Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца: Юхно Е.В. (доверенность от 17.12.2012 г.)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18486/2013) Негосударственного образовательного учреждения "Элитная гимназия "Михайловская" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 по делу N А56-17131/2013 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения "Государственный комплекс "Дворец конгрессов" Управления делами Президента Российской Федерации
к Негосударственному образовательному учреждению "Элитная гимназия "Михайловская"
о взыскании задолженности и пени, распоряжении договора аренды и выселении,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Государственный комплекс "Дворец конгрессов" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению "Элитная гимназия "Михайловское" (далее Гимназия) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1.08.2013 г. по 28.02.2013 г. в сумме 534 324 руб. 28 коп., пеней за просрочку оплаты в сумме 88 278 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения N 152/05 от 1.09.2005 г. и выселении Гимназии из арендованных нежилых помещений 1-24, 47-51, 53 в помещении 2Н на втором этаже здания инженерно-хозяйственного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Березовая аллея, д. 3, литера В, кадастровый N 78: 19189:12:109.
Решением от 12.07.2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе, поданной Гимназией, ответчик просит решение отменить, оставив исковое заявление без рассмотрения. По мнению подателя жалобы, исковые требования не обоснованы и не доказаны.
Учреждение в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, просило решение оставить без изменения.
Гимназия о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила. В судебном заседании представитель Учреждения возражал против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и следует из материалов дела, 01.09.2005 г. между Учреждением (арендодатель) и Гимназией (арендатор) заключен договор N 152/05 аренды нежилых помещений общей площадью 498,4 кв. м (помещение 2-Н: часть помещений 1-24, 47-51, 53), расположенных на 2 этаже здания инженерно-хозяйственного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, поселок Стрельна, Березовая аллея, дом 3, литера В, кадастровый N 78:19189:12:109 (далее - помещение 2-Н) (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.г.), для использования в качестве учебных классов. Пунктом 4.1 установлен срок действия договора с 1.09.2005 г. по 01.09.2008 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.06.2008 пункт 4.1. изложен в новой редакции, согласно которой срок действия договора установлен с 01.09.2005 г. по 1.09.2013 г.; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Дополнительное соглашение N 1 от 25.06.2008 г. зарегистрировано 03.07.2009 г. в установленном законом порядке.
Помещение 2Н передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2005 г. с учетом возвращенных помещений по акту от 20.08.2008 г. в соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 20.08.2008 г.
Переданные в аренду помещения являются объектом федеральной собственности, которые закреплены за арендодателем на праве оперативного управления. Заключение договоров аренды согласовано с Управлением делами Президента Российской Федерации.
Пунктом 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008) и на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости (часть здания N 26-1-0889/2008 от 19.08.2008 стороны установили ставку рыночной арендной платы в размере 1557,5 руб. за 1 кв. м; суммарная годовая арендная плата за помещение составляет 776 258 руб.; ежемесячная арендная плата за помещение составляет 76 332 руб. 04 коп. (с учетом НДС).
Согласно пункту 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008 г.) внесение арендной платы производится ежемесячно до 10 числа месяца, подлежащего оплате, без выставления счета арендодателем; арендная плата по договору (без учета НДС) в полном объеме перечисляется арендатором в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета по реквизитам, указанным в данном пункте, в том числе с указанием получателя - УФК по Санкт-Петербургу (Комитет по управлению городским имуществом) с указанием сведений о его счете.
Пунктом 3.2. установлено, что изменение реквизитов получателя не является основанием для внесения изменений в договор и изменяется арендодателем путем направления одностороннего уведомления.
Направленная Учреждением в адрес Гимназии претензия N ДК-159 от 08.02.2013 г. о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с августа 2012 года по январь 2013 года в размере 457 992 руб. и уплате пеней, начисленных по состоянию на 31.01.2013 г., в размере 66 981 руб. 37 коп. оставления последним без удовлетворения. Указанная претензия содержит предложение о добровольном расторжении спорного договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ответа на которое со стороны Гимназии не последовало.
