Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гильфанов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Калимуллина Р.Я.,
судей Сазоновой В.Г. и Хабировой Ф.В.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Калимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Кировского районного суда г. Казани от 02 апреля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Фон-Ривьера" о взыскании неустойки за период с 01.07.2010 года по 23 декабря 2012 года в размере 720 105 рублей, за причинение морального вреда в сумме 100 тысяч рублей в соответствии с Законом "О защите прав потребителей" - отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя ООО "ФОН-Ривьера" - В., Судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Фон-Ривьера" о взыскании неустойки за период с 01.07.2010 по 23.12.2012 в размере 720 105 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.
В обоснование иска ссылалась на то, что по предварительному договору купли-продажи жилых помещений от 29.02.2008 N СГ4-83 ООО "Фон-Ривьера" приняло на себя обязательства передать ей в будущем однокомнатную квартиру ..., расположенную в пусковом комплексе N 4 в ЖК "Солнечный город" в границах улиц <адрес>. Указанный договор прошел регистрацию в МВД РT 05.03.2008 за N 298. По требованию ООО "Фон-Ривьера" истец приобрела вексель на сумму 1 541 320 рублей, что соответствует полной стоимости квартиры, и согласно п. 2.3.1 договора передала его ответчику в день подписания предварительного договора. Таким образом, свои обязательства перед продавцом она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 4.1 предварительного договора, ООО "Фон-Ривьера" гарантировало подписание основного договора купли-продажи и передачу квартиры для проживания в срок до 01.07.2010, однако в указанный срок ответчик своих обязательств не исполнило, 08.07.2010 истец обратилась к ответчику с соответствующей претензией. Ответ на претензию истцом утерян, но смысл ответа сводился к тому, что "строительство дома не завершено, следовательно, заключение основного договора не представляется возможным".
Письмом от 17 декабря 2010 года ООО "Фон-Ривьера" известило истца о завершении строительства и необходимости принять жилое помещение по акту приема-передачи. Дом в действительности введен в эксплуатацию 23 ноября 2011 года.
По результатам осмотра квартиры часть строительных недоделок устранялась ответчиком до середины 2011 года, а часть не устранена до сих пор. 23 апреля 2012 года, устав бегать по инстанциям, истица подписала акт приема-передачи квартиры под отделку. Однако указанный акт не позволял истице использовать квартиру для проживания, а также реализовывать иные права собственника жилого помещения.
15 октября 2012 года ООО "Фон-Ривьера" письмом исх. N 381 приняло решение об исполнении своих обязательств, предусмотренных п. 4.1 предварительного договора и пригласило истицу в офис подписать основной договор купли-продажи.
23 ноября 2012 года стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры <адрес>, подписали соответствующий передаточный акт. 10 января 2013 года указанный договор прошел государственную регистрацию, право собственности истца на квартиру зарегистрировано 11 января 2013 года.
Истец полагает, что ООО "Фон-Ривьера" на протяжении длительного времени злостно уклонялось от исполнения своих обязательств, даже после ввода дома в эксплуатацию ей пришлось более года выслушивать оскорбления сотрудников ООО "Фон-Ривьера" и обивать пороги для оформления всех документов. Указанные обстоятельства существенно нарушили гражданские права и свободы истца, причинили ей неизгладимый психологический дискомфорт, вызвали постоянные головные боли, бессонницу, чувство тревоги.
На основании изложенного Д. просила взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, неустойку (пени) за нарушение сроков передачи объекта в размере 720 105 рублей.
Ответчик иск не признал.
Суд в иске отказал.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение, указывая на нарушение судом норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из материалов дела следует, что 29 февраля 2008 года ООО "ФОН-Ривьера" (продавец) и Д. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения N СГ4-83, согласно п. 2.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, в пусковом комплексе N 4 в жилом комплексе "Солнечный город" в границах улиц Оренбургский проезд и Фермское шоссе - однокомнатную квартиру <адрес>
В соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 541 320 рублей.
Согласно п. 4.1 договора, стороны договорились, что основной договор должен быть подписан ими в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиры, но не позднее 01 июля 2010 года.
29 февраля 2008 года ООО "Персона+" (продавец) и Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи векселя N СГ/вЗ 1-345, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель N 00345 от 29.02.2008 номиналом 1 5541 320 рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 116 от 29.02.2008, Д. оплатила вексель в указанном размере, по акту приема-передачи векселя Д. передала, а ООО "Персона+" приняло простой вексель за N 00345 от 29.02.2008 номиналом 1 541 320 рублей.
В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, истец обратилась в ООО "ФОН-Ривьера" с претензией, в которой просила подписать с ней основной договор купли-продажи жилых помещений.
Письмом исх. N 15р от 17.12.2010 ООО "ФОН-Ривьера" известило Д. о необходимости явки для осмотра и приемки жилого помещения.
23.11.2011 Исполнительным комитетом муниципального образования гор. Казани было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию "Пускового комплекса N 4 микрорайона N 1 "Солнечный город" (14-секционный 7-8-9-10-12-16-22-этажный дом со встроенно-пристроенными помещениями, подземными автостоянками, 2-трансформаторными подстанциями), 3 очереди строительства - блок-секции N 10, 11, 12, 13, 14 и 2 трансформаторные подстанции, расположенного по адресу: <адрес>.
