Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Майский коопгазотпром" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 по делу N А20-1310/2011 (судья Шокумов Ю.Ж.)
по иску местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г. Майский
к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (г. Майский, ОГРН 1060703004658),
третье лицо: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике,
об устранении препятствий в пользовании земельным участком и аннулировании зарегистрированных прав,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром"
к местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики
о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о предоставлении земельного участка в собственность,
при участии в судебном заседании:
от истца: Вдовенко Ф.А. по доверенности от 09.01.2013,
установил:
Местная администрация Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (далее - общество) об обязании к передаче по акту приема-передачи земельного участка общей площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:010109:0016, расположенного в г. Майском по ул. 9-го мая, 290 (316), арендуемого обществом по договору аренды от 24.09.2003 (далее - земельный участок, договор аренды от 24.09.2003), путем его освобождения от остатков принадлежащих ответчику на праве собственности нежилого помещения площадью 344,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:002 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0528), нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529), производственной базы площадью 680,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:004 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0530), нежилого помещения площадью 428,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:005 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0531), нежилого помещения площадью 798,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:006 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0532; далее - объекты недвижимости), об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем признания отсутствующим права собственности общества на названные объекты недвижимости и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности общества на них (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление).
В ходе судебного разбирательства администрация заявила отказ от требований, касающихся нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012, принят отказ от части исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды земельного участка от 24.09.2003 расторгнут решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 по иску местной администрации городского поселения Майский, а находившиеся на земельном участке объекты недвижимости разрушены, сделал вывод о прекращении права собственности общества на них и отсутствии правовых оснований для сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных записей.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание отмену постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011, отказ в иске о расторжении договора аренды от 24.09.2003 ввиду выбытия местной администрации городского поселения Майский из арендных правоотношений, признал названный договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, согласившись с выводами суда первой инстанции о прекращении права собственности общества на разрушенные объекты и отсутствии правовых оснований для сохранения регистрационных записей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 решение суда от 24.08.2011 и постановление апелляционного суда от 03.02.2012 по делу N А20-1310/2011 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу оставлены без изменения. В оставшейся части указанные судебные акты отменены. Дело в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела суду следует установить обстоятельства, связанные с соблюдением администрацией процедуры расторжения договора аренды, наличием (отсутствием) между сторонами арендных отношений, оценить с учетом периода нахождения объектов недвижимости в разрушенном состоянии предпринимаемые их собственником действия по восстановлению производственной базы на предмет добросовестности, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно квалифицировав возникшие между сторонами отношения, применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
При новом рассмотрении судом принят к производству встречный иск общества о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения о предоставлении обществу в собственность за плату спорного земельного участка площадью 46295 (54400) кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:8, расположенного в г. Майский, ул. 9 Мая, 316 (290), а также обязании администрации принять решение о передаче в собственность обществу указанного земельного участка и направить проект договора купли-продажи.
Решением суда первой инстанции от 13.03.2013 встречный иск оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований администрации отказано.
Суд пришел к выводу о том, что договор аренды не был расторгнут сторонами в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, следовательно, земельный участок площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:08 находится у общества на правах аренды. Суд указал на отсутствие оснований для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, судом установлено, что спорные объекты недвижимости на земельном участке фактически разрушены, а производственная база не осуществляет свою деятельность в течение длительного времени. Однако на дату обращения администрации с иском трехлетний срок, предусмотренный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации не истек, а общество имеет намерение восстановить разрушенные объекты недвижимости и возобновить производственную деятельность.
Не согласившись с принятым решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просило решение суда в части отказа в иске отменить, принять в данной части новый судебный, которым в иске отказать по иным основаниям.
По мнению подателя жалобы, договор аренды от 24.09.2003 в нарушение ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения торгов, что влечет его недействительность (ничтожность). В связи с этим требование о возврате истцу земельного участка является требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки. На требование о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки (ст. 181 ГК РФ) распространяется срок исковой давности, о применении которого заявлено обществом. При этом суд первой инстанции, разрешая спор, не учел данные доводы.
Согласно представленному отзыву администрация считает доводы жалобы необоснованными.
