. Омске, в иске В.В.А. к ООО ТД "Апполло" о признании договора незаключенным отказано.
В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2010 года по делу N А46-3559/2010 по иску ООО ТД "Апполло" Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области обязано произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.
Как следует из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды от 29 мая 2006 года в установленном законом порядке до настоящего времени не зарегистрирован.
В то же время в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, поскольку вышеуказанные решения подлежат обязательному исполнению и сроки их принудительного исполнения не истекли, то договор аренды должен быть признан заключенным, несмотря на фактическое отсутствие его государственной регистрации.
Остальные доводы В.В.А. в части недействительности данного договора о нарушении порядка его заключения, превышение полномочий его представителя рассмотрению не подлежат, поскольку были предметом оценки при разрешении вышеозначенного дела N 2-5/09 о государственной регистрации договора аренды и по правилам пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего спора.
В соответствии с пунктом 2.4.3 договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года арендованное помещение могло быть сдано в субаренду, поэтому договор субаренды между ООО ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" от 1 декабря 2006 года был заключен на законных основаниях.
В связи с указанным, исковые требования В.В.А. о признании незаключенным и недействительным договора аренды, о признании недействительным договора субаренды удовлетворению не подлежали.
Дальнейшие выводы суда об обоснованности исковых требований ООО "ТД "Апполло" на фактических обстоятельствах не основаны и противоречат нормам материального права.
Так, судебная коллегия не может согласиться с тем, что по условиям заключенного договора аренды ООО "ТД "Апполло" произвело капитальный ремонт арендованного помещения, стоимость которого подлежит зачету в арендную плату, поскольку материалами дела данное обстоятельство не подтверждено.
Пункт 2.4.1 договора аренды, на который сослался суд, не свидетельствует о том, что ООО "ТД "Апполло" произвело за свой счет оформление перевода в нежилой фонд, капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения.
В указанном пункте предусмотрено лишь право арендатора производить с разрешения арендодателя за свой счет улучшения в помещении, при этом отмечено, что капитальный ремонт производится арендатором в счет арендной платы, стоимость ремонта определяется независимым оценщиком.
Каких-либо доказательств, что в период действия данного договора аренды ООО "ТД "Апполло" произвело капитальный ремонт помещения представлено не было.
Отчет об определении рыночной стоимости работ и материалов от 10 августа 2006 года таковым доказательством признано быть не может, поскольку необходимых к тому сведений не содержит. Смета, являющаяся приложением к данному отчету, утверждена ООО "ТД "Апполло" 25 февраля 2006 года.
В.В.А. в своих возражениях утверждал, что капитальный ремонт производился в помещении в связи с его переводом из жилого в нежилой фонд и что данное переоборудование производилось до заключения спорного договора и иным лицом, указанное судом первой инстанции были оставлены без должного внимания.
Из имеющейся в материалах дела переписки В.В.А. и П. (именуемого, то как директор ООО "Сибстроймаркет", то ООО "Апполло плюс") следует, что ремонтные работы были произведены до заключения договора аренды от 29 мая 2006 года (л.д. 160 - 163 том 1).
В одном из писем от 17 января 2007 года в ответ на претензию В.В.А. П. ссылается на то, что капитальный ремонт был произведен в соответствии с условиями пункта 3.1.4 договора аренды от 26 апреля 2005 года и подлежит зачету в счет арендной платы по этому договору (л.д. 65 - 67 том 1).
Помещение, принадлежащее В.В.А., было принято в эксплуатацию после проведения работ по перепланировке комиссией по Ленинскому административному округу г. Омска 29 мая 2006 года, как следует из имеющегося акта, что само по себе подтверждает, что на момент заключения спорного договора капитальный ремонт был завершен (л.д. 119 том 1).
Таким образом, судебная коллегия делает вывод о недоказанности несения ООО "ТД "Апполло" расходов по проведению капитального ремонта в период действия договора аренды от 29 мая 2006 года, который является предметом судебного разбирательства, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
Судом первой инстанции безосновательно было не принято во внимание заявление В.В.А. о пропуске ООО "ТД "Апполло" срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды, заключенного между ним и ООО "МАГ плюс" 01 марта 2007 года.
ООО "ТД "Апполло" заявляло о признании данной сделки недействительной ничтожной по правилам статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Начало течение срока исковой давности по данным требованиям закон не связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, общие положения статьи 200 Гражданского кодекса РФ в данной ситуации применению не подлежат, поскольку специальными нормами установлено иное правило.
В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как разъяснили Пленум Верховного Суда Российской Федерации совместно с Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 Постановления от 01 июля 1996 года N 6/8, учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.
Исполнение договора аренды от 01 марта 2007 года началось 01 апреля 2007 года, следовательно, с этой даты следует исчислять начало течение срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ТД "Апполло" обратилось в суд с названным иском 10 сентября 2010 года, то есть за пределами срока исковой давности, в связи с чем он не может быть удовлетворен, поскольку согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Судом первой инстанции были удовлетворены встречные исковые требования ООО "ТД "Апполло" к В.В.А. о взыскании неосновательного обогащения и оставлены без удовлетворения первоначальные требования В.В.А. к ООО "Маг плюс" и ООО "ТД "Апполло" о взыскании арендной платы, неосновательного обогащения, расходов по текущему ремонту, задолженности по коммунальным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами.
При этом, отказ суда в удовлетворении вышеуказанных исковых требований В.В.А. ничем не мотивирован, судом не учтено, что удовлетворение встречных требований ООО "ТД "Апполло" само по себе не исключает возможности удовлетворения первоначального иска.
