Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское", индивидуального предпринимателя Газизова Айдара Фаритовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года по делу N А07-6999/2013 (судья Проскурякова С.В.).
В заседании приняли участие представители:
государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское" - Багаутдинова Р.Т. (доверенность от 10.01.2013),
индивидуального предпринимателя Газизова А.Ф. - Жданова А.Х. (доверенность от 04.06.2013), Газизова Р.Р. (доверенность от 04.06.2013).
Государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие "Стерлитамакское" (далее - ГУСП "Стерлитамакское", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Газизову Айдару Фаритовичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 110 666 руб. 26 коп. - задолженности по арендной плате, 21 765 руб. 78 коп. - неустойки за просрочку арендных платежей, 121 023 руб. 89 коп. - возмещение расходов по коммунальным услугам (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 4-5).
Определением от 25.04.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (т. 1 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года (резолютивная часть от 02.08.2013) иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана сумма 67 671 руб. 70 коп., в том числе, задолженность по арендной плате в размере 45 906 руб. 41 коп., неустойка в размере 21 765 руб. 78 коп. В остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласились обе стороны и обжаловали его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ГУСП "Стерлитамакское" указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Апеллянт полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о прекращении обязательств ответчика по оплате арендной платы зачетом взаимных требований. Объект, переданный в аренду, является государственной собственностью, и договором согласован порядок оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет, ввиду чего зачет взаимных требований не может быть произведен. Кроме того, до судебного разбирательства ответчиком о зачете взаимных требований заявлено не было, соглашения о взаимозачете от 28.01.2012 и от 28.06.2012 представлены не были, истец данными соглашениями не располагает.
ГУСП "Стерлитамакское" также считает необоснованным и противоречащим ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказ суда во взыскании стоимости оплаты коммунальных услуг. Ответчик нарушил предусмотренную названной нормой и условиями договора обязанность по несению текущих расходов на содержание арендуемого имущества, не заключив соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, тогда как осуществлял фактическое пользование коммунальными услугами. Судом не запрашивались у истца доказательства оплаты истцом услуг ресурсоснабжающих организаций.
Предприниматель в поданной им апелляционной жалобе также выражает несогласие с решением суда, считая его несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Предприниматель не согласен с выводом суда о заключенности договоров аренды недвижимого имущества. Так, к договору N 01 от 26.12.2011 отсутствует в качестве приложения расчет арендной платы, а представленный истцом расчет не оформлен в качестве приложения к договору, исходя из чего требования об уплате задолженности по договору и неустойки являются незаконными. Характеристики помещения по договорам аренды не позволяют определить арендуемые помещения относительно иных помещений, расположенных в том же здании, в результате чего указанные договоры являются незаключенными.
Предприниматель также указывает, что произведенный судом расчет исковых требований является неверным, поскольку судом не учтена квитанция об оплате от 31.05.2010, а при исчислении арендной платы за 2012 год за основу расчета взята сумма арендной платы, которая в установленном договором аренды порядке сторонами не согласована, иным образом размер арендной платы, согласованный сторонами в ранее заключенных договорах, не изменялся. Проверить расчет взысканной неустойки невозможно, так как расчет истца признан неверным, а в решении суда расчет неустойки отсутствует.
Полагает, что судом необоснованно принято уточнение исковых требований от 03.07.2013 без оплаты государственной пошлины.
ГУСП "Стерлитамакское" представлен отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором предприятие просило решение суда в части, обжалуемой ответчиком, оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Газизова А.Ф. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представители апеллянтов поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 22.04.2010 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 10 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 9-16).
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем передает, а арендатор принимает по временное владение и пользование объект государственного нежилого фонда: помещение на 1-м этаже здания пекарни, расположенное по адресу Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с. Наумовка, ул. Ленина, 45, первый этаж здания пекарни, общей площадью 15,0 кв. м, назначением под реализацию товаров народного потребления. Характеристика объекта аренды дана в техническом паспорте инвентарный N 497 от 20.12.2006.
Срок действия договора определен с 22.04.2010 по 31.12.2010 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 22.04.2010 (т. 1 л.д. 18).
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3 договора).
Согласно расчету годовой арендной платы от 01.01.2010 к договору N 10 от 22.04.2010 арендная плата составляет 4 639 руб. 98 коп. (т. 1 л.д. 17).
01.01.2011 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен аналогичный договор N 21 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 19-26).