Учреждение, ссылаясь на ненадлежащие исполнение Гимназией обязательств по внесению арендной платы за период с августа 2012 года по февраль 2013 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив требования о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора на основании п. п. "а" п. 4.2 договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суд первой инстанции в связи с уклонением Гимназии от исполнения обязательств по внесению арендной платы, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями п. 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008), взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.08.2012 г. по 28.02.2013 г. в размере 534 324 руб. 28 коп., а также пени на основании п. 7.2 договора в размере 88 278 руб.
Оснований для изменения или отмены решения в указанной части апелляционным судом не установлено. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе Гимназия не оспаривает факт невнесения в период с августа 2012 года по февраль 2013 года арендных платежей. Расчет задолженности по арендной плате и по неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
Принимая решение о расторжении договора, суд первой инстанции правомерно исходил из положений п. п. "а" п. 4.2 договора, предусматривающих возможность расторжения договора по требованию арендодателя при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.2 договора, более чем на один месяц, независимо от последующего погашения задолженности по арендной плате.
При этом в порядке, предусмотренном ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса РФ, истец направил ответчику претензию с требованием об уплате задолженности и предложением о расторжении договора в добровольном порядке, приложив к претензии соглашение о расторжении спорного договора, которое ответчиком подписано не было. Данное обстоятельство подтверждает факт соблюдения Учреждением досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора в судебном порядке.
При расторгнутом судом договоре аренды и при отсутствии иных законных оснований для пользования спорным имуществом, ответчик правомерно выселении из арендованных помещений на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы со ссылкой ничтожность уведомления Учреждения от 27.12.2011 г. N ДК-950 не основана на положениях действующего законодательства.
Направление в адрес Гимназии указанного уведомления обусловлено окончанием переходного периода для перевода федеральных бюджетных учреждений на новый порядок финансового обеспечения оказания государственных услуг (Федеральный закон от 08.05.2010 г. 83-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений"), и в котором Гимназии указано, что с 01.01.2012 г. надлежит перечислять арендную плату по договору по новым реквизитам, а именно непосредственно по реквизитам арендодателя, поскольку начиная с указанной даты доходы от арендной платы в отношении имущества Учреждения, переданного в аренду в аренду в установленном порядке, перестали быть доходами федерального бюджета и в соответствии с бюджетным законодательством относятся к доходам самого Учреждения - арендодателя спорного имущества.
Спорное уведомление от 27.12.2011 г. N ДК-950 не может быть расценено как изменение стороны договора, поскольку направлено на внесение арендатором арендной платы непосредственно арендодателю, что по общему правилу предусмотрено п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Заключения дополнительных соглашений в части изменений реквизитов, указанных в пункте 3.2. договора, по условиям договора не требуется. Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка указанному уведомлению и условия заключенного сторонами договора аренды.
При этом, как указывает Учреждение, Гимназия в течение 7 месяцев (с января по июль 2012 года) вносила арендную плату арендодателю, в связи с чем доводы жалобы, направленные на оспаривание уведомления N ДК-950, не имеют правовой обоснованности. Доказательств внесения арендной платы в установленном порядке по ранее установленным договором реквизитам не представлено.
Доводы жалобы со ссылкой на невнесение арендной платы в связи с ненаправлением арендаторов счетов-фактур, актов об оказании услуг не основаны на условиях заключенного договора аренды.
Обязанность арендатора вносить арендные платежи ежемесячно до 10 числа месяца, подлежащего оплате, предусмотрена пунктом 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008 г.).
При этом, как правильно указал суд в решении, указанным пунктом договора прямо предусмотрено, что оплаты производится арендатором без выставления арендодателем счета на оплату.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 г. по делу N А56-17131/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-17131/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N А56-17131/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.,
при участии:
от истца: Юхно Е.В. (доверенность от 17.12.2012 г.)
