Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Барковский В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Смышляевой И.Ю.
судей Вашкиной Л.И., Александровой Ю.К.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-311/2013 по апелляционной жалобе М.И.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года по иску К.А.Г., Я.С.А. к ООО "Ответчик" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя М.И.В. - Т.И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя К.А.Г. и Я.С.А. - Ш.Ю.С., представителя ООО "Ответчик" - Б.О.Е., возражавших против доводов жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.А.Г. обратился в суд с иском к ООО "Ответчик" (сокращенное наименование - ООО "Ответчик") и просил признать обязательства Я.С.А. по инвестированию квартиры-студии, расположенной по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>) на <...> этаже под условным номером N <...>, расположенной на строительных осях <...>, общей площадью <...> кв. м, выполненными в полном объеме и надлежащим качеством.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним, Я.С.А. и ООО "Ответчик" был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве квартиры-студии с условным номером N <...>, расположенной в строительных осях <...> в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), в соответствии п. 1.2 которого при условии исполнения дольщиком и/или выгодоприобретателем обязательств по договору после окончания строительства вышеуказанная квартира передается выгодоприобретателю Я.С.А.
Обязательства по оплате участия в долевом строительстве К.А.Г. и третьим лицом Я.С.А. исполнены в полном объеме, что подтверждено ответчиком актом об исполнении обязательств от <дата>. Однако <дата> ответчик уведомил К.А.Г. о том, что не считает обязательства по договору выполненными в части, зачтенной по договору уступки права требования, поскольку ООО "ХХХ" не давало согласия на уступку К.А.Г. ответчику прав требования.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соистца была привлечена выгодоприобретатель по договору долевого участия Я.С.А. (л.д. 123).
В ходе рассмотрения дела изменились обстоятельства, имеющие существенное значение, а именно - строительство указанного объекта было завершено, <дата> дом введен в эксплуатацию, построенному объекту присвоен строительный адрес: <адрес> (л.д. 169 - 170), в связи с чем истцы в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили предмет иска и просили признать за Я.С.А. право собственности на квартиру 258 <адрес>, соответствующую квартире, указанной в договоре долевого участия от <дата> (л.д. 168)
Решением Московского районного суда от 21 февраля 2013 года исковые требования К.А.Г., Я.С.А. удовлетворены.
За Я.С.А. признано право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже <...>-этажного кирпично-монолитного жилого дома.
В апелляционной жалобе третье лицо по делу М.И.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.А.Г. и Я.С.А.
В заседание судебной коллегии, представитель 3-го лица ООО "ХХХ" и 3-и лица М.Н.В., Б.И.Н. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ, причин неявки не сообщили, доказательств их уважительности не представили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве ООО "Ответчик" жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), за счет собственных и привлеченных средств со сроком окончания строительства объекта инвестирования в течение 23 месяцев со дня вступления в силу постановления.
Во исполнение п. 3 указанного постановления <дата> между <...> и ООО "Ответчик" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, согласно которому земельный участок по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), предоставлен ООО "Ответчик" для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.
<дата> между ООО "Ответчик" (заказчик), ООО "ХХХ" (генеральный подрядчик) и ЗАО <...> (подрядчик) заключен договор генерального строительного подряда N <...>, в соответствии с которым генподрядчик обязался в установленный договором срок осуществить по заданию заказчика в соответствии с проектной и технической документацией строительство жилого дома со встроенными помещениями, находящегося по вышеуказанному адресу, а заказчик обязался принять и оплатить выполненные работы по ценам и в порядке согласно условиям договора.
Сроки окончания строительства дома неоднократно изменялись. На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции строительство объекта окончено, <дата> выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию N <...>, дому присвоен адрес: <адрес>
Из материалов дела следует, что <дата> между К.К.П. и ООО "ХХХ" был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с которым К.К.П. финансирует строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора К.К.П. передал ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. Актом от <дата> ООО "ХХХ" подтвердило исполнение К.К.П. обязательств по договору долевого участия (л.д. 147-151).
Соглашением от <дата> К.К.П. уступил право требования по вышеуказанному договору третьему лицу М.И.В. (л.д. 153).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ООО "ХХХ" признано банкротом, введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> во включении требования М.И.В. в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ХХХ" отказано, требование М.И.В. о передаче квартиры учтено как подлежащее удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов ООО "ХХХ", включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (л.д. 156).