Срок действия договора определен с 01.01.2011 по 25.12.2011 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 31.12.2010 (т. 1 л.д. 18).
Согласно расчету годовой арендной платы от 01.01.2011 к договору N 21 от 01.01.2011 арендная плата составляет 5144 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 28).
26.12.2011 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) также заключен аналогичный договор N 01 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 29-35).
Срок действия договора определен с 26.12.2011 по 01.12.2012 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 36).
Согласно расчету годовой арендной платы арендная плата составляет 93133 руб. 16 коп. (т. 1 л.д. 37).
17.12.2012 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды N 01 от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 39).
Арендуемое недвижимое имущество возвращено арендатором балансодержателю по акту приема-передачи от 17.12.2012 (т. 1 л.д. 38).
Полагая, что предпринимателем ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы по вышеуказанным договорам, ГУСП "Стерлитамакское" направило предпринимателю претензии от 16.11.2012 N 638, от 30.11.2012 N 674, от 14.12.2012 N 725, от 29.12.2012 N 746, от 23.01.2013 N 48 (т. 1 л.д. 106-110).
Неисполнение обязанности по внесению арендной платы по указанным договорам аренды послужило основанием для обращения ГУСП "Стерлитамакское" в арбитражный суд.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнял обязательства по оплате арендной платы, принятые согласно заключенным договорам. Определяя размер подлежащей взысканию задолженности, суд принял во внимание подписанное сторонами соглашение о зачете взаимных требований и в силу ст. 410 ГК РФ посчитал обязательство предпринимателя по оплате арендной платы зачтенным в соответствующей части. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании оплаты за коммунальные услуги, суд пришел к выводу о недоказанности факта несения таких расходов истцом.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда по следующим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком последовательно заключено три договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 22.04.2010 сроком аренды с 22.04.2010 по 31.12.2010, от 01.01.2011 со сроком аренды с 01.01.2011 по 25.12.2011, от 26.12.2011 со сроком аренды с 26.12.2011 по 01.12.2012 (т. 1 л.д. 9-16, 19-26, 29-35).
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о незаключенности договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 в силу невозможности индивидуализации имущества, являющегося объектом аренды, подлежит отклонению.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу названных норм в их нормативном единстве с нормой ст. 421 ГК РФ для определения надлежащего согласования предмета договора следует оценивать не формальное описание объекта в договоре, а действительную волю сторон, обусловленную намерением вступить в договорные отношения по поводу определенного имущества, которая подлежит определению, исходя из поведения сторон до заключения договора и в процессе его исполнения.
Из условий договоров аренды следует, что сторонами согласовано наименование объекта аренды, его площадь и местоположение.
Из обстоятельств дела не следует, что в момент подписания договора между сторонами имелись разногласия относительно того, какое имущество подлежит передаче в пользование арендатору.
В силу пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Поддерживая вывод суда первой инстанции о заключенности договоров аренды, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что указанные договоры сторонами исполнялись; при подписании актов приема-передачи от 22.04.2010, от 31.12.2010, от 26.12.2011 арендатор не заявил каких-либо возражений в части неопределенности объекта аренды; ответчик частично вносил арендную плату за занимаемые им помещения, не заявляя каких-либо возражений; сторонами совершены сделки, направленные на прекращение обязательств по договорам (соглашения о зачете взаимных требований).
При изложенных обстоятельствах оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договоров аренды, не имеется.
Также отклоняются доводы ИП Газизова А.Ф. о несогласованности размера арендной платы.
В силу нормы ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В силу разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" размер арендной платы может быть определен путем указания в договоре на механизм (порядок) ее определения.
Из условий заключенных между сторонами договоров аренды (п. 3.1. договоров) следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Таким образом, сторонами согласован механизм определения арендной платы на основании нормативно установленной методики (формулы) ее определения, что не противоречит требованиям ст. 614 ГК РФ.
При таких обстоятельствах размер (порядок определения) арендной платы согласован сторонами в договоре, ввиду чего расчет арендной платы как приложение к договору не является формой согласования условия договора об арендной плате, ввиду чего его неподписание обеими сторонами, на что ссылается апеллянт, не имеет правового значения для целей оценки заключенности договора аренды.
Кроме того, ответчиком не заявлено возражений относительно отдельных показателей (коэффициентов), входящих в формулу расчета арендной платы; договор в данной части сторонами исполнялся, в том числе совершались действия, направленные на прекращение обязательств по договору.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с п. 3.3 указанных договоров арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату.
