Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю. Мелешко Н.В.
С участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 01 апреля 2013 года гражданское дело N 2-901/12 по апелляционным жалобам Г. и М.Н., М.О. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года по иску Г. к М.Н., М.О., М.С. об изменении договора найма и выселении, по иску М.Н., М.О. к Управляющей компании ООО <...>, Г. о признании действий незаконными, обязании произвести перерасчет и обязании производить последующие расчеты за пользование помещением, коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей Г. - К., С., М.О. (она же представитель М.Н., М.С.), заключение прокурора Кузьминой И.Д.,
судебная коллегия
установила:
Спорным является помещение общей площадью <...> кв. м, под условным номером <...> в здании по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности Г.
Г. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ответчики занимают спорное помещение, которое принадлежит на праве собственности Г. Истец указал, что решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09 установлено, что между ответчиками и АООТ <...> сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, который начал действовать в <...> году, является действующим и распространяет свое действие на нового собственника - Г. Истец считает, что за длительное время, прошедшее с момента начала действия вышеуказанного договора найма жилого помещения, произошло, существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Истец предлагал ответчикам изменить условия вышеназванного договора в связи с изменившимися обстоятельствами, однако ответчики отказались. Истец, обратившись в суд, просил изменить вышеуказанный договор найма спорного жилого помещения, изложив его в редакции предложенной истцом. Кроме того, истец просил выселить ответчиков из занимаемой ими комнаты N <...> (площадью <...> кв. м) нежилого помещения номер <...> по указанному адресу.
М.Н. и М.О. обратились в суд с иском к Г., Управляющей компании ООО <...> о признании действий незаконными, установлении размера платы, обязании произвести перерасчет и обязании производить последующие расчеты за пользование помещением, коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.
Определением суда от 26.01.2012 года указанные исковые заявления объединены в одно производство.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года исковые требования Г. удовлетворены частично.
Суд изменил договор найма заключенный М.Н. с АООТ <...> изложив его в следующей редакции:
п. 1 Наймодатель Г. предоставляет Нанимателю М.Н. и членам ее семьи дочери М.О., внучке М.М., сыну М.С. помещение <...>, общей площадью <...> кв. м, являющегося составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес> Настоящий договор заключается на срок <...> лет.
п. 1.1 Указанное в п. 1 помещение передается Нанимателю по приемосдаточному акту.
п. 2 Наниматель обязан:
2.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее <...> дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
2.2 Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным Решением Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09, а именно для постоянного проживания граждан.
2.3 Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
2.4 Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
2.5 Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ, в том числе плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
2.6 В срок не позднее <...> числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
2.7 В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
2.8 Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно
п. 3 Наймодатель обязан:
3.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее <...> дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
3.2 Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
п. 4 Прекращение действия Договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
п. 5 В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
п. 6 По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее <...> помещение внаем.
п. 7 Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
п. 8 Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
п. 9 Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
п. 10 Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требованию Наймодателя по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке.
п. 11 Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В остальной части исковых требований Г. отказано.
Исковые требования М.Н., М.О. удовлетворены частично.
Действия УК ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за наем помещения, коммунальные услуги, платы за содержание и ремонт помещения в размере <...> в период с <дата> по <дата>, в размере <...>. за ноябрь <...> г., в размере <...> руб. <...> коп. за декабрь <...> года признаны незаконными.
Г. обязан произвести перерасчет размера платы за коммунальные услуги, за пользование помещением N <...> (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения за период с <дата> по <дата> по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
В остальной части исковых требований М.Н., М.О. отказано.
В апелляционной жалобе Г. в лице своего представителя просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в котором его исковые требования удовлетворить в полном объеме и отказать в удовлетворении иска М.Н. и М.О. При этом Г. ссылается на неправильность выводов суда по обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права, выражает несогласие с установленными судом условиями договора найма о размере платы, указывает на то, что спорное помещение не является единственным местом проживания М-ко, что объектом найма является нежилое помещение, не пригодное для постоянного проживания, здание никогда не имело статуса общежития, в связи с чем имеется основание для наименования договора договором имущественного найма, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а М-ко не могут в занимаемом помещении проживать, нет оснований для применения норм жилищного права и главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, для применения методики расчета размера платы за пользование жилым помещением государственного жилищного фонда, ссылается на п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истец полагает, что суд в нарушение требований ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда от 12.03.2008 г. по делу 2-36/08, которым установлено, что спорное помещение является нежилым, непригодно для постоянного проживания граждан. Г. полагает, что суд вышел за пределы заявленных им требований, т.к. он просил изменить не соответствующий действительности договор найма жилого помещения на договор имущественного найма, учитывающий существенные изменения, однако суд сам сформулировал условия договора найма. При этом Г. выражает несогласие с условиями договора, установленными судом без заявления соответствующих требований истцом и без согласия истца, в том числе возлагающих на истца повышенную социальную ответственность перед ответчиками, ограничивающих права истца, в частности: изменении названия договора, исключение из договора платы за наем, увеличение срока действия договора, регламентацию замены нанимателя, порядок реализации преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, порядок продления договора. Истец выражает несогласие с тем, что суд распространил действие договора на все помещение <...>, не учел заявленное истцом изменение обстоятельств. Г. выражает также несогласие с решением в той части, в которой удовлетворены частично требования М-ко и признаны незаконными действия УК ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за наем помещения, коммунальные услуги, платы за содержание и ремонт помещения. При этом полагает, что решение суда в данной части не основано на законе. Также истец полагает незаконным возложение на него обязанности произвести перерасчет размера указанной платы, ссылаясь на незаконность принуждения к изменению его образа мыслей при расчете стоимости таких услуг. Кроме того, Г. выражает несогласие с объединением в одно производство дел по его иску и по иску М-ко, полагая, что нарушен п. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и это привело к вынесению неправильного решения.
