Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья первой инстанции Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
Председательствующего Горновой М.В.
судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н.
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.
дело по апелляционной жалобе К.А.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2012 года, с учетом определения суда от 19 ноября 2012 года об исправлении описки, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.А.Н. к ЗАО "Фирма ЗИС", ООО "Старбилдинг" о признании договора N *** от 14 января 2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" ничтожной сделкой, применении последствий признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции - отказать.
установила:
Истец К.А.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО "Фирма ЗИС", ООО "Старбилдинг" о признании договора N *** от 14 января 2004 года заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" ничтожной сделкой, применении последствий признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции. В обоснование заявленных требований указала на то, что для приобретения квартиры она обратилась в агентство недвижимости ЗАО "Азбука жилья", заключила соглашение, согласно которому выразила намерение приобрести права на трехкомнатную квартиру N ***, расположенную на *** этаже, в секции *** жилого дома-новостройки по адресу: *** и обязалась подписать соответствующие договоры с правообладателем, оплатить стоимость прав на квартиру.
25 февраля 2004 года между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ***. В соответствии с условиями договора истец приобретает право на получение в качестве результата долевого участия и оформления в собственность трехкомнатной квартиры, ориентировочной площадью 92,88 кв. м, расположенной по адресу: ***.
Однако до настоящего времени ЗАО "Сиболь" свои обязательства по сделке не исполнило, квартира истцу не передана. Спорная квартира являлась объектом договора об участии в строительстве жилого дома N *** от 25.11.2003 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь" и объектом договора об участии в строительстве жилого дома N *** от 14.01.2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель".
На основании вышеизложенного истец просила суд признать договор N *** от 14.01.2004 года, заключенный между ЗАО "Фирма ЗИС" и ЗАО "Морель" ничтожной сделкой в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель", применить последствия признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции.
Представитель истца в судебное заседание явилась, на иске настаивала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, ходатайствовала о восстановлении срока исковой давности.
Представитель ЗАО "Фирма "ЗИС" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом.
Представители ООО "Старбилдинг" в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, кроме того, просили суд применить последствия пропуска срока исковой давности.
Представитель третьего лица ЗАО "Азбука Жилья" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, в материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому представитель не возражает против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит К.А.Н. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя К.А.Н. - Р.Е.Б., представителя ООО "Старбилдинг" - К.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с заявленными исковыми требованиями, фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2004 года между ЗАО "Азбука Жилья" (исполнитель) и К.А.Н. (заказчик) было заключено соглашение. В соответствии с условиями соглашения заказчик выражает намерение приобрести права на трехкомнатную квартиру N ***, расположенную на *** этаже, в секции *** жилого дома-новостройки по адресу: ***, общей площадью 92,88 кв. м. Заказчик обязуется подписать соответствующие договоры с правообладателем в срок до 25.02.2004 года, а также оплатить стоимость прав на квартиру в срок до 25.02.2004 года. Исполнитель в свою очередь обязуется зарезервировать за заказчиком квартиру на срок до подписания договора с правообладателем (т. 1, л.д. 6, 7).
25 февраля 2004 года между ЗАО "Сиболь" и К.А.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ***, согласно которому ЗАО "Сиболь", являясь инвестором объекта, привлекает К.А.Н. к долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: *** с правом получения в качестве результата долевого участия и оформлением в собственность трехкомнатной квартиры, ориентировочной общей площадью - 92,88 кв. м, секция ***, этаж ***, кв. *** без чистовой отделки (т. 1, л.д. 8 - 16).
Истцом обязательства по договору были исполнены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N *** от 25 февраля 2004 года. От К.А.Н. принята на основании договора инвестирования N *** от 25.02.2004 года сумма в размере *** руб. (т. 1, л.д. 17).
