Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи помощником судьи Сафроновой Т.В.
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи, присутствующими в Арбитражном суде Волгоградской области представителями:
заявителя - Лазарева С.В., доверенность от 24.06.2013,
заинтересованного лица - Рода Д.А., доверенность от 20.09.2013,
третьего лица - комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Рода Д.А., (доверенность от 10.01.2013)
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Веряскина С.Г., Шараев С.Ю.)
по делу N А12-27954/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Т44" (115088, г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 13, стр. 1, ОГРН 1087746612183, ИНН 7723660788) к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 21, ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011) о признании недействительным постановления N 5584 от 16.08.2012, третьи лица - Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294), общество с ограниченной ответственностью "Втормет" (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Нефтяников, д. 9, ОГРН 1023402632043, ИНН 3442003973).
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Т44" (далее - заявитель, ООО "Т44", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит:
- - признать недействительным постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация) от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 5 к договору аренды N 44 от 26.06.2001, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 18 от 15.07.2004, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 1 от 21.03.2005, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.12.2012, привлечены: Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - комитет), общество с ограниченной ответственностью "Втормет" (далее - ООО "Втормет").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции указал, что оспариваемое постановление о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44", которое было принятого на основании заявления ООО "Т44" о предоставлении земельного участка в аренду, правомерно принято администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нарушения оспариваемым постановлением прав и законных интересов заявителя.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 года по делу N А12-27954/2012 отменено, постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44" признано недействительным и отменено. В постановлении суда указано, что у администрации не было правовых оснований для издания оспариваемого постановления от 16.08.2012 N 5584, поскольку нормами земельного и гражданского законодательства не предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду иным лицам при наличии действующего договора аренды на этот же участок, а также земельный участок не может быть передан кому-либо в аренду до момента его изъятия у прежнего арендатора.
Не согласившись с вынесенным апелляционной инстанцией судебным актом, администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 оставить без изменения, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 отменить. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что несогласие ООО "Т44" в отношении условий договора аренды не может расцениваться как основание для вывода о неправомерности постановления о предоставлении земельных участков в аренду, поскольку не учитывает специфику правового регулирования спорных правоотношений.
В судебном заседании представитель администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе администрации.
Представитель ООО "Т44" с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо ООО "Втормет", не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на кассационную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 27.02.2012 N 2 ООО "Втормет" (продавец) передало в собственность, а ООО "Т44" (покупатель) приняло указанное в договоре имущество. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (л.д. 76 - 81, т. 1). Данное имущество принадлежит ООО "Т44" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 110 - 117, т. 1).
По условиям указанного договора, продавец также передал покупателю права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельных участков, а именно:
- - договор аренды N 1 от 21.03.2005 земельного участка, находящегося в распоряжении Среднеахтубинского района, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет" с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007. Срок договора аренды до 09.02.2054. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 01:0004, предоставлен под железнодорожный путь N 41 станции Трубная Приволжской железной дороги, площадью 4954,07 кв. м, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области по адресу: ул. Александрова, 48Б;
- - договор аренды земельного участка N 18 от 15.07.2004 с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет". Срок договора аренды до 14.07.2053. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 05:0040, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области по адресу: ул. Александрова, 48Б;
- - договор аренды N 44 от 26.06.2001 с дополнительным соглашением N 1 от 08.04.2002, N 4 от 25.08.2008, заключенный между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет". Срок договора аренды до 26.06.2050. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 05:0002. Назначение - под производственную базу. Площадь 62 800 кв. м, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградский области по адресу: ул. Александрова, 48б.
Письмом вх. от 11.05.2012 ООО "Втормет" в лице конкурсного управляющего Харченко С.В. уведомило комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области об уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков (л.д. 133 - 135, т. 1).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2013 на земельные участки с кадастровым номером N 34:28:07 00 01:0004, N 34:28:07 00 05:0040, N 34:28:07 00 05:0002, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 48Б, правообладатель отсутствует, произведена государственная регистрация аренды в пользу ООО "Втормет".
