Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Корендясева Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.
судей Гушкана С.А., Парменычевой М.В.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи С.А. Гушкана
03 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО Фирма "Ярстрой" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года, которым постановлено:
"обязать ЗАО фирма "Ярстрой" заключить с Ч. договоры долевого участия в строительстве квартир N и N в доме стр. N по <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... рублей за 1 кв. м, с зачетом произведенных по предварительным договорам N, N платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия.
В удовлетворении встречного искового заявления ЗАО фирма "Ярстрой" к Ч. о признании предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости незаключенными, отказать".
По делу
Ч. обратился в суд с иском к ЗАО Фирма "Ярстрой" о понуждении к заключению договоров участия в строительстве квартир N и N в доме N по <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... руб. за 1 кв. м, с зачетом произведенных по данным предварительным договорам платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО Фирма "Ярстрой" были заключены предварительные договоры купли-продажи N в отношении объекта - однокомнатной квартиры N общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на пятом этаже в осях 1 - 2 в строящемся жилом доме стр. N <адрес> и договор N в отношении объекта - однокомнатной квартиры N общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на пятом этаже в осях 1 - 2 в строящемся жилом доме стр. N <адрес>. Обязательства по оплате объектов недвижимости в размере ... руб. по каждому договору Ч. исполнены в полном объеме. Ответчик, в свою очередь, принял на себя обязательства по завершению строительства жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ и заключению основного договора в течение 20 дней с момента регистрации права собственности общества на квартиру. ЗАО Фирма "Ярстрой", не исполнив данные обязательства, обратилось к Ч. с предложением о подписании договора участия долевого строительства на данные объекты на условиях одностороннего увеличения цены договора. В связи с этим Ч. в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о заключении договоров долевого участия по ранее установленной цене, однако, согласия на это он не получил. Истец полагает, что заключенные с ним предварительные договоры купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ, по сути, являются договорами долевого участия в строительстве, застройщиком привлекались денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем к правоотношениям должны применяться положения Закона о долевом участии в строительстве.
ЗАО Фирма "Ярстрой" обратилось в суд со встречным иском к Ч. о признании незаключенными указанных предварительных договоров купли-продажи N, N от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что оспариваемые договоры не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а также не зарегистрированы в установленном законом порядке.
В качестве соответчиков по делу привлечены М., Д.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения.
Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание жалобы представителя ЗАО Фирма "Ярстрой" К., возражения представителя Ч. адвоката Дикова С.М., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в части возложения на ЗАО Фирма "Ястрой" обязанности по заключению договоров долевого участия в строительстве с принятием по делу нового решения об отказе в иске в этой части, в остальной части жалоба не содержит оснований к отмене решения и подлежит оставлению без удовлетворения.
С выводом суда о том, что на возникшие между сторонами спора отношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" судебная коллегия соглашается, считает его правильным.
В соответствии со ст. 1 выше названного Федерального закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2).
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1).
Из содержания предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ЗАО Фирма "Ярстрой" и Ч. сложились отношения, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и возникновением у Ч., как участника долевого строительства, права собственности на указанные в договорах однокомнатные квартиры в многоквартирном доме после окончания строительства.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются положения выше названного Федерального закона.
Денежные средства Ч. были привлечены ЗАО Фирмой "Ярстрой" для строительства в нарушение положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, поэтому в силу положений ч. 2.1 ст. 1 этого же Федерального закона и п. 1 ст. 165 ГК РФ заключенные между истцом и ответчиком договоры могут быть признаны незаключенными или недействительными только по требованию Ч.
В силу изложенного доводы жалобы о незаключенности договоров от ДД.ММ.ГГГГ ввиду их несоответствия требованиям указанного Федерального закона судебная коллегия считает несостоятельными.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о возложении на ответчика ЗАО Фирма "Ярстрой" обязанности заключить с Ч. договоры участия в долевом строительстве на квартиры N и N в указанном выше доме строительный номер N.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Ни законом, ни договорами между истцом и ответчиком, ни добровольно взятым на себя обязательством не предусмотрена возможность понуждения ЗАО фирмы "Ярстрой" к заключению договора участия в долевом строительстве в случае привлечения застройщиком денежных средств в нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.
