Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Брюхановой Т.А., Зуева А.О.,
при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия, помощником судьи Пластининой Н.Н.,
при участии присутствующих в Арбитражном суде Республики Бурятия представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия Тарнуевой Валентины Валерьевны (доверенность от 20.06.2013 N 05-36-07), директора общества с ограниченной ответственностью "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" Васильченко Владимира Алексеевича (паспорт), третьего лица - Васильченко Галины Федоровны (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Казанцев С.Л.; суд апелляционной инстанции: Стасюк Т.В., Куклин О.А., Юдин С.И.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, г. Улан-Удэ, далее - ТУ Росимущества в РБ, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" (ОГРН 1040302954823, г. Улан-Удэ, далее - ООО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат") о взыскании 1 739 745 рублей 49 копеек в том числе 1 109 752 рублей 99 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992 рублей 50 копеек - пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Ринчинов Содном Бальжинимаевич, Лупсанов Борис Лупсанович, общество с ограниченной ответственностью "Стамстрой", Оборов Юрий Сергеевич, Ботоев Андрей Александрович, Бильтуева Галина Уладаевна, Мальцев Алексей Сергеевич, Григорьев Игорь Георгиевич, Очиров Вячеслав Васильевич, Гигаури Виссарион Николаевич, Сосорова Людмила Николаевна, Балданов Ракша Андреевич, Нюкин Вадим Витальевич, Цыбикова Любовь Эрдэнижаповн, Сосновский Сергей Владимирович, Тушинов Намсарай Хайдапович, Борсоев Евгений Владимирович, Матвеев Олег Георгиевич, индивидуальный предприниматель Плюснин Виктор Иванович, Полетаев Андрей Викторович, Жигжитов Гэсэр Цыренович, Кащеев Николай Александрович, Баирова Жаргал Данзановна, Бадмаев Андрей Бадмажапович, Раднаев Виктор Антонович, Патаев Гаврил Сергеевич, Баиров Булат Цыренович, Дарханова Нина Мижитовна, Васильченко Владимир Алексеевич, Васильченко Галина Федоровна, Лунева Наталья Андреевна, Коршунов Василий Михайлович, Пак Саян Дармаевич, Фалилеева Мария Николаевна, Гуруева Баярма Цыренжаповна, Раднаев Валерий Бадмаевич, Батуева Туяна Гармаевна, Намсараев Владимир Александрович, Добчинова Доржи-Ханда Аюшеевна, Имеева Наталья Александровна, Даржаина Марина Ледитовна, Ермаков Сергей Юрьевич, Додонов Николай Георгиевич, Думнов Иван Николаевич, Мацук Юрий Игоревич, Иванова Марина Борисовна, Иванова Надежда Николаевна, Ширапова Сэржена Викторовна, Жукова Наталья Селиверстовна, Итыгилова Людмила Лубсандоржиевна, Барышникова Ольга Васильевна, Албитов Евгений Николаевич, Таракановский Александр Михайлович (далее - третьи лица).
Решением суда первой инстанции от 18 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что с 04.08.2009, то есть с даты вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), арендная плата по договору аренды N 83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством Российской Федерации Правил, являются необоснованными, поскольку при заключении указанного договора аренды стороны согласовали методику определения арендной платы за земельный участок по определенной формуле, следовательно, она стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении с учетом Постановления N 582 и закрепленных им принципов при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 04.08.2009 по 23.07.2010, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 24.07.2010 по 28.05.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Целевое назначение арендуемых земельных участков - для строительства жилья и соцкультбыта, однако суд не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 21.07.1988 N 180 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату был отведен земельный участок площадью 3,5 га в Железнодорожном районе в п. Зеленхоз под строительство жилья и объектов соцкультбыта.
Решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 28.03.1991 N 59 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату отведен земельный участок площадью 3,2 га с доведением общей отведенной площади до 6,7 га в Железнодорожном районе в п. Зеленхоз под строительство жилья и соцкультбыта.
Распоряжением ТУ Росимущества по РБ от 22.02.2007 N 053-р утвержден проект границ раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0010 общей площадью 196 935 кв. м, с формированием в том числе земельного участка площадью 67 000 кв. м для строительства жилья и соцкультбыта.
14.05.2007 ответчик обратился в ТУ Росимущества по РБ за заключением договора аренды земельного участка.
