Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2013 по делу N А76-21124/2012 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" - Корнев И.О. (доверенность от 21.04.2013),
индивидуального предпринимателя Конаревой С.В. - Савенко Н.Е. (доверенность от 05.02.2013).
Частное образовательное учреждение дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" (далее - ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд", истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Конаревой Светлане Валерьевне (далее - ИП Конарева С.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.05.2011 N 4 и взыскании ущерба и неполученного дохода в размере 179 434 руб.
Решением суда от 22.03.2013 (резолютивная часть от 18.03.2013) иск в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 4 от 01.05.2011 оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 179 434 руб. отказано (т. 2 л.д. 8-18).
В апелляционной жалобе ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на допущенное судом нарушение норм материального и процессуального права, а также неполное исследование обстоятельств дела.
Полагает, что суд необоснованно пришел к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка рассмотрения спора.
Полагает, что суд необоснованно отказал в расторжении договора аренды, поскольку ответчик неправомерно и при отсутствии нарушений со стороны истца прекратил доступ истца в арендуемое помещение, что не отрицается самим ответчиком в отзыве на иск. Таким образом, договор аренды подлежит расторжению на основании п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд не дал совокупную оценку доказательствам, свидетельствующим о возникновении у истца убытков вследствие неправомерного ограничения доступа истца в арендуемые помещения в виде расходов на рекламную кампанию, необоснованно отказав в приобщении к материалам дела видеозаписи рекламного ролика.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней, представитель ответчика возразил по доводам апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании первоначально поддержал отказ от исковых требований о расторжении договора, представленный в суд первой инстанции (т. 1 л.д. 129; аудиопротокол судебного заседания от 24.06.2013 08.00-09.50 мин.).
Впоследствии представитель истца отказался от названного заявления об отказе от иска, просил рассмотреть заявленные исковые требования о расторжении договора по существу (аудиопротокол судебного заседания 40.40-41.31 мин).
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2011 между ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" (арендатор) и ИП Конаревой С.В. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 4 (т. 1 л.д. 11-15), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду помещение, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1.1.).
Помещение расположено в здании, по адресу: г. Челябинск, проспект Ленина, 55А, офис N 1302 (на момент заключения договора здание находится в стадии незавершенного строительства) (пункт 1.3.). Помещение принадлежит индивидуальному предпринимателю Конаревой С.В. на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 74 АВ 715980 от 26.02.2010 (пункт 1.4.). Площадь помещения составляет 62 кв. м (пункт 1.6.). Срок аренды: в течение 8 месяцев с момента подписания договора (пункт 1.7.).
Арендатор использует помещение исключительно в целях, определенных договором. Арендатор имеет право использовать арендуемое помещение в качестве Центра образования (пункт 1.2.). Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до 31.12.2011 Договор автоматически пролонгируется на аналогичный период, если ни одна из сторон не заявит о прекращении в письменном виде не позднее, чем за 60 дней до даты истечения текущего срока действия договора (пункт 1.8.).
Факт передачи ответчику в аренду нежилого помещения подтверждается подписанного сторонами актом сдачи-приемки (т. 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 01.10.2011 к договору пункт 2.1. изложен в следующей редакции: ежемесячная арендная плата за пользование помещением равна 385 рублей за квадратный метр, НДС не предусмотрен. В арендную плату не включены коммунальные и эксплуатационные платежи, включающие в себя затраты на поддержание здания в надлежащем техническом состоянии, за исключением уборки помещения, которая производится силами арендодателя.
12.09.2012 истец обратился к ответчику с письмом, в котором указал на то, что вынужден съехать с арендуемого помещения по причине невозможности лицензирования нашего вида деятельности, а именно из-за отсутствия правоустанавливающих документов у собственника на здание (т. 1 л.д. 20).
В деле также имеется акт о запрете пользования арендуемым помещением от 17.09.2012, согласно которому арендатору ограничен доступ в арендуемое помещение (т. 1 л.д. 21).
Ссылаясь на то, что в результате противоправных действий ответчика, связанных с ограничением доступа истца в арендуемые помещения арендатор понес убытки, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании стоимости пластиковой перегородки, суд, квалифицировав данное требование как требование о взыскании неосновательного обогащения, пришел к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку не представлено доказательств невозможности возврата имущества в натуре, тогда как кондикционное требование является специальным и может быть удовлетворено только при невозможности удовлетворения требования о возврате сохранившейся в натуре индивидуально-определенной вещи.