Согласно расчетам годовой арендной платы арендная плата по договору N 10 от 22.04.2010 составляет 4 639 руб. 98 коп. (т. 1 л.д. 17), по договору N 21 от 01.01.2011-5144 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 28), по договору N 01 от 26.12.2011-93133 руб. 16 коп. (с 26.12.2011 по 31.12.2011), 105404 руб. 34 коп. (с 01.01.2012 по 17.12.2011) (т. 2 л.д. 7, 8).
Поскольку ответчиком доказательств оплаты суммы задолженности по арендной плате за предмет аренды в материалы дела не представлено (часть 1 статьи 65 АПК РФ), арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 10 от 22.04.2010, по договору N 21 от 01.01.2011, по договору N 01 от 26.12.2011.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из материалов дела следует, что соглашениями о проведении взаимозачета от 28.01.2012 (т. 2 л.д. 94) и от 28.06.2012 (т. 2 л.д. 95), заключенными между истцом и ответчиком, проведен зачет взаимных требований на сумму 39 454 руб. 74 коп. и сумму 25 835 руб. 78 коп. соответственно, всего на сумму 65 290 руб. 52 коп.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о достижении сторонами соглашения о зачете взаимных требований, что в силу ст. 410 ГК РФ прекращает обязательство предпринимателя по оплате арендной плате в соответствующей части, ввиду чего обоснованно удовлетворил требования истца в части.
Довод апелляционной жалобы ГУСП "Стерлитамакское" об отсутствии оснований для зачета взаимных требований в силу того, что переданное в аренду имущество является государственной собственностью, а договором согласован порядок оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет, подлежит отклонению как основанный на неверном применении норм материального права.
Положения ст. 410 ГК РФ предоставляют право сторонам по сделке осуществить прекращение обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования при соблюдении условий, указанных в данной норме, прежде всего, однородности требований.
При этом данные нормы равным образом распространяются на всех участников гражданских правоотношений независимо от статуса и формы собственности имущества, являющегося объектом обязательства.
Сам по себе факт согласования в договоре порядка оплаты арендной платы не препятствует прекращению обязательств в силу зачета взаимных требований, поскольку в данном случае обязательство прекращается по основаниям, указанным законом.
Учитывая наличие подписанных обеими сторонами сделки соглашения о зачете взаимных требований, выводы суда первой инстанции о прекращении обязательства предпринимателя в части соответствуют требованиям указанной нормы.
Отсутствие у истца второго экземпляра указанных соглашений о проведении взаимозачета от 28.01.2012 и от 28.06.2012 не может служить основанием для их критической оценки, поскольку заявления о фальсификации данных доказательств (ст. 161 АПК РФ) истцом не заявлено, иным образом содержащиеся в них сведения истцом не оспорены.
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о том, что арбитражным судом первой инстанции при расчете суммы задолженности по арендной плате не учтена квитанция от 31.05.2010 на сумму 3145 руб. 20 коп., не соответствует обстоятельствам дела.
Из представленных предпринимателем доказательств следует, что до заключения рассматриваемых договоров аренды между истцом и ответчиком был оформлен договор аренды N 73 от 16.04.2009, предметом которого являлось то же самое помещение площадью 15,0 кв. м в здании пекарни (т. 2 л.д. 48).
В соответствии с п. 2 указанного договора стоимость арендной платы в месяц составляла 1048 руб. 40 коп.
Из квитанции к приходно-кассовому ордеру N 216 от 31.03.2010 (т. 2 л.д. 50) следует, что сумма в размере 3145 руб. 20 коп. уплачена согласно договору аренды N 73 от 16.04.2009.
Более того, данная сумма, как следует из назначения платежа, оплачена предпринимателем за I квартал 2010 года, то есть еще до заключения первого из спорных договоров - от 22.04.2010.
Таким образом, судом обоснованно не принята во внимание указанная квитанция, поскольку в силу ч. 1 ст. 67 АПК РФ она является неотносимым доказательством, поскольку не затрагивает спорный период образования задолженности по арендной плате.
Доводы апеллянта о неправомерности расчета арендной платы за 2012 год ввиду несоблюдения арендодателем порядка изменения арендной платы, согласованной в договоре, отклоняются.
Как ранее установлено судом, сторонами в договоре согласован механизм расчета арендной платы путем определения формулы ее расчета на основании нормативно установленной методики.
