Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., изучив кассационную жалобу П., поступившую в Московский городской суд 05.08.2013 г., на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. по гражданскому делу по иску П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение,
П. обратился в суд с иском к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 145, расположенную по адресу: г. Москва, ***. Заявленные требования мотивированы тем, что согласно заключенному с ООО "ПСФ "Крост" предварительному договору купли-продажи от 21.06.2012 г. истец имеет право на передачу в собственность указанной квартиры, поскольку оплата стоимости жилого помещения зачтена в счет ранее внесенных денежных средств в размере *** руб. по предварительному договору от 26.11.2011 г., который сторонами расторгнут 21.06.2012 г. В данной связи обязательства, предусмотренные предварительным договором от 21.06.2012 г., исполнены П. в полном объеме. Строительство дома N *** по *** г. Москвы завершено, дом введен в эксплуатацию, по акту приема-передачи от 21.06.2012 г. спорная квартира передана истцу. При этом ответчик до настоящего времени принятые на себя по договору обязательства не исполнил, основной договор купли-продажи не заключил, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. П. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставится вопрос об отмене решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г.
По запросу от 21.08.2013 г. указанное гражданское дело истребовано из Хорошевского районного суда г. Москвы. 10.09.2013 г. дело поступило в кассационную инстанцию Московского городского суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.12.2011 г. между П. и ООО "ПСФ "Крост" заключен предварительный договор N **, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (апартаментов), расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, ***, стоимостью *** руб.
Свои обязательства по оплате полной стоимости указанного в договоре помещения, истец исполнил в полном объеме, что подтверждено мемориальным ордером N *** от 27.12.2011 г.
По соглашению сторон от 21.06.2012 г. предварительный договор N *** от 26.12.2011 г. был расторгнут и в тот же день заключен предварительный договор N ***-Ж купли-продажи, предусматривающий обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры N 145, площадью ** кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: г. Москва *** (строительный адрес: г. Москва, ***).
ООО ПСФ "Крост" приняло на себя обязательство передать указанную квартиру в собственность П.
Пунктом 2.1. договора стоимость помещения установлена в размере *** руб., которая по согласованию сторон подлежит зачету в счет ранее внесенных истцом денежных средств в сумме *** руб. по предварительному договору N *** от 26.12.2011 г. (п. 3.1.2 договора).
Из пункта 1.4 указанного договора усматривается, что квартира N 145 является зарезервированной за П. до заключения основного договора, не находится в залоге и не обременена третьими лицами.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Москва, *** дано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 30.12.2011 г.
В соответствии с поэтажным планом и экспликацией, выполненными Северо-Западным территориальным БТИ г. Москвы квартира N 145 по названному адресу, находится на 4 этаже, имеет общую площадь *** кв. м, в том числе жилую *** кв. м, вспомогательную ** кв. м и площадь балкона 0,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 21.06.2012 г. спорное жилое помещение передано П.
По сведениям Управления Росреестра г. Москвы записи о регистрации прав на жилое помещение, относительно которого возник спор, отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что строительство дома адресу: г. Москва, *** осуществлялось на основании Постановления Правительства Москвы от 29.06.1999 г. N 851 и Инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., заключенного между Правительством Москвы и АОЗТ "С.", которым 28.12.2002 г. была произведена частичная переуступка прав соинвестору ЗАО "ПСФ "Крост", переименованному в дальнейшем в ООО "ПСФ "Крост".
Из условий Инвестиционного контракта следует, что базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта установлено в пропорции 30% общей жилой площади подлежит передаче в собственность города Москва, остальные 70% - инвестору.
На основании протокола предварительного распределения общей площади в доме N *** г. Москвы от 24.05.2012 г. в собственность г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы переданы 82 квартиры общей жилой площадью 6352 кв. м, включая квартиру N 145.
Суд пришел к выводу о том, что указанное жилое помещение находится в долевой собственности Правительства Москвы и ООО "ПСФ "Крост" с последующей передачей в собственность Правительства Москвы, а поэтому, в случае признания за П. права собственности на упомянутую выше квартиру будут нарушены права третьих лиц.
Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.
Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.
По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительного договора от 21.06.2012 г. N *** П. и ООО "ПСФ "Крост" согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилое помещение ответчиком передано истцу, который несет расходы, связанные с его содержанием.
Суд не принял во внимание, что заключенный между П. и ООО "ПСФ "Крост" предварительный договор содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названный договор исполнен и по его условиям права на спорную квартиру принадлежат истцу.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ П. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.