Отказ в остальной части мотивирован отсутствием оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.
Требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка.
Выводы суда по существу спора являются верными.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды нежилого помещения N 4 (т. 1 л.д. 11-15), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду помещение, расположенное в здании, по адресу: г. Челябинск, проспект Ленина, 55А, офис N 1302.
Из пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании апелляционным судом установлено, что стороны договора на момент рассмотрения настоящего спора считают договор действующим и не прекращенным (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ, аудиопротокол судебного заседания от 24.06.2013, 33.27-33.50 мин).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
В силу ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В материалы настоящего дела истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с предложением о прекращении договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Письмо от 12.09.2012 в адрес предпринимателя (т. 1 л.д. 20) и досудебная претензия от 19.09.2012 (т. 1 л.д. 22) не могут быть расценены в качестве такового доказательства в связи с тем, что из их содержания не усматривается предложение арендатора расторгнуть договор.
Устные переговоры сторон, на которые ссылается апеллянт, не являются допустимым доказательством исследуемого обстоятельства (ст. 68 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, ввиду чего обоснованно оставил иск в данной части без рассмотрения. Доводы апелляционной жалобы о направлении в адрес арендодателя соответствующей претензии материалами дела не подтверждены.
Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика ущерба в виде стоимости движимого имущества - Изделия из ПВХ "Novotex" стоимостью 39 980 руб. апелляционная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оно не подлежит удовлетворению.
Апелляционная коллегия находит обоснованной данную судом первой инстанции в порядке ч. 1 ст. 168 АПК РФ квалификацию заявленному истцом требованию.
Требование истца о взыскании ущерба в виде стоимости движимого имущества - Изделия из ПВХ "Novotex" с учетом положений ст. ст. 15, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 1064 ГК РФ, а также текста искового заявления, в котором истец считает ответчика неосновательно обогатившимся путем присвоения не принадлежащего ему имущества, верно квалифицированы судом как иск о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что восстановление имущественной сферы потерпевшего в первую очередь осуществляется в натуральном выражении, и лишь при невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество - в денежном выражении (в виде возмещения действительной стоимости такого имущества).
Таким образом, основным способом восстановления имущественных прав при неосновательном сбережении имущества одним лицом за счет другого является возврат данного имущества.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что в соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Предметом требования потерпевшего по кондикционному иску могут быть только вещи, определяемые родовыми признаками, имущественные права, а также не индивидуализированные каким-либо образом деньги, ценные бумаги на предъявителя или бездокументарные ценные бумаги, т.е. объекты гражданских прав, виндикация которых в принципе исключена.
Таким образом, защита прав в отношении сохранившегося в натуре индивидуально-определенного имущества подлежит осуществлению посредством виндикационного иска.
Принимая во внимание, что виндикационного требования истцом не заявлялось, а доводы истца об отказе предпринимателя возвратить спорную перегородку в натуре соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), с учетом требований ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ, арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, в связи с чем его требования не могут быть удовлетворены.
ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в сумме 48 974 руб., представляющих собой расходы истца на рекламную кампанию.
Из пояснений истца в судебном заседании следует, что возникновение данных расходов истец считает реальным ущербом, возникшим вследствие незаконных действий ответчика в силу ограничения доступа в арендуемые помещения, что ответчиком не оспаривается (отзыв, т. 1 л.д. 85).
Данное требование также обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Заявляя требование о взыскании убытков, истец должен доказать следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинную связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.
Истцом в материалы дела представлены договоры оказания услуг от 25.09.2012, заключенный им с обществом "Промторг" на оказание услуг по размещению рекламы в эфире радиокомпании "Интерволна", от 17.09.2012 с ИП Быстрицкой Л.С. на оказание услуг по размещению рекламы в эфире радиопрограмм "РАДИО-КОНТИНЕНТАЛЬ", "Радио Шансон", от 04.09.2012 с обществом "ФМ Про" по размещению рекламных материалов в эфире радио "DFM-Челябинск" (т. 1 л.д. 34-47).
Вместе с тем несение расходов на рекламную кампанию является обычной хозяйственной сделкой истца, имеющего намерение популяризации своей деятельности, и данные расходы были понесены истцом вне зависимости от возникновения спора по поводу арендуемого помещения с предпринимателем Конаревой С.В.