Пунктом п. 3.2. договора согласован следующий порядок изменения арендной платы.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
В материалы дела представлен расчет арендной платы на 2012 год, определенный на основании указанной в п. 3.1. договора методики (т. 2 л.д. 8).
Таким образом, механизм расчета арендной платы не изменен и производился истцом на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, то есть в порядке, согласованном сторонами в пункте 3.1. договора.
В силу этого, в данном случае фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения значений одного из коэффициентов, входящих в формулу расчета арендной платы, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Кроме того, в силу нормы п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
В силу указанной нормы совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из материалов дела следует, что предприниматель выразил волю на прекращение обязательств по оплате арендной платы за первый, второй и третий кварталы 2012 года, заключив соглашения о взаимозачете от 28.06.2012 и от 28.01.2012 (т. 1 л.д. 94, 95), указав на то, что указанное обязательство возникло на основании договора аренды от 26.12.2011.
Тем самым предприниматель совершил действия, свидетельствующие о его осведомленности о размере арендной платы, а также о признании соответствующего объема своего обязательства перед арендодателем.
При изложенных обстоятельствах размер арендной платы за 2012 год определен судом первой инстанции обоснованно.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).
Пунктом 4.2.1 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку вышеуказанные договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке заключено в тексте договоров, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Доводы ответчика о недостоверности произведенного судом расчета отклоняется как неподтвержденный (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), поскольку ответчиком не представлено доказательств неверности данного расчета, не представлен контррасчет, неправомерности произведенного судом первой инстанции расчета апелляционной коллегией не установлено.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.
При указанных обстоятельствах, учитывая расчет размера неустойки судом и невозможность выхода судом за пределы заявленных исковых требований (ст. 49 АПК РФ), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы неустойки в заявленном истцом размере.
Суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным решение от 09.08.2013 в части отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов по уплате коммунальных платежей в сумме 121 023 руб. 89 коп. по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 2.3.9 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 предусмотрено, что арендатор обязуется заключить в течение десяти дней с момента вступления в силу договора договор с балансодержателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и иными ресурсами.
В силу п. 3.6 указанных договоров арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги на основании отдельных договоров, заключаемы с предприятиями обслуживающими объект аренды.
В обоснование своего требования истцом представлены счета-фактуры на коммунальные услуги, акты выполненных работ, ведомости начисления данных за потребленную электрическую энергию (том 1, л.д. 44-105).
Однако из указанных документов следует, что коммунальные услуги оказаны истцу, а не ответчику. В порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств тому, что предпринимателем потреблены коммунальные услуги в том объеме, в котором указано в вышеприведенных счетах-фактурах и актах выполненных работ. Упомянутые в п. п. 2.3.9, 3.6 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 договоры с балансодержателем либо с иными организациями суду первой инстанции также не представлены.
Кроме того, в силу нормы ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение подлежит взысканию в пользу потерпевшего при доказанности совокупности обстоятельств, в том числе обогащения ответчика за счет истца.
Между тем истцом не представлено доказательств несения расходов на коммунальные услуги согласно счетам-фактурам и актам выполненных работ, что не позволяет суду сделать вывод о наличии у истца имущественных потерь, подлежащих возмещению за счет ответчика.
В таком случае, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу о недоказанности и необоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика возмещения расходов по коммунальным услугам. Судом обоснованно принято во внимание, что из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным установить факт несения истцом расходов по оплате коммунальных и иных услуг, которые им документально не подтверждены.
Доводы апелляционной жалобы ГУСП "Стерлитамакское" о том, что суд не истребовал указанные документы у истца, отклоняются как не соответствующие ст. 9 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, по смыслу которых обязанность по доказыванию соответствующих доводов и обстоятельств возлагается на лиц, участвующих в деле
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года по делу N А07-6999/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское", индивидуального предпринимателя Газизова Айдара Фаритовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2013 N 18АП-10146/2013 ПО ДЕЛУ N А07-6999/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2013 г. N 18АП-10146/2013
Дело N А07-6999/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское", индивидуального предпринимателя Газизова Айдара Фаритовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года по делу N А07-6999/2013 (судья Проскурякова С.В.).
В заседании приняли участие представители:
государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское" - Багаутдинова Р.Т. (доверенность от 10.01.2013),
индивидуального предпринимателя Газизова А.Ф. - Жданова А.Х. (доверенность от 04.06.2013), Газизова Р.Р. (доверенность от 04.06.2013).
Государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие "Стерлитамакское" (далее - ГУСП "Стерлитамакское", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Газизову Айдару Фаритовичу (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 110 666 руб. 26 коп. - задолженности по арендной плате, 21 765 руб. 78 коп. - неустойки за просрочку арендных платежей, 121 023 руб. 89 коп. - возмещение расходов по коммунальным услугам (с учетом уточнения заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 4-5).
Определением от 25.04.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (т. 1 л.д. 1-3).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года (резолютивная часть от 02.08.2013) иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскана сумма 67 671 руб. 70 коп., в том числе, задолженность по арендной плате в размере 45 906 руб. 41 коп., неустойка в размере 21 765 руб. 78 коп. В остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласились обе стороны и обжаловали его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе ГУСП "Стерлитамакское" указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Апеллянт полагает, что суд пришел к необоснованному выводу о прекращении обязательств ответчика по оплате арендной платы зачетом взаимных требований. Объект, переданный в аренду, является государственной собственностью, и договором согласован порядок оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет, ввиду чего зачет взаимных требований не может быть произведен. Кроме того, до судебного разбирательства ответчиком о зачете взаимных требований заявлено не было, соглашения о взаимозачете от 28.01.2012 и от 28.06.2012 представлены не были, истец данными соглашениями не располагает.
ГУСП "Стерлитамакское" также считает необоснованным и противоречащим ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказ суда во взыскании стоимости оплаты коммунальных услуг. Ответчик нарушил предусмотренную названной нормой и условиями договора обязанность по несению текущих расходов на содержание арендуемого имущества, не заключив соответствующих договоров с ресурсоснабжающими организациями, тогда как осуществлял фактическое пользование коммунальными услугами. Судом не запрашивались у истца доказательства оплаты истцом услуг ресурсоснабжающих организаций.
Предприниматель в поданной им апелляционной жалобе также выражает несогласие с решением суда, считая его несоответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Предприниматель не согласен с выводом суда о заключенности договоров аренды недвижимого имущества. Так, к договору N 01 от 26.12.2011 отсутствует в качестве приложения расчет арендной платы, а представленный истцом расчет не оформлен в качестве приложения к договору, исходя из чего требования об уплате задолженности по договору и неустойки являются незаконными. Характеристики помещения по договорам аренды не позволяют определить арендуемые помещения относительно иных помещений, расположенных в том же здании, в результате чего указанные договоры являются незаключенными.
Предприниматель также указывает, что произведенный судом расчет исковых требований является неверным, поскольку судом не учтена квитанция об оплате от 31.05.2010, а при исчислении арендной платы за 2012 год за основу расчета взята сумма арендной платы, которая в установленном договором аренды порядке сторонами не согласована, иным образом размер арендной платы, согласованный сторонами в ранее заключенных договорах, не изменялся. Проверить расчет взысканной неустойки невозможно, так как расчет истца признан неверным, а в решении суда расчет неустойки отсутствует.
Полагает, что судом необоснованно принято уточнение исковых требований от 03.07.2013 без оплаты государственной пошлины.
ГУСП "Стерлитамакское" представлен отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором предприятие просило решение суда в части, обжалуемой ответчиком, оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Газизова А.Ф. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представители апеллянтов поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции, 22.04.2010 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор N 10 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 9-16).
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель совместно с балансодержателем передает, а арендатор принимает по временное владение и пользование объект государственного нежилого фонда: помещение на 1-м этаже здания пекарни, расположенное по адресу Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с. Наумовка, ул. Ленина, 45, первый этаж здания пекарни, общей площадью 15,0 кв. м, назначением под реализацию товаров народного потребления. Характеристика объекта аренды дана в техническом паспорте инвентарный N 497 от 20.12.2006.
Срок действия договора определен с 22.04.2010 по 31.12.2010 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 22.04.2010 (т. 1 л.д. 18).
Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату (п. 3.3 договора).
Согласно расчету годовой арендной платы от 01.01.2010 к договору N 10 от 22.04.2010 арендная плата составляет 4 639 руб. 98 коп. (т. 1 л.д. 17).
01.01.2011 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключен аналогичный договор N 21 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 19-26).
Срок действия договора определен с 01.01.2011 по 25.12.2011 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 31.12.2010 (т. 1 л.д. 18).
Согласно расчету годовой арендной платы от 01.01.2011 к договору N 21 от 01.01.2011 арендная плата составляет 5144 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 28).
