Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 08.04.2013 ПО ДЕЛУ N А40-79489/12-23-728

Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. по делу N А40-79489/12-23-728


Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дербеневым А.А., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410) - Ильина Л.В. дов. от 29.12.2012 г N 1020-д
от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - Масленникова К.А. дов. от 09.01.2013 N 40\\2013
от третьего лица ООО "Лаборатория градостроительных решений" - не явился. извещен.
рассмотрев 01.04.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
на постановление от 17 января 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Панкратовой Н.И., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.,
по иску Департамента имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества
третье лицо Общество с ограниченной ответственностью "Лаборатория градостроительных решений",

установил:

Департамент имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным отказ от 21.03.2012 N 06/099/2011-607 в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2011 N 07-00072/11 общей площадью 173,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, дом 4, об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2011 N 07-00072/11 общей площадью 173,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, дом 4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2012 в удовлетворении заявления Департамента имущества города Москвы отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2012 отменено, отказ Управления Росреестра по Москве от 21.03.2012 N 06/019/2011-607 в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2011 N 07-00072/11 общей площадью 173,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, д. 4 признан незаконным, Управление Росреестра по Москве обязано произвести государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2011 N 07-00072/11 общей площадью 173,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, д. 4.
В кассационной жалобе Управление Росреестра по Москве просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы Управление Росреестра по Москве ссылается на следующее:
- оспариваемое заявителем решение об отказе в государственной регистрации договора аренды, соответствует закону в связи с нижеследующим.
В силу п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, представленные на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям действующего законодательства.
В качестве правоустанавливающего документа Департаментом имущества г. Москвы представлен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы (по результатам аукциона) от 30.11.2011 N 07-00072/11, предметом которого является объект недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, д. 4, общей площадью 173,3 кв. м.
Вышеуказанный договор заключен на основании распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 03.09.2011 N 2101-р и протокола аукциона от 30.11.2011.
Статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности распоряжения, в том числе, государственным имуществом, могут быть установлены законом.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты РФ", уточнен порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Согласно ч. 1 ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
До принятия Правительством России соответствующих постановлений конкурсы на право заключения договоров передачи имущества проводятся в порядке, установленном ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях", а аукционы на право заключения таких договоров - в порядке, установленном ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В соответствии с п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным Постановлением Правительства России от 12.08.2002 N 585, подписанный уполномоченным представителем протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора.
Однако, в соответствии с п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 148 приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" аукцион, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.
Кроме того, как следует из письма Министерства экономического развития России N Д22-1862 от 14.12.2010 и п. п. 74 и 135 Правил ведения торгов принятие решения о допуске к участию в конкурсе (аукционе) и признании участником конкурса (аукциона) только одного заявителя является основанием для признания конкурса (аукциона) несостоявшимся.

Однако, согласно представленному протоколу аукциона от 15.12.2011 N 2/7-1512 в аукционе на право заключения договора аренды участвовал один участник и комиссия признала победителем конкурса единственного допущенного участника аукциона, предложившего наилучшие условия ООО "Лаборатория градостроительных решений".
Таким образом, указанное юридическое лицо не могло предложить лучшие условия и соответственно быть признано победителем аукциона.
Данные обстоятельства создают препятствия для осуществления государственной регистрации, поскольку не соответствуют положениям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации.
В силу с ч. 5 ст. 17.1 Закона о конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров и перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
Организация и порядок проведения торгов предусмотрены статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В этой связи, оснований для заключения договора аренды с единственным участником аукциона - ООО "Лаборатория градостроительных решений" у заявителя не было.
При таких обстоятельствах аукцион на право заключения договора аренды является несостоявшимся, не влекущим правовых последствий, предусмотренных п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, у ООО "Лаборатория градостроительных решений" не возникло право на заключение договора аренды.
Кроме того, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон о конкуренции, ни Приказ N 67, в редакции, действовавшей на момент вынесения Управлением оспариваемого решения об отказе в государственной регистрации, не предусматривают таких последствий признания несостоявшимися торгов, как заключение договора с оставшимися участниками торгов, в том числе, если оставшийся участник единственный.
В соответствии с позицией Конституционного суда, изложенной в Определении от 05.07.2001 N 154-О, относительно определения начального срока возникновения правоотношения между сторонами, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Росреестр не согласен с выводом суда апелляционной инстанции, о том, что в данном случае подача заявки должна рассматриваться как акцепт, и к данным отношениям применяются общие нормы п. 2 ст. 432 и п. 1 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в данном случае речь идет о заключении договора по результатам торгов.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Управления Росреестра по Москве поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель Департамента имущества г. Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве.
Третье лицо ООО "Лаборатория градостроительных решений" надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило. Дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, Департамент имущества г. Москвы обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением (вх. N 77-77-06/099/2011-607 от 20.12.2011) о регистрации договора аренды недвижимого имущества от 30.11.2011 N 07-00072/11 общей площадью 173,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Новаторов, дом 4.
Письмом от 21.03.2012 N 06/099/2011-607 Управление Росреестра по Москве отказало заявителю - Департаменту имущества г. Москвы в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 07-00072/11 от 30.11.2011.
Отказ вынесен со ссылкой на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно на том основании, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые, в соответствии с указанным Федеральным законом, для государственной регистрации прав.
Управление Росреестра по Москве мотивировало отказ тем, что п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 148 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 установлено, что в случае, если в аукционе участвовал один участник, аукцион признается несостоявшимся, это также указано в письме Министерства экономического развития России от 14.12.2010 N Д22-1862 со ссылкой на п. п. 74 и 135 Правил проведения торгов.
Таким образом, отказывая в совершении заявленных регистрационных действий, ответчик исходил из того, что поскольку, представленный договор заключен по результатам аукциона, в котором участвовал один участник и аукцион признан несостоявшимся, у заявителя отсутствовали основания для его заключения, ввиду того, что он должен был объявить о проведении нового конкурса либо аукциона.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленного Департаментом имущества г. Москвы заявления на основании следующего.
Статьей 17 Закона о государственной регистрации установлены основания для государственной регистрации прав, к которым, в частности, относятся, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Согласно п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона о регистрации прав, отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 этого же Закона. При этом, согласно абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, а также, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
В соответствии с частями 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции договоры аренды, договоры безвозмездного пользования, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Согласно п. 5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 данной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
В период организации и проведения аукциона, заключения договора аренды действовали Правила, пунктом 151 которых предусмотрено, что в случае признания аукциона несостоявшимся организатор аукциона вправе объявить о проведении нового аукциона или конкурса в установленном порядке.
Однако из содержания данной нормы не следует, что она является императивной.
При этом, в соответствии с положениями ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции правило о заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества на торгах установлено в целях исключения ситуации, которая приводит или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Проведение торгов подразумевает состязательность хозяйствующих субъектов, поскольку, лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке, могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему противоречащим антимонопольному законодательству.
Соответствующая позиция выражена в новой редакции пункта 151 Правил, измененного Приказом ФАС России от 30.03.2012 N 203, которая начала действовать после возникновения спорных правоотношений, но до принятия решения по данному спору.
Согласно названной норме в измененной редакции, в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона.
Таким образом, суд апелляционной инстанции установив, что представленный на регистрацию договор аренды заключен на условиях и по цене, предусмотренной в заявке и соответствующей начальной (минимальной) цене договора (лота), пришел к правильному выводу, что у ответчика отсутствовали правовые и фактические обстоятельства для отказа в его государственной регистрации, в связи с чем, заявление Департамента имущества г. Москвы удовлетворено.
Судом апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебного акта у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-79489/12-23-728 от 17 января 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)