Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановская Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Риолит" - Хаткевич В.В. (доверенность от 26.12.2012 б/н);
- индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны - Доброходова Е.В. (доверенность 06.10.2012 б/н); Леонов С.В. (доверенность от 22.08.2012 б/н);
- индивидуального предпринимателя Наговицына Алексея Михайловича - Хаткевич В.В. (доверенность от 16.04.2012 б/н);
- Общество с ограниченной ответственностью "Риолит" (далее - ООО "Риолит", Общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне (далее - ИП Леонова, Предприниматель) о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп. (т. 1, л.д. 5).
Исковое заявление Общества принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 26.10.2012, делу присвоен номер А76-17460/2012 (т. 1, л.д. 1-4).
10.10.2012 ИП Леонова обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО "Риолит" с требованиями: 1) расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ в связи с существенным нарушением арендодателем условий данной сделки; 2) взыскать неосновательное обогащение в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 45-49, 93-97).
Определением от 27.11.2012 исковое заявление Предпринимателя было принято к производству арбитражного суда первой инстанции, делу присвоен номер А76-19658/2012 (т. 1, л.д. 88-92).
Определением от 05.12.2012 по результатам рассмотрения заявления ИП Леоновой суд первой инстанции объединил дела NN А76-17460/2012 и А76-19658/2012 в одно производство с присвоением последнему номера А76-17460/2012 (т. 1, л.д. 81-84).
Решением от 04.02.2013 (резолютивная часть оглашена 28.01.2013) исковые требования ООО "Риолит" удовлетворены в полном объеме, с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 399 483 руб. 86 коп. основного долга по договору аренды. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Леоновой к ООО "Риолит" арбитражный суд отказал (т. 2, л.д. 66-81).
Полагая, что судом первой инстанции были неполно исследованы представленные доказательства, что приведенные в тексте судебного акта выводы не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, ИП Леонова обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 88-94). Предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование данных требований приводит следующие доводы.
Суд необоснованно и неправомерно посчитал установленным факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что арендодатель вопреки положению пункта 3.2 договора счета об оплате аренды за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 не выставлял, требований об исполнении денежных обязательств не предъявлял. В связи с этим, как полагает ИП Леонова, основания для вывода о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств отсутствуют.
В решении не указаны мотивы, по которым суд отверг представленные ИП Леоновой доказательства, а именно: акт приема-передачи без даты (т. 1, л.д. 58); дополнительное соглашение от 24.05.2012 (т. 1, л.д. 59); акт приема-передачи помещения от 01.07.2012 (т. 1, л.д. 60, 111); письма от 17.07.2012, от 25.07.2012 (т. 1, л.д. 61-63, 112-114); постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.09.2012 (т. 1, л.д. 119-120, 141).
Представленный обществом "Риолит" акт приема-передачи оформлен ненадлежащим образом, не соответствует условиям договора аренды в части площади помещения, а также в части даты передачи недвижимого имущества, в связи с чем, "не дает оснований для арендодателя требовать с арендатора причитающуюся по договору арендную плату".
Дополнительным соглашением от 24.05.2012 стороны внесли изменения в договор аренды. Во исполнение условий данного соглашения 01.07.2012 по акту приема-передачи ИП Леонова приняла помещение площадью 288 кв. м. Кроме того, данным соглашением стороны
установили, что начисление арендной платы начинается с 01.09.2012. В связи с этим, как полагает податель жалобы, исковые требования ООО "Риолит" являются необоснованными.
Выводы суда первой инстанции в части рассмотрения встречного иска о расторжении сделки не соответствует обстоятельствам дела.
В июле 2012 года ИП Леонова обращалась в ООО "Риолит" с письмами, в которых просила разрешить вывоз товара с арендуемой территории. Часть имущества Предприниматель вывезти не смогла, поскольку, как указывает податель жалобы, Общество воспрепятствовало этому. Как указано в апелляционной жалобе, 02.08.2012 ИП Леонова направила по юридическому адресу ООО "Риолит" письмо, в котором потребовала "не чинить препятствий в вывозе товара", а также уведомила о расторжении договора аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ с 02.10.2012 в соответствии с пунктом 4.2 данного договора.
Податель жалобы утверждает, что "17.08.2012 на двери магазина был навешен дополнительный замок, ключи от которого хранятся в ООО "Риолит", тем самым, доступ в арендуемое помещение был ограничен". На этом основании Предприниматель настаивает на том, что Обществом было допущено существенное нарушение договорных обязательств, в связи с чем, просит договор аренды расторгнуть и взыскать с контрагента 144 000 руб., составляющих сумму обеспечительного платежа, внесенного 09.12.2011.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Одновременно с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд от ИП Леоновой поступили отсутствующие в деле, дополнительные доказательства: 1) копия письма ИП Леоновой в ООО "Риолит" от 02.08.2012; 2) почтовый конверт, почтовый идентификатор 45401651279020. В обоснование отсутствия у нее возможности представить данные документы в суд первой инстанции Предприниматель сослалась на "отсутствие письма у ИП Леоновой С.В." и "розыск через Почту России".
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2).
