Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.
при участии:
- от истца: ИП Игнатьев В.П. - паспорт ИП Игнатьев П.П. - паспорт;
- от ответчика: от ЗАО "Племзавод "Гулькевичский"- представитель Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013 N 5, паспорт);
- от ответчиков:
- от администрации МО Гулькевичский район - представитель Сотникова О.В. (доверенность, удостоверение от 22.08.2012 N 98);
- от ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" - представитель Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013 N 5, паспорт);
- от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского(фермерского) хозяйства Игнатьева Павла Петровича, индивидуального предпринимателя главы крестьянского(фермерского) хозяйства Игнатьева Виталия Павловича,
Департамента имущественных Краснодарского края,
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05 февраля 2013 г. по делу N А32-10712/2012,
по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ Игнатьева Павла Петровича(ИНН 232903715495), индивидуального предпринимателя главы КФХ Игнатьева Виталия Павловича (ИНН 232907757425)
к Администрации муниципального образования Гулькевичский район (ОГРН 1022303582707), закрытому акционерному обществу "Племзавод "Гулькевичский"(ОГРН 1022303582806)
при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании ненормативного акта незаконным, договоров аренды земельных участков недействительными.
принятое судьей Данько М.М.
установил:
индивидуальный предприниматель главы КФХ Игнатьев Павел Петрович, Игнатьев Виталий Павлович обратились с заявлением к Администрации муниципального образования Гулькевичский район г. Гулькевичи, (далее администрация) закрытому акционерному обществу "Племзавод "Гульквичский" (далее Племзавод) с требованиями:
- признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 134 от 06.02.2012 г. в выделении ИП главе КФХ Игнатьеву Виталию Павловичу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701003:4 площадью 655262 кв. м, 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м, 23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м
- признать недействительным отказ Администрации МО Гулькевичский район за N 111-1623/12-01-19 от 02.04.2012 г. в выделении ИП главе КФХ Игнатьеву Павлу Петровичу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м, 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м
- признать недействительным постановление главы МО Гулькевичский район N 800 от 15.06.2012 г. об установлении юридических прав на земельный участок площадью 189444 кв. м, расположенный примерно в 5495м от ориентира о направлению на северо-восток, ориентир - здание школы N 26, почтовый адрес ориентира: ул. Красная, 59, х.Новокрасный, Гулькевичский район, Краснодарский край,
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.06.2012 г. N 8806000068;
- - признать недействительной регистрацию этого договора в ЕГРП N 23-23-15/2003/2012-808 от 17.07.2012 г.
- признать недействительным постановление главы МО Гулькевичский район N 801 от 15.06.2012 г. об установлении юридических прав на земельные участки площадью 37000 кв. м, 178000 кв. м, 334000 кв. м, 249191 кв. м, расположенные на территории Пушкинского сельского поселения Гулькевичского района Краснодарского края; - признать недействительными так же заключенные на его основании договоры аренды от 25.06.2012 г. N 8806000070, peг. N 23-23-15/2003/2012-811 от 17.07.2012, от 25.06.2012 г. N 8806000071, peг. N 23-23-15/2003/2012-810 от 17.07.2012, от 25.06.2012 г. N 8806000072, peг. N 23-23-15/2003/2012-812 от 17.07.2012,
- - признать недействительными последующую регистрацию этих договоров в ЕГРП;
- - обязать Администрацию муниципального образования Гулькевичский район выделить ИП главе КФХ Игнатьеву Виталию Павловичу для создания КФХ в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м
- обязать Администрацию МО Гулькевичский район выделить главе КФХ Игнатьеву Павлу Петровичу для расширения КФХ в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м, 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м (том 2, лист дела 4-9)
Требования мотивированы тем, что заявители подали в администрацию заявления о приобретении спорных земельных участков в аренду для создания и расширения крестьянских фермерских хозяйств, однако, получили отказ со ссылкой на нахождение земельных участков в аренде у ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", г. Гулькевичи.
Заявители отказались от части требований по земельному участку с кадастровым номером 23:06:0701003:4, что зафиксировано в протоколе судебного заседания от 22.01.2013.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве ответчика ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", г. Гулькевичи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2013 г. в удовлетворении заявления отказано. Решение мотивировано тем, что на момент обращения с заявлениями глав КФХ земельные участки кадастровыми номерами 23:06:0701000:0005, 23:06:0701004:0001, 23:06:0701005:0001, а также земельный участок с кадастровым номером 23:06:0000000:25 (впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0701006:1 и 23:06:0701007:1) находились в аренде у ЗАО "Племзавод "Гульквичский". Спорные участники повторно переданы в аренду по договорам от 25.06.2012 г. Суд пришел к выводу о том, что общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды, поскольку ранее спорные участки использовались также на основании заключенных договоров аренды.
С апелляционной жалобой на решение суда обратились главы КФХ Игнатьев Павел Петрович и Игнатьев Виталий Павлович сославшись на следующие доводы.
Решение суда первой инстанции является незаконным, так как принято без учета норм ст. 81 ЗК РФ, ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве от 11.06.2003 г. N 74-ФЗ. Как видно из выписок из ЕГРИП на момент подачи заявлений собственником спорных участков являлся субъект РФ- Краснодарский край, притязания третьих лиц отсутствуют. Следовательно, отказ в предоставлении заявителям земельных участков не основан на законе.
Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:06:0000000:25 (впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0701006:1 площадью 4955149 кв. м, 23:06:0701007:1-193583 кв. м и земельный участок 23:06:07010006 площадью 128484 кв. м) пересекаются, в выдаче кадастрового паспорта отказано по этой причине. Заявители жалоб просят решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Департамент имущественных Краснодарского края (далее Департамент) также считает решение суда незаконным, принятым без учета норм действующего законодательства.
Заявитель жалобы указал, что при вынесении решения суд не учел, что договоры аренды N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 г. постановлениями Администрации МО Гулькевичского района N 800, N 801 от 15.06.2012 г. расторгнуты. Следовательно, земельные участки могли быть предоставлены обществу только по результатам проведения торгов. Заключенные договоры аренды с ЗАО "Племзавод "Гульквичский" в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.
В части отказа заявителям относительно земельных участков с кадастровыми номерами:23:06:0701000:0005, 23:06:0701004:0001,23:06:0701007:1, находящихся в аренде на основании договора N 23 от 29.11.1996 г., а также на земельного участка с КН 23:06:0000000:25, решение Арбитражного суда Краснодарского края Департамент считает решение законным. Заявитель жалобы просит отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.
В судебном заседании ИП Игнатьев В.П. пояснил, что претендует только на два земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м и 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
ИП Игнатьев П.П. в судебном заседании апелляционной инстанции указал, что претендует на земельные участки с кадастровыми номерами:
23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м,
23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м,
23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м,
23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м,
23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м.
Игнатьев В.П., Игнатьев П.П. поддержали свою позицию относительно незаключенности договоров аренды N 23 от 29.11.1996 г, N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 г., ссылаясь на отсутствие кадастрового номера земельного участка, границы земельных участков не установлены на местности, чертеж участка не составлен, межевое дело в отношении участков не сформировано, те есть нарушено Постановление Правительства РФ от 15.04.1996 г. N 475. По мнению заявителей жалобы, поскольку предмет договора аренды не согласован сторонами, ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" не являлся законным арендатором спорных участков и не имеет преимущественного права на заключение договоров аренды.
Кроме того, срок действия договоров N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 истек.
Представитель Администрации МО Гулькевичский район доводы жалоб считает необоснованными, пояснив, что в ходе исполнения договоров аренды ни у арендатора, ни у арендодателя не возникало споров относительно предмета аренды, арендная плата вносилась арендатором регулярно. Земельные участки, указанные в договорах аренды земельные участки были разделены и поставлены на кадастровый учет в тех же границах. Суду представлены схемы расположения спорных земельных участков по состоянию на 1996 г.
Представитель ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" доводы жалоб считает необоснованными, пояснив, что в ходе исполнения договоров аренды никаких неясностей относительно расположения участков, площади у арендатора не возникало. Намерений о расторжении договоров аренды с Племзаводом у администрации не было.
На вопрос суда, представитель Племзавода пояснил, что соглашение о расторжении договоров аренды завод не подписывал, по акту приема-передачи участки администрации не возвращались. Арендуемые Племзаводом участки получили кадастровые номера и были поставлены на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, еще до обращения заявителей в администрацию, следовательно, оснований для применения положений Закона N 74-ФЗ не имеется.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.03.2012 г. глава КФХ "Игнатьев" Игнатьев Павел Петрович обратился с заявлением к Главе администрации МО Гулькевичский район Краснодарского края сославшись на ст. 12 ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве) о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельных участков сельскохозяйственного назначения для расширение фермерского хозяйства с кадастровыми номерами 23:06:1301012:0005-178 000 кв. м, 23:06:1301012:0009-189 000 кв. м, 23:06:1301012:0010-252 000 кв. м, 3:06:1301012:0007-334 000 кв. м расположенных Краснодарский край, район Гулькевичский, с\\п Пушкинское, х.Новокрасный, (том 1, лист дела 32); КН 23:06:0701000:0005-105301 кв. м п.Комсомольский (том 1,лист дела 31)
Администрация МО Гулькевичский район в ответе от 02.04.2012 г. N 111-1623/12-01-19 отказала, указав следующие доводы:
Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005; 23:06:1301012:0009;23:06:1301012:0010 (ошибочно указано 12); 23:06:1301012:0007, а также земельный участок с кадастровым номером 23:06:0701000:0005 из фонда перераспределения предоставлены в аренду ЗАО "Племзавод "Гулькевичский".
Земельный участок кадастровый номер 23:06:1902216:175 площадью 60731 кв. м используется для расширения кладбища. (том 1, лист дела 30).
30.01.2012 г. с заявлением о предоставлении земельных участков для создания КФХ обратился Игнатьев В.П., который просил представить ему участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м,
23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м, 23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м23:06:0701003:4 655262 кв. м,расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Гулькевичи, район Гулькевичский с/п Отрадо-Кубанское, (том 1,лист дела 42,44,46,48,)
Администрация МО Гулькевичский район отказала в предоставлении участков, со ссылкой на то, что земельный участок площадью 23:06:0701003: 4 входит в состав земельного участка с КН 23: 06: 0000000: 66 является общей долевой собственностью членов ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", земельный участок КН 23: 06: 1102010:482 долевой собственность членов ООО ПК "Наша Родина",земельный участок 23: 06: 1102010: 557 сформирован под пастбища, земельный участок КН 23: 06:0701004: 1;23: 06: 0701005: 1, 23 06 0701006: 1, 23:06 0701007: 1 предоставлены в аренду Племзаводу.