<дата> между Б.И.Н. и Б.Е.С. с одной стороны и ООО "ХХХ" с другой был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...>, в соответствии с которым Б.: И.Н. и Е.С. финансируют строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора Б.: И.Н., Е.С. передали ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. В ходе конкурсного производства в отношении ООО "ХХХ" Б.И.Н. заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме <...> руб. При этом Б.: И.Н. и Е.С. заявлено об отказе от договора долевого участия и данный отказ признан правомерным и подлежащим принятию арбитражным судом. Требование Б.: И.Н., Е.С. включено в реестр требований кредиторов ООО "ХХХ" (л.д. 158).
<дата> между М.Н.В. и ООО "ХХХ" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...>, в соответствии с которым М.Н.В. финансирует строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора М.Н.В. передала ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. (л.д. 166 - 167). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> требование М.Н.В. в ходе конкурсного производства в отношении ООО "ХХХ" о передаче указанного жилого помещения оставлено без рассмотрения (л.д. 159).
<дата> между К.А.Г. (дольщик), Я.С.А. (выгодоприобретатель) и ООО "Ответчик" (застройщик) заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>) в отношении квартиры-студии, расположенной в осях <...>, условный номер N <...>, общей приведенной площадью <...> кв. м, в соответствии с п. 2.1 которого общая сумма инвестирования по указанному договору составляет <...> руб. В соответствии с п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора из указанной суммы <...> руб. К.А.Г. обязуется перечислить на счет застройщика безналичным платежом в течение 5 дней с даты заключения настоящего договора; сумма в размере <...> руб. оплачивается дольщиком любым законным способом, в том числе зачетом однородных требований в течение 3 рабочих дней с даты заключения договора (л.д. 18 - 25).
<дата> между К.А.Г. и ООО "Ответчик" заключен договор N <...> уступки права требования, в соответствии с п. 1.1 которого К.А.Г. уступил ответчику принадлежащее ему право требования к ООО "ХХХ", возникшее у него на основании ранее заключенного между К.А.Г. и ООО "ХХХ" договора о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>. В соответствии с условиями договора уступки права требования ответчик обязался выплатить К.А.Г. денежную сумму в размере <...> руб. (л.д. 26 - 29).
В соответствии с соглашением о зачете встречного однородного требования от <дата> К.А.Г. и ООО "Ответчик" договорились, что обязательство К.А.Г. перед застройщиком по договору N <...> от <дата> о выплате <...> руб. по договору долевого участия прекращается полностью зачетом встречного однородного требования по договору N <...> уступки права требования от <дата>, заключенному между теми же сторонами (л.д. 31).
После ввода жилого дома в эксплуатацию спорной квартире, ранее имевшей условный номер N <...>, присвоен номер N <...>. Соответственно, предметом спора является квартира по адресу: <адрес> (л.д. 176).
3-е лицо по делу М.И.В. в обоснование возражений относительно заявленных требований в суде первой инстанции указывала на наличие у нее как первоначального дольщика прав в отношении спорной квартиры, возникших на основании договора с ООО "ХХХ". Кроме того, М.И.В. указывала, что ответчик не вправе был распоряжаться спорным жилым помещением, в том числе путем заключения договора долевого участия с К.А.Г. и Я.С.А., так как отказ ООО "Ответчик" от исполнения инвестиционного договора не означает перехода к ответчику прав на распоряжение помещениями, включенными в долю ООО "ХХХ". Кроме того, в удовлетворении требования ответчика к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями арбитражным судом отказано.
Указанные доводы М.И.В. приводит и в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, правомерно признавая данные доводы М.И.В. несостоятельными, исходил из следующего.
Пунктом 1.4 заключенного <дата> между ООО "Ответчик" ("Застройщик"), ЗАО <...> ("Инвестор-1") и ООО "ХХХ" ("Инвестор-2") договора N <...> инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого ООО "Ответчик" обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить инвестирование проектирования и строительства Объекта в объеме и сроки согласно условиям настоящего договора, установлено, что сторона, полностью исполнившая свои обязательства по договору, приобретает по окончании строительства Объекта право на получение в порядке, предусмотренном настоящим договором, в собственность помещений, являющихся ее "Долей".
