Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Киреевой О.Ю.,
судей: Лобановой Л.Е., Терехиной И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовой Е.Б.,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: Воронцов А.В. по доверенности от 20.06.2011, паспорт,
- от третьего лица: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Сарэт-Сибирь" и Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (07АП-999/2013(1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 по делу N А45-27096/2012 по иску ОАО "АСКЕР-Брик" к ЗАО "Сарэт-Сибирь" с участием в деле третьих лиц - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о взыскании неустойки 297 024 руб., признании права собственности и обязании произвести государственную регистрацию
установил:
открытое акционерное общество "АСКЕР-Брик" (далее - ОАО "АСКЕР-Брик", истец) обратилось 22.10.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области к закрытому акционерному обществу "Сарэт-Сибирь" (далее - ЗАО "Сарэт-Сибирь", ответчик) с иском о взыскании 297 094 рублей неустойки за нарушение предусмотренного договором N 70/07-АТК от 21.09.2009 срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034, а также с момента государственной регистрации за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства признать за истцом право собственности на 1/75 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 (резолютивная часть объявлена 24.12.2012) с ЗАО "Сарэт-Сибирь" в пользу ОАО "АСКЕР-Брик" взыскана неустойка в сумме 297 024 рубля и госпошлина в сумме 16 940 рублей 48 копеек, всего взыскано - 313 964 рубля 48 копеек. Суд обязал ЗАО "Сарэт-Сибирь" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на земельных участках с кадастровыми номерами: 5435:0:0136 и 5435:101360:0034. С момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства признал за ОАО "АСКЕР-Брик" право собственности на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на земельных участках с кадастровыми номерами: 5435:0:0136 и 5435:101360:0034.
ЗАО "Сарэт-Сибирь" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области) не согласились с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в части обязания ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и признания за истцом с момента такой регистрации права собственности на 1/75 доли в указанном объекте, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят их в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права и норм процессуального права.
По мнению ответчика, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку право застройщика на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании решения, принятого по результатам рассмотрения иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о том, что на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034 нет объекта незавершенного строительства, так как данные участки были предоставлены для организации строительства объекта (размещения строительных механизмов, техники, бытовок для строителей, складирования стройматериалов и т.д.), и не выяснено, что представляет из себя объект незавершенного строительства. Право собственности не может быть признано на основании статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.12.2011 по делу N А45-15331/2011 истцу уже было отказано в иске по данным основаниям.
Управление Россреестра по Новосибирской области в своей апелляционной жалобе полагает, что в части требования о признании за истцом права собственности на 1/75 долю в объекте незавершенного строительства производство подлежит прекращению применительно к пункту 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ОАО "АСКЕР-Брик" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение суда от 27.12.2012 без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, полагая доводы, изложенные в них необоснованными, не подтвержденными документально и не существенными. Истец считает, что суд правомерно удовлетворил его требования, доводы ответчика, о том, что суд должен был руководствоваться только ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты (далее - ФЗ N 214-ФЗ) не обоснован ответчиком. Полагает, что ответчик обязан зарегистрировать свое право на незавершенный строительством объект, ссылка истца на земельные участки в исковых требованиях, которые были предоставлены для организации строительства, а не для строительства объекта не имеет существенного значения.
Истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заведение апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся истца и третьего лица.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии договоров аренды земельных участков, выписки из проектной декларации, разрешение на строительство N 342 от 26.12.2006 с изменениями. В обоснование необходимости исследования данных доказательств представитель ответчика указал, что указанные документы подтверждают факт отсутствия объекта незавершенного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034, а также что строительство объекта не прекращено, разрешение на строительство продлено до 30.06.2014 года.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено, дополнительные доказательства приобщены к материалам дела, поскольку обстоятельства расположения объекта незавершенного строительства на земельных участках и продолжения работ застройщиком на объекте судом первой инстанции не устанавливались и не исследовались.
