Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" - Трямкина А.М. по доверенности от 07.11.2013,
от ответчика ООО "Реальность" - Синицына Р.В. по доверенности от 26.04.2013,
от третьего лица ООО "Форум Инвест" - Трямкина А.М. по доверенности от 08.04.2013,
рассмотрев 09 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Реальность"
на решение от 18 декабря 2012 года
на дополнительное решение от 10 июля 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кудрявцевой Е.М.
на постановление от 08 октября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Ханашевич С.К.
по иску общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской"
к обществу с ограниченной ответственностью "Реальность",
третье лицо общества с ограниченной ответственностью "Форум Инвест",
о взыскании денежных средств,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реальность"
к обществу с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской"
о взыскании задолженности
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" (далее - ООО АПК "Племзавод "Ямской") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Реальность" (далее - ООО "Реальность") о взыскании 1720000 руб. задолженности по договору аренды от 01.08.2007 N 9 и 504720 руб. пеней, по договору аренды от 01.01.2009 N 11-1800000 руб. задолженности по арендным платежам и 520100 руб. договорной неустойки (пени), 226535 руб. 43 коп. задолженности за потребленную электроэнергию по договорам от 01.08.2007 N 9 и от 01.01.2009 N 11, а также 15723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2010 года принято к производству встречное исковое заявление ООО "Реальность" (уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ООО "АПК "Племзавод "Ямской" задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп. (том 2, л.д. 56).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2011 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано (том 4, л.д. 98 - 100).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2011 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения (том 4, л.д. 151 - 156).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09 июля 2012 года решение от 14 февраля 2011 года и постановление от 01 сентября 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (том 5, л.д. 113 - 119).
При этом суд кассационной инстанции указал, что сделав вывод о недоказанности ООО "Форум-инвест" права собственности на недвижимое имущество под инвентарным номером технического паспорта 11-284333 (лит. В) и отсутствия у ООО "Агропромышленный комплекс "Племзавод Ямской" права арендодателя по договорам N 9 от 01.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г., суд первой и апелляционной инстанции не дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что кадастровый номер имущества N 50:28:06:02083:002, принадлежащий ООО "Форум-инвест" на праве собственности, согласно свидетельству о регистрации от 13 марта 2006 г., номер регистрации N 50-50-28\\004\\2006-245 идентичен кадастровому номеру, указанному в договоре аренды N 11 от 1 января 2009 г. (л.д. 75 т. 1.91 т. 5). Кроме того, до заключения договора аренды от 01.01.2009 г. N 11 на склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м и 650 кв. м и прилегающей территории. Между ООО "Агропромышленный комбинат "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" были заключены аналогичные договоры аренды нежилого помещения от 01.11.2006 г. (л.д. 132 - 133 т. 2), от 1.10.2007 г. N 17 (л.д. 116 - 117 т. 2).
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Форум Инвест" (далее - ООО "Форум Инвест").
ООО АПК "Племзавод "Ямской" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило первоначально предъявленные исковые требования, просило взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 01.08.2007 N 9 в размере 2 840 000 руб., 923 600 руб. пени, задолженность по договору аренды от 01.01.2009 N 11 в размере 2300 000 руб. 842 400 руб. пени, рассчитанных до момента возврата ответчиком истцу спорных помещений по акту от 07.12.2010, задолженность за потребленную электрическую энергию по договорам аренды от 01.08.2007 N 9, от 01.01.2009 N 11 в размере 226 535 руб. основного долга и 15 723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (том 5, л.д. 169 - 170).
ООО "Реальность" предъявило встречный иск к ООО "АПК "Племзавод "Ямской" о взыскании задолженности в размере 2 159 786 руб. 99 коп. по договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г., пени в размере 190 720 руб. 17 коп., 80 000 руб. - расходы по оплате услуг представителя, 40 525 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 года требования ООО АПК "Племзавод "Ямской" удовлетворены (том 5, л.д. 178 - 179).
10 июля 2013 г. арбитражным судом Московской области было вынесено дополнительное решение об отказе ООО "Реальность" в удовлетворении встречных исковых требований.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Реальность" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Реальность" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что по договору аренды от 1 августа 2007 г. N 9, заключенного между ООО АПК "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" в аренду передано имущество в виде здания автогаража общей площадью 540 кв. м по адресу: Московская область, Домодедовский район, пос. Чурилково. Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 18 августа 2001 г. N 28\\029\\2011-135 следует, что едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на указанное имущество.
Также судами не проверено, что по договору аренды от 01.01.2009 N 11, заключенному между ООО "АПК "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" в аренду передано имущество в виде нежилого здания (часть автомобильного гаража): склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м. 650 кв. м, прилегающей территории, инвентарный номер технического паспорта 11-284333 (литер В), однако, в пунктах 18 - 22 Приложения N 1 к договору аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО "Форум-инвест" и ООО "АПК "Племзавод Ямской" от 14.03.2006 г. объект недвижимости с таким инвентарным номером не указан.
ООО "АПК "Племзавод" Ямской" были представлены доказательства о наличии прав на сдаваемые в аренду земельные участки - свидетельство от 3 ноября 2009 г. серии 50НД N 299473 о государственной регистрации права собственности ООО "Форум-инвест на земельный участок площадью 73491 кв. м, кадастровый номер 50:28:0070101:47 по адресу: Московская обл., д. Чурилково, а также кадастровый план на указанный участок.
Однако, право собственности на земельный участок у ООО "Форум-инвест" возникло с момента государственной регистрации 3 ноября 2009 г., что подтверждается свидетельством, из которого следует, что данный участок был приобретен по договору купли-продажи земельного участка от 31.07.2009 N 60\\09.
Кроме того, земельный участок. Согласно свидетельству, находится в д. Чурилково, договорах аренды местоположение земельного участка указан п. Чурилково.
Сопоставления имущества, являющегося предметом заключенных договоров аренды с ООО "Реальность", и имущества, принадлежащего ООО "Форум-инвест" не проводилось.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку на момент заключения договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г. N 11 от 01.01.2009 г. ООО "АПК "Племзавод "Ямской" не имело прав на сдачу в аренду земельных участков, а также нежилых помещений, договоры аренды нежилых помещений и земельных участков являются недействительными.
Взыскивая задолженность в размере 2 840 000 руб. и пени в размере 923 600 руб. за период с марта 2009 г. по ноябрь 2010 г. по договору аренды N 9 от 01.08.2007 г. и 2 300 000 руб. и пени в размере 842 400 руб. за период с января 2009 г. по ноябрь 2010 г. по договору аренды N 11 от 01.01.2009 г., судами не принято во внимание то, что договор аренды N 9 от 1 августа 2007 г. между ООО "Реальность" и ООО АПК "Племзавод "Ямской" был расторгнут по соглашению сторон 31 января 2009 г., по акту приема-передачи от 31 января 2009 г. помещение было возвращено ООО АПК "Племзавод "Ямской", то есть обязательства сторон были прекращены.