Также 25.02.2004 года между ЗАО "Сиболь" (исполнитель) и К.А.Н. (заказчик) был заключен договор на оказание услуг по приобретению доли в инвестировании строительства. Согласно условий договора ЗАО "Сиболь", действуя на основании договора N *** об участии в строительстве жилого дома, заключенного с ЗАО "Фирма "ЗИС" (инвестор) от 12.11.2003 года, обязуется оказать услуги, связанные с желанием заказчика участвовать в долевом строительстве жилого дома в жилом комплексе, расположенном по строительному адресу: ***, строительный номер квартиры 19 (т. 1, л.д. 18 - 22).
В материалах дела имеется копия договора от 25 ноября 2003 года N *** об участии в строительстве жилого дома, подписанного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь", предметом которого являлось привлечение инвестиций соинвестора (ЗАО "Сиболь") в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: ***, с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением к договору, согласно Приложению 1 спорная квартира входила в перечень (т. 1, л.д. 49 - 53).
20 октября 2003 года между ЗАО "Сиболь" и ЗАО "Азбука Жилья" был заключен агентский договор N 3. В соответствии с условиями договора агент (ЗАО "Азбука Жилья") обязуется совершить от имени и за вознаграждение доверителя (ЗАО "Сиболь") действия, направленные на реализацию имущественных прав доверителя на квартиры в жилом доме, расположенном по строительному адресу: *** (т. 1, л.д. 41 - 48).
14 января 2004 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" был заключен договор N *** об участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение инвестиций соинвестора в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: *** с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением (т. 1, л.д. 25 - 28, л.д. 66 - 72).
Согласно списку распределения квартир ЗАО "Морель" по адресу: *** числится за ЗАО "Морель" (т. 1, л.д. 29).
10 февраля 2005 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" подписан акт об исполнении договора N *** об участии в инвестировании строительства жилого дома от 14.01.2004 года, в соответствии с которым соинвестор полностью оплатил инвестиционный взнос (т. 1, л.д. 76).
09 февраля 2006 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" подписан акт об исполнении инвестиционных обязательств по договору N *** об инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года, данный акт является окончательным актом взаиморасчетов между сторонами по договору и подтверждает исполнение сторонами своих обязательств по нему (т. 1, л.д. 75).
Согласно акту от 09 июня 2006 года фактического распределения площадей квартир передаваемых соинвесторам привлеченных ЗАО "Морель" в жилом доме по адресу: ***(строительный адрес: <...> вл. 40, корп. 7), спорная квартира передана соинвестору ЗАО "Морель" (т. 1, л.д. 73 - 74).
Согласно представленным документам, правопреемником ЗАО "Морель" является ООО "Старбилдинг" (т. 1, л.д. 112 - 142).
Определением Никулинского районного суда г. Москвы от 04.12.2009 года была назначены почерковедческая и технико-криминалистическая экспертизы, проведение которых поручено ЗАО "Центр независимых экспертиз" (т. 2, л.д. 79 - 81).
Согласно заключению эксперта N *** от 19.03.2010 года ЗАО "Центр независимых экспертиз", представленные копии договоров подписаны не генеральным директором ЗАО "Фирма "ЗИС" З.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции З. пояснил, что договор от 25 ноября 2003 года N *** об участии в строительстве жилого дома с ЗАО "Сиболь" не подписывал, никто кроме него подписать указанный договор не мог, учет договоров в отдельном журнале не ведется, заключал с ЗАО "Сиболь" только два договора N *** и ***, других договоров не подписывал.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 02.12.2008 года в удовлетворении исковых требований К.А.Н. к ЗАО "Сиболь", ЗАО "Фирма "ЗИС", ЗАО Морель" о признании права собственности на квартиру и обязании ЗАО "Фирма "ЗИС" осуществить все необходимые действия, связанные с передачей квартиры в собственность, взыскании госпошлины солидарно с ответчиков было отказано. Решение суда вступило в законную силу 09.04.2009 года. Данным решением суда было установлено, что при заключении договора между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь", действующим как инвестор, стороны указали, что основанием для заключения договора являются:
Постановление Правительства Москвы от 19 июня 2001 года N 553-ПП "О комплексной застройке территории во вл. 40 по О. ул. (ЗАО)"; инвестиционный контракт от 23 октября 2002 года N ***; договор N *** об участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> от 15 сентября 2003 года; договор N *** об участии в строительстве жилого дома по адресу: *** от 15 сентября 2003 года; договор об участии в строительстве жилого дома по адресу: *** от 15 сентября 2003 года; договор N *** от 12.11.2003 года, заключенный между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь"; договор N *** от 10.11.2003 года, заключенные между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь"; договор N *** об участии в строительстве жилого дома от 25 ноября 2003 года между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь".