В судебном заседании истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились. Таким образом, суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Учитывая, что обжалуется только часть решения суда первой инстанции, а также отсутствие поступивших от сторон возражений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения от 13.03.2013 в обжалуемой части.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд находит решение суда первой инстанции от 13.03.2013 в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации города Майского от 23.09.2003 N 462 отменено распоряжение главы администрации города Майского от 25.09.1998 N 816 о закреплении за правопредшественником общества на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 46 295 кв. м и за Майским ХПП "Кооппром" земельного участка площадью 8124 кв. м. Принято решение о передаче правопредшественнику общества в аренду земельного участка площадью 54 400 кв. м, в последующем поставленного на кадастровый учет под номером 07:03:010109:0016.
Местная администрация г. Майского (арендодатель) и правопредшественник общества - Майский коопзаготпром Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ (арендатор) заключили договор аренды от 24.09.2003 земельного участка со сроком действия с 22.09.2003 по 22.08.2004 с условием его ежегодной пролонгации.
При осуществлении муниципального земельного контроля (акт проверки от 25.05.2010 N 26) в результате обследовании земельного участка комиссией администрации (акт от 14.04.2011) установлено, что земельный участок не используется, имеет заброшенный вид, все здания и сооружения разрушены, участок захламлен строительным мусором от разрушенных объектов, работы по восстановлению разрушенных объектов не ведутся.
Названные нарушения послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования определены в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой называет отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 указанного кодекса.
В силу пункта 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 29 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Распоряжением главы администрации города Майского от 23.09.2003 N 462 фактически реализована установленная пунктом 2 статьи 3 Вводного закона процедура и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Доказательства признания названного распоряжения в установленном порядке недействительным в материалах дела отсутствуют.
Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ) изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
С момента вступления Закона N 53-ФЗ в силу (01.07.2006) местная администрация городского поселения Майский утратила полномочия по распоряжению земельным участком, переданным по договору аренды от 24.09.2003. Администрация городского поселения Майский не является органом, которому предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Права арендодателя по договору аренды от 24.09.2003 с 01.07.2006 в силу закона перешли к местной администрации Майского муниципального района независимо от его переоформления.
Указанные обстоятельства явились основанием отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 о расторжении договора аренды от 24.09.2003 и отказа администрации городского поселения Майский в удовлетворении соответствующего требования (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2012).
После истечения срока действия договор аренды возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ при условии продолжения пользования имущества арендатором и отсутствия со стороны арендодателя возражения на этот счет.
В случае возобновления договора не неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства реализации администрацией права на односторонний отказ от договора до обращения в суд с настоящим иском. Также не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение администрацией порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 450, 452, 619 ГК РФ.
Письмо-уведомление администрации Майского района от 06.09.2012 N 1142, которым общество уведомлялось о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:03:010109:0016 от 24.09.2003, правомерно не принято судом первой инстанции, поскольку указанное уведомление направлено ответчику 06.09.2012, то есть после обращения в суд с настоящим исковым заявлением (27.05.2011). Кроме того, не представлены доказательства вручения указанного уведомления надлежащему лицу (директору или лицу, действующему на основании доверенности от имени общества).
Ссылка администрации на уведомления о расторжении договора аренды, направленные обществу в рамках дела N А20-143/2011, судом правомерно не принята во внимание, поскольку указанные уведомления направлялись неуправомоченным лицом - администрацией городского поселения Майский.
Судом первой инстанции не установлено оснований для признания договора аренды от 24.09.2003 недействительной (ничтожной) сделкой. Доводы о ничтожности договора аренды опровергнуты судом кассационной инстанции в постановлении от 02.07.2012 по данному делу.
Подлежит отклонению довод жалобы о том, что договор аренды от 24.09.2003 в нарушение ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения торгов, что влечет его недействительность (ничтожность).
В случае приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже или права на заключение договоров аренды земельных участков согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Однако указанные нормативные правовые акты не устанавливают требование об обязательном проведении торгов для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.
Таким образом, при заключении договора аренды от 24.09.2003 суд не усматривает нарушение порядка предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и как следствие, отсутствуют основания для признания недействительным (ничтожным) договора аренды в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного земельный участок площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:8 (предыдущий номер 07:03:010109:0016) находится у общества на правах аренды.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Под гибелью или уничтожением имущества понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных индивидуальных потребностей собственника.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.