На недопустимость приобщения судом апелляционной инстанции к материалам рассматриваемого арбитражного дела новых (дополнительных) доказательств в отсутствие уважительных причин, воспрепятствовавших соответствующему участнику процесса представить данные доказательства в суд первой инстанции, указано, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 4160/12.
Коллегия судей не находит правовых оснований для приобщений к делу новых доказательств, поскольку ответчиком по первоначальному иску не подтверждена и не обоснована невозможность представления соответствующих документов (копии документа) в арбитражный суд первой инстанции.
Как указано выше, иск ИП Леоновой к ООО "Риолит" был подан в арбитражный суд первой инстанции 10.10.2012. Резолютивная часть решения была оглашена судом 28.01.2013. Тем самым у Предпринимателя был достаточный временной промежуток (более 3-х месяцев) для совершения необходимых действий, получения в соответствующем отделении Почты России неврученного адресату почтового конверта с идентификатором "45401651279020" и своевременного представления документов в арбитражный суд. Несмотря на это ИП Леонова не предприняла необходимых мер. Об истребовании доказательств в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Предприниматель перед судом первой инстанции не ходатайствовала.
Более того, как указано на общедоступном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" (www.russianpost.ru) в разделе "отслеживание почтовых отправлений", почтовое отправление с почтовым идентификатором "45401651279020" возвращено (вручено) отправителю в отделении почтовой связи "Бердяуш" 10.09.2012.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что Наговицыну Алексею Михайловичу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.08.2010 N RU74315000-107-2010 принадлежит нежилое здание (торгово-досуговый комплекс с двумя крышными котельными, многоуровневой автопарковкой) общей площадью 42 893,2 кв. м, инвентарный номер 75:401:002:000088740, литеры "1, 1/1", этажность - 5, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/348/2010-470, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Труда, дом 183.
Право собственности Наговицына А.М. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 06.09.2010 (т. 2, л.д. 18).
По договору от 06.12.2011 б/н индивидуальный предприниматель Наговицын А.М. (арендодатель) передал обществу "Риолит" (арендатор) в аренду на неопределенный срок нежилое помещение площадью 288 кв. м, расположенное на 3-ем этаже вышеуказанного нежилого здания (т. 2, л.д. 10-15). Сторонами согласована и подписана схема расположения помещения (т. 2, л.д. 16). Согласно пункту 2.2.5 договора аренды общество-арендатор "Риолит" вправе сдавать помещение либо его часть в субаренду по своему усмотрению. Помещение передано во владение и пользование ООО "Риолит" по акту приема-передачи от 06.12.2011 (т. 2, л.д. 17).
08.12.2011 между ООО "Риолит" ("арендодатель") и ИП Леоновой ("арендатор") был подписан договор аренды нежилых помещений N 08/12-АГ (т. 1, л.д. 11-14, 103-106).
По условиям данной сделки Общество приняло на себя обязательство передать Предпринимателю во временное владение и пользование, на неопределенный срок (пункт 4.1), нежилое помещение площадью 288 кв. м, расположенное в г. Челябинске, по ул. Труда, 183 (пункт 1.1). В свою очередь, Предприниматель обязалась принять нежилое помещение по акту приема-передачи 30.12.2011 и вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором (пункты 2.4.1, 2.4.2).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия: - ставка арендной платы составляет 500 рублей за один квадратный метр помещения, НДС не предусмотрен, размер арендной платы составляет 144 000 руб. в месяц (пункт 3.1); - оплата аренды производится арендатором в качестве предоплаты не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца, путем перечисления сумм, предусмотренных договором и указанных в счете на расчетный счет арендодателя или иным согласованным с арендодателем способом; стороны принимают условие, что оплата первого платежа арендной платы будет произведена в течение 5 банковских дней со дня получения счета арендодателя; датой оплаты считается момент зачисления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя; арендная плата включает в себя расходы по коммунальным платежам (пункт 3.2); - арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный взнос, равный сумме арендной платы за один месяц аренды из расчета по ставке 500 руб. за 1 кв. м без НДС, не позднее 30 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи помещения; оплата обеспечительного взноса является гарантией надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору и засчитывается за последний месяц срока аренды; в случае отсутствия обеспечительного взноса договор считается незаключенным и не вступившим в законную силу (пункт 3.4); - договор вступает в силу с момента подписания и является заключенным на неопределенный срок; обязательства по договору, принятые на себя сторонами, вступают в силу с даты подписания настоящего договора и действуют до даты его расторжения (пункт 4.1); - в случае расторжения договора в одностороннем порядке по собственному желанию арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за 2 месяца до даты расторжения (пункт 4.2 договора).
В качестве приложения N 1 к договору N 08/12-АГ сторонами был согласован и подписан план (схема) расположения подлежащего передаче в аренду (субаренду) помещения (т. 1, л.д. 15, 107).
Кроме того, руководителем ООО "Риолит" и ИП Леоновой был подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 144 кв. м. Согласно представленному обществом "Риолит" экземпляру документа дата составления акта - 08.12.2011 (т. 1, л.д. 16). В свою очередь, представленный ИП Леоновой экземпляр данного акта не содержит даты его подписания (т. 1, л.д. 58).