По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части, исходя из доводов апелляционных жалоб и возражений на них.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 21.09.2009 между ЗАО "Сарэт-Сибирь" (застройщиком) и ОАО "АСКЕР-Брик" (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 70/07-АТК, согласно которому застройщик принимает на себя обязательства построить объект недвижимости, а именно, административное здание со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска в соответствии с паспортом проекта, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства нежилые помещения, а именно - 1/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение парковки для офисов, расположенное на отм. - 6,300 объекта, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (в пользовании находится парковочное место N 20).
Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что строительство объекта ведется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101360:0033, расположенном в пределах Центрального района г. Новосибирска, площадью 4702 кв. м. Данный земельный участок предоставлен застройщику для строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на праве аренды по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 56924 от 23.08.2006.
Цена договора в соответствии с пунктом 1.3. составляет: при условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств, установленных настоящим договором, участник долевого строительства производит финансирование строительства объекта в общей сумме 1 200 000 рублей.
Срок окончания всех строительных работ - согласно графику производства работ - 4 квартал 2009, но не позднее 31.12.2009. Срок ввода в эксплуатацию объекта - согласно графику производства работ - 4 квартал 2009 года - но не позднее 31.12.2009 (пункт 2.1.1 договора).
ОАО "АСКЕР-Брик" обязательства по договору участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 исполнило, инвестиционный вклад в сумме 1 200 000 рублей внесло, что подтверждается платежными поручениями N 223 от 28.09.2009, N 236 от 30.09.2009 (л.д. 26).
Застройщик объект в соответствии с условиями договора не построил, в эксплуатацию не ввел, участнику долевого строительства по акту приема-передачи не передал, что послужило основаниям для обращения ОАО "АСКЕР-Брик" в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Новосибирской области установив, что договор участия в долевом строительстве не исполнен в течение шести месяцев с того момента, когда он должен был быть исполнен, пришел к выводу о наличии у истца законных оснований в судебном порядке требовать от ответчика государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, и на основании документов, предоставленных им в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о регистрации, если иное не установлено федеральным законом.
То есть, исходя из смысла положений Закона о регистрации, по общему правилу право собственности на незавершенный строительством объект может быть зарегистрировано только на основании волеизъявления застройщика.
Из условий договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 не усматривается наличия обязанности застройщика зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект в случае не введения его эксплуатацию.
Согласно пункту 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В настоящем деле такое требование истцом не заявлялось.
Поскольку истец не привел нормы, которая позволяла бы ему обратиться с требованием о понуждении ответчика к регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства и не обосновал возможность защиты своего нарушенного права в случае удовлетворения заявленного требования, оснований для удовлетворения искового заявления ОАО "АСКЕР-Брик" в части обязания ЗАО "Сарэт-Сибирь" зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как следует из позиции истца, свое требование он основывает на Законе N 214-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, по договору такого вида у должника перед заявителями отсутствует обязательство по передаче долей в праве на незавершенный строительством объект.
Из представленного договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 также не следует наличие такого обязательства у ЗАО "Сарэт-Сибирь" перед ОАО "АСКЕР-Брик".
Во исполнение условий договора ответчик должен передать 1/75 доли в общей долевой собственности (1/75 доли) на помещение парковки номер 011 для офисов, расположенное на отм. - 6,300 объекта, площадью 2329,65 кв. м (в пользовании находится парковочное место N 20) в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Как указано выше, объект строительства (административное здание со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска) не введен в эксплуатацию, согласно представленному разрешению на строительство N 342 от 26.12.2006 с изменениями его действие продлено до 30.06.2014. Таким образом, объект находится в стадии строительства, строительство ведется.
Истец и ответчик состоят в обязательственных правоотношениях, то есть истец не может влиять на основания возникновения права собственности у ответчика, а вправе лишь требовать от него исполнения обязательств, возложенных на него договором или требовать возмещения неустойки от ненадлежащего исполнения его условий.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для удовлетворения исковых требований в части признания права собственности за ОАО "АСКЕР-Брик" на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
Кроме того, как следует из договора аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 23.08.2006 N 56924 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.05.2009, N 2 от 20.11.2012), для строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией застройщику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:101360:0033, площадью 4702 кв. м.
