Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Волынец Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.,
судей Яковлева Д.М., Чекуновой О.В.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" (ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО") к Государственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Профессиональное училище N 11" (ГОУ НПО "ПУ N 11"), Е., Б.В.А., К.В.Е. о признании договора найма жилого помещения ничтожной сделкой, признании не приобретшим права пользования жилым помещением, выселении,
по апелляционной жалобе ответчика Е.
на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 08 июля 2013 года, которым постановлено:
"Иск Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" к Государственному образовательному учреждению профессионального образования "Профессиональное училище N 11", Е., Б.В.А., К.В.Е. о признании договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожной сделки, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, выселении, - удовлетворить.
Признать договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Государственным образовательным учреждением профессионального образования "Профессиональное училище N 11" и Е. недействительным.
Признать Е. не приобретшими права пользования помещением N <...>, здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>.
Выселить Е. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
- Выселить Б.В.А. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;
- Выселить К.В.Е. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>.
Взыскать с Е. в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки.
Взыскать с Б.В.А. в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки.
Взыскать с Государственного образовательного учреждения профессионального образования "Профессиональное училище N 11" в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки".
Заслушав доклад судьи Яковлев Д.М., выслушав ответчика Е., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" по доверенности С., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
Истец ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" обратилось в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование указало, что распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> N <...> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право оперативного управления ГОУ НПО "ПУ N 11", а Академии передано на праве оперативного управления здание учебного корпуса II, назначение - нежилое, площадью 4 386,30 кв. м, реестровый N <...>, инвентарный номер N <...> по адресу: Волгоград, <адрес>. Право оперативного управления на указанное здание зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ. При принятии указанного здания Академией в оперативное управление выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ между Училищем и Е. заключен договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии", при этом Е. проживает в комнате N <...> вместе с сыновьями Б.В.А. В.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и К.В.Е. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Стороны договора не имели права на его заключение, т.к. директор Училища действовал с превышением полномочий, предоставленных уставом образовательного учреждения, использовал переданное в оперативное управление имущество - здание нежилого корпуса, для сдачи внаем без согласия собственника этого имущества, в связи с чем договор не соответствует положениям ст. ст. 53, 296 ГК РФ, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не может быть признан основанием приобретения ответчиками права пользования помещениями, не имеющими статус жилых. Поскольку проживание ответчиков препятствует истцу в использовании имущества по назначению, в добровольном порядке ответчики требование о выселении не выполняют, истец просил признать договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии ГОУ НПО "ПУ N 11" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Е. и Училищем, ничтожной сделкой, признать Е. не приобретшей права пользования помещением N <...> на 7-м этаже здания учебного корпуса N II по адресу: Волгоград, <адрес> "а", выселить Е., Б.В.А. В.А., К.В.Е. без предоставления другого жилого помещения из помещения N <...> здания учебного корпуса N II по адресу: <адрес> "а".
Судом постановлено указанное решение.
Не согласившись с судебным постановлением, ответчик Е. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новое решение.
В обоснование сослалась на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит его отменить, производство по делу прекратить.
В возражениях на апелляционную жалобу истец ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" просит оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ права и обязанности могут возникать, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, видом которого по признаку формы собственности является государственный жилищный фонд, а видом по целевому назначению - специализированный жилищный фонд, состоящий из предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В соответствии со ст. 92 раздела IV ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях, которые могут находиться в составе государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В силу ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Статьей 99 ЖК РФ установлено общее правило, согласно которому специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.
Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при Применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при применении положений о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42. Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, общежитием) решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения. После 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации, а в силу положений п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2013 года), возникают с момента их государственной регистрации.
Требования ст. 296 ГК РФ предусматривают, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества.
Как установлено судебной коллегией и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ГОУ "ПУ N 11" как наймодателем и Е. как нанимателем заключен договор N <...> найма помещения - комнаты N <...> в общежитии по адресу: <адрес>", на срок 3 года, которое в тексте документа поименовано жилым. Ответчики занимают указанное помещение.
Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> N <...> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право оперативного управления государственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Профессиональное училище N 11" на здание учебного корпуса II, назначение - нежилое, площадью 4 386,30 кв. м, реестровый номер N <...>, инвентарный номер N <...>, расположенное по адресу: <адрес> Данное имущество передано на праве оперативного управления Государственному бюджетному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования". Право оперативного управления данным зданием зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.
Требование истца об освобождении занимаемого ими помещения в здании учебного корпуса ответчики не исполнили.
До ДД.ММ.ГГГГ право оперативного управления на указанное здание за ответчиком ГОУ НПО "ПУ N 11" в установленном законом порядке не регистрировалось, то есть отсутствовало. Разрешения руководству училища на распоряжение помещениями учебного корпуса путем сдачи их в наем уполномоченным представителем собственника имущества не давалось. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.
Как следует из материалов дела, в том числе копий свидетельства о государственной регистрации права на здание, письма председателя комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, акта проверки ТУ Роспотребнадзора от ДД.ММ.ГГГГ, письма министра по управлению государственным имуществом Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, письма заместителя прокурора Дзержинского района г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание учебного корпуса II по <адрес>, имеет статус нежилого, в переводе помещений здания из нежилых в жилые собственником было отказано.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого договора найма перечисленным выше нормам ГК РФ, ЖК РФ, как заключенного в отсутствие соответствующих полномочий у стороны наймодателя и в отношении нежилого помещения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (то есть недействительна), если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку оспариваемый договор найма не соответствует требованиям закона, является ничтожным, ответчик Е. правильно признана судом первой инстанции не приобретшей права проживания в комнате N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, в связи с чем на основании требований ст. ст. 35, 103 ЖК РФ она подлежит выселению из указанного помещения. Равным образом выселению подлежат и ответчики Б.В.А. В.А., К.В.Е., не имеющие возникшего на законом основании права проживания в комнате.
Доводы апелляционной жалобы о возникновении у учреждения права оперативного управления с момента фактической передачи ему этого имущества в силу п. 1 ст. 299 ГК РФ судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку та же статья имеет оговорку "если иное не предусмотрено законом", а положения ст. 8 во взаимосвязи со ст. 131 ГК РФ предусматривают возникновение вещного права в отношении недвижимого имущества с момента его государственной регистрации.
Утверждение ответчика о том, что собственник имущества, получая от нее через комитет по образованию администрации области деньги за коммунальные услуги, де-факто был согласен с проживанием ответчика в спорном помещении, не основано на нормах права и не может служить основанием к отмене состоявшегося решения.
Равным образом не имеет юридического значения факт строительства здания учебного корпуса по типовому проекту общежития, а также разрешения директору ГОУ НПО "ПУ N 11" администрацией Дзержинского района Волгограда на предоставление во временное пользование жилых помещений 7 - 9 этажей, поскольку документально подтверждено отнесение уполномоченными органами данного здания к нежилому и отказ собственника в переводе части помещений в статус жилых, а администрация района как структурное подразделение исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления не имеет полномочий в решении вопросов, связанных с использованием и распоряжением государственной собственностью.
В соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ постановленное судом решение основано только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
При разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованным судом доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуального закона.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы ответчика, содержащиеся в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, фактически сводятся к иной, чем была дана районным судом, оценке обстоятельств, имеющих значение для дела. Оснований для переоценки данных обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 08 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.09.2013 ПО ДЕЛУ N 33-10574/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛГОГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 сентября 2013 г. по делу N 33-10574/2013
Судья Волынец Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего судьи Гантимурова И.А.,
судей Яковлева Д.М., Чекуновой О.В.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" (ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО") к Государственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Профессиональное училище N 11" (ГОУ НПО "ПУ N 11"), Е., Б.В.А., К.В.Е. о признании договора найма жилого помещения ничтожной сделкой, признании не приобретшим права пользования жилым помещением, выселении,
по апелляционной жалобе ответчика Е.