09.12.2011 Леонова Светлана Владимировна во исполнение пункта 3.4 договора аренды N 08/12-АГ перечислила на расчетный счет ООО "Риолит" 144 000 руб. в качестве обеспечительного платежа (т. 1, л.д. 64, 118).
24.05.2012 между ООО "Риолит" и ИП Леоновой было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ. Стороны изменили пункт 2.4.1 договора, утвердили его в новой редакции: "принять помещение во временное владение и пользование по акту приема-передачи до 01.07.2012". Раздел 3 договора дополнили пунктом 3.6 следующего содержания: "начисление арендной платы за арендуемое помещение начинается с 01.09.2012. Все стеклянные и гипсокартонные перегородки, установленные арендатором, переходят в собственность арендодателя". Раздел 3 договора дополнили также пунктом 3.7 следующего содержания: "в случае, если арендатор заявит о своем желании расторгнуть договор аренды или иным образом отказаться от исполнения договора аренды ранее 01.10.2012, обеспечительный платеж возврату не подлежит". Дополнительное соглашение от 24.05.2012 содержит подписи ИП Леоновой и руководителя ООО "Риолит", а также оттиски печатей хозяйствующих субъектов (т. 1, л.д. 59, 110).
01.07.2012 сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому Общество передало, а Предприниматель приняла помещение площадью 288 кв. м (т. 1, л.д. 60).
В июле 2012 ИП Леонова обращалась к контрагенту с просьбами согласовать вывоз товара (одежда) из арендуемого помещения, выдать соответствующий пропуск, а также сообщить информацию о дате открытия торгового комплекса. С письменными обращениями Предпринимателя была ознакомлена представитель ООО "Риолит" Дубинкина А.В. (т. 1, л.д. 61-63, 112-114).
По факту ограничения доступа в арендуемое помещение и создания препятствий в вывозе арендатором своего имущества 05.09.2012 ИП Леонова обратилась в Отдел участковых уполномоченных полиции с соответствующим заявлением. По результатам рассмотрения заявления Леоновой участковым уполномоченным капитаном полиции Кислицыным А.А. было вынесено постановление от 17.09.2012 об отказе в возбуждении уголовного дела. В постановлении указано, что между ИП Леоновой и ООО "Риолит" имеют место гражданско-правовые отношения, подлежащие регулированию в рамках гражданского судопроизводства (т. 1, л.д. 119-120, 141).
Полагая, что на стороне ИП Леоновой имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп., общество "Риолит" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (т. 1, л.д. 5).
Предприниматель с предъявленным требованием не согласилась, обратилась в арбитражный суд с самостоятельным исковым заявлением к Обществу, в котором просило расторгнуть договор аренды, а также взыскать с ООО "Риолит" неосновательное обогащение в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 45-49, 93-97).
Удовлетворяя исковые требования ООО "Риолит", арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд пришел к выводу о заключенности договора аренды. Установил факт передачи помещения площадью 144 кв. м во владение и пользование Предпринимателя 08.12.2011. В связи с чем, принимая во внимание отсутствие доказательств внесения арендной платы за спорный период, взыскал с ИП Леоновой в пользу ООО "Риолит" основной долг в сумме 399 483 руб. 86 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Леоновой, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств существенного нарушения обществом "Риолит" условий договора аренды. Суд указал, что в соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатель вправе удерживать имущество арендатора для покрытия имеющейся задолженности. В свою очередь, требование Предпринимателя о взыскании суммы обеспечительного платежа оставлено без удовлетворения в силу наличия у общества "Риолит" правового (договорного) основания для удержания денежных средств.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В силу того, что помещение (жилое либо нежилое) согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений", к договорам аренды (субаренды) помещений следует применять правила, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для регулирования договоров аренды (субаренды) зданий (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).
В данном случае ООО "Риолит" уполномочено собственником (Наговицыным А.М.) на передачу недвижимого имущества в субаренду иным лицам по своему усмотрению.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По смыслу пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания (помещения), заключенный (либо возобновленный) на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Договор аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Соблюдения простой письменной формы сделки в данном случае достаточно, государственная регистрация договора не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
ООО "Риолит" просит взыскать с ИП Леоновой арендную плату в сумме 399 483 руб. 86 коп., рассчитанную за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 исходя из передачи в аренду по акту помещения площадью 144 кв. м (т. 1, л.д. 5).
Суд первой инстанции признал требования Общества правомерными и обоснованными, поскольку исходил из того, что на стороне ИП Леоновой в период с 08.12.2011 по 24.05.2012 действительно имело место договорное обязательство в пользу ООО "Риолит".
Коллегия судей находит выводы суда первой инстанции в части рассмотрения первоначальных исковых требований неверными, сделанными без учета имеющих существенное значение для правильного и своевременного разрешения спора обстоятельств.
Принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15 АПК РФ). При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ). В решении должны быть указаны мотивы его принятия, и оно должно быть изложено языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц (часть 2 статьи 169 АПК РФ).
