Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Ногайского муниципального района на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 (судья Тебуева З.Х)
по исковому заявлению прокурора Карачаево- Черкесской Республики (369000, КЧР, г. Черкесск, ул. Красноармейская, 62, ИНН 0901023620, ОГРН 1030900707265)
к муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" (369340, КЧР, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, 15; ИНН 0903006162, ОГРН 1030900878568) и отделу культуры администрации Ногайского муниципального района (369340, КЧР, п. Эркен - Шахар, ул. Некрасова, 16; ИНН 0918001368, ОГРН 1090918000656)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: - администрация Ногайского муниципального района (369340, КЧР, п. Эркин-Шахар, ул. Некрасова, 16, ОГРН 1090918000304, ИНН 0918001008),
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
прокурор Карачаево-Черкесской Республики (далее - прокурор, истец) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" (далее - ответчик, Школа, Учреждение) и отделу культуры администрации Ногайского муниципального района (далее - соответчик, Отдел культуры), третье лицо Администрация Ногайского муниципального района (далее - Администрация, третье лицо), о признании недействительным договора аренды помещений от 01.09.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Отдела культуры администрации Ногайского муниципального района возвратить МКОУ "СОШ п. Эркен-Шахар" помещения площадью 162 кв. м, расположенные по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, 15.
Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 исковые требования удовлетворены. Суд, признал недействительным договор аренды от 01.09.2010, заключенный между муниципальным казенным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" и отделом культуры администрации Ногайского муниципального района. Применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав отдел культуры администрации Ногайского муниципального района возвратить муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п.Эркен-Шахар" помещения площадью 162 кв. м, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Ногайский муниципальный район, п.Эркен-Шахар, ул. К.Мижевой, 15. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды был заключен не уполномоченным лицом и при его заключении не соблюдены нормы гражданского законодательства, предписывающие составление одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, при оценке обстоятельств дела судом установлено, что при заключении оспариваемого договора Школой и Отделом культуры нарушены специальные нормы, регулирующие правоотношения в сфере защиты прав ребенка в Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 25.01.2013, администрация Ногайского муниципального района обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. Заявитель указывает, что спорный договор аренды от 01.09.2010, заключенный между Школой и Отделом культуры, соответствует закону, так как согласно пункту 11 статьи 39 Закона "Об образовании" Учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества между муниципальными некоммерческими организациями на безвозмездной основе.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Прокурор Карачаево-Черкесской Республики направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что в собственности муниципального образования Ногайского муниципального района находится здание муниципального казенного общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа поселка Эркен-Шахар" общей площадью 5 198,3 кв. м (инвентарный номер 901 1225 Литер А) и здание автошколы общей площадью 467,9 кв. м (инвентарный номер 901 1225, Литер Г), расположенные по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, д. 15, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 10.08.2010 серии 09-АА N 2909946 и серии 09-АА N 2909945 (том 1, л.д. 35, 37).
Постановлением Администрации Ногайского муниципального района от 11.08.2011 N 333 и договорами от 12.08.2011 указанные объекты литер А и литер Г были закреплены на праве оперативного управления за Муниципальным казенным общеобразовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.09.2011 серии 09-АА N 368213 и от 15.09.2011 серии 09-АА N 368212, соответственно (том 1, л.д. 36,38).
01 сентября 2010 года между Школой и Отделом культуры администрации Ногайского района заключен договор аренды помещений общей площадью 162 кв. м, расположенных по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К.Мижевой, д. 15 (л.д. 31-33).
Согласно пункту 1.1 указанного договора помещения передаются в аренду безвозмездно, в соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия определен сторонами в три года.
Договор аренды помещений от 01.09.2010 в установленном порядке в ЕГРП не зарегистрирован (л.д. 30).
Прокурор, считая, что договор аренды от 01.09.2010 противоречит требованиям действующего законодательства, а именно, статьям 296, 606, 689, 690 Гражданского кодекса РФ, статьям 1 и 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, Муниципальное казенное образовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" является действующим юридическим лицом с организационно правовой формой - учреждение (л.д. 16-19).