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В апелляционной жалобе К.А.Н. выражает несогласие с вынесенным решением, указывая на то, что заключенный договор N *** от 14.01.2004 года между ЗАО "Фирма" "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" является ничтожной сделкой, кроме того, право ЗАО "Морель" на спорную квартиру в установленном законном порядке не зарегистрировано, в связи с чем она имеет право требовать признания за ней право собственности на спорную квартиру.
Данный довод является несостоятельным и не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку истцом не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что реально был заключен и подписан ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь" договор 25 ноября 2003 года за N ***, представленные копии договора разняться по содержанию (в части приложений). Также не имеется доказательств того, что данный договор был исполнен сторонами и ЗАО "Сиболь" перечислило денежные средства по спорной квартире инвестору ЗАО "Фирме "ЗИС", а последний принимал исполнение.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что прав у ЗАО "Сиболь" на распоряжение спорной квартирой N *** не было.
Договор между ЗАО "Сиболь" и ЗАО "Морель", который бы предоставлял права "Сиболь" на распоряжение квартирой N *** имеет место быть за N *** от 14 января 2004 года. Наличие данного договора при рассмотрении дела стороны не оспаривали.
Судом было принято во внимание, что 14 января 2004 года по договору N *** об участии в строительстве жилого дома ЗАО "Фирма "ЗИС" как инвестор и ЗАО "Морель" как соинвестор заключили договор на предмет привлечения инвестиций соинвестора в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: ***, с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением к договору (приложение 1). Данный договор свидетельствует о том, что права на квартиру 19 перешли ЗАО "Морель". То обстоятельство, что данный договор не прошел учетную регистрацию в Департаменте жилья и жилищной политики г. Москвы не свидетельствует о ничтожности данного договора. Сам по себе договор N *** был исполнен сторонами, что подтверждается актами об исполнении обязательств.
ЗАО "Морель" обратился в регистрационную службу для регистрации права собственности по квартире на свое имя. Согласно ответа регистрационного органа, в регистрации права собственности было отказано лишь в силу того, что 10 апреля 2006 года на квартиру наложен арест Никулинским районный судом г. Москвы.
Согласно, приложения N 1 к договору от 14.01.2004 г., квартира ***, трехкомнатная секции ***, *** этажа, общей площадью 92,88 кв. м подлежала в числе прочих получению соинвестором - ЗАО "Морель". Между инвестором и соинвестором был составлен график платежей. 09 февраля 2006 года был составлен акт об исполнении договора об участии в инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года.
15 февраля 2005 года было заключено дополнительное соглашение N *** к договору N *** об инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года, данным соглашением стороны подтвердили, что ЗАО "Морель", как соинвестор, полностью выплатил инвестору инвестиционный взнос по договору в размере *** рублей, что эквивалентно *** долларов США, и, кроме того, стороны дополнительным соглашением уточнили площади квартир, так площадь спорной квартиры 92,3 кв. м.
Согласно акту фактического распределения площадей квартир, передаваемых соинвесторам привлеченных ЗАО "Морель" от 09 июня 2006 года, заключенного ОАО "Моспромстройматериалы", ЗАО "Фирма" "ЗИС" и ЗАО "Морель" квартира за N *** передана соинвестору ЗАО "Морель".
Таким образом, ЗАО "Фирма "ЗИС" распорядилась объектом незавершенного строительства в виде квартиры *** (в числе прочих) путем заключения по существу договора уступки, поскольку до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию право собственности на объект не возникло ни у застройщика, ни у инвесторов, ни у соинвесторов. В силу условий договора от 14 января 2004 года у ЗАО "Морель" возникло право на получение и оформление в собственность квартиры N ***, согласно пункта 1.1 договора и приложения к договору, регулирующего конкретные инвестиционные объекты. Данный договор заключен с учетом предоставленных ЗАО "Фирма" "ЗИС" прав.
