Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года по делу N А28-11358/2012, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (ИНН 4345239742 ОГРН 1084345135478)
о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 529 518 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.06.2007 N 6513 (далее - Договор) за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 13 827 руб. 82 коп. пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2011, о расторжении Договора, обязании ответчика возвратить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.
Исковые требования Департамента основаны на статьях 330, 395, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права. Арендатору было направлено письменное уведомление о повышении арендной платы с указанием точной суммы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального образования. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, представляет собой совокупность способов определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, которые могут быть применены арендодателем, а не сводится лишь к одному из таких способов, когда арендная плата рассчитывается по определенной формуле. Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3.2 Договора, на пересмотр в одностороннем порядке размера годовой арендной платы, администрация города Кирова исходит из возможности изменения показателей в методике расчета арендной платы, а не в отдельно взятом способе в рамках указанной методики.
Ответчик в отзыве указал, что истцом самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы, что не соответствует условиям Договора и требованиям действующего законодательства. Истец не наделен правами по внесению в установленном порядке изменений в методику расчета арендной платы, в соответствии с которой определена арендная плата по Договору (пункт 3.1 Договора). Просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция ответчика изложена письменно.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
Между Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности (правопреемник Департамент) (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием жилищного хозяйства N 17 (арендатор) на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 29.03.2007 N 720 и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20 был заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Киров, ул. М.Конева, 13, общей площадью 380,70 кв. м (номера помещений по плану - 38-40, 49-57, 59-63, 65-72). Вид пользования имущества - для размещения конторы для выполнения муниципального заказа МУ УЖХ (пункты 1.1, 1.2 Договора).
Право муниципальной собственности муниципального образования "Город Киров" на переданное в аренду помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.1991 N 3020-1.
Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2007.
Срок действия Договора определен с 01.01.2007 без указания срока его окончания.
30.10.2008 МУП жилищного хозяйства N 17 и Общество, по согласованию с арендодателем, заключили соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора, по которому права и обязанности по Договору переходят к ответчику с 01.10.2008 в полном объеме.
12.12.2008 стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому в Договор внесены изменения в части преамбулы и пункта 8.2 Договора - реквизитов аренды.
В 2012 году в ходе инвентаризации проведено уточнение площади арендуемого помещения, в результате чего площадь увеличилась до 389 кв. м, что подтверждается техническим паспортом помещения; при этом изменений в Договор сторонами не вносилось.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора, арендная плата установлена на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества и составляет 18 668 руб. 29 коп. (с НДС) в год (стоимость годовой арендной платы без НДС для перечисления арендодателю составляет 15 820 руб. 58 коп.).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 годовой суммы.
Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменения в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за один месяц (пункты 3.2, 3.3 Договора).
Пунктом 4.1.2 Договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пеня в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2 Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в частности, в случае, когда арендатор имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.
Уведомлением от 02.05.2012 N 4699-01-05/14 истец известил ответчика о повышении размера арендной платы с 01.05.2012 до 1 285 970 руб. в год (с НДС). Уведомление получено арендатором 10.05.2012.
В связи с неисполнением Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы в Спорный период истец обратился в суд.
Как видно из материалов дела, задолженность арендатора возникла ввиду невнесения арендатором арендной платы, увеличенной арендодателем в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение с 01.05.2012.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012, в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.
Пунктом 3.2 Договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменения в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении размера арендной платы письменно за один месяц.
В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы N 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика N 29/15) (в редакции, действующей с 2012 года), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20;
- А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).
Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.
Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.
Избранный сторонами при заключении Договора способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики N 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).
В силу пункта 1.1.5 Методики N 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.
В приложении N 2 к Договору стороны установили следующий расчет размера арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений:
Ап = Кз * Кд * Кк * (Б * Н+С * Ц * К1), где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Б - балансовая стоимость имущества;
- С - остаточная стоимость имущества;
- Н - норма амортизации;
- Ц - плата за кредит;
- Кз - коэффициент территориальной зоны;
- К1 - поправочный коэффициент к банковскому проценту;
- Кд - коэффициент деятельности;
- Кк - коэффициент консервации.
Предусмотренный Методикой N 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.
Судом установлено, что в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику N 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведения об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы, в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях таких сведений также не содержится.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства.
Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики).
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.
Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат согласованию между сторонами.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Размер арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений установлен сторонами при заключении Договора на основании решения комиссии и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20, предусматривающим возможность установления для предприятий, арендующих муниципальное имущество для оказания жилищно-коммунальных услуг населению, размера арендной платы исходя из стоимости амортизационных отчислений данного имущества.
Из Устава Общества следует, что основными видами его деятельности в Спорный период являются, в том числе, управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда, управление многоквартирными жилыми домами; организация вопросов пользования общим имуществом в многоквартирных домах; организация обеспечения граждан, проживающих в многоквартирных домах, коммунальными услугами, относящиеся к группе жилищно-коммунальных услуг в силу Общероссийского классификатора услуг населению, утвержденного приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1072-ст.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора имущество, расположенное по адресу: г. Киров, ул. М.Конева, д. 13, используется для размещения конторы для выполнения муниципального заказа МУ УЖХ. Изменений в части целевого назначения переданного в аренду имущества в Договор не вносилось.
В соответствии с принятым 27.06.2007 Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "город Киров", утвержденным решением Кировской городской Думы N 4/10, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кировской городской Думой. В силу пункта 6.11 названного Положения, на уровне амортизационных отчислений устанавливается размер арендной платы при аренде объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого и движимого имущества, предназначенного для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям, а также в случаях предоставления в аренду имущества для выполнения муниципального заказа по благоустройству территории.
Пунктом 3 Решения Кировской городской Думы от 27.06.2007 N 4/10 установлено, что в отношении действующих договоров аренды (заключенных до вступления в силу настоящего решения) размер арендной платы определяется в порядке, действующем на момент заключения договора. После проведения независимой оценки заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Следовательно, изменение размера арендной платы в связи с проведенной независимой оценкой по Договору, заключенному до вступления в силу данного акта, возможно только на основании дополнительного соглашения, то есть по согласованию сторон.
Материалами дела подтверждено, что арендатор надлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей исходя из условий Договора (без изменений, связанных с рыночной оценкой стоимости платы), поэтому суд правомерно отказал Департаменту в удовлетворении иска.
Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года по делу N А28-11358/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2013 ПО ДЕЛУ N А28-11358/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2013 г. по делу N А28-11358/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чернигиной Т.В.,
судей Бармина Д.Ю., Барьяхтар И.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Емельяновым А.С.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - департамента муниципальной собственности администрации города Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года по делу N А28-11358/2012, принятое судом в составе судьи Кулдышева О.Л.
по иску департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693 ОГРН 1034316546978)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (ИНН 4345239742 ОГРН 1084345135478)
о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и обязании освободить нежилое помещение,
установил:
департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района города Кирова" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 529 518 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.06.2007 N 6513 (далее - Договор) за период с 01.05.2012 по 31.10.2012, 13 827 руб. 82 коп. пени за период с 11.05.2012 по 31.10.2011, о расторжении Договора, обязании ответчика возвратить занимаемое помещение и передать его истцу по акту приема-передачи.
Исковые требования Департамента основаны на статьях 330, 395, 614, 619, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель считает, что судом неправильно применены нормы материального права. Арендатору было направлено письменное уведомление о повышении арендной платы с указанием точной суммы, подлежащей перечислению в бюджет муниципального образования. Методика расчета арендной платы за муниципальное имущество, утвержденная решением Кировской городской Думы от 25.08.2004 N 29/15, представляет собой совокупность способов определения размера годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, которые могут быть применены арендодателем, а не сводится лишь к одному из таких способов, когда арендная плата рассчитывается по определенной формуле. Реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3.2 Договора, на пересмотр в одностороннем порядке размера годовой арендной платы, администрация города Кирова исходит из возможности изменения показателей в методике расчета арендной платы, а не в отдельно взятом способе в рамках указанной методики.
Ответчик в отзыве указал, что истцом самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы, что не соответствует условиям Договора и требованиям действующего законодательства. Истец не наделен правами по внесению в установленном порядке изменений в методику расчета арендной платы, в соответствии с которой определена арендная плата по Договору (пункт 3.1 Договора). Просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Подробно позиция ответчика изложена письменно.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Материалами дела подтверждены следующие фактические обстоятельства.
