Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Куницыной Т.Н., Х.
при секретаре Б.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело иску С. к Р., Б.А. о признании недействительными сделок купли-продажи и мены недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности Б.А. на недвижимое имущество по апелляционной жалобе С. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 января 2013 г., которым исковые требования С. оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Куницыной Т.Н., пояснения представителя истца К., представителя ответчика Р. З., представителя ответчика Б.А. П., ознакомившись с делом и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Р. и Б.А. о признании незаконной государственной регистрации прав, недействительными сделок купли-продажи и мены недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности Б.А. на недвижимое имущество. Первоначально в иске также в качестве ответчиков были указаны Управление Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", в связи с отказом истца от требований к указанным ответчикам производство по делу в части было прекращено, а Управление Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ" продолжили участвовать в деле в качестве третьих лиц.
В обоснование требований истец указывал на то, что он являлся собственником земельного участка площадью <...> кв. м и расположенным на нем нежилым помещением площадью <...> кв. м по адресу: <...>. Собравшись продавать часть этого имущества, он произвел раздел земельного участка на два отдельных площадью <...> кв. м каждый, и нежилого помещения на два помещения площадью <...> кв. м и <...> кв. м <...> г. он заключил с Р. договор купли-продажи нежилого помещения площадью <...> кв. м и одного земельного участка. В связи с тем, что была допущена ошибка в указании площади отчуждаемого нежилого помещения <...> г. они с Р. заключили договор мены, по которому в собственность Р. было передано нежилое помещение площадью <...> кв. м.
Считает эти сделки недействительными по тем основаниям, что при разделении объектов недвижимости и регистрации прав на них было допущено наложение части здания, которое впоследствии по договору было передано в собственность Р., на земельный участок, являющийся собственностью С. При разделении помещения на два не была учтена граница земельного участка, в результате чего граница разделенного помещения не совпадает с границей раздела земельного участка. Кроме того, согласно технической документации С. отчуждалась часть нежилого помещения, которая в Управление Росреестра была зарегистрирована как отдельно стоящее помещение. В представленных на государственную регистрацию технических паспортах на нежилые помещения указаны сведения, не соответствующие действительности, так как благоустройство в виде местного отопления осталось только в одном нежилом помещении, хотя указано в обоих. По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности сделок, в том числе и договора купли-продажи Р. недвижимого имущества Б.А., так как при продаже ответчику нежилого помещения ему в нарушение требований ст. 552 ГК РФ не был передан в собственность земельный участок, на котором частично располагалась продаваемая недвижимость.
В рассмотрении дела в суде первой инстанции С. участия не принимал. Его интересы представлял К., который исковые требования поддержал.
Р. также не участвовал в судебном разбирательстве. Его представитель З. просил оставить иск без удовлетворения. Считал, что поскольку нежилое помещение перешло к Р. на основании договора мены, то в силу положений ст. ст. 273, 237, 552 ГК РФ как следствие единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости к Р. перешло право собственности на земельный участок под недвижимостью. Кроме того, указывал на то, что С. сам занимался подготовкой документов для отчуждения недвижимости и не мог не знать о последствиях продажи и мены. Полагал, что у истца отсутствует право заявлять о применении последствий недействительности сделок, поскольку он не является заинтересованным лицом.
Интересы Б.А. в суде первой инстанции представлял П., который иск не признал, указывая на то, что Б.А. является добросовестным приобретателем. Перед приобретением имущества он проверил все правоустанавливающие документы, которые не содержали никаких обременений или ограничений. По существу требования истца также находил необоснованными в связи с тем, что истец не указал, какие его права нарушены и в чем заключается нарушение закона.
Представитель Управления Росреестра М. просила иск оставить без удовлетворения. Полагала, что регистрация прав была произведена правомерно, правовая экспертиза никаких нарушений при регистрации не выявила.
Представитель БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ" не явился в судебное заседание, отзыва не представил.
Районный суд требования С. оставил без удовлетворения.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение районного суда и удовлетворить его требования. Считает, что в разрешаемом судом случае нарушен основополагающий принцип земельного права - единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. У истца имеется право на земельный участок, но отсутствует возможность им пользоваться. При оформлении сделки права на участок к Р. не перешли, соответственно они не перешли к Б.А., поэтому он не может быть признан добросовестным приобретателем. Считает, что для того, чтобы установить факт наложения прав суду необходимо было привлечь специалиста, однако в удовлетворении этого ходатайства судом стороне истца было отказано. Также необоснованно оставлены без удовлетворения ходатайства стороны истца о предоставлении времени для уточнения требований, для предоставления дополнительных доказательств, суд не привлек к участию в деле супругу истца. Считает, что суд не мог рассмотреть дело 25 января в отсутствие истца, который желал принимать участие в судебном заседании и не писал заявления о рассмотрении дела в его отсутствие. Не согласен с выводом суда о том, что истец не указал нормы, которые были нарушены при заключении договоров; они приведены истцом в исковом заявлении. Также не согласен с выводом суда о полной оплате покупателем стоимости имущества.
