Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Кривошеина С.В., Усанина Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А.М.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: Ионова Л.Я. по доверенности от 15.12.2012; Екимов А.В. по доверенности от 27.04.2012;
- от ответчика: Щербаков Р.А. по доверенности от 21.02.2013;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Екимовой Натальи Ивановны
и общества с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2012
по делу N А45-22232/2012 (судья Уколов А.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Екимовой Натальи Ивановны,
г. Новосибирск (ОГРНИП 307540222200023),
к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт", г. Новосибирск,
о взыскании 240 271,10 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Екимова Наталья Ивановна (далее - истец, предприниматель, ИП Екимова Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт" (далее - ответчик, общество, ООО "АМГ-пласт") о взыскании 206 000 руб. задолженности за аренду нежилого помещения, 21 218 руб. неустойки за просрочку оплаты, 13053 руб. долга за коммунальные услуги (уточнение исковых требований л.д. 33).
Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком денежного обязательства по договору аренды нежилых помещений от 10.02.2012 (далее - договор аренды от 10.02.2012), заключенного между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором).
Решением Арбитражного суда новосибирской области от 11.12.2012 заявленные исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ООО "АМГ-пласт" в пользу ИП Екимовой Натальи Ивановны взыскано 8000 рублей арендной платы, 11 773, 30 руб. задолженности по коммунальным услугам, всего: 19 773, 30 руб., а также 642, 35 руб. расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением суда, предприниматель и общество обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которых указывают на неполное исследование судом имеющихся в деле обстоятельств, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Предприниматель в апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении в полном объеме заявленных ей исковых требований. Общество в апелляционной жалобе оспаривает решение суда в части взыскания с него 11 773, 30 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в указанной части в удовлетворении заявленных требований.
В обосновании апелляционной жалобы, ИП Екимова Н.И. полагает, что судом необоснованно сделан вывод о том, что ответчик обязан внести арендную плату только за период с 20.04.2012 по 23.04.2012, так как с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2011 прекратил свое действие, в связи с невыполнением истцом условий договора.
В обосновании апелляционной жалобы, ООО "АМГ-пласт" ссылается на то, что у истца отсутствует право на возмещение затрат по коммунальным платежам, так как истец не смог доказать свои расходы на услуги электроэнергии и теплоснабжения.
Подробно доводы апеллянтов изложены в апелляционных жалобах.
Обществом и предпринимателем представлены отзывы на апелляционные жалобы противной процессуальной стороны, в которых они возражают против доводов апелляционных жалоб, считают их не подлежащими удовлетворению.
Письменные отзывы приобщены судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб и отзывов на них соответственно.
В порядке статьи 158 АПК РФ рассмотрение дела откладывалось до 22.03.2013 (определение апелляционной инстанции от 25.02.2013).
В назначенное время, в судебном заседании представители сторон заблаговременно представив письменные мотивированные дополнения к апелляционным жалобам и возражениям, остались на своих прежних позициях.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 10.02.2012 на срок 11 месяцев до 10.01.2013.
Ответчику по передаточному акту от 20.02.2012 было передано во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в подвальном этаже в административно-производственном корпусе 2/4 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 60/1, площадью 353,1 кв. м.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 10.02.2012 арендатор обязан в срок до 10 числа каждого текущего месяца производить арендную плату в размере 60 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. В размер арендной платы не входит стоимость электроэнергии, коммунальных услуг, услуг связи, интернета. Оплата за дополнительные услуги производится Арендатором дополнительно по выставленным Арендодателем счетам.
В нарушение договора аренды ответчик не выполнял принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемых помещений, систематически нарушая условия договора в части арендной платы.
Фактически арендная была произведена дважды: 21.02.2012 - 60 000 руб., 19.03.2012. - 60 000 руб.
23.04.2012 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о том, что ответчик расторгает договор аренды в одностороннем порядке в связи с проблемами связанными с нарушением подачи холодной воды, ссылаясь на пункт 5.10 договора аренды от 10.02.2012.
Согласно пункту 2.2.11 договора "Арендатор обязан в случае досрочного освобождения арендуемого помещения предварительно, не менее чем за один месяц, письменно об этом уведомить арендодателя".
Учитывая, что уведомление было получено 03.05.2012, истец полагает, что срок окончания действия настоящего договора наступает 03.08.2012, следовательно, до этой даты Арендатор обязан был в соответствии с пунктом 2.2.15 договора производить арендную плату в полном объеме в соответствии с условиями пунктов 3.1, 3.2 договора аренды.