Договор аренды N 11 от 01.01.2009 г. от 1 августа 2007 г. между ООО "Реальность" и ООО "АПК "Племзавод Ямской" был расторгнут по соглашению сторон с 1 января 2009 г., по акту приема-передачи от 1 января 2009 г. помещение было возвращено ООО АПК "Племзавод "Ямской". Указанные обстоятельства подтверждены также свидетельскими показаниями генерального директора ООО "Племзавод "Ямской" Ладыгина Е.В. и заместителя директора Подсевалова С.В.
В обоснование суммы долга и пени по договору N 9 от 1.08.2007 г. истец сослался на акты оказанных услуг по аренде помещений за период с марта 2009 г. по февраль 2010 г., которые подписаны истцом в одностороннем порядке, ответчиком не подписаны. В актах в качестве основания взыскания арендных платежей указаны различные договоры, а именно: в актах за период с мая 2009 г. по ноябрь 2009 г. основанием для начисления указан договор N 9 от 1 августа 2008 г., в актах за период с декабря 2009 г. по февраль 2009 г. февраль 2010 г. указан договор б\\н от 01.01.2009 г., в акте за апрель 2009 г. указан договор N 11 от 01.01.2009 г. Кроме того, акты за период с июня 2009 г. по декабрь 2009 г. от имени истца подписаны управляющим директором ООО АПК "Племзавод "Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежащих полномочий, так как согласно имеющейся в материалах дела доверенности, выданной от имени управляющей компании, полномочия Варавина И.В. легитимны с 22 января 2010 г., но никак не ранее.
По договору N 11 от 01.01.2009 задолженность обосновывается актами оказанных услуг по аренде помещений с января 2009 г. по февраль 2010 г., которые ответчиком не подписывались. Акты за период май, июнь, сентябрь, ноябрь, декабрь 2009 г. от имени истца подписаны от имени истца управляющим директором ООО "АПК "Племзавод "Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежаще оформленных полномочий, т. к согласно имеющейся в материалах дела доверенности, выданной от имени управляющей компании, полномочия Варавина И.В. легитимны с 22 января 2010 г., но не ранее. За период с марта 2010 г. по ноябрь 2010 г. ответчиком никаких документов, подтверждающих наличие долга, не представлено.
Относительно взыскания эксплуатационных расходов задолженность обосновывается актами оказанных услуг за период июнь - декабрь 2009 г., январь 2010 г., которые ответчиком не подписывались представленные акты за период с июня по декабрь 2009 г. от имени истца подписаны управляющим директором ООО АПК "Племзавод Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежащих полномочий. За период с февраля 2010 г. по ноябрь 2010 г. ответчиком не представлено никаких документов, подтверждающих наличие эксплуатационных расходов.
Ответчик не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г., заключенного между ООО "Реальность" (подрядчик) и ООО АПК "Племзавод Ямской" (заказчик) на выполнение ремонтных работ нежилых производственно-складских помещений по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража.
Пунктом 1.4 договора были определены сроки работ с 01.04.2008 г. и срок окончания - 20.11.2008 г. в пункте 2.1 определена цена договора - 2 159 786 руб. 99 коп., причем в смете указано, что ремонт производится в арендуемых ООО "Реальность" помещениях.
20 ноября 2008 г. сторонами подписан акт о приемке выполненных работ на сумму 2 159 786 руб. 99 коп.
Выводы судов о том, что договор подряда не позволяет определить объект и место проведения работ не соответствует имеющимся доказательствам.
В судебном заседании ООО "Реальность" поддержало доводы кассационной жалобы.
Истец, ООО Агропромышленный комплекс "Ямской" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец по первоначальному иску указал, что право сдачу имущества в субаренду ООО АПК "Племзавод "Ямской" получило в соответствии с договором аренды от 14.03.2006 г., заключенного с ООО "Форум-инвест".
Судами проверено, что в тексте договора аренды N 11 от 01.01.2009 г. была допущена техническая ошибка, а именно, инвентарный номер предмета аренды в техническом паспорте указан 11-284333 вместо номера 11-28333. Тождественность полученного ООО "АПК "Племзавод "Ямской" и ООО "Форум-Инвест" имущества и переданного впоследствии ответчику подтверждается совпадением кадастрового номера помещения 50628:06602083:002 и наименованием переданного имущества, указанного как в тексте предмета оспариваемых договоров и договора аренды от 14.03.2006, так и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Форум-инвест".
В силу п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды. Арендодатель обязан т доказать наличие у него право собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектами аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому, договор аренды является недействительной сделкой, не принимается судом во внимание.
Факт пользования спорным имуществом ООО "Реальность" не отрицало в судах первой и апелляционной инстанции.
Судами установлено, что ООО "Реальность" фактически пользовалось спорным имуществом до декабря 2010 г., что подтверждается совокупностью доказательств: письмами ООО "Реальность" в адрес ООО АПК "Племзавод "Ямской" о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом от 31.05.2010 N 18, от 17.06.2010 г. N 22, расчетом представленных ответчиком убытков вследствие невозможности пользования арендованным имуществом, письмом ООО АПК "Племзавод "Ямской" в адрес ООО "Реальность" от 17.05.2010 г. с требованием погасить задолженность по договорам аренды, подписанными сторонами актом возврата помещений от 07.12.2010, фактом выдачи ООО "Реальность" доверенности своему работнику на расторжение договор аренды, заключенных ООО АПК "Племзавод "Ямской".
В нарушение п. 3.2 договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г., N 11 от 01.01.2009 г. ответчиком не оплачена стоимость эксплуатационных расходов.
По мнению истца, суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО "Реальность" о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 04.03.2008 г.
Исходя из буквального толкования положений договора подряда N 23\\1 от 04.03.2008 можно прийти к выводу о его незаключенности, поскольку ни из условий договора, ни из локальных смет, ни из акта выполненных работ не представляется возможным однозначно установить место выполнения подрядных работ.
Поскольку согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ строительные работы всегда неразрывно связаны с определенным объектом строительства, местом выполнения работ по смыслу статьи 316 ГК РФ является место нахождения объекта строительства по договору строительного подряда.
В п. 1.5 договора строительного подряда указано, что ремонт помещений осуществляется подрядчиком по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража, то есть адрес объекта недвижимости, где должны производиться работы, указан без ссылки на номер дома, строения.
Работы по указанному договору ООО "Реальность" в интересах ООО АПК "Племзавод "Ямской" не выполнялись. Технические характеристики переданного в аренду имущества не соответствуют характеру работ, указанных в акте о приемке выполненных работ и в локальной смете, что подтверждается справкой ООО "Форум-инвест". В частности, согласно локальной смете в помещениях, арендуемых ООО "Реальность" у ООО АПК "Племзавод "Ямской" в жилых и общественных помещениях выполнялись следующие виды отделочных работ: демонтаж и установка оконных блоков, оклейка обоями, работы по строительству раздевалки и т.п. "Форум-инвест". Переданные ООО "Реальность" по договору субаренды помещения являются нежилыми производственными помещениями, в которых отсутствуют окна.