Аналогичные сведения содержатся в абзаце 1 пункта 1.2. договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009.
Истец, заявляя в иске требование об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034, и с момента государственной регистрации за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства признать за истцом право собственности на 1/75 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034, доказательств нахождения на нем объекта незавершенного строительства не представил.
Вместе с тем, как следует из абзаца 2 пункта 1.2. договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 и договоров аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 23.08.2006 N 56925 и от 23.08.2006 N 56926, земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034 переданы застройщику на праве аренды с разрешенным использованием: для организации строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией.
При этом в пунктах 1.3. названных договоров аренды установлено, что изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.
Такое письменное согласие сторонами в материалы дела не представлено.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, об обязании ответчика на которое зарегистрировать право собственности предъявлены требования, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются в соответствии с п. 1 и п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ основаниями для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части и принятия судом апелляционной инстанции в указанной части нового судебного акта.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ОАО "АСКЕР-Брик"
Руководствуясь п. 3 ст. 269, ст. ст. 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части по делу N А45-27096/2012 отменить. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "АСКЕР-Брик" в пользу закрытого акционерного общества "Сарэт-Сибирь" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.03.2013 ПО ДЕЛУ N А45-27096/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2013 г. по делу N А45-27096/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Киреевой О.Ю.,
судей: Лобановой Л.Е., Терехиной И.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовой Е.Б.,
при участии в судебном заседании:
от истца: без участия (извещен),
от ответчика: Воронцов А.В. по доверенности от 20.06.2011, паспорт,
- от третьего лица: без участия (извещен);
- рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Сарэт-Сибирь" и Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (07АП-999/2013(1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 по делу N А45-27096/2012 по иску ОАО "АСКЕР-Брик" к ЗАО "Сарэт-Сибирь" с участием в деле третьих лиц - Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии о взыскании неустойки 297 024 руб., признании права собственности и обязании произвести государственную регистрацию
установил:
открытое акционерное общество "АСКЕР-Брик" (далее - ОАО "АСКЕР-Брик", истец) обратилось 22.10.2012 в Арбитражный суд Новосибирской области к закрытому акционерному обществу "Сарэт-Сибирь" (далее - ЗАО "Сарэт-Сибирь", ответчик) с иском о взыскании 297 094 рублей неустойки за нарушение предусмотренного договором N 70/07-АТК от 21.09.2009 срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034, а также с момента государственной регистрации за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства признать за истцом право собственности на 1/75 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 (резолютивная часть объявлена 24.12.2012) с ЗАО "Сарэт-Сибирь" в пользу ОАО "АСКЕР-Брик" взыскана неустойка в сумме 297 024 рубля и госпошлина в сумме 16 940 рублей 48 копеек, всего взыскано - 313 964 рубля 48 копеек. Суд обязал ЗАО "Сарэт-Сибирь" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на земельных участках с кадастровыми номерами: 5435:0:0136 и 5435:101360:0034. С момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства признал за ОАО "АСКЕР-Брик" право собственности на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на земельных участках с кадастровыми номерами: 5435:0:0136 и 5435:101360:0034.
ЗАО "Сарэт-Сибирь" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области) не согласились с решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в части обязания ответчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и признания за истцом с момента такой регистрации права собственности на 1/75 доли в указанном объекте, обратились с апелляционными жалобами, в которых просят их в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на нарушение норм материального права и норм процессуального права.
По мнению ответчика, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку право застройщика на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании решения, принятого по результатам рассмотрения иска об обращении взыскания на заложенное имущество. Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о том, что на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034 нет объекта незавершенного строительства, так как данные участки были предоставлены для организации строительства объекта (размещения строительных механизмов, техники, бытовок для строителей, складирования стройматериалов и т.д.), и не выяснено, что представляет из себя объект незавершенного строительства. Право собственности не может быть признано на основании статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.12.2011 по делу N А45-15331/2011 истцу уже было отказано в иске по данным основаниям.