Согласно п. 2.5 названного договора общий размер инвестиций, вносимых ООО "ХХХ" в строительство Объекта, включает в себя расходы на завершение проектирования Объекта, включая получение необходимых технических условий до <дата> (п. 2.5.1, 3.3.2), на выполнение всего комплекса работ по строительству Объекта и сдаче Объекта государственной приемочной комиссии не позднее <дата> (п. 2.5.2, 3.3.5), при этом инвестирование по п. 2.5.2 осуществляется путем выполнения генподрядных работ на основании заключаемого с ООО "Ответчик" отдельного договора генерального подряда. Подтверждением инвестирования являются фактическая стоимость выполненных работ и подписываемые сторонами акты выполненных работ по договору генподряда и договору на выполнение функций заказчика (п. 2.6).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что ООО "Ответчик" и ООО "ХХХ" подписывают между собой акты сверки произведенных ООО "ХХХ" инвестиций с указанием количества квадратных метров, отработанных ООО "ХХХ", исходя из стоимости 1 кв. м согласно п. 5.2 договора. При этом в силу п. 5.4 договора ООО "Ответчик" на основании актов, подписанных в соответствии с п. 5.3 договора по заявлению ООО "ХХХ", заключает с ним на помещения из доли ООО "ХХХ" договоры долевого участия в строительстве по форме, согласованной между Застройщиком и Инвестором-2, и при подписании указанных договоров засчитывает размер произведенных инвестиций в счет исполнения договоров долевого участия.
Согласно п. 4.11 договора по окончании строительства Объекта при условии полного выполнения ООО "ХХХ" взятых на себя обязательств ООО "Ответчик" в течение 1 месяца после утверждения акта госкомиссии передает по акту приема-передачи в собственность ООО "ХХХ" помещения, являющиеся его долей, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
<дата> между ООО "Ответчик" ("Заказчик"), ЗАО <...> ("Подрядчик") и ООО "ХХХ" ("Генеральный подрядчик") заключен договор N <...> генерального строительного подряда (далее - Договор Генерального подряда) на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>).
Пунктом 1.3 договора генерального подряда предусмотрена обязанность ООО "ХХХ" полностью завершить строительство и сдать готовый Объект рабочей комиссии и совместно с ООО "Ответчик" Государственной приемочной комиссии.
Разделом 3 договора генерального подряда предусмотрена промежуточная сдача результата выполненных работ поэтапно. При этом сдача-приемка этапа работ должна оформляться подписанием между Заказчиком и Генеральным подрядчиком Акта о приемке выполненных работ по форме N КС-2, на основании которых оформляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3, что является подтверждением факта выполнения ООО "ХХХ" отдельного объема работ и фиксирует его стоимость.
ООО "Ответчик", являясь заказчиком по договору генерального подряда, отказалось от исполнения указанного договора <дата>, в связи с неисполнением ООО "ХХХ" обязательств по указанному договору, о чем ООО "ХХХ" направлены соответствующие уведомления, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ (л.д. 86).
<дата> ООО "Ответчик" направило ООО "ХХХ" требование о прекращении продаж квартир с <дата>. Также, <дата> ООО "Ответчик" отказалось от исполнения договора инвестирования от <дата> в связи с неисполнением ООО "ХХХ" обязательств по указанному договору, о чем было направлено соответствующее уведомление (л.д. 87 - 89).
На основании изложенного, принимая во внимание положения ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции, учитывая, что из условий договора N <...> генерального подряда от <дата>, условий договора инвестирования в строительство жилого дома от <дата> следует, что спорная квартира могла была быть передана ООО "ХХХ" либо после окончания строительства указанного жилого дома либо до окончания такого строительства по промежуточному акту приемки результата выполненных работ поэтапно и в последующем по заключенному договору долевого участия между Застройщиком и Генеральным подрядчиком, ООО "ХХХ" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от <дата> третьим лицам лишь при условии согласования с ООО "Ответчик" либо после перехода прав на такой объект к ООО "ХХХ" по акту приема-передачи, пришел к верному выводу, что до заключения договора долевого участия с М.И.В., а также с М.Н.В., Б.: И.Н. и Е.С. ООО "ХХХ" должно было заключить с ООО "Ответчик" самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение зачета размера произведенных инвестиций по договору N <...> инвестирования в строительство жилого дома от <дата> либо заключать договоры с М.И.В., М.Н.В., Б.: И.Н. и Е.С. на основании доверенности от ООО "Ответчик".
Поскольку судом установлено, что ООО "ХХХ" не выполнило условия договора генерального подряда от <дата> и договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, то вывод суда о том, что ООО "ХХХ" не имело права ею распоряжаться, при том, что переуступка своих прав и обязанностей по договору инвестирования третьим лицам могла быть совершена ООО "ХХХ" только в объеме тех прав и обязанностей, которые возникли бы у него самого, является верным и обоснованным.