С., Р. и Б.А. в суд апелляционной инстанции не явились, просили рассмотреть дело по жалобе в их отсутствие.
Представители Управления Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", извещенные о времени и месте слушания дела, не явились в заседание судебной коллегии. Принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истца К. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчиков З. и П. просили решение суда оставить без изменения.
Выслушав указанных лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
В качестве оснований для признания договоров купли-продажи и мены недействительными в силу ничтожности истец указал на несоответствие их положениям ст. 552 ГК РФ, предусматривающим при продаже здания, строения, сооружения одновременную передачу земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования, и нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.
Районный суд, оставляя требования истца без удовлетворения, исходил из того, что доказательств несоответствия оспариваемых сделок закону С. не представил.
Судебная коллегия с выводом суда согласна, считает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают его.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из анализа приведенных норм следует, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи, заключенный между С. и Р. исполнен; нежилое помещение, в том числе и в той части, в которой оно размещается на земельном участке С., было передано в пользование покупателя.
Таким образом, заключенные сделки по указанным истцом основаниям не противоречат закону, поэтому довод об их ничтожности является несостоятельным.
Довод о несогласии с выводом суда об оплате стоимости по договору не имеет правового значения для разрешаемого спора, поскольку факт неоплаты сам по себе не влечет признания сделки ничтожной.
Не свидетельствуют о незаконности решения суда доводы апелляционной жалобы о несоблюдении судом норм процессуального права.
Как следует из дела, представителю истца предоставлялось достаточно времени для уточнения исковых требований. Срок рассмотрения дела, количество судебных заседаний позволяли стороне истца уточнить основания иска и предоставить суду необходимые доказательства по делу.
Привлечение супруги истца в качестве третьего лица не являлось обязанностью суда. Тем более что она на заключение сделок с Р. давала свое согласие, вопрос о ее правах и обязанностях судом не разрешался.
Рассмотрение дела в отсутствие истца проведено судом в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, которой суду предоставлено право рассмотреть дело в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или причины их неявки судом признаны неуважительными.
С. был уведомлен о судебном заседании, назначенном на 09.30 час. 25.01.2013 г. Сведений о невозможности его явки в заседание суда и причинах неявки суду представлены не были.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, нормы материального и процессуального права судом применены правильно.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
коллегии
Т.Н.КУНИЦЫНА
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 03.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1089
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 апреля 2013 г. по делу N 33-1089
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Куницыной Т.Н., Х.
при секретаре Б.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело иску С. к Р., Б.А. о признании недействительными сделок купли-продажи и мены недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности Б.А. на недвижимое имущество по апелляционной жалобе С. на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 января 2013 г., которым исковые требования С. оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Куницыной Т.Н., пояснения представителя истца К., представителя ответчика Р. З., представителя ответчика Б.А. П., ознакомившись с делом и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к Р. и Б.А. о признании незаконной государственной регистрации прав, недействительными сделок купли-продажи и мены недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожных сделок, прекращении права собственности Б.А. на недвижимое имущество. Первоначально в иске также в качестве ответчиков были указаны Управление Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", в связи с отказом истца от требований к указанным ответчикам производство по делу в части было прекращено, а Управление Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ" продолжили участвовать в деле в качестве третьих лиц.
В обоснование требований истец указывал на то, что он являлся собственником земельного участка площадью <...> кв. м и расположенным на нем нежилым помещением площадью <...> кв. м по адресу: <...>. Собравшись продавать часть этого имущества, он произвел раздел земельного участка на два отдельных площадью <...> кв. м каждый, и нежилого помещения на два помещения площадью <...> кв. м и <...> кв. м <...> г. он заключил с Р. договор купли-продажи нежилого помещения площадью <...> кв. м и одного земельного участка. В связи с тем, что была допущена ошибка в указании площади отчуждаемого нежилого помещения <...> г. они с Р. заключили договор мены, по которому в собственность Р. было передано нежилое помещение площадью <...> кв. м.
Считает эти сделки недействительными по тем основаниям, что при разделении объектов недвижимости и регистрации прав на них было допущено наложение части здания, которое впоследствии по договору было передано в собственность Р., на земельный участок, являющийся собственностью С. При разделении помещения на два не была учтена граница земельного участка, в результате чего граница разделенного помещения не совпадает с границей раздела земельного участка. Кроме того, согласно технической документации С. отчуждалась часть нежилого помещения, которая в Управление Росреестра была зарегистрирована как отдельно стоящее помещение. В представленных на государственную регистрацию технических паспортах на нежилые помещения указаны сведения, не соответствующие действительности, так как благоустройство в виде местного отопления осталось только в одном нежилом помещении, хотя указано в обоих. По мнению истца, указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности сделок, в том числе и договора купли-продажи Р. недвижимого имущества Б.А., так как при продаже ответчику нежилого помещения ему в нарушение требований ст. 552 ГК РФ не был передан в собственность земельный участок, на котором частично располагалась продаваемая недвижимость.
В рассмотрении дела в суде первой инстанции С. участия не принимал. Его интересы представлял К., который исковые требования поддержал.
