Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Волкова Н.А.
судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Корневой М.А., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре П.Н.С.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по иску М.В.Н., Щ.В.М. и других собственников земельных участков к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе представителя истцов К.Л.А. на решение Болховского районного суда Орловской области от 30 мая 2013 года, которым постановлено:
"В иске М.В.Н., Щ.В.М., Щ.В.В., М.М.А., А.Г., М.Н.И., Ф.В., И.Е., М.В.В., Ф.С., К.В.С., С.С., Н.И., Н.Р., Г.И., К.А.И., Л.Г., Г.А., М.С., И.Г., М.Н.И., М.Л.Е., С.Л., К.М.А., К.Д., М.А.И., К.Л.П., К.В.И., Б.С., С.Р., С.А.А., С.И.Н., С.Е.И., С.Н.И., С.А.К., С.А.А., С.Е.В., М.Н.А., Ш.Х., Ш.Р., М.П., М.М.М., З., Т., Р., К.Т.А., К.А.М., К.Н., К.Е., К.М.Е., К.С.А., Е.Е., К.А.Ф., М.А.И., Ф.М., С.Ю., С.Е.С., К.С.А., К.А.Г., К.С.И., Е.И., М.Л.А., И.Т.Г., И.Н., Б.Н.Н., Б.Н.Е., С.Н.В., М.Н.Н., Л.Л., К.А.П., А.В., М.Т., К.Л.А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., выслушав объяснения истцов, представителя истцов по доверенностям К.Л.А., ее представителя по ордеру адвоката Захарову В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика СПК "Фатневский" Ц., представителя третьего лица ОАО "Россельхозбанк" по доверенности С.И.А., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
М.В.Н., Щ.В.М., К.Л.А. и другие собственники земельных долей (всего 74 собственника), в лице их представителя К.Л.А. обратились в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" (далее - СПК "Фатневский") о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 октября 2004 года, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, Болховский район, Багриновский сельский Совет, заключенный между собственниками 108 земельных долей и СПК "Фатневский".
В обоснование заявленных требований указывали, что 28 октября 2004 года собственниками земельных долей с СПК "Фатневский" был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым арендодатели сдали, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> расположенный по адресу: <адрес>. Правообладателями данного земельного участка на праве общей долевой собственности являются 108 собственников, в том числе и истцы, каждому из которых принадлежит по <...> га пашни. Договор заключен на срок 49 лет - до 28 октября 2053 года и вступил в силу с момента его регистрации в Болховском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области с 31 декабря 2004 года.
По условиям указанного договора арендатор обязан ежегодно выплачивать каждому арендодателю арендную плату, в размере установленным договором и использовать имущество по целевому назначению.
В нарушение договорных обязательств, на протяжении трех и более лет подряд ответчик ухудшает имущество, не вносит арендную плату более двух раз подряд.
Истцами ответчику было направлено письмо с предложением устранить допущенные нарушения в семидневный срок, однако ответа на него не поступило.
В связи с этим, истцы просили суд досрочно расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 октября 2004 года на земельный участок - единое землепользование, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N заключенный между собственниками 90 земельных долей и СПК "Фатневский", а также взыскать с СПК "Фатневский" расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
Определениями Болховского районного суда Орловской области от 29 марта 2013 года, 04 апреля 2013 года, 11 апреля 2013 года, 22 мая 2013 года соответственно к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне истцов привлечены: администрация Багриновского сельского поселения Болховского района Орловской области, собственники земельных долей земельного участка, переданного в аренду СПК "Фатневский" П.А.Ф., П.А.С., М.Н.К., К.А.Т., П.А.Ф., П.Н.Д., К.А.Д., Л.А., П.А.Н., К.Т.И., И.Т.М., С.Г., О., К.М.Д., Ф.Е., на стороне ответчика ОАО "Россельхозбанк", ООО "Фатнево".
Определением Болховского районного суда Орловской области от 22 мая 2013 года судом принят отказ истца П.М. от исковых требований по тем основаниям, что собственником земельных долей она не являлась и договор аренды не заключала. Производство по делу в отношении требований данного истца прекращено.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенностям К.Л.А. просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права, исковые требования доверителей удовлетворить.
