Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тамашакина С.Н.
Шуйской С.И.
при ведении протокола помощником судьи Данько С.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Омска и прокурора города Омска на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Солодкевич Ю.М., Литвинцева Л.Р., Рябухина Н.А.) по делу N А46-13427/2012
по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003)
к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" (646970, Омская область, Кормиловский район, р.п. Кормиловка, ул. Ленина, 47, ОГРН 1035531000515, ИНН 5517007932)
о расторжении договора аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070
от 28.01.2008.
Другие лица, участвующие в деле: прокурор города Омска.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Литвинцева Л.Р.) в заседании участвовали представители:
от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Носкова Е.В. по доверенности от 04.12.2012, Костяков Н.Г. по доверенности от 12.09.2012 N 14592,
от общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" - Гармаш А.В. по доверенности от 05.02.2013, от прокурора города Омска - помощник прокурора - Лозарчук А.В., согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи.
Суд
установил:
Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО ДСК "Стройбетон", общество) о расторжении договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070.
Определением от 14.06.2012 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор города Омска (далее - прокурор).
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.08.2012 иск удовлетворен.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 решение арбитражного суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Департамент и прокурор подали кассационные жалобы, в которых, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, на несоответствие выводов суда доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, просили отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению департамента, судом апелляционной инстанции неверно сделан вывод при толковании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; является необоснованным вывод о необходимости доказывания расселения граждан из аварийного и ветхого жилья за счет построенных обществом домов на арендуемом земельном участке. Департамент считает, что материалами дела подтверждается и судами установлено допущенное обществом существенное нарушение обязательств, а именно, не соблюдение срока поэтапного строительства жилья в установленных объемах, определенное распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".
По утверждению прокурора, несоблюдение обществом требований аукционной документации является непосредственным основанием для расторжения договорных отношений; завершение обществом строительства одного жилого дома в период судебного разбирательства по данному делу не повлияло на соблюдение требований аукционной документации; судом апелляционной инстанции не учтены требования пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Прокурор не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии потенциальных участников торгов в случае их проведения в отношении арендуемых земельных участков, указав на наличие значительной заинтересованности иных застройщиков и востребованности в земельных участках для строительства жилья.
В представленном в электронном виде отзыве ООО ДСК "Стройбетон" отклонило доводы кассационных жалоб, считая правильными выводы суда апелляционной инстанции.
До начала рассмотрения кассационных жалоб от департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление о замене ответчика ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ИНН 5517200848, ОГРН 1125543050588) и общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ИНН 5519504263, ОГРН 1075519000248) в связи с передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков от 11.02.2008 N Д-Ц-31-7070, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 02.04.2013.
В судебном заседании представитель департамента поддержал заявление о процессуальной замене ответчика, а представитель ООО ДСК "Стройбетон" возразил против замены ответчика.
Учитывая, что в силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, и принимая во внимание документальное подтверждение перехода прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, суд кассационной инстанции производит процессуальную замену ответчика ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ИНН 5517200848, ОГРН 1125543050588) и общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ИНН 5519504263, ОГРН 1075519000248).
В судебном заседании представитель департамента и прокурор повторили доводы и поддержали требования своих кассационных жалоб, а представитель общества высказался против удовлетворения кассационных жалоб, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
По материалам дела судами установлено, что в соответствии с распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства", официально опубликованным в газете "Третья столица" от 27.12.2007 N 88 (420), департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Данным распоряжением определены перечень земельных участков, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка до 2017 года с разделением на этапы.
По результатам проведенного 28.01.2008 аукциона департамент и ООО "ДСК "Стройбетон" заключили договор купли-продажи N 3 права на заключение договора аренды 9 земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 10 лет. Цена за приобретаемое право составила 1 173 460 000 руб., при этом расчет по договору был определен с применением рассрочки платежа до 01.02.2010.
Одновременно департамент и ООО ДСК "Стройбетон" заключили договор аренды от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м сроком на 10 лет.
В установленном законом порядке 11.02.2008 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельных участков.
По акту приема-передачи от 11.02.2008 земельные участки были переданы в арендное пользование ООО ДСК "Стройбетон".