Р. также не участвовал в судебном разбирательстве. Его представитель З. просил оставить иск без удовлетворения. Считал, что поскольку нежилое помещение перешло к Р. на основании договора мены, то в силу положений ст. ст. 273, 237, 552 ГК РФ как следствие единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости к Р. перешло право собственности на земельный участок под недвижимостью. Кроме того, указывал на то, что С. сам занимался подготовкой документов для отчуждения недвижимости и не мог не знать о последствиях продажи и мены. Полагал, что у истца отсутствует право заявлять о применении последствий недействительности сделок, поскольку он не является заинтересованным лицом.
Интересы Б.А. в суде первой инстанции представлял П., который иск не признал, указывая на то, что Б.А. является добросовестным приобретателем. Перед приобретением имущества он проверил все правоустанавливающие документы, которые не содержали никаких обременений или ограничений. По существу требования истца также находил необоснованными в связи с тем, что истец не указал, какие его права нарушены и в чем заключается нарушение закона.
Представитель Управления Росреестра М. просила иск оставить без удовлетворения. Полагала, что регистрация прав была произведена правомерно, правовая экспертиза никаких нарушений при регистрации не выявила.
Представитель БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ" не явился в судебное заседание, отзыва не представил.
Районный суд требования С. оставил без удовлетворения.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение районного суда и удовлетворить его требования. Считает, что в разрешаемом судом случае нарушен основополагающий принцип земельного права - единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. У истца имеется право на земельный участок, но отсутствует возможность им пользоваться. При оформлении сделки права на участок к Р. не перешли, соответственно они не перешли к Б.А., поэтому он не может быть признан добросовестным приобретателем. Считает, что для того, чтобы установить факт наложения прав суду необходимо было привлечь специалиста, однако в удовлетворении этого ходатайства судом стороне истца было отказано. Также необоснованно оставлены без удовлетворения ходатайства стороны истца о предоставлении времени для уточнения требований, для предоставления дополнительных доказательств, суд не привлек к участию в деле супругу истца. Считает, что суд не мог рассмотреть дело 25 января в отсутствие истца, который желал принимать участие в судебном заседании и не писал заявления о рассмотрении дела в его отсутствие. Не согласен с выводом суда о том, что истец не указал нормы, которые были нарушены при заключении договоров; они приведены истцом в исковом заявлении. Также не согласен с выводом суда о полной оплате покупателем стоимости имущества.
С., Р. и Б.А. в суд апелляционной инстанции не явились, просили рассмотреть дело по жалобе в их отсутствие.
Представители Управления Росреестра по РБ и БУ РБ "Гостехинвентаризация - Республиканское БТИ", извещенные о времени и месте слушания дела, не явились в заседание судебной коллегии. Принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истца К. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ответчиков З. и П. просили решение суда оставить без изменения.
Выслушав указанных лиц, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
В качестве оснований для признания договоров купли-продажи и мены недействительными в силу ничтожности истец указал на несоответствие их положениям ст. 552 ГК РФ, предусматривающим при продаже здания, строения, сооружения одновременную передачу земельного участка, занятого такой недвижимостью и необходимого для ее использования, и нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.
Районный суд, оставляя требования истца без удовлетворения, исходил из того, что доказательств несоответствия оспариваемых сделок закону С. не представил.
Судебная коллегия с выводом суда согласна, считает, что доводы апелляционной жалобы не опровергают его.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из анализа приведенных норм следует, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка, на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона.
Как следует из материалов дела, договор купли-продажи, заключенный между С. и Р. исполнен; нежилое помещение, в том числе и в той части, в которой оно размещается на земельном участке С., было передано в пользование покупателя.
Таким образом, заключенные сделки по указанным истцом основаниям не противоречат закону, поэтому довод об их ничтожности является несостоятельным.
Довод о несогласии с выводом суда об оплате стоимости по договору не имеет правового значения для разрешаемого спора, поскольку факт неоплаты сам по себе не влечет признания сделки ничтожной.
Не свидетельствуют о незаконности решения суда доводы апелляционной жалобы о несоблюдении судом норм процессуального права.
Как следует из дела, представителю истца предоставлялось достаточно времени для уточнения исковых требований. Срок рассмотрения дела, количество судебных заседаний позволяли стороне истца уточнить основания иска и предоставить суду необходимые доказательства по делу.
Привлечение супруги истца в качестве третьего лица не являлось обязанностью суда. Тем более что она на заключение сделок с Р. давала свое согласие, вопрос о ее правах и обязанностях судом не разрешался.
Рассмотрение дела в отсутствие истца проведено судом в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, которой суду предоставлено право рассмотреть дело в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или причины их неявки судом признаны неуважительными.
С. был уведомлен о судебном заседании, назначенном на 09.30 час. 25.01.2013 г. Сведений о невозможности его явки в заседание суда и причинах неявки суду представлены не были.
Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, произвел надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, нормы материального и процессуального права судом применены правильно.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 25 января 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
коллегии
Т.Н.КУНИЦЫНА
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)