Судом не были по существу рассмотрены требования В.В.А., направленные на взыскание с ответчиков платы за пользование принадлежащим ему имуществом.
Как было установлено в судебном заседании, в период с 29 мая 2006 года принадлежащее В.В.А. недвижимое имущество было передано во владение и пользование по договору аренды ООО "ТД "Апполло", которое в свою очередь 01 декабря 2006 года передало его в пользование на условиях субаренды ООО "МАГ плюс", за что получало арендную плату от последнего вплоть по 01 апреля 2007 года.
Следовательно, в период с 29 мая 2006 года по 31 марта 2007 года арендованное имущество находилось во владении и пользовании ООО "ТД "Апполло" на условиях договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как было указано ранее, договором аренды размер арендной платы был определен как ... рублей ... копеек в месяц.
ООО "ТД "Апполло" не представило суду доказательств, что им выплачивалась В.В.А. установленная арендная плата, более того, из позиции ответчика по делу, утверждающего о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в арендную плату, судебная коллегия делает вывод, что данное обязательство им не выполнялось.
Следовательно, за указанный период с ООО "ТД "Апполло" подлежит взысканию арендная плата в сумме ... рублей 60 копеек, исходя из следующего расчета ... рублей * 10 месяцев + .... рублей за май 2006 года.
С 01 апреля 2007 года в нарушение ранее принятых на себя обязательств В.В.А. и ООО "Маг плюс" по договору аренды и субаренды перед ООО "ТД "Апполло" имущество находилось в пользовании ООО "Маг плюс".
Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По правилам пункта 2 статьи 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)
Как следует из общих положений о договоре аренды после передачи имущества во владение и пользование арендатору права арендодателя по распоряжению данным имуществом ограничены и до прекращения или расторжения договора оно не может быть им передано другому лицу.
С учетом приведенных норм права договор аренды между В.В.А. и ООО "МАГ плюс" при наличии действующего договора аренды от 29 мая 2006 года и субаренды от 01 декабря 2006 года не соответствует закону и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При этом согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна сама по себе независимо от признания ее таковой судом. Последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по своей инициативе.
Приведенные нормы права дают суду основания для вывода о ничтожности сделки независимо от наличия либо отсутствия таковых исковых требований.
В то же время ничтожность заключенной сделки между В.В.А. и ООО "МАГ плюс" не исключает возникновения между ними иных обязательств, поскольку согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, в частности, вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом является платным.
Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исходя из статьи 1103 Гражданского кодекса РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.
В данном случае характер отношений сторон свидетельствует о наличии такого обогащения на стороне арендатора ООО "МАГ плюс".
Из материалов дела следует, что ответчик неосновательно пользовался имуществом истца и при этом в полном объеме не производил платы за такое пользование, тем самым ответчик сберег свое имущество за счет истца.
В суде было установлено, что пользование имуществом ООО "МАГ плюс" по ничтожной сделке началось с 01 апреля 2007 года и продолжалось, как утверждает истец, до 01 августа 2010 года. ООО "Маг плюс" данное утверждение не опровергнуто, в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса имущество не было возвращено В.В.А., соответствующий акт приема-передачи подписан не был.
По правилам данной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки
Указанное дает основание для вывода о наличии у ООО "МАГ плюс" неосновательного обогащения за период с 01 апреля 2007 года по 31 июля 2010 года из расчета арендной платы, предусмотренной договором от 29 мая 2006 года, в размере ... рублей ... копеек ежемесячно, что в общей сумме составляет ... рублей.
Поскольку В.В.А. не оспаривалось, что ООО "МАГ плюс" перечислило ему по договору .... рублей, то данная сумма подлежит зачету, в связи с чем ко взысканию судебной коллегией определено ... рублей.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск ООО "ТД "Апполло" о взыскании неосновательного обогащения, руководствовался статьей 1102 Гражданского кодекса и, исходя из ничтожности договора аренды от 01 марта 2007 года, пришел к выводу о том, что денежные средства, полученные В.В.А. по этому договору от ООО "МАГ плюс" за период с 01 апреля по 01 ноября 2007 года являются неосновательным обогащением.
Однако судом не было учтено, что для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
В рассматриваемой же ситуации, как было установлено, В.В.А. получал от ООО "МАГ плюс" плату за пользование его имуществом, ООО "ТД "Апполло" за этот период каких-либо денежных средств В.В.А. не вносил, в силу чего неосновательного обогащения у последнего за счет ООО "ТД "Апполло" не возникло.
Из указанного следует, что исковые требования ООО "ТД "Апполло" о взыскании с В.В.А. неосновательного обогащения на законе не основаны и удовлетворению не подлежат.
В то же время судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ как с ООО "ТД "Апполло", так и с ООО "МАГ плюс", поскольку в соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного обогащения также подлежат начислению указанные проценты.
Согласно условиям договора аренды (пункты 3.1, 3.3) арендная плата уплачивается не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.
Указанием ЦБ РФ от 23 декабря 2011 года учетная ставка ЦБ России установлена в размере 8% годовых.
За период с 05 июня 2006 года (даты внесения первого платежа по договору аренды от 29 мая 2006 года) по день принятия судом настоящего определения, размер процентов, подлежащих взысканию с ООО "ТД "Апполло", должен быть определен исходя из следующего алгоритма: арендная плата за май и июнь 2006 года должна быть внесена не позднее 05 июня 2006 года, следовательно, с 06 июня 2006 года по 11 июля 2012 года на сумму ... руб. подлежат начислению проценты в размере 8% годовых за 2196 дней просрочки (..... * 8% / 360 * 2196 = ...), далее проценты начисляются на сумму ежемесячной арендной платы ... рублей ... копеек с 06-го числа текущего месяца.