Вопреки приведенным процессуальным требованиям суд первой инстанции не дал правовой оценки представленному в дело дополнительному соглашению от 24.05.2012 к договору аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Между тем, данный документ изменяет условия договорного обязательства, установленного сторонами при подписании договора аренды.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, дополнительным соглашением от 24.05.2012 стороны дополнили Раздел 3 договора аренды N 08/12-АГ пунктом 3.6 следующего содержания: "начисление арендной платы за арендуемое помещение начинается с 01.09.2012" (т. 1, л.д. 59, 110).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Содержание пункта 3.6 договора аренды регламентирует правоотношения сторон в части исполнения арендатором (субарендатором) обязательств по внесению арендной платы. Буквальное значение слов и выражений данного пункта договора свидетельствует о том, что арендодатель (субарендодатель) вправе рассчитывать плату за аренду нежилого помещения лишь с 01.09.2012, в свою очередь, арендатор (субарендатор) обязан вносить плату за пользование чужим имуществом начиная с 01.09.2012.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).
Стороны добровольно установили определенный порядок и условия исполнения договорных обязательств, который не противоречит императивным требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.
ООО "Риолит" в лице своего руководителя, действуя в своих собственных интересах, освободило ИП Леонову от исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 08.12.2011 по 31.08.2012. При этом в качестве встречного имущественного предоставления Предприниматель передала в собственность Общества установленные в спорном нежилом помещении стеклянные и гипсокартонные перегородки.
О направленности воли арендодателя (субарендодателя) на освобождение контрагента от исполнения денежных обязательств в период до открытия торгово-досугового комплекса (адрес: г. Челябинск, ул. Труда, 183) также свидетельствует тот факт, что ООО "Риолит" не выставляло в адрес ИП Леоновой счетов на оплату аренды, предусмотренных пунктом 3.2 договора от 08.12.2011 N 08/12-АГ. В период с 08.12.2011 по 24.05.2012 Обществом Предпринимателю был выставлен только один счет: от 08.12.2011 N 31 на оплату обеспечительного взноса в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 64).
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Риолит" и взыскания с ИП Леоновой денежных средств в сумме 399 483 руб. 86 коп.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене применительно к пунктам 1, 2 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными). В удовлетворении искового заявления ООО "Риолит" к ИП Леоновой следует отказать.
При рассмотрении встречного иска ИП Леоновой к ООО "Риолит" арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
ИП Леоновой не представлено доказательств соблюдения названного требования. В деле не имеется документов, подтверждающих обращение Предпринимателя к Обществу с предложением расторгнуть договор аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Таковыми, в частности, не являются письма ИП Леоновой от 17.07.2012 и от 25.07.2012, поскольку в них не содержится предложения о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 61-63, 112-114).
Нормой пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано следующее: арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
ИП Леоновой не соблюден обязательный, установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора, в силу чего исковое требование Предпринимателя к Обществу о расторжении договора аренды надлежит оставить без рассмотрения.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1, части 3 статьи 270 (нарушение или неправильное применение норм процессуального права).
Апелляционный суд полагает необходимым отметить, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).
ИП Леоновой также было заявлено требование о взыскании с ООО "Риолит" неосновательного обогащения в сумме 144 000 рублей.
Решение суда первой инстанции в данной части является законным и обоснованным, отмене (изменению) не подлежит.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Денежные средства в сумме 144 000 руб., на которые ссылается истец по встречному иску, перечислены обществу "Риолит" во исполнение договорного обязательства, а именно - пункта 3.4 договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ (т. 1, л.д. 64, 118).
В деле не имеется доказательств свидетельствующих о прекращении арендных правоотношений и утрате Обществом права удерживать обеспечительный взнос (платеж) либо использовать его для погашения каких-либо иных неисполненных обязательств Предпринимателя из договора аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Правовые основания для применения положений Главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и квалификации спорной суммы (144 000 руб.) в качестве неосновательного обогащения ООО "Риолит" за счет ИП Леоновой в рамках настоящего дела отсутствуют.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение исковых заявлений и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 в части удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью "Риолит" (ИНН 7449085041; ОГРН 1087449011649) к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне (ИНН 741700003772; ОГРН 304741733800010) о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп., в части отказа в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Риолит" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ, а также в части распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины, отменить, принять в данной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Риолит" к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне отказать.
Исковое требование индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Риолит" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Риолит" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 989,68 руб. за рассмотрение искового заявления данного лица.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 320 руб. за рассмотрение искового заявления данного лица.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Риолит" в пользу индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.04.2013 N 18АП-2627/2013 ПО ДЕЛУ N А76-17460/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2013 г. N 18АП-2627/2013
Дело N А76-17460/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Соколовой И.Ю., Богдановская Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Риолит" - Хаткевич В.В. (доверенность от 26.12.2012 б/н);
- индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны - Доброходова Е.В. (доверенность 06.10.2012 б/н); Леонов С.В. (доверенность от 22.08.2012 б/н);
- индивидуального предпринимателя Наговицына Алексея Михайловича - Хаткевич В.В. (доверенность от 16.04.2012 б/н);
- Общество с ограниченной ответственностью "Риолит" (далее - ООО "Риолит", Общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне (далее - ИП Леонова, Предприниматель) о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп. (т. 1, л.д. 5).