Согласно Акту приема передачи оплата аренды начинается с 20.02.2012 из расчета 60000 руб. в месяц. В том числе: за 10 дней февраля 2012 - 20 000 руб., за период с марта по июль - 5 х 60 000 руб. = 300 000 руб., за три дня августа 2012 - 6 000 руб., всего: 326 000 руб. - 120 000 руб. = 206 000 руб. (с учетом того, что арендатор уплатил арендную плату за два месяца в размере 120 000 руб. (21.02.2012, 19.03.2012)).
Просрочка оплаты за аренду составила 103 дня. Неустойка, установленная договором аренды от 10.02.2012 составляет 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. 0,1% от 206 000 руб. составляет 206 руб. Сумма неустойки: 103 дня х 206 руб. = 21 218 руб.
За период с 10.02.2012 по 10.05.2012 арендодателем выставлены счета к оплате за электроэнергию и коммунальные услуги: за электроэнергию на сумму 17 468,19 руб.; за теплоэнергию на сумму 10 564,59 руб.; за холодное водоснабжение на сумму 2558,85 руб., всего на сумму 30591,63 руб. Арендатором произведена частичная оплата коммунальных услуг и электроэнергии на сумму 17538,53 руб. Остаток долга 13 053,10 руб.
Неисполнение обязательства по оплате суммы задолженности, послужило основанием для обращения предпринимателя с соответствующим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из подтвержденного материалами дела факта наличия задолженности за период с 20.04.2012 по 23.04.2012, задолженности по оплате коммунальных услуг за теплоэнергию и электроэнергию в сумме 11 773,30 руб.
Повторно рассматривая дело в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной считает, что не имеется оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, исходит из следующего.
Согласно нормам статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 10.02.2012 арендатор обязан в срок до 10 числа каждого текущего месяца производить арендную плату в размере 60 000 руб. путем перечисления денежных средств на р/с Арендодателя. В размер арендной платы не входит стоимость электроэнергии, коммунальных услуг, услуг связи, интернета. Оплата за дополнительные услуги производится Арендатором дополнительно по выставленным Арендодателем счетам.
Материалами дела подтверждается исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 10.02.2012 за период с 20.02.2012 по 19.04.2012 в размере 120 000 руб., что соответствует условиям заключенного между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) договора аренды.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что судом необоснованно сделан вывод об обязании ответчика по внесению арендной платы с 20.04.2012 по 23.04.2012, так как с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2011 прекратил свое действие, в связи с невыполнением истцом условий договора, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.10 договора от 10.02.2012 такой отказ предусмотрен в случае, если Арендодатель не выполняет или ненадлежащим образом выполняет условия договора, Арендатор в любое время вправе отказаться от исполнения настоящего договора, при этом договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в уведомлении Арендатора от исполнения договора.
В уведомлении от 23.04.2012, Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора с 23.04.2012 в связи с нарушением истцом условий договора, а именно отсутствие подачи холодной воды на протяжении 3 месяцев.
Наличие бесперебойного холодного водоснабжения у ОАО "ССС", являющегося абонентом МУП г. Новосибирска "ГОРВОДОКАНАЛ", по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 60/1 письмом последнего от 28.01.2013 не подтверждено, указано только что у предприятия имеется такой абонент, как ОАО "ССС".
Письмо ОАО "Сибтекстильмаш.Спецтехника.Сервис" (ОАО "ССС"), указывает на то, что в период с 20.02.2012 по 20.04.2012 ИП Лапкина пользовалась хоз.питьевой водой через сети ОАО "ФСС", и за этот период перерывов в водоснабжении не было.
Однако, документов, подтверждающих предоставление истцом обеспечение со стороны арендодателя водоснабжения в арендуемых помещениях, предпринимателем в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела так и не представлено.
Письмо Лапкиной Л.П. в адрес ИП Екимовой Н.И. приложенное к пояснениям во исполнение определения апелляционной инстанции от 25.02.2013 указанное не опровергает, т.к. в материалах дела отсутствуют доказательства того, что за период с 20.02.2012 по 04.05.2012 (когда Лапкиной сняты показания счетчика) расход холодной воды в количестве 112 м куб. (322 - 210), могло осуществить и осуществило ООО "АМГ-Пласт", также как и того, что показания счетчиков снимались именно в указанные даты.
Кроме того, как следует из письма Лапкиной от 10.02.2012, предпринимателю Екимовой Н.И. предписано представлять данные о расходах холодной воды ежеквартально, а расчеты производить через ИП Умышева А.В., согласно выставляемым счетам.
