Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Калиниковой О.А.
судей - Никоновой О.И. и Вачковой И.Г.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "Материк", ЗАО АКБ "Газбанк" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 6 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Н. удовлетворить частично.
Признать за С.Н. право собственности на объект незавершенного строительством - 3-хкомнатную <...> (ранее строительный N), общей площадью 88,40 кв. м, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, расположенную на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 3-хкомнатную <...> (строительный), общей площадью 89,1 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 3-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью 89,1 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Взыскать с ООО "Материк" в пользу С.Н. компенсацию морального вреда в размере 1 000 (одна тысяча рублей)".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., судебная коллегия,
установила:
С.Н. обратился в суд с иском к ООО "Материк", Б.Г. о признании права собственности на незавершенный строительством объект, признании недействительным договора о долевом участии, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Материк" был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым указанное общество обязалось передать истцу долю в строительстве, которая соответствует трехкомнатной квартире N (строительный номер) на седьмом этаже, проектной общей площадью 91,91 кв. м в секции N в строящемся доме, находящемся по адресу: <...>. Ориентировочный срок сдачи дома был определен ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость доли указанной выше квартиры определена сторонами в п. 3.1. договора и составляет 2 389 660 рублей. Данная сумма была оплачена истцом ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о том, что квартиры в указанном выше доме продавались повторно и часть из повторно проданных квартир оформила на себя Б.Г. Из выписки Управления Росреестра по <...> следует, что квартира, ранее имевшая номер N в настоящее время имеет номер N и участником долевого строительства указанной выше трехкомнатной квартиры является Б.Г. Данная квартира расположена на том же этаже, в той же секции, иных аналогичных квартир на указанном выше этаже не имеется. Поскольку ответчиком не был получен акт ввода жилого дома в эксплуатацию и в связи с тем, что ответчик незаконно совершил действия, направленные на отчуждение данной квартиры Б.Г., истец не имеет возможность оформить право собственности на испрашиваемую квартиру.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительством - трехкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью 91,91 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в N секции жилого дома, расположенного по адресу: <...>.; взыскать с ООО "Материк" в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100.000 рублей.
В последующем истец уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительством - 3-хкомнатную квартиру N (ранее строительный N), общей площадью 88,40 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в N секции жилого дома, расположенного по адресу: <...>; признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г., прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на спорную квартиру; взыскать с ООО "Материк" в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей по изложенным выше основаниям.
Поскольку право требования участника долевого строительства по договору N о долевом участии в строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ являются объектом залога в ЗАО АКБ "Газбанк", кредитор был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО АКБ "Газбанк" М., действующая на основании доверенности просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований заявителя отказать. Указывает, что судом не применены подлежащие применению к рассматриваемым отношениям нормы права, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании права, поскольку договор долевого участия не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным, также указывает на то, что судом применены не подлежащие применению нормы права и неправильно истолкованы нормы статьи 170 ГК РФ.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Материк" Б.В., действующая на основании доверенности просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований С.Н. отказать. Указывает, что решение суда является незаконным, поскольку договор долевого участия, на который ссылается истец, является ничтожным, так как не зарегистрирован в установленном законом порядке. Считает, что у истца отсутствуют правовые основания требовать признания права собственности на квартиру в незавершенном объекте, поскольку самого объекта не существует.
В судебном заседании представитель ответчика Б.В., действующая на основании доверенности поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила ее удовлетворить.
В судебном заседании представитель ЗАО АКБ "Газбанк" С.И., действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила ее удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца К., действующая на основании доверенности возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным.
Ответчик Б.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Рассмотрев дело в порядке главы 39 ГПК РФ, проверив материалы дела, обсудив доводы заявителей жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а в силу пункта 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
На основании статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Положениями статьи 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 и пункту 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" положения части 3 статьи 4, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
В силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Положениями части 1 статьи 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2011) "О защите прав потребителей" предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства <...> и ООО <...> заключен договор N аренды земельного участка, по которому обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 8 133,2 кв. м, находящийся по адресу: <...> для строительства второй очереди жилого дома, центрального теплового пункта, трансформаторных подстанций и подземных автомобильных стоянок. Срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самары ООО <...> выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция N) по адресу: <...> на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
ДД.ММ.ГГГГ ООО <...> было присоединено к ООО "Материк" на условиях договора присоединения с переходом всех прав и обязанностей от присоединяемого общества к основному обществу ООО "Материк".
Постановлением Главы г.о. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что строительства дома, находящегося по адресу: <...> осуществляло ООО "Материк".