Ссылается на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В частности, доводы истцов о существенном ухудшении земельного участка, подтвержденные представленными доказательствами, не были судом приняты во внимание. Кроме того, не применены нормы земельного, гражданского законодательства, на которые ссылаются истцы в своих требованиях, подлежащие применению при разрешении спорных правоотношений.
Судом не учтено, что арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в надлежащем состоянии, а именно, в отношении земель сельскохозяйственного назначения, регулярно проводить необходимые агротехнические мероприятия. Факт ухудшения имущества - не обработки в течение более 3 лет большей части земельного участка нашел свое подтверждение в представленных доказательствах, которые не получили должной оценки суда.
В решении не дана оценка показаниям свидетеля Ф.Ю., ранее работавшего в СПК "Фатневский" агрономом, а также собственников земельных долей (включая Н.И. - агроном), которые пояснили, что неиспользование земельного участка приводит не только к ухудшению самой земли, но и к ухудшению экологической обстановки в окрестных местностях.
Кроме того, суд, при разрешении спора не учел положения ст. 619 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 23.04.2012 года N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации". Арендуемые ответчиком у истцов земли имеют признаки неиспользования земельных участком, установленные данным нормативным актом.
Также указывают на то, что истцы не были извещены о намерениях ответчика о передаче земельного участка в субаренду ООО "Фатнево".
Необоснованным считает вывод суда о том, что ООО "Фатнево" фактически исполняет обязательства по договору аренды земельного участка. Доказательств существования арендных отношений между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево" в отношении спорного земельного участка, как доказательств уведомления и согласия собственников земельных долей, ответчиком не представлено.
Вывод суда об отсутствии у истцов права на обращение в суд с требованиями о расторжении договора земельного участка, противоречит требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и обстоятельствам дела. В частности, собственники земельных долей при наличии необходимого кворума 20.02.2013 приняли единогласное решение об инициации процедуры расторжения договора с арендатором СПК "Фатневский" ввиду нарушения им условий договора аренды от 2004 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, тем самым договор аренды является срочным и его срок определен договором (ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что между собственниками 110 земельных долей, в число которых входят и истцы (арендодатели), и СПК "Фатневский" (арендатор) 28 октября 2004 г. заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м (<...>), расположенный по адресу: <адрес>, (т. 1 л.д. 100-118, 128-218).
Срок договора аренды - 49 лет (до 28 октября 2053 г.).
Названным договором предусмотрено, что арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, но не позднее 15 ноября каждого года действия договора (пункт 2.1). Арендная плата выплачивается продукцией собственного производства, предоставлением арендодателям определенных договором услуг. В частности, из приложения N 3 к договору следует, что каждому собственнику земельной доли ежегодно выдается 3 центнера зерна фуражного за 1 земельную долю; каждому собственнику земельной доли ежегодно оказываются услуги по вспашке огорода до 0,25 га (т. 1 л.д. 115).
Договором аренды закреплено право арендатора сдавать арендованный земельный участок в субаренду (поднаем) другому лицу с письменного согласия арендодателя (пункт 3.1).
Среди прочих обязанностей, установленных пунктом 3.2 договора, значатся обязанности арендатора: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок (массив) в соответствии с его целевым назначением; не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить арендную плату.
Как следует из содержания поданного искового заявления, в его основу истцами положены 2 обстоятельства: невыполнение арендатором (ответчиком) обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору и ухудшение предмета договора аренды - земельного участка ввиду его неиспользования (не обработки).
Одним из оснований к отказу в удовлетворении судом первой инстанции исковых требований послужила недоказанность истцами заявленных в иске оснований для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Между тем, с такими выводами суда согласиться нельзя.
Исходя из характера возникших правоотношений, предмета и основания иска, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу являются: факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка, его условия (характеристика предмета договора, срок договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, размер платы по договору, порядок и срок внесения арендной платы по договору и т.п.), факт невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором условий договора, сущность нарушения, наличие оснований для расторжения договора аренды.
