Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-10798/2012 (судья Федорова Г.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" - Поселеннов В.Ф. (доверенность от 01.01.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" (далее - ООО "Газснабсервис-Н", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области (далее - администрация, ответчик) о:
- признании суммы арендной платы в размере 874 353 руб. 31 коп., взысканной по решению Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-509/2011 от 04.07.2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации, и пени на эту сумму неосновательным обогащением ответчика,
- взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 874 353 руб. 31 коп. (с учетом уточнения требований, т. 3 л.д. 73).
Решением суда от 29.12.2012 (резолютивная часть от 13.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 3 л.д. 85-88).
В апелляционной жалобе ООО "Газснабсервис-Н" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно отказал в ходатайстве об уточнении заявленных требований в части принятия дополнительных требований истца о признании договора аренды расторгнутым с 01.10.2010 и признании обязательства по внесению арендной платы прекращенными с 01.10.2010, поскольку основанием заявленных дополнительных исковых требований также являются арендные отношения между истцом и ответчиком. Кроме того, в описательной части решения суда суд отказал в принятии уточнения иска в данной части в том числе со ссылкой на то, что обстоятельства прекращения договора аренды и договорных отношений будут приняты судом во внимание при принятии судебного акта. Однако суд не дал оценки письму ООО "Газснабсервис-Н" от 20.09.2010 о расторжении договора аренды.
Договор аренды прекращен в силу приобретения обществом земельного участка в собственность, что не противоречит п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и обычаям делового оборота, сложившимся во взаимоотношениях между администрацией и хозяйствующими субъектами, в силу которой при приобретении земельного участка в собственность договор аренды расторгается на основании обращения хозяйствующего субъекта и последующего издания ненормативного акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Таким образом, направленное обществом в адрес администрации уведомление о расторжении договора является офертой, а изданное администрацией постановление от 01.10.2010 N 1537-п - акцептом, в силу чего договор аренды прекращен на основании п. 2 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда о том, что в рассматриваемом иске истец по существу оспаривает выводы суда, сделанные во вступившем в законную силу судебном акте, поскольку по существу оспаривается размер задолженности по арендной плате, взысканный указанным решением суда, необоснованны, поскольку обстоятельства направления обществом в адрес администрации уведомления о расторжении договора от 20.09.2010 выявились только при рассмотрении настоящего дела, и при рассмотрении дела N А47-509/2011 предметом исследования не являлись.
Судом не учтены положения п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из которого следует, что договор купли-продажи арендуемого имущества прекращает обязательства по оплате арендной платы на будущее, и соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, при этом сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Газснабсервис-Н" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание операторной, лит. Г, общей площадью 22,2 к. м., по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, сельский поселок Аккермановка, ул. Садовая, 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2010 серии 56-АБ 213121, т. 3 л.д. 41).
11.01.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Газснабсервис-Н" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель "населенных пунктов" с кадастровым номером 56:42:0215001:42, имеющий адресный ориентиры: Оренбургская область, г. Новотроицк, юго-восточная часть кадастрового квартала 56:42:0215001, общей площадью 7200,0 кв. м, для использования в целях строительства передвижной автомобильной газозаправочной станции на землях под объектами торговли (т. 1 л.д. 127-130).
Постановлением администрации от 01.10.2010 N 1537-п обществу в порядке ст. ст. 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание операторной (т. 1 л.д. 109).
Постановлением Администрации от 03.12.2010 N 1895-п названное постановление от 01.10.2010 N 1537-п признано утратившим силу (т. 1 л.д. 126).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2011 по делу N А47-1513/2011 (т. 1 л.д. 84) признано незаконным и отменено постановление Администрации муниципального образования г. Новотроицк N 1895-п от 03.12.2010 (с учетом определения от 23.12.2012 об исправлении опечатки). Решение оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.12.2011 (т. 1 л.д. 20).
05.04.2012 между администрацией и ООО "Газснабсервис-Н" заключен договор N 959 продажи земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м (т. 1 л.д. 116-117, т. 3 л.д. 8)
30.08.2012 ООО "Газснабсервис-Н" получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок (т. 1 л.д. 110).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2011 по делу А47-509/2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации взыскано 1 266 892 руб. 29 коп., в том числе 1 196 253 руб. 22 коп. - основного долга по арендной плате за период пользования земельным участком с 11.11.2009 по 10.12.2010 и 70 639 руб. 07 коп. - пени, в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (п. 4.3.1 договора) за период просрочки платежей с 11.11.2009 по 31.12.2010 (т. 1 л.д. 81-83).