Полагая отказ администрации необоснованным, нарушающим их права, заявители обратились в суд с иском, в котором просили:
- признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 134 от 06.02.2012 г. в выделении ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Виталию Павловичу земельных участков с кадастровыми номерами:
23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м,
23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м,
23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м,
23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
В суде апелляционной инстанции Игнатьев В.П. пояснил, что претендует только на два участка: 23:06:0701004:1 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
Признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 111-1623/12-01-19 от 02.04.2012 г. в отказе ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Павлу Петровичу земельных участков с кадастровыми номерами:
23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м,
23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м,
23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м,
23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м,
23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м (том 1 лист дела 31-32).
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, предусмотрен статьей 12 ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве (далее Закон N 74-ФЗ).
При этом, Закон N 74-ФЗ устанавливает особый порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения для деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.
Согласно статья 1. Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (ред. от 11.02.2013) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.
По акту приема передачи от 21.09.2009 г. Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал Администрации МО Гулькевичский район ряд земельных участков в том числе: КН 23:06: 0701004:1-774652 кв. м, 23:06: 0701005:1-7065164 кв. м; 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв. м. (разделен на два участка 23:06:0701006:1 - 4955149 кв. м и 23: 06:0701007:1-1935583,88 кв. м); 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 249191 кв. м;. 23:06:1301012:0009 площадью 189 444 кв. м.
Как видно из материалов дела, между Администрацией Гулькевичского района(арендодатель) и арендатором АОЗТ "Племзавод "Гулькевичский" (правопредшественником ЗАО "Племзавод "Гулькевичский") по договору аренды N 23 (0600000059)от 29.11.1996 г. предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 546 га сроком на 49 лет. Другие сведения о земельном участке в договоре отсутствуют. Аналогичная ситуация в части указания предмета и по договорам аренды N 32 и 89.
Договоры аренды зарегистрированы согласно требованиям действовавшего на тот момент законодательства в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. (том 1, лист дела 84,82)
Заявители жалобы Игнатьевы считают, что договор аренды N 23 от 29.11.1996 г., 89 от 31.05.1999, N 32 от 22.02.1999 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет аренды, земельные участки не поставлены на кадастровый учет, границы участков не описаны, то есть нарушено постановление Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 475.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договоров, начиная с момента их заключения (1996, 1999 г.г.), между арендодателем (администрацией и арендатором-Племзаводом) возникали разногласия относительно его предмета, то есть предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации земельных участков, поскольку предоставленные земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного производства использовались по назначению.
Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании представители администрации МО Гулькевичский район и Племзавода.
При таких обстоятельствах, оснований считать договоры аренды земельных участков аренды N 23 от 29.11.1996 г., N 32 от 22.02.1999 г., N 89 от 31.05.1999 г. незаключенными не имеется.
Согласно части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пункта 4 части 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случая перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Между тем, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.
Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г. N 16975/07, определении от 12 августа 2010 г. N ВАС-6493/10.
То есть, гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.
Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ устанавливает преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Судом апелляционной инстанции установлено, что из земельного участка площадью 1546 га образованы четыре участка с кадастровыми номерами: 23:06: 0000000:25 (разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1.,что подтверждается дело по межеванию земельных участков, информацией Управления Росреестра по Краснодарскому краю N 1043 от 07.06.2013 г.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.06.2012 г., к договору N 23, по условиям которого Племзаводу передан участок 15912342 кв. м, в том числе: 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв. м. (разделен впоследствии на два участка 23:06:0701006:1 - 4955149 кв. м и 23: 06:0701007:1-1935583,88 кв. м) 23:06: 0701000:5-1053301 кв. м, 23:06: 0701004:1-774652 кв. м, 23:06: 0701005:1-7065164 кв. м (том 1, лист дела 86). Как пояснил, представитель Племзавода площадь уточнена в результате межевания.
Дополнительное соглашение к договору аренды от 21.06.2012 г. подлежит государственной регистрации, что согласуется с позицией Президиума ВАС РФ N 11241/12 от 05 февраля 2013 г. Регистрация осуществлена в сентября 2012 г. (том 1, лист дела 102 оборот).
Игнатьев В.П. претендует на земельные участки: 23:06:0701004: 1 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
Однако, на момент обращения заявителей (30.01.2012 г.,19.03.2012 г.) с заявлениями, указанные участки сформированные из земельного участка площадью 1 546 га уже были аренде у Племзавода на основании договора аренды N 23 от 29.11.1996 г, договор в установленном законом порядке не расторгнут. Заключением дополнительного соглашения от 29.11.1996 г. стороны привели договор к типовой форме.
Таким образом, на 5 земельных участков (23:06: 0000000:25 -разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1) требования заявлены необоснованно. Решение Арбитражного суда об отказе в иске в указанной части является законным, оснований для его отмены и удовлетворения требований Игнатьева Виталия Павловича и Игнатьева П.П. (претендующего на земельный участок с кадастровым номером 23:06:0701000:5 площадью 1053301 кв. м) не имеется.
Администрацией Гулькевичского района по договору аренды N 89 от 31.05.1999 г. Племзаводу предоставлен земельный участок сельскохозяйственного использования площадью 88, 4 га, на срок 5 лет. (том 1,лист дела 80); по договору аренды N 32 от 22.02.1999 г.предоставлен земельный участок площадью 14,92 кв. м также сроком на пять лет.
