Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Мясникова А.А.,
судей Свечниковой Н.Г., Горкуна В.Н.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года апелляционную жалобу заместителя начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края Г.А.,
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению Г.Е.А. к администрации города Пятигорска о признании права на использование на условиях социального найма жилого помещения, права на приватизацию, и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,
установила:
Г.Е.А. обратился в суд с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к администрации г. Пятигорска о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру N ... по ул. 1-я Бульварная, ..., мотивируя свои требования тем, что он с 2001 года постоянно проживает по адресу ул. 1-я Бульварная, ... ком. ....
Постановлением N 2011 от 12.05.2010 г., Постановлением N 654 от 11.03.2011 года на основании акта приема-передачи общежитие, расположенное по адресу: <...> ... было передано муниципальному образованию города-курорта Пятигорск как жилые помещения.
До 2004 года с истцом заключались договоры найма жилого помещения. С 2005 года стали заключать договоры коммерческого найма.
Г.Е.А. просит суд признать право собственности в порядке приватизации на квартиру N ... по ул. 1-я Бульварная, ... общей площадью ... кв. м.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года исковые требования Г.Е.А. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование на условиях социального найма жилого помещения, права на приватизацию жилого помещения, и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворены. За Г.Е.А. признано право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и право на приватизацию жилого помещения - квартиры N ..., расположенной по адресу: <...> .., признано право собственности на жилое помещение - квартиру N ..., общей площадью 18,4 кв. м, расположенную по адресу: <...> ...
В апелляционной жалобе заместитель начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края Г.А. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его незаконным и не обоснованным, принятым с нарушением норм материального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что выражается в следующем: судом не учтены положения ст. ст. 671, 672, 675, 684 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ и то обстоятельство, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Также запрет на предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий наем, собственник государственного имущества не установил и был согласен с заключением данных договоров коммерческого найма с гражданами. Доказательств нарушения органом местного самоуправления при принятии решения об определении использования спорной квартиры на условиях коммерческого использования в противоречии с действующим жилищным и гражданским законодательством, суду представлено не было. Кроме того, суд необоснованно к возникшим правоотношениям применил ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма.
В суд апелляционной инстанции стороны и их представители, будучи надлежащим образом уведомленные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явились, не представили доказательств уважительности неявки в судебное заседание, не заявили ходатайств об отложении дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов гражданского дела, и установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <...> ... общ. N ..., (ранее ул. П. Лумумбы) возведен в эксплуатацию в 1964 году, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой", являлся объектом государственной собственности Ставропольского края.
Согласно Уставу строительно-монтажного треста "Кавминкурортстрой" утвержденному 11.02.1988 г. начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя от 04.05.87 г. N 112, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии", имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в т.ч. согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР 07.06.1968 г. N 135.
Распоряжением исполкома г. Пятигорска N 10-1 от 29.03.1991 г. на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21.03.1991 г. о создании проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой", строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого согласно перечню (приложение N 1 к протоколу конференции) являлись в т.ч. и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, т.к. вплоть до Распоряжения Правительства СК N 82-рп от 17.03.10 г. "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск" жилые помещения жилого дома лит. "А" по ул. 1-я Бульварная, ..., расположенные на 3-м этаже N 145 - 194, на 4-м этаже N 195 - 243, на 5-м этаже N 245 - 294 являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 1465-р от 23.03.1992 г. ПСМО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 6646р от 30.12.1992 г. произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой".
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 2376р от 29.03.1993 г. АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М".
17.12.1993 г. Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от 17.12.1993 г. N 2006/536, договор N 161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР "О собственности" закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖККК г. Пятигорска - общежитие по ул. П. Лумумбы, ..., предусмотрев п. 4.2 возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
Пунктом 3.3 и 3.4 договора переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения Собственника, в то время как Собственник реализует свое право на имущество в установленном законом порядке и может произвести отчуждение имущества, переданного на праве пользования, без согласия балансодержателя.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 17.10.2002 г. N 1453-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 г. N 235.
