Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя (закрытого акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) (Асинцева И.В. (доверенность от 14.06.2013), в отсутствие заинтересованного лица (индивидуального предпринимателя Артемовой Любови Семеновны (ОГРНИП 306264431700013), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Артемовой Любови Семеновны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-18091/2012, установил следующее.
ЗАО "Тандер" (далее - общество) к индивидуальному предпринимателю Артемовой Л.С. (далее - предприниматель) о взыскании 51 700 рублей задолженности по арендной плате, 59 350 рублей неустойки (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013, заявленные требования общества удовлетворены. Суд взыскал предпринимателя в пользу общества задолженность 51 700 рублей основного долга и 59 350 рублей неустойки. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств возврата предпринимателем арендованного помещения и нарушением обязательств в части внесения арендных платежей.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение, указывая на прекращение арендных отношений между сторонами с декабря 2011 года, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи помещения от 01.12.2012. От имени общества акт подписан директором магазина, в котором находилось арендованное помещение, Ушаневой Н.В. Арендатор не сомневалась, что действует через уполномоченное лицо, поскольку договором не определен перечень лиц, в обязанности которых входит принятие письменного документа о возврате имущества. Заявитель считает, что свои обязанности она выполнила надлежащим образом, помещение освободила. Арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 15.02.2013 и постановление апелляционного суда от 12.08.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.09.2009 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N СтвФ-1/393/09, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование (аренду) для осуществления предпринимательских целей часть нежилого помещения согласно поэтажному плану (приложение N 1) площадью 18 кв. м, расположенного на 1 этаже здания (литера А) по адресу: Ставропольский край, г. Новоалександровск, ул. Ленина, 48 (пункт 1.1 договора).
В соответствии с актом приема-передачи от 01.09.2009 арендодателю передано недвижимое имущество: часть нежилого помещения площадью 18 кв. м, расположенного по указанного адресу (приложение N 2).
Размер арендной платы определен сторонами в пункте 4.4 договора 3700 рублей в месяц, в том числе НДС. В данную сумму входят коммунальные платежи за текущий месяц.
Согласно пункту 4.6 договора арендатор обязан оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Договор аренды заключен сторонами на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010 (пункт 5.1 договора).
1 августа 2010 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого фонда от 01.09.2009 N СтвФ-1/393/09, согласно которому договор пролонгирован до 31.05.2011.
Дополнительным соглашением от 01.07.2011 договор аренды N СтвФ-1/393/09 от 01.09.2009 пролонгирован до 31.05.2012.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора арендатор обязан вернуть арендуемое имущество в течение 3 календарных дней с момента прекращения договора по акту приема-передачи недвижимого имущества.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом перечислял арендные платежи, долг по арендной плате за период с 01.10.2011 по 01.12.2012 составил 51 700 рублей, что послужило основанием для обращения общества в суд с иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее (Кодекса) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 данного Кодекса).
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 610 Кодекса устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, доказательства возврата ответчиком помещения отсутствуют. Задолженность определена за период с 01.10.2011 по 01.12.2012.
Однако указанные выводы сделаны без учета следующего.
В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 01.12.2011, подписанный предпринимателем и директором магазина общества Ушаневой Н.В., согласно которому ответчик освободила и передала часть нежилого помещения литера "А", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Новоалександровск, ул. Ленина, д. 48, - здание магазина "Магнит Кит" (т. 2, л.д. 74).
Указанный документ судами не исследовался и не получил надлежащую оценку.
26 декабря 2011 года общество направило в адрес предпринимателя уведомление N 1066 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 58).
Суд первой инстанции определением от 22.01.2013 обязал истца представить в суд акт комиссионного обследования (доказательства нахождения ответчика в спорном помещении; т. 1, л.д. 49-50).
В возражениях общества на заявленные требования указано, что исследование нежилого помещения, арендуемого ответчиком не производилось. Дата освобождения предпринимателем помещения не известна (т. 1, л.д. 117-118).
С учетом изложенного решение от 15.02.2012 и постановление апелляционного суда от 12.08.2012 как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе оценивать доказательства, которые не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение и постановление которого отменено, если выводы содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать оценку имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи от 01.12.2011 арендуемого предпринимателем имущества; проверить довод заявителя жалобы о возврате спорного помещения представителю общества 01.12.2011; в зависимости от установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по делу N А63-18091/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 18.11.2013 ПО ДЕЛУ N А63-18091/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2013 г. по делу N А63-18091/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя (закрытого акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) (Асинцева И.В. (доверенность от 14.06.2013), в отсутствие заинтересованного лица (индивидуального предпринимателя Артемовой Любови Семеновны (ОГРНИП 306264431700013), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Артемовой Любови Семеновны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-18091/2012, установил следующее.
