Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Барсегяна Арсена Велимовича (ОГРНИП 304151626500042), ответчика - администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 (судьи Баканов А.П., Жуков Е.В., Джамбулатов С.И.) по делу N А61-1028/2012, установил следующее.
В рамках дела N А61-1028/2012 индивидуальный предприниматель Барсегян А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация) о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 базовой ставки арендной платы за 1 кв. м - 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5; о признании незаконными требований администрации о взыскании суммы задолженности за период с 09.11.2010 по 31.12.2010 в размере 48 445 рублей 99 копеек, за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 1 103 541 рубля 92 копеек, в связи с полной оплатой истцом задолженности по договору аренды, образовавшей за период с 09.11.2010 по 31.12.2011, и составляющей 68 333 рубля 23 копейки.
В рамках дела N А61-1317/2012 предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, применив при расчетах базовую ставку арендной платы за 1 кв. м - 26,14 рублей согласно постановлению Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 N 249 "О методике определения арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель, перечисленных в подпункте 1 пункта 2 статьи 3 Закона Республики Северная Осетия-Алания "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания", расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания" (далее - постановление от 18.10.2002 N 249); об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, применив при расчетах арендной платы поправочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5.
Определением суда от 03.07.2012 дела А61-1028/2012 и N А61-1317/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А61-1028/2012.
Администрация обратилась со встречным исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 1 103 541 рубля 92 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 (т. 1, л.д. 114-115). 24 июля 2012 года встречное исковое заявление администрации принято к производству.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012, исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. В договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 внесены изменения, суд определил базовую ставку арендной платы считать в размере 26,14 рублей за 1 кв. м, поправочный коэффициент за третий и последующий годы строительства - 1,5. Производство по требованиям предпринимателя о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 базовой ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы прекращено, с указанием на то, что обязание ответчика совершить действия, направленные на изменение договора, не предусмотрено законом в качестве способа защиты права. В остальной части иска предпринимателя отказано. Иск в части признания незаконным требования администрации о взыскании суммы задолженности отклонен, поскольку спор о размере арендной платы связан с исполнением сторонами договора аренды земельного участка и является предметом встречного иска администрации. В удовлетворении встречного иска администрации о взыскании долга отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендуемый предпринимателем земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, к правоотношениям сторон применим порядок определения арендной платы, установленный постановлением от 18.10.2002 N 249. Поскольку изменение методики (формулы) расчета арендной платы в спорном случае возможно только путем заключения контрагентами соответствующего соглашения, при отсутствии доказательств наличия такового подлежит применению методика (формула), закрепленная в договоре аренды от 14.10.2010 N 3472. Содержащееся в договоре условие о возможности пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежит толкованию с учетом того, что положения договора не предусматривают изменения в одностороннем порядке согласованной в качестве его условия методики (формулы) расчета арендной платы. Принятие Правительством Республики Северная Осетия-Алания постановления от 27.12.2010 N 380 само по себе не может повлечь автоматического пересмотра договорного способа расчета размера платежей за пользование участком. Исчисленная в соответствии с договором аренды от 14.10.2010 и постановлением от 18.10.2002 N 249 арендная плата предпринимателем внесена в полном объеме.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, отказать предпринимателю в иске. Заявитель указывает, что суды необоснованно изменили размер базовой ставки арендной платы. Базовая ставка в размере 26,14 рублей является средней по г. Владикавказу и не подлежит применению для земельных участков, предоставленных для строительства. Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 11.11.2005 установлен размер базовой ставки по зонам градостроительной ценности, согласно приложению к данному документу участок по пр. Доватора / Дзержинского отнесен ко второй зоне, базовая ставка арендной платы в которой составляет 32,583 рубля. Подписав договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, стороны согласовали размер базовой ставки арендной платы (32,583 рубля) и поправочный коэффициент (1,5). В решении суда от 10.09.2012 отсутствуют ссылки на доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 13.10.2010 N 1931 определено расторгнуть договор от 16.12.2002 N 682 аренды земельного участка площадью 1,8617 га по пр. Доватора / Дзержинского, предоставленного закрытому акционерному обществу акционерному коммерческому банку "ВладиКомБанк" (далее - банк) для строительства многоэтажного жилого дома и торгово-развлекательного комплекса. Земельный участок с кадастровым номером 15:09:030801:4 разделен на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 15:09:030801:40 и 15:09:030801:41 (далее - участки N 40 и N 41). Земельный участок N 41 площадью 0,6823 га предоставлен банку в аренду сроком на 3 года для строительства торгово-развлекательного комплекса (т. 1, л.д. 13-14).
14.10.2010 администрация (арендодатель) и банк (арендатор) подписали договор N 3472 аренды земельного участка N 41 из земель населенных пунктов общей площадью 0,6823 га (в том числе 0,1016 га без права застройки), находящегося по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора / Дзержинского, для использования в целях строительства торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с 14.10.2010 по 13.10.2013 (т. 1, л.д. 15-23).