Ссылаясь на то, что при вынесении решения от 05.07.2011 по делу N А47-509/2011 при взыскании с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации 1 266 892 руб. 29 коп., арбитражным судом не исследовались обстоятельства фактического использования земельного участка, а также не принято во внимание то обстоятельство, что Постановлением администрации от 01.10.2010 N 1537-п обществу в порядке ст. ст. 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:42:0215001:42, общей площадью 7 200 кв. м, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание операторной, ввиду чего задолженность по арендной плате взыскана необоснованно, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, обязательства ответчика по оплате арендной платы за земельный участок прекратились только с момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, ранее предоставленный заявителю по договору аренды. Доказательства прекращения договора аренды ранее приобретения права собственности на земельный участок обществом не представлено, договор аренды возобновлен на неопределенный срок, что в том числе установлено вступившим в законную силу решением суда по делу N А47-509/2011, и установленные по данному делу обстоятельства признаны судом преюдициальными. Кроме того, указанным судебным актом с общества взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 11.11.2009 по 10.12.2010, ввиду чего в рассматриваемом иске истец по существу оспаривает выводы суда, сделанные во вступившем в законную силу судебном акте, поскольку по существу оспаривается размер задолженности по арендной плате, взысканный указанным решением суда.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Из изложенного следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: 1) обогащение приобретателя; 2) указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего; 3) обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.
Апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности совокупности изложенных обстоятельств.
Из дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2011 по делу N А47-509/2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации взыскано 1 196 253 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком с 11.11.2009 по 10.12.2010 (т. 1 л.д. 81-83).
Из дела также усматривается, что задолженность по арендной плате взыскана в связи с ненадлежащим исполнением обществом заключенного 11.01.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Газснабсервис-Н" (арендатор) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42, общей площадью 7200,0 кв. м, предоставленного для использования в целях строительства передвижной автомобильной газозаправочной станции (т. 1 л.д. 127-130).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении согласованных платежей за пользование арендуемым имуществом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи находящейся к моменту заключения договора купли-продажи во владении арендатора на основании заключенного договора аренды, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Из заключенного между администрацией и ООО "Газснабсервис-Н" договора N 959 от 05.04.2012 продажи земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м (т. 1 л.д. 116-117, т. 3 л.д. 8) не следует, что стороны определили иной момент окончания обязательства арендатора по оплате арендной платы.
Таким образом, арендная плата подлежит оплате арендатором до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая осуществлена 30.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права собственности, т. 1 л.д. 110).
Доводы апеллянта о том, что данная обязанность прекращается с момента принятия администрацией постановления от 01.10.2010 N 1537-п о предоставлении обществу земельного участка в собственность, основаны на неверном толковании указанных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что, издав указанное постановление, администрация фактически акцептовала направленную обществом оферту в виде уведомления о расторжении договора, и это соответствует сложившимся между администрацией и хозяйствующими субъектами обычаям делового оборота, противоречат п. 3 ст. 2, ст. 5, 420, п. 2 ст. 432, 435, 438 ГК РФ, а также ст. 2 и 3 Земельного кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что к публичным правоотношениям, каковыми являются правоотношения по предоставления земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство неприменимо.
Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и такой договор в надлежащей форме был заключен сторонами 05.04.2012.
Таким образом, уведомление общества о расторжении договора и изданное постановление администрации от 01.10.2010 N 1537-п не могут считаться соответственно офертой и акцептом, в силу чего не могут оформлять заключение между сторонами договора купли-продажи.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает ошибочность толкования апеллянтом нормы ст. 5 ГК РФ в части отнесения сложившихся фактических правоотношений между хозяйствующими субъектами и администрацией в г. Новотроицке к обычаям делового оборота.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Таким образом, прекращение договора аренды не освобождает арендатора от оплаты землепользования.
В силу указанного, подлежат отклонению как не имеющие правового значения доводы апеллянта о прекращении договора аренды со ссылкой на письмо в адрес Главы Администрации о 20.09.2010 N 131 о расторжении соглашения от 18.08.2010 (т. 2 л.д. 6, 36), поскольку на земельном участке, впоследствии приобретенном обществом в собственность, расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу, в силу чего участок использовался обществом, и данное пользование подлежит оплате.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на то, что взыскиваемая им по настоящему делу денежная сумма является неосновательным обогащением администрации в силу ее неправомерного взыскания в рамках дела N А47-509/2011 ввиду того, что при рассмотрении указанного дела не исследовался вопрос о прекращении арендных отношений.