Удовлетворяя заявленные истцами требования о признании за Я.С.А. права собственности на спорную квартиру, суд руководствовался положениями ст. ст. 218, 219 ГК РФ, и, учитывая установленный факт исполнения в полном объеме К.А.Г. обязательств по договору о долевом участии от <дата> путем перечисления денежных средств в сумме <...> руб. безналичным платежом, и прекращения обязательства по выплате <...> руб. зачетом встречного однородного требования, принимая во внимание, что на принятие ответчиком исполнения по договору в таком виде указывает факт подписания ООО "Ответчик" акта об исполнении обязательств по оплате договора, пришел к выводу о том, что по факту ввода дома в эксплуатацию у Я.С.А. как у выгодоприобретателя по договору возникло право собственности на спорную квартиру.
В силу положений ч. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Ответчиком решение суда не обжалуется.
Кроме того, <дата> ответчиком и истицей Я.С.А. подписан акт приема-передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве от <дата>.
Доводы апелляционной жалобы М.И.В. о ничтожности договора уступки права требований от <дата> являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Признавая данные доводы несостоятельными, суд правомерно исходил из того, что поскольку ООО "ХХХ" данный договор цессии не оспорен, что свидетельствует об отсутствии возражений ООО "ХХХ" на уступку права требования, указанный договор цессии его сторонами в установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан, то в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ у ответчика отсутствуют основания для отказа в его исполнении, а по смыслу ч. 3 ст. 382 ГК РФ отсутствие согласия ООО "ХХХ" на уступку права требования влечет негативные последствия для нового кредитора, а не для лица, уступившего право требования, которое в силу ст. 390 ГК РФ отвечает лишь за его недействительность.
Суд пришел к верному выводу, что договор цессии от <дата> не противоречит требованиям ст. 388 ГК РФ, указав, что, приняв от дольщика исполнение его обязательства в виде уступки прав и подтвердив это актом от <дата>, ответчик принял на себя обязательства, вытекающие из договора долевого участия, в том числе по передаче жилого помещения выгодоприобретателю Я.С.А. (п. 1.2 договора).
Также являлись предметом оценки суда доводы М.И.В., изложенные в апелляционной жалобе, о том, что ее требование о передаче спорной квартиры определением арбитражного суда учтено как подлежащее удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов ООО "ХХХ", включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника, а в удовлетворении требования ответчика к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями арбитражным судом отказано.
Как верно указано судом, поскольку для возникновения у ООО "ХХХ" права на квартиры, ему необходимо было выполнить свои обязательства по договору генерального подряда, что должно подтверждаться соответствующим актом, а тогда как ООО "ХХХ" свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан ни в целом, ни поэтапно, то результат рассмотрения спора между ООО "ХХХ" и ООО "Ответчик" об объеме затрат ООО "ХХХ" на строительство указанного объекта к настоящему делу не имеет правового значения, поскольку права ООО "ХХХ" в отношении конкретных квартир согласно условиям инвестиционного договора и договора генерального подряда возникали лишь в силу соответствующих актов о приемке работ и их стоимости. Иные подтвержденные затраты ООО "ХХХ" могут являться основанием лишь для взыскания неосновательного обогащения.
Также судом верно установлено, что не имеет правового значения учет требования М.И.В. о передаче жилого помещения как подлежащего удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр кредиторов, поскольку само по себе наличие такого требования не означает возможности его удовлетворения.
Факт отказа в удовлетворении требований ООО "Ответчик" к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями определением 13 апелляционного арбитражного суда от <дата> сам по себе не свидетельствует о наличии у ООО "ХХХ" указанных прав.
Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана судом с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не подрывают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность на содержание постановленного судом решения, правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Права М.И.В. на спорную квартиру производны от прав ООО "ХХХ", которые последнее не приобрело.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.06.2013 N 33-7892
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2013 г. N 33-7892
Судья: Барковский В.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Смышляевой И.Ю.
судей Вашкиной Л.И., Александровой Ю.К.
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело N 2-311/2013 по апелляционной жалобе М.И.В. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года по иску К.А.Г., Я.С.А. к ООО "Ответчик" о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Смышляевой И.Ю., объяснения представителя М.И.В. - Т.И.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя К.А.Г. и Я.С.А. - Ш.Ю.С., представителя ООО "Ответчик" - Б.О.Е., возражавших против доводов жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
К.А.Г. обратился в суд с иском к ООО "Ответчик" (сокращенное наименование - ООО "Ответчик") и просил признать обязательства Я.С.А. по инвестированию квартиры-студии, расположенной по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>) на <...> этаже под условным номером N <...>, расположенной на строительных осях <...>, общей площадью <...> кв. м, выполненными в полном объеме и надлежащим качеством.