Исковое заявление Общества принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 26.10.2012, делу присвоен номер А76-17460/2012 (т. 1, л.д. 1-4).
10.10.2012 ИП Леонова обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО "Риолит" с требованиями: 1) расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ в связи с существенным нарушением арендодателем условий данной сделки; 2) взыскать неосновательное обогащение в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 45-49, 93-97).
Определением от 27.11.2012 исковое заявление Предпринимателя было принято к производству арбитражного суда первой инстанции, делу присвоен номер А76-19658/2012 (т. 1, л.д. 88-92).
Определением от 05.12.2012 по результатам рассмотрения заявления ИП Леоновой суд первой инстанции объединил дела NN А76-17460/2012 и А76-19658/2012 в одно производство с присвоением последнему номера А76-17460/2012 (т. 1, л.д. 81-84).
Решением от 04.02.2013 (резолютивная часть оглашена 28.01.2013) исковые требования ООО "Риолит" удовлетворены в полном объеме, с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 399 483 руб. 86 коп. основного долга по договору аренды. В удовлетворении встречных исковых требований ИП Леоновой к ООО "Риолит" арбитражный суд отказал (т. 2, л.д. 66-81).
Полагая, что судом первой инстанции были неполно исследованы представленные доказательства, что приведенные в тексте судебного акта выводы не соответствуют обстоятельствам дела, сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, ИП Леонова обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 2, л.д. 88-94). Предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование данных требований приводит следующие доводы.
Суд необоснованно и неправомерно посчитал установленным факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что арендодатель вопреки положению пункта 3.2 договора счета об оплате аренды за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 не выставлял, требований об исполнении денежных обязательств не предъявлял. В связи с этим, как полагает ИП Леонова, основания для вывода о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств отсутствуют.
В решении не указаны мотивы, по которым суд отверг представленные ИП Леоновой доказательства, а именно: акт приема-передачи без даты (т. 1, л.д. 58); дополнительное соглашение от 24.05.2012 (т. 1, л.д. 59); акт приема-передачи помещения от 01.07.2012 (т. 1, л.д. 60, 111); письма от 17.07.2012, от 25.07.2012 (т. 1, л.д. 61-63, 112-114); постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.09.2012 (т. 1, л.д. 119-120, 141).
Представленный обществом "Риолит" акт приема-передачи оформлен ненадлежащим образом, не соответствует условиям договора аренды в части площади помещения, а также в части даты передачи недвижимого имущества, в связи с чем, "не дает оснований для арендодателя требовать с арендатора причитающуюся по договору арендную плату".
Дополнительным соглашением от 24.05.2012 стороны внесли изменения в договор аренды. Во исполнение условий данного соглашения 01.07.2012 по акту приема-передачи ИП Леонова приняла помещение площадью 288 кв. м. Кроме того, данным соглашением стороны
установили, что начисление арендной платы начинается с 01.09.2012. В связи с этим, как полагает податель жалобы, исковые требования ООО "Риолит" являются необоснованными.
Выводы суда первой инстанции в части рассмотрения встречного иска о расторжении сделки не соответствует обстоятельствам дела.
В июле 2012 года ИП Леонова обращалась в ООО "Риолит" с письмами, в которых просила разрешить вывоз товара с арендуемой территории. Часть имущества Предприниматель вывезти не смогла, поскольку, как указывает податель жалобы, Общество воспрепятствовало этому. Как указано в апелляционной жалобе, 02.08.2012 ИП Леонова направила по юридическому адресу ООО "Риолит" письмо, в котором потребовала "не чинить препятствий в вывозе товара", а также уведомила о расторжении договора аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ с 02.10.2012 в соответствии с пунктом 4.2 данного договора.
Податель жалобы утверждает, что "17.08.2012 на двери магазина был навешен дополнительный замок, ключи от которого хранятся в ООО "Риолит", тем самым, доступ в арендуемое помещение был ограничен". На этом основании Предприниматель настаивает на том, что Обществом было допущено существенное нарушение договорных обязательств, в связи с чем, просит договор аренды расторгнуть и взыскать с контрагента 144 000 руб., составляющих сумму обеспечительного платежа, внесенного 09.12.2011.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Одновременно с апелляционной жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд от ИП Леоновой поступили отсутствующие в деле, дополнительные доказательства: 1) копия письма ИП Леоновой в ООО "Риолит" от 02.08.2012; 2) почтовый конверт, почтовый идентификатор 45401651279020. В обоснование отсутствия у нее возможности представить данные документы в суд первой инстанции Предприниматель сослалась на "отсутствие письма у ИП Леоновой С.В." и "розыск через Почту России".
В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2).
На недопустимость приобщения судом апелляционной инстанции к материалам рассматриваемого арбитражного дела новых (дополнительных) доказательств в отсутствие уважительных причин, воспрепятствовавших соответствующему участнику процесса представить данные доказательства в суд первой инстанции, указано, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 4160/12.