Суд первой инстанции, кроме того, пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования по существу направлены на переоценку выводов суда, сделанных в решении от 04.07.2011 по делу N А47-509/2011, которым с общества взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 11.11.2009 по 10.12.2010, то есть в период действия договора аренды. Таким образом, удовлетворение требований общества исключается также нормами ст. 16 АПК РФ.
Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу об отсутствии доказательств обогащения ответчика за счет истца, поскольку истребуемые истцом в качестве неосновательного обогащения денежные средства составляют плату за пользование земельным участком.
Апелляционная коллегия также обращает внимание на недоказанность обстоятельства обогащения ответчика за счет истца, ввиду отсутствия доказательств фактического исполнения последним решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-509/2011 от 04.07.2011 (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Не принимается апелляционным судом и ссылка ООО "Газснабсервис-Н" на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отказе в ходатайстве об уточнении заявленных требований в части принятия дополнительных требований истца о признании договора аренды расторгнутым с 01.10.2010 и признании обязательства по внесению арендной платы прекращенными с 01.10.2010.
В силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, легших в основу первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ране указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.
Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Изменение предмета иска - замена истцом указанного им материально-правового требования иным, основанием которого остаются первоначально заявленные фактические обстоятельства.
В уточненном исковом заявлении обществом по существу были заявлены новые требования, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении, что не допускается ч. 1 ст. 49 АПК РФ (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Таким образом, выводы суда первой инстанции являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-10798/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2013 N 18АП-1763/2013 ПО ДЕЛУ N А47-10798/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2013 г. N 18АП-1763/2013
Дело N А47-10798/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Фединой Г.А., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-10798/2012 (судья Федорова Г.А.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" - Поселеннов В.Ф. (доверенность от 01.01.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" (далее - ООО "Газснабсервис-Н", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области (далее - администрация, ответчик) о:
- признании суммы арендной платы в размере 874 353 руб. 31 коп., взысканной по решению Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-509/2011 от 04.07.2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации, и пени на эту сумму неосновательным обогащением ответчика,
- взыскании с ответчика в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 874 353 руб. 31 коп. (с учетом уточнения требований, т. 3 л.д. 73).
Решением суда от 29.12.2012 (резолютивная часть от 13.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 3 л.д. 85-88).
В апелляционной жалобе ООО "Газснабсервис-Н" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно отказал в ходатайстве об уточнении заявленных требований в части принятия дополнительных требований истца о признании договора аренды расторгнутым с 01.10.2010 и признании обязательства по внесению арендной платы прекращенными с 01.10.2010, поскольку основанием заявленных дополнительных исковых требований также являются арендные отношения между истцом и ответчиком. Кроме того, в описательной части решения суда суд отказал в принятии уточнения иска в данной части в том числе со ссылкой на то, что обстоятельства прекращения договора аренды и договорных отношений будут приняты судом во внимание при принятии судебного акта. Однако суд не дал оценки письму ООО "Газснабсервис-Н" от 20.09.2010 о расторжении договора аренды.
Договор аренды прекращен в силу приобретения обществом земельного участка в собственность, что не противоречит п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и обычаям делового оборота, сложившимся во взаимоотношениях между администрацией и хозяйствующими субъектами, в силу которой при приобретении земельного участка в собственность договор аренды расторгается на основании обращения хозяйствующего субъекта и последующего издания ненормативного акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Таким образом, направленное обществом в адрес администрации уведомление о расторжении договора является офертой, а изданное администрацией постановление от 01.10.2010 N 1537-п - акцептом, в силу чего договор аренды прекращен на основании п. 2 ст. 452, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда о том, что в рассматриваемом иске истец по существу оспаривает выводы суда, сделанные во вступившем в законную силу судебном акте, поскольку по существу оспаривается размер задолженности по арендной плате, взысканный указанным решением суда, необоснованны, поскольку обстоятельства направления обществом в адрес администрации уведомления о расторжении договора от 20.09.2010 выявились только при рассмотрении настоящего дела, и при рассмотрении дела N А47-509/2011 предметом исследования не являлись.
Судом не учтены положения п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", из которого следует, что договор купли-продажи арендуемого имущества прекращает обязательства по оплате арендной платы на будущее, и соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, при этом сохранение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Газснабсервис-Н" на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - здание операторной, лит. Г, общей площадью 22,2 к. м., по адресу: Оренбургская область, г. Новотроицк, сельский поселок Аккермановка, ул. Садовая, 2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.09.2010 серии 56-АБ 213121, т. 3 л.д. 41).