По смыслу указанных положений земельного законодательства при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора аренды от 24.09.2003 земельный участок предоставлялся обществу для использования под продовольственную базу.
Право собственности общества на спорные объекты недвижимости зарегистрированы 07.03.2003.
Факт разрушения принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, подтвержден решением Арбитражного суд Кабардино-Балкарской Республики от 16.02.2010 по делу N А20-3476/2009, (том 1, л.д. 16-19), актом проверки соблюдения земельного законодательства от 25.05.2010 (том 1, л.д. 20-21), актом обследования фактического состояния земельного участка от 14.04.2011 (том 1, л.д. 26-31), актом обследования от 08.08.2011 (том 1, л.д. 130) и актом обследования от 25.02.2013.
Иных доказательств, подтверждающих фактическое разрушение объектов недвижимости ранее 16.02.2010, или неиспользование земельного участка по назначению более чем три года, в нарушение ст. 65 АПК РФ администрацией не представлено.
В связи с чем является правильным вывод суда первой инстанции о том, что трехлетний срок, в течение которого права на земельный участок, предоставленный для обслуживания объектов недвижимости, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком, не истек.
Кроме того, суд первой инстанции учел и тот факт, что общество имеет намерение восстановить разрушенные объекты недвижимости и возобновить производственную деятельность.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по указанным выше основаниям.
Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя жалобы, составляет 2 000 руб. и подлежит в него взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 по делу N А20-1310/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Майский коопгазотпром" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.06.2013 ПО ДЕЛУ N А20-1310/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. по делу N А20-1310/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сулейманова З.М.,
судей: Луговой Ю.Б., Казаковой Г.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Майский коопгазотпром" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 по делу N А20-1310/2011 (судья Шокумов Ю.Ж.)
по иску местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, г. Майский
к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (г. Майский, ОГРН 1060703004658),
третье лицо: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике,
об устранении препятствий в пользовании земельным участком и аннулировании зарегистрированных прав,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром"
к местной администрации Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики
о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии решения о предоставлении земельного участка в собственность,
при участии в судебном заседании:
от истца: Вдовенко Ф.А. по доверенности от 09.01.2013,
установил:
Местная администрация Майского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Майский коопзаготпром" (далее - общество) об обязании к передаче по акту приема-передачи земельного участка общей площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:010109:0016, расположенного в г. Майском по ул. 9-го мая, 290 (316), арендуемого обществом по договору аренды от 24.09.2003 (далее - земельный участок, договор аренды от 24.09.2003), путем его освобождения от остатков принадлежащих ответчику на праве собственности нежилого помещения площадью 344,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:002 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0528), нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529), производственной базы площадью 680,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:004 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0530), нежилого помещения площадью 428,2 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:005 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0531), нежилого помещения площадью 798,5 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:006 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0532; далее - объекты недвижимости), об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком путем признания отсутствующим права собственности общества на названные объекты недвижимости и исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности общества на них (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление).
В ходе судебного разбирательства администрация заявила отказ от требований, касающихся нежилого помещения площадью 3035,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 07:03:01:01255:003 (регистрационная запись N 07-01/03-01/2003-0529).
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 24.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012, принят отказ от части исковых требований, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды земельного участка от 24.09.2003 расторгнут решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 по иску местной администрации городского поселения Майский, а находившиеся на земельном участке объекты недвижимости разрушены, сделал вывод о прекращении права собственности общества на них и отсутствии правовых оснований для сохранения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных записей.
Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание отмену постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011 решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011, отказ в иске о расторжении договора аренды от 24.09.2003 ввиду выбытия местной администрации городского поселения Майский из арендных правоотношений, признал названный договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, согласившись с выводами суда первой инстанции о прекращении права собственности общества на разрушенные объекты и отсутствии правовых оснований для сохранения регистрационных записей.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 решение суда от 24.08.2011 и постановление апелляционного суда от 03.02.2012 по делу N А20-1310/2011 в части принятия отказа от иска и прекращения производства по делу оставлены без изменения. В оставшейся части указанные судебные акты отменены. Дело в соответствующей части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Кассационная инстанция указала, что при новом рассмотрении дела суду следует установить обстоятельства, связанные с соблюдением администрацией процедуры расторжения договора аренды, наличием (отсутствием) между сторонами арендных отношений, оценить с учетом периода нахождения объектов недвижимости в разрушенном состоянии предпринимаемые их собственником действия по восстановлению производственной базы на предмет добросовестности, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно квалифицировав возникшие между сторонами отношения, применив нормы материального и процессуального права, вынести законное и обоснованное решение.