Кроме того, из названных договоров не представляется возможным установить содержание рекламной информации, что исключает возможность суду дать оценку тому обстоятельству, что оказание образовательных услуг планировалось осуществлять именно в арендуемом помещении.
Доказательств трансляции в эфире указанных радиостанций рекламной информации, в которой имелась ссылка на место нахождения учреждения и оказание образовательных услуг по месту нахождения арендуемого помещения, в материалы дела не представлено.
Таким образом, понесенные истцом расходы на оплату рекламной кампании не могут быть признаны судом состоящими в прямой и непосредственной причинной связи с фактом ограничения ответчиком доступа истца в арендуемое помещение.
Оценивая правомерность заявленных истцом требований о взыскании упущенной выгоды в виде недополученного дохода, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Из материалов дела следует, что учреждением и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии" был подписан договор об оказании образовательных услуг N 11-09.12 от 07.09.2012 (т. 1 л.д. 26), согласно которому учреждение приняло на себя обязанность организовать корпоративное обучение по предмету деловой этикет.
В силу п. 3.3. договора стоимость курса обучения составляет 90 480 рублей.
Согласно разделу 6 договора начало занятий - 19.09.2012.
Учреждением выставлен счет на оплату по названному договору (т. 1 л.д. 28).
В материалы дела также представлено претензионное письмо от общества с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии" (т. 1 л.д. 29), из которого следует, что на дату, указанную в договоре на оказание образовательных услуг, занятия не начались, а также ответ на письмо от учреждения (т. 1 л.д. 30), из которого следует, что занятия не были начаты в связи с ограничением доступа арендатора в арендуемое помещение.
Впоследствии обществом "Инновационные технологии" было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора об оказании образовательных услуг (т. 1 л.д. 31).
Из анализа указанных документов апелляционный суд усматривает, что договор на оказание образовательных услуг был подписан истцом до направления им в адрес ИП Конаревой С.В. уведомления о намерении отказаться от договорных отношений (т. 1 л.д. 20) и последовавших вследствие этого обстоятельств ограничения доступа в арендуемое помещение. Таким образом, невозможность использования помещения была вызвана действиями самого арендатора.
При этом отсутствие у собственника правоустанавливающих документов на здание, что явилось поводом для отказа истца от договорных отношений (т. 1 л.д. 20) является объективным обстоятельством, которое могло быть учтено истцом при заключении договора аренды, и впоследствии - при заключении договора на оказание образовательных услуг, учитывая открытость сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ст. 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Кроме того, представитель истца не отрицает факт своей осведомленности об отсутствии на момент заключения договора в арендодателя правоустанавливающих документов на имущество.
Таким образом, заключая договор на оказание образовательных услуг, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был предполагать риск возможных негативных последствий, связанных с отсутствием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
В силу ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Между тем из совокупности указанных обстоятельств следует, что невозможность истца оказать образовательные услуги на основании договора N 11-09.12 от 07.09.2012 (т. 1 л.д. 26) не вызвана исключительно действиями ответчика, из чего также следует вывод об отсутствии прямой причинной связи между заявленными убытками и обстоятельствами, на которые ссылается истец как основание их причинения (ограничение доступа в арендуемое помещение).
Из договора на оказание образовательных услуг N 11-09.12 от 07.09.2012 также не следует место оказания данных услуг исключительно по месту нахождения арендуемого помещения, и истцом не представлено доказательств невозможности оказания данных услуг в другом помещении.
Таким образом, истцом не представлено совокупности обстоятельств, являющихся необходимыми и достаточными для удовлетворения заявленных требований о взыскании убытков.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2013 по делу N А76-21124/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2013 N 18АП-5553/2013 ПО ДЕЛУ N А76-21124/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2013 г. N 18АП-5553/2013
Дело N А76-21124/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Суспициной Л.А., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2013 по делу N А76-21124/2012 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" - Корнев И.О. (доверенность от 21.04.2013),
индивидуального предпринимателя Конаревой С.В. - Савенко Н.Е. (доверенность от 05.02.2013).
Частное образовательное учреждение дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" (далее - ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд", истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Конаревой Светлане Валерьевне (далее - ИП Конарева С.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.05.2011 N 4 и взыскании ущерба и неполученного дохода в размере 179 434 руб.
