Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
резолютивная часть объявлена 15.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 19.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАСК "Алекс-Д"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г.,
принятое судьей Пуловой Л.В.
по делу N А40-2263/13
по иску Потребительского автостояночного кооператива "Алекс-Д" (ОГРН 1027739920933, 115573, г. Москва, Ореховый б-р, д. 43)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
о государственной регистрации договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванов Д.В. по дов. от 28.02.2011 г.;
- от ответчика: Павкин В.В. по дов. от 27.02.2013 г.,
установил:
Потребительский автостояночный кооператив "Алекс-Д" (арендатор) предъявил иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель) о государственной регистрации заключенного на срок 2 года Договора аренды от 23.01.2002 г. N М-05-504568 земельного участка с кадастровым N 770511013002 площадью 1873 кв. м местонахождением: г. Москва, Ореховый б-р, вл. 43.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г. (т. 1 л.д. 75) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 78 - 86).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 23.01.2002 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время выполняет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и Потребительским автостояночным кооперативом "Алекс-Д" (арендатор) в простой письменной форме достигнуто соглашение, условия которого сформулированы в тексте Договора N М-05-504568 (т. 1 л.д. 31 - 40), заключенного на 2 года, об обязанности арендодателя предоставить арендатору в возмездное пользование земельный участок с кадастровым N 770511013002 площадью 1873 кв. м местонахождением: г. Москва, Ореховый б-р, вл. 43, для эксплуатации существующей временной крытой автостоянки для хранения индивидуального автотранспорта на 50 машиномест.
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Договор аренды от 23.01.2002 г. государственную регистрацию не прошел.
По утверждению Истца, осуществить государственную регистрацию ему препятствует то, что необходимые для предоставления регистрирующему органу 2-й и 3-й подлинные экземпляры Договора находятся у Ответчика, который от их передачи уклоняется.
В связи с чем Истец требует суд вынести решение о регистрации данного Договора на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
I. По процедуре, установленной п. 3 ст. 165 ГК РФ, не может быть осуществлена государственная регистрация договора, если соответствующим договором применительно к с п. 3 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, и если на момент рассмотрения судом по существу требования о государственной регистрации такого договора срок его действия истек.
Государственная регистрация договора аренды, произведенная по истечении определенного договором срока аренды, не способна защитить или восстановить нарушенное или оспариваемое право какой-либо из сторон данной сделки, т.к. государственная регистрация такого договора не приведет к возникновению правовых последствий в виде возникновения прав и обязанностей арендодателя и арендатора, поскольку договором действие обязательств арендодателя и арендатора после соответствующего срока не предусмотрено.
Тогда как по настоящему делу Договор аренды от 23.01.2002 г. содержит условие о том, что он заключен на 2 года, т.е. на момент предъявления иска 2-годичный срок аренды, окончание которого приходится на 23.01.2002 г., истек.
В связи с чем требование о государственной регистрации договора аренды по истечении определенного им срока как не направленное на защиту или восстановление нарушенного или оспариваемого права удовлетворению не подлежит как не соответствующее ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ.
При этом неправильно полагать, что установленный Договором аренды от 23.01.2002 г. 2-годичный срок его действия не считается истекшим на том основании, что данный срок начнет течь в будущем после государственной регистрации Договора.
Буквально в п. 2.1 Договора указано, что он заключается на 2 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При такой формулировке по общему правилу, вытекающему из норм ст. ст. 190, 191, 307 ГК РФ, по смыслу которых срок, начало срока, обязательство, основание возникновения обязательства, чтобы считаться согласованными, должны быть определенными, - срок действия договора начинает течь с даты его заключения применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ, под которой понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м. б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Т.е. применительно к настоящему делу, поскольку стороны 23.01.2002 г. в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из договора аренды, - в силу вышеприведенных норм презюмируется, что 2-летний срок действия договора стороны предполагали исчислять с указанной даты, поскольку это единственная существовавшая на тот момент определенная дата, посредством привязки к которой срок, определенный периодом времени, мог быть также наделен признаком определенности.
