Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" (ИНН 2308071417, ОГРН 1022300525114) - Девятовой И.А. (доверенность от 01.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Татаровой Людмилы Федоровны (ИНН 230109754770, ОГРНИП 309230121100030) - Кирюхина А.В. (доверенность от 01.06.2013), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Буренкова Д.Л. (доверенность от 22.01.2013), Департамента молодежной политики Краснодарского края - Бирюковой Ю.В. (доверенность от 28.11.2013), Лихтиной Е.А. (доверенность от 28.11.2013), Серопола Р.Ю. (доверенность от 28.11.2013), рассмотрев кассационные жалобы Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" и Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013 (судья Мазуренко М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 (судьи Ванин В.В., Пономарева И.В., Величко М.Г.) по делу N А32-8260/2013, установил следующее.
Государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Татаровой Людмиле Федоровне (далее - предприниматель) при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент имущественных отношений), Департамента молодежной политики Краснодарского края (далее - департамент молодежной политики) о расторжении договора долгосрочной аренды имущества от 08.09.2009 (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013, в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия в договоре аренды условия, предоставляющего арендодателю право на односторонний отказ от договора в условиях недоказанности допущения арендатором какого-либо существенного нарушения условий договора.
Предприятие и департамент имущественных отношений обжаловали судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Доводы кассационных жалоб сводятся к ошибочному толкованию судами условий договора аренды, предоставляющего, по мнению заявителей, арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды без указания каких-либо причин в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в отсутствие нарушений его условий со стороны арендатора.
В отзыве на кассационные жалобы департамент молодежной политики, соглашаясь с изложенными в них доводами, просит обжалуемые судебные акты отменить.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит имущественный комплекс базы отдыха "Дельфин", расположенный по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 88 (далее - имущественный комплекс).
По результатам проведенных 08.09.2009 торгов по продаже права на заключение договора аренды имущественного комплекса, победителем открытого аукциона признан предприниматель.
Предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в хозяйственном ведении первого и предназначенного для использования в целях организации детского и молодежного отдыха в летний сезон.
Согласно пункту 1.3 договора передаваемый в аренду имущественный комплекс находится на земельном участке площадью 15 600 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0038, расположенном по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 88 (далее - земельный участок).
Пунктом 6.2 договора срок его действия установлен равным 10 годам (до 08.09.2019). Государственная регистрация договора осуществлена 28.09.2009.
Имущественный комплекс передан арендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
Соответствие условий договора аренды и процедуры его заключения требованиям действующего законодательства подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2012 по делу N А32-26790 /2012.
Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрена возможность изменения его условий и досрочного прекращения по соглашению арендодателя и арендатора.
Согласно пункту 7.2 договора аренды стороны допустили возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявленному за три месяца до даты расторжения и освобождения имущества, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Пунктом 7.3 договора аренды установлен запрет на односторонний отказ от его исполнения.
Ссылаясь на пункт 7.2 договора аренды предприятие направило в адрес предпринимателя письма от 04.10.2012 и от 03.12.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и требование о его расторжении от 29.01.2013, оставленные арендатором без удовлетворения.
Полагая, что предприниматель незаконно уклоняется от расторжения договора аренды, предприятие обратилось в арбитражный суд.
Ссылаясь на рекомендацию и правовые позиции, сформулированные в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 относительно порядка одностороннего отказа от исполнения договора аренды, а также исходя из того, что пункт 7.2 договора аренды не предоставляет арендатору право на односторонний отказ от исполнения сделки, пункты 7.1 и 7.3 договора аренды однозначно указывают на возможность досрочного расторжения договора только с согласия обеих сторон сделки, а доказательства наличия обстоятельств, допускающих расторжение договора в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Законодатель различает понятия расторжение договора по требованию одной из сторон и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия (части 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.
Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 453 Гражданского кодекса).
Возможность досрочного расторжения в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса договора аренды по требованию арендодателя и согласованным сторонами основаниям установлена абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 25 информационного письма N 66 применительно к рассматриваемому случаю стороны, руководствуясь абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса вправе были согласовать основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не связанные с какими-либо нарушениями условий договора со стороны арендатора.
Предприятие (арендодатель) на основании абзаца 6 статьи 619 Гражданского кодекса обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на пункт 7.2 договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора аренды без обоснования причин, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, по сути, согласились с ошибочной позицией ответчика, согласно которой основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя должны быть связаны только с какими-либо нарушениями договора арендатором (как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора).
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не все из которых касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно абзацу 6 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Поскольку абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований, допускающих возможность расторжения договора аренды в соответствии с его пунктом 7.2 и статьей 619 Гражданского кодекса, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили обстоятельства включения в договор аренды по требованию собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, пункта 7.2, фактически допускающего возможность расторжения договора аренды по окончании любого курортного сезона, а также ответ предпринимателя на предложение предприятия о расторжении договора, не выяснили действительную волю сторон при заключении договора аренды.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки условий договора с учетом обстоятельств его заключения и принятия на основании такой оценки и вышеприведенных указаний законного и обоснованного судебного акта.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 по делу N А32-8260/2013 отменить.