Ни ежеквартальные сведения о расходах холодной воды, ни счета на оплату потребленной холодной воды, выставленные в ее адрес Умышевым А.В., истцом в материалы дела не представлены, что подтверждает правильность выводов суда первой инстанции о недоказанности истцом самого факта предоставления в арендуемые помещения холодной воды и обоснованности расторжения договора на условиях пункта 5.10 договора - в связи с необеспечением арендодателем нормального функционирования систем водоснабжения.
Материалами дела подтверждается, что с момента расторжения договора (23.04.2012) ответчик прекратил использование арендованного имущества, а помещение перешло во владение истца, поскольку в своей претензии истец описывает состояние помещения, которое было предметом договора аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истцом нарушены условия пункта 2.1.6 договора аренды, согласно которому арендодатель обязан принять арендованные помещения от Арендатора в течение трех дней по окончании срока аренды либо при досрочном освобождении помещения (те же сроки для приемки были указаны и в уведомлении о расторжении договора), однако истец уклонился от приемки помещения по акту приема-передачи и от составления акта сверки взаимных расчетов, а также не сослался на какие-либо уважительные причины, сделавшие невозможным подписание акта приема-передачи помещения в указанный срок является правильным, подтверждается имеющимися материалами дела и не опровергнут апеллянтами.
Апелляционный суд, с учетом изложенного, приходит к выводу о необоснованном уклонении истца от приема нежилого помещения.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Апелляционный суд считает, что из смысла статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора.
Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Иных доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды истцом в материалы дела не представлено, несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, что в свою очередь, свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым, арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, только в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.
В связи с изложенным, обоснованным является вывод суда об обязании ответчика оплатить арендную плату за 4 дня (с 20 по 23 апреля 2012 года) из расчета 2 000 руб. в день, всего: 8 000 руб., поскольку с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2012 прекратил свое действие, а ответчик освободил занимаемое нежилое помещение.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца отсутствует право на возмещение затрат по коммунальным платежам, так как он не смог доказать свои расходы на услуги электроэнергии и теплоснабжения, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства и обоснованно пришел к выводу о том, что ответчиком не оплачены коммунальные услуги.
Факт получения и пользования спорным имуществом согласно договору аренды подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспаривается.
Обязанность арендатора производить оплату вышеназванных услуг предусмотрена договором аренды от 10.02.2012.
Как усматривается из материалов дела, истец выставил ответчику счета на оплату задолженности за предоставленные электроэнергию и теплоснабжение, которая составляет 11 773,30 руб. Доказательств оплаты соответствующих коммунальных услуг в полном объеме в материалы дела ответчиком не представлено.
Расчет задолженности, представленный истцом, основан на условиях действовавшего между сторонами договора аренды от 10.02.2012, согласно которого в размер арендной платы не включается стоимость коммунальных услуг (пункт 3.3.).
Согласно пункту 3.5 договора аренды от 10.02.2012 оплата за электроэнергию, потребленную Арендатором в связи с эксплуатацией помещения, осуществляется Арендатором по выставленным счетам арендодателя на основании показаний счетчика за текущий месяц. Иных требований для оплаты сторонами договора не согласовывалось.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Факт предоставления коммунальных услуг и размер задолженности по их оплате по договору аренды подтверждаются выставленными истцом счетами.
Довод апеллянта о том, что истец при выставлении счетов на оплату коммунальных услуг сначала должен был сам подтвердить несение им расходов, не основан на условиях заключенного договора, в указанной части стороны не согласовывали оплату услуг арендатором против оплаты этих услуг арендодателем, также как вообще порядок оплаты указанных услуг со стороны арендодателя его контрагентам.
В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам.
В целом доводы апелляционной жалобы ответчика основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат имеющимся материалам дела, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной инстанции относятся на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 декабря 2012 года по делу N А45-22232/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А45-22232/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А45-22232/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующий Колупаева Л.А.