Решением суда от 22.03.2013 (резолютивная часть от 18.03.2013) иск в части расторжения договора аренды нежилого помещения N 4 от 01.05.2011 оставлен без рассмотрения, в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 179 434 руб. отказано (т. 2 л.д. 8-18).
В апелляционной жалобе ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить полностью, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на допущенное судом нарушение норм материального и процессуального права, а также неполное исследование обстоятельств дела.
Полагает, что суд необоснованно пришел к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка рассмотрения спора.
Полагает, что суд необоснованно отказал в расторжении договора аренды, поскольку ответчик неправомерно и при отсутствии нарушений со стороны истца прекратил доступ истца в арендуемое помещение, что не отрицается самим ответчиком в отзыве на иск. Таким образом, договор аренды подлежит расторжению на основании п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд не дал совокупную оценку доказательствам, свидетельствующим о возникновении у истца убытков вследствие неправомерного ограничения доступа истца в арендуемые помещения в виде расходов на рекламную кампанию, необоснованно отказав в приобщении к материалам дела видеозаписи рекламного ролика.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы, изложенные в ней, представитель ответчика возразил по доводам апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании первоначально поддержал отказ от исковых требований о расторжении договора, представленный в суд первой инстанции (т. 1 л.д. 129; аудиопротокол судебного заседания от 24.06.2013 08.00-09.50 мин.).
Впоследствии представитель истца отказался от названного заявления об отказе от иска, просил рассмотреть заявленные исковые требования о расторжении договора по существу (аудиопротокол судебного заседания 40.40-41.31 мин).
Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.05.2011 между ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" (арендатор) и ИП Конаревой С.В. (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 4 (т. 1 л.д. 11-15), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду помещение, а арендатор выплачивает арендодателю арендную плату (пункт 1.1.).
Помещение расположено в здании, по адресу: г. Челябинск, проспект Ленина, 55А, офис N 1302 (на момент заключения договора здание находится в стадии незавершенного строительства) (пункт 1.3.). Помещение принадлежит индивидуальному предпринимателю Конаревой С.В. на праве собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 74 АВ 715980 от 26.02.2010 (пункт 1.4.). Площадь помещения составляет 62 кв. м (пункт 1.6.). Срок аренды: в течение 8 месяцев с момента подписания договора (пункт 1.7.).
Арендатор использует помещение исключительно в целях, определенных договором. Арендатор имеет право использовать арендуемое помещение в качестве Центра образования (пункт 1.2.). Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до 31.12.2011 Договор автоматически пролонгируется на аналогичный период, если ни одна из сторон не заявит о прекращении в письменном виде не позднее, чем за 60 дней до даты истечения текущего срока действия договора (пункт 1.8.).
Факт передачи ответчику в аренду нежилого помещения подтверждается подписанного сторонами актом сдачи-приемки (т. 1 л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 01.10.2011 к договору пункт 2.1. изложен в следующей редакции: ежемесячная арендная плата за пользование помещением равна 385 рублей за квадратный метр, НДС не предусмотрен. В арендную плату не включены коммунальные и эксплуатационные платежи, включающие в себя затраты на поддержание здания в надлежащем техническом состоянии, за исключением уборки помещения, которая производится силами арендодателя.
12.09.2012 истец обратился к ответчику с письмом, в котором указал на то, что вынужден съехать с арендуемого помещения по причине невозможности лицензирования нашего вида деятельности, а именно из-за отсутствия правоустанавливающих документов у собственника на здание (т. 1 л.д. 20).
В деле также имеется акт о запрете пользования арендуемым помещением от 17.09.2012, согласно которому арендатору ограничен доступ в арендуемое помещение (т. 1 л.д. 21).
Ссылаясь на то, что в результате противоправных действий ответчика, связанных с ограничением доступа истца в арендуемые помещения арендатор понес убытки, последний обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании стоимости пластиковой перегородки, суд, квалифицировав данное требование как требование о взыскании неосновательного обогащения, пришел к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку не представлено доказательств невозможности возврата имущества в натуре, тогда как кондикционное требование является специальным и может быть удовлетворено только при невозможности удовлетворения требования о возврате сохранившейся в натуре индивидуально-определенной вещи.
