Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна Смирновой Л.Н. - индивидуального предпринимателя (свидетельство о государственной регистрации N 41805 от 13.07.2000)
от ответчика
индивидуальный предприниматель Алфимова Елена Дмитриевна Леухиной Е.К. - адвоката (дов. б/н от 25.12.2012, уд. N 969 от 30.11.2012)
от третьего лица
администрация города Львова Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны, г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А35-5992/2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна, г. Курск (ОГРН 304463232800082) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алфимовой Елене Дмитриевне, г. Курск (ОГРН 3044461329500023) о взыскании 336 559 руб. 11 коп., в том числе арендной платы в сумме 295 680 руб. за период с 15.02.2009 по 30.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 40 879 руб. 11 коп. за период с 15.02.2009 по 07.12.2011 по день исполнения обязательств, а также расходов на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб. и судебных расходов в сумме 400 руб. по уплате государственной пошлины.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Льгова Курской области.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 (судья Матвеева О.А.) исковые требования были удовлетворены частично. С ИП Алфимовой Е.Д. в пользу ИП Смирновой Л.Н. взыскано 21 120 руб. долга за период с 15.02.2009 по 01.04.2009 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 15.02.2009 по 02.05.2012 в сумме 5 585 руб. 36 коп., всего - 26 705 руб. 36 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя - 2 800 руб., судебные издержки - 32 руб. Суд постановил взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга начиная с 03.05.2012 исходя из учетной ставки банковского процента 8,25% годовых. В остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Махова Е.В., Поротиков А.И.) решение суда первой инстанции изменено в части. С ИП Алфимовой Е.Д. в пользу ИП Смирновой Л.Н. взыскан долг - 44 352 рубля за период с 15.02.2009 по 21.06.2009 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 15.02.2009 по 02.05.2012 в сумме 11 150 рублей 23 копейки, всего - 55 502 рубля 23 копейки, а также судебные расходы в сумме 4 602 рубля. Суд постановил взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга начиная с 03.05.2012 из суммы долга 44 352 рубля исходя из учетной ставки банковского процента 8,25% годовых. Помимо этого, с ИП Смирновой Л.Н. в пользу ИП Алфимовой Е.Д. взысканы судебные расходы в сумме 13 050 рублей, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 8 834 рубля 15 копеек. С ИП Алфимовой Е.Д. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 320 рублей 05 копеек. В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 оставлено без изменения.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, ИП Смирнова Л.Н. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вынесенные по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании, истец поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель ответчика, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав истца и представителя ответчика, кассационная коллегия приходит к выводу, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.08.2000 между администрацией города Льгова Курской области и ИП Смирновой Л.Н., на основании постановления главы администрации от 03.01.1992 N 2 и решения Льговского городского Совета народных депутатов от 05.06.1993 N 54, был заключен договор аренды N 73, по условиям которого администрация г. Льгова (Арендодатель) предоставила предпринимателю в аренду двухэтажное здание общей площадью 2 099,4 кв. м по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса 47, являющееся собственностью муниципального образования "город Льгов", для использования в качестве торгового центра.
11.08.2000 здание по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса 47 вместе с технической документацией на него передано по акту приема-передачи от Арендодателя Арендатору. В данном акте указано, что требуется капитальный ремонт крыши, отопления и текущий ремонт помещений.
В соответствии с п. 9.1 договора от 11.08.2000, срок аренды был определен сторонами с момента подписания сторонами акта приема-сдачи здания и акта приемки выполненных работ и оканчивается по истечении 4 календарных лет.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2002.
Исходя из приведенного выше содержания п. 9.1 договора, принимая во внимание то обстоятельство, что акт приема выполненных работ был подписан 29.07.2004, судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что срок договора истекал 29.07.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13 установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения администрацией г. Льгова, либо ИП Смирновой Л.Н. одной из сторон за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
29.07.2008 между ИП Смирновой Л.Н. и ИП Алфимовой Е.Д. был заключен договор на оказание услуг по организации торговой деятельности, по условиям которого ИП Смирнова Л.Н. (исполнитель) выделяет ИП Алфимовой Е.Д. (клиент) торговое место, находящееся в здании по адресу: г. Льгов ул. К.Маркса 47, для организации в нем торговли общей площадью 32 кв. м.
Пунктом 1.2 договора сторонами был установлен срок его действия с 30.07.2008 по 31.01.2009.
В п. 1.3. договора указано, что исполнитель владеет объектом на правах аренды на основании договора аренды N 73/07 от 11.08.2000.
Размер платы за оказание услуг по организации торговой деятельности за август был установлен в 330 руб. за 1 кв. м в месяц.
Пунктом 3.2 договора определено, что плата вносится клиентом ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца согласно выставленным исполнителем счетам на оплату, путем перечисления средств на расчетный счет исполнителя или в кассу. Если счет не оплачен, услуги в следующем месяце не оказываются, договор считается автоматически в одностороннем порядке расторгнутым без дополнительного уведомления клиента.