По сообщению Управления Росреестра по Москве от 21.06.2012 г. запись о регистрации прав на квартиру N 145, расположенную по адресу: г. Москва, *** отсутствует, акт реализации инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "Крост" не подписан.
Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между П. и ООО "ПСФ "Крост" договор, а также обоснованность передачи спорной квартиры продавцом покупателю, не имеется.
Будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, возражений относительно требований П. о праве собственности на квартиру, строительство которой произведено на принадлежащие ему денежные средства, в суд не направил, допуская тем самым возможность вынесения судом решения о признании за истцом права собственности на указанное жилое помещение.
Суду следовало иметь в виду, что п. 3 протокола предварительного распределения жилой площади по строительному адресу: г. Москва, Хорошево-Мневники, квартал 75, корп. 9, секция 1, 2 от 29.05.2012 г. содержит предписание о том, что протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Вывод суда о том, что спорная квартира находится в долевой собственности ООО "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы соответствующими правоустанавливающими документами, в том числе выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подтвержден.
Ссылка суда на невозможность признания за истцом права собственности на квартиру является несостоятельной на том основании, что обязанность ответчика передать в собственность истца спорное имущество возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, исходя из обстоятельств дела, а также доводов кассационной жалобы, которые заслуживают внимания, гражданское дело вместе с настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 ГПК РФ,
кассационную жалобу П. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. с гражданским делом по иску П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение - передать для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.10.2013 N 4Г/1-8445
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2013 г. N 4г/1-8445
Судья Московского городского суда Кучерявенко А.А., изучив кассационную жалобу П., поступившую в Московский городской суд 05.08.2013 г., на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. по гражданскому делу по иску П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение,
установил:
П. обратился в суд с иском к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на однокомнатную квартиру N 145, расположенную по адресу: г. Москва, ***. Заявленные требования мотивированы тем, что согласно заключенному с ООО "ПСФ "Крост" предварительному договору купли-продажи от 21.06.2012 г. истец имеет право на передачу в собственность указанной квартиры, поскольку оплата стоимости жилого помещения зачтена в счет ранее внесенных денежных средств в размере *** руб. по предварительному договору от 26.11.2011 г., который сторонами расторгнут 21.06.2012 г. В данной связи обязательства, предусмотренные предварительным договором от 21.06.2012 г., исполнены П. в полном объеме. Строительство дома N *** по *** г. Москвы завершено, дом введен в эксплуатацию, по акту приема-передачи от 21.06.2012 г. спорная квартира передана истцу. При этом ответчик до настоящего времени принятые на себя по договору обязательства не исполнил, основной договор купли-продажи не заключил, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. П. в удовлетворении иска отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставится вопрос об отмене решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г.
По запросу от 21.08.2013 г. указанное гражданское дело истребовано из Хорошевского районного суда г. Москвы. 10.09.2013 г. дело поступило в кассационную инстанцию Московского городского суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанции.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.12.2011 г. между П. и ООО "ПСФ "Крост" заключен предварительный договор N **, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (апартаментов), расположенного в жилом доме по адресу: г. Москва, ***, стоимостью *** руб.
Свои обязательства по оплате полной стоимости указанного в договоре помещения, истец исполнил в полном объеме, что подтверждено мемориальным ордером N *** от 27.12.2011 г.
По соглашению сторон от 21.06.2012 г. предварительный договор N *** от 26.12.2011 г. был расторгнут и в тот же день заключен предварительный договор N ***-Ж купли-продажи, предусматривающий обязанность заключить основной договор купли-продажи квартиры N 145, площадью ** кв. м, расположенной в жилом доме по адресу: г. Москва *** (строительный адрес: г. Москва, ***).
ООО ПСФ "Крост" приняло на себя обязательство передать указанную квартиру в собственность П.
Пунктом 2.1. договора стоимость помещения установлена в размере *** руб., которая по согласованию сторон подлежит зачету в счет ранее внесенных истцом денежных средств в сумме *** руб. по предварительному договору N *** от 26.12.2011 г. (п. 3.1.2 договора).
Из пункта 1.4 указанного договора усматривается, что квартира N 145 является зарезервированной за П. до заключения основного договора, не находится в залоге и не обременена третьими лицами.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Москва, *** дано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 30.12.2011 г.
В соответствии с поэтажным планом и экспликацией, выполненными Северо-Западным территориальным БТИ г. Москвы квартира N 145 по названному адресу, находится на 4 этаже, имеет общую площадь *** кв. м, в том числе жилую *** кв. м, вспомогательную ** кв. м и площадь балкона 0,6 кв. м.