23.07.2007 между ТУ Росимущества по РБ (арендодатель) и ОАО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" (арендатор) подписан договор N 83/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого (пункты 1.1, 1.3) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 31.05.2007, серия 03 АА N 356248, запись о регистрации в ЕГРП 03-03-01/038/2007-452), расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, п. Зеленхоз, именуемый в дальнейшем "участок" для строительства жилья и соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка от 02.05.2007 N 24/07-3067/2, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 67 000 кв. м, на условиях, предусмотренных настоящим договором. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка допускается только с письменного разрешения арендодателя и в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации договора до 01.07.2010.
По акту приема-передачи от 23.07.2007 земельный участок передан арендатору.
Анализ содержания договора аренды N 83/07 от 23.07.2007 свидетельствует о том, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, его индивидуально определенные признаки.
Договор аренды N 83/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.08.2007.
28.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 расформирован и на кадастровый учет поставлены 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв. м, с целевым назначением - для строительства жилья и соцкультбыта, что подтверждается кадастровыми паспортами.
По имеющимся материалам дела видно, что ООО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" заключил с физическими лицами и обществом "Стамстрой" договоры субаренды вновь образованных земельных участков.
К договорам субаренды сторонами составлены передаточные акты, договоры заключены с согласия ТУ Росимущества по РБ, зарегистрированы в установленном порядке.
Распоряжением от 21.09.2009 N 034-р ТУ Росимущества по РБ утвердило схему раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0012 на 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90.
30.10.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 83/07 от 23.07.2007, согласно которому в связи с разделом земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, осуществленным в соответствии с проектом организации и застройки территории в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации на 73 земельных участка, предмет договора в пункте 1.1 определен как земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв. м. Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.02.2010.
Задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 в сумме 629 992 рублей 50 копеек послужила основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим исковыми требованиями.
Ответчик в письменном отзыве и дополнениях к нему не согласен с исковыми требованиями. По мнению ответчика, размер арендной платы с 04.08.2009 должен исчисляться в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Постановления N 582. Годовая арендная плата, по мнению ответчика, должна составлять 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков в год.
Также ответчик считает, что в силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых расположены жилые дома, находящиеся в собственности третьих лиц, не могут быть объектом аренды по договору N 23/07 от 23.07.2007. Кроме того, земельные участки N 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 являются местами общего пользования, в связи с чем арендная плата за них не должна взиматься.
Отказывая в удовлетворении заявленных требованиях суд первой инстанции со ссылкой на статью 606, пункты 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт "г" пункта 3 Постановления N 582, Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 установил отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 исходя из того, что при расчетах подлежала применению ставка арендной платы, предусмотренная договором и соответствующая избранному сторонами виду функционального использования участка, оснований для применения более высокой ставки не имелось, земельные участки, на которых расположены жилые дома, находящиеся в собственности третьих лиц, а также места общего пользования выбыли из объекта договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, согласился с его выводами.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
- 1,5 процента в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков - для строительства жилья и соцкультбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п. Зеленхоз в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ.
Следовательно суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что, поскольку участки находятся в федеральной собственности, то с даты вступления в законную силу Постановления N 582 арендная плата по договору аренды N 83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями указанного Постановления.
Согласно толкованию пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний арендатор объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Поскольку при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с 2009 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о переходе права аренды на земельные участки к собственникам объектов недвижимости.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 относятся к местам общего пользования, открыты для свободного доступа неограниченного круга лиц и не используются для тех целей, для которых выделялся весь земельный участок первоначально.
В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Данный пункт не предусматривает взимания платы с неограниченного круга лиц за пользование территориями общего пользования.