В апелляционной жалобе М.Н., М.О. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, в котором исковые требования М-ко удовлетворить в полном объеме и отказать в исковых требованиях Г. Ответчики М-ко полагают незаконным изменение судом условия договора найма, ссылаются на отсутствие к этому предусмотренных законом оснований (ст. ст. 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом ссылаются на бессрочный характер их договора найма специализированного жилого помещения, правоотношения по которому возникли между ними и ОАО <...> в <...> (ст. ст. 50, 51, 106 Жилищного кодекса Российской Федерации), на отсутствие при этом обязанности наймодателя оформлять договор в письменной форме. Ответчики указывают, что Г. стал стороной указанного договора после перехода к нему прав собственности на здание (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия такого договора найма определены положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению сторонами, и не требуется письменной формы договора. Ответчики ссылаются на нарушение их жилищных прав изменением договора, изменившим сложившиеся между сторонами правоотношения. Также ответчики выражают несогласие с отказом суда в удовлетворении их ходатайства о применении срока исковой давности к заявленным Г. требованиям, полагают, что судом неправильно применены положения ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчики не согласны с выводом суда об отсутствии оснований для предоставления М.Н. как инвалиду льгот по оплате коммунальных услуг, полагают, что судом неправильно применена ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ".
Г. в лице представителей свою жалобу поддержал, против жалобы М-ко возражал.
М-ко свою жалобу поддержали, против жалобы Г. возражали.
Управляющая компания ООО <...> извещена о рассмотрении дела по последнему известному месту нахождения.
Прокурор в заключении полагал решение оставить без изменения в части отказа в удовлетворении иска Г. о выселении, в остальной части - подлежащим отмене с отказом в удовлетворении исковых требований сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Объединение судом в одно производство дел по вышеназванному иску Г. и по вышеназванному иску М-ко не противоречит ч. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не влечет отмену обжалуемого решения, постановленного при разрешении настоящего спора.
Судом при разрешении спора установлено и из материалов дела следует, что собственником здания по спорному адресу на основании Плана приватизации, утвержденного Председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, изначально являлось АООТ <...> (далее - ОАО <...>), право собственности зарегистрировано <дата>. На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО <...>, право собственности зарегистрировано <дата>. По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г., зарегистрировано <дата>.
Спорное здание являлось нежилым, однако длительное время ОАО <...> использовалось в качестве общежития, в том числе спорное помещение было предоставлено семье М-ко для проживания.
Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09 отказано ООО <...> и Г. в удовлетворении требований об истребовании от М.Н., М.О., М.С. нежилого помещения N <...>, общей площадью <...> кв. м, выселении из него. При этом установлено, что между М-ко и ОАО <...> сложились правоотношения по найму спорного помещения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ, т.е. по договору найма жилого помещения, который начал действовать в <...> году и распространяет свое действие на нового собственника - Г. Установленные указанным решением суда обстоятельства обоснованно учтены судом как доказанные в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки Г. в апелляционной жалобе на решение суда от 12.03.2008 г. по делу N 2-38 несостоятельны, т.к. указанное решение при разрешении настоящего дела в суд первой инстанции не было представлено. Кроме того, обстоятельства, на которые ссылается Г., а именно те обстоятельства, что спорное помещение является нежилым, непригодно для постоянного проживания граждан, не имеют значения для разрешения настоящего спора в связи с вышеизложенными обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением суда от 06.10.2009 г., которым в том числе учтены обстоятельства, установленные решением суда от 12.03.2008 г. по делу N 2-38.