В соответствии с частью 1 статьи 120 Гражданского кодекса РФ учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 296 Гражданского кодекса РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества (пункт 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании").
Учитывая, что в силу прямого указания закона Школа вправе передавать в аренду закрепленное за ней на праве оперативного управления имущество, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключение договора аренды входило в пределы правоспособности образовательного учреждения.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды заключен ответчиком и соответчиком с нарушениями следующих норм права.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (часть 1).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (часть 2).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом первой инстанции установлено, что собственником имущества, переданного в аренду Отделу культуры по оспариваемому договору, является Ногайский муниципальный район, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 10.08.2010 серии 09-АА N 2909946 и 09-АА N 2909945.
Однако доказательства того, что собственник уполномочил Школу на заключение оспариваемого договора аренды, в материалы дела не представлены, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор заключен неуправомоченным лицом.
Судом первой инстанции установлено, что сторонами в материалы дела представлены две копии договора аренды спорного имущества, которые имеют различия.
Так, при обращении в суд с иском Прокурором представлена в материалы дела заверенная копия оспариваемого договора аренды от 01.09.2010, из которого видно, что в договоре указана дата заключения 01.09.2010, тогда как в пункте 1.5 раздела 1 в качестве правоустанавливающего документа на предоставляемое в аренду недвижимое имущество указано свидетельство о государственной регистрации права серии 09-АА N 36812 от 15.09.2011, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор имеет недостоверные сведения о дате заключения договора (том 1, л.д. 31-33).
Как видно из представленной суду Администрацией Ногайского района ксерокопии оспариваемого договора аренды, дата заключения договора указана 10.01.2010, а в верхнем правом углу имеется надпись "СОГЛАСОВАНО Глава Ногайского муниципального района М.Д. Санглибаев 10.01.2010", проставлена подпись и оттиск печати администрации, при этом, в пункте 1.5 раздела 1 указанного договора в качестве правоустанавливающего документа на предоставляемое в аренду недвижимое имущество также указано свидетельство о государственной регистрации права серии 09-АА N 36812 от 15.09.2011 года, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор согласован ранее даты заключения, а при составлении договора стороны более чем за год, и даже на девять месяцев ранее, чем в представленном истцом договоре, до получения правоустанавливающего документа знали не только его серию и номер, но и точную дату получения в органах государственной регистрации (л.д. 51-53).
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные суду копии договоров аренды от 01.09.2010 и от 10.10.2010, пришел к правильному выводу, что поскольку содержащиеся в договорах сведения не соответствуют действительности, представленные договоры являются недостоверными.
На основании части 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Таким образом, суд первой инстанции, установив, что оспариваемый договор аренды помещений от 01.09.2010 был заключен неуполномоченным лицом и при его заключении не соблюдены нормы гражданского законодательства, предписывающие составление одного документа, подписанного сторонами, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, а поэтому является ничтожной.
При этом выводы суда первой инстанции о несоблюдении сторонами требований в соответствии со статьями 131, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о регистрации договора не привели к принятию неправильного решения, поскольку оснований для признания договора аренды помещений незаключенным, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации" не имеется.
Судом первой инстанции также установлено, что при заключении оспариваемого договора Школой и Отделом культуры нарушены специальные нормы, регулирующие правоотношения в сфере защиты прав ребенка в Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" социальная инфраструктура для детей - система объектов (зданий, строений, сооружений), необходимых для жизнеобеспечения детей, а также организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, которые оказывают социальные услуги населению, в том числе детям, и деятельность которых осуществляется в целях обеспечения полноценной жизни, охраны здоровья, образования, воспитания, отдыха и оздоровления, развития детей, удовлетворения их общественных потребностей.
Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.
Если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации").