23.04.2012 ООО "ФОН-Ривьера" и Д. подписали акт приема-передачи однокомнатной квартиры <адрес>, под отделку.
15.10.2012 ООО "ФОН-Ривьера" письмом исх. N 381 пригласило Д. в офис для подписания договора купли-продажи квартиры.
23.11.2012 ООО "ФОН-Ривьера" и Д. заключили договор купли-продажи и подписали передаточный акт.
11.01.2013 зарегистрировано право собственности Д. на квартиру <адрес>
Разрешая дело, суд первой инстанции, руководствуясь общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, обоснованно исходил из того, что из содержания заключенного сторонами предварительного договора следует, что его предметом является заключение в будущем договора купли-продажи, обязательств о передаче квартиры данный договор не содержит. Поскольку обязательства по предварительному договору носят конкретный характер и связаны только с заключением основного договора, нарушение взятых по предварительному договору обязательств не может порождать последствий, связанных с обязанностью передать квартиру.
При этом законом предусмотрены иные правовые последствия неисполнения обязательства стороной предварительного договора - такой договор считается прекращенным, либо основной договор заключается на основании судебного акта.
Истец по истечении предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора в суд с требованием о взыскании уплаченных денежных средств, либо о понуждении к заключению основного договора не обращалась, правоотношения между сторонами по предварительному договору прекратили свое действие.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы Д. Судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к тому, что судом первой инстанции при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, в частности, не применен Закон РФ "О защите прав потребителей". Данные доводы не могут быть приняты во внимание Судебной коллегией по следующим основаниям.
Обратившись в суд с иском, истица ссылалась на невыполнение ответчиком своих обязательств по предварительному договору, предметом которого являлось соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества.
Однако гражданское законодательство выделяет предварительный договор в отдельную категорию договоров, предмет которых (установление взаимных обязательств по заключению определенного договора на определенных условиях) всегда отличается от предмета основного договора. Поэтому до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, импортера) и не могут регулироваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Казани от 02 апреля 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 10.06.2013 N 33-6642/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июня 2013 г. N 33-6642/2013
Судья Гильфанов Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Калимуллина Р.Я.,
судей Сазоновой В.Г. и Хабировой Ф.В.,
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Калимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе Д. на решение Кировского районного суда г. Казани от 02 апреля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Д. к Обществу с ограниченной ответственностью "Фон-Ривьера" о взыскании неустойки за период с 01.07.2010 года по 23 декабря 2012 года в размере 720 105 рублей, за причинение морального вреда в сумме 100 тысяч рублей в соответствии с Законом "О защите прав потребителей" - отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя ООО "ФОН-Ривьера" - В., Судебная коллегия
установила:
Д. обратилась в суд с иском к ООО "Фон-Ривьера" о взыскании неустойки за период с 01.07.2010 по 23.12.2012 в размере 720 105 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.
В обоснование иска ссылалась на то, что по предварительному договору купли-продажи жилых помещений от 29.02.2008 N СГ4-83 ООО "Фон-Ривьера" приняло на себя обязательства передать ей в будущем однокомнатную квартиру ..., расположенную в пусковом комплексе N 4 в ЖК "Солнечный город" в границах улиц <адрес>. Указанный договор прошел регистрацию в МВД РT 05.03.2008 за N 298. По требованию ООО "Фон-Ривьера" истец приобрела вексель на сумму 1 541 320 рублей, что соответствует полной стоимости квартиры, и согласно п. 2.3.1 договора передала его ответчику в день подписания предварительного договора. Таким образом, свои обязательства перед продавцом она выполнила в полном объеме. В соответствии с п. 4.1 предварительного договора, ООО "Фон-Ривьера" гарантировало подписание основного договора купли-продажи и передачу квартиры для проживания в срок до 01.07.2010, однако в указанный срок ответчик своих обязательств не исполнило, 08.07.2010 истец обратилась к ответчику с соответствующей претензией. Ответ на претензию истцом утерян, но смысл ответа сводился к тому, что "строительство дома не завершено, следовательно, заключение основного договора не представляется возможным".
Письмом от 17 декабря 2010 года ООО "Фон-Ривьера" известило истца о завершении строительства и необходимости принять жилое помещение по акту приема-передачи. Дом в действительности введен в эксплуатацию 23 ноября 2011 года.
По результатам осмотра квартиры часть строительных недоделок устранялась ответчиком до середины 2011 года, а часть не устранена до сих пор. 23 апреля 2012 года, устав бегать по инстанциям, истица подписала акт приема-передачи квартиры под отделку. Однако указанный акт не позволял истице использовать квартиру для проживания, а также реализовывать иные права собственника жилого помещения.
15 октября 2012 года ООО "Фон-Ривьера" письмом исх. N 381 приняло решение об исполнении своих обязательств, предусмотренных п. 4.1 предварительного договора и пригласило истицу в офис подписать основной договор купли-продажи.