Не является таким основанием и ст. 429 ГК РФ, поскольку по своему содержанию заключенные между истцом и ответчиками договоры не являются предварительными, а договорами по привлечению денежных средств для долевого строительства.
В исковом заявлении истцом ставится вопрос о понуждении заключения договора в связи с фактически сложившимися между ним и ответчиками договорных отношений по привлечению денежных средств для участия в долевом строительстве.
Однако в этом случае законом предусмотрены иные способы защиты нарушенного права, а именно, абзацами 2, 8 - 11 ст. 12, п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ и другими, но не понуждение к заключению договора.
Таким образом, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договоров участия в долевом строительстве не имеется.
По изложенным причинам судебная коллегия отменяет решение суда в части возложения на ответчика обязанности заключить договоры участия в долевом строительстве и принимает новое решение об отказе в удовлетворении этих требований, а в остальной части апелляционную жалобу оставляет без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года в части возложения на ЗАО Фирма "Ярстрой" обязанности заключить с Ч. договоров долевого участия в строительстве квартир N и N в доме строительный номер N <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... рублей за ... кв. м, с зачетом произведенных по предварительным договорам N, N платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия отменить.
Принять в этой части по делу новое решение, которым в удовлетворении требований о понуждении ЗАО Фирма "Ярстрой" заключить договоры участия в долевом строительстве Ч. отказать.
В остальной части апелляционную жалобу ЗАО Фирма "Ярстрой" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-3195/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2013 г. по делу N 33-3195/2013
Судья: Корендясева Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Равинской О.А.
судей Гушкана С.А., Парменычевой М.В.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи С.А. Гушкана
03 июня 2013 года
дело по апелляционной жалобе ЗАО Фирма "Ярстрой" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года, которым постановлено:
"обязать ЗАО фирма "Ярстрой" заключить с Ч. договоры долевого участия в строительстве квартир N и N в доме стр. N по <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... рублей за 1 кв. м, с зачетом произведенных по предварительным договорам N, N платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия.
В удовлетворении встречного искового заявления ЗАО фирма "Ярстрой" к Ч. о признании предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости незаключенными, отказать".
По делу
установила:
Ч. обратился в суд с иском к ЗАО Фирма "Ярстрой" о понуждении к заключению договоров участия в строительстве квартир N и N в доме N по <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... руб. за 1 кв. м, с зачетом произведенных по данным предварительным договорам платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ЗАО Фирма "Ярстрой" были заключены предварительные договоры купли-продажи N в отношении объекта - однокомнатной квартиры N общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на пятом этаже в осях 1 - 2 в строящемся жилом доме стр. N <адрес> и договор N в отношении объекта - однокомнатной квартиры N общей проектной площадью ... кв. м, расположенной на пятом этаже в осях 1 - 2 в строящемся жилом доме стр. N <адрес>. Обязательства по оплате объектов недвижимости в размере ... руб. по каждому договору Ч. исполнены в полном объеме. Ответчик, в свою очередь, принял на себя обязательства по завершению строительства жилого дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ и заключению основного договора в течение 20 дней с момента регистрации права собственности общества на квартиру. ЗАО Фирма "Ярстрой", не исполнив данные обязательства, обратилось к Ч. с предложением о подписании договора участия долевого строительства на данные объекты на условиях одностороннего увеличения цены договора. В связи с этим Ч. в адрес застройщика была направлена претензия с требованием о заключении договоров долевого участия по ранее установленной цене, однако, согласия на это он не получил. Истец полагает, что заключенные с ним предварительные договоры купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ, по сути, являются договорами долевого участия в строительстве, застройщиком привлекались денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем к правоотношениям должны применяться положения Закона о долевом участии в строительстве.