Указанные договоры зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Гулькевичского района.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ закреплено правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) от 30 мая 2013 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Гулькевичского района Краснодарского края осуществляется с 11.10.1999 г.
По истечении сроков действия договоров арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды N 89 от 31.05.1999 г. и N 32 от 22.02.1999 возобновлены на неопределенный срок.
Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 249191 кв. м образованы с земельного участка площадью 88,4 кв. м используемого Племзаводом на основании договора аренды N 89 (0600000063) от 31.05.1999 г., поставлены на кадастровый учет в апреле, мае 2004 г. (том 2,лист дела 33-39)
Земельный участок с кадастровым номером 23:06:1301012:0009 площадью 189444 кв. м образован из земельного участка площадью 14,92 га также используемого Племзаводом на основании договора аренды N 32 (0600000061) от 22.02.1999 г., поставлен на кадастровый учет в мае 2004 г.
Факт образования земельных участков подтверждается заключением кадастрового инженера N 177 от 22.05.2012, информацией Росреестра по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) N 914 от 28.05.2013 г., 15-394/13823 от 20.06.2013 г.
Племзавод обратился с заявлением N 874 от 05.10.2011 г. о внесении изменений в ранее заключенные договоры N 32 и 89,сославшись на постановку земельных участков на кадастровый учет. (том 2,лист дела 18).
Однако, Администрация Гулькевичского района приняла постановления N 800 от 15.06.2012 г. о расторжении договора аренды N 32 от 22.02.1999 г. (14,92 кв. м) и постановление N 801 от 15.06.2012 г. о расторжении договора N 89 (0600000063) от 31.05.1999 г. (земельный участок площадью 88, 4 га,).
25.06.2012 г. Администрацией МО Гулькевичский район и ЗАО "Племзавод Гулькевичский" подписаны: договор аренды N 8806000072 о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 23:06:1301012:10 площадью 249191 кв. м; договор аренды N 8806000068 предметом аренды земельный участок кадастровый номер 23:06:1301012:9 площадью 189444 кв. м,; договор N 8806000070 на земельный участок с кадастровым номером 23:06:1301012:5 площадью 178000 кв. м, договор N 8806000071 на земельный участок кадастровый номер 23:06:1301012:7 площадью 334000 кв. м. Срок аренды сторонами установлен 10 лет. (том 1лист дела 119-143)
На указанные участки претендует Игнатьев П.П. (заявление 19.03.2012 том 1, лист дела 31,32).
Поскольку договоры аренды N 32,89 продлены на неопределенный срок, арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был вправе отказаться от договора аренды, предупредив арендатора за три месяца до его прекращения, что и было сделано истцом.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).
В судебном заседании представитель Племзавода и Администрации МО Гулькевичский район пояснили, что намерений на прекращение договоров аренды стороны не имели, земельные участки не были возвращены арендодателю по акту приема -передачи, арендатор продолжал пользоваться ими, вносить арендную плату.
Таким образом, волеизъявление сторон не было направлено на прекращение арендных отношений в порядке ст. 610 ГК РФ. Данное обстоятельство следует из заявления Плезавода, который просил изменить условия договоров аренды, в части предмета аренды путем внесения размера площади каждого земельного участка и его кадастрового номера, срока действия договора. При этом, никаких действий по прекращению договоров аренды стороны не осуществляли: арендодатель не требовал возврата земельных участков, арендатор продолжал пользоваться земельными участками на прежний условиях.
Оценив действия сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключением договоров аренды на спорные земельные участки администрация и Племзавод опосредованно внесли изменения в ранее заключенные договоры.
Довод Департамента о том, что договоры аренды подлежат заключению на торгах, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку неверное оформление сторонами соглашения об изменении условий договора аренды не порождает у администрации обязанности по проведению торгов в отношении спорных участков при отсутствии отказа арендодателя (администрации) от ранее заключенных договоров аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцы не доказали нарушение их прав на получение земельных участков в аренду на основании Закона О крестьянском(фермерском) хозяйстве, поскольку истцы претендовали на земельные участки не свободные от прав третьих лиц, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена по квитанции от 18.02.2013 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 февраля 2013 г. по делу N А32-10712/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
)
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2013 N 15АП-3446/2013 ПО ДЕЛУ N А32-10371/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. N 15АП-3446/2013
Дело N А32-10371/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарановой Д.П.
при участии:
- от истца: ИП Игнатьев В.П. - паспорт ИП Игнатьев П.П. - паспорт;
- от ответчика: от ЗАО "Племзавод "Гулькевичский"- представитель Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013 N 5, паспорт);
- от ответчиков:
- от администрации МО Гулькевичский район - представитель Сотникова О.В. (доверенность, удостоверение от 22.08.2012 N 98);
- от ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" - представитель Головко Н.И. (доверенность от 09.01.2013 N 5, паспорт);
- от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании рассмотрев апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя главы крестьянского(фермерского) хозяйства Игнатьева Павла Петровича, индивидуального предпринимателя главы крестьянского(фермерского) хозяйства Игнатьева Виталия Павловича,
Департамента имущественных Краснодарского края,
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 05 февраля 2013 г. по делу N А32-10712/2012,
по заявлению индивидуального предпринимателя главы КФХ Игнатьева Павла Петровича(ИНН 232903715495), индивидуального предпринимателя главы КФХ Игнатьева Виталия Павловича (ИНН 232907757425)
к Администрации муниципального образования Гулькевичский район (ОГРН 1022303582707), закрытому акционерному обществу "Племзавод "Гулькевичский"(ОГРН 1022303582806)
при участии третьих лиц: Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Администрации муниципального образования г. Краснодар
о признании ненормативного акта незаконным, договоров аренды земельных участков недействительными.