Отказ в остальной части мотивирован отсутствием оснований для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков.
Требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка.
Выводы суда по существу спора являются верными.
Рассмотрев требование истца о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды нежилого помещения N 4 (т. 1 л.д. 11-15), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду помещение, расположенное в здании, по адресу: г. Челябинск, проспект Ленина, 55А, офис N 1302.
Из пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании апелляционным судом установлено, что стороны договора на момент рассмотрения настоящего спора считают договор действующим и не прекращенным (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ, аудиопротокол судебного заседания от 24.06.2013, 33.27-33.50 мин).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
В силу ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
В материалы настоящего дела истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с предложением о прекращении договора аренды в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Письмо от 12.09.2012 в адрес предпринимателя (т. 1 л.д. 20) и досудебная претензия от 19.09.2012 (т. 1 л.д. 22) не могут быть расценены в качестве такового доказательства в связи с тем, что из их содержания не усматривается предложение арендатора расторгнуть договор.
Устные переговоры сторон, на которые ссылается апеллянт, не являются допустимым доказательством исследуемого обстоятельства (ст. 68 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора, ввиду чего обоснованно оставил иск в данной части без рассмотрения. Доводы апелляционной жалобы о направлении в адрес арендодателя соответствующей претензии материалами дела не подтверждены.
Рассмотрев требование истца о взыскании с ответчика ущерба в виде стоимости движимого имущества - Изделия из ПВХ "Novotex" стоимостью 39 980 руб. апелляционная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оно не подлежит удовлетворению.
Апелляционная коллегия находит обоснованной данную судом первой инстанции в порядке ч. 1 ст. 168 АПК РФ квалификацию заявленному истцом требованию.
Требование истца о взыскании ущерба в виде стоимости движимого имущества - Изделия из ПВХ "Novotex" с учетом положений ст. ст. 15, п. 1 ст. 393, п. 1 ст. 1064 ГК РФ, а также текста искового заявления, в котором истец считает ответчика неосновательно обогатившимся путем присвоения не принадлежащего ему имущества, верно квалифицированы судом как иск о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что восстановление имущественной сферы потерпевшего в первую очередь осуществляется в натуральном выражении, и лишь при невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество - в денежном выражении (в виде возмещения действительной стоимости такого имущества).
Таким образом, основным способом восстановления имущественных прав при неосновательном сбережении имущества одним лицом за счет другого является возврат данного имущества.
Судом первой инстанции обоснованно указано, что в соответствии со ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.
Предметом требования потерпевшего по кондикционному иску могут быть только вещи, определяемые родовыми признаками, имущественные права, а также не индивидуализированные каким-либо образом деньги, ценные бумаги на предъявителя или бездокументарные ценные бумаги, т.е. объекты гражданских прав, виндикация которых в принципе исключена.
Таким образом, защита прав в отношении сохранившегося в натуре индивидуально-определенного имущества подлежит осуществлению посредством виндикационного иска.
Принимая во внимание, что виндикационного требования истцом не заявлялось, а доводы истца об отказе предпринимателя возвратить спорную перегородку в натуре соответствующими доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. 65 АПК РФ), с учетом требований ст. 4 АПК РФ, ст. 12 ГК РФ, арбитражный суд первой инстанции сделал верный вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, в связи с чем его требования не могут быть удовлетворены.
ЧОУ ДО ЦО "Стэффорд" также заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в сумме 48 974 руб., представляющих собой расходы истца на рекламную кампанию.
Из пояснений истца в судебном заседании следует, что возникновение данных расходов истец считает реальным ущербом, возникшим вследствие незаконных действий ответчика в силу ограничения доступа в арендуемые помещения, что ответчиком не оспаривается (отзыв, т. 1 л.д. 85).
Данное требование также обоснованно оставлено судом без удовлетворения.
Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Заявляя требование о взыскании убытков, истец должен доказать следующие обстоятельства: противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинную связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.
Истцом в материалы дела представлены договоры оказания услуг от 25.09.2012, заключенный им с обществом "Промторг" на оказание услуг по размещению рекламы в эфире радиокомпании "Интерволна", от 17.09.2012 с ИП Быстрицкой Л.С. на оказание услуг по размещению рекламы в эфире радиопрограмм "РАДИО-КОНТИНЕНТАЛЬ", "Радио Шансон", от 04.09.2012 с обществом "ФМ Про" по размещению рекламных материалов в эфире радио "DFM-Челябинск" (т. 1 л.д. 34-47).