ООО "Т44" 20.07.2012 обратилось в орган местного самоуправления с заявлением вх. N 77/3380-3 о предоставлении в аренду трех земельных участков с кадастровыми номерами N 34:28:07 00 01:0004, N 34:28:07 00 05:0040, N 34:28:07 00 05:0002 расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 486, занимаемых базой инертных материалов, бетонной площадкой, мастерской, навесом, прожекторной мачтой, эстакадой (л.д. 107 - 109, т. 1). В приложении к заявлению обществом были также предоставлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества от 18.04.2012 34-АА N 671760, 34-АА N 671754, 34-АА N 671753, 34-АА N 671759, 34-АА N 671761, 34-АА N 671762, 34-АА N 671763, 34-АА N 671764, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Рассмотрев заявление ООО "Т44" от 20.07.2012 N 77/3380-з о предоставлении в аренду земельных участков, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 486, администрацией было принято постановление от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44" (л.д. 13 - 14, т. 1).
Согласно п.п. 1, 3, 5 указанного постановления решено переоформить 3 земельных участка, находящихся в аренде у ООО "Втормет" на ООО "Т44". Предоставить ООО "Т44" три испрашиваемых земельных участка ООО "Т44" в аренду сроком с 18.04.2012 по 26.06.2050 (п. 2), с 18.04.2012 по 09.02.2054 (п. 4), с 18.04.2012 по 14.07.2053 (п. 6). Комитету указано в месячный срок заключить с ООО "Т44" договоры аренды земельных участков в соответствии с п.п. 2, 4, 6 настоящего постановления.
Полагая, что вышеназванное постановление администрации незаконно, и нарушает права и законные интересы ООО "Т44" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отменяя данное решение и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых актов, решений и действий (бездействия) закону и нарушение данными актами, решениями и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ).
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" приведены рекомендации, согласно которым в случае если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом органы местного самоуправления, уполномоченные Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
Таким образом, наличие заключенного с предыдущим собственником объектов недвижимости договора аренды земельного участка не препятствует переоформлению арендных отношений с покупателем этих объектов.
Руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями по их применению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что до настоящего времени договор аренды земельного участка N 1 от 21.03.2005 сроком до 2054 года, договор аренды земельного участка N 18 от 15.07.2004 сроком до 2053 года с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007, договор аренды N 44 от 26.06.2001 сроком до 2050 года с дополнительным соглашением N 1 от 08.04.2002, заключенные между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет", являются действующими и с момента государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на спорных участках, эти договора регулируют фактические отношения между новым собственником объектов недвижимости как арендатором и ответчиком как арендодателем.
Апелляционный суд, сославшись на приведенные в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснения, установив, что в рассматриваемой ситуации вместо оформления прав нового собственника недвижимого имущества ответчик изменил условия действующих договоров аренды, правомерно признал оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя.
Довод подателя кассационной жалобы о том, что по договору купли-продажи N 2 от 27.02.2012 ООО "Т44" были переданы объекты недвижимости и намерения передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, без передачи прав и обязанностей по договорам аренды, основан на неверном толковании условий договора и норм действующего законодательства.
Ссылка администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на то, что при заключении дополнительных соглашений к действующим договорам аренды будут указаны новые размеры арендной платы, связанные с изменениями коэффициента, действующего в Волгоградской области, не могут быть оценены в качестве оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя жалобы об обратном, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и получили соответствующую оценку согласно установленным обстоятельствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основаниям для отмены постановления суда апелляционной инстанции не установлено.
При таких данных судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по делу N А12-27954/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 07.11.2013 ПО ДЕЛУ N А12-27954/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2013 г. по делу N А12-27954/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,
судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видео-конференц-связи помощником судьи Сафроновой Т.В.
при участии в судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи, присутствующими в Арбитражном суде Волгоградской области представителями:
заявителя - Лазарева С.В., доверенность от 24.06.2013,
заинтересованного лица - Рода Д.А., доверенность от 20.09.2013,
третьего лица - комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области - Рода Д.А., (доверенность от 10.01.2013)
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Веряскина С.Г., Шараев С.Ю.)