При применении данного расчета сумма процентов, начисленная на арендную плату за соответствующий месяц, будет составлять за 2006 год: июль - ... руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - .. руб.; 2007 год: январь - ... руб., февраль - ... руб., март - .. руб., итого .. рубля .. копеек, которые подлежат взысканию с ООО "ТД "Апполло".
За период с 01 апреля 2007 года по 11 июля 2012 года размер процентов, подлежащих взысканию с ООО "МАГ плюс" будет составлять за 2007 год: апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - ... руб., декабрь - .. руб.; за 2008 год: январь - .. руб., февраль - .. руб., март - .. руб., апрель - ... руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - ... руб., за 2009 год: январь - .. руб., февраль - .. руб., март - .. руб., апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - .. руб.; за 2010 год: январь - .. руб., февраль - ... руб., март - ... руб., апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - ... руб., итого .. рублей .. копеек.
Судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования В.В.А. о взыскании расходов по текущему ремонту и задолженности по коммунальным услугам.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По условиям договора аренды, заключенного между В.В.А. и ООО "ТД "Апполло", арендатор обязан производить оплату коммунальных услуг, обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, несет обязательства по осуществлению текущего ремонта (пункты 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4 договора).
Таким образом, с учетом положений закона и условий договора данные обязательства являются договорными и могут быть возложены только на ООО "ТД "Апполло", поскольку с указанным лицом у В.В.А. был действующий договор аренды сроком до 29 мая 2011 года, который расторгнут не был, и прекратил свое действие по истечению срока.
Ссылка ответчика ООО "ТД "Апполло" на то, что имущество с 01 апреля 2007 года не находилось у них в пользовании и они не могут нести за него ответственность во внимание быть принята не может, поскольку действий по расторжению договора аренды от 29 мая 2006 года в установленном законом порядке общество не предпринимало, более того, его обращения в районный и арбитражный суды с исками о государственной регистрации договора свидетельствуют о признании наличия договорных отношений.
В то же время В.В.А. неоднократно 14 июля 2008 года, 01 декабря 2008 года, 23 января 2009 года, 15 ноября 2009 года, 01 марта 2010 года направлял ООО "ТД "Апполло" уведомления о необходимости погасить задолженность по арендным платежам, передать ему помещение по акту приема-передачи, но ответов от арендатора не поступало.
В связи с указанным 24 августа 2010 года В.В.А, В.Т.А., В.М.В. и В.Т.Н. передали нежилое помещение на условиях аренды индивидуальному предпринимателю К. (на этот момент помещение было свободно), которая по условиям заключенного договора произвела текущий ремонт и погасила задолженность по коммунальным услугам и обслуживанию помещения, образовавшуюся за предыдущий период.
По дополнительному соглашению от 11 июня 2011 года к договору аренды от 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.А., В.М.В. и В.Т.Н. и индивидуальным предпринимателем К. расходы по текущему ремонту 320 212 рублей 70 копеек и задолженность по коммунальным услугам 40 826 рублей 84 копейки были зачтены в счет арендной платы (л.д. 195 - 204 том 2).
То обстоятельство, что арендованное имущество было возвращено В.В.А. в надлежащем состоянии, что отсутствовала задолженность по коммунальным платежам, ООО "ТД "Апполло" не доказано, никаких доказательств опровергающих утверждения истца в этой части не представлено.
Таким образом, вышеуказанные суммы подлежат взысканию с ООО "ТД "Апполло" в пользу В.В.А.
Судом первой инстанции не могли быть удовлетворены исковые требования ООО "ТД "Апполло" о расторжении договора аренды от 29 мая 2006 года, поскольку на момент принятия судом решения он прекратил свое действие, а действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения договора, прекратившего свое действие (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
По этим же основаниям не подлежали удовлетворению аналогичные исковые требования В.В.А.
Оценивая все изложенное в совокупности, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового решения с учетом вышеприведенных выводов о частичном удовлетворении исковых требований В.В.А. и отказе в иске ООО "ТД "Апполло".
По правилам статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина, рассчитанная пропорционально удовлетворенной части иска: в пользу В.В.А. уплаченная им при подаче иска 13 400 рублей и при подаче апелляционной жалобы 100 рублей; в доход местного бюджета 4259 рублей 87 копеек.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Омска от 12 марта 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в пользу В.В.А. задолженность по арендной плате .. рублей .. копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами.. рубля.. копеек, расходы по содержанию арендованного имущества .. рублей .. копейки, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины .. рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" в пользу В.В.А. неосновательное обогащение .... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами .. рублей .. копеек, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины .. рублей
В удовлетворении остальных исковых требований В.В.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло", обществу с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" отказать.
Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в удовлетворении встречных исковых требований к В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. отказать.
Взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" ... рубль ... копейки, с общества с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" ... рублей ... копеек.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-3492/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2012 г. по делу N 33-3492/2012
Председательствующий: Свотина О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе
председательствующего Чукреевой Н.В.
судей Егоровой К.В., Магденко И.Ю.
при секретаре Р.О.В.
рассмотрела в судебном заседании 11 июля 2012 года дело по апелляционной жалобе истца В.В.А. на решение Ленинского районного суда г. Омска от 12 марта 2012 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований В.В.А. отказать в полном объеме.
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения нежилого помещения N ... дома .... по пр. ... в г. Омске от 29 мая 2006 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" и В.В.А., действовавшим от имени своего и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В.