Третье лицо, ООО "Форум-инвест" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 9 декабря 2013 г. 15 час. 15 мин.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г. дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. подлежат отмене в части отказа во встречном иске.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 14.03.2008 между ООО "Форум-инвест" (арендодатель) и ООО "АПК "Племзавод "Ямской" заключен договор аренды недвижимого имущества, указанное в приложении N 1 (л.д. 58 - 65 т. 4). Согласно п. 1.2 договора недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Договор аренды заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 10 дней (п. 4.1 договора).
01.08.2007 года между ООО АПК "Племзавод "Ямской" (арендодатель) и ООО "Реальность" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 9, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое производственно-складское помещение, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, п. Чурилково, здание автогаража, общей площадью 540 кв. м, а также 300 кв. м прилегающей территории для производства фасадной плитки (том 1, л.д. 72 - 73).
Срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев - с 01.08.2007 по 30.06.2008 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 140 000 руб. в месяц (с учетом НДС) и подлежит уплате до 5 числа месяца на основании выставленного арендодателем счета (пункт 3.3 договора).
Эксплуатационные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, электроэнергией) не входят в арендную плату (пункт 3.2 договора).
Во исполнение обязательств по указанному договору объект аренды был передан арендатору по акту N 1 приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2007 года (том 1, л.д. 74).
01.01.2009 года между ООО АПК "Племзавод "Ямской" (арендодатель) и ООО "Реальность" (субарендатор) был заключен договор субаренды N 11, по условиям которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "Форум-инвест" (свидетельство о государственной регистрации права собственности НИ N 0696069) и расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, п. Чурилково, стр. 13: нежилое здание (часть автомобильного автогаража): склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м, а также 650 кв. м прилегающей территории для размещения аппарата управления и производства строительной продукции, инвентарный номер тех. паспорта 11-284333 (литера В), кадастровый номер 50:28:06:02083:002. (том 1, л.д. 75 - 76).
Срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев - с 01.01.2009 г. по 30.11.2009 года (пункт 1.3 договора).
Арендная плата установлена в размере 100 000 руб. в месяц (с учетом НДС) и подлежит уплате до 5 числа месяца на основании выставленного арендодателем счета (пункты 3.1, 3.3 договора).
Эксплуатационные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, электроэнергией) не входят в арендную плату (пункт 3.2 договора).
Во исполнение обязательств по данному договору объект аренды был передан ООО "Реальность" по акту N 1 приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2009 года (том 1, л.д. 77).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы, в результате чего на стороне арендатора образовалась задолженность по договорам аренды N 9 от 01.08.2007 года и N 11 от 01.01.2009 года, ООО АПК "Племзавод "Ямской" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
ООО "Реальность" указав на то обстоятельство, что 04.03.2008 года между ООО "Реальность" (подрядчик) и ООО АПК "Племзавод "Ямской" (заказчик) был заключен договор подряда N 23/1 на выполнение ремонтных работ в нежилых производственно - складских помещениях, однако заказчик выполненные подрядчиком работы не оплатил, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требования ООО АПК Племзавод "Ямской" обоснованы и подлежат удовлетворению.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Согласно представленному истцом (по первоначальному иску) в материалы дела расчету исковых требований у ответчика (по первоначальному иску) образовалась задолженность по договору аренды от 01.08.2007 N 9 за период с марта 2009 года по март 2010 года в размере 1 720 000 руб., а также задолженность по договору аренды от 01.01.2009 N 11 за период с января 2009 года по июль 2010 года в размере 1 800 000 руб.
Доказательств уплаты образовавшейся по договорам аренды N 9 и N 11 задолженности ООО "Реальность" не представило.
На основании п. 4.3 договоров аренды N 9 и N 11 ООО АПК "Племзавод "Ямской" было заявлено требование о взыскании с ООО "Реальность" неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 N 9 за период с марта 2009 года по март 2010 года в размере 504720 руб., и договору аренды от 01.01.2009 N 11 за период с января 2009 года по июнь 2010 года в размере 520100 руб.
Расчет задолженности по арендной плате и неустойки проверен судами, признан правильным, ответчиком не опровергнуто снижении размера неустойки, начисленной ответчику в соответствии со ст. 330 ГК РФ им не заявлялось.
Судами правомерно удовлетворены требования ООО АПК "Племзавод "Ямской" заявлены требования о взыскании с ООО "Реальность" 226535 руб. 43 коп. задолженности за потребленную электроэнергию по договорам от 01.08.2007 N 9 и от 01.01.2009 N 11, а также 15723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доказательств оплаты задолженности в заявленном размере за потребленную электроэнергию ООО "Реальность" также не представлено.
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Расчет процентов был также проверен судами и признан обоснованным.
Довод ООО "Реальность" о недействительности договоров аренды N 9 от 01.082007 г. и N 11 от 01.01.2009 г. ссылаясь на то, что на то, что на момент заключения указанных договоров ООО АПК "Племзавод "Ямской" не имело право на сдачу в аренду нежилых помещений и земельных участков, так как право собственности на земельный участок у ООО "Форум-инвест" возникло согласно свидетельству о регистрации. 3 ноября 2009 г., суд кассационной инстанции признает несостоятельным.
Предметом договора аренды N 9 от 01.08.2007 г. являлось нежилое производственно-складское помещение, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража общей площадью 540 кв. м, и прилегающая территория 300 кв. м для производства фасадной плитки (л.д. 72 - 73 т. 1).
Предметом договора аренды N 11 от 01.01.2009 г. явилось нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково, стр. 13 - склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м. и прилегающая территория для размещения аппарата управления и производства строительной плитки (л.д. 75 - 76 т. 1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N НАN 0696069 о регистрации N 50-50-28\\004\\2006-245 от 13 марта 2006 г. ООО "Форум-инвест" на праве собственности принадлежит нежилое здание (часть автомобильного гараж): склад автогаража N 2 (лит.) общей площадь 1232,40 кв. м с холодной пристройкой (лит. в) общей площадью 5,60 кв. м инв. N 11-28333 (л.д. 91 т. 5).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 3 ноября 2009 г. ООО "Форум-инвест" принадлежит на праве собственности земельный участок, кадастровый номер 50:28:0070101:47 под размещение объектов недвижимости общей площадью 73491 кв. м по адресу: Московская обл., Домодедовский район, д. Чурилково (л.д. 153 т. 5).
Нежилые помещения площадью 540 кв. м с прилегающей территорией площадью 300 кв. м, и площадью 385 кв. м с прилегающей территорией по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково на момент заключения договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г. находились в пользование ООО АПК "Племзавод "Ямской" на основании договора аренды 14.03.2006 г., заключенного последним с ООО "Форум-инвест". Передача спорных нежилых помещений в аренду ООО "Форум-инвест" подтверждается также приложением N 1 к договору аренды от 14.03.2006 г. (л.д. 61 - 65 т. 4).
Таким образом, доводы ООО "Реальность" о том, что ООО "АПК "Племзавод "Ямской" не вправе был передавать в аренду нежилые помещения и прилегающие к ним территории противоречат имеющимся доказательствам.
В п. п. 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25 января 2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи) не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Факт пользования ООО "Реальность" в спорный период сданными в аренду помещениями с прилегающими территориями подтверждается материалами дела.