Между Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности (правопреемник Департамент) (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием жилищного хозяйства N 17 (арендатор) на основании решения комиссии по использованию муниципальной собственности от 29.03.2007 N 720 и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20 был заключен Договор, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Киров, ул. М.Конева, 13, общей площадью 380,70 кв. м (номера помещений по плану - 38-40, 49-57, 59-63, 65-72). Вид пользования имущества - для размещения конторы для выполнения муниципального заказа МУ УЖХ (пункты 1.1, 1.2 Договора).
Право муниципальной собственности муниципального образования "Город Киров" на переданное в аренду помещение возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" от 27.12.1991 N 3020-1.
Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2007.
Срок действия Договора определен с 01.01.2007 без указания срока его окончания.
30.10.2008 МУП жилищного хозяйства N 17 и Общество, по согласованию с арендодателем, заключили соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора, по которому права и обязанности по Договору переходят к ответчику с 01.10.2008 в полном объеме.
12.12.2008 стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому в Договор внесены изменения в части преамбулы и пункта 8.2 Договора - реквизитов аренды.
В 2012 году в ходе инвентаризации проведено уточнение площади арендуемого помещения, в результате чего площадь увеличилась до 389 кв. м, что подтверждается техническим паспортом помещения; при этом изменений в Договор сторонами не вносилось.
В соответствии с пунктом 3.1 Договора, арендная плата установлена на уровне амортизационных отчислений со стоимости имущества и составляет 18 668 руб. 29 коп. (с НДС) в год (стоимость годовой арендной платы без НДС для перечисления арендодателю составляет 15 820 руб. 58 коп.).
Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в размере 1/12 годовой суммы.
Договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменения в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество. Об изменении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора за один месяц (пункты 3.2, 3.3 Договора).
Пунктом 4.1.2 Договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пеня в размере, равном одной трехсотой действующей на момент возникновения долга ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 5.2 Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке, в частности, в случае, когда арендатор имеет сумму задолженности, превышающую двухмесячный размер арендной платы.
Уведомлением от 02.05.2012 N 4699-01-05/14 истец известил ответчика о повышении размера арендной платы с 01.05.2012 до 1 285 970 руб. в год (с НДС). Уведомление получено арендатором 10.05.2012.
В связи с неисполнением Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы в Спорный период истец обратился в суд.
Как видно из материалов дела, задолженность арендатора возникла ввиду невнесения арендатором арендной платы, увеличенной арендодателем в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение с 01.05.2012.
Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Истец в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате, начиная с 01.05.2012, в связи с применением при расчете стоимости аренды рыночной оценки платы за помещение.
Пунктом 3.2 Договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в случае изменения органами местного самоуправления размеров арендной платы, изменения в установленном порядке методики расчета арендной платы за имущество, при этом арендодатель обязан уведомить арендатора об изменении размера арендной платы письменно за один месяц.
В соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Кировской городской Думы N 29/15 от 25.08.2004 (далее - Методика N 29/15) (в редакции, действующей с 2012 года), размер арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, условиях, сроках и порядке внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 25.06.2008 N 18/20;
- А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение).
Методика расчета арендной платы предусматривает несколько способов определения показателя А, в том числе: на основании пункта 1.1.2 - по установленной формуле; на основании пункта 1.1.3. - по итогам торгов (аукционов, конкурсов); на основании пункта 1.1.4 - по результатам независимой рыночной оценки; на основании пункта 1.1.5 - на уровне амортизационных отчислений.
Выбор конкретного способа определения показателя А осуществляется сторонами при заключении договора аренды с учетом положений действующего законодательства.
Избранный сторонами при заключении Договора способ определения размера арендной платы соответствует положениям Методики N 29/15 (в редакции, действующей в спорный период).
В силу пункта 1.1.5 Методики N 29/15 в случае заключения договора аренды с арендной платой, установленной на уровне амортизационных отчислений, размер годовой арендной платы А равен размеру амортизационных отчислений.
В приложении N 2 к Договору стороны установили следующий расчет размера арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений:
Ап = Кз * Кд * Кк * (Б * Н+С * Ц * К1), где:
- Ап - годовая арендная плата;
- Б - балансовая стоимость имущества;
- С - остаточная стоимость имущества;
- Н - норма амортизации;
- Ц - плата за кредит;
- Кз - коэффициент территориальной зоны;
- К1 - поправочный коэффициент к банковскому проценту;
- Кд - коэффициент деятельности;
- Кк - коэффициент консервации.
Предусмотренный Методикой N 29/15 показатель Пзу в расчете стоимости арендной платы истцом не применялся.