Признать недействительным договор аренды нежилого помещения нежилого помещения N .... дома ... по пр. ... в г. Омске, заключенный 1 марта 2007 года между В.В.А., действовавшим от имени своего и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. и Обществом с ограниченной ответственностью "Маг плюс".
Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения ... рублей, неосновательное обогащение в сумме ... рублей, проценты за пользование чужими средствами в сумме ... рубль солидарно. Всего подлежит взысканию ... рублей.
Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. в бюджет г. Омска госпошлину в размере ...рублей ... копейки в равных долях с каждого".
Заслушав доклад судьи областного суда Магденко И.Ю., судебная коллегия
установила:
В.В.А. обратился в суд с иском к ООО "Маг плюс", ссылаясь на то, что 1 марта 2007 года между ним и ООО "Маг плюс" заключен договор аренды торгово-офисного помещения N .., расположенного по адресу: г. Омск, пр. ..... N ..., принадлежащего ему и членам его семьи на праве долевой собственности, сроком до 30 марта 2008 года, по окончании договора аренды договор был продлен на прежних условиях с 31 марта 2008 года до 30 марта 2009 года. Поскольку ООО "Маг плюс" допускает просрочки внесения арендных платежей, то просил обязать ООО "Маг плюс" освободить занимаемое им нежилое помещение N ...., расположенное по адресу: г. Омск, пр. ... N ...; взыскать с ООО "Маг плюс" в его пользу задолженность по арендной плате с 1 ноября 2008 года по 30 марта 2009 года в сумме ... рублей; взыскать с ООО "Маг плюс" в пользу В.В.А. за фактическое использование помещения без разрешения истца с 1 апреля 2009 года до даты выселения ответчика денежные средства в сумме арендной платы ... рублей за каждый месяц просрочки, пени за неуплату ООО "Маг плюс" арендной платы с учетом ставки рефинансирования Центрального банка РФ; обязать ООО "Маг плюс" произвести за свой счет текущий ремонт спорного помещения.
Впоследствии с учетом неоднократных уточнений иска сформулировал свои требования к этому ответчику следующим образом: взыскать задолженность по арендной плате с 1 июля 2008 года по 1 августа 2010 года в сумме ... рублей, оплатить задолженность по коммунальным услугам в сумме ... рублей 84 копейки, передать арендованное помещение по акту приема-передачи, оплатить текущий ремонт в сумме ... рублей, начислить пеню на задолженность по арендным платежам.
Кроме того, В.В.А. обратился в суд с иском к ООО ТД "Апполло", В., указав, что 28 февраля 2006 года между доверенным лицом истца - В. и ООО ТД "Апполло" заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Омск ул. ... д. .., кв. ..., сроком на 11 месяцев без права сдавать арендованное помещение в субаренду. Согласно договору, арендные платежи оплачивались наличными деньгами доверенному лицу истца - В. По окончании договора аренды от 28 февраля 2006 года истец узнал, что В. от его имени заключила новый договор с ООО "ТД "Апполло" от 29 мая 2006 года, сроком на 5 лет и с правом сдавать помещение в субаренду, который не прошел государственную регистрацию. 1 декабря 2006 года ООО "ТД "Апполло" заключило договор субаренды с ООО "Маг плюс" без уведомления об этом В.В.А., как арендодателя. ООО "ТД "Апполло" ненадлежащим образом исполняет свои обязательства, не платит арендную плату, не реагирует на его уведомления о расторжении договора аренды и возврате имущества.
С учетом многочисленных уточнений исковых требований просил признать договор аренды от 29 мая 2006 года расторгнутым и недействительным с 01 мая 2010 года, признать недействительным указанный выше договор субаренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 28 февраля 2006 года по 01 ноября 2010 года в сумме .... рублей, пени за неуплату задолженности по арендным платежам, задолженность по коммунальным платежам в размере ... рублей и ремонту помещения в сумме .. рублей, а также передать арендованное помещение по акту приема-передачи.
ООО "ТД "Апполло" обратилось в суд со встречным иском к В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В., В.М.В., ООО "Маг плюс" и ИП К., указав, что 29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А. заключен договор аренды помещения по адресу: г. Омск, пр. ..., д. ..., кв. N ... сроком на 5 лет до 29 мая 2011 года, с уплатой ежемесячно арендных платежей в размере ... рублей, а также правом в счет арендной платы погашать затраченные денежные средства на перепланировку, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд. За проведение ремонта и реконструкцию общество понесло расходы в размере ... рублей, которые должны быть зачтены в счет арендной платы. 01 декабря 2006 года ООО "ТД "Апполло" был заключен договор субаренды с ООО "Маг плюс" на срок до 01 ноября 2007 года. В.В.А. в нарушение условий договора аренды от 26 мая 2006 года заключил самостоятельный договор аренды с ООО "Маг плюс", в связи с чем с 1 апреля 2007 года ООО "Маг плюс" перестало перечислять субарендную плату со ссылкой на заключенный договор с В.В.А. Данные действия В.В.А. рассматривают как существенные нарушения условий договора аренды, которые дают право на расторжение договора по требованию арендатора.
С учетом уточнения исковых требований просили расторгнуть договор аренды помещения от 29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В., признать недействительным договор аренды от 01 марта 2007 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ООО "Маг плюс"; признать недействительным договор аренды, заключенный 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ИП К. Взыскать с В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. в пользу ООО "ТД "Апполло" в возмещение расходов по капитальному ремонту арендованного помещения .... рублей, сумму неосновательного обогащения - .... рублей, которое представляет собой полученную В.В.А. сумму по договору аренды с ООО "Маг плюс" за период с 01 апреля по 01 ноября 2007 года, а также проценты за пользование чужими средствами в сумме .... рубль.