Исходя из изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные земельные участки выбыли из предмета договора аренды после разделения земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 и могут быть переданы в аренду только для определенных целей.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, вывод судов об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 признает обоснованным, исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Оснований для переоценки выводов, сделанных судами, а также имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как они направлены на переоценку выводов судов, а также имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи:
Т.А.БРЮХАНОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 26.09.2013 ПО ДЕЛУ N А10-2412/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. N А10-2412/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Воробьевой Н.М.,
судей: Брюхановой Т.А., Зуева А.О.,
при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия, помощником судьи Пластининой Н.Н.,
при участии присутствующих в Арбитражном суде Республики Бурятия представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия Тарнуевой Валентины Валерьевны (доверенность от 20.06.2013 N 05-36-07), директора общества с ограниченной ответственностью "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" Васильченко Владимира Алексеевича (паспорт), третьего лица - Васильченко Галины Федоровны (паспорт),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Казанцев С.Л.; суд апелляционной инстанции: Стасюк Т.В., Куклин О.А., Юдин С.И.),
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, г. Улан-Удэ, далее - ТУ Росимущества в РБ, управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" (ОГРН 1040302954823, г. Улан-Удэ, далее - ООО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат") о взыскании 1 739 745 рублей 49 копеек в том числе 1 109 752 рублей 99 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992 рублей 50 копеек - пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Ринчинов Содном Бальжинимаевич, Лупсанов Борис Лупсанович, общество с ограниченной ответственностью "Стамстрой", Оборов Юрий Сергеевич, Ботоев Андрей Александрович, Бильтуева Галина Уладаевна, Мальцев Алексей Сергеевич, Григорьев Игорь Георгиевич, Очиров Вячеслав Васильевич, Гигаури Виссарион Николаевич, Сосорова Людмила Николаевна, Балданов Ракша Андреевич, Нюкин Вадим Витальевич, Цыбикова Любовь Эрдэнижаповн, Сосновский Сергей Владимирович, Тушинов Намсарай Хайдапович, Борсоев Евгений Владимирович, Матвеев Олег Георгиевич, индивидуальный предприниматель Плюснин Виктор Иванович, Полетаев Андрей Викторович, Жигжитов Гэсэр Цыренович, Кащеев Николай Александрович, Баирова Жаргал Данзановна, Бадмаев Андрей Бадмажапович, Раднаев Виктор Антонович, Патаев Гаврил Сергеевич, Баиров Булат Цыренович, Дарханова Нина Мижитовна, Васильченко Владимир Алексеевич, Васильченко Галина Федоровна, Лунева Наталья Андреевна, Коршунов Василий Михайлович, Пак Саян Дармаевич, Фалилеева Мария Николаевна, Гуруева Баярма Цыренжаповна, Раднаев Валерий Бадмаевич, Батуева Туяна Гармаевна, Намсараев Владимир Александрович, Добчинова Доржи-Ханда Аюшеевна, Имеева Наталья Александровна, Даржаина Марина Ледитовна, Ермаков Сергей Юрьевич, Додонов Николай Георгиевич, Думнов Иван Николаевич, Мацук Юрий Игоревич, Иванова Марина Борисовна, Иванова Надежда Николаевна, Ширапова Сэржена Викторовна, Жукова Наталья Селиверстовна, Итыгилова Людмила Лубсандоржиевна, Барышникова Ольга Васильевна, Албитов Евгений Николаевич, Таракановский Александр Михайлович (далее - третьи лица).
Решением суда первой инстанции от 18 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что с 04.08.2009, то есть с даты вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), арендная плата по договору аренды N 83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством Российской Федерации Правил, являются необоснованными, поскольку при заключении указанного договора аренды стороны согласовали методику определения арендной платы за земельный участок по определенной формуле, следовательно, она стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя кассационной жалобы, в настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.
Так, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении с учетом Постановления N 582 и закрепленных им принципов при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.
По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 04.08.2009 по 23.07.2010, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 24.07.2010 по 28.05.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Целевое назначение арендуемых земельных участков - для строительства жилья и соцкультбыта, однако суд не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на кассационную жалобу не представили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Бурятия и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 21.07.1988 N 180 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату был отведен земельный участок площадью 3,5 га в Железнодорожном районе в п. Зеленхоз под строительство жилья и объектов соцкультбыта.
Решением Улан-Удэнского городского совета народных депутатов от 28.03.1991 N 59 Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату отведен земельный участок площадью 3,2 га с доведением общей отведенной площади до 6,7 га в Железнодорожном районе в п. Зеленхоз под строительство жилья и соцкультбыта.
Распоряжением ТУ Росимущества по РБ от 22.02.2007 N 053-р утвержден проект границ раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0010 общей площадью 196 935 кв. м, с формированием в том числе земельного участка площадью 67 000 кв. м для строительства жилья и соцкультбыта.
14.05.2007 ответчик обратился в ТУ Росимущества по РБ за заключением договора аренды земельного участка.