Доводы ответчика о том, что договор аренды N 9 от 1 августа 2007 г. был расторгнут по соглашению сторон 31 января 2009 г., договор аренды N 11 от 1 января 2009 г. расторгнут по соглашению сторон 1 января 2009 г., помещения, являвшиеся предметом аренды по указанным договорам, были возвращены арендодателю соответственно, 31 января 2009 г. и 1 января 2009 г. по актам приема-передачи, в связи с чем начисление арендной платы по договору аренды N 9 от 1.08.2007 г. за период с марта 2009 г. по ноябрь 2010 г., по договору аренды N 11 от 01.01.2009 г. за период с января 2009 г. по ноябрь 2009 г. и эксплуатационных расходов за период июнь - декабрь 2009 г., январь 2010 г. не могут быть признаны обоснованными, так как согласно имеющемуся в материалах дела акту возврата помещений от 7 декабря 2010., подписанного со стороны арендодателя и арендатора, помещения фактически были возвращены в названную дату, при этом каких-либо претензий стороны не имели (л.д. 141 т. 5). Ответчик на заявлял о фальсификации указанного акта.
23 ноября 2010 г ООО "Реальность" выдало доверенность главному инженеру Балакину С.Н. на подписание от имени арендатора актов приема-передачи арендуемых помещений ООО АПК "Племзавод "Ямской" (л.д. 159 т. 5), что также подтверждает обоснованность начисления арендной платы по ноябрь 2010 г.
17.05.2010 г. ООО АПК "Племзавод "Ямской" направлял ООО "Реальность" претензию об имеющейся задолженности по договорам аренды N 11 от 01.01.2009 г. и N 9 от 01.08.2008 г. и предупреждение о том, что в случае неуплаты задолженности указанная претензия будет являться основанием для расторжения договоров в одностороннем порядке с 01.06.2010 г. (л.д. 68 т. 2). Ответчик не выразил возражений на указанную претензию, в том числе не сослался на соглашения о расторжении договоров 31 января 2009 г. и 1 января 2009 г.
Суд кассационной инстанции находит необоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Реальность" к ООО АПК "Племзавод "Ямской" о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 04.03.2008 г.
Согласно указанному договору подрядчик ООО "Реальность" обязался осуществить по заданию заказчика, ООО АПК "Племзавод "Ямской" ремонт нежилых производственно-складских помещений, сдать результаты работ заказчику, заказчик обязался принять результат работ и оплатить его (л.д. 37 т. 2).
Работы выполняются заказчиком из его материалов, его силами и средствами (п. 1.2).
Сроки выполнения работ установлены в п. 1.4 договора: срок начала работ - 01.04.2008 г., срок окончания работ - 20.11.2008 г.
Работы считаются выполненными и принятыми заказчиком с момента подписания сторонами акта о приемке выполненных работ.
Ремонт помещений согласно п. 1.5 договора осуществляется подрядчиком по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража.
Цена подлежащей выполнению работы по настоящему договору определяется по смете N 1, прилагаемой подрядчиком к настоящему договору, определяется по смет N 1, прилагаемой подрядчиком к настоящему договору и включает стоимость материалов подрядчика и оплату за выполненные работы.
Смета приобретает силу и становится неотъемлемой частью договора с момента утверждения ее заказчиком (п. 2.1 договора).
Смета выполнения ремонтных работ была утверждена ООО АПК "Племзавод "Ямской" 4 марта 2008 г. (л.д. 40 - 41 т. 2), подписана заказчиком и подрядчиком. Стоимость выполняемых ремонтных работ, согласно смете - 2 159 786,99 руб., включая НДС.
20 ноября 2008 г. сторонами без замечаний и возражений подписаны акт выполненных работ (л.д. 46 - 51 т. 2), справка о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 52 т. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно п. 3 ст. 709 Гражданского кодекса РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента утверждения ее заказчиком.
В силу п. 1 ст. 711 Гражданского кодекса РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Вывод суд первой и апелляционной инстанции о том, что ни из текста договора подряда от 04.03.2008 N 23/1, ни локальной сметы N 1 и акта о приемке выполненных работ не представляется возможным определить место проведения ремонтных работ (том 2, л.д. 40 - 45, 46 - 51) сделан без учета имеющихся доказательств в их совокупности.
Согласно договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г. работы должны выполняться в арендуемых подрядчиком производственно-складских помещениях. В смете выполнения работ, в акте приема-передачи выполненных работ указано место выполнения работ - арендуемые ООО "Реальность" помещения.
ООО АПК "Племзавод "Ямской" не представлено доказательств того, что ООО "Реальность" арендовал какие-либо другие помещения чем те, которые указаны в договорах аренды N 9 от 1.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г., то есть здание автогаража, расположенного по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково.
Выполнение ООО "Реальность" ремонтных работ подтвердили в судебном заседании опрошенные в качестве свидетелей Ладыгин Е.В., являвшейся генеральным директором ООО АПК "Племзавод "Ямской" с ноября 2006 г. по февраль 2009 г., Подевалов С.А., работавший заместителем генерального директора ООО "АПК "Племзавод "Ямской" с 2005 - по 2006 г. с 2006 г. по 2009 г. - коммерческим директором (л.д. 33 т. 2).
Доводы ООО АПК "Племзавод "Ямской" о том, что смета на выполнение работ и акт приема-передачи выполненных работ включают работы, не соответствующие техническим характеристикам помещений, находившихся в аренде у ООО "Реальность", суд кассационной инстанции находит необоснованными, так как смета на выполнение работ стала неотъемлемой частью договора подряда только после утверждения заказчиком, ООО "АПК "Племзавод "Ямской", акт выполненных работ подписан заказчиком без замечаний.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с ООО "АПК "Племзавод "Ямской" задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп. и удовлетворяет указанные требования ООО "Реальность".
В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований, произведенного в соответствии с ч. 5 ст. 170 АПК РФ с ООО "Реальность" в пользу ООО "Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" подлежит взысканию 4 988 471 руб. 01 коп.
Судебные расходы распределяются в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 года по делу N А41-10490/10, дополнительное решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года отменить в части отказа во встречном иске.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Реальность" 2 159 786 руб. 99 коп. долга, 40 525 руб. государственной пошлины по иску; 4 000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
В порядке зачета первоначальных и встречных исковых требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реальность" в пользу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" 4 988 471 руб. 01 коп.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 13.12.2013 N Ф05-6711/2012 ПО ДЕЛУ N А41-10490/10
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2013 г. по делу N А41-10490/10
Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.
при участии в заседании:
от истца ООО Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" - Трямкина А.М. по доверенности от 07.11.2013,
от ответчика ООО "Реальность" - Синицына Р.В. по доверенности от 26.04.2013,
от третьего лица ООО "Форум Инвест" - Трямкина А.М. по доверенности от 08.04.2013,
рассмотрев 09 декабря 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Реальность"
на решение от 18 декабря 2012 года
на дополнительное решение от 10 июля 2013 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Кудрявцевой Е.М.
на постановление от 08 октября 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Епифанцевой С.Ю., Диаковской Н.В., Ханашевич С.К.