Однако, 08.12.2000 г. к указанному договору N 161 от 17.12.1993 г. заключено соглашение N 68 между Пользователем - ООО "Промжилстрой" и Собственником - Министерством госимущества СК, согласованное с ОАО "Кавминкурортстрой-М", в соответствии с которым Собственник передал права и обязанности Пользователя на общежитие по ул. П. Лумумбы, ... в г. Пятигорске обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" с согласия его учредителя ОАО "Кавминкурортстрой-М".
В соответствии с Уставом ООО "ЖКК" общество создано для ведения деятельности по эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства и связанной с этим иной предпринимательской деятельности. Предметом деятельности общества в соответствии с п. 1.4 является использование и эксплуатация объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, иные виды деятельности, не запрещенные законодательством РФ, в необходимых случаях обеспеченные выдаваемыми лицензиями и др.
Согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц экономической деятельностью ООО "ЖКК" в соответствии с ОКВЭД 70.20.1 и 70.20.2 является сдача в наем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества.
ООО "ЖКК" собственником спорных жилых помещений в жилом доме по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске не являлся, поэтому указанными полномочиями в отношений жилых помещений государственного жилого фонда не обладало. ООО "ЖКК" было лишь балансодержателем жилого дома N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске (ранее П. Лумумбы) и жилых помещений в нем, являющихся государственной собственностью и отнесенных к государственному жилому фонду, держателем списков и копий документов, являющихся основанием для вселения граждан в общежитие, т.к. собственником же данного имущества оставалось Минимущество Ставропольского края, а Пользователь государственным имуществом в лице ООО "ЖКК" обладал теми же правомочиями, которые оговаривались сторонами в договоре N 161, т.е. безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ.
Доказательств расширения ограниченных договором правомочий ООО "ЖКК" в отношении государственных жилых помещений, изменения их статуса или целевого использования суду представлено не было.
Распоряжением Правительства СК N 82-рп от 17.03.2010 г. "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск" жилые помещения жилого дома лит. "А" по ул. 1-я Бульварная, ..., расположенные на 3-м этаже N 145 - 194, на 4-м этаже N 195 - 243, на 5-м этаже N 245 - 294 в соответствии с Перечнем имущества, находящегося на балансе ООО "ЖКК", предлагаемого к безвозмездной передаче из государственной собственности в муниципальную собственность, на настоящее время являются муниципальной собственностью г. Пятигорска и 10.07.2010 г. на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП N 26-26-28/006/2010-547 и свидетельством о госрегистрации 26-АЖ N 309106 от 10.07.2010 г. (л.д. 69).
Актом приема-передачи от 15 июля 2010 года договоры коммерческого найма жилых помещений, расположенных по ул. Первая Бульварная, ..., общ. ... г. Пятигорска, в том числе на квартиру N ..., переданы ООО "Пятигорск-Сервис" МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска".
Факт регистрации Г.Е.А. по адресу: <...> ..., кв. ... кв. усматривается справки ОАО "Управление жилым фондом" от 20 декабря 2012 года N 6437.
Согласно карточки квартиросъемщика N Б0061, квартиросъемщиком квартиры N ... по ул. Первая Бульварная, ... является Г.Е.А., несет расходы по оплате коммунальных и иных услуг. По справке ОАО "Управление жилым фондом" от 20 декабря 2012 года N 6437, зарегистрирован по адресу: <...> ..., кв. ... с 22 мая 2012 года по настоящее время. В приватизации жилой площади участия не принимал.
Согласно справки Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ЧР от 18.12.2012 года N 02/01-02-6058 по данным учета объектов недвижимости Филиала ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" по ЧР Отделения города Грозный с 10 мая 2000 года по состоянию на 18 декабря 2012 года сведения об участии в приватизации жилья Г.Е.А. не значатся.
Аналогичные по содержанию сведения указаны в справке МУП "ЖЭУ Ленинского района" г. Грозного администрации г. Грозного Чеченской республики от 07 февраля 2013 года N 2488.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение было предоставлено Г.Е.А. на условиях найма, что подтверждается представленным письменным договорами найма от 05.06.2001 года, 03.01.2002 г., 04.01.2003 г., 01.01.2004 г. Затем с 2005 года с истцом заключались договоры коммерческого найма, что подтверждается представленными договорами коммерческого найма от 01.01.2005 г., 01.01.2006 г., 01.01.2007 г., 01.01.2008 г., 01.01.2009 г., 01.01.2010 г. Вопрос о выселении истца не заявляли. На протяжении всего времени с 2001 года истец использует занимаемое жилое помещение для проживания, производит оплату за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, что подтверждается квитанциями об оплате.
Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.
Сторонами также не оспаривается то, что при смене собственника недвижимого имущества истец занимал жилое помещение в квартире N ... по адресу: <...> ..., на основании договоров найма жилого помещения, затем коммерческого найма жилого помещения, последний из которых, заключен между ООО "Жилищно-коммунальная контора" и истцом 01 января 2010 года.
Данные обстоятельства были известны новому собственнику - администрации г. Пятигорска, что нашло свое отражение в постановлении администрации города Пятигорска Ставропольского края N 654 от 11 марта 2010 года "Об определении цели использования жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме 10 по ул. 1-я Бульварная в городе Пятигорске", согласно которого жилые помещения, в том числе под N ... (номера по поэтажному плану технического паспорта от 04 мая 2005 года) в многоквартирном доме N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске отнесены к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора", до истечения срока их действия. На МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" возложена обязанность выступить наймодателем жилых помещений по договорам коммерческого найма, в том числе по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора". Постановление администрации города Пятигорска от 20 сентября 2010 года N 4451 "Об определении использования жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске" - отменено.
В обоснование иска, Г.Е.А. сослался на то, что пользовался спорным жилым помещением с 2001 года по договорам найма жилого помещения, позднее - коммерческого найма, поэтому полагает, что пользовался квартирой на условиях социального найма. Поскольку МУ Управлению имущественных отношений г. Пятигорска принял на баланс данное имущество, но свое право не зарегистрировал, оно не может быть предоставлено по договору социального найма, что нарушает его права и законные интересы на его приватизацию, так как другого жилья для проживания не имеет, несет бремя содержания жилого помещения в полном объеме.
Удовлетворяя исковые требования Г.Е.А., суд первой инстанции со ссылкой на ст. ст. 3, 11, 63 ЖК, Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями), разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 02.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ", исходил из того, что истец вселен в занимаемое ею жилое помещение в установленном законом порядке и приобрел право на проживание в нем, что не оспаривалось ответчиком, как и предыдущим собственником имущества. Договоры коммерческого найма являются ничтожными, поскольку полномочий у пользователя имущества ООО "ЖКК" по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось. Оснований для ограничения прав истца на жилище и использование его на условиях социального найма, приобретения занимаемого ею жилого помещения в порядке бесплатной приватизации в собственность, судом не установлено.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено. Тогда как, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Истцу отказано в бесплатном предоставлении ему в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения по причине наличия заключенных между ним и ООО "ЖКК" договоров коммерческого найма, в связи с чем, возник заявленный спор.
Как видно из материалов дела, жилые помещения в доме по ул. 1-я Бульварная, ... г. Пятигорска на момент их предоставления истицу относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сам истец пользуется занимаемой жилой площадью на условиях социального найма. При этом, собственником спорного помещения в указанном доме, ОАО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не являлись, данное имущество использовалось ими на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований к удовлетворению иска Г.Е.А.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учетом изменений, внесенных Законом от 23.12.1992 года N 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.
Вышеназванными нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ "Кавминкурортстрой" жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживает истица, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу указанных нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК N 82-пр. от 17.03.2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истца возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорное жилое помещение, находящееся в общежитии, по договору N 161 от 17 декабря 1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (собственником) и АО "Кавминкурортстрой-М" передано последнему в безвозмездное пользование, а впоследствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО "Промжилстрой", далее ООО "ЖКК".
Истец вселился в спорное жилое помещение общежития в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, действовавших на момент вселения.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка апелляционной на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, являлись несостоятельными.
Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 ЖК РФ). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном ст. 40 Конституции РФ праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу ст. 13 федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии со ст. 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, распоряжения Правительства СК от 17 марта 2010 года N 82-рп дом N ... по ул. 1-я Бульварная г. Пятигорска спорные помещения передавались в муниципальную собственность как жилые в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесены к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО "ЖКК" собственником жилых помещений в доме по ул. 1-ая Бульварная, ... г. Пятигорска не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "ЖКК" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истицей. При этом в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается.