принятое судьей Данько М.М.
установил:
индивидуальный предприниматель главы КФХ Игнатьев Павел Петрович, Игнатьев Виталий Павлович обратились с заявлением к Администрации муниципального образования Гулькевичский район г. Гулькевичи, (далее администрация) закрытому акционерному обществу "Племзавод "Гульквичский" (далее Племзавод) с требованиями:
- признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 134 от 06.02.2012 г. в выделении ИП главе КФХ Игнатьеву Виталию Павловичу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701003:4 площадью 655262 кв. м, 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м, 23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м
- признать недействительным отказ Администрации МО Гулькевичский район за N 111-1623/12-01-19 от 02.04.2012 г. в выделении ИП главе КФХ Игнатьеву Павлу Петровичу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м, 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м
- признать недействительным постановление главы МО Гулькевичский район N 800 от 15.06.2012 г. об установлении юридических прав на земельный участок площадью 189444 кв. м, расположенный примерно в 5495м от ориентира о направлению на северо-восток, ориентир - здание школы N 26, почтовый адрес ориентира: ул. Красная, 59, х.Новокрасный, Гулькевичский район, Краснодарский край,
- - признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.06.2012 г. N 8806000068;
- - признать недействительной регистрацию этого договора в ЕГРП N 23-23-15/2003/2012-808 от 17.07.2012 г.
- признать недействительным постановление главы МО Гулькевичский район N 801 от 15.06.2012 г. об установлении юридических прав на земельные участки площадью 37000 кв. м, 178000 кв. м, 334000 кв. м, 249191 кв. м, расположенные на территории Пушкинского сельского поселения Гулькевичского района Краснодарского края; - признать недействительными так же заключенные на его основании договоры аренды от 25.06.2012 г. N 8806000070, peг. N 23-23-15/2003/2012-811 от 17.07.2012, от 25.06.2012 г. N 8806000071, peг. N 23-23-15/2003/2012-810 от 17.07.2012, от 25.06.2012 г. N 8806000072, peг. N 23-23-15/2003/2012-812 от 17.07.2012,
- - признать недействительными последующую регистрацию этих договоров в ЕГРП;
- - обязать Администрацию муниципального образования Гулькевичский район выделить ИП главе КФХ Игнатьеву Виталию Павловичу для создания КФХ в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м
- обязать Администрацию МО Гулькевичский район выделить главе КФХ Игнатьеву Павлу Петровичу для расширения КФХ в аренду сроком на 49 лет для выращивания зерновых и заготовки кормов земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м, 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м (том 2, лист дела 4-9)
Требования мотивированы тем, что заявители подали в администрацию заявления о приобретении спорных земельных участков в аренду для создания и расширения крестьянских фермерских хозяйств, однако, получили отказ со ссылкой на нахождение земельных участков в аренде у ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", г. Гулькевичи.
Заявители отказались от части требований по земельному участку с кадастровым номером 23:06:0701003:4, что зафиксировано в протоколе судебного заседания от 22.01.2013.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве ответчика ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", г. Гулькевичи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.01.2013 г. в удовлетворении заявления отказано. Решение мотивировано тем, что на момент обращения с заявлениями глав КФХ земельные участки кадастровыми номерами 23:06:0701000:0005, 23:06:0701004:0001, 23:06:0701005:0001, а также земельный участок с кадастровым номером 23:06:0000000:25 (впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0701006:1 и 23:06:0701007:1) находились в аренде у ЗАО "Племзавод "Гульквичский". Спорные участники повторно переданы в аренду по договорам от 25.06.2012 г. Суд пришел к выводу о том, что общество имеет преимущественное право на заключение договоров аренды, поскольку ранее спорные участки использовались также на основании заключенных договоров аренды.
С апелляционной жалобой на решение суда обратились главы КФХ Игнатьев Павел Петрович и Игнатьев Виталий Павлович сославшись на следующие доводы.
Решение суда первой инстанции является незаконным, так как принято без учета норм ст. 81 ЗК РФ, ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве от 11.06.2003 г. N 74-ФЗ. Как видно из выписок из ЕГРИП на момент подачи заявлений собственником спорных участков являлся субъект РФ- Краснодарский край, притязания третьих лиц отсутствуют. Следовательно, отказ в предоставлении заявителям земельных участков не основан на законе.
Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:06:0000000:25 (впоследствии разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:06:0701006:1 площадью 4955149 кв. м, 23:06:0701007:1-193583 кв. м и земельный участок 23:06:07010006 площадью 128484 кв. м) пересекаются, в выдаче кадастрового паспорта отказано по этой причине. Заявители жалоб просят решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Департамент имущественных Краснодарского края (далее Департамент) также считает решение суда незаконным, принятым без учета норм действующего законодательства.
Заявитель жалобы указал, что при вынесении решения суд не учел, что договоры аренды N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 г. постановлениями Администрации МО Гулькевичского района N 800, N 801 от 15.06.2012 г. расторгнуты. Следовательно, земельные участки могли быть предоставлены обществу только по результатам проведения торгов. Заключенные договоры аренды с ЗАО "Племзавод "Гульквичский" в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными.