на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 08 июля 2013 года, которым постановлено:
"Иск Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" к Государственному образовательному учреждению профессионального образования "Профессиональное училище N 11", Е., Б.В.А., К.В.Е. о признании договора ничтожной сделкой, применении последствий ничтожной сделки, признании не приобретшими права пользования жилым помещением, выселении, - удовлетворить.
Признать договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Государственным образовательным учреждением профессионального образования "Профессиональное училище N 11" и Е. недействительным.
Признать Е. не приобретшими права пользования помещением N <...>, здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>.
Выселить Е. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
- Выселить Б.В.А. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;
- Выселить К.В.Е. из помещения N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>.
Взыскать с Е. в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки.
Взыскать с Б.В.А. в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки.
Взыскать с Государственного образовательного учреждения профессионального образования "Профессиональное училище N 11" в пользу Государственного бюджетного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 333 рубля 34 копейки".
Заслушав доклад судьи Яковлев Д.М., выслушав ответчика Е., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" по доверенности С., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия
установила:
Истец ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" обратилось в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование указало, что распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> N <...> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право оперативного управления ГОУ НПО "ПУ N 11", а Академии передано на праве оперативного управления здание учебного корпуса II, назначение - нежилое, площадью 4 386,30 кв. м, реестровый N <...>, инвентарный номер N <...> по адресу: Волгоград, <адрес>. Право оперативного управления на указанное здание зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ. При принятии указанного здания Академией в оперативное управление выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ между Училищем и Е. заключен договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии", при этом Е. проживает в комнате N <...> вместе с сыновьями Б.В.А. В.А. ДД.ММ.ГГГГ года рождения и К.В.Е. ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Стороны договора не имели права на его заключение, т.к. директор Училища действовал с превышением полномочий, предоставленных уставом образовательного учреждения, использовал переданное в оперативное управление имущество - здание нежилого корпуса, для сдачи внаем без согласия собственника этого имущества, в связи с чем договор не соответствует положениям ст. ст. 53, 296 ГК РФ, в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным и не может быть признан основанием приобретения ответчиками права пользования помещениями, не имеющими статус жилых. Поскольку проживание ответчиков препятствует истцу в использовании имущества по назначению, в добровольном порядке ответчики требование о выселении не выполняют, истец просил признать договор N <...> "найма жилого помещения в общежитии ГОУ НПО "ПУ N 11" от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Е. и Училищем, ничтожной сделкой, признать Е. не приобретшей права пользования помещением N <...> на 7-м этаже здания учебного корпуса N II по адресу: Волгоград, <адрес> "а", выселить Е., Б.В.А. В.А., К.В.Е. без предоставления другого жилого помещения из помещения N <...> здания учебного корпуса N II по адресу: <адрес> "а".
Судом постановлено указанное решение.
Не согласившись с судебным постановлением, ответчик Е. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять новое решение.
В обоснование сослалась на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит его отменить, производство по делу прекратить.
В возражениях на апелляционную жалобу истец ГБОУ ДПО "ВГАПКиПРО" просит оставить решение без изменения, жалобу без удовлетворения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ права и обязанности могут возникать, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Согласно ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, видом которого по признаку формы собственности является государственный жилищный фонд, а видом по целевому назначению - специализированный жилищный фонд, состоящий из предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
В соответствии со ст. 92 раздела IV ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях, которые могут находиться в составе государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В силу ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Статьей 99 ЖК РФ установлено общее правило, согласно которому специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.
Согласно ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при Применении Жилищного кодекса Российской Федерации", при применении положений о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42. Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, общежитием) решается, в силу статьи 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения. После 1 марта 2005 года основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно статье 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения.
В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат обязательной государственной регистрации, а в силу положений п. 2 ст. 8 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2013 года), возникают с момента их государственной регистрации.
Требования ст. 296 ГК РФ предусматривают, что учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества.