Таким образом, судом установлено, что между сторонами сложились отношения по договору найма спорного помещения, сходные с наймом жилого помещения, соответственно регулируемые нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В настоящем случае в письменной форме договор найма не был оформлен между М-ко и ОАО <...>, а также между М-ко и последующими собственниками спорного помещения, включая Г., тогда как М-ко продолжают пользоваться спорным помещением.
Г. было предложено М-ко в письменной форме заключить договор имущественного найма на предложенных им условиях согласно проекту договора. С предложенными Г. условиями договора найма М-ко не согласились.
По существу Г. заявлены в суде требования о понуждении к заключению договора в письменной форме на предложенных им условиях.
При изложенных обстоятельствах с учетом положений ст. ст. 671, 674, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом того обстоятельства, что между сторонами в отношении спорного помещения, изначально предоставленного М-ко для проживания, сложились отношения по договору найма помещения в частном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу Г., и указанные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации, истец Г. вправе требовать заключения письменного договора найма в судебном порядке, что по существу и было сделано истцом, и судом правомерно разрешен спор об условиях такого договора и при рассмотрении требований истца Г. разрешены разногласия сторон об условиях договора и определены его существенные условия.
Истцом ответчикам предлагается заключить договор имущественного найма на две комнаты, площадью <...> кв. м и <...> кв. м в помещении <...>, общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> для целей пребывания в нем. Арендная плата за пользование комнатами и местами общего пользования помещения <...> определена в размере <...> рублей в месяц. Истцом предложены условия об ответственности нанимателя за несвоевременное внесение платы: <...>% - за каждый день просрочки в течение <...> дней, <...>% - свыше десяти дней, но не более месяца, расторжение договора найма за просрочку платежа свыше <...> месяца.
Суд правильно при определении правовой природы договора признал неправомерным требования истца Г. о заключении договора имущественного найма.
Суд правильно при определении условий договора исходил из обстоятельств получения ответчиками спорного помещения на условиях общежития, необходимости сохранения социальных гарантий ответчиков, обеспечения социальной ответственности наймодателя и стабильности жилищных прав ответчиков.
При этом суд правильно признал неправомерными требования истца Г. относительно изменения предмета договора на имущественный найм двух комнат площадью <...> кв. м и <...> кв. м в помещении N <...>, тогда как М-ко было предоставлено помещение N <...> и они пользуются этим помещением, что решением суда от 06.10.2009 г. признано законным.
При таком положении судом правильно не установлено оснований для выселения ответчиков из занимаемой ими комнаты площадью <...> кв. м в помещении N <...>.
Договор найма должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчиков ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях приравненных к условиям найма специализированного жилого помещения.
Именно с учетом указанных обстоятельств суд определил спорные условия договора, в частности относительно размера платы за пользование помещением, определив условие о размере платы, аналогичное условию оплаты помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, относительно размера платы за содержание и ремонт помещения, за коммунальные услуги, определив указанное условие, аналогичное условиям, предусмотренным ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, относительно размера ответственности за несвоевременное внесение сумм платы, предусмотрев размер ответственности согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, относительно срока действия договора, предусмотрев максимальный предусмотренный п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно условий договора о прекращении договорных отношений по истечении срока действия договора, предусмотрев гарантированное ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок, исключив возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем и включив в договор условие, отвечающее требованиям ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации, об условиях продолжения действия договора в случае смерти нанимателя или его выбытия из спорного помещения, а также включив в договор условие, отвечающее требованиям ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, на случай перехода права собственности на спорное помещение иному лицу. Судом правильно признан ущемляющим права нанимателя условие договора, предложенное истцом, о расторжении договора найма за просрочку платежа свыше 1 месяца, поскольку оно противоречит предусмотренному ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации сроку, применение правомерно согласно ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае. Также судом правильно не признано существенным условием, подлежащим обязательному включению в договор, предложенное истцом условие о порядке обеспечения нанимателем условий для проведения ремонта.
Остальные предложенные истцом условия договора признаны не противоречащими нормам главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим "Наем жилого помещения".
Нельзя согласиться с доводами М-ко о том, что отсутствуют основания и необходимость письменной формы договора найма, поскольку между Г. и М-ко действует договор найма специализированного жилого помещения, условия которого определены ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69, ст. 100, ст. ст. 153 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. В настоящем случае правоотношения между Г. и М-ко не могут быть признаны договором найма специализированного жилого помещения с учетом того обстоятельства, что собственником спорного помещения является физическое лицо Г., а не государство. Указанные правоотношения с учетом субъектного состава являются правоотношениями коммерческого найма, условия которого должны быть максимально приравнены к условиям найма специализированного жилого помещения с учетом правовой природы тех правоотношений, которые изначально возникли между ОАО <...> и М-ко, как правильно определил суд.
Согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.