В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним, Я.С.А. и ООО "Ответчик" был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве квартиры-студии с условным номером N <...>, расположенной в строительных осях <...> в строящемся жилом доме по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), в соответствии п. 1.2 которого при условии исполнения дольщиком и/или выгодоприобретателем обязательств по договору после окончания строительства вышеуказанная квартира передается выгодоприобретателю Я.С.А.
Обязательства по оплате участия в долевом строительстве К.А.Г. и третьим лицом Я.С.А. исполнены в полном объеме, что подтверждено ответчиком актом об исполнении обязательств от <дата>. Однако <дата> ответчик уведомил К.А.Г. о том, что не считает обязательства по договору выполненными в части, зачтенной по договору уступки права требования, поскольку ООО "ХХХ" не давало согласия на уступку К.А.Г. ответчику прав требования.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соистца была привлечена выгодоприобретатель по договору долевого участия Я.С.А. (л.д. 123).
В ходе рассмотрения дела изменились обстоятельства, имеющие существенное значение, а именно - строительство указанного объекта было завершено, <дата> дом введен в эксплуатацию, построенному объекту присвоен строительный адрес: <адрес> (л.д. 169 - 170), в связи с чем истцы в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили предмет иска и просили признать за Я.С.А. право собственности на квартиру 258 <адрес>, соответствующую квартире, указанной в договоре долевого участия от <дата> (л.д. 168)
Решением Московского районного суда от 21 февраля 2013 года исковые требования К.А.Г., Я.С.А. удовлетворены.
За Я.С.А. признано право собственности на квартиру <адрес>, общей площадью <...> кв. м, расположенную на <...> этаже <...>-этажного кирпично-монолитного жилого дома.
В апелляционной жалобе третье лицо по делу М.И.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований К.А.Г. и Я.С.А.
В заседание судебной коллегии, представитель 3-го лица ООО "ХХХ" и 3-и лица М.Н.В., Б.И.Н. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ, причин неявки не сообщили, доказательств их уважительности не представили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N <...> от <дата> утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве ООО "Ответчик" жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), за счет собственных и привлеченных средств со сроком окончания строительства объекта инвестирования в течение 23 месяцев со дня вступления в силу постановления.
Во исполнение п. 3 указанного постановления <дата> между <...> и ООО "Ответчик" заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N <...>, согласно которому земельный участок по адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>), предоставлен ООО "Ответчик" для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома.
<дата> между ООО "Ответчик" (заказчик), ООО "ХХХ" (генеральный подрядчик) и ЗАО <...> (подрядчик) заключен договор генерального строительного подряда N <...>, в соответствии с которым генподрядчик обязался в установленный договором срок осуществить по заданию заказчика в соответствии с проектной и технической документацией строительство жилого дома со встроенными помещениями, находящегося по вышеуказанному адресу, а заказчик обязался принять и оплатить выполненные работы по ценам и в порядке согласно условиям договора.
Сроки окончания строительства дома неоднократно изменялись. На момент рассмотрения дела в суде первой инстанции строительство объекта окончено, <дата> выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию N <...>, дому присвоен адрес: <адрес>
Из материалов дела следует, что <дата> между К.К.П. и ООО "ХХХ" был заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома, в соответствии с которым К.К.П. финансирует строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора К.К.П. передал ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. Актом от <дата> ООО "ХХХ" подтвердило исполнение К.К.П. обязательств по договору долевого участия (л.д. 147-151).
Соглашением от <дата> К.К.П. уступил право требования по вышеуказанному договору третьему лицу М.И.В. (л.д. 153).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> ООО "ХХХ" признано банкротом, введена процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> во включении требования М.И.В. в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "ХХХ" отказано, требование М.И.В. о передаче квартиры учтено как подлежащее удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов ООО "ХХХ", включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (л.д. 156).
<дата> между Б.И.Н. и Б.Е.С. с одной стороны и ООО "ХХХ" с другой был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...>, в соответствии с которым Б.: И.Н. и Е.С. финансируют строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора Б.: И.Н., Е.С. передали ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. В ходе конкурсного производства в отношении ООО "ХХХ" Б.И.Н. заявлено требование о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме <...> руб. При этом Б.: И.Н. и Е.С. заявлено об отказе от договора долевого участия и данный отказ признан правомерным и подлежащим принятию арбитражным судом. Требование Б.: И.Н., Е.С. включено в реестр требований кредиторов ООО "ХХХ" (л.д. 158).