23.07.2007 между ТУ Росимущества по РБ (арендодатель) и ОАО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" (арендатор) подписан договор N 83/07 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого (пункты 1.1, 1.3) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, находящийся в собственности Российской Федерации (свидетельство о государственной регистрации права от 31.05.2007, серия 03 АА N 356248, запись о регистрации в ЕГРП 03-03-01/038/2007-452), расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, п. Зеленхоз, именуемый в дальнейшем "участок" для строительства жилья и соцкультбыта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) земельного участка от 02.05.2007 N 24/07-3067/2, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 67 000 кв. м, на условиях, предусмотренных настоящим договором. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка допускается только с письменного разрешения арендодателя и в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации договора до 01.07.2010.
По акту приема-передачи от 23.07.2007 земельный участок передан арендатору.
Анализ содержания договора аренды N 83/07 от 23.07.2007 свидетельствует о том, что стороны согласовали данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, его индивидуально определенные признаки.
Договор аренды N 83/07 зарегистрирован в установленном законом порядке 31.08.2007.
28.01.2009 земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 расформирован и на кадастровый учет поставлены 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв. м, с целевым назначением - для строительства жилья и соцкультбыта, что подтверждается кадастровыми паспортами.
По имеющимся материалам дела видно, что ООО "Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат" заключил с физическими лицами и обществом "Стамстрой" договоры субаренды вновь образованных земельных участков.
К договорам субаренды сторонами составлены передаточные акты, договоры заключены с согласия ТУ Росимущества по РБ, зарегистрированы в установленном порядке.
Распоряжением от 21.09.2009 N 034-р ТУ Росимущества по РБ утвердило схему раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0012 на 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90.
30.10.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 83/07 от 23.07.2007, согласно которому в связи с разделом земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:023714:0012, осуществленным в соответствии с проектом организации и застройки территории в порядке статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации на 73 земельных участка, предмет договора в пункте 1.1 определен как земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18-03:24:023714:90 общей площадью 67 000 кв. м. Дополнительное соглашение зарегистрировано 25.02.2010.
Задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 в сумме 629 992 рублей 50 копеек послужила основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим исковыми требованиями.
Ответчик в письменном отзыве и дополнениях к нему не согласен с исковыми требованиями. По мнению ответчика, размер арендной платы с 04.08.2009 должен исчисляться в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Постановления N 582. Годовая арендная плата, по мнению ответчика, должна составлять 1,5 процента от кадастровой стоимости земельных участков в год.
Также ответчик считает, что в силу статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых расположены жилые дома, находящиеся в собственности третьих лиц, не могут быть объектом аренды по договору N 23/07 от 23.07.2007. Кроме того, земельные участки N 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 являются местами общего пользования, в связи с чем арендная плата за них не должна взиматься.
Отказывая в удовлетворении заявленных требованиях суд первой инстанции со ссылкой на статью 606, пункты 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт "г" пункта 3 Постановления N 582, Постановление Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 установил отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 исходя из того, что при расчетах подлежала применению ставка арендной платы, предусмотренная договором и соответствующая избранному сторонами виду функционального использования участка, оснований для применения более высокой ставки не имелось, земельные участки, на которых расположены жилые дома, находящиеся в собственности третьих лиц, а также места общего пользования выбыли из объекта договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, согласился с его выводами.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
- 1,5 процента в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков - для строительства жилья и соцкультбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п. Зеленхоз в Железнодорожном районе г. Улан-Удэ.
Следовательно суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что, поскольку участки находятся в федеральной собственности, то с даты вступления в законную силу Постановления N 582 арендная плата по договору аренды N 83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями указанного Постановления.
Согласно толкованию пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний арендатор объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Поскольку при рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с 2009 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о переходе права аренды на земельные участки к собственникам объектов недвижимости.
Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 относятся к местам общего пользования, открыты для свободного доступа неограниченного круга лиц и не используются для тех целей, для которых выделялся весь земельный участок первоначально.
В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары). Данный пункт не предусматривает взимания платы с неограниченного круга лиц за пользование территориями общего пользования.
Исходя из изложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что указанные земельные участки выбыли из предмета договора аренды после разделения земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 и могут быть переданы в аренду только для определенных целей.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции, проверив расчет задолженности по арендной плате, вывод судов об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012 признает обоснованным, исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Оснований для переоценки выводов, сделанных судами, а также имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как они направлены на переоценку выводов судов, а также имеющихся в деле доказательств, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу N А10-2412/2012, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.М.ВОРОБЬЕВА
Судьи:
Т.А.БРЮХАНОВА
А.О.ЗУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)