Коллегия судей не находит правовых оснований для приобщений к делу новых доказательств, поскольку ответчиком по первоначальному иску не подтверждена и не обоснована невозможность представления соответствующих документов (копии документа) в арбитражный суд первой инстанции.
Как указано выше, иск ИП Леоновой к ООО "Риолит" был подан в арбитражный суд первой инстанции 10.10.2012. Резолютивная часть решения была оглашена судом 28.01.2013. Тем самым у Предпринимателя был достаточный временной промежуток (более 3-х месяцев) для совершения необходимых действий, получения в соответствующем отделении Почты России неврученного адресату почтового конверта с идентификатором "45401651279020" и своевременного представления документов в арбитражный суд. Несмотря на это ИП Леонова не предприняла необходимых мер. Об истребовании доказательств в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Предприниматель перед судом первой инстанции не ходатайствовала.
Более того, как указано на общедоступном сайте ФГУП "Почта России" в сети "Интернет" (www.russianpost.ru) в разделе "отслеживание почтовых отправлений", почтовое отправление с почтовым идентификатором "45401651279020" возвращено (вручено) отправителю в отделении почтовой связи "Бердяуш" 10.09.2012.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что Наговицыну Алексею Михайловичу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.08.2010 N RU74315000-107-2010 принадлежит нежилое здание (торгово-досуговый комплекс с двумя крышными котельными, многоуровневой автопарковкой) общей площадью 42 893,2 кв. м, инвентарный номер 75:401:002:000088740, литеры "1, 1/1", этажность - 5, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/348/2010-470, расположенное по адресу: город Челябинск, улица Труда, дом 183.
Право собственности Наговицына А.М. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 06.09.2010 (т. 2, л.д. 18).
По договору от 06.12.2011 б/н индивидуальный предприниматель Наговицын А.М. (арендодатель) передал обществу "Риолит" (арендатор) в аренду на неопределенный срок нежилое помещение площадью 288 кв. м, расположенное на 3-ем этаже вышеуказанного нежилого здания (т. 2, л.д. 10-15). Сторонами согласована и подписана схема расположения помещения (т. 2, л.д. 16). Согласно пункту 2.2.5 договора аренды общество-арендатор "Риолит" вправе сдавать помещение либо его часть в субаренду по своему усмотрению. Помещение передано во владение и пользование ООО "Риолит" по акту приема-передачи от 06.12.2011 (т. 2, л.д. 17).
08.12.2011 между ООО "Риолит" ("арендодатель") и ИП Леоновой ("арендатор") был подписан договор аренды нежилых помещений N 08/12-АГ (т. 1, л.д. 11-14, 103-106).
По условиям данной сделки Общество приняло на себя обязательство передать Предпринимателю во временное владение и пользование, на неопределенный срок (пункт 4.1), нежилое помещение площадью 288 кв. м, расположенное в г. Челябинске, по ул. Труда, 183 (пункт 1.1). В свою очередь, Предприниматель обязалась принять нежилое помещение по акту приема-передачи 30.12.2011 и вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором (пункты 2.4.1, 2.4.2).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия: - ставка арендной платы составляет 500 рублей за один квадратный метр помещения, НДС не предусмотрен, размер арендной платы составляет 144 000 руб. в месяц (пункт 3.1); - оплата аренды производится арендатором в качестве предоплаты не позднее 1-го числа оплачиваемого месяца, путем перечисления сумм, предусмотренных договором и указанных в счете на расчетный счет арендодателя или иным согласованным с арендодателем способом; стороны принимают условие, что оплата первого платежа арендной платы будет произведена в течение 5 банковских дней со дня получения счета арендодателя; датой оплаты считается момент зачисления денежных средств на расчетный счет банка арендодателя; арендная плата включает в себя расходы по коммунальным платежам (пункт 3.2); - арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный взнос, равный сумме арендной платы за один месяц аренды из расчета по ставке 500 руб. за 1 кв. м без НДС, не позднее 30 календарных дней до даты подписания акта приема-передачи помещения; оплата обеспечительного взноса является гарантией надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору и засчитывается за последний месяц срока аренды; в случае отсутствия обеспечительного взноса договор считается незаключенным и не вступившим в законную силу (пункт 3.4); - договор вступает в силу с момента подписания и является заключенным на неопределенный срок; обязательства по договору, принятые на себя сторонами, вступают в силу с даты подписания настоящего договора и действуют до даты его расторжения (пункт 4.1); - в случае расторжения договора в одностороннем порядке по собственному желанию арендатор обязан письменно уведомить арендодателя за 2 месяца до даты расторжения (пункт 4.2 договора).
В качестве приложения N 1 к договору N 08/12-АГ сторонами был согласован и подписан план (схема) расположения подлежащего передаче в аренду (субаренду) помещения (т. 1, л.д. 15, 107).
Кроме того, руководителем ООО "Риолит" и ИП Леоновой был подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 144 кв. м. Согласно представленному обществом "Риолит" экземпляру документа дата составления акта - 08.12.2011 (т. 1, л.д. 16). В свою очередь, представленный ИП Леоновой экземпляр данного акта не содержит даты его подписания (т. 1, л.д. 58).