При новом рассмотрении судом принят к производству встречный иск общества о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения о предоставлении обществу в собственность за плату спорного земельного участка площадью 46295 (54400) кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:8, расположенного в г. Майский, ул. 9 Мая, 316 (290), а также обязании администрации принять решение о передаче в собственность обществу указанного земельного участка и направить проект договора купли-продажи.
Решением суда первой инстанции от 13.03.2013 встречный иск оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований администрации отказано.
Суд пришел к выводу о том, что договор аренды не был расторгнут сторонами в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, следовательно, земельный участок площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:08 находится у общества на правах аренды. Суд указал на отсутствие оснований для признания договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой. Кроме того, судом установлено, что спорные объекты недвижимости на земельном участке фактически разрушены, а производственная база не осуществляет свою деятельность в течение длительного времени. Однако на дату обращения администрации с иском трехлетний срок, предусмотренный статьей 39 Земельного кодекса Российской Федерации не истек, а общество имеет намерение восстановить разрушенные объекты недвижимости и возобновить производственную деятельность.
Не согласившись с принятым решением, общество обжаловало его в апелляционном порядке, указав на его незаконность и необоснованность, просило решение суда в части отказа в иске отменить, принять в данной части новый судебный, которым в иске отказать по иным основаниям.
По мнению подателя жалобы, договор аренды от 24.09.2003 в нарушение ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения торгов, что влечет его недействительность (ничтожность). В связи с этим требование о возврате истцу земельного участка является требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки. На требование о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки (ст. 181 ГК РФ) распространяется срок исковой давности, о применении которого заявлено обществом. При этом суд первой инстанции, разрешая спор, не учел данные доводы.
Согласно представленному отзыву администрация считает доводы жалобы необоснованными.
В судебном заседании истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились. Таким образом, суд в порядке ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.
Учитывая, что обжалуется только часть решения суда первой инстанции, а также отсутствие поступивших от сторон возражений, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке ч. 5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения от 13.03.2013 в обжалуемой части.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд находит решение суда первой инстанции от 13.03.2013 в обжалуемой части подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации города Майского от 23.09.2003 N 462 отменено распоряжение главы администрации города Майского от 25.09.1998 N 816 о закреплении за правопредшественником общества на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 46 295 кв. м и за Майским ХПП "Кооппром" земельного участка площадью 8124 кв. м. Принято решение о передаче правопредшественнику общества в аренду земельного участка площадью 54 400 кв. м, в последующем поставленного на кадастровый учет под номером 07:03:010109:0016.
Местная администрация г. Майского (арендодатель) и правопредшественник общества - Майский коопзаготпром Кабардино-Балкарского республиканского союза потребительских обществ (арендатор) заключили договор аренды от 24.09.2003 земельного участка со сроком действия с 22.09.2003 по 22.08.2004 с условием его ежегодной пролонгации.
При осуществлении муниципального земельного контроля (акт проверки от 25.05.2010 N 26) в результате обследовании земельного участка комиссией администрации (акт от 14.04.2011) установлено, что земельный участок не используется, имеет заброшенный вид, все здания и сооружения разрушены, участок захламлен строительным мусором от разрушенных объектов, работы по восстановлению разрушенных объектов не ведутся.
Названные нарушения послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования определены в статье 45 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой называет отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 указанного кодекса.
В силу пункта 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 29 данного Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что возможность реализации названного права не поставлена в зависимость от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
Распоряжением главы администрации города Майского от 23.09.2003 N 462 фактически реализована установленная пунктом 2 статьи 3 Вводного закона процедура и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Доказательства признания названного распоряжения в установленном порядке недействительным в материалах дела отсутствуют.
Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ) изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
С момента вступления Закона N 53-ФЗ в силу (01.07.2006) местная администрация городского поселения Майский утратила полномочия по распоряжению земельным участком, переданным по договору аренды от 24.09.2003. Администрация городского поселения Майский не является органом, которому предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Права арендодателя по договору аренды от 24.09.2003 с 01.07.2006 в силу закона перешли к местной администрации Майского муниципального района независимо от его переоформления.