судьи: Кривошеина С.В., Усанина Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мавлюкеевой А.М.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: Ионова Л.Я. по доверенности от 15.12.2012; Екимов А.В. по доверенности от 27.04.2012;
- от ответчика: Щербаков Р.А. по доверенности от 21.02.2013;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы
индивидуального предпринимателя Екимовой Натальи Ивановны
и общества с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2012
по делу N А45-22232/2012 (судья Уколов А.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Екимовой Натальи Ивановны,
г. Новосибирск (ОГРНИП 307540222200023),
к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт", г. Новосибирск,
о взыскании 240 271,10 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Екимова Наталья Ивановна (далее - истец, предприниматель, ИП Екимова Н.Н.) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-пласт" (далее - ответчик, общество, ООО "АМГ-пласт") о взыскании 206 000 руб. задолженности за аренду нежилого помещения, 21 218 руб. неустойки за просрочку оплаты, 13053 руб. долга за коммунальные услуги (уточнение исковых требований л.д. 33).
Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком денежного обязательства по договору аренды нежилых помещений от 10.02.2012 (далее - договор аренды от 10.02.2012), заключенного между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором).
Решением Арбитражного суда новосибирской области от 11.12.2012 заявленные исковые требования удовлетворены частично.
С общества с ООО "АМГ-пласт" в пользу ИП Екимовой Натальи Ивановны взыскано 8000 рублей арендной платы, 11 773, 30 руб. задолженности по коммунальным услугам, всего: 19 773, 30 руб., а также 642, 35 руб. расходов по оплате госпошлины.
В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением суда, предприниматель и общество обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которых указывают на неполное исследование судом имеющихся в деле обстоятельств, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Предприниматель в апелляционной жалобе (с учетом дополнений к ней) просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении в полном объеме заявленных ей исковых требований. Общество в апелляционной жалобе оспаривает решение суда в части взыскания с него 11 773, 30 руб. задолженности по оплате коммунальных услуг, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в указанной части в удовлетворении заявленных требований.
В обосновании апелляционной жалобы, ИП Екимова Н.И. полагает, что судом необоснованно сделан вывод о том, что ответчик обязан внести арендную плату только за период с 20.04.2012 по 23.04.2012, так как с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2011 прекратил свое действие, в связи с невыполнением истцом условий договора.
В обосновании апелляционной жалобы, ООО "АМГ-пласт" ссылается на то, что у истца отсутствует право на возмещение затрат по коммунальным платежам, так как истец не смог доказать свои расходы на услуги электроэнергии и теплоснабжения.
Подробно доводы апеллянтов изложены в апелляционных жалобах.
Обществом и предпринимателем представлены отзывы на апелляционные жалобы противной процессуальной стороны, в которых они возражают против доводов апелляционных жалоб, считают их не подлежащими удовлетворению.
Письменные отзывы приобщены судебной коллегией к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционных жалоб и отзывов на них соответственно.
В порядке статьи 158 АПК РФ рассмотрение дела откладывалось до 22.03.2013 (определение апелляционной инстанции от 25.02.2013).
В назначенное время, в судебном заседании представители сторон заблаговременно представив письменные мотивированные дополнения к апелляционным жалобам и возражениям, остались на своих прежних позициях.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене либо изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 10.02.2012 на срок 11 месяцев до 10.01.2013.
Ответчику по передаточному акту от 20.02.2012 было передано во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в подвальном этаже в административно-производственном корпусе 2/4 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 60/1, площадью 353,1 кв. м.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 10.02.2012 арендатор обязан в срок до 10 числа каждого текущего месяца производить арендную плату в размере 60 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. В размер арендной платы не входит стоимость электроэнергии, коммунальных услуг, услуг связи, интернета. Оплата за дополнительные услуги производится Арендатором дополнительно по выставленным Арендодателем счетам.
В нарушение договора аренды ответчик не выполнял принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемых помещений, систематически нарушая условия договора в части арендной платы.
Фактически арендная была произведена дважды: 21.02.2012 - 60 000 руб., 19.03.2012. - 60 000 руб.
23.04.2012 от ответчика в адрес истца поступило уведомление о том, что ответчик расторгает договор аренды в одностороннем порядке в связи с проблемами связанными с нарушением подачи холодной воды, ссылаясь на пункт 5.10 договора аренды от 10.02.2012.
Согласно пункту 2.2.11 договора "Арендатор обязан в случае досрочного освобождения арендуемого помещения предварительно, не менее чем за один месяц, письменно об этом уведомить арендодателя".
Учитывая, что уведомление было получено 03.05.2012, истец полагает, что срок окончания действия настоящего договора наступает 03.08.2012, следовательно, до этой даты Арендатор обязан был в соответствии с пунктом 2.2.15 договора производить арендную плату в полном объеме в соответствии с условиями пунктов 3.1, 3.2 договора аренды.