09.12.2011 Леонова Светлана Владимировна во исполнение пункта 3.4 договора аренды N 08/12-АГ перечислила на расчетный счет ООО "Риолит" 144 000 руб. в качестве обеспечительного платежа (т. 1, л.д. 64, 118).
24.05.2012 между ООО "Риолит" и ИП Леоновой было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ. Стороны изменили пункт 2.4.1 договора, утвердили его в новой редакции: "принять помещение во временное владение и пользование по акту приема-передачи до 01.07.2012". Раздел 3 договора дополнили пунктом 3.6 следующего содержания: "начисление арендной платы за арендуемое помещение начинается с 01.09.2012. Все стеклянные и гипсокартонные перегородки, установленные арендатором, переходят в собственность арендодателя". Раздел 3 договора дополнили также пунктом 3.7 следующего содержания: "в случае, если арендатор заявит о своем желании расторгнуть договор аренды или иным образом отказаться от исполнения договора аренды ранее 01.10.2012, обеспечительный платеж возврату не подлежит". Дополнительное соглашение от 24.05.2012 содержит подписи ИП Леоновой и руководителя ООО "Риолит", а также оттиски печатей хозяйствующих субъектов (т. 1, л.д. 59, 110).
01.07.2012 сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому Общество передало, а Предприниматель приняла помещение площадью 288 кв. м (т. 1, л.д. 60).
В июле 2012 ИП Леонова обращалась к контрагенту с просьбами согласовать вывоз товара (одежда) из арендуемого помещения, выдать соответствующий пропуск, а также сообщить информацию о дате открытия торгового комплекса. С письменными обращениями Предпринимателя была ознакомлена представитель ООО "Риолит" Дубинкина А.В. (т. 1, л.д. 61-63, 112-114).
По факту ограничения доступа в арендуемое помещение и создания препятствий в вывозе арендатором своего имущества 05.09.2012 ИП Леонова обратилась в Отдел участковых уполномоченных полиции с соответствующим заявлением. По результатам рассмотрения заявления Леоновой участковым уполномоченным капитаном полиции Кислицыным А.А. было вынесено постановление от 17.09.2012 об отказе в возбуждении уголовного дела. В постановлении указано, что между ИП Леоновой и ООО "Риолит" имеют место гражданско-правовые отношения, подлежащие регулированию в рамках гражданского судопроизводства (т. 1, л.д. 119-120, 141).
Полагая, что на стороне ИП Леоновой имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп., общество "Риолит" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (т. 1, л.д. 5).
Предприниматель с предъявленным требованием не согласилась, обратилась в арбитражный суд с самостоятельным исковым заявлением к Обществу, в котором просило расторгнуть договор аренды, а также взыскать с ООО "Риолит" неосновательное обогащение в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 45-49, 93-97).
Удовлетворяя исковые требования ООО "Риолит", арбитражный суд первой инстанции исходил из их правомерности и обоснованности. Суд пришел к выводу о заключенности договора аренды. Установил факт передачи помещения площадью 144 кв. м во владение и пользование Предпринимателя 08.12.2011. В связи с чем, принимая во внимание отсутствие доказательств внесения арендной платы за спорный период, взыскал с ИП Леоновой в пользу ООО "Риолит" основной долг в сумме 399 483 руб. 86 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Леоновой, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств существенного нарушения обществом "Риолит" условий договора аренды. Суд указал, что в соответствии с пунктом 2.1.6 договора арендодатель вправе удерживать имущество арендатора для покрытия имеющейся задолженности. В свою очередь, требование Предпринимателя о взыскании суммы обеспечительного платежа оставлено без удовлетворения в силу наличия у общества "Риолит" правового (договорного) основания для удержания денежных средств.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.
В силу того, что помещение (жилое либо нежилое) согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений", к договорам аренды (субаренды) помещений следует применять правила, предусмотренные Гражданским кодексом РФ для регулирования договоров аренды (субаренды) зданий (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).
В данном случае ООО "Риолит" уполномочено собственником (Наговицыным А.М.) на передачу недвижимого имущества в субаренду иным лицам по своему усмотрению.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По смыслу пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания (помещения), заключенный (либо возобновленный) на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Договор аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Соблюдения простой письменной формы сделки в данном случае достаточно, государственная регистрация договора не требуется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
ООО "Риолит" просит взыскать с ИП Леоновой арендную плату в сумме 399 483 руб. 86 коп., рассчитанную за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 исходя из передачи в аренду по акту помещения площадью 144 кв. м (т. 1, л.д. 5).
Суд первой инстанции признал требования Общества правомерными и обоснованными, поскольку исходил из того, что на стороне ИП Леоновой в период с 08.12.2011 по 24.05.2012 действительно имело место договорное обязательство в пользу ООО "Риолит".
Коллегия судей находит выводы суда первой инстанции в части рассмотрения первоначальных исковых требований неверными, сделанными без учета имеющих существенное значение для правильного и своевременного разрешения спора обстоятельств.
Принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15 АПК РФ). При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 168 АПК РФ). В решении должны быть указаны мотивы его принятия, и оно должно быть изложено языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц (часть 2 статьи 169 АПК РФ).
