Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Аликина Г.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А., судей Ивановой Т.В., Сергеева В.А. при секретаре К., рассмотрела 18 февраля 2013 года в г. Перми, в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Кировского районного суда города Перми от 31 октября 2012 года, которым постановлено: М. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "организация 1" и Открытому акционерному обществу Сбербанк России о регистрации договора купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры по ул. <...>, заключенного 02.1 1.2011 года между М. и ООО "организация 1", перехода права собственности указанную квартиру за М., возложении на ООО "организация 1" обязанности произвести действия по погашению записи об обременении (ипотеке) на вышеуказанное жилое помещение путем подачи заявления в регистрирующий орган и составления справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении указанного недвижимого имущества перед ОАО "Западно-Уральский Банк Сбербанк России", прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение - 3-комнатную квартиру N <...>, расположенную по адресу <...> - отказать.
Заслушав доклад судьи Сергеева В.А., выслушав представителя ответчика ОАО "Сбербанк России", изучив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "организация 1" и открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, перехода права собственности к истцу на данное помещение и прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение.
Указал, что 2 ноября 2011 году между ним и ООО "организация 1" был заключен договор N <...>, купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, цена сделки <...> руб., которые должны быть уплачены частями <...> руб. - при подписании договора: <...> руб. - до 11.11.2011 года, <...> руб. в течение 14 дней с момента регистрации договора в УФСГРКК по ПК.
Истец уплатил ООО "организация 1" за указанную квартиру денежные средства, согласно условий оговоренных в договоре и въехал в жилое помещение для постоянного проживания. В договоре купли-продажи ООО "организация 1" взяло на себя обязательство исключить данное имущество из ипотеки и снять с него обременение в виде залога. После подачи документов для регистрации права собственности на квартиру выяснилось, что продавец не исполнил своих обязательств и имущество до сих пор находится в залоге у банка. Считает, что указанное имущество не может находиться в залоге у лица перед которым истец не имеет каких-либо обязательств, настаивает на нарушении его прав как собственника. Судом постановлено изложенное выше решение, в апелляционной жалобе истец с решением суда не соглашается, просит отменить решение и вынести новое об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд первой инстанции нарушил требования материального закона, а так же сделал выводы, не подтвержденные материалами дела. Судом первой инстанции не принят во внимание факт обращения истца за регистрацией квартиры в установленном законом порядке и причину отказа, а именно виновные действия ООО "организация 1" по уклонению от исполнения своих обязательств по договору перед ОАО "Сбербанк России". Считает, что поскольку фактически жилое помещение находится под залогом по исполнению ничтожного обязательства в противоречие требованиям закона и согласия ОАО "Сбербанк России" на заключение сделки между истцом и ООО "организация 1" не требуется.
Представитель Ответчика ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить без изменения решение Кировского районного суда г. Перми от 22.10.2012.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания по адресам, указанным в материалах дела.
Обсудив доводы апелляционной и частной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции правильно установлено, что ООО "организация 1" на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Указанная квартира является объектом ипотеки, залогодержателем является ОАО "Сбербанк России". 11.11.2011 между истцом и ООО "организация 1" заключен договор купли-продажи данного объекта недвижимости. При заключении сделки истец был уведомлен о том, что квартира является объектом ипотеки, но согласия банка на заключение договора о продаже квартиры не было получено. По условиям договора ООО "организация 1" взяло на себя обязательства снять обременение с квартиры. Истец уплатил ООО "организация 1" за указанную квартиру денежные средства, в соответствие с условиями договора в размере <...> руб. и въехал в данное жилое помещение для постоянного проживания. Оставшаяся сумма <...> руб. истцом не уплачена т.к. продавец своего обязательства по погашению регистрационной записи об ограничении не исполнил. Истец совместно с представителем ООО "организация 1" обращался в Управление Росреестра по Пермскому краю для регистрации права собственности на квартиру, но договор купли-продажи и переход права собственности в установленном порядке не были зарегистрированы.
В соответствии ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ.
В соответствии ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ.
Учитывая указанные нормы права, судебная коллегия считает, что не обоснованы доводы апелляционной жалобы об уклонении ООО "организация 1" от регистрации договора купли-продажи, поскольку стороны обращались в Управление Росреестра по Пермскому краю для проведения регистрации, но регистрация не произведена в связи с нахождением квартиры в залоге как объекта ипотеки. Доводы жалобы о том, что регистрация договора не произведена по виновным действиям продавца, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку при заключении соглашения покупатель был извещен о наличии обременении в отношении предмета сделки. Невыполнение ответчиком обязательств по дополнительному соглашению о снятии обременения с квартиры не может свидетельствовать об уклонении ООО "организация 1" от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку суду не представлено и в судебном заседании не найдено доказательств того, что данное ограничение не снято из-за бездействия указанного ответчика.