В силу положений указанной выше статьи суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности. По требованиям о заключении в письменной форме договора срок исковой давности истцом не пропущен.
Удовлетворяя исковые требования ответчиков в части признания незаконными действий ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за период с января по декабрь <...> года по указанным в них тарифам, суд правильно учел, что размер платы рассчитывался неправомерно по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов, тогда как с учетом сложившихся между ОАО <...> и М-ко правоотношений по найму спорного помещения, заселенного на условиях общежития, применительно к которым продолжены правоотношения между Г. и М-ко, необходимо применять Методику расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденную Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге и установленные Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга тарифы за соответствующие виды коммунальных услуг и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга.
Таким образом, судом правомерно возложена на наймодателя обязанность произвести перерасчет размера платы за период с января <...> года по декабрь <...> года, при этом учтено, что собственником здания Г. не представлено документов, подтверждающих, кто в настоящее время является исполнителем коммунальных услуг.
Судом правомерно отказано в удовлетворении требований М.Н., М.О. об обязании Г. производить расчеты за пользование помещением на будущий период, поскольку вопрос о размере платы за наем и иные предоставляемые Г. услуги рассмотрен судом при определении условий договора найма, соответствующие условия включены судом в договор, который является обязательным для исполнения каждой из сторон.
Ответчики полагают, что М.Н. имеет право на льготу по оплате коммунальных услуг, предусмотренную ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ".
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.
Согласно п. п. 15, 16 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями и оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 901 от 27 июля 1996 года, для получения льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, обращаются в организации, осуществляющие сбор платежей за оплату жилья, коммунальных услуг и приобретаемое топливо (жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, коммунальные предприятия и т.п.). Основанием для предоставления льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива является справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждениями государственной службы медико-социальной экспертизы (п. 15). Расходы, связанные с предоставлением льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива, возмещаются:
- по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности, - за счет средств федерального бюджета;
- по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов Российской Федерации, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 16).
Учитывая положения ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", а также то, что занимаемое ответчиками помещение не находится в доме государственного или муниципального жилищного фонда, принадлежит на праве частной собственности Г., доводы М.Н. о том, что начисления платы за коммунальные услуги необходимо производить с учетом льготы, имеющейся у М.Н., суд признал несостоятельными.
Судом обоснованно не усмотрено оснований для возложения на Г. обязанности по предоставлению М.Н. как инвалиду льготы по оплате коммунальных услуг по спорному помещению. Законом не возложена на наймодателя - частного собственника жилого помещения обязанность по предоставлению нанимателю льготы, предусмотренной ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", по оплате коммунальных услуг.
Как следует из справки МСЭ от <дата> М.Н. является инвалидом второй группы, инвалидность М.Н. установлена впервые <дата>
Таким образом, до перехода права собственности на спорное помещение из государственной собственности в частную собственность М.Н. не являлась инвалидом, не имела права на льготы, предусмотренные ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", соответственно ими не пользовалась, в связи с чем в настоящем случае речь не идет о сохранении за ней указанного права как социальной гарантии с учетом обстоятельств предоставления спорного помещения и в связи с переходом права собственности, и не имеется оснований для обязания Г. предоставлять М.Н. указанные льготы.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда и для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 01.04.2013 N 33-4640
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. N 33-4640
Судья: Полинова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вашкиной Л.И.
судей Смышляевой И.Ю. Мелешко Н.В.
С участием прокурора Кузьминой И.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании 01 апреля 2013 года гражданское дело N 2-901/12 по апелляционным жалобам Г. и М.Н., М.О. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года по иску Г. к М.Н., М.О., М.С. об изменении договора найма и выселении, по иску М.Н., М.О. к Управляющей компании ООО <...>, Г. о признании действий незаконными, обязании произвести перерасчет и обязании производить последующие расчеты за пользование помещением, коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Вашкиной Л.И., объяснения представителей Г. - К., С., М.О. (она же представитель М.Н., М.С.), заключение прокурора Кузьминой И.Д.,
судебная коллегия
установила:
Спорным является помещение общей площадью <...> кв. м, под условным номером <...> в здании по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности Г.
Г. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ответчики занимают спорное помещение, которое принадлежит на праве собственности Г. Истец указал, что решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09 установлено, что между ответчиками и АООТ <...> сложились правоотношения по договору найма жилого помещения, который начал действовать в <...> году, является действующим и распространяет свое действие на нового собственника - Г. Истец считает, что за длительное время, прошедшее с момента начала действия вышеуказанного договора найма жилого помещения, произошло, существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. Истец предлагал ответчикам изменить условия вышеназванного договора в связи с изменившимися обстоятельствами, однако ответчики отказались. Истец, обратившись в суд, просил изменить вышеуказанный договор найма спорного жилого помещения, изложив его в редакции предложенной истцом. Кроме того, истец просил выселить ответчиков из занимаемой ими комнаты N <...> (площадью <...> кв. м) нежилого помещения номер <...> по указанному адресу.