<дата> между М.Н.В. и ООО "ХХХ" заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N <...>, в соответствии с которым М.Н.В. финансирует строительство жилого дома по вышеуказанному адресу в объеме квартиры-студии с условным номером N <...> в строительных осях <...>. В соответствии с условиями договора М.Н.В. передала ООО "ХХХ" денежные средства в размере <...> руб. (л.д. 166 - 167). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> требование М.Н.В. в ходе конкурсного производства в отношении ООО "ХХХ" о передаче указанного жилого помещения оставлено без рассмотрения (л.д. 159).
<дата> между К.А.Г. (дольщик), Я.С.А. (выгодоприобретатель) и ООО "Ответчик" (застройщик) заключен договор N <...> долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>) в отношении квартиры-студии, расположенной в осях <...>, условный номер N <...>, общей приведенной площадью <...> кв. м, в соответствии с п. 2.1 которого общая сумма инвестирования по указанному договору составляет <...> руб. В соответствии с п. п. 2.1.1, 2.1.2 договора из указанной суммы <...> руб. К.А.Г. обязуется перечислить на счет застройщика безналичным платежом в течение 5 дней с даты заключения настоящего договора; сумма в размере <...> руб. оплачивается дольщиком любым законным способом, в том числе зачетом однородных требований в течение 3 рабочих дней с даты заключения договора (л.д. 18 - 25).
<дата> между К.А.Г. и ООО "Ответчик" заключен договор N <...> уступки права требования, в соответствии с п. 1.1 которого К.А.Г. уступил ответчику принадлежащее ему право требования к ООО "ХХХ", возникшее у него на основании ранее заключенного между К.А.Г. и ООО "ХХХ" договора о долевом участии в строительстве N <...> от <дата>. В соответствии с условиями договора уступки права требования ответчик обязался выплатить К.А.Г. денежную сумму в размере <...> руб. (л.д. 26 - 29).
В соответствии с соглашением о зачете встречного однородного требования от <дата> К.А.Г. и ООО "Ответчик" договорились, что обязательство К.А.Г. перед застройщиком по договору N <...> от <дата> о выплате <...> руб. по договору долевого участия прекращается полностью зачетом встречного однородного требования по договору N <...> уступки права требования от <дата>, заключенному между теми же сторонами (л.д. 31).
После ввода жилого дома в эксплуатацию спорной квартире, ранее имевшей условный номер N <...>, присвоен номер N <...>. Соответственно, предметом спора является квартира по адресу: <адрес> (л.д. 176).
3-е лицо по делу М.И.В. в обоснование возражений относительно заявленных требований в суде первой инстанции указывала на наличие у нее как первоначального дольщика прав в отношении спорной квартиры, возникших на основании договора с ООО "ХХХ". Кроме того, М.И.В. указывала, что ответчик не вправе был распоряжаться спорным жилым помещением, в том числе путем заключения договора долевого участия с К.А.Г. и Я.С.А., так как отказ ООО "Ответчик" от исполнения инвестиционного договора не означает перехода к ответчику прав на распоряжение помещениями, включенными в долю ООО "ХХХ". Кроме того, в удовлетворении требования ответчика к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями арбитражным судом отказано.
Указанные доводы М.И.В. приводит и в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, правомерно признавая данные доводы М.И.В. несостоятельными, исходил из следующего.
Пунктом 1.4 заключенного <дата> между ООО "Ответчик" ("Застройщик"), ЗАО <...> ("Инвестор-1") и ООО "ХХХ" ("Инвестор-2") договора N <...> инвестирования в строительство жилого дома, в соответствии с условиями которого ООО "Ответчик" обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств осуществить инвестирование проектирования и строительства Объекта в объеме и сроки согласно условиям настоящего договора, установлено, что сторона, полностью исполнившая свои обязательства по договору, приобретает по окончании строительства Объекта право на получение в порядке, предусмотренном настоящим договором, в собственность помещений, являющихся ее "Долей".