Вместе с тем несение расходов на рекламную кампанию является обычной хозяйственной сделкой истца, имеющего намерение популяризации своей деятельности, и данные расходы были понесены истцом вне зависимости от возникновения спора по поводу арендуемого помещения с предпринимателем Конаревой С.В.
Кроме того, из названных договоров не представляется возможным установить содержание рекламной информации, что исключает возможность суду дать оценку тому обстоятельству, что оказание образовательных услуг планировалось осуществлять именно в арендуемом помещении.
Доказательств трансляции в эфире указанных радиостанций рекламной информации, в которой имелась ссылка на место нахождения учреждения и оказание образовательных услуг по месту нахождения арендуемого помещения, в материалы дела не представлено.
Таким образом, понесенные истцом расходы на оплату рекламной кампании не могут быть признаны судом состоящими в прямой и непосредственной причинной связи с фактом ограничения ответчиком доступа истца в арендуемое помещение.
Оценивая правомерность заявленных истцом требований о взыскании упущенной выгоды в виде недополученного дохода, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под упущенной выгодой понимаются неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Согласно п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Из материалов дела следует, что учреждением и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии" был подписан договор об оказании образовательных услуг N 11-09.12 от 07.09.2012 (т. 1 л.д. 26), согласно которому учреждение приняло на себя обязанность организовать корпоративное обучение по предмету деловой этикет.
В силу п. 3.3. договора стоимость курса обучения составляет 90 480 рублей.
Согласно разделу 6 договора начало занятий - 19.09.2012.
Учреждением выставлен счет на оплату по названному договору (т. 1 л.д. 28).
В материалы дела также представлено претензионное письмо от общества с ограниченной ответственностью "Инновационные Технологии" (т. 1 л.д. 29), из которого следует, что на дату, указанную в договоре на оказание образовательных услуг, занятия не начались, а также ответ на письмо от учреждения (т. 1 л.д. 30), из которого следует, что занятия не были начаты в связи с ограничением доступа арендатора в арендуемое помещение.
Впоследствии обществом "Инновационные технологии" было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора об оказании образовательных услуг (т. 1 л.д. 31).
Из анализа указанных документов апелляционный суд усматривает, что договор на оказание образовательных услуг был подписан истцом до направления им в адрес ИП Конаревой С.В. уведомления о намерении отказаться от договорных отношений (т. 1 л.д. 20) и последовавших вследствие этого обстоятельств ограничения доступа в арендуемое помещение. Таким образом, невозможность использования помещения была вызвана действиями самого арендатора.
При этом отсутствие у собственника правоустанавливающих документов на здание, что явилось поводом для отказа истца от договорных отношений (т. 1 л.д. 20) является объективным обстоятельством, которое могло быть учтено истцом при заключении договора аренды, и впоследствии - при заключении договора на оказание образовательных услуг, учитывая открытость сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ст. 7 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Кроме того, представитель истца не отрицает факт своей осведомленности об отсутствии на момент заключения договора в арендодателя правоустанавливающих документов на имущество.
Таким образом, заключая договор на оказание образовательных услуг, истец, действуя разумно и добросовестно, должен был предполагать риск возможных негативных последствий, связанных с отсутствием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
В силу ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Между тем из совокупности указанных обстоятельств следует, что невозможность истца оказать образовательные услуги на основании договора N 11-09.12 от 07.09.2012 (т. 1 л.д. 26) не вызвана исключительно действиями ответчика, из чего также следует вывод об отсутствии прямой причинной связи между заявленными убытками и обстоятельствами, на которые ссылается истец как основание их причинения (ограничение доступа в арендуемое помещение).
Из договора на оказание образовательных услуг N 11-09.12 от 07.09.2012 также не следует место оказания данных услуг исключительно по месту нахождения арендуемого помещения, и истцом не представлено доказательств невозможности оказания данных услуг в другом помещении.
Таким образом, истцом не представлено совокупности обстоятельств, являющихся необходимыми и достаточными для удовлетворения заявленных требований о взыскании убытков.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.03.2013 по делу N А76-21124/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного образования Центр образования "Стэффорд" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)