Как установлено судебной коллегией и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ГОУ "ПУ N 11" как наймодателем и Е. как нанимателем заключен договор N <...> найма помещения - комнаты N <...> в общежитии по адресу: <адрес>", на срок 3 года, которое в тексте документа поименовано жилым. Ответчики занимают указанное помещение.
Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> N <...> от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право оперативного управления государственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Профессиональное училище N 11" на здание учебного корпуса II, назначение - нежилое, площадью 4 386,30 кв. м, реестровый номер N <...>, инвентарный номер N <...>, расположенное по адресу: <адрес> Данное имущество передано на праве оперативного управления Государственному бюджетному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования (повышения квалификации) специалистов "Волгоградская государственная академия повышения квалификации и переподготовки работников образования". Право оперативного управления данным зданием зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ.
Требование истца об освобождении занимаемого ими помещения в здании учебного корпуса ответчики не исполнили.
До ДД.ММ.ГГГГ право оперативного управления на указанное здание за ответчиком ГОУ НПО "ПУ N 11" в установленном законом порядке не регистрировалось, то есть отсутствовало. Разрешения руководству училища на распоряжение помещениями учебного корпуса путем сдачи их в наем уполномоченным представителем собственника имущества не давалось. Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено.
Как следует из материалов дела, в том числе копий свидетельства о государственной регистрации права на здание, письма председателя комитета по жилищно-коммунальному хозяйству администрации Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, акта проверки ТУ Роспотребнадзора от ДД.ММ.ГГГГ, письма министра по управлению государственным имуществом Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ, письма заместителя прокурора Дзержинского района г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ указанное здание учебного корпуса II по <адрес>, имеет статус нежилого, в переводе помещений здания из нежилых в жилые собственником было отказано.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии оспариваемого договора найма перечисленным выше нормам ГК РФ, ЖК РФ, как заключенного в отсутствие соответствующих полномочий у стороны наймодателя и в отношении нежилого помещения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (то есть недействительна), если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку оспариваемый договор найма не соответствует требованиям закона, является ничтожным, ответчик Е. правильно признана судом первой инстанции не приобретшей права проживания в комнате N <...> здания учебного корпуса N <...> по адресу: <адрес>, в связи с чем на основании требований ст. ст. 35, 103 ЖК РФ она подлежит выселению из указанного помещения. Равным образом выселению подлежат и ответчики Б.В.А. В.А., К.В.Е., не имеющие возникшего на законом основании права проживания в комнате.
Доводы апелляционной жалобы о возникновении у учреждения права оперативного управления с момента фактической передачи ему этого имущества в силу п. 1 ст. 299 ГК РФ судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку та же статья имеет оговорку "если иное не предусмотрено законом", а положения ст. 8 во взаимосвязи со ст. 131 ГК РФ предусматривают возникновение вещного права в отношении недвижимого имущества с момента его государственной регистрации.
Утверждение ответчика о том, что собственник имущества, получая от нее через комитет по образованию администрации области деньги за коммунальные услуги, де-факто был согласен с проживанием ответчика в спорном помещении, не основано на нормах права и не может служить основанием к отмене состоявшегося решения.
Равным образом не имеет юридического значения факт строительства здания учебного корпуса по типовому проекту общежития, а также разрешения директору ГОУ НПО "ПУ N 11" администрацией Дзержинского района Волгограда на предоставление во временное пользование жилых помещений 7 - 9 этажей, поскольку документально подтверждено отнесение уполномоченными органами данного здания к нежилому и отказ собственника в переводе части помещений в статус жилых, а администрация района как структурное подразделение исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления не имеет полномочий в решении вопросов, связанных с использованием и распоряжением государственной собственностью.
В соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ постановленное судом решение основано только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
При разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованным судом доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуального закона.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции допущено не было.
Доводы ответчика, содержащиеся в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, фактически сводятся к иной, чем была дана районным судом, оценке обстоятельств, имеющих значение для дела. Оснований для переоценки данных обстоятельств судебная коллегия не усматривает.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 08 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Е. - без удовлетворения.
Верно:
судья областного суда
Д.М.ЯКОВЛЕВ
судья областного суда
Д.М.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)