23 ноября 2012 года стороны заключили основной договор купли-продажи квартиры <адрес>, подписали соответствующий передаточный акт. 10 января 2013 года указанный договор прошел государственную регистрацию, право собственности истца на квартиру зарегистрировано 11 января 2013 года.
Истец полагает, что ООО "Фон-Ривьера" на протяжении длительного времени злостно уклонялось от исполнения своих обязательств, даже после ввода дома в эксплуатацию ей пришлось более года выслушивать оскорбления сотрудников ООО "Фон-Ривьера" и обивать пороги для оформления всех документов. Указанные обстоятельства существенно нарушили гражданские права и свободы истца, причинили ей неизгладимый психологический дискомфорт, вызвали постоянные головные боли, бессонницу, чувство тревоги.
На основании изложенного Д. просила взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, неустойку (пени) за нарушение сроков передачи объекта в размере 720 105 рублей.
Ответчик иск не признал.
Суд в иске отказал.
В апелляционной жалобе Д. просит отменить решение, указывая на нарушение судом норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению.
Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Из материалов дела следует, что 29 февраля 2008 года ООО "ФОН-Ривьера" (продавец) и Д. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения N СГ4-83, согласно п. 2.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, в пусковом комплексе N 4 в жилом комплексе "Солнечный город" в границах улиц Оренбургский проезд и Фермское шоссе - однокомнатную квартиру <адрес>
В соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора цена, подлежащая уплате покупателем продавцу за приобретенную квартиру, устанавливается сторонами в размере 1 541 320 рублей.
Согласно п. 4.1 договора, стороны договорились, что основной договор должен быть подписан ими в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиры, но не позднее 01 июля 2010 года.
29 февраля 2008 года ООО "Персона+" (продавец) и Д. (покупатель) заключили договор купли-продажи векселя N СГ/вЗ 1-345, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель N 00345 от 29.02.2008 номиналом 1 5541 320 рублей. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 116 от 29.02.2008, Д. оплатила вексель в указанном размере, по акту приема-передачи векселя Д. передала, а ООО "Персона+" приняло простой вексель за N 00345 от 29.02.2008 номиналом 1 541 320 рублей.
В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, истец обратилась в ООО "ФОН-Ривьера" с претензией, в которой просила подписать с ней основной договор купли-продажи жилых помещений.
Письмом исх. N 15р от 17.12.2010 ООО "ФОН-Ривьера" известило Д. о необходимости явки для осмотра и приемки жилого помещения.
23.11.2011 Исполнительным комитетом муниципального образования гор. Казани было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию "Пускового комплекса N 4 микрорайона N 1 "Солнечный город" (14-секционный 7-8-9-10-12-16-22-этажный дом со встроенно-пристроенными помещениями, подземными автостоянками, 2-трансформаторными подстанциями), 3 очереди строительства - блок-секции N 10, 11, 12, 13, 14 и 2 трансформаторные подстанции, расположенного по адресу: <адрес>.
23.04.2012 ООО "ФОН-Ривьера" и Д. подписали акт приема-передачи однокомнатной квартиры <адрес>, под отделку.
15.10.2012 ООО "ФОН-Ривьера" письмом исх. N 381 пригласило Д. в офис для подписания договора купли-продажи квартиры.
23.11.2012 ООО "ФОН-Ривьера" и Д. заключили договор купли-продажи и подписали передаточный акт.
11.01.2013 зарегистрировано право собственности Д. на квартиру <адрес>
Разрешая дело, суд первой инстанции, руководствуясь общими положениями Гражданского кодекса РФ о договоре, обоснованно исходил из того, что из содержания заключенного сторонами предварительного договора следует, что его предметом является заключение в будущем договора купли-продажи, обязательств о передаче квартиры данный договор не содержит. Поскольку обязательства по предварительному договору носят конкретный характер и связаны только с заключением основного договора, нарушение взятых по предварительному договору обязательств не может порождать последствий, связанных с обязанностью передать квартиру.
При этом законом предусмотрены иные правовые последствия неисполнения обязательства стороной предварительного договора - такой договор считается прекращенным, либо основной договор заключается на основании судебного акта.
Истец по истечении предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора в суд с требованием о взыскании уплаченных денежных средств, либо о понуждении к заключению основного договора не обращалась, правоотношения между сторонами по предварительному договору прекратили свое действие.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы Д. Судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к тому, что судом первой инстанции при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, в частности, не применен Закон РФ "О защите прав потребителей". Данные доводы не могут быть приняты во внимание Судебной коллегией по следующим основаниям.
Обратившись в суд с иском, истица ссылалась на невыполнение ответчиком своих обязательств по предварительному договору, предметом которого являлось соглашение сторон о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества.
Однако гражданское законодательство выделяет предварительный договор в отдельную категорию договоров, предмет которых (установление взаимных обязательств по заключению определенного договора на определенных условиях) всегда отличается от предмета основного договора. Поэтому до заключения основного договора правоотношения сторон по предварительному договору фактически не являются взаимоотношениями потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, импортера) и не могут регулироваться положениями Закона РФ "О защите прав потребителей".
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Казани от 02 апреля 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Д. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)