Согласно Акту приема передачи оплата аренды начинается с 20.02.2012 из расчета 60000 руб. в месяц. В том числе: за 10 дней февраля 2012 - 20 000 руб., за период с марта по июль - 5 х 60 000 руб. = 300 000 руб., за три дня августа 2012 - 6 000 руб., всего: 326 000 руб. - 120 000 руб. = 206 000 руб. (с учетом того, что арендатор уплатил арендную плату за два месяца в размере 120 000 руб. (21.02.2012, 19.03.2012)).
Просрочка оплаты за аренду составила 103 дня. Неустойка, установленная договором аренды от 10.02.2012 составляет 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. 0,1% от 206 000 руб. составляет 206 руб. Сумма неустойки: 103 дня х 206 руб. = 21 218 руб.
За период с 10.02.2012 по 10.05.2012 арендодателем выставлены счета к оплате за электроэнергию и коммунальные услуги: за электроэнергию на сумму 17 468,19 руб.; за теплоэнергию на сумму 10 564,59 руб.; за холодное водоснабжение на сумму 2558,85 руб., всего на сумму 30591,63 руб. Арендатором произведена частичная оплата коммунальных услуг и электроэнергии на сумму 17538,53 руб. Остаток долга 13 053,10 руб.
Неисполнение обязательства по оплате суммы задолженности, послужило основанием для обращения предпринимателя с соответствующим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из подтвержденного материалами дела факта наличия задолженности за период с 20.04.2012 по 23.04.2012, задолженности по оплате коммунальных услуг за теплоэнергию и электроэнергию в сумме 11 773,30 руб.
Повторно рассматривая дело в порядке главы 34 АПК РФ, суд апелляционной считает, что не имеется оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, исходит из следующего.
Согласно нормам статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора аренды от 10.02.2012 арендатор обязан в срок до 10 числа каждого текущего месяца производить арендную плату в размере 60 000 руб. путем перечисления денежных средств на р/с Арендодателя. В размер арендной платы не входит стоимость электроэнергии, коммунальных услуг, услуг связи, интернета. Оплата за дополнительные услуги производится Арендатором дополнительно по выставленным Арендодателем счетам.
Материалами дела подтверждается исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 10.02.2012 за период с 20.02.2012 по 19.04.2012 в размере 120 000 руб., что соответствует условиям заключенного между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) договора аренды.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что судом необоснованно сделан вывод об обязании ответчика по внесению арендной платы с 20.04.2012 по 23.04.2012, так как с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2011 прекратил свое действие, в связи с невыполнением истцом условий договора, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.10 договора от 10.02.2012 такой отказ предусмотрен в случае, если Арендодатель не выполняет или ненадлежащим образом выполняет условия договора, Арендатор в любое время вправе отказаться от исполнения настоящего договора, при этом договор считается прекратившим свое действие с даты, указанной в уведомлении Арендатора от исполнения договора.
В уведомлении от 23.04.2012, Арендатор уведомил Арендодателя о расторжении договора с 23.04.2012 в связи с нарушением истцом условий договора, а именно отсутствие подачи холодной воды на протяжении 3 месяцев.
Наличие бесперебойного холодного водоснабжения у ОАО "ССС", являющегося абонентом МУП г. Новосибирска "ГОРВОДОКАНАЛ", по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 60/1 письмом последнего от 28.01.2013 не подтверждено, указано только что у предприятия имеется такой абонент, как ОАО "ССС".
Письмо ОАО "Сибтекстильмаш.Спецтехника.Сервис" (ОАО "ССС"), указывает на то, что в период с 20.02.2012 по 20.04.2012 ИП Лапкина пользовалась хоз.питьевой водой через сети ОАО "ФСС", и за этот период перерывов в водоснабжении не было.
Однако, документов, подтверждающих предоставление истцом обеспечение со стороны арендодателя водоснабжения в арендуемых помещениях, предпринимателем в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела так и не представлено.
Письмо Лапкиной Л.П. в адрес ИП Екимовой Н.И. приложенное к пояснениям во исполнение определения апелляционной инстанции от 25.02.2013 указанное не опровергает, т.к. в материалах дела отсутствуют доказательства того, что за период с 20.02.2012 по 04.05.2012 (когда Лапкиной сняты показания счетчика) расход холодной воды в количестве 112 м куб. (322 - 210), могло осуществить и осуществило ООО "АМГ-Пласт", также как и того, что показания счетчиков снимались именно в указанные даты.