ДД.ММ.ГГГГ между С.Н. и ООО "Материк" заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является передача дольщику доли в строительстве, которая соответствует трехкомнатной квартире N (строительный номер) на седьмом этаже, проектной общей площадью 91,91 кв. м в секции N в строящемся доме, находящемся по адресу: <...>. Ориентировочный срок сдачи дома был определен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
Пунктом 3.1. данного договора определена стоимость доли в строительстве жилья в размере 2 389 660 рублей.
Судом установлено, что С.Н. полностью исполнил свои обязательства, оплатил стоимость жилого помещения, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру (л.д. N).
Таким образом, строительство объекта недвижимости, в котором расположено испрашиваемое истцом помещение, осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства и не является самовольным.
ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который содержит описание спорного объекта долевого строительства и подтверждает факт его возведения (л.д. N <...>).
В настоящее время трехкомнатная квартира N на 7 этаже в N секции, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 88, 4 кв. м, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, соответствует квартире согласно проекту, являющегося приложением к договору долевого участия N имеющей номер N на седьмом этаже секции "N", что подтверждается планом квартир и техническим паспортом.
Установлено, что жилой дом в границах улиц <...> до настоящего времени в эксплуатацию не введен, квартира истцу для оформления права собственности не передана.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ и положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Принимая во внимание положения указанных выше норм права, а также учитывая, что истец свои обязательства полностью исполнил, доля его участия в строительстве в виде квартиры (объекта незавершенного строительства) конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом паспорте ФФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", однако ответчик надлежащим образом не выполняет свои обязательства по договору, препятствуя истцу в реализации права на получение объекта долевого участия в собственность, суд пришел к правильному выводу о том, что требования С.Н. о признании права собственности на объект незавершенного строительства являются обоснованными и правомерно удовлетворил иск в данной части.
Судом правильно не приняты во внимание доводы представителя ООО "Материк" о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, так как данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске истцу, который надлежащим образом исполнил свои обязательства. Нарушение ответчиком своих обязательств по надлежащему оформлению разрешительной документации на строительство дома на момент заключения договора не является основанием для ущемления прав потребителя в виде получения в собственность оплаченной квартиры.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, строительство дома осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок.
Положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б.Г. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является трехкомнатная квартира N (строительный) на седьмом этаже в секции "N" указанного выше дома.
Суд, в решении верно указал о том, что заключив с истцом договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Материк" утратило право передавать иным лицам права на долю в строительстве спорной квартиры. Кроме того, сторонам договора N (Б.Г. как учредителю ООО <...> и ООО "Материк") перед заключением указанной сделки было известно, что правообладателем спорной доли является С.Н.
Оценивая изложенное, а также учитывая, что ООО "Материк" повторно реализовало права на квартиру С.Н. суд обоснованно признал данную сделку от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, поскольку она не соответствует закону, и правомерно применил последствия ее недействительности, прекратив запись о государственной регистрации указанного договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем, в силу ст. 15 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий истца оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Установлено, что несвоевременным выполнением условий договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ ответчик нарушил права потребителя - истца, который длительное время не может проживать в своей квартирой, зарегистрироваться в ней, в связи с чем испытывает нравственные страдания.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возложении обязанности по компенсации морального вреда на ООО "Материк", и обоснованно с учетом приведенных выше норм материального права снизил ее размер до 1 000 рублей.
Доводы апелляционных жалоб о ничтожности и незаключенности договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, со ссылками на Федеральный закон N 214- ФЗ от 30.12.2004 г., не состоятельны, поскольку отсутствие государственной регистрации договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ не является правовым основанием для отказа в иске. Кроме того, заключенный со С.Н. договор является действующим, в установленном законом порядке никем не оспорен и не отменен.
Ссылка представителя ответчика и третьего лица на Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не может быть принята во внимание, поскольку по смыслу положений закона, указанных выше, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований указанного закона может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доводы апелляционных жалоб на ненадлежащий способ защиты прав участника долевого строительства основаны на неправильном толковании норм материального права.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой суда представленных по делу доказательств, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание.
Таким образом, судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, дана объективная, соответствующая нормам материального и процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 6 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк" без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.06.2012 ПО ДЕЛУ N 33-5294/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 июня 2012 г. по делу N 33-5294/2012
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего - Калиниковой О.А.
судей - Никоновой О.И. и Вачковой И.Г.
при секретаре Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ООО "Материк", ЗАО АКБ "Газбанк" на решение Ленинского районного суда г. Самары от 6 апреля 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования С.Н. удовлетворить частично.
Признать за С.Н. право собственности на объект незавершенного строительством - 3-хкомнатную <...> (ранее строительный N), общей площадью 88,40 кв. м, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, расположенную на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 3-хкомнатную <...> (строительный), общей площадью 89,1 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 3-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью 89,1 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в секции "N" жилого дома, расположенного по адресу: <...>.