В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В., В.М.В., представитель ООО "Маг плюс", В., ИП К., представитель ООО "ТД "Сибстроймаркет" надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимали.
В направленном в суд заявлении В.В.А., В.Т.В. и В.М.В. просили в удовлетворении иска ООО "ТД "Апполло" отказать, в том числе, по причине пропуска срока исковой давности.
Представитель ООО "ТД "Апполло" по доверенности С. исковые требования В.В.А. не признал в полном объеме. От исковых требований в части признания недействительным договора аренды от 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.Н., В.М.В., В.Т.В. и ИП К. отказался. Срок для обращения в суд полагал не пропущенным.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах В.В.А. просит отменить решение суда. Со ссылкой на доводы, изложенные в исковых заявлениях, указывает, что капитальный ремонт спорного помещения был произведен ООО "Апполло плюс" по договору аренды от 26 апреля 2005 года, стоимость которого была зачтена в арендную плату. ООО "ТД "Апполло" заявитель разрешения на ремонт и реконструкцию арендованного помещения не давал. Полагает, что договор аренды, заключенный его представителем В. и ООО "ТД "Апполло" является недействительным, так как он был подписан задним числом с превышением полномочий и не прошел государственную регистрацию. Собственники помещения В.В.А. не давали разрешения на заключение договора субаренды между ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс". Договор субаренды также не прошел государственную регистрацию, поэтому является недействительным. Перечисленная сумма по договору аренды между В.В.А. и ООО "Маг плюс" не является неосновательным обогащением и не может быть взыскана в пользу ООО "ТД "Апполло". Суд не учел, что по договору аренды ООО "ТД "Апполло" имеет задолженность за 53 месяца аренды в сумме... рубля, а также тот факт, что ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" при любых обстоятельствах обязаны оплачивать арендованное помещение. Согласно акту приема помещения в аренду от 29 мая 2006 года претензий у ООО "ТД "Апполло" не было, по окончании срока аренды арендатор должен вернуть помещение независимо от оснований прекращения договора аренды, а просрочка возврата имущества дает право арендодателю требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, признав договоры между ООО "ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" действительным, суд не разрешил вопрос об ответственности по задолженности перед заявителем арендатора за действия субарендатора по уплате арендных платежей. Не согласен с выводом суда о том, что срок давности по требованиям ООО "ТД "Апполло" не пропущен, поскольку общество знало о заключении договора аренды между В.В.А. и ООО "Маг плюс" 01 марта 2007 года.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "ТД "Апполло" С. с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить ее без удовлетворения, решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, сочла возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
По правилам статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в частности, является неправильное применение норм материального права; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В соответствии с пунктами 1 - 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Решение суда первой инстанции данным положениям закона не соответствует.
В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции было установлено следующее.
29 мая 2006 года между ООО "ТД "Апполло" и В.В.А., действовавшим от своего имени и, по доверенности, от имени В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В., заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ..., ..., кв. ..., сроком до 29 мая 2011 года. Арендная плата определена в размере .. рублей ежемесячно за 1 м 2, что составляло ... рублей ... копеек в месяц.
1 декабря 2006 года ООО ТД "Апполло", реализуя предоставленное вышеозначенным договором аренды право, заключил с ООО "Маг плюс" договор субаренды указанного помещения сроком до 1 ноября 2007 года. Арендная плата по договору субаренды была установлена в ... рублей за кв. м, что составляло ... рублей в месяц.
В период действия вышеуказанных договоров аренды и субаренды, 1 марта 2007 года, В.В.А. и ООО "Маг плюс" заключили между собой договор аренды того же помещения на срок с 1 апреля 2007 года до 30 марта 2008 года. В п. 1.3 договора содержится положение об отсутствии на момент договора прав третьих лиц.
О заключении этого договора ООО ТД "Апполло" извещен не был, предшествовавшие договоры с ответчиками не расторгались и с 1 апреля 2007 года ООО "Маг плюс" стало перечислять арендную плату В.В.А., прекратив платежи по заключенному с ООО "ТД "Апполло" договору субаренды.
В данной связи суд первой инстанции верно пришел к выводу, что первоначальный договор аренды от 29 мая 2006 года соответствовал закону, являлся заключенным и порождал взаимные обязательства для сторон.
Доводы В.В.А. об обратном, указанные в исковых заявлениях и вновь приводимые в апелляционной жалобе, во внимание быть приняты не могут по следующим основаниям.
Согласно положениям пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Омска по делу N 2-5/09 от 4 августа 2009 года постановлено произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года, заключенного от имени В.В.А. (арендодателя) В. с "ООО ТД "Апполло" (арендатором) в отношении нежилого помещения - квартиры .. дома ... по ... в г. Омске, в иске В.В.А. к ООО ТД "Апполло" о признании договора незаключенным отказано.
В дальнейшем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 15 июня 2010 года по делу N А46-3559/2010 по иску ООО ТД "Апполло" Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области обязано произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора аренды.
Как следует из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор аренды от 29 мая 2006 года в установленном законом порядке до настоящего времени не зарегистрирован.
В то же время в соответствии со статьей 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, поскольку вышеуказанные решения подлежат обязательному исполнению и сроки их принудительного исполнения не истекли, то договор аренды должен быть признан заключенным, несмотря на фактическое отсутствие его государственной регистрации.