Кроме того, как следует из письма Лапкиной от 10.02.2012, предпринимателю Екимовой Н.И. предписано представлять данные о расходах холодной воды ежеквартально, а расчеты производить через ИП Умышева А.В., согласно выставляемым счетам.
Ни ежеквартальные сведения о расходах холодной воды, ни счета на оплату потребленной холодной воды, выставленные в ее адрес Умышевым А.В., истцом в материалы дела не представлены, что подтверждает правильность выводов суда первой инстанции о недоказанности истцом самого факта предоставления в арендуемые помещения холодной воды и обоснованности расторжения договора на условиях пункта 5.10 договора - в связи с необеспечением арендодателем нормального функционирования систем водоснабжения.
Материалами дела подтверждается, что с момента расторжения договора (23.04.2012) ответчик прекратил использование арендованного имущества, а помещение перешло во владение истца, поскольку в своей претензии истец описывает состояние помещения, которое было предметом договора аренды.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что истцом нарушены условия пункта 2.1.6 договора аренды, согласно которому арендодатель обязан принять арендованные помещения от Арендатора в течение трех дней по окончании срока аренды либо при досрочном освобождении помещения (те же сроки для приемки были указаны и в уведомлении о расторжении договора), однако истец уклонился от приемки помещения по акту приема-передачи и от составления акта сверки взаимных расчетов, а также не сослался на какие-либо уважительные причины, сделавшие невозможным подписание акта приема-передачи помещения в указанный срок является правильным, подтверждается имеющимися материалами дела и не опровергнут апеллянтами.
Апелляционный суд, с учетом изложенного, приходит к выводу о необоснованном уклонении истца от приема нежилого помещения.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Апелляционный суд считает, что из смысла статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что ни законом, ни договором не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема помещения в связи с прекращением договора.
Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, во-первых, означало бы принуждение истца к пользованию спорным помещением вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.
Иных доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды истцом в материалы дела не представлено, несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, что в свою очередь, свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которым, арендатор подлежит освобождению от обязанности по выплате арендной платы после прекращения договора, только в случае, если докажет факт уклонения арендодателя от получения предмета договора аренды.
В связи с изложенным, обоснованным является вывод суда об обязании ответчика оплатить арендную плату за 4 дня (с 20 по 23 апреля 2012 года) из расчета 2 000 руб. в день, всего: 8 000 руб., поскольку с 24.04.2012 договор аренды от 10.02.2012 прекратил свое действие, а ответчик освободил занимаемое нежилое помещение.
Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что у истца отсутствует право на возмещение затрат по коммунальным платежам, так как он не смог доказать свои расходы на услуги электроэнергии и теплоснабжения, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства и обоснованно пришел к выводу о том, что ответчиком не оплачены коммунальные услуги.
Факт получения и пользования спорным имуществом согласно договору аренды подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспаривается.
Обязанность арендатора производить оплату вышеназванных услуг предусмотрена договором аренды от 10.02.2012.
Как усматривается из материалов дела, истец выставил ответчику счета на оплату задолженности за предоставленные электроэнергию и теплоснабжение, которая составляет 11 773,30 руб. Доказательств оплаты соответствующих коммунальных услуг в полном объеме в материалы дела ответчиком не представлено.
Расчет задолженности, представленный истцом, основан на условиях действовавшего между сторонами договора аренды от 10.02.2012, согласно которого в размер арендной платы не включается стоимость коммунальных услуг (пункт 3.3.).
Согласно пункту 3.5 договора аренды от 10.02.2012 оплата за электроэнергию, потребленную Арендатором в связи с эксплуатацией помещения, осуществляется Арендатором по выставленным счетам арендодателя на основании показаний счетчика за текущий месяц. Иных требований для оплаты сторонами договора не согласовывалось.
Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При этом в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Факт предоставления коммунальных услуг и размер задолженности по их оплате по договору аренды подтверждаются выставленными истцом счетами.
Довод апеллянта о том, что истец при выставлении счетов на оплату коммунальных услуг сначала должен был сам подтвердить несение им расходов, не основан на условиях заключенного договора, в указанной части стороны не согласовывали оплату услуг арендатором против оплаты этих услуг арендодателем, также как вообще порядок оплаты указанных услуг со стороны арендодателя его контрагентам.
В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по коммунальным услугам.
В целом доводы апелляционной жалобы ответчика основаны на неправильном толковании норм материального права и противоречат имеющимся материалам дела, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной инстанции относятся на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 декабря 2012 года по делу N А45-22232/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.А.КОЛУПАЕВА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
Н.А.УСАНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)