Согласно п. 2.5 названного договора общий размер инвестиций, вносимых ООО "ХХХ" в строительство Объекта, включает в себя расходы на завершение проектирования Объекта, включая получение необходимых технических условий до <дата> (п. 2.5.1, 3.3.2), на выполнение всего комплекса работ по строительству Объекта и сдаче Объекта государственной приемочной комиссии не позднее <дата> (п. 2.5.2, 3.3.5), при этом инвестирование по п. 2.5.2 осуществляется путем выполнения генподрядных работ на основании заключаемого с ООО "Ответчик" отдельного договора генерального подряда. Подтверждением инвестирования являются фактическая стоимость выполненных работ и подписываемые сторонами акты выполненных работ по договору генподряда и договору на выполнение функций заказчика (п. 2.6).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что ООО "Ответчик" и ООО "ХХХ" подписывают между собой акты сверки произведенных ООО "ХХХ" инвестиций с указанием количества квадратных метров, отработанных ООО "ХХХ", исходя из стоимости 1 кв. м согласно п. 5.2 договора. При этом в силу п. 5.4 договора ООО "Ответчик" на основании актов, подписанных в соответствии с п. 5.3 договора по заявлению ООО "ХХХ", заключает с ним на помещения из доли ООО "ХХХ" договоры долевого участия в строительстве по форме, согласованной между Застройщиком и Инвестором-2, и при подписании указанных договоров засчитывает размер произведенных инвестиций в счет исполнения договоров долевого участия.
Согласно п. 4.11 договора по окончании строительства Объекта при условии полного выполнения ООО "ХХХ" взятых на себя обязательств ООО "Ответчик" в течение 1 месяца после утверждения акта госкомиссии передает по акту приема-передачи в собственность ООО "ХХХ" помещения, являющиеся его долей, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
<дата> между ООО "Ответчик" ("Заказчик"), ЗАО <...> ("Подрядчик") и ООО "ХХХ" ("Генеральный подрядчик") заключен договор N <...> генерального строительного подряда (далее - Договор Генерального подряда) на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства комплекса жилых домов со встроенными жилыми помещениями по строительному адресу: <адрес> (восточнее дома <адрес>).
Пунктом 1.3 договора генерального подряда предусмотрена обязанность ООО "ХХХ" полностью завершить строительство и сдать готовый Объект рабочей комиссии и совместно с ООО "Ответчик" Государственной приемочной комиссии.
Разделом 3 договора генерального подряда предусмотрена промежуточная сдача результата выполненных работ поэтапно. При этом сдача-приемка этапа работ должна оформляться подписанием между Заказчиком и Генеральным подрядчиком Акта о приемке выполненных работ по форме N КС-2, на основании которых оформляется Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме N КС-3, что является подтверждением факта выполнения ООО "ХХХ" отдельного объема работ и фиксирует его стоимость.
ООО "Ответчик", являясь заказчиком по договору генерального подряда, отказалось от исполнения указанного договора <дата>, в связи с неисполнением ООО "ХХХ" обязательств по указанному договору, о чем ООО "ХХХ" направлены соответствующие уведомления, предложено представить соответствующую документацию в подтверждение выполненных работ (л.д. 86).
<дата> ООО "Ответчик" направило ООО "ХХХ" требование о прекращении продаж квартир с <дата>. Также, <дата> ООО "Ответчик" отказалось от исполнения договора инвестирования от <дата> в связи с неисполнением ООО "ХХХ" обязательств по указанному договору, о чем было направлено соответствующее уведомление (л.д. 87 - 89).
На основании изложенного, принимая во внимание положения ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции, учитывая, что из условий договора N <...> генерального подряда от <дата>, условий договора инвестирования в строительство жилого дома от <дата> следует, что спорная квартира могла была быть передана ООО "ХХХ" либо после окончания строительства указанного жилого дома либо до окончания такого строительства по промежуточному акту приемки результата выполненных работ поэтапно и в последующем по заключенному договору долевого участия между Застройщиком и Генеральным подрядчиком, ООО "ХХХ" вправе было привлекать третьих лиц для участия в инвестировании спорного объекта недвижимости либо путем переуступки своих прав и обязанностей по договору от <дата> третьим лицам лишь при условии согласования с ООО "Ответчик" либо после перехода прав на такой объект к ООО "ХХХ" по акту приема-передачи, пришел к верному выводу, что до заключения договора долевого участия с М.И.В., а также с М.Н.В., Б.: И.Н. и Е.С. ООО "ХХХ" должно было заключить с ООО "Ответчик" самостоятельный договор долевого участия на спорную квартиру в подтверждение зачета размера произведенных инвестиций по договору N <...> инвестирования в строительство жилого дома от <дата> либо заключать договоры с М.И.В., М.Н.В., Б.: И.Н. и Е.С. на основании доверенности от ООО "Ответчик".