Дело N А32-8260/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А32-8260/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А32-8260/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 декабря 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от истца - государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" (ИНН 2308071417, ОГРН 1022300525114) - Девятовой И.А. (доверенность от 01.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Татаровой Людмилы Федоровны (ИНН 230109754770, ОГРНИП 309230121100030) - Кирюхина А.В. (доверенность от 01.06.2013), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных отношений Краснодарского края - Буренкова Д.Л. (доверенность от 22.01.2013), Департамента молодежной политики Краснодарского края - Бирюковой Ю.В. (доверенность от 28.11.2013), Лихтиной Е.А. (доверенность от 28.11.2013), Серопола Р.Ю. (доверенность от 28.11.2013), рассмотрев кассационные жалобы Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" и Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013 (судья Мазуренко М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 (судьи Ванин В.В., Пономарева И.В., Величко М.Г.) по делу N А32-8260/2013, установил следующее.
Государственное унитарное предприятие Краснодарского края "Молодежный центр отдыха и оздоровления" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Татаровой Людмиле Федоровне (далее - предприниматель) при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент имущественных отношений), Департамента молодежной политики Краснодарского края (далее - департамент молодежной политики) о расторжении договора долгосрочной аренды имущества от 08.09.2009 (далее - договор аренды).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013, в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия в договоре аренды условия, предоставляющего арендодателю право на односторонний отказ от договора в условиях недоказанности допущения арендатором какого-либо существенного нарушения условий договора.
Предприятие и департамент имущественных отношений обжаловали судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Доводы кассационных жалоб сводятся к ошибочному толкованию судами условий договора аренды, предоставляющего, по мнению заявителей, арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды без указания каких-либо причин в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в отсутствие нарушений его условий со стороны арендатора.
В отзыве на кассационные жалобы департамент молодежной политики, соглашаясь с изложенными в них доводами, просит обжалуемые судебные акты отменить.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит имущественный комплекс базы отдыха "Дельфин", расположенный по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 88 (далее - имущественный комплекс).
По результатам проведенных 08.09.2009 торгов по продаже права на заключение договора аренды имущественного комплекса, победителем открытого аукциона признан предприниматель.
Предприятием (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в хозяйственном ведении первого и предназначенного для использования в целях организации детского и молодежного отдыха в летний сезон.
Согласно пункту 1.3 договора передаваемый в аренду имущественный комплекс находится на земельном участке площадью 15 600 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0038, расположенном по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 88 (далее - земельный участок).
Пунктом 6.2 договора срок его действия установлен равным 10 годам (до 08.09.2019). Государственная регистрация договора осуществлена 28.09.2009.
Имущественный комплекс передан арендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
Соответствие условий договора аренды и процедуры его заключения требованиям действующего законодательства подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2012 по делу N А32-26790 /2012.
Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрена возможность изменения его условий и досрочного прекращения по соглашению арендодателя и арендатора.
Согласно пункту 7.2 договора аренды стороны допустили возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявленному за три месяца до даты расторжения и освобождения имущества, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Пунктом 7.3 договора аренды установлен запрет на односторонний отказ от его исполнения.
Ссылаясь на пункт 7.2 договора аренды предприятие направило в адрес предпринимателя письма от 04.10.2012 и от 03.12.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и требование о его расторжении от 29.01.2013, оставленные арендатором без удовлетворения.
Полагая, что предприниматель незаконно уклоняется от расторжения договора аренды, предприятие обратилось в арбитражный суд.
Ссылаясь на рекомендацию и правовые позиции, сформулированные в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08 и от 16.02.2010 N 13057/09 относительно порядка одностороннего отказа от исполнения договора аренды, а также исходя из того, что пункт 7.2 договора аренды не предоставляет арендатору право на односторонний отказ от исполнения сделки, пункты 7.1 и 7.3 договора аренды однозначно указывают на возможность досрочного расторжения договора только с согласия обеих сторон сделки, а доказательства наличия обстоятельств, допускающих расторжение договора в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) отсутствуют, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Законодатель различает понятия расторжение договора по требованию одной из сторон и расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения, когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия (части 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса).
Пунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса установлена возможность согласования сторонами случаев, при которых расторжение договора может быть осуществлено в судебном порядке по требованию одной из них.
Требование об изменении или о расторжении договора, в силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 453 Гражданского кодекса).
Возможность досрочного расторжения в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса договора аренды по требованию арендодателя и согласованным сторонами основаниям установлена абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 25 информационного письма N 66 применительно к рассматриваемому случаю стороны, руководствуясь абзацем 6 статьи 619 Гражданского кодекса вправе были согласовать основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не связанные с какими-либо нарушениями условий договора со стороны арендатора.
Предприятие (арендодатель) на основании абзаца 6 статьи 619 Гражданского кодекса обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на пункт 7.2 договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора аренды без обоснования причин, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, по сути, согласились с ошибочной позицией ответчика, согласно которой основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя должны быть связаны только с какими-либо нарушениями договора арендатором (как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора).
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не все из которых касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно абзацу 6 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Поскольку абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований, допускающих возможность расторжения договора аренды в соответствии с его пунктом 7.2 и статьей 619 Гражданского кодекса, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили обстоятельства включения в договор аренды по требованию собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, пункта 7.2, фактически допускающего возможность расторжения договора аренды по окончании любого курортного сезона, а также ответ предпринимателя на предложение предприятия о расторжении договора, не выяснили действительную волю сторон при заключении договора аренды.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки условий договора с учетом обстоятельств его заключения и принятия на основании такой оценки и вышеприведенных указаний законного и обоснованного судебного акта.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2013 по делу N А32-8260/2013 отменить.
Дело N А32-8260/2013 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.П.НАЗАРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)