Постановления администрации г. Пятигорска N 4451 от 20.09.2010 года и N 654 от 11.03.2011 года в части включения спорных жилых помещений в доме по ул. 1-я Бульварная, ... г. Пятигорска к жилищному фонду коммерческого использования, не могли быть приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО "ЖКК", а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, с учетом вышеизложенного, не усматривает каких-либо ограничений для передачи жилых помещений в доме N ... по ул. 1-я Бульварная г. Пятигорска истцу в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения, поскольку такое право у него возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данные доводы апелляционной жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В силу требований закона и установленных обстоятельств, суд правильно разрешил возникший спор.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебным решением, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, а потому не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2775/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. по делу N 33-2775/2013
Судья: Маслов А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего судьи Мясникова А.А.,
судей Свечниковой Н.Г., Горкуна В.Н.,
при секретаре Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 25 июня 2013 года апелляционную жалобу заместителя начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края Г.А.,
на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года по гражданскому делу по исковому заявлению Г.Е.А. к администрации города Пятигорска о признании права на использование на условиях социального найма жилого помещения, права на приватизацию, и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации,
заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,
установила:
Г.Е.А. обратился в суд с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к администрации г. Пятигорска о признании права собственности в порядке приватизации на квартиру N ... по ул. 1-я Бульварная, ..., мотивируя свои требования тем, что он с 2001 года постоянно проживает по адресу ул. 1-я Бульварная, ... ком. ....
Постановлением N 2011 от 12.05.2010 г., Постановлением N 654 от 11.03.2011 года на основании акта приема-передачи общежитие, расположенное по адресу: <...> ... было передано муниципальному образованию города-курорта Пятигорск как жилые помещения.
До 2004 года с истцом заключались договоры найма жилого помещения. С 2005 года стали заключать договоры коммерческого найма.
Г.Е.А. просит суд признать право собственности в порядке приватизации на квартиру N ... по ул. 1-я Бульварная, ... общей площадью ... кв. м.
Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года исковые требования Г.Е.А. к администрации г. Пятигорска о признании права на использование на условиях социального найма жилого помещения, права на приватизацию жилого помещения, и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации удовлетворены. За Г.Е.А. признано право пользования жилым помещением на условиях договора социального найма и право на приватизацию жилого помещения - квартиры N ..., расположенной по адресу: <...> .., признано право собственности на жилое помещение - квартиру N ..., общей площадью 18,4 кв. м, расположенную по адресу: <...> ...
В апелляционной жалобе заместитель начальника Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска Ставропольского края Г.А. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его незаконным и не обоснованным, принятым с нарушением норм материального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что выражается в следующем: судом не учтены положения ст. ст. 671, 672, 675, 684 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ и то обстоятельство, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Также запрет на предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий наем, собственник государственного имущества не установил и был согласен с заключением данных договоров коммерческого найма с гражданами. Доказательств нарушения органом местного самоуправления при принятии решения об определении использования спорной квартиры на условиях коммерческого использования в противоречии с действующим жилищным и гражданским законодательством, суду представлено не было. Кроме того, суд необоснованно к возникшим правоотношениям применил ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", поскольку закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма.
В суд апелляционной инстанции стороны и их представители, будучи надлежащим образом уведомленные о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явились, не представили доказательств уважительности неявки в судебное заседание, не заявили ходатайств об отложении дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов гражданского дела, и установлено судом первой инстанции, объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный по адресу: <...> ... общ. N ..., (ранее ул. П. Лумумбы) возведен в эксплуатацию в 1964 году, находился на балансе треста "Кавминкурортстрой", являлся объектом государственной собственности Ставропольского края.
Согласно Уставу строительно-монтажного треста "Кавминкурортстрой" утвержденному 11.02.1988 г. начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя от 04.05.87 г. N 112, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР "О государственном предприятии", имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в т.ч. согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР 07.06.1968 г. N 135.