Следовательно, сданное отделу культуры в аренду имущество образовательного учреждения относится к объектам социальной инфраструктуры для детей.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленную в материалы дела экспертную оценку последствий договора аренды (том 1, л.д. 34), пришел к правильному выводу о том, что экспертная оценка не может быть признана надлежащим доказательством, поскольку составлена комиссией без привлечения учредителя учреждения, не имеет указаний о месте и дате составления, о цели составления, указание о согласовании в верхнем правом углу документа от 10.01.2010 с подписью и оттиском печати администрации, не соответствуют указанию о приложении к документу поэтажного плана и экспликации арендуемых помещений, из которых усматривается, что указанные документы выполнены Карачаево-Черкесским республиканским государственным унитарным предприятием "Техническая инвентаризация" 27.05.2010, то есть после согласования.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что материалами дела не подтверждается, что учредителем школы осуществлялась предварительная экспертная оценка последствий заключения договора от 01.09.2010 для обеспечения образовательного и воспитательного процессов, социальной защиты несовершеннолетних детей.
Следовательно, договор аренды нежилых помещений заключен ответчиками с нарушением норм статьи 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", а поэтому является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив ничтожность договора аренды помещений от 01.09.2010, заключенный муниципальным казенным общеобразовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа поселка Эркен-Шахар" и отделом культуры администрации Ногайского муниципального района, обоснованно удовлетворил требование прокурора о признании сделки недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности сделки в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы третьего лица, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает целевую направленность Федерального закона от 24.07.98 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", а именно, обеспечение основных гарантий прав и законных интересов ребенка, на создание правовых, социально-экономических условий для полной реализации прав и законных интересов ребенка.
Между тем, полная реализация прав и законных интересов ребенка возможна только при неукоснительном соблюдении норм и правил, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, суд апелляционной инстанции выводу, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании действующего законодательства и существующей судебно-арбитражной практике, поэтому отклоняются на основании вышеизложенного и за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков, но взысканию не подлежат, поскольку в силу закона освобождены от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2013 ПО ДЕЛУ N А25-1768/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2013 г. по делу N А25-1768/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 июля 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Ногайского муниципального района на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 (судья Тебуева З.Х)
по исковому заявлению прокурора Карачаево- Черкесской Республики (369000, КЧР, г. Черкесск, ул. Красноармейская, 62, ИНН 0901023620, ОГРН 1030900707265)
к муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" (369340, КЧР, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, 15; ИНН 0903006162, ОГРН 1030900878568) и отделу культуры администрации Ногайского муниципального района (369340, КЧР, п. Эркен - Шахар, ул. Некрасова, 16; ИНН 0918001368, ОГРН 1090918000656)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: - администрация Ногайского муниципального района (369340, КЧР, п. Эркин-Шахар, ул. Некрасова, 16, ОГРН 1090918000304, ИНН 0918001008),
о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
прокурор Карачаево-Черкесской Республики (далее - прокурор, истец) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" (далее - ответчик, Школа, Учреждение) и отделу культуры администрации Ногайского муниципального района (далее - соответчик, Отдел культуры), третье лицо Администрация Ногайского муниципального района (далее - Администрация, третье лицо), о признании недействительным договора аренды помещений от 01.09.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Отдела культуры администрации Ногайского муниципального района возвратить МКОУ "СОШ п. Эркен-Шахар" помещения площадью 162 кв. м, расположенные по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, 15.
Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 исковые требования удовлетворены. Суд, признал недействительным договор аренды от 01.09.2010, заключенный между муниципальным казенным образовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" и отделом культуры администрации Ногайского муниципального района. Применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав отдел культуры администрации Ногайского муниципального района возвратить муниципальному казенному образовательному учреждению "Средняя общеобразовательная школа п.Эркен-Шахар" помещения площадью 162 кв. м, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, Ногайский муниципальный район, п.Эркен-Шахар, ул. К.Мижевой, 15. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды был заключен не уполномоченным лицом и при его заключении не соблюдены нормы гражданского законодательства, предписывающие составление одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, при оценке обстоятельств дела судом установлено, что при заключении оспариваемого договора Школой и Отделом культуры нарушены специальные нормы, регулирующие правоотношения в сфере защиты прав ребенка в Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 25.01.2013, администрация Ногайского муниципального района обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом нарушены и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. Заявитель указывает, что спорный договор аренды от 01.09.2010, заключенный между Школой и Отделом культуры, соответствует закону, так как согласно пункту 11 статьи 39 Закона "Об образовании" Учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества между муниципальными некоммерческими организациями на безвозмездной основе.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о причинах неявки суд не известили. Прокурор Карачаево-Черкесской Республики направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что в собственности муниципального образования Ногайского муниципального района находится здание муниципального казенного общеобразовательного учреждения "Средняя общеобразовательная школа поселка Эркен-Шахар" общей площадью 5 198,3 кв. м (инвентарный номер 901 1225 Литер А) и здание автошколы общей площадью 467,9 кв. м (инвентарный номер 901 1225, Литер Г), расположенные по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К. Мижевой, д. 15, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 10.08.2010 серии 09-АА N 2909946 и серии 09-АА N 2909945 (том 1, л.д. 35, 37).