от ответчика: не явился (извещен)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18486/2013) Негосударственного образовательного учреждения "Элитная гимназия "Михайловская" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 по делу N А56-17131/2013 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения "Государственный комплекс "Дворец конгрессов" Управления делами Президента Российской Федерации
к Негосударственному образовательному учреждению "Элитная гимназия "Михайловская"
о взыскании задолженности и пени, распоряжении договора аренды и выселении,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Государственный комплекс "Дворец конгрессов" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Негосударственному образовательному учреждению "Элитная гимназия "Михайловское" (далее Гимназия) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1.08.2013 г. по 28.02.2013 г. в сумме 534 324 руб. 28 коп., пеней за просрочку оплаты в сумме 88 278 руб., а также о расторжении договора аренды нежилого помещения N 152/05 от 1.09.2005 г. и выселении Гимназии из арендованных нежилых помещений 1-24, 47-51, 53 в помещении 2Н на втором этаже здания инженерно-хозяйственного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Березовая аллея, д. 3, литера В, кадастровый N 78: 19189:12:109.
Решением от 12.07.2013 г. иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе, поданной Гимназией, ответчик просит решение отменить, оставив исковое заявление без рассмотрения. По мнению подателя жалобы, исковые требования не обоснованы и не доказаны.
Учреждение в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, просило решение оставить без изменения.
Гимназия о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направила. В судебном заседании представитель Учреждения возражал против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и следует из материалов дела, 01.09.2005 г. между Учреждением (арендодатель) и Гимназией (арендатор) заключен договор N 152/05 аренды нежилых помещений общей площадью 498,4 кв. м (помещение 2-Н: часть помещений 1-24, 47-51, 53), расположенных на 2 этаже здания инженерно-хозяйственного корпуса по адресу: Санкт-Петербург, поселок Стрельна, Березовая аллея, дом 3, литера В, кадастровый N 78:19189:12:109 (далее - помещение 2-Н) (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.г.), для использования в качестве учебных классов. Пунктом 4.1 установлен срок действия договора с 1.09.2005 г. по 01.09.2008 г.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением N 1 от 25.06.2008 пункт 4.1. изложен в новой редакции, согласно которой срок действия договора установлен с 01.09.2005 г. по 1.09.2013 г.; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Дополнительное соглашение N 1 от 25.06.2008 г. зарегистрировано 03.07.2009 г. в установленном законом порядке.
Помещение 2Н передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2005 г. с учетом возвращенных помещений по акту от 20.08.2008 г. в соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 20.08.2008 г.
Переданные в аренду помещения являются объектом федеральной собственности, которые закреплены за арендодателем на праве оперативного управления. Заключение договоров аренды согласовано с Управлением делами Президента Российской Федерации.
Пунктом 3.1. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008) и на основании отчета об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости (часть здания N 26-1-0889/2008 от 19.08.2008 стороны установили ставку рыночной арендной платы в размере 1557,5 руб. за 1 кв. м; суммарная годовая арендная плата за помещение составляет 776 258 руб.; ежемесячная арендная плата за помещение составляет 76 332 руб. 04 коп. (с учетом НДС).
Согласно пункту 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008 г.) внесение арендной платы производится ежемесячно до 10 числа месяца, подлежащего оплате, без выставления счета арендодателем; арендная плата по договору (без учета НДС) в полном объеме перечисляется арендатором в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета по реквизитам, указанным в данном пункте, в том числе с указанием получателя - УФК по Санкт-Петербургу (Комитет по управлению городским имуществом) с указанием сведений о его счете.
Пунктом 3.2. установлено, что изменение реквизитов получателя не является основанием для внесения изменений в договор и изменяется арендодателем путем направления одностороннего уведомления.
Направленная Учреждением в адрес Гимназии претензия N ДК-159 от 08.02.2013 г. о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с августа 2012 года по январь 2013 года в размере 457 992 руб. и уплате пеней, начисленных по состоянию на 31.01.2013 г., в размере 66 981 руб. 37 коп. оставления последним без удовлетворения. Указанная претензия содержит предложение о добровольном расторжении спорного договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ответа на которое со стороны Гимназии не последовало.