по делу N А12-27954/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Т44" (115088, г. Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 13, стр. 1, ОГРН 1087746612183, ИНН 7723660788) к администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 21, ОГРН 1023402008706, ИНН 3435110011) о признании недействительным постановления N 5584 от 16.08.2012, третьи лица - Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294), общество с ограниченной ответственностью "Втормет" (403003, Волгоградская область, Городищенский район, р.п. Городище, ул. Нефтяников, д. 9, ОГРН 1023402632043, ИНН 3442003973).
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Т44" (далее - заявитель, ООО "Т44", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, в котором просит:
- - признать недействительным постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - администрация) от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 5 к договору аренды N 44 от 26.06.2001, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 18 от 15.07.2004, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора";
- - обязать администрацию устранить допущенные нарушения прав ООО "Т44", заключив с ООО "Т44" дополнительное соглашение N 3 к договору аренды N 1 от 21.03.2005, изложив вводную часть указанного договора в следующей редакции: "Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, в лице председателя Комитета Поповой Александры Викторовны, действующей на основании Положения о комитете, с одной стороны, и ООО "Т44", именуемое в дальнейшем АРЕНДАТОР", в лице генерального директора Свиридова Тимура Георгиевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, ... "далее по тексту договора".
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.12.2012, привлечены: Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - комитет), общество с ограниченной ответственностью "Втормет" (далее - ООО "Втормет").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции указал, что оспариваемое постановление о предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44", которое было принятого на основании заявления ООО "Т44" о предоставлении земельного участка в аренду, правомерно принято администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства нарушения оспариваемым постановлением прав и законных интересов заявителя.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 года по делу N А12-27954/2012 отменено, постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44" признано недействительным и отменено. В постановлении суда указано, что у администрации не было правовых оснований для издания оспариваемого постановления от 16.08.2012 N 5584, поскольку нормами земельного и гражданского законодательства не предусмотрена возможность предоставления земельного участка в аренду иным лицам при наличии действующего договора аренды на этот же участок, а также земельный участок не может быть передан кому-либо в аренду до момента его изъятия у прежнего арендатора.
Не согласившись с вынесенным апелляционной инстанцией судебным актом, администрация городского округа - город Волжский Волгоградской области обратилась в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.03.2013 оставить без изменения, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 отменить. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что несогласие ООО "Т44" в отношении условий договора аренды не может расцениваться как основание для вывода о неправомерности постановления о предоставлении земельных участков в аренду, поскольку не учитывает специфику правового регулирования спорных правоотношений.
В судебном заседании представитель администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе администрации.
Представитель ООО "Т44" с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо ООО "Втормет", не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на кассационную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи от 27.02.2012 N 2 ООО "Втормет" (продавец) передало в собственность, а ООО "Т44" (покупатель) приняло указанное в договоре имущество. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (л.д. 76 - 81, т. 1). Данное имущество принадлежит ООО "Т44" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 110 - 117, т. 1).
По условиям указанного договора, продавец также передал покупателю права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельных участков, а именно:
- - договор аренды N 1 от 21.03.2005 земельного участка, находящегося в распоряжении Среднеахтубинского района, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет" с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007. Срок договора аренды до 09.02.2054. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 01:0004, предоставлен под железнодорожный путь N 41 станции Трубная Приволжской железной дороги, площадью 4954,07 кв. м, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области по адресу: ул. Александрова, 48Б;
- - договор аренды земельного участка N 18 от 15.07.2004 с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007, заключенный между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет". Срок договора аренды до 14.07.2053. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 05:0040, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области по адресу: ул. Александрова, 48Б;
- - договор аренды N 44 от 26.06.2001 с дополнительным соглашением N 1 от 08.04.2002, N 4 от 25.08.2008, заключенный между Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет". Срок договора аренды до 26.06.2050. Земельный участок имеет кадастровый номер 34:28:07 00 05:0002. Назначение - под производственную базу. Площадь 62 800 кв. м, расположенный в границах городского округа - город Волжский Волгоградский области по адресу: ул. Александрова, 48б.
Письмом вх. от 11.05.2012 ООО "Втормет" в лице конкурсного управляющего Харченко С.В. уведомило комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области об уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков (л.д. 133 - 135, т. 1).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.02.2013 на земельные участки с кадастровым номером N 34:28:07 00 01:0004, N 34:28:07 00 05:0040, N 34:28:07 00 05:0002, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 48Б, правообладатель отсутствует, произведена государственная регистрация аренды в пользу ООО "Втормет".