по иску общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской"
к обществу с ограниченной ответственностью "Реальность",
третье лицо общества с ограниченной ответственностью "Форум Инвест",
о взыскании денежных средств,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Реальность"
к обществу с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской"
о взыскании задолженности
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" (далее - ООО АПК "Племзавод "Ямской") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Реальность" (далее - ООО "Реальность") о взыскании 1720000 руб. задолженности по договору аренды от 01.08.2007 N 9 и 504720 руб. пеней, по договору аренды от 01.01.2009 N 11-1800000 руб. задолженности по арендным платежам и 520100 руб. договорной неустойки (пени), 226535 руб. 43 коп. задолженности за потребленную электроэнергию по договорам от 01.08.2007 N 9 и от 01.01.2009 N 11, а также 15723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02 июня 2010 года принято к производству встречное исковое заявление ООО "Реальность" (уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании с ООО "АПК "Племзавод "Ямской" задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп. (том 2, л.д. 56).
Решением Арбитражного суда Московской области от 14 февраля 2011 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано (том 4, л.д. 98 - 100).
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2011 года указанное решение суда первой инстанции оставлено без изменения (том 4, л.д. 151 - 156).
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09 июля 2012 года решение от 14 февраля 2011 года и постановление от 01 сентября 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области (том 5, л.д. 113 - 119).
При этом суд кассационной инстанции указал, что сделав вывод о недоказанности ООО "Форум-инвест" права собственности на недвижимое имущество под инвентарным номером технического паспорта 11-284333 (лит. В) и отсутствия у ООО "Агропромышленный комплекс "Племзавод Ямской" права арендодателя по договорам N 9 от 01.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г., суд первой и апелляционной инстанции не дал надлежащую оценку тому обстоятельству, что кадастровый номер имущества N 50:28:06:02083:002, принадлежащий ООО "Форум-инвест" на праве собственности, согласно свидетельству о регистрации от 13 марта 2006 г., номер регистрации N 50-50-28\\004\\2006-245 идентичен кадастровому номеру, указанному в договоре аренды N 11 от 1 января 2009 г. (л.д. 75 т. 1.91 т. 5). Кроме того, до заключения договора аренды от 01.01.2009 г. N 11 на склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м и 650 кв. м и прилегающей территории. Между ООО "Агропромышленный комбинат "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" были заключены аналогичные договоры аренды нежилого помещения от 01.11.2006 г. (л.д. 132 - 133 т. 2), от 1.10.2007 г. N 17 (л.д. 116 - 117 т. 2).
При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Форум Инвест" (далее - ООО "Форум Инвест").
ООО АПК "Племзавод "Ямской" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменило первоначально предъявленные исковые требования, просило взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 01.08.2007 N 9 в размере 2 840 000 руб., 923 600 руб. пени, задолженность по договору аренды от 01.01.2009 N 11 в размере 2300 000 руб. 842 400 руб. пени, рассчитанных до момента возврата ответчиком истцу спорных помещений по акту от 07.12.2010, задолженность за потребленную электрическую энергию по договорам аренды от 01.08.2007 N 9, от 01.01.2009 N 11 в размере 226 535 руб. основного долга и 15 723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (том 5, л.д. 169 - 170).
ООО "Реальность" предъявило встречный иск к ООО "АПК "Племзавод "Ямской" о взыскании задолженности в размере 2 159 786 руб. 99 коп. по договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г., пени в размере 190 720 руб. 17 коп., 80 000 руб. - расходы по оплате услуг представителя, 40 525 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 года требования ООО АПК "Племзавод "Ямской" удовлетворены (том 5, л.д. 178 - 179).
10 июля 2013 г. арбитражным судом Московской области было вынесено дополнительное решение об отказе ООО "Реальность" в удовлетворении встречных исковых требований.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Реальность" - без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Реальность" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, неправильного применения норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд Московской области.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что по договору аренды от 1 августа 2007 г. N 9, заключенного между ООО АПК "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" в аренду передано имущество в виде здания автогаража общей площадью 540 кв. м по адресу: Московская область, Домодедовский район, пос. Чурилково. Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 18 августа 2001 г. N 28\\029\\2011-135 следует, что едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о правах на указанное имущество.
Также судами не проверено, что по договору аренды от 01.01.2009 N 11, заключенному между ООО "АПК "Племзавод Ямской" и ООО "Реальность" в аренду передано имущество в виде нежилого здания (часть автомобильного гаража): склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м. 650 кв. м, прилегающей территории, инвентарный номер технического паспорта 11-284333 (литер В), однако, в пунктах 18 - 22 Приложения N 1 к договору аренды недвижимого имущества, заключенного между ООО "Форум-инвест" и ООО "АПК "Племзавод Ямской" от 14.03.2006 г. объект недвижимости с таким инвентарным номером не указан.
ООО "АПК "Племзавод" Ямской" были представлены доказательства о наличии прав на сдаваемые в аренду земельные участки - свидетельство от 3 ноября 2009 г. серии 50НД N 299473 о государственной регистрации права собственности ООО "Форум-инвест на земельный участок площадью 73491 кв. м, кадастровый номер 50:28:0070101:47 по адресу: Московская обл., д. Чурилково, а также кадастровый план на указанный участок.
Однако, право собственности на земельный участок у ООО "Форум-инвест" возникло с момента государственной регистрации 3 ноября 2009 г., что подтверждается свидетельством, из которого следует, что данный участок был приобретен по договору купли-продажи земельного участка от 31.07.2009 N 60\\09.
Кроме того, земельный участок. Согласно свидетельству, находится в д. Чурилково, договорах аренды местоположение земельного участка указан п. Чурилково.
Сопоставления имущества, являющегося предметом заключенных договоров аренды с ООО "Реальность", и имущества, принадлежащего ООО "Форум-инвест" не проводилось.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку на момент заключения договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г. N 11 от 01.01.2009 г. ООО "АПК "Племзавод "Ямской" не имело прав на сдачу в аренду земельных участков, а также нежилых помещений, договоры аренды нежилых помещений и земельных участков являются недействительными.
Взыскивая задолженность в размере 2 840 000 руб. и пени в размере 923 600 руб. за период с марта 2009 г. по ноябрь 2010 г. по договору аренды N 9 от 01.08.2007 г. и 2 300 000 руб. и пени в размере 842 400 руб. за период с января 2009 г. по ноябрь 2010 г. по договору аренды N 11 от 01.01.2009 г., судами не принято во внимание то, что договор аренды N 9 от 1 августа 2007 г. между ООО "Реальность" и ООО АПК "Племзавод "Ямской" был расторгнут по соглашению сторон 31 января 2009 г., по акту приема-передачи от 31 января 2009 г. помещение было возвращено ООО АПК "Племзавод "Ямской", то есть обязательства сторон были прекращены.
Договор аренды N 11 от 01.01.2009 г. от 1 августа 2007 г. между ООО "Реальность" и ООО "АПК "Племзавод Ямской" был расторгнут по соглашению сторон с 1 января 2009 г., по акту приема-передачи от 1 января 2009 г. помещение было возвращено ООО АПК "Племзавод "Ямской". Указанные обстоятельства подтверждены также свидетельскими показаниями генерального директора ООО "Племзавод "Ямской" Ладыгина Е.В. и заместителя директора Подсевалова С.В.