Постановлением Администрации Ногайского муниципального района от 11.08.2011 N 333 и договорами от 12.08.2011 указанные объекты литер А и литер Г были закреплены на праве оперативного управления за Муниципальным казенным общеобразовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.09.2011 серии 09-АА N 368213 и от 15.09.2011 серии 09-АА N 368212, соответственно (том 1, л.д. 36,38).
01 сентября 2010 года между Школой и Отделом культуры администрации Ногайского района заключен договор аренды помещений общей площадью 162 кв. м, расположенных по адресу: КЧР, Ногайский район, п. Эркен-Шахар, ул. К.Мижевой, д. 15 (л.д. 31-33).
Согласно пункту 1.1 указанного договора помещения передаются в аренду безвозмездно, в соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия определен сторонами в три года.
Договор аренды помещений от 01.09.2010 в установленном порядке в ЕГРП не зарегистрирован (л.д. 30).
Прокурор, считая, что договор аренды от 01.09.2010 противоречит требованиям действующего законодательства, а именно, статьям 296, 606, 689, 690 Гражданского кодекса РФ, статьям 1 и 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ, Муниципальное казенное образовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа п. Эркен-Шахар" является действующим юридическим лицом с организационно правовой формой - учреждение (л.д. 16-19).
В соответствии с частью 1 статьи 120 Гражданского кодекса РФ учреждением признается некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 296 Гражданского кодекса РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества (пункт 11 статьи 39 Закона Российской Федерации от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании").
Учитывая, что в силу прямого указания закона Школа вправе передавать в аренду закрепленное за ней на праве оперативного управления имущество, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключение договора аренды входило в пределы правоспособности образовательного учреждения.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды заключен ответчиком и соответчиком с нарушениями следующих норм права.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно статье 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (часть 1).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (часть 2).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно части 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом первой инстанции установлено, что собственником имущества, переданного в аренду Отделу культуры по оспариваемому договору, является Ногайский муниципальный район, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 10.08.2010 серии 09-АА N 2909946 и 09-АА N 2909945.
Однако доказательства того, что собственник уполномочил Школу на заключение оспариваемого договора аренды, в материалы дела не представлены, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор заключен неуправомоченным лицом.
Судом первой инстанции установлено, что сторонами в материалы дела представлены две копии договора аренды спорного имущества, которые имеют различия.
Так, при обращении в суд с иском Прокурором представлена в материалы дела заверенная копия оспариваемого договора аренды от 01.09.2010, из которого видно, что в договоре указана дата заключения 01.09.2010, тогда как в пункте 1.5 раздела 1 в качестве правоустанавливающего документа на предоставляемое в аренду недвижимое имущество указано свидетельство о государственной регистрации права серии 09-АА N 36812 от 15.09.2011, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор имеет недостоверные сведения о дате заключения договора (том 1, л.д. 31-33).
Как видно из представленной суду Администрацией Ногайского района ксерокопии оспариваемого договора аренды, дата заключения договора указана 10.01.2010, а в верхнем правом углу имеется надпись "СОГЛАСОВАНО Глава Ногайского муниципального района М.Д. Санглибаев 10.01.2010", проставлена подпись и оттиск печати администрации, при этом, в пункте 1.5 раздела 1 указанного договора в качестве правоустанавливающего документа на предоставляемое в аренду недвижимое имущество также указано свидетельство о государственной регистрации права серии 09-АА N 36812 от 15.09.2011 года, следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, договор согласован ранее даты заключения, а при составлении договора стороны более чем за год, и даже на девять месяцев ранее, чем в представленном истцом договоре, до получения правоустанавливающего документа знали не только его серию и номер, но и точную дату получения в органах государственной регистрации (л.д. 51-53).