ООО "Т44" 20.07.2012 обратилось в орган местного самоуправления с заявлением вх. N 77/3380-3 о предоставлении в аренду трех земельных участков с кадастровыми номерами N 34:28:07 00 01:0004, N 34:28:07 00 05:0040, N 34:28:07 00 05:0002 расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 486, занимаемых базой инертных материалов, бетонной площадкой, мастерской, навесом, прожекторной мачтой, эстакадой (л.д. 107 - 109, т. 1). В приложении к заявлению обществом были также предоставлены свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества от 18.04.2012 34-АА N 671760, 34-АА N 671754, 34-АА N 671753, 34-АА N 671759, 34-АА N 671761, 34-АА N 671762, 34-АА N 671763, 34-АА N 671764, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Рассмотрев заявление ООО "Т44" от 20.07.2012 N 77/3380-з о предоставлении в аренду земельных участков, расположенных по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Александрова, 486, администрацией было принято постановление от 16.08.2012 N 5584 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Т44" (л.д. 13 - 14, т. 1).
Согласно п.п. 1, 3, 5 указанного постановления решено переоформить 3 земельных участка, находящихся в аренде у ООО "Втормет" на ООО "Т44". Предоставить ООО "Т44" три испрашиваемых земельных участка ООО "Т44" в аренду сроком с 18.04.2012 по 26.06.2050 (п. 2), с 18.04.2012 по 09.02.2054 (п. 4), с 18.04.2012 по 14.07.2053 (п. 6). Комитету указано в месячный срок заключить с ООО "Т44" договоры аренды земельных участков в соответствии с п.п. 2, 4, 6 настоящего постановления.
Полагая, что вышеназванное постановление администрации незаконно, и нарушает права и законные интересы ООО "Т44" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отменяя данное решение и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствие обжалуемых актов, решений и действий (бездействия) закону и нарушение данными актами, решениями и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ).
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" приведены рекомендации, согласно которым в случае если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При этом органы местного самоуправления, уполномоченные Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" сдавать в аренду земельные участки, не вправе отказывать в перезаключении договора аренды с новым собственником недвижимости на ту часть земельного участка, на котором она расположена и необходима для использования недвижимости.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11).
Таким образом, наличие заключенного с предыдущим собственником объектов недвижимости договора аренды земельного участка не препятствует переоформлению арендных отношений с покупателем этих объектов.
Руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями по их применению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что до настоящего времени договор аренды земельного участка N 1 от 21.03.2005 сроком до 2054 года, договор аренды земельного участка N 18 от 15.07.2004 сроком до 2053 года с дополнительным соглашением N 1 от 19.02.2007, договор аренды N 44 от 26.06.2001 сроком до 2050 года с дополнительным соглашением N 1 от 08.04.2002, заключенные между Управлением муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области и ООО "Втормет", являются действующими и с момента государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимости, расположенные на спорных участках, эти договора регулируют фактические отношения между новым собственником объектов недвижимости как арендатором и ответчиком как арендодателем.
Апелляционный суд, сославшись на приведенные в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснения, установив, что в рассматриваемой ситуации вместо оформления прав нового собственника недвижимого имущества ответчик изменил условия действующих договоров аренды, правомерно признал оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя.
Довод подателя кассационной жалобы о том, что по договору купли-продажи N 2 от 27.02.2012 ООО "Т44" были переданы объекты недвижимости и намерения передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, без передачи прав и обязанностей по договорам аренды, основан на неверном толковании условий договора и норм действующего законодательства.
Ссылка администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на то, что при заключении дополнительных соглашений к действующим договорам аренды будут указаны новые размеры арендной платы, связанные с изменениями коэффициента, действующего в Волгоградской области, не могут быть оценены в качестве оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя жалобы об обратном, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и получили соответствующую оценку согласно установленным обстоятельствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основаниям для отмены постановления суда апелляционной инстанции не установлено.
При таких данных судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 по делу N А12-27954/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Судьи
В.А.КАРПОВА
С.Ю.МУРАВЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)