В соответствии ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998., имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем, новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, по смыслу ч. 1 ст. 38 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку при заключении сделки между истцом и ООО "организация 1" не было получено согласия ОАО "Сбербанк России" на ее совершение в установленном порядке. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость возможна только в случае если переход данного права состоялся в соответствии с требованиями закона, но в данном случае при заключении договора было нарушено существенное условие о получении согласия залогодержателя на ее совершение.
Доводы жалобы истца о том, что согласия ОАО "Сбербанк России" на заключение сделки купли-продажи указанной квартиры не требуется в силу того, что банк не является залогодержателем объекта недвижимости, поскольку сделка между организациями, по которой объект жилого фонда был передан в ипотеку для обеспечения обязательств, была признана ничтожной судебным решением не влияют на законность решения суда. Как следует из материалов дела, Опорная квартира была передана в залог ОАО "Сбербанк России" залогодателем ООО "организация 2", которое впоследствии передало свои обязательства по данному договору ООО "организация 2" по договору цессии, данный договор был признан ничтожным. Однако, первоначальные обязательства ООО "организация 2", в обеспечение которых было передано в ипотеку жилое помещение, не исполнены, что свидетельствует о наличии у ОАО "Сбербанк России" права давать разрешение на сделку в отношении имущества, залогодержателем которого оно является. Сделка по передаче спорной квартиры в ипотеку ОАО "Сбербанк России" Истцом не оспаривалась.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и обоснованно отклонены, таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное решение. Оснований для отмены либо изменения судебного решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу М. на решение Кировского районного суда города Перми от 31 октября 2012. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 18.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1578
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2013 г. по делу N 33-1578
Судья Аликина Г.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Толстиковой М.А., судей Ивановой Т.В., Сергеева В.А. при секретаре К., рассмотрела 18 февраля 2013 года в г. Перми, в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе М. на решение Кировского районного суда города Перми от 31 октября 2012 года, которым постановлено: М. в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью "организация 1" и Открытому акционерному обществу Сбербанк России о регистрации договора купли-продажи N <...> трехкомнатной квартиры по ул. <...>, заключенного 02.1 1.2011 года между М. и ООО "организация 1", перехода права собственности указанную квартиру за М., возложении на ООО "организация 1" обязанности произвести действия по погашению записи об обременении (ипотеке) на вышеуказанное жилое помещение путем подачи заявления в регистрирующий орган и составления справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении указанного недвижимого имущества перед ОАО "Западно-Уральский Банк Сбербанк России", прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение - 3-комнатную квартиру N <...>, расположенную по адресу <...> - отказать.
Заслушав доклад судьи Сергеева В.А., выслушав представителя ответчика ОАО "Сбербанк России", изучив материалы дела, судебная коллегия,
установила:
Истец обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "организация 1" и открытому акционерному обществу "Сбербанк России" о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, перехода права собственности к истцу на данное помещение и прекращении ипотеки (залога) на жилое помещение.
Указал, что 2 ноября 2011 году между ним и ООО "организация 1" был заключен договор N <...>, купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, цена сделки <...> руб., которые должны быть уплачены частями <...> руб. - при подписании договора: <...> руб. - до 11.11.2011 года, <...> руб. в течение 14 дней с момента регистрации договора в УФСГРКК по ПК.
Истец уплатил ООО "организация 1" за указанную квартиру денежные средства, согласно условий оговоренных в договоре и въехал в жилое помещение для постоянного проживания. В договоре купли-продажи ООО "организация 1" взяло на себя обязательство исключить данное имущество из ипотеки и снять с него обременение в виде залога. После подачи документов для регистрации права собственности на квартиру выяснилось, что продавец не исполнил своих обязательств и имущество до сих пор находится в залоге у банка. Считает, что указанное имущество не может находиться в залоге у лица перед которым истец не имеет каких-либо обязательств, настаивает на нарушении его прав как собственника. Судом постановлено изложенное выше решение, в апелляционной жалобе истец с решением суда не соглашается, просит отменить решение и вынести новое об удовлетворении исковых требований. Считает, что суд первой инстанции нарушил требования материального закона, а так же сделал выводы, не подтвержденные материалами дела. Судом первой инстанции не принят во внимание факт обращения истца за регистрацией квартиры в установленном законом порядке и причину отказа, а именно виновные действия ООО "организация 1" по уклонению от исполнения своих обязательств по договору перед ОАО "Сбербанк России". Считает, что поскольку фактически жилое помещение находится под залогом по исполнению ничтожного обязательства в противоречие требованиям закона и согласия ОАО "Сбербанк России" на заключение сделки между истцом и ООО "организация 1" не требуется.