Взыскать с ООО "Материк" в пользу С.Н. компенсацию морального вреда в размере 1 000 (одна тысяча рублей)".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Никоновой О.И., судебная коллегия,
установила:
С.Н. обратился в суд с иском к ООО "Материк", Б.Г. о признании права собственности на незавершенный строительством объект, признании недействительным договора о долевом участии, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО "Материк" был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым указанное общество обязалось передать истцу долю в строительстве, которая соответствует трехкомнатной квартире N (строительный номер) на седьмом этаже, проектной общей площадью 91,91 кв. м в секции N в строящемся доме, находящемся по адресу: <...>. Ориентировочный срок сдачи дома был определен ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость доли указанной выше квартиры определена сторонами в п. 3.1. договора и составляет 2 389 660 рублей. Данная сумма была оплачена истцом ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о том, что квартиры в указанном выше доме продавались повторно и часть из повторно проданных квартир оформила на себя Б.Г. Из выписки Управления Росреестра по <...> следует, что квартира, ранее имевшая номер N в настоящее время имеет номер N и участником долевого строительства указанной выше трехкомнатной квартиры является Б.Г. Данная квартира расположена на том же этаже, в той же секции, иных аналогичных квартир на указанном выше этаже не имеется. Поскольку ответчиком не был получен акт ввода жилого дома в эксплуатацию и в связи с тем, что ответчик незаконно совершил действия, направленные на отчуждение данной квартиры Б.Г., истец не имеет возможность оформить право собственности на испрашиваемую квартиру.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительством - трехкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью 91,91 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в N секции жилого дома, расположенного по адресу: <...>.; взыскать с ООО "Материк" в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100.000 рублей.
В последующем истец уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительством - 3-хкомнатную квартиру N (ранее строительный N), общей площадью 88,40 кв. м, общей площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, находящуюся на седьмом этаже в N секции жилого дома, расположенного по адресу: <...>; признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г., прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на спорную квартиру; взыскать с ООО "Материк" в его пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей по изложенным выше основаниям.
Поскольку право требования участника долевого строительства по договору N о долевом участии в строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ являются объектом залога в ЗАО АКБ "Газбанк", кредитор был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО АКБ "Газбанк" М., действующая на основании доверенности просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований заявителя отказать. Указывает, что судом не применены подлежащие применению к рассматриваемым отношениям нормы права, истец не имеет права на удовлетворение иска о признании права, поскольку договор долевого участия не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным, также указывает на то, что судом применены не подлежащие применению нормы права и неправильно истолкованы нормы статьи 170 ГК РФ.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Материк" Б.В., действующая на основании доверенности просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении требований С.Н. отказать. Указывает, что решение суда является незаконным, поскольку договор долевого участия, на который ссылается истец, является ничтожным, так как не зарегистрирован в установленном законом порядке. Считает, что у истца отсутствуют правовые основания требовать признания права собственности на квартиру в незавершенном объекте, поскольку самого объекта не существует.
В судебном заседании представитель ответчика Б.В., действующая на основании доверенности поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила ее удовлетворить.
В судебном заседании представитель ЗАО АКБ "Газбанк" С.И., действующая на основании доверенности, поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просила ее удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца К., действующая на основании доверенности возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение законным и обоснованным.
Ответчик Б.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Рассмотрев дело в порядке главы 39 ГПК РФ, проверив материалы дела, обсудив доводы заявителей жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а в силу пункта 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
На основании статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Положениями статьи 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 и пункту 2.1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.11.2011) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.
Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
На основании пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" положения части 3 статьи 4, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.
В силу части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Положениями части 1 статьи 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2011) "О защите прав потребителей" предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг).
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства <...> и ООО <...> заключен договор N аренды земельного участка, по которому обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 8 133,2 кв. м, находящийся по адресу: <...> для строительства второй очереди жилого дома, центрального теплового пункта, трансформаторных подстанций и подземных автомобильных стоянок. Срок действия договора истекает ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
ДД.ММ.ГГГГ Главой г.о. Самары ООО <...> выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция N) по адресу: <...> на срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
ДД.ММ.ГГГГ ООО <...> было присоединено к ООО "Материк" на условиях договора присоединения с переходом всех прав и обязанностей от присоединяемого общества к основному обществу ООО "Материк".
Постановлением Главы г.о. Самары N от ДД.ММ.ГГГГ срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что строительства дома, находящегося по адресу: <...> осуществляло ООО "Материк".