Распоряжением исполкома г. Пятигорска N 10-1 от 29.03.1991 г. на основании решения, принятого учредительной конференцией треста "Кавминкурортстрой" от 21.03.1991 г. о создании проектно-строительно-монтажного объединения "Кавминкурортстрой", строительно-монтажный трест "Кавминкурортстрой" ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО "Кавминкурортстрой", учредителями которого согласно перечню (приложение N 1 к протоколу конференции) являлись в т.ч. и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г. Пятигорске.
Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, т.к. вплоть до Распоряжения Правительства СК N 82-рп от 17.03.10 г. "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск" жилые помещения жилого дома лит. "А" по ул. 1-я Бульварная, ..., расположенные на 3-м этаже N 145 - 194, на 4-м этаже N 195 - 243, на 5-м этаже N 245 - 294 являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 1465-р от 23.03.1992 г. ПСМО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АОЗТ "Кавминкурортстрой", а распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 6646р от 30.12.1992 г. произведена перерегистрация АОЗТ "Кавминкурортстрой" в АООТ "Кавминкурортстрой".
Распоряжением главы администрации г. Пятигорска N 2376р от 29.03.1993 г. АО "Кавминкурортстрой" преобразовано в АО "Кавминкурортстрой-М".
17.12.1993 г. Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО "Кавминкурортстрой-М" (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от 17.12.1993 г. N 2006/536, договор N 161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст. 5 Закона РСФСР "О собственности" закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖККК г. Пятигорска - общежитие по ул. П. Лумумбы, ..., предусмотрев п. 4.2 возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.
Пунктом 3.3 и 3.4 договора переданное в пользование имущество не может быть использовано Пользователем в качестве залога, продано или отчуждено иным способом, сдано в аренду, передано в безвозмездное пользование, либо с баланса на баланс, в управление другим юридическим и физическим лицам без соответствующего распоряжения Собственника, в то время как Собственник реализует свое право на имущество в установленном законом порядке и может произвести отчуждение имущества, переданного на праве пользования, без согласия балансодержателя.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 17.10.2002 г. N 1453-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 г. N 235.
Однако, 08.12.2000 г. к указанному договору N 161 от 17.12.1993 г. заключено соглашение N 68 между Пользователем - ООО "Промжилстрой" и Собственником - Министерством госимущества СК, согласованное с ОАО "Кавминкурортстрой-М", в соответствии с которым Собственник передал права и обязанности Пользователя на общежитие по ул. П. Лумумбы, ... в г. Пятигорске обществу с ограниченной ответственностью "Промжилстрой" с согласия его учредителя ОАО "Кавминкурортстрой-М".
В соответствии с Уставом ООО "ЖКК" общество создано для ведения деятельности по эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства и связанной с этим иной предпринимательской деятельности. Предметом деятельности общества в соответствии с п. 1.4 является использование и эксплуатация объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, иные виды деятельности, не запрещенные законодательством РФ, в необходимых случаях обеспеченные выдаваемыми лицензиями и др.
Согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц экономической деятельностью ООО "ЖКК" в соответствии с ОКВЭД 70.20.1 и 70.20.2 является сдача в наем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества.
ООО "ЖКК" собственником спорных жилых помещений в жилом доме по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске не являлся, поэтому указанными полномочиями в отношений жилых помещений государственного жилого фонда не обладало. ООО "ЖКК" было лишь балансодержателем жилого дома N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске (ранее П. Лумумбы) и жилых помещений в нем, являющихся государственной собственностью и отнесенных к государственному жилому фонду, держателем списков и копий документов, являющихся основанием для вселения граждан в общежитие, т.к. собственником же данного имущества оставалось Минимущество Ставропольского края, а Пользователь государственным имуществом в лице ООО "ЖКК" обладал теми же правомочиями, которые оговаривались сторонами в договоре N 161, т.е. безвозмездного пользования закрепленным за ним имуществом для осуществления уставных видов деятельности и только в порядке, предусмотренном Уставом пользователя, данным договором и действующим законодательством РФ.
Доказательств расширения ограниченных договором правомочий ООО "ЖКК" в отношении государственных жилых помещений, изменения их статуса или целевого использования суду представлено не было.