ЗАО Фирма "Ярстрой" обратилось в суд со встречным иском к Ч. о признании незаключенными указанных предварительных договоров купли-продажи N, N от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что оспариваемые договоры не соответствуют требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а также не зарегистрированы в установленном законом порядке.
В качестве соответчиков по делу привлечены М., Д.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения.
Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального права, несоответствию выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав в поддержание жалобы представителя ЗАО Фирма "Ярстрой" К., возражения представителя Ч. адвоката Дикова С.М., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение подлежит отмене в части возложения на ЗАО Фирма "Ястрой" обязанности по заключению договоров долевого участия в строительстве с принятием по делу нового решения об отказе в иске в этой части, в остальной части жалоба не содержит оснований к отмене решения и подлежит оставлению без удовлетворения.
С выводом суда о том, что на возникшие между сторонами спора отношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" судебная коллегия соглашается, считает его правильным.
В соответствии со ст. 1 выше названного Федерального закона настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1).
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2).
Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (ч. 2.1).
Из содержания предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что между ЗАО Фирма "Ярстрой" и Ч. сложились отношения, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для долевого строительства многоквартирного дома и возникновением у Ч., как участника долевого строительства, права собственности на указанные в договорах однокомнатные квартиры в многоквартирном доме после окончания строительства.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются положения выше названного Федерального закона.
Денежные средства Ч. были привлечены ЗАО Фирмой "Ярстрой" для строительства в нарушение положений ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, поэтому в силу положений ч. 2.1 ст. 1 этого же Федерального закона и п. 1 ст. 165 ГК РФ заключенные между истцом и ответчиком договоры могут быть признаны незаключенными или недействительными только по требованию Ч.
В силу изложенного доводы жалобы о незаключенности договоров от ДД.ММ.ГГГГ ввиду их несоответствия требованиям указанного Федерального закона судебная коллегия считает несостоятельными.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о возложении на ответчика ЗАО Фирма "Ярстрой" обязанности заключить с Ч. договоры участия в долевом строительстве на квартиры N и N в указанном выше доме строительный номер N.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Ни законом, ни договорами между истцом и ответчиком, ни добровольно взятым на себя обязательством не предусмотрена возможность понуждения ЗАО фирмы "Ярстрой" к заключению договора участия в долевом строительстве в случае привлечения застройщиком денежных средств в нарушение положений Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.
Не является таким основанием и ст. 429 ГК РФ, поскольку по своему содержанию заключенные между истцом и ответчиками договоры не являются предварительными, а договорами по привлечению денежных средств для долевого строительства.
В исковом заявлении истцом ставится вопрос о понуждении заключения договора в связи с фактически сложившимися между ним и ответчиками договорных отношений по привлечению денежных средств для участия в долевом строительстве.
Однако в этом случае законом предусмотрены иные способы защиты нарушенного права, а именно, абзацами 2, 8 - 11 ст. 12, п. 3 ст. 165 ГК РФ, п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ и другими, но не понуждение к заключению договора.
Таким образом, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению договоров участия в долевом строительстве не имеется.
По изложенным причинам судебная коллегия отменяет решение суда в части возложения на ответчика обязанности заключить договоры участия в долевом строительстве и принимает новое решение об отказе в удовлетворении этих требований, а в остальной части апелляционную жалобу оставляет без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года в части возложения на ЗАО Фирма "Ярстрой" обязанности заключить с Ч. договоров долевого участия в строительстве квартир N и N в доме строительный номер N <адрес> с сохранением существенных условий, касающихся характеристик квартир их площади и цены ... рублей за ... кв. м, с зачетом произведенных по предварительным договорам N, N платежей в счет исполнения обязательств по вновь заключенным договорам долевого участия отменить.
Принять в этой части по делу новое решение, которым в удовлетворении требований о понуждении ЗАО Фирма "Ярстрой" заключить договоры участия в долевом строительстве Ч. отказать.
В остальной части апелляционную жалобу ЗАО Фирма "Ярстрой" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 20 февраля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)