ДД.ММ.ГГГГ между С.Н. и ООО "Материк" заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является передача дольщику доли в строительстве, которая соответствует трехкомнатной квартире N (строительный номер) на седьмом этаже, проектной общей площадью 91,91 кв. м в секции N в строящемся доме, находящемся по адресу: <...>. Ориентировочный срок сдачи дома был определен ДД.ММ.ГГГГ (л.д. N).
Пунктом 3.1. данного договора определена стоимость доли в строительстве жилья в размере 2 389 660 рублей.
Судом установлено, что С.Н. полностью исполнил свои обязательства, оплатил стоимость жилого помещения, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру (л.д. N).
Таким образом, строительство объекта недвижимости, в котором расположено испрашиваемое истцом помещение, осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства и не является самовольным.
ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составлен технический паспорт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который содержит описание спорного объекта долевого строительства и подтверждает факт его возведения (л.д. N <...>).
В настоящее время трехкомнатная квартира N на 7 этаже в N секции, расположенная по адресу: <...>, общей площадью 88, 4 кв. м, площадью с учетом прочей (с коэффициентом) 89,90 кв. м, соответствует квартире согласно проекту, являющегося приложением к договору долевого участия N имеющей номер N на седьмом этаже секции "N", что подтверждается планом квартир и техническим паспортом.
Установлено, что жилой дом в границах улиц <...> до настоящего времени в эксплуатацию не введен, квартира истцу для оформления права собственности не передана.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ и положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 года N 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Принимая во внимание положения указанных выше норм права, а также учитывая, что истец свои обязательства полностью исполнил, доля его участия в строительстве в виде квартиры (объекта незавершенного строительства) конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом паспорте ФФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", однако ответчик надлежащим образом не выполняет свои обязательства по договору, препятствуя истцу в реализации права на получение объекта долевого участия в собственность, суд пришел к правильному выводу о том, что требования С.Н. о признании права собственности на объект незавершенного строительства являются обоснованными и правомерно удовлетворил иск в данной части.
Судом правильно не приняты во внимание доводы представителя ООО "Материк" о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, так как данное обстоятельство не является основанием для отказа в иске истцу, который надлежащим образом исполнил свои обязательства. Нарушение ответчиком своих обязательств по надлежащему оформлению разрешительной документации на строительство дома на момент заключения договора не является основанием для ущемления прав потребителя в виде получения в собственность оплаченной квартиры.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, строительство дома осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок.
Положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и Б.Г. был заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которого является трехкомнатная квартира N (строительный) на седьмом этаже в секции "N" указанного выше дома.
Суд, в решении верно указал о том, что заключив с истцом договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Материк" утратило право передавать иным лицам права на долю в строительстве спорной квартиры. Кроме того, сторонам договора N (Б.Г. как учредителю ООО <...> и ООО "Материк") перед заключением указанной сделки было известно, что правообладателем спорной доли является С.Н.
Оценивая изложенное, а также учитывая, что ООО "Материк" повторно реализовало права на квартиру С.Н. суд обоснованно признал данную сделку от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной, поскольку она не соответствует закону, и правомерно применил последствия ее недействительности, прекратив запись о государственной регистрации указанного договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ
Вместе с тем, в силу ст. 15 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий истца оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Установлено, что несвоевременным выполнением условий договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ ответчик нарушил права потребителя - истца, который длительное время не может проживать в своей квартирой, зарегистрироваться в ней, в связи с чем испытывает нравственные страдания.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возложении обязанности по компенсации морального вреда на ООО "Материк", и обоснованно с учетом приведенных выше норм материального права снизил ее размер до 1 000 рублей.
Доводы апелляционных жалоб о ничтожности и незаключенности договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N, со ссылками на Федеральный закон N 214- ФЗ от 30.12.2004 г., не состоятельны, поскольку отсутствие государственной регистрации договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ не является правовым основанием для отказа в иске. Кроме того, заключенный со С.Н. договор является действующим, в установленном законом порядке никем не оспорен и не отменен.
Ссылка представителя ответчика и третьего лица на Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не может быть принята во внимание, поскольку по смыслу положений закона, указанных выше, сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований указанного закона может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Доводы апелляционных жалоб на ненадлежащий способ защиты прав участника долевого строительства основаны на неправильном толковании норм материального права.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, а также к выражению несогласия с оценкой суда представленных по делу доказательств, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание.
Таким образом, судом полно и всесторонне проверены обстоятельства дела, правильно определен круг юридически значимых по делу обстоятельств, дана объективная, соответствующая нормам материального и процессуального права оценка доказательств. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самары от 6 апреля 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Материк" и ЗАО АКБ "Газбанк" без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)