Поскольку судом установлено, что ООО "ХХХ" не выполнило условия договора генерального подряда от <дата> и договора инвестирования на определенную денежную сумму, эквивалентную стоимости спорной квартиры, то вывод суда о том, что ООО "ХХХ" не имело права ею распоряжаться, при том, что переуступка своих прав и обязанностей по договору инвестирования третьим лицам могла быть совершена ООО "ХХХ" только в объеме тех прав и обязанностей, которые возникли бы у него самого, является верным и обоснованным.
Удовлетворяя заявленные истцами требования о признании за Я.С.А. права собственности на спорную квартиру, суд руководствовался положениями ст. ст. 218, 219 ГК РФ, и, учитывая установленный факт исполнения в полном объеме К.А.Г. обязательств по договору о долевом участии от <дата> путем перечисления денежных средств в сумме <...> руб. безналичным платежом, и прекращения обязательства по выплате <...> руб. зачетом встречного однородного требования, принимая во внимание, что на принятие ответчиком исполнения по договору в таком виде указывает факт подписания ООО "Ответчик" акта об исполнении обязательств по оплате договора, пришел к выводу о том, что по факту ввода дома в эксплуатацию у Я.С.А. как у выгодоприобретателя по договору возникло право собственности на спорную квартиру.
В силу положений ч. 1 ст. 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Ответчиком решение суда не обжалуется.
Кроме того, <дата> ответчиком и истицей Я.С.А. подписан акт приема-передачи спорной квартиры на основании договора долевого участия в строительстве от <дата>.
Доводы апелляционной жалобы М.И.В. о ничтожности договора уступки права требований от <дата> являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Признавая данные доводы несостоятельными, суд правомерно исходил из того, что поскольку ООО "ХХХ" данный договор цессии не оспорен, что свидетельствует об отсутствии возражений ООО "ХХХ" на уступку права требования, указанный договор цессии его сторонами в установленном порядке не расторгнут, недействительным не признан, то в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ у ответчика отсутствуют основания для отказа в его исполнении, а по смыслу ч. 3 ст. 382 ГК РФ отсутствие согласия ООО "ХХХ" на уступку права требования влечет негативные последствия для нового кредитора, а не для лица, уступившего право требования, которое в силу ст. 390 ГК РФ отвечает лишь за его недействительность.
Суд пришел к верному выводу, что договор цессии от <дата> не противоречит требованиям ст. 388 ГК РФ, указав, что, приняв от дольщика исполнение его обязательства в виде уступки прав и подтвердив это актом от <дата>, ответчик принял на себя обязательства, вытекающие из договора долевого участия, в том числе по передаче жилого помещения выгодоприобретателю Я.С.А. (п. 1.2 договора).
Также являлись предметом оценки суда доводы М.И.В., изложенные в апелляционной жалобе, о том, что ее требование о передаче спорной квартиры определением арбитражного суда учтено как подлежащее удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов ООО "ХХХ", включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника, а в удовлетворении требования ответчика к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями арбитражным судом отказано.
Как верно указано судом, поскольку для возникновения у ООО "ХХХ" права на квартиры, ему необходимо было выполнить свои обязательства по договору генерального подряда, что должно подтверждаться соответствующим актом, а тогда как ООО "ХХХ" свои обязательства по договору генерального подряда не выполнило, строительно-монтажные работы завершены не были, результат работ заказчику не передан ни в целом, ни поэтапно, то результат рассмотрения спора между ООО "ХХХ" и ООО "Ответчик" об объеме затрат ООО "ХХХ" на строительство указанного объекта к настоящему делу не имеет правового значения, поскольку права ООО "ХХХ" в отношении конкретных квартир согласно условиям инвестиционного договора и договора генерального подряда возникали лишь в силу соответствующих актов о приемке работ и их стоимости. Иные подтвержденные затраты ООО "ХХХ" могут являться основанием лишь для взыскания неосновательного обогащения.
Также судом верно установлено, что не имеет правового значения учет требования М.И.В. о передаче жилого помещения как подлежащего удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр кредиторов, поскольку само по себе наличие такого требования не означает возможности его удовлетворения.
Факт отказа в удовлетворении требований ООО "Ответчик" к ООО "ХХХ" о признании отсутствия права требования передачи в собственность и права на распоряжение жилыми помещениями определением 13 апелляционного арбитражного суда от <дата> сам по себе не свидетельствует о наличии у ООО "ХХХ" указанных прав.
Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана судом с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, направленные на иную оценку доказательств, не подрывают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность на содержание постановленного судом решения, правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Права М.И.В. на спорную квартиру производны от прав ООО "ХХХ", которые последнее не приобрело.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 21 февраля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)