Представитель Ответчика ОАО "Сбербанк России" в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить без изменения решение Кировского районного суда г. Перми от 22.10.2012.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались о дате, времени и месте проведения судебного заседания по адресам, указанным в материалах дела.
Обсудив доводы апелляционной и частной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, по правилам гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Судом первой инстанции правильно установлено, что ООО "организация 1" на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <...>. Указанная квартира является объектом ипотеки, залогодержателем является ОАО "Сбербанк России". 11.11.2011 между истцом и ООО "организация 1" заключен договор купли-продажи данного объекта недвижимости. При заключении сделки истец был уведомлен о том, что квартира является объектом ипотеки, но согласия банка на заключение договора о продаже квартиры не было получено. По условиям договора ООО "организация 1" взяло на себя обязательства снять обременение с квартиры. Истец уплатил ООО "организация 1" за указанную квартиру денежные средства, в соответствие с условиями договора в размере <...> руб. и въехал в данное жилое помещение для постоянного проживания. Оставшаяся сумма <...> руб. истцом не уплачена т.к. продавец своего обязательства по погашению регистрационной записи об ограничении не исполнил. Истец совместно с представителем ООО "организация 1" обращался в Управление Росреестра по Пермскому краю для регистрации права собственности на квартиру, но договор купли-продажи и переход права собственности в установленном порядке не были зарегистрированы.
В соответствии ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), в соответствии ч. 1 ст. 549 ГК РФ.
В соответствии ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, в соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ.
Учитывая указанные нормы права, судебная коллегия считает, что не обоснованы доводы апелляционной жалобы об уклонении ООО "организация 1" от регистрации договора купли-продажи, поскольку стороны обращались в Управление Росреестра по Пермскому краю для проведения регистрации, но регистрация не произведена в связи с нахождением квартиры в залоге как объекта ипотеки. Доводы жалобы о том, что регистрация договора не произведена по виновным действиям продавца, судебная коллегия находит необоснованными, поскольку при заключении соглашения покупатель был извещен о наличии обременении в отношении предмета сделки. Невыполнение ответчиком обязательств по дополнительному соглашению о снятии обременения с квартиры не может свидетельствовать об уклонении ООО "организация 1" от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку суду не представлено и в судебном заседании не найдено доказательств того, что данное ограничение не снято из-за бездействия указанного ответчика.
В соответствии ч. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998., имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем, новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем, по смыслу ч. 1 ст. 38 "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку при заключении сделки между истцом и ООО "организация 1" не было получено согласия ОАО "Сбербанк России" на ее совершение в установленном порядке. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость возможна только в случае если переход данного права состоялся в соответствии с требованиями закона, но в данном случае при заключении договора было нарушено существенное условие о получении согласия залогодержателя на ее совершение.
Доводы жалобы истца о том, что согласия ОАО "Сбербанк России" на заключение сделки купли-продажи указанной квартиры не требуется в силу того, что банк не является залогодержателем объекта недвижимости, поскольку сделка между организациями, по которой объект жилого фонда был передан в ипотеку для обеспечения обязательств, была признана ничтожной судебным решением не влияют на законность решения суда. Как следует из материалов дела, Опорная квартира была передана в залог ОАО "Сбербанк России" залогодателем ООО "организация 2", которое впоследствии передало свои обязательства по данному договору ООО "организация 2" по договору цессии, данный договор был признан ничтожным. Однако, первоначальные обязательства ООО "организация 2", в обеспечение которых было передано в ипотеку жилое помещение, не исполнены, что свидетельствует о наличии у ОАО "Сбербанк России" права давать разрешение на сделку в отношении имущества, залогодержателем которого оно является. Сделка по передаче спорной квартиры в ипотеку ОАО "Сбербанк России" Истцом не оспаривалась.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом разбирательства суда первой инстанции и обоснованно отклонены, таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и вынес обоснованное решение. Оснований для отмены либо изменения судебного решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу М. на решение Кировского районного суда города Перми от 31 октября 2012. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)