Учреждение, ссылаясь на ненадлежащие исполнение Гимназией обязательств по внесению арендной платы за период с августа 2012 года по февраль 2013 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив требования о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора на основании п. п. "а" п. 4.2 договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суд первой инстанции в связи с уклонением Гимназии от исполнения обязательств по внесению арендной платы, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса РФ и условиями п. 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008), взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.08.2012 г. по 28.02.2013 г. в размере 534 324 руб. 28 коп., а также пени на основании п. 7.2 договора в размере 88 278 руб.
Оснований для изменения или отмены решения в указанной части апелляционным судом не установлено. В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе Гимназия не оспаривает факт невнесения в период с августа 2012 года по февраль 2013 года арендных платежей. Расчет задолженности по арендной плате и по неустойки проверен апелляционным судом и признан правильным.
Принимая решение о расторжении договора, суд первой инстанции правомерно исходил из положений п. п. "а" п. 4.2 договора, предусматривающих возможность расторжения договора по требованию арендодателя при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, предусмотренных п. 3.2 договора, более чем на один месяц, независимо от последующего погашения задолженности по арендной плате.
При этом в порядке, предусмотренном ст. ст. 452, 619 Гражданского кодекса РФ, истец направил ответчику претензию с требованием об уплате задолженности и предложением о расторжении договора в добровольном порядке, приложив к претензии соглашение о расторжении спорного договора, которое ответчиком подписано не было. Данное обстоятельство подтверждает факт соблюдения Учреждением досудебного порядка урегулирования спора при расторжении договора в судебном порядке.
При расторгнутом судом договоре аренды и при отсутствии иных законных оснований для пользования спорным имуществом, ответчик правомерно выселении из арендованных помещений на основании ст. 622 Гражданского кодекса РФ.
Доводы жалобы со ссылкой ничтожность уведомления Учреждения от 27.12.2011 г. N ДК-950 не основана на положениях действующего законодательства.
Направление в адрес Гимназии указанного уведомления обусловлено окончанием переходного периода для перевода федеральных бюджетных учреждений на новый порядок финансового обеспечения оказания государственных услуг (Федеральный закон от 08.05.2010 г. 83-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений"), и в котором Гимназии указано, что с 01.01.2012 г. надлежит перечислять арендную плату по договору по новым реквизитам, а именно непосредственно по реквизитам арендодателя, поскольку начиная с указанной даты доходы от арендной платы в отношении имущества Учреждения, переданного в аренду в аренду в установленном порядке, перестали быть доходами федерального бюджета и в соответствии с бюджетным законодательством относятся к доходам самого Учреждения - арендодателя спорного имущества.
Спорное уведомление от 27.12.2011 г. N ДК-950 не может быть расценено как изменение стороны договора, поскольку направлено на внесение арендатором арендной платы непосредственно арендодателю, что по общему правилу предусмотрено п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ. Заключения дополнительных соглашений в части изменений реквизитов, указанных в пункте 3.2. договора, по условиям договора не требуется. Судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка указанному уведомлению и условия заключенного сторонами договора аренды.
При этом, как указывает Учреждение, Гимназия в течение 7 месяцев (с января по июль 2012 года) вносила арендную плату арендодателю, в связи с чем доводы жалобы, направленные на оспаривание уведомления N ДК-950, не имеют правовой обоснованности. Доказательств внесения арендной платы в установленном порядке по ранее установленным договором реквизитам не представлено.
Доводы жалобы со ссылкой на невнесение арендной платы в связи с ненаправлением арендаторов счетов-фактур, актов об оказании услуг не основаны на условиях заключенного договора аренды.
Обязанность арендатора вносить арендные платежи ежемесячно до 10 числа месяца, подлежащего оплате, предусмотрена пунктом 3.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20.08.2008 г.).
При этом, как правильно указал суд в решении, указанным пунктом договора прямо предусмотрено, что оплаты производится арендатором без выставления арендодателем счета на оплату.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2013 г. по делу N А56-17131/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)