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 4.1.5 договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070 установлена возможность досрочного расторжения договора.
В целях урегулирования возникшего спора по делу N А46-9184/2009 в связи с неисполнением ООО ДСК "Стройбетон" обязательств по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3 стороны заключили мировое соглашение, утвержденное определением арбитражного суда от 21.09.2009.
В соответствии с условиями мирового соглашения договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3 расторгнут с 19.06.2008.
Департамент письмом от 06.02.2012 предложил обществу расторгнуть договор аренды, ссылаясь на расторжение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3, неисполнение условий аукциона в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м, сообщив о подготовке необходимого пакета документов по предоставлению для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков, расположенных по ул. 21-ой Амурской.
ООО ДСК "Стройбетон" письмом от 11.03.2012 N 215 сообщило департаменту о несогласии с предложением о расторжении договора, указав на отсутствие в договоре аренды такого условия как осуществление в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м.
Ссылаясь на отказ общества от расторжения договора аренды и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Основываясь на положениях статей 420, 450, 453, 606, 608, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30.2, 38.2, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражный суд удовлетворил предъявленное исковое требование о расторжении договора аренды, придя к выводу о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, в виде несоблюдения обществом условий аукциона относительно сроков строительства жилья в определенном объеме.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что департамент не представил доказательств наличия существенных изменений обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая, что неисполнение обществом обязанности по осуществлению строительства до 2010 года жилой площади объемом 390 000 кв. м не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств.
При этом суд апелляционной инстанции сослался на недоказанность департаментом того, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон, и он как заинтересованная сторона в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, отметив при этом, что департамент на протяжении более двух лет не принимал меры к выяснению причин нарушения обществом сроков строительства.
При разрешении спора суд апелляционной инстанции принял во внимание по результатам исследования представленных в дело документов, что обществом ведется строительство, зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства микрорайона N 5 нового жилого района "Амурский" города Омска.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции правильными, соответствующими установленным обстоятельствам дела.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Наличие названных четырех условий должно присутствовать одновременно.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
По настоящему спору департамент со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на необходимость расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, считая таким обстоятельством неисполнение обществом условия аукциона об определении максимального срока строительства, предусмотренного распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Суд апелляционной инстанции, оценив приведенное департаментом обстоятельство с точки зрения его существенности для расторжения договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно посчитал, что данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора на основании указанной нормы закона. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства о наличии в совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора аренды по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ни договор аренды земельных участков, ни протокол о результатах аукциона от 28.01.2008, ни договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков не содержат согласованного сторонами условия об осуществлении в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м.
При заключении договора аренды земельных участков стороны не согласовали в качестве основания для расторжения договора несоблюдение условий аукциона.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела осуществление обществом строительства, что документально не опровергнуто департаментом.
Как верно отметил суд апелляционной инстанции, департамент не доказал, что исполнение договора аренды земельных участков на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон, влечет для него наступление отрицательных последствий, лишение в значительной степени того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
С учетом изложенного не имелось правовых оснований для удовлетворения требования департамента.
Приведенные департаментом и прокурором в кассационных жалобах аргументы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку, не свидетельствуют о неправильном применении норм права. Фактически доводы кассационных жалобы, не опровергая правильность выводов суда апелляционной инстанции, направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств. В силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на иную оценку доказательств и выводов судов.
Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А46-13427/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 30.04.2013 ПО ДЕЛУ N А46-13427/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2013 г. по делу N А46-13427/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тамашакина С.Н.
Шуйской С.И.
при ведении протокола помощником судьи Данько С.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Омска и прокурора города Омска на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Солодкевич Ю.М., Литвинцева Л.Р., Рябухина Н.А.) по делу N А46-13427/2012
по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644043, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003)
к обществу с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" (646970, Омская область, Кормиловский район, р.п. Кормиловка, ул. Ленина, 47, ОГРН 1035531000515, ИНН 5517007932)
о расторжении договора аренды земельных участков N Д-Ц-31-7070
от 28.01.2008.