26.12.2011 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) также заключен аналогичный договор N 01 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа (т. 1 л.д. 29-35).
Срок действия договора определен с 26.12.2011 по 01.12.2012 (п. 1.2 договора).
Указанный в договоре объект аренды передан арендатору актом приема-передачи от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 36).
Согласно расчету годовой арендной платы арендная плата составляет 93133 руб. 16 коп. (т. 1 л.д. 37).
17.12.2012 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (арендодатель), ГУСП "Стерлитамакское" (балансодержатель) и предпринимателем (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды N 01 от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 39).
Арендуемое недвижимое имущество возвращено арендатором балансодержателю по акту приема-передачи от 17.12.2012 (т. 1 л.д. 38).
Полагая, что предпринимателем ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы по вышеуказанным договорам, ГУСП "Стерлитамакское" направило предпринимателю претензии от 16.11.2012 N 638, от 30.11.2012 N 674, от 14.12.2012 N 725, от 29.12.2012 N 746, от 23.01.2013 N 48 (т. 1 л.д. 106-110).
Неисполнение обязанности по внесению арендной платы по указанным договорам аренды послужило основанием для обращения ГУСП "Стерлитамакское" в арбитражный суд.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнял обязательства по оплате арендной платы, принятые согласно заключенным договорам. Определяя размер подлежащей взысканию задолженности, суд принял во внимание подписанное сторонами соглашение о зачете взаимных требований и в силу ст. 410 ГК РФ посчитал обязательство предпринимателя по оплате арендной платы зачтенным в соответствующей части. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании оплаты за коммунальные услуги, суд пришел к выводу о недоказанности факта несения таких расходов истцом.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда по следующим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком последовательно заключено три договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 22.04.2010 сроком аренды с 22.04.2010 по 31.12.2010, от 01.01.2011 со сроком аренды с 01.01.2011 по 25.12.2011, от 26.12.2011 со сроком аренды с 26.12.2011 по 01.12.2012 (т. 1 л.д. 9-16, 19-26, 29-35).
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о незаключенности договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 в силу невозможности индивидуализации имущества, являющегося объектом аренды, подлежит отклонению.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным условием договора.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу названных норм в их нормативном единстве с нормой ст. 421 ГК РФ для определения надлежащего согласования предмета договора следует оценивать не формальное описание объекта в договоре, а действительную волю сторон, обусловленную намерением вступить в договорные отношения по поводу определенного имущества, которая подлежит определению, исходя из поведения сторон до заключения договора и в процессе его исполнения.
Из условий договоров аренды следует, что сторонами согласовано наименование объекта аренды, его площадь и местоположение.
Из обстоятельств дела не следует, что в момент подписания договора между сторонами имелись разногласия относительно того, какое имущество подлежит передаче в пользование арендатору.
В силу пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Поддерживая вывод суда первой инстанции о заключенности договоров аренды, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что указанные договоры сторонами исполнялись; при подписании актов приема-передачи от 22.04.2010, от 31.12.2010, от 26.12.2011 арендатор не заявил каких-либо возражений в части неопределенности объекта аренды; ответчик частично вносил арендную плату за занимаемые им помещения, не заявляя каких-либо возражений; сторонами совершены сделки, направленные на прекращение обязательств по договорам (соглашения о зачете взаимных требований).
При изложенных обстоятельствах оснований полагать, что сторонами не согласован предмет договоров аренды, не имеется.
Также отклоняются доводы ИП Газизова А.Ф. о несогласованности размера арендной платы.
В силу нормы ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В силу разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" размер арендной платы может быть определен путем указания в договоре на механизм (порядок) ее определения.
Из условий заключенных между сторонами договоров аренды (п. 3.1. договоров) следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403.
Таким образом, сторонами согласован механизм определения арендной платы на основании нормативно установленной методики (формулы) ее определения, что не противоречит требованиям ст. 614 ГК РФ.
При таких обстоятельствах размер (порядок определения) арендной платы согласован сторонами в договоре, ввиду чего расчет арендной платы как приложение к договору не является формой согласования условия договора об арендной плате, ввиду чего его неподписание обеими сторонами, на что ссылается апеллянт, не имеет правового значения для целей оценки заключенности договора аренды.
Кроме того, ответчиком не заявлено возражений относительно отдельных показателей (коэффициентов), входящих в формулу расчета арендной платы; договор в данной части сторонами исполнялся, в том числе совершались действия, направленные на прекращение обязательств по договору.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с п. 3.3 указанных договоров арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет балансодержателя без выставления арендатору счета на оплату.