Судом установлено, что в 2012 году способ и порядок исчисления арендной платы, предусмотренные пунктом 1.1.5 Методики, в установленном порядке не изменялись; изменений, связанных с необходимостью приведения в соответствие с рыночной оценкой размеров арендной платы, определенных на уровне амортизационных отчислений, в Методику N 29/15 в установленном порядке не вносилось. Сведения об изменении в установленном порядке показателей, приведенных в формуле расчета арендной платы, в материалы дела не представлено, в направленных ответчику уведомлениях таких сведений также не содержится.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что увеличение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом ее рыночной стоимости в рассматриваемой ситуации не соответствует положениям Договора и требованиям действующего законодательства.
Увеличение арендной платы с 01.05.2012 произведено истцом в связи с изменением им способа определения размера платы за помещение, а именно: определенный исходя из уровня амортизационных отчислений размер арендной платы (пункт 1.1.5 Методики) изменен на размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки (пункт 1.1.4 Методики).
Таким образом, арендодателем в одностороннем порядке самостоятельно изменен способ определения размера арендной платы: вместо одного предусмотренного Методикой способа выбран другой.
Направив уведомление об увеличении размера арендной платы, Департамент изменил годовой размер арендной платы, положив в его основу размер, определенный по итогам независимой рыночной оценки.
Данные изменения в силу пункта 1 статьи 450, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат согласованию между сторонами.
В материалах дела доказательства заключения дополнительного соглашения о согласовании изменения размера арендной платы отсутствуют.
Размер арендной платы исходя из уровня амортизационных отчислений установлен сторонами при заключении Договора на основании решения комиссии и в соответствии с решением Кировской городской Думы от 31.03.2004 N 25/20, предусматривающим возможность установления для предприятий, арендующих муниципальное имущество для оказания жилищно-коммунальных услуг населению, размера арендной платы исходя из стоимости амортизационных отчислений данного имущества.
Из Устава Общества следует, что основными видами его деятельности в Спорный период являются, в том числе, управление эксплуатацией жилого и нежилого фонда, управление многоквартирными жилыми домами; организация вопросов пользования общим имуществом в многоквартирных домах; организация обеспечения граждан, проживающих в многоквартирных домах, коммунальными услугами, относящиеся к группе жилищно-коммунальных услуг в силу Общероссийского классификатора услуг населению, утвержденного приказом Росстандарта от 23.12.2010 N 1072-ст.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора имущество, расположенное по адресу: г. Киров, ул. М.Конева, д. 13, используется для размещения конторы для выполнения муниципального заказа МУ УЖХ. Изменений в части целевого назначения переданного в аренду имущества в Договор не вносилось.
В соответствии с принятым 27.06.2007 Положением об управлении и распоряжении имуществом муниципального образования "город Киров", утвержденным решением Кировской городской Думы N 4/10, размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной Кировской городской Думой. В силу пункта 6.11 названного Положения, на уровне амортизационных отчислений устанавливается размер арендной платы при аренде объектов инженерной инфраструктуры и иного недвижимого и движимого имущества, предназначенного для оказания жилищно-коммунальных услуг потребителям, а также в случаях предоставления в аренду имущества для выполнения муниципального заказа по благоустройству территории.
Пунктом 3 Решения Кировской городской Думы от 27.06.2007 N 4/10 установлено, что в отношении действующих договоров аренды (заключенных до вступления в силу настоящего решения) размер арендной платы определяется в порядке, действующем на момент заключения договора. После проведения независимой оценки заключается дополнительное соглашение к договору аренды.
Следовательно, изменение размера арендной платы в связи с проведенной независимой оценкой по Договору, заключенному до вступления в силу данного акта, возможно только на основании дополнительного соглашения, то есть по согласованию сторон.
Материалами дела подтверждено, что арендатор надлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей исходя из условий Договора (без изменений, связанных с рыночной оценкой стоимости платы), поэтому суд правомерно отказал Департаменту в удовлетворении иска.
Доводы заявителя жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Новых доводов, влияющих на оценку судом спорной ситуации, заявителем жалобы не приведено.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает правовых оснований для его отмены или изменения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кировской области от 05 апреля 2013 года по делу N А28-11358/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.В.ЧЕРНИГИНА
Судьи
Д.Ю.БАРМИН
И.Ю.БАРЬЯХТАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)