Договоров о том, что ЗАО "Морель", ЗАО "Фирма "ЗИС" или ОАО "Моспромстройматериалы" поручает ЗАО "Сиболь" провести привлечение финансовых средств и распорядиться иным образом квартирой N *** в материалах дела имеется. ЗАО "Сиболь" не предъявляло каких-либо претензий по данной квартире к третьим лицам. Доказательств того, что "Сиболь" оплатила строительство данной квартиры застройщику или инвестору не имеется.
Заключая договор с истцом ЗАО "Сиболь" действовало от своего имени и за свой счет. При этом "Сиболь" не являлась застройщиком, и само прав на спорную квартиру не приобрело. Таким образом, у ответчика "Сиболь" не было прав на распоряжение квартирой 19.
Таким образом, при заключении договора с К.А.Г., генеральный директор ЗАО "Сиболь" - В. распорядилась квартирой *** по адресу *** не имея на это полномочий, то есть распорядилась на получение в собственность и оформление в собственность спорной квартиры не принадлежащим "Сиболь" ни полностью, ни в части.
Учитывая вышеизложенное, суд правомерно указал на то, что требования истца о признании права собственности на квартиру заявлены к ответчику ЗАО "Сиболь", как к не надлежащему лицу, поскольку прав у ответчика на квартиру *** не имеется. Права на квартиру возникли у соинвестора ЗАО "Морель", согласно, указанного договора от 14 января 2004 года, но у ЗАО "Морель" нет обязательств перед истцом К.А.Н.
Вместе с тем, К.А.Н. вправе требовать защиты своих прав, так как является по уголовному делу потерпевшим, согласно ст. 12 ГК РФ.
В силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда обязательны для суда и не доказываются вновь.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 02.12.2008 года было установлено, что у ЗАО "Сиболь" не возникло право на квартиру N *** и оно не могло распоряжаться ею, а Договор долевого участия N ***, заключенный между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь", является ничтожным.
Указанные обстоятельства, сами по себе, исключают удовлетворение настоящих исковых требований К.А.Н., поскольку свидетельствуют об отсутствии оснований для признания Договора N *** от 14.01.2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма ЗИС" и ООО "Старбилдинг", недействительным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того ища, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таких обстоятельствах, право собственности на спорную квартиру возникло у ООО Старбилдинг".
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности, является несостоятельным и не может служить основанием для отмены решения суда.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Договор N *** от 14 января 2004 года оспаривается истцом как ничтожная сделка, начало исполнения сделки - 19.01.2004 г. (исполнение ЗАО "Морель" своих обязательств по оплате договора т. 1 л.д. 87), иск поступил в экспедицию суда 17.02.2009 г. (т. 1 л.д. 3) (был направлен истцом по почте 10.02.2009 г., что подтверждается отметкой отделения связи на конверте (т. 1 л.д. 31).
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Между тем, истцом не было представлено объективных доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности по спорным правоотношениям, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности истек.
Оснований не согласиться с данными выводами суда, не имеется, поскольку они основаны на законе.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и потому не могут служить основанием к отмене этого решения.
Не находя оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2012 года, с учетом определения суда от 19 ноября 2012 года об исправлении описки оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.05.2013 ПО ДЕЛУ N 11-12512
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 мая 2013 г. по делу N 11-12512
Судья первой инстанции Кузнецова Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
Председательствующего Горновой М.В.
судей Ефимовой И.Е., Казаковой О.Н.
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.
дело по апелляционной жалобе К.А.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2012 года, с учетом определения суда от 19 ноября 2012 года об исправлении описки, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований К.А.Н. к ЗАО "Фирма ЗИС", ООО "Старбилдинг" о признании договора N *** от 14 января 2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" ничтожной сделкой, применении последствий признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции - отказать.