Согласно расчетам годовой арендной платы арендная плата по договору N 10 от 22.04.2010 составляет 4 639 руб. 98 коп. (т. 1 л.д. 17), по договору N 21 от 01.01.2011-5144 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 28), по договору N 01 от 26.12.2011-93133 руб. 16 коп. (с 26.12.2011 по 31.12.2011), 105404 руб. 34 коп. (с 01.01.2012 по 17.12.2011) (т. 2 л.д. 7, 8).
Поскольку ответчиком доказательств оплаты суммы задолженности по арендной плате за предмет аренды в материалы дела не представлено (часть 1 статьи 65 АПК РФ), арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 10 от 22.04.2010, по договору N 21 от 01.01.2011, по договору N 01 от 26.12.2011.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из материалов дела следует, что соглашениями о проведении взаимозачета от 28.01.2012 (т. 2 л.д. 94) и от 28.06.2012 (т. 2 л.д. 95), заключенными между истцом и ответчиком, проведен зачет взаимных требований на сумму 39 454 руб. 74 коп. и сумму 25 835 руб. 78 коп. соответственно, всего на сумму 65 290 руб. 52 коп.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о достижении сторонами соглашения о зачете взаимных требований, что в силу ст. 410 ГК РФ прекращает обязательство предпринимателя по оплате арендной плате в соответствующей части, ввиду чего обоснованно удовлетворил требования истца в части.
Довод апелляционной жалобы ГУСП "Стерлитамакское" об отсутствии оснований для зачета взаимных требований в силу того, что переданное в аренду имущество является государственной собственностью, а договором согласован порядок оплаты арендной платы путем перечисления денежных средств на расчетный счет, подлежит отклонению как основанный на неверном применении норм материального права.
Положения ст. 410 ГК РФ предоставляют право сторонам по сделке осуществить прекращение обязательства полностью или частично зачетом встречного однородного требования при соблюдении условий, указанных в данной норме, прежде всего, однородности требований.
При этом данные нормы равным образом распространяются на всех участников гражданских правоотношений независимо от статуса и формы собственности имущества, являющегося объектом обязательства.
Сам по себе факт согласования в договоре порядка оплаты арендной платы не препятствует прекращению обязательств в силу зачета взаимных требований, поскольку в данном случае обязательство прекращается по основаниям, указанным законом.
Учитывая наличие подписанных обеими сторонами сделки соглашения о зачете взаимных требований, выводы суда первой инстанции о прекращении обязательства предпринимателя в части соответствуют требованиям указанной нормы.
Отсутствие у истца второго экземпляра указанных соглашений о проведении взаимозачета от 28.01.2012 и от 28.06.2012 не может служить основанием для их критической оценки, поскольку заявления о фальсификации данных доказательств (ст. 161 АПК РФ) истцом не заявлено, иным образом содержащиеся в них сведения истцом не оспорены.
Довод апелляционной жалобы предпринимателя о том, что арбитражным судом первой инстанции при расчете суммы задолженности по арендной плате не учтена квитанция от 31.05.2010 на сумму 3145 руб. 20 коп., не соответствует обстоятельствам дела.
Из представленных предпринимателем доказательств следует, что до заключения рассматриваемых договоров аренды между истцом и ответчиком был оформлен договор аренды N 73 от 16.04.2009, предметом которого являлось то же самое помещение площадью 15,0 кв. м в здании пекарни (т. 2 л.д. 48).
В соответствии с п. 2 указанного договора стоимость арендной платы в месяц составляла 1048 руб. 40 коп.
Из квитанции к приходно-кассовому ордеру N 216 от 31.03.2010 (т. 2 л.д. 50) следует, что сумма в размере 3145 руб. 20 коп. уплачена согласно договору аренды N 73 от 16.04.2009.
Более того, данная сумма, как следует из назначения платежа, оплачена предпринимателем за I квартал 2010 года, то есть еще до заключения первого из спорных договоров - от 22.04.2010.
Таким образом, судом обоснованно не принята во внимание указанная квитанция, поскольку в силу ч. 1 ст. 67 АПК РФ она является неотносимым доказательством, поскольку не затрагивает спорный период образования задолженности по арендной плате.