Другие лица, участвующие в деле: прокурор города Омска.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Литвинцева Л.Р.) в заседании участвовали представители:
от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Носкова Е.В. по доверенности от 04.12.2012, Костяков Н.Г. по доверенности от 12.09.2012 N 14592,
от общества с ограниченной ответственностью "Домостроительная корпорация "Стройбетон" - Гармаш А.В. по доверенности от 05.02.2013, от прокурора города Омска - помощник прокурора - Лозарчук А.В., согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи.
Суд
установил:
Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Домостроительная корпорация "Стройбетон" (далее - ООО ДСК "Стройбетон", общество) о расторжении договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070.
Определением от 14.06.2012 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор города Омска (далее - прокурор).
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.08.2012 иск удовлетворен.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 решение арбитражного суда отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Департамент и прокурор подали кассационные жалобы, в которых, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, на несоответствие выводов суда доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, просили отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению департамента, судом апелляционной инстанции неверно сделан вывод при толковании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; является необоснованным вывод о необходимости доказывания расселения граждан из аварийного и ветхого жилья за счет построенных обществом домов на арендуемом земельном участке. Департамент считает, что материалами дела подтверждается и судами установлено допущенное обществом существенное нарушение обязательств, а именно, не соблюдение срока поэтапного строительства жилья в установленных объемах, определенное распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".
По утверждению прокурора, несоблюдение обществом требований аукционной документации является непосредственным основанием для расторжения договорных отношений; завершение обществом строительства одного жилого дома в период судебного разбирательства по данному делу не повлияло на соблюдение требований аукционной документации; судом апелляционной инстанции не учтены требования пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Прокурор не согласен с выводом суда апелляционной инстанции об отсутствии потенциальных участников торгов в случае их проведения в отношении арендуемых земельных участков, указав на наличие значительной заинтересованности иных застройщиков и востребованности в земельных участках для строительства жилья.
В представленном в электронном виде отзыве ООО ДСК "Стройбетон" отклонило доводы кассационных жалоб, считая правильными выводы суда апелляционной инстанции.
До начала рассмотрения кассационных жалоб от департамента в суд кассационной инстанции поступило заявление о замене ответчика ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ИНН 5517200848, ОГРН 1125543050588) и общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ИНН 5519504263, ОГРН 1075519000248) в связи с передачей прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельных участков от 11.02.2008 N Д-Ц-31-7070, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 02.04.2013.
В судебном заседании представитель департамента поддержал заявление о процессуальной замене ответчика, а представитель ООО ДСК "Стройбетон" возразил против замены ответчика.
Учитывая, что в силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, и принимая во внимание документальное подтверждение перехода прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды, суд кассационной инстанции производит процессуальную замену ответчика ООО ДСК "Стройбетон" на общество с ограниченной ответственностью Строительно-монтажный трест "Стройбетон" (ИНН 5517200848, ОГРН 1125543050588) и общество с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости Стройбетонинвест" (ИНН 5519504263, ОГРН 1075519000248).
В судебном заседании представитель департамента и прокурор повторили доводы и поддержали требования своих кассационных жалоб, а представитель общества высказался против удовлетворения кассационных жалоб, просил постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
По материалам дела судами установлено, что в соответствии с распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства", официально опубликованным в газете "Третья столица" от 27.12.2007 N 88 (420), департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Данным распоряжением определены перечень земельных участков, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка до 2017 года с разделением на этапы.
По результатам проведенного 28.01.2008 аукциона департамент и ООО "ДСК "Стройбетон" заключили договор купли-продажи N 3 права на заключение договора аренды 9 земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 10 лет. Цена за приобретаемое право составила 1 173 460 000 руб., при этом расчет по договору был определен с применением рассрочки платежа до 01.02.2010.
Одновременно департамент и ООО ДСК "Стройбетон" заключили договор аренды от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков общей площадью 1 638 464 кв. м сроком на 10 лет.
В установленном законом порядке 11.02.2008 осуществлена государственная регистрация договора аренды земельных участков.
По акту приема-передачи от 11.02.2008 земельные участки были переданы в арендное пользование ООО ДСК "Стройбетон".