В обоснование суммы долга и пени по договору N 9 от 1.08.2007 г. истец сослался на акты оказанных услуг по аренде помещений за период с марта 2009 г. по февраль 2010 г., которые подписаны истцом в одностороннем порядке, ответчиком не подписаны. В актах в качестве основания взыскания арендных платежей указаны различные договоры, а именно: в актах за период с мая 2009 г. по ноябрь 2009 г. основанием для начисления указан договор N 9 от 1 августа 2008 г., в актах за период с декабря 2009 г. по февраль 2009 г. февраль 2010 г. указан договор б\\н от 01.01.2009 г., в акте за апрель 2009 г. указан договор N 11 от 01.01.2009 г. Кроме того, акты за период с июня 2009 г. по декабрь 2009 г. от имени истца подписаны управляющим директором ООО АПК "Племзавод "Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежащих полномочий, так как согласно имеющейся в материалах дела доверенности, выданной от имени управляющей компании, полномочия Варавина И.В. легитимны с 22 января 2010 г., но никак не ранее.
По договору N 11 от 01.01.2009 задолженность обосновывается актами оказанных услуг по аренде помещений с января 2009 г. по февраль 2010 г., которые ответчиком не подписывались. Акты за период май, июнь, сентябрь, ноябрь, декабрь 2009 г. от имени истца подписаны от имени истца управляющим директором ООО "АПК "Племзавод "Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежаще оформленных полномочий, т. к согласно имеющейся в материалах дела доверенности, выданной от имени управляющей компании, полномочия Варавина И.В. легитимны с 22 января 2010 г., но не ранее. За период с марта 2010 г. по ноябрь 2010 г. ответчиком никаких документов, подтверждающих наличие долга, не представлено.
Относительно взыскания эксплуатационных расходов задолженность обосновывается актами оказанных услуг за период июнь - декабрь 2009 г., январь 2010 г., которые ответчиком не подписывались представленные акты за период с июня по декабрь 2009 г. от имени истца подписаны управляющим директором ООО АПК "Племзавод Ямской" Варавиным И.В. при отсутствии надлежащих полномочий. За период с февраля 2010 г. по ноябрь 2010 г. ответчиком не представлено никаких документов, подтверждающих наличие эксплуатационных расходов.
Ответчик не согласен с выводами судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г., заключенного между ООО "Реальность" (подрядчик) и ООО АПК "Племзавод Ямской" (заказчик) на выполнение ремонтных работ нежилых производственно-складских помещений по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража.
Пунктом 1.4 договора были определены сроки работ с 01.04.2008 г. и срок окончания - 20.11.2008 г. в пункте 2.1 определена цена договора - 2 159 786 руб. 99 коп., причем в смете указано, что ремонт производится в арендуемых ООО "Реальность" помещениях.
20 ноября 2008 г. сторонами подписан акт о приемке выполненных работ на сумму 2 159 786 руб. 99 коп.
Выводы судов о том, что договор подряда не позволяет определить объект и место проведения работ не соответствует имеющимся доказательствам.
В судебном заседании ООО "Реальность" поддержало доводы кассационной жалобы.
Истец, ООО Агропромышленный комплекс "Ямской" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец по первоначальному иску указал, что право сдачу имущества в субаренду ООО АПК "Племзавод "Ямской" получило в соответствии с договором аренды от 14.03.2006 г., заключенного с ООО "Форум-инвест".
Судами проверено, что в тексте договора аренды N 11 от 01.01.2009 г. была допущена техническая ошибка, а именно, инвентарный номер предмета аренды в техническом паспорте указан 11-284333 вместо номера 11-28333. Тождественность полученного ООО "АПК "Племзавод "Ямской" и ООО "Форум-Инвест" имущества и переданного впоследствии ответчику подтверждается совпадением кадастрового номера помещения 50628:06602083:002 и наименованием переданного имущества, указанного как в тексте предмета оспариваемых договоров и договора аренды от 14.03.2006, так и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ООО "Форум-инвест".
В силу п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды. Арендодатель обязан т доказать наличие у него право собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектами аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому, договор аренды является недействительной сделкой, не принимается судом во внимание.
Факт пользования спорным имуществом ООО "Реальность" не отрицало в судах первой и апелляционной инстанции.
Судами установлено, что ООО "Реальность" фактически пользовалось спорным имуществом до декабря 2010 г., что подтверждается совокупностью доказательств: письмами ООО "Реальность" в адрес ООО АПК "Племзавод "Ямской" о нечинении препятствий в пользовании арендованным имуществом от 31.05.2010 N 18, от 17.06.2010 г. N 22, расчетом представленных ответчиком убытков вследствие невозможности пользования арендованным имуществом, письмом ООО АПК "Племзавод "Ямской" в адрес ООО "Реальность" от 17.05.2010 г. с требованием погасить задолженность по договорам аренды, подписанными сторонами актом возврата помещений от 07.12.2010, фактом выдачи ООО "Реальность" доверенности своему работнику на расторжение договор аренды, заключенных ООО АПК "Племзавод "Ямской".
В нарушение п. 3.2 договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г., N 11 от 01.01.2009 г. ответчиком не оплачена стоимость эксплуатационных расходов.
По мнению истца, суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО "Реальность" о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 04.03.2008 г.
Исходя из буквального толкования положений договора подряда N 23\\1 от 04.03.2008 можно прийти к выводу о его незаключенности, поскольку ни из условий договора, ни из локальных смет, ни из акта выполненных работ не представляется возможным однозначно установить место выполнения подрядных работ.
Поскольку согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ строительные работы всегда неразрывно связаны с определенным объектом строительства, местом выполнения работ по смыслу статьи 316 ГК РФ является место нахождения объекта строительства по договору строительного подряда.
В п. 1.5 договора строительного подряда указано, что ремонт помещений осуществляется подрядчиком по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража, то есть адрес объекта недвижимости, где должны производиться работы, указан без ссылки на номер дома, строения.
Работы по указанному договору ООО "Реальность" в интересах ООО АПК "Племзавод "Ямской" не выполнялись. Технические характеристики переданного в аренду имущества не соответствуют характеру работ, указанных в акте о приемке выполненных работ и в локальной смете, что подтверждается справкой ООО "Форум-инвест". В частности, согласно локальной смете в помещениях, арендуемых ООО "Реальность" у ООО АПК "Племзавод "Ямской" в жилых и общественных помещениях выполнялись следующие виды отделочных работ: демонтаж и установка оконных блоков, оклейка обоями, работы по строительству раздевалки и т.п. "Форум-инвест". Переданные ООО "Реальность" по договору субаренды помещения являются нежилыми производственными помещениями, в которых отсутствуют окна.
Третье лицо, ООО "Форум-инвест" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 АПК РФ до 9 декабря 2013 г. 15 час. 15 мин.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 - 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г. дополнительное решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. подлежат отмене в части отказа во встречном иске.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 14.03.2008 между ООО "Форум-инвест" (арендодатель) и ООО "АПК "Племзавод "Ямской" заключен договор аренды недвижимого имущества, указанное в приложении N 1 (л.д. 58 - 65 т. 4). Согласно п. 1.2 договора недвижимое имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Договор аренды заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 10 дней (п. 4.1 договора).