Указанные обстоятельства в силу ст. 56 ГПК РФ подлежали доказыванию истцом. Ответчик же обязан был доказать факт выполнения своих обязательств в соответствии с условиями договора и закона, отсутствие оснований для расторжения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что на протяжении более трех лет арендатор СПК "Фатневский" обязательства по обработке спорного земельного участка не выполняет, в результате чего большая часть земельного участка заросла многолетними сорными растениями, древесно-кустарниковой растительностью. Данные обстоятельства не оспаривались в судебном заседании представителем ответчика СПК "Фатневский Ц. и подтверждаются как объяснениями истцов, третьих лиц - арендодателей земельного участка, так и совокупностью имеющихся в деле доказательств, в том числе сведениями о привлечении председателя СПК "Фатневский" Ц. к административной ответственности в 2008 и 2012 годах по части 2 ст. 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель) (т. 1 л.д. 119, 120, т. 3 л.д. 161-179, т. 4 л.д. 192).
Привлеченная к участию в деле в качестве специалиста Россельхознадзора Г.Н., пояснила (т. 4 л.д. 166-175), что осматривала весь массив спорного земельного участка и ею было установлено, что 40% земельного участка заросло березками, высотой до 3 метров, их ствол в диаметре до 4 см частично по земельному массиву, в основном по краю поля. Это свидетельствует о том, что земельный участок не использовался в течение ряда лет. Остальные участки покрыты сорняками (пырей ползучий, цикорий, полынь, конский щавель, осот), которые уменьшают запасы питательных веществ и влаги в почве.
Представленные ответчиком суду в качестве доказательств надлежащего выполнения обязательств по договору, а именно акты о реабилитации почв, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС, сведения о внесении удобрений, не свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке площадью <...> га, проводился необходимый объем агротехнических мероприятий. Кроме того, мероприятия по реабилитации почв после аварии на Чернобыльской АЭС преследуют иную цель (восстановительную, направленную на вывод радиоактивных элементов из земли) и причины их проведения отличны от обычных агротехнических и агрохимических мероприятий.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- на сенокосах не производится сенокошение;
- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- на пастбищах не производится выпас скота;
- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- заселенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- заселенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Таким образом, оценив в совокупности все представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение более трех лет, как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое подтверждение.
Факт невыполнения обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по мнению судебной коллегии, также подтвержден имеющимися в деле доказательствами.
В судебном заседании истцы, а также явившиеся в судебное заседание третьи лица - сособственники спорного земельного участка пояснили, что на протяжении последних лет они не получают от арендатора СПК "Фатневский" обусловленную договором арендную плату (зерно и услуги по вспашке их огородов).
Не отрицая факта невнесения арендной платы с 2010 года, представитель ответчика Ц. пояснял, что арендная плата вносилась ООО "Фатнево", которому по инвестиционному соглашению от 16.03.2010 были переданы все активы СПК "Фатневский" (т. 2 л.д. 35).
Между тем, из пункта 1 инвестиционного соглашения от 16.03.2010, заключенного между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево", следует, что СПК "Фатневский" передает ООО "Фатнево" кредиторскую задолженность, дебиторскую задолженность, активы СПК "Фатневский" и заключает с ООО "Фатнево" договор переуступки аренды земельного участка.
Представитель ответчика Ц. в заседании судебной коллегии пояснил, что каких-либо других договоров (переуступки прав, субаренды и другие) с ООО "Фатнево" СПК "Фатневский" не заключал, данное инвестиционное соглашение, как и права, передаваемые по нему, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не регистрировались.
Следовательно, отсутствуют основания полагать, что ООО "Фатнево" взяло на себя какие-либо обязательства перед собственниками спорного земельного участка - истцами (арендодателями), в том числе обязательства по внесению арендной платы.
В этой связи, выводы суда первой инстанции о том, что СПК "Фатневский" фактически передал все свои права и обязанности по договору аренды от 28.10.2004 ООО "Фатнево", не основаны на нормах гражданского законодательства и доказательствах.
Доводы ответчика о том, что им выполняются обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не основаны на доказательствах. Ведомости на выдачу дивидендов ООО "Фатнево" таковыми признать нельзя, поскольку они не свидетельствуют об оплате аренды ответчиком. Кроме того, из них неясно за что конкретно ООО "Фатнево" выдавало зерно гражданам, поименованным в списках.
Таким образом, вывод суда о выполнении ответчиком СПК "Фатневский" обязанности по внесению арендной платы является необоснованным, поскольку противоречит обстоятельствам дела.
Вывод суда о том, что истцы не вправе распоряжаться земельными долями, поскольку они не выделяли в натуре земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей, основан на неправильном толковании норм материального права.