М.Н. и М.О. обратились в суд с иском к Г., Управляющей компании ООО <...> о признании действий незаконными, установлении размера платы, обязании произвести перерасчет и обязании производить последующие расчеты за пользование помещением, коммунальные услуги, содержание и ремонт жилого помещения.
Определением суда от 26.01.2012 года указанные исковые заявления объединены в одно производство.
Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года исковые требования Г. удовлетворены частично.
Суд изменил договор найма заключенный М.Н. с АООТ <...> изложив его в следующей редакции:
п. 1 Наймодатель Г. предоставляет Нанимателю М.Н. и членам ее семьи дочери М.О., внучке М.М., сыну М.С. помещение <...>, общей площадью <...> кв. м, являющегося составной частью здания, расположенного по адресу: <адрес> Настоящий договор заключается на срок <...> лет.
п. 1.1 Указанное в п. 1 помещение передается Нанимателю по приемосдаточному акту.
п. 2 Наниматель обязан:
2.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее <...> дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
2.2 Использовать помещение в соответствии с его назначением, установленным Решением Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09, а именно для постоянного проживания граждан.
2.3 Поддерживать помещение в исправном состоянии, производить его текущий ремонт.
2.4 Соблюдать правила пожарной безопасности, санитарные правила, предписания контролирующих органов, наймодателя, управляющей компании.
2.5 Нести расходы по содержанию помещения и коммунальные услуги, определенные ст. 154 ЖК РФ, в том числе плату за услуги и работы по управлению зданием, содержанию и текущему ремонту общего имущества в здании по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
2.6 В срок не позднее <...> числа следующего за расчетным месяца вносить плату за содержание и ремонт помещения, в том числе коммунальные услуги, на основании выставленных Наймодателем счетов на оплату по указанным в счетах реквизитам по утвержденным в установленном порядке тарифам (п. 2.5 Договора).
2.7 В случае прекращения договора, Наниматель обязан возвратить помещение Наймодателю в надлежащем состоянии.
2.8 Наниматель, несвоевременно и (или) не полностью внесший плату за помещение и коммунальные услуги, обязан уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно
п. 3 Наймодатель обязан:
3.1 Подписать приемосдаточный акт не позднее <...> дней со дня подписания договора, либо со дня вступления в законную силу решения суда о внесении изменений в договор найма.
3.2 Своевременно производить капитальный ремонт помещения.
п. 4 Прекращение действия Договора влечет за собой прекращение обязательств по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при исполнении настоящего договора.
п. 5 В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
п. 6 По истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее <...> помещение внаем.
п. 7 Переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжения или изменения договора найма помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
п. 8 Все споры или разногласия, возникающие между сторонами по Договору разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке.
п. 9 Любые изменения и дополнения к настоящему договору будут иметь силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
п. 10 Досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон либо по требованию Наймодателя по основаниям, установленным законом и только в судебном порядке.
п. 11 Признать заключенным договор найма помещения в редакции, установленной судом со дня вступления решения в законную силу.
В остальной части исковых требований Г. отказано.
Исковые требования М.Н., М.О. удовлетворены частично.
Действия УК ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за наем помещения, коммунальные услуги, платы за содержание и ремонт помещения в размере <...> в период с <дата> по <дата>, в размере <...>. за ноябрь <...> г., в размере <...> руб. <...> коп. за декабрь <...> года признаны незаконными.
Г. обязан произвести перерасчет размера платы за коммунальные услуги, за пользование помещением N <...> (платы за наем), за содержание и ремонт жилого помещения за период с <дата> по <дата> по нормативам потребления исходя из тарифов для граждан, установленным нормативными актами субъекта РФ - Санкт-Петербурга.
В остальной части исковых требований М.Н., М.О. отказано.