11.01.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Газснабсервис-Н" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель "населенных пунктов" с кадастровым номером 56:42:0215001:42, имеющий адресный ориентиры: Оренбургская область, г. Новотроицк, юго-восточная часть кадастрового квартала 56:42:0215001, общей площадью 7200,0 кв. м, для использования в целях строительства передвижной автомобильной газозаправочной станции на землях под объектами торговли (т. 1 л.д. 127-130).
Постановлением администрации от 01.10.2010 N 1537-п обществу в порядке ст. ст. 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание операторной (т. 1 л.д. 109).
Постановлением Администрации от 03.12.2010 N 1895-п названное постановление от 01.10.2010 N 1537-п признано утратившим силу (т. 1 л.д. 126).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.10.2011 по делу N А47-1513/2011 (т. 1 л.д. 84) признано незаконным и отменено постановление Администрации муниципального образования г. Новотроицк N 1895-п от 03.12.2010 (с учетом определения от 23.12.2012 об исправлении опечатки). Решение оставлено без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.12.2011 (т. 1 л.д. 20).
05.04.2012 между администрацией и ООО "Газснабсервис-Н" заключен договор N 959 продажи земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м (т. 1 л.д. 116-117, т. 3 л.д. 8)
30.08.2012 ООО "Газснабсервис-Н" получило свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок (т. 1 л.д. 110).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2011 по делу А47-509/2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации взыскано 1 266 892 руб. 29 коп., в том числе 1 196 253 руб. 22 коп. - основного долга по арендной плате за период пользования земельным участком с 11.11.2009 по 10.12.2010 и 70 639 руб. 07 коп. - пени, в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (п. 4.3.1 договора) за период просрочки платежей с 11.11.2009 по 31.12.2010 (т. 1 л.д. 81-83).
Ссылаясь на то, что при вынесении решения от 05.07.2011 по делу N А47-509/2011 при взыскании с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации 1 266 892 руб. 29 коп., арбитражным судом не исследовались обстоятельства фактического использования земельного участка, а также не принято во внимание то обстоятельство, что Постановлением администрации от 01.10.2010 N 1537-п обществу в порядке ст. ст. 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату предоставлен земельный участок с кадастровым номером 56:42:0215001:42, общей площадью 7 200 кв. м, на котором расположено принадлежащее заявителю на праве собственности здание операторной, ввиду чего задолженность по арендной плате взыскана необоснованно, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, обязательства ответчика по оплате арендной платы за земельный участок прекратились только с момента государственной регистрации права собственности общества на земельный участок, ранее предоставленный заявителю по договору аренды. Доказательства прекращения договора аренды ранее приобретения права собственности на земельный участок обществом не представлено, договор аренды возобновлен на неопределенный срок, что в том числе установлено вступившим в законную силу решением суда по делу N А47-509/2011, и установленные по данному делу обстоятельства признаны судом преюдициальными. Кроме того, указанным судебным актом с общества взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 11.11.2009 по 10.12.2010, ввиду чего в рассматриваемом иске истец по существу оспаривает выводы суда, сделанные во вступившем в законную силу судебном акте, поскольку по существу оспаривается размер задолженности по арендной плате, взысканный указанным решением суда.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).
Из изложенного следует, что для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо возникновение совокупности следующих обстоятельств: 1) обогащение приобретателя; 2) указанное обогащение должно произойти за счет потерпевшего; 3) обогащение должно произойти без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой.
Апелляционная коллегия приходит к выводу о недоказанности совокупности изложенных обстоятельств.
Из дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.07.2011 по делу N А47-509/2011 с ООО "Газснабсервис-Н" в пользу администрации взыскано 1 196 253 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период пользования земельным участком с 11.11.2009 по 10.12.2010 (т. 1 л.д. 81-83).
Из дела также усматривается, что задолженность по арендной плате взыскана в связи с ненадлежащим исполнением обществом заключенного 11.01.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Газснабсервис-Н" (арендатор) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42, общей площадью 7200,0 кв. м, предоставленного для использования в целях строительства передвижной автомобильной газозаправочной станции (т. 1 л.д. 127-130).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении согласованных платежей за пользование арендуемым имуществом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи находящейся к моменту заключения договора купли-продажи во владении арендатора на основании заключенного договора аренды, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Из заключенного между администрацией и ООО "Газснабсервис-Н" договора N 959 от 05.04.2012 продажи земельного участка с кадастровым номером 56:42:0215001:42 общей площадью 7 200 кв. м (т. 1 л.д. 116-117, т. 3 л.д. 8) не следует, что стороны определили иной момент окончания обязательства арендатора по оплате арендной платы.