Из материалов дела следует, что 20.02.2013 состоялось общее собрание собственников двух земельных участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером N (т. 5 л.д. 19-25). Сообщение о проведении собрания, а также вопросы, по которым оно будет проводиться, было опубликовано в газете Орловская правда, выпуск от 09.01.2013. Из протокола общего собрания от 20.02.2013 следует, что на собрании были представлены 75 собственников 92 земельных долей из 110, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером N, то есть кворум имелся.
В повестке дня среди прочих значился вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (третий вопрос в повестке дня). Данный вопрос также был озвучен в сообщении о проведении собрания, опубликованном в СМИ.
Как следует из протокола общего собрания, в рамках рассмотрения третьего вопроса повестки дня на голосование был поставлен вопрос о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 28.10.2004. Решение о расторжении договора сособственниками земельных долей, присутствовавшими на собрании, принято единогласно.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с последующими изменениями и дополнениями) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки П.Л." в силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.
Применительно к рассматриваемому спору, судебная коллегия отмечает, что решение об инициации процедуры расторжения договора аренды спорного земельного участка от 28.10.2004 принято подавляющим большинством голосов сособственников этого участка, в связи с чем истцы, основываясь на данном решении, имели право на обращение за судебной защитой одной из составляющей своего права собственности - права на распоряжение имуществом, путем предъявления требований о расторжении договора аренды.
Вывод суда о невыполнении истцами требований пункта 3 ст. 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не основан на доказательствах.
Из материалов дела следует, что такое предупреждение арендодателями направлялось арендатору СПК "Фатневский" почтой и было получено председателем СПК "Фатневский" Ц. 06.03.2013 (т. 1 л.д. 124-127). Однако, ни в установленный в предупреждении семидневный срок, ни к моменту вынесения решения суда первой инстанции (30.05.2013), требования истцов ответчиком не были выполнены. При этом довод ответчика о неразумности срока выполнения предупреждения, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку оно направлено перед началом весенне-полевых работ и позволяло арендатору спланировать свою деятельность таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендодателями надлежащим образом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку имелись основания для расторжения договора аренды земельного участка от 28.10.2004, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Болховского районного суда Орловской области от 30 мая 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования М.В.Н., Щ.В.М., Щ.В.В., М.М.А., А.Г., М.Н.И., Ф.В., И.Е., М.В.В., Ф.С., К.В.С., С.С., Н.И., Н.Р., Г.И., К.А.И., Л.Г., Г.А., М.С., И.Г., М.Н.И., М.Л.Е., С.Л., К.М.А., К.Д., М.А.И., К.Л.П., К.В.И., Б.С., С.Р., С.А.А., С.И.Н., С.Е.И., С.Н.И., С.А.К., С.А.А., С.Е.В., М.Н.А., Ш.Х., Ш.Р., М.П., М.М.М., З., Т., Р., К.Т.А., К.А.М., К.Н., К.Е., К.М.Е., К.С.А., Е.Е., К.А.Ф., М.А.И., Ф.М., С.Ю., С.Е.С., К.С.А., К.А.Г., К.С.И., Е.И., М.Л.А., И.Т.Г., И.Н., Б.Н.Н., Б.Н.Е., С.Н.В., М.Н.Н., Л.Л., К.А.П., А.В., М.Т., К.Л.А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка б/н от 28 октября 2004 года, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер N, заключенный между собственниками земельных долей и СПК "Фатневский".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1504
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2013 г. по делу N 33-1504
Судья: Волкова Н.А.
судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Корневой М.А., Герасимовой Л.Н.,
при секретаре П.Н.С.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по иску М.В.Н., Щ.В.М. и других собственников земельных участков к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе представителя истцов К.Л.А. на решение Болховского районного суда Орловской области от 30 мая 2013 года, которым постановлено:
"В иске М.В.Н., Щ.В.М., Щ.В.В., М.М.А., А.Г., М.Н.И., Ф.В., И.Е., М.В.В., Ф.С., К.В.С., С.С., Н.И., Н.Р., Г.И., К.А.И., Л.Г., Г.А., М.С., И.Г., М.Н.И., М.Л.Е., С.Л., К.М.А., К.Д., М.А.И., К.Л.П., К.В.И., Б.С., С.Р., С.А.А., С.И.Н., С.Е.И., С.Н.И., С.А.К., С.А.А., С.Е.В., М.Н.А., Ш.Х., Ш.Р., М.П., М.М.М., З., Т., Р., К.Т.А., К.А.М., К.Н., К.Е., К.М.Е., К.С.А., Е.Е., К.А.Ф., М.А.И., Ф.М., С.Ю., С.Е.С., К.С.А., К.А.Г., К.С.И., Е.И., М.Л.А., И.Т.Г., И.Н., Б.Н.Н., Б.Н.Е., С.Н.В., М.Н.Н., Л.Л., К.А.П., А.В., М.Т., К.Л.А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, отказать".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., выслушав объяснения истцов, представителя истцов по доверенностям К.Л.А., ее представителя по ордеру адвоката Захарову В.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика СПК "Фатневский" Ц., представителя третьего лица ОАО "Россельхозбанк" по доверенности С.И.А., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда,
установила:
М.В.Н., Щ.В.М., К.Л.А. и другие собственники земельных долей (всего 74 собственника), в лице их представителя К.Л.А. обратились в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" (далее - СПК "Фатневский") о досрочном расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 октября 2004 года, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: Орловская область, Болховский район, Багриновский сельский Совет, заключенный между собственниками 108 земельных долей и СПК "Фатневский".
В обоснование заявленных требований указывали, что 28 октября 2004 года собственниками земельных долей с СПК "Фатневский" был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым арендодатели сдали, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок (единое землепользование), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер <...> расположенный по адресу: <адрес>. Правообладателями данного земельного участка на праве общей долевой собственности являются 108 собственников, в том числе и истцы, каждому из которых принадлежит по <...> га пашни. Договор заключен на срок 49 лет - до 28 октября 2053 года и вступил в силу с момента его регистрации в Болховском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Орловской области с 31 декабря 2004 года.
По условиям указанного договора арендатор обязан ежегодно выплачивать каждому арендодателю арендную плату, в размере установленным договором и использовать имущество по целевому назначению.
В нарушение договорных обязательств, на протяжении трех и более лет подряд ответчик ухудшает имущество, не вносит арендную плату более двух раз подряд.
Истцами ответчику было направлено письмо с предложением устранить допущенные нарушения в семидневный срок, однако ответа на него не поступило.
В связи с этим, истцы просили суд досрочно расторгнуть договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 октября 2004 года на земельный участок - единое землепользование, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N заключенный между собственниками 90 земельных долей и СПК "Фатневский", а также взыскать с СПК "Фатневский" расходы по оплате государственной пошлины в размере <...>.
Определениями Болховского районного суда Орловской области от 29 марта 2013 года, 04 апреля 2013 года, 11 апреля 2013 года, 22 мая 2013 года соответственно к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне истцов привлечены: администрация Багриновского сельского поселения Болховского района Орловской области, собственники земельных долей земельного участка, переданного в аренду СПК "Фатневский" П.А.Ф., П.А.С., М.Н.К., К.А.Т., П.А.Ф., П.Н.Д., К.А.Д., Л.А., П.А.Н., К.Т.И., И.Т.М., С.Г., О., К.М.Д., Ф.Е., на стороне ответчика ОАО "Россельхозбанк", ООО "Фатнево".
Определением Болховского районного суда Орловской области от 22 мая 2013 года судом принят отказ истца П.М. от исковых требований по тем основаниям, что собственником земельных долей она не являлась и договор аренды не заключала. Производство по делу в отношении требований данного истца прекращено.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенностям К.Л.А. просит решение суда отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права, исковые требования доверителей удовлетворить.
Ссылается на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В частности, доводы истцов о существенном ухудшении земельного участка, подтвержденные представленными доказательствами, не были судом приняты во внимание. Кроме того, не применены нормы земельного, гражданского законодательства, на которые ссылаются истцы в своих требованиях, подлежащие применению при разрешении спорных правоотношений.
Судом не учтено, что арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в надлежащем состоянии, а именно, в отношении земель сельскохозяйственного назначения, регулярно проводить необходимые агротехнические мероприятия. Факт ухудшения имущества - не обработки в течение более 3 лет большей части земельного участка нашел свое подтверждение в представленных доказательствах, которые не получили должной оценки суда.