Государственной регистрации сделки не является событием, которое должно неизбежно наступить.
Поэтому волеизъявление сторон, состоящее в том, чтобы начало срока действия договора, определенного периодом времени, увязать с датой государственной регистрации данного договора, - является исключением из общего правила, т.к. не только противоречит принципу определенности обязательства, но также и содержит в себе внутреннее противоречие, поскольку, с одной стороны, коль скоро стороны включили в договор указание на срок его действия, определенный периодом времени, то, следовательно, этот срок для них важен; но с другой стороны, коль скоро стороны не включили в договор указания на календарную дату или неизбежное событие, которыми определено начало течения срока, то стороны оказываются в состоянии неопределенности, на какую календарную дату придется прекращение действия договора, причем данная неопределенность применительно к договору аренды усиливается еще и тем, что в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Когда событие государственной регистрации договора, не являющееся неизбежным, определяет дату начала исчисления срока его действия, такое событие по сути становится отлагательным условием применительно к п. 1 ст. 157 ГК РФ.
Однако поскольку такое условие, поскольку оно не характерно для оборота, должно ясно и недвусмысленно следовать из текста договора.
Если же при заключении договора сторонам известна определенная календарная дата, с которой может быть исчислен срок действия договора, определенный периодом времени (дата достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям), - то презюмируется, что волеизъявление сторон было направлено на то, чтобы именно с этой даты исчислять начало течения срока действия договора; тогда как иное, в частности, исчисление начала течения срока с даты государственной регистрации договора, которая неизвестно, наступит или нет и когда, является исключением и как всякое исключение, чтобы считаться согласованным, должно быть прямо выражено в договоре.
По настоящему делу в Договоре аренды нет слов и выражений, из которых следовало бы, что событие его государственной регистрации определено сторонами в качестве даты начала исчисления срока его действия.
Следовательно, волеизъявление сторон было направлено на то, чтобы начало 2-летнего срока действия Договора аренды, истечение которого влечет прекращение обязательств, исчислять с даты достижения соглашения по всем его существенным условиям данного Договора, т.е. с 23.01.2002 г.
II. По настоящему делу Истец утверждает, а Ответчик не оспаривает тот факт, что Договор аренды от 23.01.2002 г. с момента достижения сторонами соглашения по всем его условиям и до настоящего времени исполняется ими.
В том случае, когда срок аренды, предусмотренный подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее договором аренды недвижимости, истек, а стороны при отсутствии возражений со стороны друг друга продолжают исполнять условия такого договора и принимать исполнение, в частности, использовать объект аренды и уплачивать согласованную в качестве арендной платы цену пользования, - стороны считаются связанными правами и обязанностями, определенными соответствующим договором аренды, но с неопределенным сроком действия применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Однако договор аренды, считающийся возобновленным на неопределенный срок применительно на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, является новым договором аренды (соответствующая правовая позиция определена в п. 31 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Т.е, если полагать, что по истечении 2-годичного определенного Договором аренды от 23.01.2002 г. срока Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, то считается, что с соответствующей даты стороны заключили новый договор аренды на тех же условиях, за исключением условия о сроке аренды (ранее возникшее право аренды являлось срочным, а вновь возникшее - с неопределенным сроком существования).
Однако договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не относится к подлежащим государственной регистрации договорам аренды.
В связи с чем требование о государственной регистрации договора аренды, возобновленного по истечении определенного им срока на неопределенный срок, удовлетворению не подлежит как не соответствующее ст. 165 ГК РФ.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г. по делу N А40-2263/13 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.07.2013 ПО ДЕЛУ N А40-2263/13
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2013 г. по делу N А40-2263/13
резолютивная часть объявлена 15.07.2013 г.
в полном объеме изготовлено 19.07.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Тихонова А.П.,
при ведении протокола с/з помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАСК "Алекс-Д"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г.,
принятое судьей Пуловой Л.В.