Остальные доводы В.В.А. в части недействительности данного договора о нарушении порядка его заключения, превышение полномочий его представителя рассмотрению не подлежат, поскольку были предметом оценки при разрешении вышеозначенного дела N 2-5/09 о государственной регистрации договора аренды и по правилам пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего спора.
В соответствии с пунктом 2.4.3 договора аренды нежилого помещения от 29 мая 2006 года арендованное помещение могло быть сдано в субаренду, поэтому договор субаренды между ООО ТД "Апполло" и ООО "Маг плюс" от 1 декабря 2006 года был заключен на законных основаниях.
В связи с указанным, исковые требования В.В.А. о признании незаключенным и недействительным договора аренды, о признании недействительным договора субаренды удовлетворению не подлежали.
Дальнейшие выводы суда об обоснованности исковых требований ООО "ТД "Апполло" на фактических обстоятельствах не основаны и противоречат нормам материального права.
Так, судебная коллегия не может согласиться с тем, что по условиям заключенного договора аренды ООО "ТД "Апполло" произвело капитальный ремонт арендованного помещения, стоимость которого подлежит зачету в арендную плату, поскольку материалами дела данное обстоятельство не подтверждено.
Пункт 2.4.1 договора аренды, на который сослался суд, не свидетельствует о том, что ООО "ТД "Апполло" произвело за свой счет оформление перевода в нежилой фонд, капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого помещения.
В указанном пункте предусмотрено лишь право арендатора производить с разрешения арендодателя за свой счет улучшения в помещении, при этом отмечено, что капитальный ремонт производится арендатором в счет арендной платы, стоимость ремонта определяется независимым оценщиком.
Каких-либо доказательств, что в период действия данного договора аренды ООО "ТД "Апполло" произвело капитальный ремонт помещения представлено не было.
Отчет об определении рыночной стоимости работ и материалов от 10 августа 2006 года таковым доказательством признано быть не может, поскольку необходимых к тому сведений не содержит. Смета, являющаяся приложением к данному отчету, утверждена ООО "ТД "Апполло" 25 февраля 2006 года.
В.В.А. в своих возражениях утверждал, что капитальный ремонт производился в помещении в связи с его переводом из жилого в нежилой фонд и что данное переоборудование производилось до заключения спорного договора и иным лицом, указанное судом первой инстанции были оставлены без должного внимания.
Из имеющейся в материалах дела переписки В.В.А. и П. (именуемого, то как директор ООО "Сибстроймаркет", то ООО "Апполло плюс") следует, что ремонтные работы были произведены до заключения договора аренды от 29 мая 2006 года (л.д. 160 - 163 том 1).
В одном из писем от 17 января 2007 года в ответ на претензию В.В.А. П. ссылается на то, что капитальный ремонт был произведен в соответствии с условиями пункта 3.1.4 договора аренды от 26 апреля 2005 года и подлежит зачету в счет арендной платы по этому договору (л.д. 65 - 67 том 1).
Помещение, принадлежащее В.В.А., было принято в эксплуатацию после проведения работ по перепланировке комиссией по Ленинскому административному округу г. Омска 29 мая 2006 года, как следует из имеющегося акта, что само по себе подтверждает, что на момент заключения спорного договора капитальный ремонт был завершен (л.д. 119 том 1).
Таким образом, судебная коллегия делает вывод о недоказанности несения ООО "ТД "Апполло" расходов по проведению капитального ремонта в период действия договора аренды от 29 мая 2006 года, который является предметом судебного разбирательства, в связи с чем иск в данной части удовлетворению не подлежит.
Судом первой инстанции безосновательно было не принято во внимание заявление В.В.А. о пропуске ООО "ТД "Апполло" срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора аренды, заключенного между ним и ООО "МАГ плюс" 01 марта 2007 года.
ООО "ТД "Апполло" заявляло о признании данной сделки недействительной ничтожной по правилам статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Начало течение срока исковой давности по данным требованиям закон не связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, общие положения статьи 200 Гражданского кодекса РФ в данной ситуации применению не подлежат, поскольку специальными нормами установлено иное правило.
В соответствии со статьей 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Как разъяснили Пленум Верховного Суда Российской Федерации совместно с Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 Постановления от 01 июля 1996 года N 6/8, учитывая, что ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ.
Исполнение договора аренды от 01 марта 2007 года началось 01 апреля 2007 года, следовательно, с этой даты следует исчислять начало течение срока исковой давности, предусмотренного статьей 181 Гражданского кодекса РФ.
ООО "ТД "Апполло" обратилось в суд с названным иском 10 сентября 2010 года, то есть за пределами срока исковой давности, в связи с чем он не может быть удовлетворен, поскольку согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Судом первой инстанции были удовлетворены встречные исковые требования ООО "ТД "Апполло" к В.В.А. о взыскании неосновательного обогащения и оставлены без удовлетворения первоначальные требования В.В.А. к ООО "Маг плюс" и ООО "ТД "Апполло" о взыскании арендной платы, неосновательного обогащения, расходов по текущему ремонту, задолженности по коммунальным платежам, процентов за пользование чужими денежными средствами.
При этом, отказ суда в удовлетворении вышеуказанных исковых требований В.В.А. ничем не мотивирован, судом не учтено, что удовлетворение встречных требований ООО "ТД "Апполло" само по себе не исключает возможности удовлетворения первоначального иска.
Судом не были по существу рассмотрены требования В.В.А., направленные на взыскание с ответчиков платы за пользование принадлежащим ему имуществом.