установила:
Истец К.А.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО "Фирма ЗИС", ООО "Старбилдинг" о признании договора N *** от 14 января 2004 года заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" ничтожной сделкой, применении последствий признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции. В обоснование заявленных требований указала на то, что для приобретения квартиры она обратилась в агентство недвижимости ЗАО "Азбука жилья", заключила соглашение, согласно которому выразила намерение приобрести права на трехкомнатную квартиру N ***, расположенную на *** этаже, в секции *** жилого дома-новостройки по адресу: *** и обязалась подписать соответствующие договоры с правообладателем, оплатить стоимость прав на квартиру.
25 февраля 2004 года между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь" был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ***. В соответствии с условиями договора истец приобретает право на получение в качестве результата долевого участия и оформления в собственность трехкомнатной квартиры, ориентировочной площадью 92,88 кв. м, расположенной по адресу: ***.
Однако до настоящего времени ЗАО "Сиболь" свои обязательства по сделке не исполнило, квартира истцу не передана. Спорная квартира являлась объектом договора об участии в строительстве жилого дома N *** от 25.11.2003 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь" и объектом договора об участии в строительстве жилого дома N *** от 14.01.2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель".
На основании вышеизложенного истец просила суд признать договор N *** от 14.01.2004 года, заключенный между ЗАО "Фирма ЗИС" и ЗАО "Морель" ничтожной сделкой в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель", применить последствия признания сделки ничтожной в виде двусторонней реституции.
Представитель истца в судебное заседание явилась, на иске настаивала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, ходатайствовала о восстановлении срока исковой давности.
Представитель ЗАО "Фирма "ЗИС" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом.
Представители ООО "Старбилдинг" в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, кроме того, просили суд применить последствия пропуска срока исковой давности.
Представитель третьего лица ЗАО "Азбука Жилья" в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом, в материалах дела имеется письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому представитель не возражает против удовлетворения исковых требований.
Представитель третьего лица Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещался судом.
Суд постановил вышеуказанное решение, об отмене которого просит К.А.Н. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя К.А.Н. - Р.Е.Б., представителя ООО "Старбилдинг" - К.И., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с заявленными исковыми требованиями, фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.02.2004 года между ЗАО "Азбука Жилья" (исполнитель) и К.А.Н. (заказчик) было заключено соглашение. В соответствии с условиями соглашения заказчик выражает намерение приобрести права на трехкомнатную квартиру N ***, расположенную на *** этаже, в секции *** жилого дома-новостройки по адресу: ***, общей площадью 92,88 кв. м. Заказчик обязуется подписать соответствующие договоры с правообладателем в срок до 25.02.2004 года, а также оплатить стоимость прав на квартиру в срок до 25.02.2004 года. Исполнитель в свою очередь обязуется зарезервировать за заказчиком квартиру на срок до подписания договора с правообладателем (т. 1, л.д. 6, 7).
25 февраля 2004 года между ЗАО "Сиболь" и К.А.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N ***, согласно которому ЗАО "Сиболь", являясь инвестором объекта, привлекает К.А.Н. к долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: *** с правом получения в качестве результата долевого участия и оформлением в собственность трехкомнатной квартиры, ориентировочной общей площадью - 92,88 кв. м, секция ***, этаж ***, кв. *** без чистовой отделки (т. 1, л.д. 8 - 16).
Истцом обязательства по договору были исполнены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N *** от 25 февраля 2004 года. От К.А.Н. принята на основании договора инвестирования N *** от 25.02.2004 года сумма в размере *** руб. (т. 1, л.д. 17).
Также 25.02.2004 года между ЗАО "Сиболь" (исполнитель) и К.А.Н. (заказчик) был заключен договор на оказание услуг по приобретению доли в инвестировании строительства. Согласно условий договора ЗАО "Сиболь", действуя на основании договора N *** об участии в строительстве жилого дома, заключенного с ЗАО "Фирма "ЗИС" (инвестор) от 12.11.2003 года, обязуется оказать услуги, связанные с желанием заказчика участвовать в долевом строительстве жилого дома в жилом комплексе, расположенном по строительному адресу: ***, строительный номер квартиры 19 (т. 1, л.д. 18 - 22).