по делу N А40-2263/13
по иску Потребительского автостояночного кооператива "Алекс-Д" (ОГРН 1027739920933, 115573, г. Москва, Ореховый б-р, д. 43)
к Департаменту городского имущества г. Москвы (правопредшественник - Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
о государственной регистрации договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Иванов Д.В. по дов. от 28.02.2011 г.;
- от ответчика: Павкин В.В. по дов. от 27.02.2013 г.,
установил:
Потребительский автостояночный кооператив "Алекс-Д" (арендатор) предъявил иск к Департаменту городского имущества г. Москвы (арендодатель) о государственной регистрации заключенного на срок 2 года Договора аренды от 23.01.2002 г. N М-05-504568 земельного участка с кадастровым N 770511013002 площадью 1873 кв. м местонахождением: г. Москва, Ореховый б-р, вл. 43.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г. (т. 1 л.д. 75) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 78 - 86).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Ответчик по ним жалобы возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что 23.01.2002 г. между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время выполняет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и Потребительским автостояночным кооперативом "Алекс-Д" (арендатор) в простой письменной форме достигнуто соглашение, условия которого сформулированы в тексте Договора N М-05-504568 (т. 1 л.д. 31 - 40), заключенного на 2 года, об обязанности арендодателя предоставить арендатору в возмездное пользование земельный участок с кадастровым N 770511013002 площадью 1873 кв. м местонахождением: г. Москва, Ореховый б-р, вл. 43, для эксплуатации существующей временной крытой автостоянки для хранения индивидуального автотранспорта на 50 машиномест.
В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗемК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации.
Договор аренды от 23.01.2002 г. государственную регистрацию не прошел.
По утверждению Истца, осуществить государственную регистрацию ему препятствует то, что необходимые для предоставления регистрирующему органу 2-й и 3-й подлинные экземпляры Договора находятся у Ответчика, который от их передачи уклоняется.
В связи с чем Истец требует суд вынести решение о регистрации данного Договора на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности заявленного иска.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом соглашается.
I. По процедуре, установленной п. 3 ст. 165 ГК РФ, не может быть осуществлена государственная регистрация договора, если соответствующим договором применительно к с п. 3 ст. 425 ГК РФ предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, и если на момент рассмотрения судом по существу требования о государственной регистрации такого договора срок его действия истек.
Государственная регистрация договора аренды, произведенная по истечении определенного договором срока аренды, не способна защитить или восстановить нарушенное или оспариваемое право какой-либо из сторон данной сделки, т.к. государственная регистрация такого договора не приведет к возникновению правовых последствий в виде возникновения прав и обязанностей арендодателя и арендатора, поскольку договором действие обязательств арендодателя и арендатора после соответствующего срока не предусмотрено.
Тогда как по настоящему делу Договор аренды от 23.01.2002 г. содержит условие о том, что он заключен на 2 года, т.е. на момент предъявления иска 2-годичный срок аренды, окончание которого приходится на 23.01.2002 г., истек.
В связи с чем требование о государственной регистрации договора аренды по истечении определенного им срока как не направленное на защиту или восстановление нарушенного или оспариваемого права удовлетворению не подлежит как не соответствующее ст. 11 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ.
При этом неправильно полагать, что установленный Договором аренды от 23.01.2002 г. 2-годичный срок его действия не считается истекшим на том основании, что данный срок начнет течь в будущем после государственной регистрации Договора.
Буквально в п. 2.1 Договора указано, что он заключается на 2 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
При такой формулировке по общему правилу, вытекающему из норм ст. ст. 190, 191, 307 ГК РФ, по смыслу которых срок, начало срока, обязательство, основание возникновения обязательства, чтобы считаться согласованными, должны быть определенными, - срок действия договора начинает течь с даты его заключения применительно к п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 432 ГК РФ, под которой понимается дата достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой в подлежащих случаях форме (которая в силу ст. 158 ГК РФ м. б. устной или письменной (простой или нотариальной), тогда как требование о государственной регистрации сделок (ст. 164 ГК РФ) к форме сделки никакого отношения не имеет.