Согласно пункту 2.2.12 договора клиент обязался передать торговое место при его освобождении по акту в исправном состоянии, с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками.
29.07.2008 торговая площадь - 32 кв. м передана ИП Алфимовой Е.Д. по акту приема-передачи без каких-либо разногласий.
Договор прекратил свое действие 31.01.2009 по истечении срока, указанного в пункте 1.2. договора, что не оспаривается сторонами. Однако ответчик продолжал пользоваться торговым местом.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ИП Алфимова Е.Д. ненадлежащим образом исполняла обязанность по оплате арендных платежей и не освободила помещение по истечении срока действия договора, в связи с чем, за ответчиком образовался долг по арендной плате и процентам за период с 15.02.2009 по 30.05.2011 в размере 336 559 руб., истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций обоснованно квалифицировали правоотношения сторон как арендные, исходя из следующего.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Кроме того, судами сделан верный вывод о том, что договор на оказание услуг по организации торговой деятельности от 29.07.2008 между предпринимателями по своему содержанию не соответствует требованиям п. 1 ст. 607 ГК РФ. Однако, несоответствие такого договора требованиям, предъявляемым к договорам аренды, не противоречит ГК РФ, такие договоры допустимы в силу принципа свободы договора. Отношения, возникающие из таких договоров, должны регулироваться общими нормами об обязательствах и о договорах.
В связи с чем, судебные инстанции обоснованно указали, что применение к спорным правоотношениям норм гл. 34 ГК РФ не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и существу обязательства.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом.
По смыслу статьи 328 ГК РФ на сторонах по договору аренды лежит обязанность встречного исполнения своих обязательств.
Частью 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Предоставление арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и (или) его назначению, является неисполнением обязанности арендодателя предоставить имущество.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не была доказана возможность фактического пользования торговым местом после 01.04.2009 вследствие отсутствия электроэнергии и неудовлетворительного технического состояния всего здания торгового центра. При этом суд сослался на решение Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010, заключение строительно-технической экспертизы по указанному делу и комиссионные акты обследования с участием специалистов администрации города Льгова и депутатов Льговского городского Совета депутатов.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные сторонами документы, пришел к выводу об изменении решения суда области, указав на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о невозможности использования ответчиком торгового места после 01.04.2009, начиная с 15.04.2009 после возобновления электроснабжения и довзыскал с ИП Алфимовой Е.Д. в пользу истца арендную плату за период с 15.04.2009 по 21.06.2009.
При этом, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" произвел переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13, которым было установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения одной из сторон другой за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о продлении данного договора аренды после истечения срока его действия - 29.07.2008 на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и сославшись на письмо главы администрации г. Львова от 16.03.2009 (исх. N 09-15/607) в адрес ИП Смирновой Л.Н. с предложением о возврате арендуемого нежилого помещения в срок до 25.03.2009, полученном истцом - 21.03.2009, указал на прекращение действия данного договора - 21.06.2009 в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в силу того, что при принятии судом области решения по делу N А35-2680/09-С13 была дана оценка положениям п. 4.4 данного договора аренды N 73 от 11.08.2000, согласно которому договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях, в случае, если одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении.
Из материалов дела N А35-2680/09-С13 следует, что ни одна из сторон не оповестила другую за два месяца до окончания срока действия договора аренды N 73 от 11.08.2000 о его прекращении.
Таким образом, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен на тех же условиях до 29.07.2012.
В то же время, переоценивая обстоятельства, установленные вышеуказанным решением, суд апелляционной инстанции не дал должной правовой оценки данному пункту договора аренды, не указал по каким основаниям считает условие п. 4.4 о пролонгации действия договора аренды не подлежащим применению к спорным правоотношениям, в связи с чем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о прекращении действия договора в соответствии со ст. 610 ГК РФ с 21.06.2009.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 10.05.2012 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.2012 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду области следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А35-5992/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2013 ПО ДЕЛУ N А35-5992/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2013 г. по делу N А35-5992/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 17.01.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 23.01.2013
Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Сорокиной И.В.
судей Леоновой Л.В., Нарусова М.М.
при участии в заседании:
от истца
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна Смирновой Л.Н. - индивидуального предпринимателя (свидетельство о государственной регистрации N 41805 от 13.07.2000)
от ответчика
индивидуальный предприниматель Алфимова Елена Дмитриевна Леухиной Е.К. - адвоката (дов. б/н от 25.12.2012, уд. N 969 от 30.11.2012)
от третьего лица
администрация города Львова Представитель не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Смирновой Лидии Николаевны, г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А35-5992/2011,
установил:
индивидуальный предприниматель Смирнова Лидия Николаевна, г. Курск (ОГРН 304463232800082) обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алфимовой Елене Дмитриевне, г. Курск (ОГРН 3044461329500023) о взыскании 336 559 руб. 11 коп., в том числе арендной платы в сумме 295 680 руб. за период с 15.02.2009 по 30.05.2011, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 40 879 руб. 11 коп. за период с 15.02.2009 по 07.12.2011 по день исполнения обязательств, а также расходов на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб. и судебных расходов в сумме 400 руб. по уплате государственной пошлины.
Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена администрация города Льгова Курской области.
Решением Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 (судья Матвеева О.А.) исковые требования были удовлетворены частично. С ИП Алфимовой Е.Д. в пользу ИП Смирновой Л.Н. взыскано 21 120 руб. долга за период с 15.02.2009 по 01.04.2009 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 15.02.2009 по 02.05.2012 в сумме 5 585 руб. 36 коп., всего - 26 705 руб. 36 коп., а также судебные расходы на оплату услуг представителя - 2 800 руб., судебные издержки - 32 руб. Суд постановил взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга начиная с 03.05.2012 исходя из учетной ставки банковского процента 8,25% годовых. В остальной части исковых требований отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 (судьи Мокроусова Л.М., Махова Е.В., Поротиков А.И.) решение суда первой инстанции изменено в части. С ИП Алфимовой Е.Д. в пользу ИП Смирновой Л.Н. взыскан долг - 44 352 рубля за период с 15.02.2009 по 21.06.2009 и проценты за пользование чужими денежными средствами с 15.02.2009 по 02.05.2012 в сумме 11 150 рублей 23 копейки, всего - 55 502 рубля 23 копейки, а также судебные расходы в сумме 4 602 рубля. Суд постановил взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты долга начиная с 03.05.2012 из суммы долга 44 352 рубля исходя из учетной ставки банковского процента 8,25% годовых. Помимо этого, с ИП Смирновой Л.Н. в пользу ИП Алфимовой Е.Д. взысканы судебные расходы в сумме 13 050 рублей, а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 8 834 рубля 15 копеек. С ИП Алфимовой Е.Д. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 320 рублей 05 копеек. В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 оставлено без изменения.
Ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, ИП Смирнова Л.Н. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вынесенные по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании, истец поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.
Представитель ответчика, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.
Третье лицо о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав истца и представителя ответчика, кассационная коллегия приходит к выводу, что состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области, в силу следующих обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 11.08.2000 между администрацией города Льгова Курской области и ИП Смирновой Л.Н., на основании постановления главы администрации от 03.01.1992 N 2 и решения Льговского городского Совета народных депутатов от 05.06.1993 N 54, был заключен договор аренды N 73, по условиям которого администрация г. Льгова (Арендодатель) предоставила предпринимателю в аренду двухэтажное здание общей площадью 2 099,4 кв. м по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса 47, являющееся собственностью муниципального образования "город Льгов", для использования в качестве торгового центра.
11.08.2000 здание по адресу: Курская область, г. Льгов, ул. Карла Маркса 47 вместе с технической документацией на него передано по акту приема-передачи от Арендодателя Арендатору. В данном акте указано, что требуется капитальный ремонт крыши, отопления и текущий ремонт помещений.
В соответствии с п. 9.1 договора от 11.08.2000, срок аренды был определен сторонами с момента подписания сторонами акта приема-сдачи здания и акта приемки выполненных работ и оканчивается по истечении 4 календарных лет.
Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке Курским учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.06.2002.
Исходя из приведенного выше содержания п. 9.1 договора, принимая во внимание то обстоятельство, что акт приема выполненных работ был подписан 29.07.2004, судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что срок договора истекал 29.07.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13 установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения администрацией г. Льгова, либо ИП Смирновой Л.Н. одной из сторон за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
29.07.2008 между ИП Смирновой Л.Н. и ИП Алфимовой Е.Д. был заключен договор на оказание услуг по организации торговой деятельности, по условиям которого ИП Смирнова Л.Н. (исполнитель) выделяет ИП Алфимовой Е.Д. (клиент) торговое место, находящееся в здании по адресу: г. Льгов ул. К.Маркса 47, для организации в нем торговли общей площадью 32 кв. м.
Пунктом 1.2 договора сторонами был установлен срок его действия с 30.07.2008 по 31.01.2009.
В п. 1.3. договора указано, что исполнитель владеет объектом на правах аренды на основании договора аренды N 73/07 от 11.08.2000.
Размер платы за оказание услуг по организации торговой деятельности за август был установлен в 330 руб. за 1 кв. м в месяц.
Пунктом 3.2 договора определено, что плата вносится клиентом ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца согласно выставленным исполнителем счетам на оплату, путем перечисления средств на расчетный счет исполнителя или в кассу. Если счет не оплачен, услуги в следующем месяце не оказываются, договор считается автоматически в одностороннем порядке расторгнутым без дополнительного уведомления клиента.