В апелляционной жалобе Г. в лице своего представителя просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в котором его исковые требования удовлетворить в полном объеме и отказать в удовлетворении иска М.Н. и М.О. При этом Г. ссылается на неправильность выводов суда по обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права, выражает несогласие с установленными судом условиями договора найма о размере платы, указывает на то, что спорное помещение не является единственным местом проживания М-ко, что объектом найма является нежилое помещение, не пригодное для постоянного проживания, здание никогда не имело статуса общежития, в связи с чем имеется основание для наименования договора договором имущественного найма, регулируемого нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а М-ко не могут в занимаемом помещении проживать, нет оснований для применения норм жилищного права и главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, для применения методики расчета размера платы за пользование жилым помещением государственного жилищного фонда, ссылается на п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом истец полагает, что суд в нарушение требований ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не учел обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда от 12.03.2008 г. по делу 2-36/08, которым установлено, что спорное помещение является нежилым, непригодно для постоянного проживания граждан. Г. полагает, что суд вышел за пределы заявленных им требований, т.к. он просил изменить не соответствующий действительности договор найма жилого помещения на договор имущественного найма, учитывающий существенные изменения, однако суд сам сформулировал условия договора найма. При этом Г. выражает несогласие с условиями договора, установленными судом без заявления соответствующих требований истцом и без согласия истца, в том числе возлагающих на истца повышенную социальную ответственность перед ответчиками, ограничивающих права истца, в частности: изменении названия договора, исключение из договора платы за наем, увеличение срока действия договора, регламентацию замены нанимателя, порядок реализации преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, порядок продления договора. Истец выражает несогласие с тем, что суд распространил действие договора на все помещение <...>, не учел заявленное истцом изменение обстоятельств. Г. выражает также несогласие с решением в той части, в которой удовлетворены частично требования М-ко и признаны незаконными действия УК ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за наем помещения, коммунальные услуги, платы за содержание и ремонт помещения. При этом полагает, что решение суда в данной части не основано на законе. Также истец полагает незаконным возложение на него обязанности произвести перерасчет размера указанной платы, ссылаясь на незаконность принуждения к изменению его образа мыслей при расчете стоимости таких услуг. Кроме того, Г. выражает несогласие с объединением в одно производство дел по его иску и по иску М-ко, полагая, что нарушен п. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и это привело к вынесению неправильного решения.
В апелляционной жалобе М.Н., М.О. просят решение суда отменить, принять по делу новое решение, в котором исковые требования М-ко удовлетворить в полном объеме и отказать в исковых требованиях Г. Ответчики М-ко полагают незаконным изменение судом условия договора найма, ссылаются на отсутствие к этому предусмотренных законом оснований (ст. ст. 450 - 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом ссылаются на бессрочный характер их договора найма специализированного жилого помещения, правоотношения по которому возникли между ними и ОАО <...> в <...> (ст. ст. 50, 51, 106 Жилищного кодекса Российской Федерации), на отсутствие при этом обязанности наймодателя оформлять договор в письменной форме. Ответчики указывают, что Г. стал стороной указанного договора после перехода к нему прав собственности на здание (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия такого договора найма определены положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению сторонами, и не требуется письменной формы договора. Ответчики ссылаются на нарушение их жилищных прав изменением договора, изменившим сложившиеся между сторонами правоотношения. Также ответчики выражают несогласие с отказом суда в удовлетворении их ходатайства о применении срока исковой давности к заявленным Г. требованиям, полагают, что судом неправильно применены положения ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчики не согласны с выводом суда об отсутствии оснований для предоставления М.Н. как инвалиду льгот по оплате коммунальных услуг, полагают, что судом неправильно применена ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ".
Г. в лице представителей свою жалобу поддержал, против жалобы М-ко возражал.
М-ко свою жалобу поддержали, против жалобы Г. возражали.
Управляющая компания ООО <...> извещена о рассмотрении дела по последнему известному месту нахождения.
Прокурор в заключении полагал решение оставить без изменения в части отказа в удовлетворении иска Г. о выселении, в остальной части - подлежащим отмене с отказом в удовлетворении исковых требований сторон.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Объединение судом в одно производство дел по вышеназванному иску Г. и по вышеназванному иску М-ко не противоречит ч. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не влечет отмену обжалуемого решения, постановленного при разрешении настоящего спора.
Судом при разрешении спора установлено и из материалов дела следует, что собственником здания по спорному адресу на основании Плана приватизации, утвержденного Председателем Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от <дата>, изначально являлось АООТ <...> (далее - ОАО <...>), право собственности зарегистрировано <дата>. На основании договора купли-продажи от <дата> N <...> собственником указанного нежилого здания стало ООО <...>, право собственности зарегистрировано <дата>. По договору купли-продажи от <дата> право собственности на нежилое здание перешло к Г., зарегистрировано <дата>.
Спорное здание являлось нежилым, однако длительное время ОАО <...> использовалось в качестве общежития, в том числе спорное помещение было предоставлено семье М-ко для проживания.