Как было установлено в судебном заседании, в период с 29 мая 2006 года принадлежащее В.В.А. недвижимое имущество было передано во владение и пользование по договору аренды ООО "ТД "Апполло", которое в свою очередь 01 декабря 2006 года передало его в пользование на условиях субаренды ООО "МАГ плюс", за что получало арендную плату от последнего вплоть по 01 апреля 2007 года.
Следовательно, в период с 29 мая 2006 года по 31 марта 2007 года арендованное имущество находилось во владении и пользовании ООО "ТД "Апполло" на условиях договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как было указано ранее, договором аренды размер арендной платы был определен как ... рублей ... копеек в месяц.
ООО "ТД "Апполло" не представило суду доказательств, что им выплачивалась В.В.А. установленная арендная плата, более того, из позиции ответчика по делу, утверждающего о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в арендную плату, судебная коллегия делает вывод, что данное обязательство им не выполнялось.
Следовательно, за указанный период с ООО "ТД "Апполло" подлежит взысканию арендная плата в сумме ... рублей 60 копеек, исходя из следующего расчета ... рублей * 10 месяцев + .... рублей за май 2006 года.
С 01 апреля 2007 года в нарушение ранее принятых на себя обязательств В.В.А. и ООО "Маг плюс" по договору аренды и субаренды перед ООО "ТД "Апполло" имущество находилось в пользовании ООО "Маг плюс".
Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По правилам пункта 2 статьи 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)
Как следует из общих положений о договоре аренды после передачи имущества во владение и пользование арендатору права арендодателя по распоряжению данным имуществом ограничены и до прекращения или расторжения договора оно не может быть им передано другому лицу.
С учетом приведенных норм права договор аренды между В.В.А. и ООО "МАГ плюс" при наличии действующего договора аренды от 29 мая 2006 года и субаренды от 01 декабря 2006 года не соответствует закону и является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При этом согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ ничтожная сделка недействительна сама по себе независимо от признания ее таковой судом. Последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по своей инициативе.
Приведенные нормы права дают суду основания для вывода о ничтожности сделки независимо от наличия либо отсутствия таковых исковых требований.
В то же время ничтожность заключенной сделки между В.В.А. и ООО "МАГ плюс" не исключает возникновения между ними иных обязательств, поскольку согласно пункту 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, в частности, вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом является платным.
Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Исходя из статьи 1103 Гражданского кодекса РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке правила о неосновательном обогащении могут применяться, если иное не вытекает из существа соответствующих отношений.
В данном случае характер отношений сторон свидетельствует о наличии такого обогащения на стороне арендатора ООО "МАГ плюс".
Из материалов дела следует, что ответчик неосновательно пользовался имуществом истца и при этом в полном объеме не производил платы за такое пользование, тем самым ответчик сберег свое имущество за счет истца.
В суде было установлено, что пользование имуществом ООО "МАГ плюс" по ничтожной сделке началось с 01 апреля 2007 года и продолжалось, как утверждает истец, до 01 августа 2010 года. ООО "Маг плюс" данное утверждение не опровергнуто, в нарушение требований статьи 622 Гражданского кодекса имущество не было возвращено В.В.А., соответствующий акт приема-передачи подписан не был.
По правилам данной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки
Указанное дает основание для вывода о наличии у ООО "МАГ плюс" неосновательного обогащения за период с 01 апреля 2007 года по 31 июля 2010 года из расчета арендной платы, предусмотренной договором от 29 мая 2006 года, в размере ... рублей ... копеек ежемесячно, что в общей сумме составляет ... рублей.
Поскольку В.В.А. не оспаривалось, что ООО "МАГ плюс" перечислило ему по договору .... рублей, то данная сумма подлежит зачету, в связи с чем ко взысканию судебной коллегией определено ... рублей.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск ООО "ТД "Апполло" о взыскании неосновательного обогащения, руководствовался статьей 1102 Гражданского кодекса и, исходя из ничтожности договора аренды от 01 марта 2007 года, пришел к выводу о том, что денежные средства, полученные В.В.А. по этому договору от ООО "МАГ плюс" за период с 01 апреля по 01 ноября 2007 года являются неосновательным обогащением.
Однако судом не было учтено, что для возникновения неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих условий: обогащение одного лица за счет другого лица и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.
В рассматриваемой же ситуации, как было установлено, В.В.А. получал от ООО "МАГ плюс" плату за пользование его имуществом, ООО "ТД "Апполло" за этот период каких-либо денежных средств В.В.А. не вносил, в силу чего неосновательного обогащения у последнего за счет ООО "ТД "Апполло" не возникло.
Из указанного следует, что исковые требования ООО "ТД "Апполло" о взыскании с В.В.А. неосновательного обогащения на законе не основаны и удовлетворению не подлежат.
В то же время судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса РФ как с ООО "ТД "Апполло", так и с ООО "МАГ плюс", поскольку в соответствии со статьей 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного обогащения также подлежат начислению указанные проценты.
Согласно условиям договора аренды (пункты 3.1, 3.3) арендная плата уплачивается не позднее 5 числа оплачиваемого месяца.
Указанием ЦБ РФ от 23 декабря 2011 года учетная ставка ЦБ России установлена в размере 8% годовых.
За период с 05 июня 2006 года (даты внесения первого платежа по договору аренды от 29 мая 2006 года) по день принятия судом настоящего определения, размер процентов, подлежащих взысканию с ООО "ТД "Апполло", должен быть определен исходя из следующего алгоритма: арендная плата за май и июнь 2006 года должна быть внесена не позднее 05 июня 2006 года, следовательно, с 06 июня 2006 года по 11 июля 2012 года на сумму ... руб. подлежат начислению проценты в размере 8% годовых за 2196 дней просрочки (..... * 8% / 360 * 2196 = ...), далее проценты начисляются на сумму ежемесячной арендной платы ... рублей ... копеек с 06-го числа текущего месяца.