В решении не дана оценка показаниям свидетеля Ф.Ю., ранее работавшего в СПК "Фатневский" агрономом, а также собственников земельных долей (включая Н.И. - агроном), которые пояснили, что неиспользование земельного участка приводит не только к ухудшению самой земли, но и к ухудшению экологической обстановки в окрестных местностях.
Кроме того, суд, при разрешении спора не учел положения ст. 619 ГК РФ и Постановления Правительства РФ от 23.04.2012 года N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации". Арендуемые ответчиком у истцов земли имеют признаки неиспользования земельных участком, установленные данным нормативным актом.
Также указывают на то, что истцы не были извещены о намерениях ответчика о передаче земельного участка в субаренду ООО "Фатнево".
Необоснованным считает вывод суда о том, что ООО "Фатнево" фактически исполняет обязательства по договору аренды земельного участка. Доказательств существования арендных отношений между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево" в отношении спорного земельного участка, как доказательств уведомления и согласия собственников земельных долей, ответчиком не представлено.
Вывод суда об отсутствии у истцов права на обращение в суд с требованиями о расторжении договора земельного участка, противоречит требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и обстоятельствам дела. В частности, собственники земельных долей при наличии необходимого кворума 20.02.2013 приняли единогласное решение об инициации процедуры расторжения договора с арендатором СПК "Фатневский" ввиду нарушения им условий договора аренды от 2004 года.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Пунктом 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, тем самым договор аренды является срочным и его срок определен договором (ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ, обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из материалов дела следует, что между собственниками 110 земельных долей, в число которых входят и истцы (арендодатели), и СПК "Фатневский" (арендатор) 28 октября 2004 г. заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, кадастровый номер N, общей площадью <...> кв. м (<...>), расположенный по адресу: <адрес>, (т. 1 л.д. 100-118, 128-218).
Срок договора аренды - 49 лет (до 28 октября 2053 г.).
Названным договором предусмотрено, что арендная плата выплачивается арендатором один раз в год, но не позднее 15 ноября каждого года действия договора (пункт 2.1). Арендная плата выплачивается продукцией собственного производства, предоставлением арендодателям определенных договором услуг. В частности, из приложения N 3 к договору следует, что каждому собственнику земельной доли ежегодно выдается 3 центнера зерна фуражного за 1 земельную долю; каждому собственнику земельной доли ежегодно оказываются услуги по вспашке огорода до 0,25 га (т. 1 л.д. 115).
Договором аренды закреплено право арендатора сдавать арендованный земельный участок в субаренду (поднаем) другому лицу с письменного согласия арендодателя (пункт 3.1).
Среди прочих обязанностей, установленных пунктом 3.2 договора, значатся обязанности арендатора: эффективно использовать полученный в аренду земельный участок (массив) в соответствии с его целевым назначением; не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности; своевременно вносить арендную плату.
Как следует из содержания поданного искового заявления, в его основу истцами положены 2 обстоятельства: невыполнение арендатором (ответчиком) обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору и ухудшение предмета договора аренды - земельного участка ввиду его неиспользования (не обработки).
Одним из оснований к отказу в удовлетворении судом первой инстанции исковых требований послужила недоказанность истцами заявленных в иске оснований для расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Между тем, с такими выводами суда согласиться нельзя.
Исходя из характера возникших правоотношений, предмета и основания иска, обстоятельствами, подлежащими доказыванию по данному делу являются: факт заключения между сторонами договора аренды земельного участка, его условия (характеристика предмета договора, срок договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, размер платы по договору, порядок и срок внесения арендной платы по договору и т.п.), факт невыполнения (ненадлежащего выполнения) арендатором условий договора, сущность нарушения, наличие оснований для расторжения договора аренды.
Указанные обстоятельства в силу ст. 56 ГПК РФ подлежали доказыванию истцом. Ответчик же обязан был доказать факт выполнения своих обязательств в соответствии с условиями договора и закона, отсутствие оснований для расторжения договора аренды.
Из материалов дела усматривается, что на протяжении более трех лет арендатор СПК "Фатневский" обязательства по обработке спорного земельного участка не выполняет, в результате чего большая часть земельного участка заросла многолетними сорными растениями, древесно-кустарниковой растительностью. Данные обстоятельства не оспаривались в судебном заседании представителем ответчика СПК "Фатневский Ц. и подтверждаются как объяснениями истцов, третьих лиц - арендодателей земельного участка, так и совокупностью имеющихся в деле доказательств, в том числе сведениями о привлечении председателя СПК "Фатневский" Ц. к административной ответственности в 2008 и 2012 годах по части 2 ст. 8.7 КоАП РФ (невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель) (т. 1 л.д. 119, 120, т. 3 л.д. 161-179, т. 4 л.д. 192).