Вопреки приведенным процессуальным требованиям суд первой инстанции не дал правовой оценки представленному в дело дополнительному соглашению от 24.05.2012 к договору аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Между тем, данный документ изменяет условия договорного обязательства, установленного сторонами при подписании договора аренды.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, дополнительным соглашением от 24.05.2012 стороны дополнили Раздел 3 договора аренды N 08/12-АГ пунктом 3.6 следующего содержания: "начисление арендной платы за арендуемое помещение начинается с 01.09.2012" (т. 1, л.д. 59, 110).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Содержание пункта 3.6 договора аренды регламентирует правоотношения сторон в части исполнения арендатором (субарендатором) обязательств по внесению арендной платы. Буквальное значение слов и выражений данного пункта договора свидетельствует о том, что арендодатель (субарендодатель) вправе рассчитывать плату за аренду нежилого помещения лишь с 01.09.2012, в свою очередь, арендатор (субарендатор) обязан вносить плату за пользование чужим имуществом начиная с 01.09.2012.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).
Стороны добровольно установили определенный порядок и условия исполнения договорных обязательств, который не противоречит императивным требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.
ООО "Риолит" в лице своего руководителя, действуя в своих собственных интересах, освободило ИП Леонову от исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 08.12.2011 по 31.08.2012. При этом в качестве встречного имущественного предоставления Предприниматель передала в собственность Общества установленные в спорном нежилом помещении стеклянные и гипсокартонные перегородки.
О направленности воли арендодателя (субарендодателя) на освобождение контрагента от исполнения денежных обязательств в период до открытия торгово-досугового комплекса (адрес: г. Челябинск, ул. Труда, 183) также свидетельствует тот факт, что ООО "Риолит" не выставляло в адрес ИП Леоновой счетов на оплату аренды, предусмотренных пунктом 3.2 договора от 08.12.2011 N 08/12-АГ. В период с 08.12.2011 по 24.05.2012 Обществом Предпринимателю был выставлен только один счет: от 08.12.2011 N 31 на оплату обеспечительного взноса в сумме 144 000 руб. (т. 1, л.д. 64).
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Риолит" и взыскания с ИП Леоновой денежных средств в сумме 399 483 руб. 86 коп.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене применительно к пунктам 1, 2 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными). В удовлетворении искового заявления ООО "Риолит" к ИП Леоновой следует отказать.
При рассмотрении встречного иска ИП Леоновой к ООО "Риолит" арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
ИП Леоновой не представлено доказательств соблюдения названного требования. В деле не имеется документов, подтверждающих обращение Предпринимателя к Обществу с предложением расторгнуть договор аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Таковыми, в частности, не являются письма ИП Леоновой от 17.07.2012 и от 25.07.2012, поскольку в них не содержится предложения о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 61-63, 112-114).
Нормой пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регламентировано следующее: арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
ИП Леоновой не соблюден обязательный, установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора, в силу чего исковое требование Предпринимателя к Обществу о расторжении договора аренды надлежит оставить без рассмотрения.
Решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1, части 3 статьи 270 (нарушение или неправильное применение норм процессуального права).
Апелляционный суд полагает необходимым отметить, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).
ИП Леоновой также было заявлено требование о взыскании с ООО "Риолит" неосновательного обогащения в сумме 144 000 рублей.
Решение суда первой инстанции в данной части является законным и обоснованным, отмене (изменению) не подлежит.
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Денежные средства в сумме 144 000 руб., на которые ссылается истец по встречному иску, перечислены обществу "Риолит" во исполнение договорного обязательства, а именно - пункта 3.4 договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ (т. 1, л.д. 64, 118).
В деле не имеется доказательств свидетельствующих о прекращении арендных правоотношений и утрате Обществом права удерживать обеспечительный взнос (платеж) либо использовать его для погашения каких-либо иных неисполненных обязательств Предпринимателя из договора аренды от 08.12.2011 N 08/12-АГ.
Правовые основания для применения положений Главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и квалификации спорной суммы (144 000 руб.) в качестве неосновательного обогащения ООО "Риолит" за счет ИП Леоновой в рамках настоящего дела отсутствуют.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение исковых заявлений и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 в части удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью "Риолит" (ИНН 7449085041; ОГРН 1087449011649) к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне (ИНН 741700003772; ОГРН 304741733800010) о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ за период с 08.12.2011 по 24.05.2012 в сумме 399 483 руб. 86 коп., в части отказа в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Риолит" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ, а также в части распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины, отменить, принять в данной части новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Риолит" к индивидуальному предпринимателю Леоновой Светлане Владимировне отказать.
Исковое требование индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны к обществу с ограниченной ответственностью "Риолит" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.12.2011 N 08/12-АГ оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Риолит" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 989,68 руб. за рассмотрение искового заявления данного лица.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 5 320 руб. за рассмотрение искового заявления данного лица.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.02.2013 по делу N А76-17460/2012 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Риолит" в пользу индивидуального предпринимателя Леоновой Светланы Владимировны 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)