В материалах дела имеется копия договора от 25 ноября 2003 года N *** об участии в строительстве жилого дома, подписанного между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь", предметом которого являлось привлечение инвестиций соинвестора (ЗАО "Сиболь") в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: ***, с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением к договору, согласно Приложению 1 спорная квартира входила в перечень (т. 1, л.д. 49 - 53).
20 октября 2003 года между ЗАО "Сиболь" и ЗАО "Азбука Жилья" был заключен агентский договор N 3. В соответствии с условиями договора агент (ЗАО "Азбука Жилья") обязуется совершить от имени и за вознаграждение доверителя (ЗАО "Сиболь") действия, направленные на реализацию имущественных прав доверителя на квартиры в жилом доме, расположенном по строительному адресу: *** (т. 1, л.д. 41 - 48).
14 января 2004 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" был заключен договор N *** об участии в строительстве жилого дома, предметом которого являлось привлечение инвестиций соинвестора в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: *** с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением (т. 1, л.д. 25 - 28, л.д. 66 - 72).
Согласно списку распределения квартир ЗАО "Морель" по адресу: *** числится за ЗАО "Морель" (т. 1, л.д. 29).
10 февраля 2005 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" подписан акт об исполнении договора N *** об участии в инвестировании строительства жилого дома от 14.01.2004 года, в соответствии с которым соинвестор полностью оплатил инвестиционный взнос (т. 1, л.д. 76).
09 февраля 2006 года между ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Морель" подписан акт об исполнении инвестиционных обязательств по договору N *** об инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года, данный акт является окончательным актом взаиморасчетов между сторонами по договору и подтверждает исполнение сторонами своих обязательств по нему (т. 1, л.д. 75).
Согласно акту от 09 июня 2006 года фактического распределения площадей квартир передаваемых соинвесторам привлеченных ЗАО "Морель" в жилом доме по адресу: ***(строительный адрес: <...> вл. 40, корп. 7), спорная квартира передана соинвестору ЗАО "Морель" (т. 1, л.д. 73 - 74).
Согласно представленным документам, правопреемником ЗАО "Морель" является ООО "Старбилдинг" (т. 1, л.д. 112 - 142).
Определением Никулинского районного суда г. Москвы от 04.12.2009 года была назначены почерковедческая и технико-криминалистическая экспертизы, проведение которых поручено ЗАО "Центр независимых экспертиз" (т. 2, л.д. 79 - 81).
Согласно заключению эксперта N *** от 19.03.2010 года ЗАО "Центр независимых экспертиз", представленные копии договоров подписаны не генеральным директором ЗАО "Фирма "ЗИС" З.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции З. пояснил, что договор от 25 ноября 2003 года N *** об участии в строительстве жилого дома с ЗАО "Сиболь" не подписывал, никто кроме него подписать указанный договор не мог, учет договоров в отдельном журнале не ведется, заключал с ЗАО "Сиболь" только два договора N *** и ***, других договоров не подписывал.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 02.12.2008 года в удовлетворении исковых требований К.А.Н. к ЗАО "Сиболь", ЗАО "Фирма "ЗИС", ЗАО Морель" о признании права собственности на квартиру и обязании ЗАО "Фирма "ЗИС" осуществить все необходимые действия, связанные с передачей квартиры в собственность, взыскании госпошлины солидарно с ответчиков было отказано. Решение суда вступило в законную силу 09.04.2009 года. Данным решением суда было установлено, что при заключении договора между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь", действующим как инвестор, стороны указали, что основанием для заключения договора являются:
Постановление Правительства Москвы от 19 июня 2001 года N 553-ПП "О комплексной застройке территории во вл. 40 по О. ул. (ЗАО)"; инвестиционный контракт от 23 октября 2002 года N ***; договор N *** об участии в строительстве жилого дома по адресу: <...> от 15 сентября 2003 года; договор N *** об участии в строительстве жилого дома по адресу: *** от 15 сентября 2003 года; договор об участии в строительстве жилого дома по адресу: *** от 15 сентября 2003 года; договор N *** от 12.11.2003 года, заключенный между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь"; договор N *** от 10.11.2003 года, заключенные между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь"; договор N *** об участии в строительстве жилого дома от 25 ноября 2003 года между ЗАО "Фирмой "ЗИС" и ЗАО "Сиболь".
Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требований закона, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В апелляционной жалобе К.А.Н. выражает несогласие с вынесенным решением, указывая на то, что заключенный договор N *** от 14.01.2004 года между ЗАО "Фирма" "ЗИС" и ЗАО "Морель" в части передачи квартиры N *** по адресу: *** в собственность ЗАО "Морель" является ничтожной сделкой, кроме того, право ЗАО "Морель" на спорную квартиру в установленном законном порядке не зарегистрировано, в связи с чем она имеет право требовать признания за ней право собственности на спорную квартиру.
Данный довод является несостоятельным и не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку истцом не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что реально был заключен и подписан ЗАО "Фирма "ЗИС" и ЗАО "Сиболь" договор 25 ноября 2003 года за N ***, представленные копии договора разняться по содержанию (в части приложений). Также не имеется доказательств того, что данный договор был исполнен сторонами и ЗАО "Сиболь" перечислило денежные средства по спорной квартире инвестору ЗАО "Фирме "ЗИС", а последний принимал исполнение.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что прав у ЗАО "Сиболь" на распоряжение спорной квартирой N *** не было.
Договор между ЗАО "Сиболь" и ЗАО "Морель", который бы предоставлял права "Сиболь" на распоряжение квартирой N *** имеет место быть за N *** от 14 января 2004 года. Наличие данного договора при рассмотрении дела стороны не оспаривали.
Судом было принято во внимание, что 14 января 2004 года по договору N *** об участии в строительстве жилого дома ЗАО "Фирма "ЗИС" как инвестор и ЗАО "Морель" как соинвестор заключили договор на предмет привлечения инвестиций соинвестора в строительство крупнопанельных жилых домов по строительному адресу: ***, с правом получения в собственность результата реализации инвестиционного проекта в части общей площади квартир в объеме, определяемом дополнительным соглашением к договору (приложение 1). Данный договор свидетельствует о том, что права на квартиру 19 перешли ЗАО "Морель". То обстоятельство, что данный договор не прошел учетную регистрацию в Департаменте жилья и жилищной политики г. Москвы не свидетельствует о ничтожности данного договора. Сам по себе договор N *** был исполнен сторонами, что подтверждается актами об исполнении обязательств.
ЗАО "Морель" обратился в регистрационную службу для регистрации права собственности по квартире на свое имя. Согласно ответа регистрационного органа, в регистрации права собственности было отказано лишь в силу того, что 10 апреля 2006 года на квартиру наложен арест Никулинским районный судом г. Москвы.
Согласно, приложения N 1 к договору от 14.01.2004 г., квартира ***, трехкомнатная секции ***, *** этажа, общей площадью 92,88 кв. м подлежала в числе прочих получению соинвестором - ЗАО "Морель". Между инвестором и соинвестором был составлен график платежей. 09 февраля 2006 года был составлен акт об исполнении договора об участии в инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года.
15 февраля 2005 года было заключено дополнительное соглашение N *** к договору N *** об инвестировании строительства жилого дома от 14 января 2004 года, данным соглашением стороны подтвердили, что ЗАО "Морель", как соинвестор, полностью выплатил инвестору инвестиционный взнос по договору в размере *** рублей, что эквивалентно *** долларов США, и, кроме того, стороны дополнительным соглашением уточнили площади квартир, так площадь спорной квартиры 92,3 кв. м.
Согласно акту фактического распределения площадей квартир, передаваемых соинвесторам привлеченных ЗАО "Морель" от 09 июня 2006 года, заключенного ОАО "Моспромстройматериалы", ЗАО "Фирма" "ЗИС" и ЗАО "Морель" квартира за N *** передана соинвестору ЗАО "Морель".