Привлеченная к участию в деле в качестве специалиста Россельхознадзора Г.Н., пояснила (т. 4 л.д. 166-175), что осматривала весь массив спорного земельного участка и ею было установлено, что 40% земельного участка заросло березками, высотой до 3 метров, их ствол в диаметре до 4 см частично по земельному массиву, в основном по краю поля. Это свидетельствует о том, что земельный участок не использовался в течение ряда лет. Остальные участки покрыты сорняками (пырей ползучий, цикорий, полынь, конский щавель, осот), которые уменьшают запасы питательных веществ и влаги в почве.
Представленные ответчиком суду в качестве доказательств надлежащего выполнения обязательств по договору, а именно акты о реабилитации почв, загрязненных в результате аварии на Чернобыльской АЭС, сведения о внесении удобрений, не свидетельствуют о том, что на спорном земельном участке площадью <...> га, проводился необходимый объем агротехнических мероприятий. Кроме того, мероприятия по реабилитации почв после аварии на Чернобыльской АЭС преследуют иную цель (восстановительную, направленную на вывод радиоактивных элементов из земли) и причины их проведения отличны от обычных агротехнических и агрохимических мероприятий.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369 "О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации" неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- на сенокосах не производится сенокошение;
- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- на пастбищах не производится выпас скота;
- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- заселенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- заселенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Таким образом, оценив в совокупности все представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что факт неиспользования арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение более трех лет, как следствие, ухудшение его состояния, нашел свое подтверждение.
Факт невыполнения обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, по мнению судебной коллегии, также подтвержден имеющимися в деле доказательствами.
В судебном заседании истцы, а также явившиеся в судебное заседание третьи лица - сособственники спорного земельного участка пояснили, что на протяжении последних лет они не получают от арендатора СПК "Фатневский" обусловленную договором арендную плату (зерно и услуги по вспашке их огородов).
Не отрицая факта невнесения арендной платы с 2010 года, представитель ответчика Ц. пояснял, что арендная плата вносилась ООО "Фатнево", которому по инвестиционному соглашению от 16.03.2010 были переданы все активы СПК "Фатневский" (т. 2 л.д. 35).
Между тем, из пункта 1 инвестиционного соглашения от 16.03.2010, заключенного между СПК "Фатневский" и ООО "Фатнево", следует, что СПК "Фатневский" передает ООО "Фатнево" кредиторскую задолженность, дебиторскую задолженность, активы СПК "Фатневский" и заключает с ООО "Фатнево" договор переуступки аренды земельного участка.
Представитель ответчика Ц. в заседании судебной коллегии пояснил, что каких-либо других договоров (переуступки прав, субаренды и другие) с ООО "Фатнево" СПК "Фатневский" не заключал, данное инвестиционное соглашение, как и права, передаваемые по нему, в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не регистрировались.
Следовательно, отсутствуют основания полагать, что ООО "Фатнево" взяло на себя какие-либо обязательства перед собственниками спорного земельного участка - истцами (арендодателями), в том числе обязательства по внесению арендной платы.
В этой связи, выводы суда первой инстанции о том, что СПК "Фатневский" фактически передал все свои права и обязанности по договору аренды от 28.10.2004 ООО "Фатнево", не основаны на нормах гражданского законодательства и доказательствах.
Доводы ответчика о том, что им выполняются обязательства по внесению арендной платы по договору аренды, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не основаны на доказательствах. Ведомости на выдачу дивидендов ООО "Фатнево" таковыми признать нельзя, поскольку они не свидетельствуют об оплате аренды ответчиком. Кроме того, из них неясно за что конкретно ООО "Фатнево" выдавало зерно гражданам, поименованным в списках.
Таким образом, вывод суда о выполнении ответчиком СПК "Фатневский" обязанности по внесению арендной платы является необоснованным, поскольку противоречит обстоятельствам дела.