ЗАО "Тандер" (далее - общество) к индивидуальному предпринимателю Артемовой Л.С. (далее - предприниматель) о взыскании 51 700 рублей задолженности по арендной плате, 59 350 рублей неустойки (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013, заявленные требования общества удовлетворены. Суд взыскал предпринимателя в пользу общества задолженность 51 700 рублей основного долга и 59 350 рублей неустойки. Судебные акты мотивированы отсутствием доказательств возврата предпринимателем арендованного помещения и нарушением обязательств в части внесения арендных платежей.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение, указывая на прекращение арендных отношений между сторонами с декабря 2011 года, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи помещения от 01.12.2012. От имени общества акт подписан директором магазина, в котором находилось арендованное помещение, Ушаневой Н.В. Арендатор не сомневалась, что действует через уполномоченное лицо, поскольку договором не определен перечень лиц, в обязанности которых входит принятие письменного документа о возврате имущества. Заявитель считает, что свои обязанности она выполнила надлежащим образом, помещение освободила. Арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение от 15.02.2013 и постановление апелляционного суда от 12.08.2013 надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 01.09.2009 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды N СтвФ-1/393/09, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование (аренду) для осуществления предпринимательских целей часть нежилого помещения согласно поэтажному плану (приложение N 1) площадью 18 кв. м, расположенного на 1 этаже здания (литера А) по адресу: Ставропольский край, г. Новоалександровск, ул. Ленина, 48 (пункт 1.1 договора).
В соответствии с актом приема-передачи от 01.09.2009 арендодателю передано недвижимое имущество: часть нежилого помещения площадью 18 кв. м, расположенного по указанного адресу (приложение N 2).
Размер арендной платы определен сторонами в пункте 4.4 договора 3700 рублей в месяц, в том числе НДС. В данную сумму входят коммунальные платежи за текущий месяц.
Согласно пункту 4.6 договора арендатор обязан оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Договор аренды заключен сторонами на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010 (пункт 5.1 договора).
1 августа 2010 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого фонда от 01.09.2009 N СтвФ-1/393/09, согласно которому договор пролонгирован до 31.05.2011.
Дополнительным соглашением от 01.07.2011 договор аренды N СтвФ-1/393/09 от 01.09.2009 пролонгирован до 31.05.2012.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора арендатор обязан вернуть арендуемое имущество в течение 3 календарных дней с момента прекращения договора по акту приема-передачи недвижимого имущества.
Поскольку ответчик ненадлежащим образом перечислял арендные платежи, долг по арендной плате за период с 01.10.2011 по 01.12.2012 составил 51 700 рублей, что послужило основанием для обращения общества в суд с иском.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее (Кодекса) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 данного Кодекса).
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статья 610 Кодекса устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, доказательства возврата ответчиком помещения отсутствуют. Задолженность определена за период с 01.10.2011 по 01.12.2012.
Однако указанные выводы сделаны без учета следующего.
В материалах дела имеется акт приема-передачи помещения от 01.12.2011, подписанный предпринимателем и директором магазина общества Ушаневой Н.В., согласно которому ответчик освободила и передала часть нежилого помещения литера "А", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Новоалександровск, ул. Ленина, д. 48, - здание магазина "Магнит Кит" (т. 2, л.д. 74).
Указанный документ судами не исследовался и не получил надлежащую оценку.
26 декабря 2011 года общество направило в адрес предпринимателя уведомление N 1066 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 58).
Суд первой инстанции определением от 22.01.2013 обязал истца представить в суд акт комиссионного обследования (доказательства нахождения ответчика в спорном помещении; т. 1, л.д. 49-50).
В возражениях общества на заявленные требования указано, что исследование нежилого помещения, арендуемого ответчиком не производилось. Дата освобождения предпринимателем помещения не известна (т. 1, л.д. 117-118).
С учетом изложенного решение от 15.02.2012 и постановление апелляционного суда от 12.08.2012 как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе оценивать доказательства, которые не были предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций.
В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение и постановление которого отменено, если выводы содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать оценку имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи от 01.12.2011 арендуемого предпринимателем имущества; проверить довод заявителя жалобы о возврате спорного помещения представителю общества 01.12.2011; в зависимости от установленных обстоятельств принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 (289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.02.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по делу N А63-18091/2012 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.П.НАЗАРЕНКО
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)