01.08.2007 года между ООО АПК "Племзавод "Ямской" (арендодатель) и ООО "Реальность" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 9, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое производственно-складское помещение, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, п. Чурилково, здание автогаража, общей площадью 540 кв. м, а также 300 кв. м прилегающей территории для производства фасадной плитки (том 1, л.д. 72 - 73).
Срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев - с 01.08.2007 по 30.06.2008 (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 140 000 руб. в месяц (с учетом НДС) и подлежит уплате до 5 числа месяца на основании выставленного арендодателем счета (пункт 3.3 договора).
Эксплуатационные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, электроэнергией) не входят в арендную плату (пункт 3.2 договора).
Во исполнение обязательств по указанному договору объект аренды был передан арендатору по акту N 1 приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2007 года (том 1, л.д. 74).
01.01.2009 года между ООО АПК "Племзавод "Ямской" (арендодатель) и ООО "Реальность" (субарендатор) был заключен договор субаренды N 11, по условиям которого арендатор сдает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ООО "Форум-инвест" (свидетельство о государственной регистрации права собственности НИ N 0696069) и расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, п. Чурилково, стр. 13: нежилое здание (часть автомобильного автогаража): склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м, а также 650 кв. м прилегающей территории для размещения аппарата управления и производства строительной продукции, инвентарный номер тех. паспорта 11-284333 (литера В), кадастровый номер 50:28:06:02083:002. (том 1, л.д. 75 - 76).
Срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев - с 01.01.2009 г. по 30.11.2009 года (пункт 1.3 договора).
Арендная плата установлена в размере 100 000 руб. в месяц (с учетом НДС) и подлежит уплате до 5 числа месяца на основании выставленного арендодателем счета (пункты 3.1, 3.3 договора).
Эксплуатационные расходы (плата за пользование водой, другими коммунальными услугами, электроэнергией) не входят в арендную плату (пункт 3.2 договора).
Во исполнение обязательств по данному договору объект аренды был передан ООО "Реальность" по акту N 1 приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2009 года (том 1, л.д. 77).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы, в результате чего на стороне арендатора образовалась задолженность по договорам аренды N 9 от 01.08.2007 года и N 11 от 01.01.2009 года, ООО АПК "Племзавод "Ямской" обратилось в суд с иском по настоящему делу.
ООО "Реальность" указав на то обстоятельство, что 04.03.2008 года между ООО "Реальность" (подрядчик) и ООО АПК "Племзавод "Ямской" (заказчик) был заключен договор подряда N 23/1 на выполнение ремонтных работ в нежилых производственно - складских помещениях, однако заказчик выполненные подрядчиком работы не оплатил, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что требования ООО АПК Племзавод "Ямской" обоснованы и подлежат удовлетворению.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Согласно представленному истцом (по первоначальному иску) в материалы дела расчету исковых требований у ответчика (по первоначальному иску) образовалась задолженность по договору аренды от 01.08.2007 N 9 за период с марта 2009 года по март 2010 года в размере 1 720 000 руб., а также задолженность по договору аренды от 01.01.2009 N 11 за период с января 2009 года по июль 2010 года в размере 1 800 000 руб.
Доказательств уплаты образовавшейся по договорам аренды N 9 и N 11 задолженности ООО "Реальность" не представило.
На основании п. 4.3 договоров аренды N 9 и N 11 ООО АПК "Племзавод "Ямской" было заявлено требование о взыскании с ООО "Реальность" неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 N 9 за период с марта 2009 года по март 2010 года в размере 504720 руб., и договору аренды от 01.01.2009 N 11 за период с января 2009 года по июнь 2010 года в размере 520100 руб.
Расчет задолженности по арендной плате и неустойки проверен судами, признан правильным, ответчиком не опровергнуто снижении размера неустойки, начисленной ответчику в соответствии со ст. 330 ГК РФ им не заявлялось.
Судами правомерно удовлетворены требования ООО АПК "Племзавод "Ямской" заявлены требования о взыскании с ООО "Реальность" 226535 руб. 43 коп. задолженности за потребленную электроэнергию по договорам от 01.08.2007 N 9 и от 01.01.2009 N 11, а также 15723 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доказательств оплаты задолженности в заявленном размере за потребленную электроэнергию ООО "Реальность" также не представлено.
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Расчет процентов был также проверен судами и признан обоснованным.
Довод ООО "Реальность" о недействительности договоров аренды N 9 от 01.082007 г. и N 11 от 01.01.2009 г. ссылаясь на то, что на то, что на момент заключения указанных договоров ООО АПК "Племзавод "Ямской" не имело право на сдачу в аренду нежилых помещений и земельных участков, так как право собственности на земельный участок у ООО "Форум-инвест" возникло согласно свидетельству о регистрации. 3 ноября 2009 г., суд кассационной инстанции признает несостоятельным.
Предметом договора аренды N 9 от 01.08.2007 г. являлось нежилое производственно-складское помещение, расположенное по адресу: Московская область, Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража общей площадью 540 кв. м, и прилегающая территория 300 кв. м для производства фасадной плитки (л.д. 72 - 73 т. 1).
Предметом договора аренды N 11 от 01.01.2009 г. явилось нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково, стр. 13 - склад автогаража N 2 общей площадью 385 кв. м. и прилегающая территория для размещения аппарата управления и производства строительной плитки (л.д. 75 - 76 т. 1).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N НАN 0696069 о регистрации N 50-50-28\\004\\2006-245 от 13 марта 2006 г. ООО "Форум-инвест" на праве собственности принадлежит нежилое здание (часть автомобильного гараж): склад автогаража N 2 (лит.) общей площадь 1232,40 кв. м с холодной пристройкой (лит. в) общей площадью 5,60 кв. м инв. N 11-28333 (л.д. 91 т. 5).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 3 ноября 2009 г. ООО "Форум-инвест" принадлежит на праве собственности земельный участок, кадастровый номер 50:28:0070101:47 под размещение объектов недвижимости общей площадью 73491 кв. м по адресу: Московская обл., Домодедовский район, д. Чурилково (л.д. 153 т. 5).
Нежилые помещения площадью 540 кв. м с прилегающей территорией площадью 300 кв. м, и площадью 385 кв. м с прилегающей территорией по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково на момент заключения договоров аренды N 9 от 01.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г. находились в пользование ООО АПК "Племзавод "Ямской" на основании договора аренды 14.03.2006 г., заключенного последним с ООО "Форум-инвест". Передача спорных нежилых помещений в аренду ООО "Форум-инвест" подтверждается также приложением N 1 к договору аренды от 14.03.2006 г. (л.д. 61 - 65 т. 4).
Таким образом, доводы ООО "Реальность" о том, что ООО "АПК "Племзавод "Ямской" не вправе был передавать в аренду нежилые помещения и прилегающие к ним территории противоречат имеющимся доказательствам.