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные суду копии договоров аренды от 01.09.2010 и от 10.10.2010, пришел к правильному выводу, что поскольку содержащиеся в договорах сведения не соответствуют действительности, представленные договоры являются недостоверными.
На основании части 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Таким образом, суд первой инстанции, установив, что оспариваемый договор аренды помещений от 01.09.2010 был заключен неуполномоченным лицом и при его заключении не соблюдены нормы гражданского законодательства, предписывающие составление одного документа, подписанного сторонами, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, а поэтому является ничтожной.
При этом выводы суда первой инстанции о несоблюдении сторонами требований в соответствии со статьями 131, 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации о регистрации договора не привели к принятию неправильного решения, поскольку оснований для признания договора аренды помещений незаключенным, в соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации" не имеется.
Судом первой инстанции также установлено, что при заключении оспариваемого договора Школой и Отделом культуры нарушены специальные нормы, регулирующие правоотношения в сфере защиты прав ребенка в Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В силу статьи 1 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" социальная инфраструктура для детей - система объектов (зданий, строений, сооружений), необходимых для жизнеобеспечения детей, а также организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, которые оказывают социальные услуги населению, в том числе детям, и деятельность которых осуществляется в целях обеспечения полноценной жизни, охраны здоровья, образования, воспитания, отдыха и оздоровления, развития детей, удовлетворения их общественных потребностей.
Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.
Если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий. Договор аренды может быть признан недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством (пункт 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации").
Следовательно, сданное отделу культуры в аренду имущество образовательного учреждения относится к объектам социальной инфраструктуры для детей.
Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленную в материалы дела экспертную оценку последствий договора аренды (том 1, л.д. 34), пришел к правильному выводу о том, что экспертная оценка не может быть признана надлежащим доказательством, поскольку составлена комиссией без привлечения учредителя учреждения, не имеет указаний о месте и дате составления, о цели составления, указание о согласовании в верхнем правом углу документа от 10.01.2010 с подписью и оттиском печати администрации, не соответствуют указанию о приложении к документу поэтажного плана и экспликации арендуемых помещений, из которых усматривается, что указанные документы выполнены Карачаево-Черкесским республиканским государственным унитарным предприятием "Техническая инвентаризация" 27.05.2010, то есть после согласования.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что материалами дела не подтверждается, что учредителем школы осуществлялась предварительная экспертная оценка последствий заключения договора от 01.09.2010 для обеспечения образовательного и воспитательного процессов, социальной защиты несовершеннолетних детей.
Следовательно, договор аренды нежилых помещений заключен ответчиками с нарушением норм статьи 13 Федерального закона "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", а поэтому является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, установив ничтожность договора аренды помещений от 01.09.2010, заключенный муниципальным казенным общеобразовательным учреждением "Средняя общеобразовательная школа поселка Эркен-Шахар" и отделом культуры администрации Ногайского муниципального района, обоснованно удовлетворил требование прокурора о признании сделки недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий недействительности сделки в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы третьего лица, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает целевую направленность Федерального закона от 24.07.98 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", а именно, обеспечение основных гарантий прав и законных интересов ребенка, на создание правовых, социально-экономических условий для полной реализации прав и законных интересов ребенка.
Между тем, полная реализация прав и законных интересов ребенка возможна только при неукоснительном соблюдении норм и правил, предусмотренных действующим законодательством.
Таким образом, суд апелляционной инстанции выводу, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании действующего законодательства и существующей судебно-арбитражной практике, поэтому отклоняются на основании вышеизложенного и за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков, но взысканию не подлежат, поскольку в силу закона освобождены от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 25.01.2013 по делу N А25-1768/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)