Указанные обстоятельства явились основанием отмены решения Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.04.2011 по делу N А20-143/2011 о расторжении договора аренды от 24.09.2003 и отказа администрации городского поселения Майский в удовлетворении соответствующего требования (постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2011, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2012).
После истечения срока действия договор аренды возобновляется на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ при условии продолжения пользования имущества арендатором и отсутствия со стороны арендодателя возражения на этот счет.
В случае возобновления договора не неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства реализации администрацией права на односторонний отказ от договора до обращения в суд с настоящим иском. Также не представлены доказательства, подтверждающие соблюдение администрацией порядка расторжения договора, предусмотренного статьями 450, 452, 619 ГК РФ.
Письмо-уведомление администрации Майского района от 06.09.2012 N 1142, которым общество уведомлялось о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 07:03:010109:0016 от 24.09.2003, правомерно не принято судом первой инстанции, поскольку указанное уведомление направлено ответчику 06.09.2012, то есть после обращения в суд с настоящим исковым заявлением (27.05.2011). Кроме того, не представлены доказательства вручения указанного уведомления надлежащему лицу (директору или лицу, действующему на основании доверенности от имени общества).
Ссылка администрации на уведомления о расторжении договора аренды, направленные обществу в рамках дела N А20-143/2011, судом правомерно не принята во внимание, поскольку указанные уведомления направлялись неуправомоченным лицом - администрацией городского поселения Майский.
Судом первой инстанции не установлено оснований для признания договора аренды от 24.09.2003 недействительной (ничтожной) сделкой. Доводы о ничтожности договора аренды опровергнуты судом кассационной инстанции в постановлении от 02.07.2012 по данному делу.
Подлежит отклонению довод жалобы о том, что договор аренды от 24.09.2003 в нарушение ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации заключен без проведения торгов, что влечет его недействительность (ничтожность).
В случае приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже или права на заключение договоров аренды земельных участков согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
Однако указанные нормативные правовые акты не устанавливают требование об обязательном проведении торгов для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством.
Таким образом, при заключении договора аренды от 24.09.2003 суд не усматривает нарушение порядка предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и как следствие, отсутствуют основания для признания недействительным (ничтожным) договора аренды в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного земельный участок площадью 54 400 кв. м с кадастровым номером 07:03:0700070:8 (предыдущий номер 07:03:010109:0016) находится у общества на правах аренды.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Под гибелью или уничтожением имущества понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных индивидуальных потребностей собственника.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.
По смыслу указанных положений земельного законодательства при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение указанного срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Согласно п. 1.1 договора аренды от 24.09.2003 земельный участок предоставлялся обществу для использования под продовольственную базу.
Право собственности общества на спорные объекты недвижимости зарегистрированы 07.03.2003.
Факт разрушения принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества, расположенных на арендуемом земельном участке, подтвержден решением Арбитражного суд Кабардино-Балкарской Республики от 16.02.2010 по делу N А20-3476/2009, (том 1, л.д. 16-19), актом проверки соблюдения земельного законодательства от 25.05.2010 (том 1, л.д. 20-21), актом обследования фактического состояния земельного участка от 14.04.2011 (том 1, л.д. 26-31), актом обследования от 08.08.2011 (том 1, л.д. 130) и актом обследования от 25.02.2013.
Иных доказательств, подтверждающих фактическое разрушение объектов недвижимости ранее 16.02.2010, или неиспользование земельного участка по назначению более чем три года, в нарушение ст. 65 АПК РФ администрацией не представлено.
В связи с чем является правильным вывод суда первой инстанции о том, что трехлетний срок, в течение которого права на земельный участок, предоставленный для обслуживания объектов недвижимости, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком, не истек.
Кроме того, суд первой инстанции учел и тот факт, что общество имеет намерение восстановить разрушенные объекты недвижимости и возобновить производственную деятельность.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований по указанным выше основаниям.
Обществом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, правильно применено материальное законодательство, нарушений процессуальных норм не допущено, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части не имеется.
Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на подателя жалобы, составляет 2 000 руб. и подлежит в него взысканию в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2013 по делу N А20-1310/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Майский коопгазотпром" в доход федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
Судьи
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
Г.В.КАЗАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)