Доводы апеллянта о неправомерности расчета арендной платы за 2012 год ввиду несоблюдения арендодателем порядка изменения арендной платы, согласованной в договоре, отклоняются.
Как ранее установлено судом, сторонами в договоре согласован механизм расчета арендной платы путем определения формулы ее расчета на основании нормативно установленной методики.
Пунктом п. 3.2. договора согласован следующий порядок изменения арендной платы.
Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.
В материалы дела представлен расчет арендной платы на 2012 год, определенный на основании указанной в п. 3.1. договора методики (т. 2 л.д. 8).
Таким образом, механизм расчета арендной платы не изменен и производился истцом на основании Методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, то есть в порядке, согласованном сторонами в пункте 3.1. договора.
В силу этого, в данном случае фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения значений одного из коэффициентов, входящих в формулу расчета арендной платы, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Кроме того, в силу нормы п. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
В силу указанной нормы совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Из материалов дела следует, что предприниматель выразил волю на прекращение обязательств по оплате арендной платы за первый, второй и третий кварталы 2012 года, заключив соглашения о взаимозачете от 28.06.2012 и от 28.01.2012 (т. 1 л.д. 94, 95), указав на то, что указанное обязательство возникло на основании договора аренды от 26.12.2011.
Тем самым предприниматель совершил действия, свидетельствующие о его осведомленности о размере арендной платы, а также о признании соответствующего объема своего обязательства перед арендодателем.
При изложенных обстоятельствах размер арендной платы за 2012 год определен судом первой инстанции обоснованно.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).
Пунктом 4.2.1 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Поскольку вышеуказанные договоры аренды являются заключенными, а условие о неустойке заключено в тексте договоров, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Доводы ответчика о недостоверности произведенного судом расчета отклоняется как неподтвержденный (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), поскольку ответчиком не представлено доказательств неверности данного расчета, не представлен контррасчет, неправомерности произведенного судом первой инстанции расчета апелляционной коллегией не установлено.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.
При указанных обстоятельствах, учитывая расчет размера неустойки судом и невозможность выхода судом за пределы заявленных исковых требований (ст. 49 АПК РФ), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы неустойки в заявленном истцом размере.
Суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным решение от 09.08.2013 в части отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов по уплате коммунальных платежей в сумме 121 023 руб. 89 коп. по следующим мотивам.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 2.3.9 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 предусмотрено, что арендатор обязуется заключить в течение десяти дней с момента вступления в силу договора договор с балансодержателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и иными ресурсами.
В силу п. 3.6 указанных договоров арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги на основании отдельных договоров, заключаемы с предприятиями обслуживающими объект аренды.
В обоснование своего требования истцом представлены счета-фактуры на коммунальные услуги, акты выполненных работ, ведомости начисления данных за потребленную электрическую энергию (том 1, л.д. 44-105).
Однако из указанных документов следует, что коммунальные услуги оказаны истцу, а не ответчику. В порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств тому, что предпринимателем потреблены коммунальные услуги в том объеме, в котором указано в вышеприведенных счетах-фактурах и актах выполненных работ. Упомянутые в п. п. 2.3.9, 3.6 договоров N 10 от 22.04.2010, N 21 от 01.01.2011, N 01 от 26.12.2011 договоры с балансодержателем либо с иными организациями суду первой инстанции также не представлены.
Кроме того, в силу нормы ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение подлежит взысканию в пользу потерпевшего при доказанности совокупности обстоятельств, в том числе обогащения ответчика за счет истца.
Между тем истцом не представлено доказательств несения расходов на коммунальные услуги согласно счетам-фактурам и актам выполненных работ, что не позволяет суду сделать вывод о наличии у истца имущественных потерь, подлежащих возмещению за счет ответчика.
В таком случае, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, суд пришел к правильному выводу о недоказанности и необоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика возмещения расходов по коммунальным услугам. Судом обоснованно принято во внимание, что из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным установить факт несения истцом расходов по оплате коммунальных и иных услуг, которые им документально не подтверждены.
Доводы апелляционной жалобы ГУСП "Стерлитамакское" о том, что суд не истребовал указанные документы у истца, отклоняются как не соответствующие ст. 9 и ч. 1 ст. 65 АПК РФ, по смыслу которых обязанность по доказыванию соответствующих доводов и обстоятельств возлагается на лиц, участвующих в деле
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.08.2013 года по делу N А07-6999/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия "Стерлитамакское", индивидуального предпринимателя Газизова Айдара Фаритовича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)