В части отказа заявителям относительно земельных участков с кадастровыми номерами:23:06:0701000:0005, 23:06:0701004:0001,23:06:0701007:1, находящихся в аренде на основании договора N 23 от 29.11.1996 г., а также на земельного участка с КН 23:06:0000000:25, решение Арбитражного суда Краснодарского края Департамент считает решение законным. Заявитель жалобы просит отменить решение суда первой инстанции в обжалуемой части.
В судебном заседании ИП Игнатьев В.П. пояснил, что претендует только на два земельных участков с кадастровыми номерами 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м и 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
ИП Игнатьев П.П. в судебном заседании апелляционной инстанции указал, что претендует на земельные участки с кадастровыми номерами:
23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м,
23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м,
23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м,
23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м,
23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м.
Игнатьев В.П., Игнатьев П.П. поддержали свою позицию относительно незаключенности договоров аренды N 23 от 29.11.1996 г, N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 г., ссылаясь на отсутствие кадастрового номера земельного участка, границы земельных участков не установлены на местности, чертеж участка не составлен, межевое дело в отношении участков не сформировано, те есть нарушено Постановление Правительства РФ от 15.04.1996 г. N 475. По мнению заявителей жалобы, поскольку предмет договора аренды не согласован сторонами, ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" не являлся законным арендатором спорных участков и не имеет преимущественного права на заключение договоров аренды.
Кроме того, срок действия договоров N 32 от 22.02.1999 г, N 89 от 31.05.1999 истек.
Представитель Администрации МО Гулькевичский район доводы жалоб считает необоснованными, пояснив, что в ходе исполнения договоров аренды ни у арендатора, ни у арендодателя не возникало споров относительно предмета аренды, арендная плата вносилась арендатором регулярно. Земельные участки, указанные в договорах аренды земельные участки были разделены и поставлены на кадастровый учет в тех же границах. Суду представлены схемы расположения спорных земельных участков по состоянию на 1996 г.
Представитель ЗАО "Племзавод "Гулькевичский" доводы жалоб считает необоснованными, пояснив, что в ходе исполнения договоров аренды никаких неясностей относительно расположения участков, площади у арендатора не возникало. Намерений о расторжении договоров аренды с Племзаводом у администрации не было.
На вопрос суда, представитель Племзавода пояснил, что соглашение о расторжении договоров аренды завод не подписывал, по акту приема-передачи участки администрации не возвращались. Арендуемые Племзаводом участки получили кадастровые номера и были поставлены на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства, еще до обращения заявителей в администрацию, следовательно, оснований для применения положений Закона N 74-ФЗ не имеется.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19.03.2012 г. глава КФХ "Игнатьев" Игнатьев Павел Петрович обратился с заявлением к Главе администрации МО Гулькевичский район Краснодарского края сославшись на ст. 12 ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве) о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельных участков сельскохозяйственного назначения для расширение фермерского хозяйства с кадастровыми номерами 23:06:1301012:0005-178 000 кв. м, 23:06:1301012:0009-189 000 кв. м, 23:06:1301012:0010-252 000 кв. м, 3:06:1301012:0007-334 000 кв. м расположенных Краснодарский край, район Гулькевичский, с\\п Пушкинское, х.Новокрасный, (том 1, лист дела 32); КН 23:06:0701000:0005-105301 кв. м п.Комсомольский (том 1,лист дела 31)
Администрация МО Гулькевичский район в ответе от 02.04.2012 г. N 111-1623/12-01-19 отказала, указав следующие доводы:
Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005; 23:06:1301012:0009;23:06:1301012:0010 (ошибочно указано 12); 23:06:1301012:0007, а также земельный участок с кадастровым номером 23:06:0701000:0005 из фонда перераспределения предоставлены в аренду ЗАО "Племзавод "Гулькевичский".
Земельный участок кадастровый номер 23:06:1902216:175 площадью 60731 кв. м используется для расширения кладбища. (том 1, лист дела 30).
30.01.2012 г. с заявлением о предоставлении земельных участков для создания КФХ обратился Игнатьев В.П., который просил представить ему участки с кадастровыми номерами: 23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м,
23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м, 23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м23:06:0701003:4 655262 кв. м,расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Гулькевичи, район Гулькевичский с/п Отрадо-Кубанское, (том 1,лист дела 42,44,46,48,)
Администрация МО Гулькевичский район отказала в предоставлении участков, со ссылкой на то, что земельный участок площадью 23:06:0701003: 4 входит в состав земельного участка с КН 23: 06: 0000000: 66 является общей долевой собственностью членов ЗАО "Племзавод "Гулькевичский", земельный участок КН 23: 06: 1102010:482 долевой собственность членов ООО ПК "Наша Родина",земельный участок 23: 06: 1102010: 557 сформирован под пастбища, земельный участок КН 23: 06:0701004: 1;23: 06: 0701005: 1, 23 06 0701006: 1, 23:06 0701007: 1 предоставлены в аренду Племзаводу.