Вступившим в законную силу решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 06.10.2009 г. по делу N 2-1793/09 отказано ООО <...> и Г. в удовлетворении требований об истребовании от М.Н., М.О., М.С. нежилого помещения N <...>, общей площадью <...> кв. м, выселении из него. При этом установлено, что между М-ко и ОАО <...> сложились правоотношения по найму спорного помещения, регулируемые нормами главы 35 ГК РФ, т.е. по договору найма жилого помещения, который начал действовать в <...> году и распространяет свое действие на нового собственника - Г. Установленные указанным решением суда обстоятельства обоснованно учтены судом как доказанные в силу ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылки Г. в апелляционной жалобе на решение суда от 12.03.2008 г. по делу N 2-38 несостоятельны, т.к. указанное решение при разрешении настоящего дела в суд первой инстанции не было представлено. Кроме того, обстоятельства, на которые ссылается Г., а именно те обстоятельства, что спорное помещение является нежилым, непригодно для постоянного проживания граждан, не имеют значения для разрешения настоящего спора в связи с вышеизложенными обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением суда от 06.10.2009 г., которым в том числе учтены обстоятельства, установленные решением суда от 12.03.2008 г. по делу N 2-38.
Таким образом, судом установлено, что между сторонами сложились отношения по договору найма спорного помещения, сходные с наймом жилого помещения, соответственно регулируемые нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В настоящем случае в письменной форме договор найма не был оформлен между М-ко и ОАО <...>, а также между М-ко и последующими собственниками спорного помещения, включая Г., тогда как М-ко продолжают пользоваться спорным помещением.
Г. было предложено М-ко в письменной форме заключить договор имущественного найма на предложенных им условиях согласно проекту договора. С предложенными Г. условиями договора найма М-ко не согласились.
По существу Г. заявлены в суде требования о понуждении к заключению договора в письменной форме на предложенных им условиях.
При изложенных обстоятельствах с учетом положений ст. ст. 671, 674, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом того обстоятельства, что между сторонами в отношении спорного помещения, изначально предоставленного М-ко для проживания, сложились отношения по договору найма помещения в частном фонде, принадлежащем на праве собственности истцу Г., и указанные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими правоотношения по договору найма жилого помещения, и Жилищного кодекса Российской Федерации, истец Г. вправе требовать заключения письменного договора найма в судебном порядке, что по существу и было сделано истцом, и судом правомерно разрешен спор об условиях такого договора и при рассмотрении требований истца Г. разрешены разногласия сторон об условиях договора и определены его существенные условия.
Истцом ответчикам предлагается заключить договор имущественного найма на две комнаты, площадью <...> кв. м и <...> кв. м в помещении <...>, общей площадью <...> кв. м, находящегося по адресу: <адрес> для целей пребывания в нем. Арендная плата за пользование комнатами и местами общего пользования помещения <...> определена в размере <...> рублей в месяц. Истцом предложены условия об ответственности нанимателя за несвоевременное внесение платы: <...>% - за каждый день просрочки в течение <...> дней, <...>% - свыше десяти дней, но не более месяца, расторжение договора найма за просрочку платежа свыше <...> месяца.
Суд правильно при определении правовой природы договора признал неправомерным требования истца Г. о заключении договора имущественного найма.
Суд правильно при определении условий договора исходил из обстоятельств получения ответчиками спорного помещения на условиях общежития, необходимости сохранения социальных гарантий ответчиков, обеспечения социальной ответственности наймодателя и стабильности жилищных прав ответчиков.
При этом суд правильно признал неправомерными требования истца Г. относительно изменения предмета договора на имущественный найм двух комнат площадью <...> кв. м и <...> кв. м в помещении N <...>, тогда как М-ко было предоставлено помещение N <...> и они пользуются этим помещением, что решением суда от 06.10.2009 г. признано законным.
При таком положении судом правильно не установлено оснований для выселения ответчиков из занимаемой ими комнаты площадью <...> кв. м в помещении N <...>.
Договор найма должен быть заключен на условиях не ниже гарантированных действующим законодательством, при возложении на ответчиков ответственности не выше ответственности, предусмотренной действующим законодательством, на условиях приравненных к условиям найма специализированного жилого помещения.
Именно с учетом указанных обстоятельств суд определил спорные условия договора, в частности относительно размера платы за пользование помещением, определив условие о размере платы, аналогичное условию оплаты помещений специализированного жилищного фонда Санкт-Петербурга, относительно размера платы за содержание и ремонт помещения, за коммунальные услуги, определив указанное условие, аналогичное условиям, предусмотренным ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, относительно размера ответственности за несвоевременное внесение сумм платы, предусмотрев размер ответственности согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, относительно срока действия договора, предусмотрев максимальный предусмотренный п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно условий договора о прекращении договорных отношений по истечении срока действия договора, предусмотрев гарантированное ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок, исключив возможность наймодателя отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем и включив в договор условие, отвечающее требованиям ст. 686 Гражданского кодекса Российской Федерации, об условиях продолжения действия договора в случае смерти нанимателя или его выбытия из спорного помещения, а также включив в договор условие, отвечающее требованиям ст. 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, на случай перехода права собственности на спорное помещение иному лицу. Судом правильно признан ущемляющим права нанимателя условие договора, предложенное истцом, о расторжении договора найма за просрочку платежа свыше 1 месяца, поскольку оно противоречит предусмотренному ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации сроку, применение правомерно согласно ст. 101 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае. Также судом правильно не признано существенным условием, подлежащим обязательному включению в договор, предложенное истцом условие о порядке обеспечения нанимателем условий для проведения ремонта.