В п. п. 10, 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25 января 2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды" разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи) не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
Положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Факт пользования ООО "Реальность" в спорный период сданными в аренду помещениями с прилегающими территориями подтверждается материалами дела.
Доводы ответчика о том, что договор аренды N 9 от 1 августа 2007 г. был расторгнут по соглашению сторон 31 января 2009 г., договор аренды N 11 от 1 января 2009 г. расторгнут по соглашению сторон 1 января 2009 г., помещения, являвшиеся предметом аренды по указанным договорам, были возвращены арендодателю соответственно, 31 января 2009 г. и 1 января 2009 г. по актам приема-передачи, в связи с чем начисление арендной платы по договору аренды N 9 от 1.08.2007 г. за период с марта 2009 г. по ноябрь 2010 г., по договору аренды N 11 от 01.01.2009 г. за период с января 2009 г. по ноябрь 2009 г. и эксплуатационных расходов за период июнь - декабрь 2009 г., январь 2010 г. не могут быть признаны обоснованными, так как согласно имеющемуся в материалах дела акту возврата помещений от 7 декабря 2010., подписанного со стороны арендодателя и арендатора, помещения фактически были возвращены в названную дату, при этом каких-либо претензий стороны не имели (л.д. 141 т. 5). Ответчик на заявлял о фальсификации указанного акта.
23 ноября 2010 г ООО "Реальность" выдало доверенность главному инженеру Балакину С.Н. на подписание от имени арендатора актов приема-передачи арендуемых помещений ООО АПК "Племзавод "Ямской" (л.д. 159 т. 5), что также подтверждает обоснованность начисления арендной платы по ноябрь 2010 г.
17.05.2010 г. ООО АПК "Племзавод "Ямской" направлял ООО "Реальность" претензию об имеющейся задолженности по договорам аренды N 11 от 01.01.2009 г. и N 9 от 01.08.2008 г. и предупреждение о том, что в случае неуплаты задолженности указанная претензия будет являться основанием для расторжения договоров в одностороннем порядке с 01.06.2010 г. (л.д. 68 т. 2). Ответчик не выразил возражений на указанную претензию, в том числе не сослался на соглашения о расторжении договоров 31 января 2009 г. и 1 января 2009 г.
Суд кассационной инстанции находит необоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Реальность" к ООО АПК "Племзавод "Ямской" о взыскании задолженности по договору подряда N 23\\1 от 04.03.2008 г.
Согласно указанному договору подрядчик ООО "Реальность" обязался осуществить по заданию заказчика, ООО АПК "Племзавод "Ямской" ремонт нежилых производственно-складских помещений, сдать результаты работ заказчику, заказчик обязался принять результат работ и оплатить его (л.д. 37 т. 2).
Работы выполняются заказчиком из его материалов, его силами и средствами (п. 1.2).
Сроки выполнения работ установлены в п. 1.4 договора: срок начала работ - 01.04.2008 г., срок окончания работ - 20.11.2008 г.
Работы считаются выполненными и принятыми заказчиком с момента подписания сторонами акта о приемке выполненных работ.
Ремонт помещений согласно п. 1.5 договора осуществляется подрядчиком по адресу: Московская обл., Домодедовский район, пос. Чурилково, здание автогаража.
Цена подлежащей выполнению работы по настоящему договору определяется по смете N 1, прилагаемой подрядчиком к настоящему договору, определяется по смет N 1, прилагаемой подрядчиком к настоящему договору и включает стоимость материалов подрядчика и оплату за выполненные работы.
Смета приобретает силу и становится неотъемлемой частью договора с момента утверждения ее заказчиком (п. 2.1 договора).
Смета выполнения ремонтных работ была утверждена ООО АПК "Племзавод "Ямской" 4 марта 2008 г. (л.д. 40 - 41 т. 2), подписана заказчиком и подрядчиком. Стоимость выполняемых ремонтных работ, согласно смете - 2 159 786,99 руб., включая НДС.
20 ноября 2008 г. сторонами без замечаний и возражений подписаны акт выполненных работ (л.д. 46 - 51 т. 2), справка о стоимости выполненных работ и затрат (л.д. 52 т. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно п. 3 ст. 709 Гражданского кодекса РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента утверждения ее заказчиком.
В силу п. 1 ст. 711 Гражданского кодекса РФ если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Вывод суд первой и апелляционной инстанции о том, что ни из текста договора подряда от 04.03.2008 N 23/1, ни локальной сметы N 1 и акта о приемке выполненных работ не представляется возможным определить место проведения ремонтных работ (том 2, л.д. 40 - 45, 46 - 51) сделан без учета имеющихся доказательств в их совокупности.
Согласно договору подряда N 23\\1 от 4 марта 2008 г. работы должны выполняться в арендуемых подрядчиком производственно-складских помещениях. В смете выполнения работ, в акте приема-передачи выполненных работ указано место выполнения работ - арендуемые ООО "Реальность" помещения.
ООО АПК "Племзавод "Ямской" не представлено доказательств того, что ООО "Реальность" арендовал какие-либо другие помещения чем те, которые указаны в договорах аренды N 9 от 1.08.2007 г. и N 11 от 01.01.2009 г., то есть здание автогаража, расположенного по адресу: Московская обл., Домодедовский район, п. Чурилково.
Выполнение ООО "Реальность" ремонтных работ подтвердили в судебном заседании опрошенные в качестве свидетелей Ладыгин Е.В., являвшейся генеральным директором ООО АПК "Племзавод "Ямской" с ноября 2006 г. по февраль 2009 г., Подевалов С.А., работавший заместителем генерального директора ООО "АПК "Племзавод "Ямской" с 2005 - по 2006 г. с 2006 г. по 2009 г. - коммерческим директором (л.д. 33 т. 2).
Доводы ООО АПК "Племзавод "Ямской" о том, что смета на выполнение работ и акт приема-передачи выполненных работ включают работы, не соответствующие техническим характеристикам помещений, находившихся в аренде у ООО "Реальность", суд кассационной инстанции находит необоснованными, так как смета на выполнение работ стала неотъемлемой частью договора подряда только после утверждения заказчиком, ООО "АПК "Племзавод "Ямской", акт выполненных работ подписан заказчиком без замечаний.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с ООО "АПК "Племзавод "Ямской" задолженности по договору подряда от 04.03.2008 N 23/1 в сумме 2159786 руб. 99 коп. и пеней в размере 190720 руб. 17 коп. и удовлетворяет указанные требования ООО "Реальность".
В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований, произведенного в соответствии с ч. 5 ст. 170 АПК РФ с ООО "Реальность" в пользу ООО "Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" подлежит взысканию 4 988 471 руб. 01 коп.
Судебные расходы распределяются в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 года по делу N А41-10490/10, дополнительное решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2013 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года отменить в части отказа во встречном иске.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Реальность" 2 159 786 руб. 99 коп. долга, 40 525 руб. государственной пошлины по иску; 4 000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
В порядке зачета первоначальных и встречных исковых требований взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Реальность" в пользу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Племзавод "Ямской" 4 988 471 руб. 01 коп.
В остальной части судебные акты оставить без изменения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
О.И.КОМАРОВА
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)