Т.е. применительно к настоящему делу, поскольку стороны 23.01.2002 г. в простой письменной форме достигли соглашение об установлении между ними прав и обязанностей из договора аренды, - в силу вышеприведенных норм презюмируется, что 2-летний срок действия договора стороны предполагали исчислять с указанной даты, поскольку это единственная существовавшая на тот момент определенная дата, посредством привязки к которой срок, определенный периодом времени, мог быть также наделен признаком определенности.
Государственной регистрации сделки не является событием, которое должно неизбежно наступить.
Поэтому волеизъявление сторон, состоящее в том, чтобы начало срока действия договора, определенного периодом времени, увязать с датой государственной регистрации данного договора, - является исключением из общего правила, т.к. не только противоречит принципу определенности обязательства, но также и содержит в себе внутреннее противоречие, поскольку, с одной стороны, коль скоро стороны включили в договор указание на срок его действия, определенный периодом времени, то, следовательно, этот срок для них важен; но с другой стороны, коль скоро стороны не включили в договор указания на календарную дату или неизбежное событие, которыми определено начало течения срока, то стороны оказываются в состоянии неопределенности, на какую календарную дату придется прекращение действия договора, причем данная неопределенность применительно к договору аренды усиливается еще и тем, что в силу п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Когда событие государственной регистрации договора, не являющееся неизбежным, определяет дату начала исчисления срока его действия, такое событие по сути становится отлагательным условием применительно к п. 1 ст. 157 ГК РФ.
Однако поскольку такое условие, поскольку оно не характерно для оборота, должно ясно и недвусмысленно следовать из текста договора.
Если же при заключении договора сторонам известна определенная календарная дата, с которой может быть исчислен срок действия договора, определенный периодом времени (дата достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям), - то презюмируется, что волеизъявление сторон было направлено на то, чтобы именно с этой даты исчислять начало течения срока действия договора; тогда как иное, в частности, исчисление начала течения срока с даты государственной регистрации договора, которая неизвестно, наступит или нет и когда, является исключением и как всякое исключение, чтобы считаться согласованным, должно быть прямо выражено в договоре.
По настоящему делу в Договоре аренды нет слов и выражений, из которых следовало бы, что событие его государственной регистрации определено сторонами в качестве даты начала исчисления срока его действия.
Следовательно, волеизъявление сторон было направлено на то, чтобы начало 2-летнего срока действия Договора аренды, истечение которого влечет прекращение обязательств, исчислять с даты достижения соглашения по всем его существенным условиям данного Договора, т.е. с 23.01.2002 г.
II. По настоящему делу Истец утверждает, а Ответчик не оспаривает тот факт, что Договор аренды от 23.01.2002 г. с момента достижения сторонами соглашения по всем его условиям и до настоящего времени исполняется ими.
В том случае, когда срок аренды, предусмотренный подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее договором аренды недвижимости, истек, а стороны при отсутствии возражений со стороны друг друга продолжают исполнять условия такого договора и принимать исполнение, в частности, использовать объект аренды и уплачивать согласованную в качестве арендной платы цену пользования, - стороны считаются связанными правами и обязанностями, определенными соответствующим договором аренды, но с неопределенным сроком действия применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Однако договор аренды, считающийся возобновленным на неопределенный срок применительно на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, является новым договором аренды (соответствующая правовая позиция определена в п. 31 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Т.е, если полагать, что по истечении 2-годичного определенного Договором аренды от 23.01.2002 г. срока Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, то считается, что с соответствующей даты стороны заключили новый договор аренды на тех же условиях, за исключением условия о сроке аренды (ранее возникшее право аренды являлось срочным, а вновь возникшее - с неопределенным сроком существования).
Однако договор аренды земельного участка, заключенный на неопределенный срок, не относится к подлежащим государственной регистрации договорам аренды.
В связи с чем требование о государственной регистрации договора аренды, возобновленного по истечении определенного им срока на неопределенный срок, удовлетворению не подлежит как не соответствующее ст. 165 ГК РФ.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного иска является правильным.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.03.2013 г. по делу N А40-2263/13 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)