Остальные предложенные истцом условия договора признаны не противоречащими нормам главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим "Наем жилого помещения".
Нельзя согласиться с доводами М-ко о том, что отсутствуют основания и необходимость письменной формы договора найма, поскольку между Г. и М-ко действует договор найма специализированного жилого помещения, условия которого определены ст. 65, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69, ст. 100, ст. ст. 153 - 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. В настоящем случае правоотношения между Г. и М-ко не могут быть признаны договором найма специализированного жилого помещения с учетом того обстоятельства, что собственником спорного помещения является физическое лицо Г., а не государство. Указанные правоотношения с учетом субъектного состава являются правоотношениями коммерческого найма, условия которого должны быть максимально приравнены к условиям найма специализированного жилого помещения с учетом правовой природы тех правоотношений, которые изначально возникли между ОАО <...> и М-ко, как правильно определил суд.
Согласно ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом.
В силу положений указанной выше статьи суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельными доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности. По требованиям о заключении в письменной форме договора срок исковой давности истцом не пропущен.
Удовлетворяя исковые требования ответчиков в части признания незаконными действий ООО <...> по предъявлению счетов оплаты за период с января по декабрь <...> года по указанным в них тарифам, суд правильно учел, что размер платы рассчитывался неправомерно по тарифам исполнителей услуг и поставщиков ресурсов, тогда как с учетом сложившихся между ОАО <...> и М-ко правоотношений по найму спорного помещения, заселенного на условиях общежития, применительно к которым продолжены правоотношения между Г. и М-ко, необходимо применять Методику расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденную Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге и установленные Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга тарифы за соответствующие виды коммунальных услуг и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга.
Таким образом, судом правомерно возложена на наймодателя обязанность произвести перерасчет размера платы за период с января <...> года по декабрь <...> года, при этом учтено, что собственником здания Г. не представлено документов, подтверждающих, кто в настоящее время является исполнителем коммунальных услуг.
Судом правомерно отказано в удовлетворении требований М.Н., М.О. об обязании Г. производить расчеты за пользование помещением на будущий период, поскольку вопрос о размере платы за наем и иные предоставляемые Г. услуги рассмотрен судом при определении условий договора найма, соответствующие условия включены судом в договор, который является обязательным для исполнения каждой из сторон.
Ответчики полагают, что М.Н. имеет право на льготу по оплате коммунальных услуг, предусмотренную ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ".
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.
Согласно п. п. 15, 16 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями и оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 901 от 27 июля 1996 года, для получения льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, обращаются в организации, осуществляющие сбор платежей за оплату жилья, коммунальных услуг и приобретаемое топливо (жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, коммунальные предприятия и т.п.). Основанием для предоставления льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива является справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждениями государственной службы медико-социальной экспертизы (п. 15). Расходы, связанные с предоставлением льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива, возмещаются:
- по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности, - за счет средств федерального бюджета;
- по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов Российской Федерации, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 16).
Учитывая положения ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", а также то, что занимаемое ответчиками помещение не находится в доме государственного или муниципального жилищного фонда, принадлежит на праве частной собственности Г., доводы М.Н. о том, что начисления платы за коммунальные услуги необходимо производить с учетом льготы, имеющейся у М.Н., суд признал несостоятельными.
Судом обоснованно не усмотрено оснований для возложения на Г. обязанности по предоставлению М.Н. как инвалиду льготы по оплате коммунальных услуг по спорному помещению. Законом не возложена на наймодателя - частного собственника жилого помещения обязанность по предоставлению нанимателю льготы, предусмотренной ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", по оплате коммунальных услуг.
Как следует из справки МСЭ от <дата> М.Н. является инвалидом второй группы, инвалидность М.Н. установлена впервые <дата>
Таким образом, до перехода права собственности на спорное помещение из государственной собственности в частную собственность М.Н. не являлась инвалидом, не имела права на льготы, предусмотренные ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в РФ", соответственно ими не пользовалась, в связи с чем в настоящем случае речь не идет о сохранении за ней указанного права как социальной гарантии с учетом обстоятельств предоставления спорного помещения и в связи с переходом права собственности, и не имеется оснований для обязания Г. предоставлять М.Н. указанные льготы.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда и для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 18 декабря 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)