Распоряжением Правительства СК N 82-рп от 17.03.2010 г. "О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО "Жилищно-коммунальная контора" по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск" жилые помещения жилого дома лит. "А" по ул. 1-я Бульварная, ..., расположенные на 3-м этаже N 145 - 194, на 4-м этаже N 195 - 243, на 5-м этаже N 245 - 294 в соответствии с Перечнем имущества, находящегося на балансе ООО "ЖКК", предлагаемого к безвозмездной передаче из государственной собственности в муниципальную собственность, на настоящее время являются муниципальной собственностью г. Пятигорска и 10.07.2010 г. на указанные помещения произведена государственная регистрация права, что подтверждается записью в ЕГРП N 26-26-28/006/2010-547 и свидетельством о госрегистрации 26-АЖ N 309106 от 10.07.2010 г. (л.д. 69).
Актом приема-передачи от 15 июля 2010 года договоры коммерческого найма жилых помещений, расположенных по ул. Первая Бульварная, ..., общ. ... г. Пятигорска, в том числе на квартиру N ..., переданы ООО "Пятигорск-Сервис" МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска".
Факт регистрации Г.Е.А. по адресу: <...> ..., кв. ... кв. усматривается справки ОАО "Управление жилым фондом" от 20 декабря 2012 года N 6437.
Согласно карточки квартиросъемщика N Б0061, квартиросъемщиком квартиры N ... по ул. Первая Бульварная, ... является Г.Е.А., несет расходы по оплате коммунальных и иных услуг. По справке ОАО "Управление жилым фондом" от 20 декабря 2012 года N 6437, зарегистрирован по адресу: <...> ..., кв. ... с 22 мая 2012 года по настоящее время. В приватизации жилой площади участия не принимал.
Согласно справки Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по ЧР от 18.12.2012 года N 02/01-02-6058 по данным учета объектов недвижимости Филиала ФГУП "Ростехинвентаризации - Федеральное БТИ" по ЧР Отделения города Грозный с 10 мая 2000 года по состоянию на 18 декабря 2012 года сведения об участии в приватизации жилья Г.Е.А. не значатся.
Аналогичные по содержанию сведения указаны в справке МУП "ЖЭУ Ленинского района" г. Грозного администрации г. Грозного Чеченской республики от 07 февраля 2013 года N 2488.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение было предоставлено Г.Е.А. на условиях найма, что подтверждается представленным письменным договорами найма от 05.06.2001 года, 03.01.2002 г., 04.01.2003 г., 01.01.2004 г. Затем с 2005 года с истцом заключались договоры коммерческого найма, что подтверждается представленными договорами коммерческого найма от 01.01.2005 г., 01.01.2006 г., 01.01.2007 г., 01.01.2008 г., 01.01.2009 г., 01.01.2010 г. Вопрос о выселении истца не заявляли. На протяжении всего времени с 2001 года истец использует занимаемое жилое помещение для проживания, производит оплату за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, что подтверждается квитанциями об оплате.
Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.
Сторонами также не оспаривается то, что при смене собственника недвижимого имущества истец занимал жилое помещение в квартире N ... по адресу: <...> ..., на основании договоров найма жилого помещения, затем коммерческого найма жилого помещения, последний из которых, заключен между ООО "Жилищно-коммунальная контора" и истцом 01 января 2010 года.
Данные обстоятельства были известны новому собственнику - администрации г. Пятигорска, что нашло свое отражение в постановлении администрации города Пятигорска Ставропольского края N 654 от 11 марта 2010 года "Об определении цели использования жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме 10 по ул. 1-я Бульварная в городе Пятигорске", согласно которого жилые помещения, в том числе под N ... (номера по поэтажному плану технического паспорта от 04 мая 2005 года) в многоквартирном доме N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске отнесены к жилищному фонду коммерческого использования с сохранением прав нанимателей по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора", до истечения срока их действия. На МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" возложена обязанность выступить наймодателем жилых помещений по договорам коммерческого найма, в том числе по договорам, заключенным с ООО "Жилищно-коммунальная контора". Постановление администрации города Пятигорска от 20 сентября 2010 года N 4451 "Об определении использования жилых помещений муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме N ... по ул. 1-я Бульварная в г. Пятигорске" - отменено.