Таким образом, арендная плата подлежит оплате арендатором до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая осуществлена 30.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права собственности, т. 1 л.д. 110).
Доводы апеллянта о том, что данная обязанность прекращается с момента принятия администрацией постановления от 01.10.2010 N 1537-п о предоставлении обществу земельного участка в собственность, основаны на неверном толковании указанных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что, издав указанное постановление, администрация фактически акцептовала направленную обществом оферту в виде уведомления о расторжении договора, и это соответствует сложившимся между администрацией и хозяйствующими субъектами обычаям делового оборота, противоречат п. 3 ст. 2, ст. 5, 420, п. 2 ст. 432, 435, 438 ГК РФ, а также ст. 2 и 3 Земельного кодекса Российской Федерации, из содержания которых следует, что к публичным правоотношениям, каковыми являются правоотношения по предоставления земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство неприменимо.
Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и такой договор в надлежащей форме был заключен сторонами 05.04.2012.
Таким образом, уведомление общества о расторжении договора и изданное постановление администрации от 01.10.2010 N 1537-п не могут считаться соответственно офертой и акцептом, в силу чего не могут оформлять заключение между сторонами договора купли-продажи.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает ошибочность толкования апеллянтом нормы ст. 5 ГК РФ в части отнесения сложившихся фактических правоотношений между хозяйствующими субъектами и администрацией в г. Новотроицке к обычаям делового оборота.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Таким образом, прекращение договора аренды не освобождает арендатора от оплаты землепользования.
В силу указанного, подлежат отклонению как не имеющие правового значения доводы апеллянта о прекращении договора аренды со ссылкой на письмо в адрес Главы Администрации о 20.09.2010 N 131 о расторжении соглашения от 18.08.2010 (т. 2 л.д. 6, 36), поскольку на земельном участке, впоследствии приобретенном обществом в собственность, расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу, в силу чего участок использовался обществом, и данное пользование подлежит оплате.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на то, что взыскиваемая им по настоящему делу денежная сумма является неосновательным обогащением администрации в силу ее неправомерного взыскания в рамках дела N А47-509/2011 ввиду того, что при рассмотрении указанного дела не исследовался вопрос о прекращении арендных отношений.
Суд первой инстанции, кроме того, пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные в рамках настоящего дела требования по существу направлены на переоценку выводов суда, сделанных в решении от 04.07.2011 по делу N А47-509/2011, которым с общества взыскана арендная плата за пользование земельным участком за период с 11.11.2009 по 10.12.2010, то есть в период действия договора аренды. Таким образом, удовлетворение требований общества исключается также нормами ст. 16 АПК РФ.
Указанные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу об отсутствии доказательств обогащения ответчика за счет истца, поскольку истребуемые истцом в качестве неосновательного обогащения денежные средства составляют плату за пользование земельным участком.
Апелляционная коллегия также обращает внимание на недоказанность обстоятельства обогащения ответчика за счет истца, ввиду отсутствия доказательств фактического исполнения последним решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-509/2011 от 04.07.2011 (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Не принимается апелляционным судом и ссылка ООО "Газснабсервис-Н" на допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отказе в ходатайстве об уточнении заявленных требований в части принятия дополнительных требований истца о признании договора аренды расторгнутым с 01.10.2010 и признании обязательства по внесению арендной платы прекращенными с 01.10.2010.
В силу ч. 1 ст. 49 АПК РФ истцу предоставлено право при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Основание иска - это фактические обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленного требования. Следовательно, изменение основания иска - это замена фактов, легших в основу первоначального иска, новыми фактами, а также указание дополнительных фактов или исключение части фактов из числа ране указанных. Изменение основания иска сохраняет его предмет, то есть истец по-прежнему преследует ранее заявленный интерес.
Предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении им определенных действий либо воздержании от них, признании существования (отсутствия) правоотношения, изменении либо прекращении его.
Изменение предмета иска - замена истцом указанного им материально-правового требования иным, основанием которого остаются первоначально заявленные фактические обстоятельства.
В уточненном исковом заявлении обществом по существу были заявлены новые требования, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении, что не допускается ч. 1 ст. 49 АПК РФ (п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").
Таким образом, выводы суда первой инстанции являются верными, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-10798/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАЗСНАБСЕРВИС-Н" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.А.ФЕДИНА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)