Вывод суда о том, что истцы не вправе распоряжаться земельными долями, поскольку они не выделяли в натуре земельные участки в счет принадлежащих им земельных долей, основан на неправильном толковании норм материального права.
Из материалов дела следует, что 20.02.2013 состоялось общее собрание собственников двух земельных участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером N (т. 5 л.д. 19-25). Сообщение о проведении собрания, а также вопросы, по которым оно будет проводиться, было опубликовано в газете Орловская правда, выпуск от 09.01.2013. Из протокола общего собрания от 20.02.2013 следует, что на собрании были представлены 75 собственников 92 земельных долей из 110, входящих в состав земельного участка с кадастровым номером N, то есть кворум имелся.
В повестке дня среди прочих значился вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (третий вопрос в повестке дня). Данный вопрос также был озвучен в сообщении о проведении собрания, опубликованном в СМИ.
Как следует из протокола общего собрания, в рамках рассмотрения третьего вопроса повестки дня на голосование был поставлен вопрос о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N от 28.10.2004. Решение о расторжении договора сособственниками земельных долей, присутствовавшими на собрании, принято единогласно.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с последующими изменениями и дополнениями) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в связи с жалобой гражданки П.Л." в силу содержащихся в указанных статьях специальных норм решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается не по соглашению всех участников общей долевой собственности на этот земельный участок на основе консенсуса, как это предусмотрено в статье 247 ГК Российской Федерации в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, а большинством голосов на общем собрании сособственников. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю, не нарушая сложившиеся в сельском хозяйстве технологические связи.
Право участника долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на выделение земельного участка в счет своей земельной доли не носит абсолютного характера, поскольку его реализация обусловлена определенными законодателем требованиями сохранения целевого назначения таких земельных участков и наличием у сособственников общих интересов, выражаемых большинством.
Применительно к рассматриваемому спору, судебная коллегия отмечает, что решение об инициации процедуры расторжения договора аренды спорного земельного участка от 28.10.2004 принято подавляющим большинством голосов сособственников этого участка, в связи с чем истцы, основываясь на данном решении, имели право на обращение за судебной защитой одной из составляющей своего права собственности - права на распоряжение имуществом, путем предъявления требований о расторжении договора аренды.
Вывод суда о невыполнении истцами требований пункта 3 ст. 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не основан на доказательствах.
Из материалов дела следует, что такое предупреждение арендодателями направлялось арендатору СПК "Фатневский" почтой и было получено председателем СПК "Фатневский" Ц. 06.03.2013 (т. 1 л.д. 124-127). Однако, ни в установленный в предупреждении семидневный срок, ни к моменту вынесения решения суда первой инстанции (30.05.2013), требования истцов ответчиком не были выполнены. При этом довод ответчика о неразумности срока выполнения предупреждения, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку оно направлено перед началом весенне-полевых работ и позволяло арендатору спланировать свою деятельность таким образом, чтобы выполнить обязательства перед арендодателями надлежащим образом.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку имелись основания для расторжения договора аренды земельного участка от 28.10.2004, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Болховского районного суда Орловской области от 30 мая 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования М.В.Н., Щ.В.М., Щ.В.В., М.М.А., А.Г., М.Н.И., Ф.В., И.Е., М.В.В., Ф.С., К.В.С., С.С., Н.И., Н.Р., Г.И., К.А.И., Л.Г., Г.А., М.С., И.Г., М.Н.И., М.Л.Е., С.Л., К.М.А., К.Д., М.А.И., К.Л.П., К.В.И., Б.С., С.Р., С.А.А., С.И.Н., С.Е.И., С.Н.И., С.А.К., С.А.А., С.Е.В., М.Н.А., Ш.Х., Ш.Р., М.П., М.М.М., З., Т., Р., К.Т.А., К.А.М., К.Н., К.Е., К.М.Е., К.С.А., Е.Е., К.А.Ф., М.А.И., Ф.М., С.Ю., С.Е.С., К.С.А., К.А.Г., К.С.И., Е.И., М.Л.А., И.Т.Г., И.Н., Б.Н.Н., Б.Н.Е., С.Н.В., М.Н.Н., Л.Л., К.А.П., А.В., М.Т., К.Л.А. к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Фатневский" о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка б/н от 28 октября 2004 года, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, общей площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер N, заключенный между собственниками земельных долей и СПК "Фатневский".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)