Согласно пункту 1.1 договора аренды земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 4.1.5 договора аренды земельных участков от 28.01.2008 N Д-Ц-31-7070 установлена возможность досрочного расторжения договора.
В целях урегулирования возникшего спора по делу N А46-9184/2009 в связи с неисполнением ООО ДСК "Стройбетон" обязательств по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3 стороны заключили мировое соглашение, утвержденное определением арбитражного суда от 21.09.2009.
В соответствии с условиями мирового соглашения договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3 расторгнут с 19.06.2008.
Департамент письмом от 06.02.2012 предложил обществу расторгнуть договор аренды, ссылаясь на расторжение договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 28.01.2008 N 3, неисполнение условий аукциона в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м, сообщив о подготовке необходимого пакета документов по предоставлению для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков, расположенных по ул. 21-ой Амурской.
ООО ДСК "Стройбетон" письмом от 11.03.2012 N 215 сообщило департаменту о несогласии с предложением о расторжении договора, указав на отсутствие в договоре аренды такого условия как осуществление в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м.
Ссылаясь на отказ общества от расторжения договора аренды и существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, что в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора аренды, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Основываясь на положениях статей 420, 450, 453, 606, 608, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30.2, 38.2, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, арбитражный суд удовлетворил предъявленное исковое требование о расторжении договора аренды, придя к выводу о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, в виде несоблюдения обществом условий аукциона относительно сроков строительства жилья в определенном объеме.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что департамент не представил доказательств наличия существенных изменений обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая, что неисполнение обществом обязанности по осуществлению строительства до 2010 года жилой площади объемом 390 000 кв. м не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств.
При этом суд апелляционной инстанции сослался на недоказанность департаментом того, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон, и он как заинтересованная сторона в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, отметив при этом, что департамент на протяжении более двух лет не принимал меры к выяснению причин нарушения обществом сроков строительства.
При разрешении спора суд апелляционной инстанции принял во внимание по результатам исследования представленных в дело документов, что обществом ведется строительство, зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства микрорайона N 5 нового жилого района "Амурский" города Омска.
Суд кассационной инстанции находит выводы суда апелляционной инстанции правильными, соответствующими установленным обстоятельствам дела.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для расторжения или изменения договора в судебном порядке.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Наличие названных четырех условий должно присутствовать одновременно.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
По настоящему спору департамент со ссылкой на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на необходимость расторжения договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, считая таким обстоятельством неисполнение обществом условия аукциона об определении максимального срока строительства, предусмотренного распоряжением мэра города Омска от 26.12.2007 N 510-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства".
Суд апелляционной инстанции, оценив приведенное департаментом обстоятельство с точки зрения его существенности для расторжения договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно посчитал, что данное обстоятельство не является основанием для расторжения договора на основании указанной нормы закона. При этом суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства о наличии в совокупности четырех условий, необходимых для расторжения договора аренды по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, ни договор аренды земельных участков, ни протокол о результатах аукциона от 28.01.2008, ни договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков не содержат согласованного сторонами условия об осуществлении в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 390 000 кв. м.
При заключении договора аренды земельных участков стороны не согласовали в качестве основания для расторжения договора несоблюдение условий аукциона.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела осуществление обществом строительства, что документально не опровергнуто департаментом.
Как верно отметил суд апелляционной инстанции, департамент не доказал, что исполнение договора аренды земельных участков на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон, влечет для него наступление отрицательных последствий, лишение в значительной степени того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
С учетом изложенного не имелось правовых оснований для удовлетворения требования департамента.
Приведенные департаментом и прокурором в кассационных жалобах аргументы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили соответствующую правовую оценку, не свидетельствуют о неправильном применении норм права. Фактически доводы кассационных жалобы, не опровергая правильность выводов суда апелляционной инстанции, направлены на иную оценку доказательств и установленных обстоятельств. В силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не имеет полномочий на иную оценку доказательств и выводов судов.
Судом кассационной инстанции не установлено предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А46-13427/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.В.БУШМЕЛЕВА
Судьи
С.Н.ТАМАШАКИН
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)