По акту приема-передачи от 21.06.2012 г. спорное жилое помещение передано П.
По сведениям Управления Росреестра г. Москвы записи о регистрации прав на жилое помещение, относительно которого возник спор, отсутствуют.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что строительство дома адресу: г. Москва, *** осуществлялось на основании Постановления Правительства Москвы от 29.06.1999 г. N 851 и Инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., заключенного между Правительством Москвы и АОЗТ "С.", которым 28.12.2002 г. была произведена частичная переуступка прав соинвестору ЗАО "ПСФ "Крост", переименованному в дальнейшем в ООО "ПСФ "Крост".
Из условий Инвестиционного контракта следует, что базовое соотношение раздела недвижимого имущества по реализации контракта установлено в пропорции 30% общей жилой площади подлежит передаче в собственность города Москва, остальные 70% - инвестору.
На основании протокола предварительного распределения общей площади в доме N *** г. Москвы от 24.05.2012 г. в собственность г. Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы переданы 82 квартиры общей жилой площадью 6352 кв. м, включая квартиру N 145.
Суд пришел к выводу о том, что указанное жилое помещение находится в долевой собственности Правительства Москвы и ООО "ПСФ "Крост" с последующей передачей в собственность Правительства Москвы, а поэтому, в случае признания за П. права собственности на упомянутую выше квартиру будут нарушены права третьих лиц.
Проверяя законность решения районного суда, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для его отмены.
Однако с приведенными в оспариваемых судебных постановлениях суждениями согласиться не представляется возможным в связи с нижеследующим.
По предварительному договору, как это установлено положениями п. 1, 3 и 4 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу ст. ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец, как это следует из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При разрешении спора, суд приведенным положениям закона оценки не дал и не учел, что при заключении предварительного договора от 21.06.2012 г. N *** П. и ООО "ПСФ "Крост" согласовали все существенные условия договора купли-продажи, обязательства по оплате стоимости квартиры истец выполнил надлежащим образом, в полном объеме и в срок, жилое помещение ответчиком передано истцу, который несет расходы, связанные с его содержанием.
Суд не принял во внимание, что заключенный между П. и ООО "ПСФ "Крост" предварительный договор содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к основному договору. Названный договор исполнен и по его условиям права на спорную квартиру принадлежат истцу.
При указанных обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ П. вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, как это закреплено в п. 2 ст. 218 ГК РФ, возникает с момента такой регистрации.
По сообщению Управления Росреестра по Москве от 21.06.2012 г. запись о регистрации прав на квартиру N 145, расположенную по адресу: г. Москва, *** отсутствует, акт реализации инвестиционного контракта N 123 от 24.12.1999 г., равно как и окончательный протокол распределения общей площади между Правительством Москвы и ООО "ПСФ "Крост" не подписан.
Объективных доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что третьими лицами, и в частности Правительством Москвы, оспаривается заключенный между П. и ООО "ПСФ "Крост" договор, а также обоснованность передачи спорной квартиры продавцом покупателю, не имеется.
Будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, возражений относительно требований П. о праве собственности на квартиру, строительство которой произведено на принадлежащие ему денежные средства, в суд не направил, допуская тем самым возможность вынесения судом решения о признании за истцом права собственности на указанное жилое помещение.
Суду следовало иметь в виду, что п. 3 протокола предварительного распределения жилой площади по строительному адресу: г. Москва, Хорошево-Мневники, квартал 75, корп. 9, секция 1, 2 от 29.05.2012 г. содержит предписание о том, что протокол не является основанием для оформления имущественных прав сторон.
Вывод суда о том, что спорная квартира находится в долевой собственности ООО "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы соответствующими правоустанавливающими документами, в том числе выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не подтвержден.
Ссылка суда на невозможность признания за истцом права собственности на квартиру является несостоятельной на том основании, что обязанность ответчика передать в собственность истца спорное имущество возникает в силу договора. При этом отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, исходя из обстоятельств дела, а также доводов кассационной жалобы, которые заслуживают внимания, гражданское дело вместе с настоящим определением следует направить для рассмотрения по существу в суд кассационной инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 381, ст. 384 ГПК РФ,
определил:
кассационную жалобу П. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 19.10.2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06.02.2013 г. с гражданским делом по иску П. к ООО "ПСФ "Крост" о признании права собственности на жилое помещение - передать для рассмотрения в судебном заседании Президиума Московского городского суда.
Судья
Московского городского суд
А.А.КУЧЕРЯВЕНКО
Московского городского суд
А.А.КУЧЕРЯВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)