Полагая отказ администрации необоснованным, нарушающим их права, заявители обратились в суд с иском, в котором просили:
- признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 134 от 06.02.2012 г. в выделении ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Виталию Павловичу земельных участков с кадастровыми номерами:
23:06:0701004:0001 площадью 774652 кв. м,
23:06:0701005:0001 площадью 7065164 кв. м,
23:06:0701006:1 площадью 4955149,41 кв. м,
23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
В суде апелляционной инстанции Игнатьев В.П. пояснил, что претендует только на два участка: 23:06:0701004:1 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
Признать недействительным отказ Администрации муниципального образования Гулькевичский район за N 111-1623/12-01-19 от 02.04.2012 г. в отказе ИП главе крестьянского (фермерского) хозяйства Игнатьеву Павлу Петровичу земельных участков с кадастровыми номерами:
23:06:0701000:0005 площадью 1053301 кв. м,
23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м,
23:06:1301012:0009 площадью 189000 кв. м,
23:06:1301012:0010 площадью 252000 кв. м,
23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м (том 1 лист дела 31-32).
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, предусмотрен статьей 12 ФЗ от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском(фермерском) хозяйстве (далее Закон N 74-ФЗ).
При этом, Закон N 74-ФЗ устанавливает особый порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения для деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств.
Согласно статья 1. Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (ред. от 11.02.2013) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.
По акту приема передачи от 21.09.2009 г. Департамент имущественных отношений Краснодарского края передал Администрации МО Гулькевичский район ряд земельных участков в том числе: КН 23:06: 0701004:1-774652 кв. м, 23:06: 0701005:1-7065164 кв. м; 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв. м. (разделен на два участка 23:06:0701006:1 - 4955149 кв. м и 23: 06:0701007:1-1935583,88 кв. м); 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 249191 кв. м;. 23:06:1301012:0009 площадью 189 444 кв. м.
Как видно из материалов дела, между Администрацией Гулькевичского района(арендодатель) и арендатором АОЗТ "Племзавод "Гулькевичский" (правопредшественником ЗАО "Племзавод "Гулькевичский") по договору аренды N 23 (0600000059)от 29.11.1996 г. предоставлен в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 546 га сроком на 49 лет. Другие сведения о земельном участке в договоре отсутствуют. Аналогичная ситуация в части указания предмета и по договорам аренды N 32 и 89.
Договоры аренды зарегистрированы согласно требованиям действовавшего на тот момент законодательства в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству. (том 1, лист дела 84,82)
Заявители жалобы Игнатьевы считают, что договор аренды N 23 от 29.11.1996 г., 89 от 31.05.1999, N 32 от 22.02.1999 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет аренды, земельные участки не поставлены на кадастровый учет, границы участков не описаны, то есть нарушено постановление Правительства Российской Федерации от 15.04.1996 N 475.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договоров, начиная с момента их заключения (1996, 1999 г.г.), между арендодателем (администрацией и арендатором-Племзаводом) возникали разногласия относительно его предмета, то есть предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у них сомнений относительно объекта аренды и идентификации земельных участков, поскольку предоставленные земельные участки, предоставленные для сельскохозяйственного производства использовались по назначению.
Данное обстоятельство подтвердили в судебном заседании представители администрации МО Гулькевичский район и Племзавода.
При таких обстоятельствах, оснований считать договоры аренды земельных участков аренды N 23 от 29.11.1996 г., N 32 от 22.02.1999 г., N 89 от 31.05.1999 г. незаключенными не имеется.
Согласно части 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
На основании пункта 4 части 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением случая перераспределения земельных участков в соответствии со статьей 11.7 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Между тем, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.
Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г. N 16975/07, определении от 12 августа 2010 г. N ВАС-6493/10.
То есть, гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.
Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ устанавливает преимущественное право арендатора земельного участка на заключение с ним договора аренды (ссуды) образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, а также возможность внесения соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Судом апелляционной инстанции установлено, что из земельного участка площадью 1546 га образованы четыре участка с кадастровыми номерами: 23:06: 0000000:25 (разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1.,что подтверждается дело по межеванию земельных участков, информацией Управления Росреестра по Краснодарскому краю N 1043 от 07.06.2013 г.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 21.06.2012 г., к договору N 23, по условиям которого Племзаводу передан участок 15912342 кв. м, в том числе: 23:06: 0000000:25 площадью 7019225 кв. м. (разделен впоследствии на два участка 23:06:0701006:1 - 4955149 кв. м и 23: 06:0701007:1-1935583,88 кв. м) 23:06: 0701000:5-1053301 кв. м, 23:06: 0701004:1-774652 кв. м, 23:06: 0701005:1-7065164 кв. м (том 1, лист дела 86). Как пояснил, представитель Племзавода площадь уточнена в результате межевания.
Дополнительное соглашение к договору аренды от 21.06.2012 г. подлежит государственной регистрации, что согласуется с позицией Президиума ВАС РФ N 11241/12 от 05 февраля 2013 г. Регистрация осуществлена в сентября 2012 г. (том 1, лист дела 102 оборот).
Игнатьев В.П. претендует на земельные участки: 23:06:0701004: 1 площадью 774652 кв. м, 23:06:0701007:1 площадью 1935583,88 кв. м.
Однако, на момент обращения заявителей (30.01.2012 г.,19.03.2012 г.) с заявлениями, указанные участки сформированные из земельного участка площадью 1 546 га уже были аренде у Племзавода на основании договора аренды N 23 от 29.11.1996 г, договор в установленном законом порядке не расторгнут. Заключением дополнительного соглашения от 29.11.1996 г. стороны привели договор к типовой форме.