В обоснование иска, Г.Е.А. сослался на то, что пользовался спорным жилым помещением с 2001 года по договорам найма жилого помещения, позднее - коммерческого найма, поэтому полагает, что пользовался квартирой на условиях социального найма. Поскольку МУ Управлению имущественных отношений г. Пятигорска принял на баланс данное имущество, но свое право не зарегистрировал, оно не может быть предоставлено по договору социального найма, что нарушает его права и законные интересы на его приватизацию, так как другого жилья для проживания не имеет, несет бремя содержания жилого помещения в полном объеме.
Удовлетворяя исковые требования Г.Е.А., суд первой инстанции со ссылкой на ст. ст. 3, 11, 63 ЖК, Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями), разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14 от 02.07.2009 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ", исходил из того, что истец вселен в занимаемое ею жилое помещение в установленном законом порядке и приобрел право на проживание в нем, что не оспаривалось ответчиком, как и предыдущим собственником имущества. Договоры коммерческого найма являются ничтожными, поскольку полномочий у пользователя имущества ООО "ЖКК" по сдаче спорных жилых помещений в коммерческий наем не имелось. Оснований для ограничения прав истца на жилище и использование его на условиях социального найма, приобретения занимаемого ею жилого помещения в порядке бесплатной приватизации в собственность, судом не установлено.
Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено. Тогда как, доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.
В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.
Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.
Истцу отказано в бесплатном предоставлении ему в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения по причине наличия заключенных между ним и ООО "ЖКК" договоров коммерческого найма, в связи с чем, возник заявленный спор.
Как видно из материалов дела, жилые помещения в доме по ул. 1-я Бульварная, ... г. Пятигорска на момент их предоставления истицу относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сам истец пользуется занимаемой жилой площадью на условиях социального найма. При этом, собственником спорного помещения в указанном доме, ОАО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не являлись, данное имущество использовалось ими на праве безвозмездного пользования.
Судебная коллегия полностью соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований к удовлетворению иска Г.Е.А.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда РСФСР" с учетом изменений, внесенных Законом от 23.12.1992 года N 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
Согласно абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 8 от 24.08.1993 года "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.
Вышеназванными нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
При приватизации АОЗТ "Кавминкурортстрой" жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживает истица, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.
Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО "Кавминкурортстрой", ООО "Промжилстрой", ООО "ЖКК" не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу указанных нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником - Комитетом по управлению государственным имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК N 82-пр. от 17.03.2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истца возникновение права на приватизацию.
Как указывалось выше, спорное жилое помещение, находящееся в общежитии, по договору N 161 от 17 декабря 1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (собственником) и АО "Кавминкурортстрой-М" передано последнему в безвозмездное пользование, а впоследствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору - ООО "Промжилстрой", далее ООО "ЖКК".
Истец вселился в спорное жилое помещение общежития в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328, действовавших на момент вселения.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.
Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка апелляционной на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, являлись несостоятельными.
Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.
Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 ЖК РФ). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.
Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном ст. 40 Конституции РФ праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу ст. 13 федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии со ст. 675 ГК РФ, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, распоряжения Правительства СК от 17 марта 2010 года N 82-рп дом N ... по ул. 1-я Бульварная г. Пятигорска спорные помещения передавались в муниципальную собственность как жилые в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесены к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.
Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО "ЖКК" собственником жилых помещений в доме по ул. 1-ая Бульварная, ... г. Пятигорска не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО "ЖКК" договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истицей. При этом в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается.
Постановления администрации г. Пятигорска N 4451 от 20.09.2010 года и N 654 от 11.03.2011 года в части включения спорных жилых помещений в доме по ул. 1-я Бульварная, ... г. Пятигорска к жилищному фонду коммерческого использования, не могли быть приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО "ЖКК", а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.
Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, с учетом вышеизложенного, не усматривает каких-либо ограничений для передачи жилых помещений в доме N ... по ул. 1-я Бульварная г. Пятигорска истцу в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения, поскольку такое право у него возникло в силу прямого указания Закона (ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит данные доводы апелляционной жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению. В силу требований закона и установленных обстоятельств, суд правильно разрешил возникший спор.
Остальные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебным решением, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда, а потому не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда
определила:
Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 12 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)