Согласно пункту 2.2.12 договора клиент обязался передать торговое место при его освобождении по акту в исправном состоянии, с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками.
29.07.2008 торговая площадь - 32 кв. м передана ИП Алфимовой Е.Д. по акту приема-передачи без каких-либо разногласий.
Договор прекратил свое действие 31.01.2009 по истечении срока, указанного в пункте 1.2. договора, что не оспаривается сторонами. Однако ответчик продолжал пользоваться торговым местом.
Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора ИП Алфимова Е.Д. ненадлежащим образом исполняла обязанность по оплате арендных платежей и не освободила помещение по истечении срока действия договора, в связи с чем, за ответчиком образовался долг по арендной плате и процентам за период с 15.02.2009 по 30.05.2011 в размере 336 559 руб., истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций обоснованно квалифицировали правоотношения сторон как арендные, исходя из следующего.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Кроме того, судами сделан верный вывод о том, что договор на оказание услуг по организации торговой деятельности от 29.07.2008 между предпринимателями по своему содержанию не соответствует требованиям п. 1 ст. 607 ГК РФ. Однако, несоответствие такого договора требованиям, предъявляемым к договорам аренды, не противоречит ГК РФ, такие договоры допустимы в силу принципа свободы договора. Отношения, возникающие из таких договоров, должны регулироваться общими нормами об обязательствах и о договорах.
В связи с чем, судебные инстанции обоснованно указали, что применение к спорным правоотношениям норм гл. 34 ГК РФ не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ и существу обязательства.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом.
По смыслу статьи 328 ГК РФ на сторонах по договору аренды лежит обязанность встречного исполнения своих обязательств.
Частью 2 ст. 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Предоставление арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и (или) его назначению, является неисполнением обязанности арендодателя предоставить имущество.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не была доказана возможность фактического пользования торговым местом после 01.04.2009 вследствие отсутствия электроэнергии и неудовлетворительного технического состояния всего здания торгового центра. При этом суд сослался на решение Арбитражного суда Курской области от 10.02.2011 по делу N А35-3717/2010, заключение строительно-технической экспертизы по указанному делу и комиссионные акты обследования с участием специалистов администрации города Льгова и депутатов Льговского городского Совета депутатов.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные сторонами документы, пришел к выводу об изменении решения суда области, указав на отсутствие в деле доказательств, свидетельствующих о невозможности использования ответчиком торгового места после 01.04.2009, начиная с 15.04.2009 после возобновления электроснабжения и довзыскал с ИП Алфимовой Е.Д. в пользу истца арендную плату за период с 15.04.2009 по 21.06.2009.
При этом, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" произвел переоценку обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда от 17.07.2009 по делу N А35-2680/09-С13, которым было установлено, что ввиду отсутствия доказательств извещения одной из сторон другой за два месяца до окончания срока действия договора о его прекращении, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен по 29.07.2012.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о продлении данного договора аренды после истечения срока его действия - 29.07.2008 на неопределенный срок, в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ и сославшись на письмо главы администрации г. Львова от 16.03.2009 (исх. N 09-15/607) в адрес ИП Смирновой Л.Н. с предложением о возврате арендуемого нежилого помещения в срок до 25.03.2009, полученном истцом - 21.03.2009, указал на прекращение действия данного договора - 21.06.2009 в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ.
Кассационная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в силу того, что при принятии судом области решения по делу N А35-2680/09-С13 была дана оценка положениям п. 4.4 данного договора аренды N 73 от 11.08.2000, согласно которому договор считается продленным на следующий срок на тех же условиях, в случае, если одна из сторон не оповестит другую сторону за 2 месяца до окончания договора о его прекращении.
Из материалов дела N А35-2680/09-С13 следует, что ни одна из сторон не оповестила другую за два месяца до окончания срока действия договора аренды N 73 от 11.08.2000 о его прекращении.
Таким образом, договор аренды N 73 от 11.08.2000 продлен на тех же условиях до 29.07.2012.
В то же время, переоценивая обстоятельства, установленные вышеуказанным решением, суд апелляционной инстанции не дал должной правовой оценки данному пункту договора аренды, не указал по каким основаниям считает условие п. 4.4 о пролонгации действия договора аренды не подлежащим применению к спорным правоотношениям, в связи с чем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о прекращении действия договора в соответствии со ст. 610 ГК РФ с 21.06.2009.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда от 10.05.2012 и постановление апелляционной инстанции от 17.10.2012 подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, суду области следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон.
На основании изложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 10.05.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2012 по делу N А35-5992/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.
Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.
Председательствующий
И.В.СОРОКИНА
Судьи
Л.В.ЛЕОНОВА
М.М.НАРУСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)