Таким образом, на 5 земельных участков (23:06: 0000000:25 -разделен на два), 23:06: 0701000:5, 23:06: 0701004:1, 23:06: 0701005:1) требования заявлены необоснованно. Решение Арбитражного суда об отказе в иске в указанной части является законным, оснований для его отмены и удовлетворения требований Игнатьева Виталия Павловича и Игнатьева П.П. (претендующего на земельный участок с кадастровым номером 23:06:0701000:5 площадью 1053301 кв. м) не имеется.
Администрацией Гулькевичского района по договору аренды N 89 от 31.05.1999 г. Племзаводу предоставлен земельный участок сельскохозяйственного использования площадью 88, 4 га, на срок 5 лет. (том 1,лист дела 80); по договору аренды N 32 от 22.02.1999 г.предоставлен земельный участок площадью 14,92 кв. м также сроком на пять лет.
Указанные договоры зарегистрированы в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Гулькевичского района.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ закреплено правило о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.
Согласно информации предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) от 30 мая 2013 г. государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Гулькевичского района Краснодарского края осуществляется с 11.10.1999 г.
По истечении сроков действия договоров арендатор продолжал пользоваться земельными участками, в связи с чем, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды N 89 от 31.05.1999 г. и N 32 от 22.02.1999 возобновлены на неопределенный срок.
Земельные участки с кадастровыми номерами: 23:06:1301012:0005 площадью 178000 кв. м, 23:06:1301012:0007 площадью 334000 кв. м, 23:06:1301012:0010 площадью 249191 кв. м образованы с земельного участка площадью 88,4 кв. м используемого Племзаводом на основании договора аренды N 89 (0600000063) от 31.05.1999 г., поставлены на кадастровый учет в апреле, мае 2004 г. (том 2,лист дела 33-39)
Земельный участок с кадастровым номером 23:06:1301012:0009 площадью 189444 кв. м образован из земельного участка площадью 14,92 га также используемого Племзаводом на основании договора аренды N 32 (0600000061) от 22.02.1999 г., поставлен на кадастровый учет в мае 2004 г.
Факт образования земельных участков подтверждается заключением кадастрового инженера N 177 от 22.05.2012, информацией Росреестра по Краснодарскому краю (Гулькевичский отдел) N 914 от 28.05.2013 г., 15-394/13823 от 20.06.2013 г.
Племзавод обратился с заявлением N 874 от 05.10.2011 г. о внесении изменений в ранее заключенные договоры N 32 и 89,сославшись на постановку земельных участков на кадастровый учет. (том 2,лист дела 18).
Однако, Администрация Гулькевичского района приняла постановления N 800 от 15.06.2012 г. о расторжении договора аренды N 32 от 22.02.1999 г. (14,92 кв. м) и постановление N 801 от 15.06.2012 г. о расторжении договора N 89 (0600000063) от 31.05.1999 г. (земельный участок площадью 88, 4 га,).
25.06.2012 г. Администрацией МО Гулькевичский район и ЗАО "Племзавод Гулькевичский" подписаны: договор аренды N 8806000072 о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 23:06:1301012:10 площадью 249191 кв. м; договор аренды N 8806000068 предметом аренды земельный участок кадастровый номер 23:06:1301012:9 площадью 189444 кв. м,; договор N 8806000070 на земельный участок с кадастровым номером 23:06:1301012:5 площадью 178000 кв. м, договор N 8806000071 на земельный участок кадастровый номер 23:06:1301012:7 площадью 334000 кв. м. Срок аренды сторонами установлен 10 лет. (том 1лист дела 119-143)
На указанные участки претендует Игнатьев П.П. (заявление 19.03.2012 том 1, лист дела 31,32).
Поскольку договоры аренды N 32,89 продлены на неопределенный срок, арендодатель в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был вправе отказаться от договора аренды, предупредив арендатора за три месяца до его прекращения, что и было сделано истцом.
При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).
В судебном заседании представитель Племзавода и Администрации МО Гулькевичский район пояснили, что намерений на прекращение договоров аренды стороны не имели, земельные участки не были возвращены арендодателю по акту приема -передачи, арендатор продолжал пользоваться ими, вносить арендную плату.
Таким образом, волеизъявление сторон не было направлено на прекращение арендных отношений в порядке ст. 610 ГК РФ. Данное обстоятельство следует из заявления Плезавода, который просил изменить условия договоров аренды, в части предмета аренды путем внесения размера площади каждого земельного участка и его кадастрового номера, срока действия договора. При этом, никаких действий по прекращению договоров аренды стороны не осуществляли: арендодатель не требовал возврата земельных участков, арендатор продолжал пользоваться земельными участками на прежний условиях.
Оценив действия сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключением договоров аренды на спорные земельные участки администрация и Племзавод опосредованно внесли изменения в ранее заключенные договоры.
Довод Департамента о том, что договоры аренды подлежат заключению на торгах, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку неверное оформление сторонами соглашения об изменении условий договора аренды не порождает у администрации обязанности по проведению торгов в отношении спорных участков при отсутствии отказа арендодателя (администрации) от ранее заключенных договоров аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцы не доказали нарушение их прав на получение земельных участков в аренду на основании Закона О крестьянском(фермерском) хозяйстве, поскольку истцы претендовали на земельные участки не свободные от прав третьих лиц, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалобы в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
При подаче апелляционной жалобы государственная пошлина оплачена по квитанции от 18.02.2013 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05 февраля 2013 г. по делу N А32-10712/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
)
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)