Управление Россреестра по Новосибирской области в своей апелляционной жалобе полагает, что в части требования о признании за истцом права собственности на 1/75 долю в объекте незавершенного строительства производство подлежит прекращению применительно к пункту 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ОАО "АСКЕР-Брик" представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение суда от 27.12.2012 без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, полагая доводы, изложенные в них необоснованными, не подтвержденными документально и не существенными. Истец считает, что суд правомерно удовлетворил его требования, доводы ответчика, о том, что суд должен был руководствоваться только ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты (далее - ФЗ N 214-ФЗ) не обоснован ответчиком. Полагает, что ответчик обязан зарегистрировать свое право на незавершенный строительством объект, ссылка истца на земельные участки в исковых требованиях, которые были предоставлены для организации строительства, а не для строительства объекта не имеет существенного значения.
Истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заведение апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили.
Истец представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся истца и третьего лица.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии договоров аренды земельных участков, выписки из проектной декларации, разрешение на строительство N 342 от 26.12.2006 с изменениями. В обоснование необходимости исследования данных доказательств представитель ответчика указал, что указанные документы подтверждают факт отсутствия объекта незавершенного строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 5435:0:0136 и 5435:101360:0034, а также что строительство объекта не прекращено, разрешение на строительство продлено до 30.06.2014 года.
Судом заявленное ходатайство удовлетворено, дополнительные доказательства приобщены к материалам дела, поскольку обстоятельства расположения объекта незавершенного строительства на земельных участках и продолжения работ застройщиком на объекте судом первой инстанции не устанавливались и не исследовались.
По правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 проверены судом апелляционной инстанции в обжалуемой части, исходя из доводов апелляционных жалоб и возражений на них.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что 21.09.2009 между ЗАО "Сарэт-Сибирь" (застройщиком) и ОАО "АСКЕР-Брик" (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 70/07-АТК, согласно которому застройщик принимает на себя обязательства построить объект недвижимости, а именно, административное здание со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска в соответствии с паспортом проекта, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства нежилые помещения, а именно - 1/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение парковки для офисов, расположенное на отм. - 6,300 объекта, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (в пользовании находится парковочное место N 20).
Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что строительство объекта ведется на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101360:0033, расположенном в пределах Центрального района г. Новосибирска, площадью 4702 кв. м. Данный земельный участок предоставлен застройщику для строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска на праве аренды по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска N 56924 от 23.08.2006.
Цена договора в соответствии с пунктом 1.3. составляет: при условии надлежащего выполнения застройщиком обязательств, установленных настоящим договором, участник долевого строительства производит финансирование строительства объекта в общей сумме 1 200 000 рублей.
Срок окончания всех строительных работ - согласно графику производства работ - 4 квартал 2009, но не позднее 31.12.2009. Срок ввода в эксплуатацию объекта - согласно графику производства работ - 4 квартал 2009 года - но не позднее 31.12.2009 (пункт 2.1.1 договора).
ОАО "АСКЕР-Брик" обязательства по договору участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 исполнило, инвестиционный вклад в сумме 1 200 000 рублей внесло, что подтверждается платежными поручениями N 223 от 28.09.2009, N 236 от 30.09.2009 (л.д. 26).
Застройщик объект в соответствии с условиями договора не построил, в эксплуатацию не ввел, участнику долевого строительства по акту приема-передачи не передал, что послужило основаниям для обращения ОАО "АСКЕР-Брик" в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Новосибирской области установив, что договор участия в долевом строительстве не исполнен в течение шести месяцев с того момента, когда он должен был быть исполнен, пришел к выводу о наличии у истца законных оснований в судебном порядке требовать от ответчика государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации).
Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, и на основании документов, предоставленных им в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о регистрации, если иное не установлено федеральным законом.