Таким образом, ЗАО "Фирма "ЗИС" распорядилась объектом незавершенного строительства в виде квартиры *** (в числе прочих) путем заключения по существу договора уступки, поскольку до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию право собственности на объект не возникло ни у застройщика, ни у инвесторов, ни у соинвесторов. В силу условий договора от 14 января 2004 года у ЗАО "Морель" возникло право на получение и оформление в собственность квартиры N ***, согласно пункта 1.1 договора и приложения к договору, регулирующего конкретные инвестиционные объекты. Данный договор заключен с учетом предоставленных ЗАО "Фирма" "ЗИС" прав.
Договоров о том, что ЗАО "Морель", ЗАО "Фирма "ЗИС" или ОАО "Моспромстройматериалы" поручает ЗАО "Сиболь" провести привлечение финансовых средств и распорядиться иным образом квартирой N *** в материалах дела имеется. ЗАО "Сиболь" не предъявляло каких-либо претензий по данной квартире к третьим лицам. Доказательств того, что "Сиболь" оплатила строительство данной квартиры застройщику или инвестору не имеется.
Заключая договор с истцом ЗАО "Сиболь" действовало от своего имени и за свой счет. При этом "Сиболь" не являлась застройщиком, и само прав на спорную квартиру не приобрело. Таким образом, у ответчика "Сиболь" не было прав на распоряжение квартирой 19.
Таким образом, при заключении договора с К.А.Г., генеральный директор ЗАО "Сиболь" - В. распорядилась квартирой *** по адресу *** не имея на это полномочий, то есть распорядилась на получение в собственность и оформление в собственность спорной квартиры не принадлежащим "Сиболь" ни полностью, ни в части.
Учитывая вышеизложенное, суд правомерно указал на то, что требования истца о признании права собственности на квартиру заявлены к ответчику ЗАО "Сиболь", как к не надлежащему лицу, поскольку прав у ответчика на квартиру *** не имеется. Права на квартиру возникли у соинвестора ЗАО "Морель", согласно, указанного договора от 14 января 2004 года, но у ЗАО "Морель" нет обязательств перед истцом К.А.Н.
Вместе с тем, К.А.Н. вправе требовать защиты своих прав, так как является по уголовному делу потерпевшим, согласно ст. 12 ГК РФ.
В силу ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда обязательны для суда и не доказываются вновь.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 02.12.2008 года было установлено, что у ЗАО "Сиболь" не возникло право на квартиру N *** и оно не могло распоряжаться ею, а Договор долевого участия N ***, заключенный между К.А.Н. и ЗАО "Сиболь", является ничтожным.
Указанные обстоятельства, сами по себе, исключают удовлетворение настоящих исковых требований К.А.Н., поскольку свидетельствуют об отсутствии оснований для признания Договора N *** от 14.01.2004 года, заключенного между ЗАО "Фирма ЗИС" и ООО "Старбилдинг", недействительным.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того ища, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При таких обстоятельствах, право собственности на спорную квартиру возникло у ООО Старбилдинг".
Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности, является несостоятельным и не может служить основанием для отмены решения суда.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Договор N *** от 14 января 2004 года оспаривается истцом как ничтожная сделка, начало исполнения сделки - 19.01.2004 г. (исполнение ЗАО "Морель" своих обязательств по оплате договора т. 1 л.д. 87), иск поступил в экспедицию суда 17.02.2009 г. (т. 1 л.д. 3) (был направлен истцом по почте 10.02.2009 г., что подтверждается отметкой отделения связи на конверте (т. 1 л.д. 31).
В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Между тем, истцом не было представлено объективных доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска срока исковой давности по спорным правоотношениям, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности истек.
Оснований не согласиться с данными выводами суда, не имеется, поскольку они основаны на законе.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и потому не могут служить основанием к отмене этого решения.
Не находя оснований к отмене решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 15 июня 2012 года, с учетом определения суда от 19 ноября 2012 года об исправлении описки оставить без изменения, апелляционную жалобу К.А.Н. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)