При применении данного расчета сумма процентов, начисленная на арендную плату за соответствующий месяц, будет составлять за 2006 год: июль - ... руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - .. руб.; 2007 год: январь - ... руб., февраль - ... руб., март - .. руб., итого .. рубля .. копеек, которые подлежат взысканию с ООО "ТД "Апполло".
За период с 01 апреля 2007 года по 11 июля 2012 года размер процентов, подлежащих взысканию с ООО "МАГ плюс" будет составлять за 2007 год: апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - ... руб., декабрь - .. руб.; за 2008 год: январь - .. руб., февраль - .. руб., март - .. руб., апрель - ... руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - ... руб., за 2009 год: январь - .. руб., февраль - .. руб., март - .. руб., апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - .. руб., август - .. руб., сентябрь - .. руб., октябрь - .. руб., ноябрь - .. руб., декабрь - .. руб.; за 2010 год: январь - .. руб., февраль - ... руб., март - ... руб., апрель - .. руб., май - .. руб., июнь - .. руб., июль - ... руб., итого .. рублей .. копеек.
Судебная коллегия находит обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования В.В.А. о взыскании расходов по текущему ремонту и задолженности по коммунальным услугам.
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
По условиям договора аренды, заключенного между В.В.А. и ООО "ТД "Апполло", арендатор обязан производить оплату коммунальных услуг, обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, несет обязательства по осуществлению текущего ремонта (пункты 2.3.2, 2.3.3, 2.3.4 договора).
Таким образом, с учетом положений закона и условий договора данные обязательства являются договорными и могут быть возложены только на ООО "ТД "Апполло", поскольку с указанным лицом у В.В.А. был действующий договор аренды сроком до 29 мая 2011 года, который расторгнут не был, и прекратил свое действие по истечению срока.
Ссылка ответчика ООО "ТД "Апполло" на то, что имущество с 01 апреля 2007 года не находилось у них в пользовании и они не могут нести за него ответственность во внимание быть принята не может, поскольку действий по расторжению договора аренды от 29 мая 2006 года в установленном законом порядке общество не предпринимало, более того, его обращения в районный и арбитражный суды с исками о государственной регистрации договора свидетельствуют о признании наличия договорных отношений.
В то же время В.В.А. неоднократно 14 июля 2008 года, 01 декабря 2008 года, 23 января 2009 года, 15 ноября 2009 года, 01 марта 2010 года направлял ООО "ТД "Апполло" уведомления о необходимости погасить задолженность по арендным платежам, передать ему помещение по акту приема-передачи, но ответов от арендатора не поступало.
В связи с указанным 24 августа 2010 года В.В.А, В.Т.А., В.М.В. и В.Т.Н. передали нежилое помещение на условиях аренды индивидуальному предпринимателю К. (на этот момент помещение было свободно), которая по условиям заключенного договора произвела текущий ремонт и погасила задолженность по коммунальным услугам и обслуживанию помещения, образовавшуюся за предыдущий период.
По дополнительному соглашению от 11 июня 2011 года к договору аренды от 23 августа 2010 года между В.В.А., В.Т.А., В.М.В. и В.Т.Н. и индивидуальным предпринимателем К. расходы по текущему ремонту 320 212 рублей 70 копеек и задолженность по коммунальным услугам 40 826 рублей 84 копейки были зачтены в счет арендной платы (л.д. 195 - 204 том 2).
То обстоятельство, что арендованное имущество было возвращено В.В.А. в надлежащем состоянии, что отсутствовала задолженность по коммунальным платежам, ООО "ТД "Апполло" не доказано, никаких доказательств опровергающих утверждения истца в этой части не представлено.
Таким образом, вышеуказанные суммы подлежат взысканию с ООО "ТД "Апполло" в пользу В.В.А.
Судом первой инстанции не могли быть удовлетворены исковые требования ООО "ТД "Апполло" о расторжении договора аренды от 29 мая 2006 года, поскольку на момент принятия судом решения он прекратил свое действие, а действующее законодательство не предусматривает возможности расторжения договора, прекратившего свое действие (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
По этим же основаниям не подлежали удовлетворению аналогичные исковые требования В.В.А.
Оценивая все изложенное в совокупности, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с принятием нового решения с учетом вышеприведенных выводов о частичном удовлетворении исковых требований В.В.А. и отказе в иске ООО "ТД "Апполло".
По правилам статей 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина, рассчитанная пропорционально удовлетворенной части иска: в пользу В.В.А. уплаченная им при подаче иска 13 400 рублей и при подаче апелляционной жалобы 100 рублей; в доход местного бюджета 4259 рублей 87 копеек.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Омска от 12 марта 2012 года отменить, принять по делу новое решение.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в пользу В.В.А. задолженность по арендной плате .. рублей .. копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами.. рубля.. копеек, расходы по содержанию арендованного имущества .. рублей .. копейки, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины .. рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" в пользу В.В.А. неосновательное обогащение .... рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами .. рублей .. копеек, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины .. рублей
В удовлетворении остальных исковых требований В.В.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло", обществу с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" отказать.
Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" в удовлетворении встречных исковых требований к В.В.А., В.Т.Н., В.Т.В. и В.М.В. отказать.
Взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Апполло" ... рубль ... копейки, с общества с ограниченной ответственностью "МАГ плюс" ... рублей ... копеек.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)