То есть, исходя из смысла положений Закона о регистрации, по общему правилу право собственности на незавершенный строительством объект может быть зарегистрировано только на основании волеизъявления застройщика.
Из условий договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 не усматривается наличия обязанности застройщика зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект в случае не введения его эксплуатацию.
Согласно пункту 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В настоящем деле такое требование истцом не заявлялось.
Поскольку истец не привел нормы, которая позволяла бы ему обратиться с требованием о понуждении ответчика к регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства и не обосновал возможность защиты своего нарушенного права в случае удовлетворения заявленного требования, оснований для удовлетворения искового заявления ОАО "АСКЕР-Брик" в части обязания ЗАО "Сарэт-Сибирь" зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как следует из позиции истца, свое требование он основывает на Законе N 214-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, по договору такого вида у должника перед заявителями отсутствует обязательство по передаче долей в праве на незавершенный строительством объект.
Из представленного договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 также не следует наличие такого обязательства у ЗАО "Сарэт-Сибирь" перед ОАО "АСКЕР-Брик".
Во исполнение условий договора ответчик должен передать 1/75 доли в общей долевой собственности (1/75 доли) на помещение парковки номер 011 для офисов, расположенное на отм. - 6,300 объекта, площадью 2329,65 кв. м (в пользовании находится парковочное место N 20) в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Как указано выше, объект строительства (административное здание со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска) не введен в эксплуатацию, согласно представленному разрешению на строительство N 342 от 26.12.2006 с изменениями его действие продлено до 30.06.2014. Таким образом, объект находится в стадии строительства, строительство ведется.
Истец и ответчик состоят в обязательственных правоотношениях, то есть истец не может влиять на основания возникновения права собственности у ответчика, а вправе лишь требовать от него исполнения обязательств, возложенных на него договором или требовать возмещения неустойки от ненадлежащего исполнения его условий.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для удовлетворения исковых требований в части признания права собственности за ОАО "АСКЕР-Брик" на 1/75 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.
Кроме того, как следует из договора аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 23.08.2006 N 56924 (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.05.2009, N 2 от 20.11.2012), для строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией застройщику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:101360:0033, площадью 4702 кв. м.
Аналогичные сведения содержатся в абзаце 1 пункта 1.2. договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009.
Истец, заявляя в иске требование об обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034, и с момента государственной регистрации за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства признать за истцом право собственности на 1/75 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - помещение парковки для офисов, расположенное на отметке 6,300, номер 011, площадью 2329,65 кв. м (парковочное место N 20) в административном здании по ул. Депутатская в Центральном районе г. Новосибирска, расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034, доказательств нахождения на нем объекта незавершенного строительства не представил.
Вместе с тем, как следует из абзаца 2 пункта 1.2. договора участия в долевом строительстве N 70/07-АТК от 21.09.2009 и договоров аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 23.08.2006 N 56925 и от 23.08.2006 N 56926, земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034 переданы застройщику на праве аренды с разрешенным использованием: для организации строительства административного здания со встроенными предприятиями торговли, общественного питания, трехуровневой подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией.
При этом в пунктах 1.3. названных договоров аренды установлено, что изменение разрешенного использования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.
Такое письменное согласие сторонами в материалы дела не представлено.
Таким образом, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что объект незавершенного строительства по ул. Депутатская, в Центральном районе г. Новосибирска, об обязании ответчика на которое зарегистрировать право собственности предъявлены требования, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:0:0136 и 54:35:101360:0034.
Неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела являются в соответствии с п. 1 и п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ основаниями для отмены решения Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части и принятия судом апелляционной инстанции в указанной части нового судебного акта.
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца - ОАО "АСКЕР-Брик"
Руководствуясь п. 3 ст. 269, ст. ст. 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2012 в обжалуемой части по делу N А45-27096/2012 отменить. В удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "АСКЕР-Брик" в пользу закрытого акционерного общества "Сарэт-Сибирь" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Л.Е.ЛОБАНОВА
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)