В соответствии с разделом 3 договора размер арендной платы за период с 14.10.2010 по 31.12.2010 согласно приложению N 3 составляет 72 175 рублей 85 копеек. Размер годовой арендной платы за 2010 год согласно приложению N 3 составляет 333 470 рублей 71 копейку. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется арендодателем в соответствии с законами Российской Федерации, законами Республики Северная Осетия-Алания, решениями Собрания представителей г. Владикавказа и другими нормативно-правовыми актами с момента принятия соответствующего правового акта, о чем арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме. Согласование расчета арендной платы осуществляется арендатором с комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами (далее - комитет) ежегодно до 1 апреля и оформляется дополнительным соглашением. В случае несогласования расчета платы на текущий год до 1 апреля, сумма арендной платы рассчитывается комитетом исходя из действующих в этот период размеров базовых ставок арендной платы (кадастровой стоимости участка) и поправочных коэффициентов по видам использования земель, и арендатор обязан принять ее к оплате. Расчет арендной платы на 2010 год (с 14.10.2010 по 31.12.2010) приведен в приложении N 3 к договору, и включает показатели площади участка (0, 6823 га), базовой ставки (32,583), поправочного коэффициента по виду использования земель (1,5). За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в пределах срока действия договора аренды земельного участка, при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 4.3.2 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту 14.10.2010 (т. 1, л.д. 24).
01.11.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 25).
По соглашению от 09.11.2010 банк передал права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.10.2010 N 3472 предпринимателю, по акту от 09.11.2010 передан участок. Государственная регистрация соглашения произведена 19.11.2010 (т. 1, л.д. 26-28).
11 мая 2012 года предприниматель обратился в администрацию с предложением о внесении изменений в договор аренды от 14.10.2010 N 3472 в части применения при расчете арендной платы базовой ставки за 1 кв. м 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5 (т. 1, л.д. 84-86).
Письмом от 18.05.2012 администрация отказала в проведении перерасчета арендной платы, указав, что расчет арендной платы за 2010 год произведен в соответствии с постановлением от 18.10.2002 N 249, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ). Администрация также указала, что постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - постановление от 27.12.2010 N 380) утвержден новый порядок определения размера арендной платы на 2011 год. Годовой размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента по видам деятельности и дополнительного коэффициента на период строительства (т. 1, л.д. 87-88).
Уведомлением от 22.12.2011 комитет предложил предпринимателю в двухнедельный срок погасить задолженность по арендным платежам (48 445 рублей 99 копеек за период с 09.11.2010 по 31.12.2010, 1 103 541 рубль 92 копейки за 2011 год), в том числе образовавшуюся на 08.11.2010 у банка (68 577 рублей 77 копеек). Этим же письмом новому арендатору предложено согласовать дополнительное соглашение, расчет арендной платы на 2011 год и акт сверки по платежам, представить их в комитет (т. 1, л.д. 116).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя и администрации с исковыми заявлениями в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателя, прекращения производства по части его требований не обжалуются и судом кассационной инстанции не проверяются.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Однако решение от 10.09.2012 и постановление от 11.12.2012 в полной мере вышеназванным требованиям не отвечают.
Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не учли требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При разрешении спора суд первой инстанции не имел возможности, а суд апелляционной инстанции не принял во внимание сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) правовую позицию о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности. Результаты оценки подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, на предмет соответствия названному постановлению N 582, в судебных актах не отражены.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных решения и постановления апелляционной инстанции вывод судебных инстанций о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору от 14.10.2010, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным, а судебные акты в части удовлетворения требований предпринимателя и отказа в удовлетворении исковых требований администрации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Как следует из соглашения от 09.11.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010, предприниматель становится ответственным перед арендодателем с момента его заключения (пункт 7). Соглашение о перенайме считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке (пункт 9).
Учитывая, что соглашение о перенайме зарегистрировано 19.11.2010, судом необоснованно рассмотрены требования администрации к предпринимателю о взыскании арендной платы с 09.11.2010.
Кроме того, во встречном иске администрацией указана лишь отыскиваемая сумма задолженности, без периода ее образования. На основании приложенных к встречному иску уведомления от 22.12.2011 и расчета платы по договору аренды от 14.10.2010 на 2011 год можно заключить, что сумма долга в размере 1 103 541 рубль 92 копейки образовалась в период с 1 января по 31 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 114-117). Суд первой инстанции в описательной части решения обозначил в качестве спорного по встречному иску период с 14.10.2010, не раскрыв основания для подобного вывода.
При таких обстоятельствах суду следовало предложить арендодателю уточнить исковые требования, при необходимости рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика банк (по задолженности за период, предшествующий 19.11.2010).
На момент заключения администрацией и банком договора аренды земельного участка от 14.10.2010 действовало постановление от 18.10.2002 N 249, которое суд признал применимым к спорным правоотношениям, а также сделал вывод о том, что методика расчета арендной платы включает базовую ставку арендной платы за один квадратный метр (по приложению к постановлению N 249), коэффициент функционального использования территории (по приложению к постановлению N 249) и площадь участка в метрах.
В то же время, суд не отразил мотивы неприменения им при разрешении дела нормы приложения к постановлению от 18.10.2002 N 249 об определении размера арендной платы в г. Владикавказе с учетом коэффициентов оценочных зон, не проверил факт установления этих зон, достоверность указания в договоре на включение спорного участка во вторую зону, не установил наличие установленных уполномоченным органом коэффициентов оценочных зон и не дал оценку доводу администрации о том, что базовая ставка арендной платы за спорный участок с учетом коэффициента оценочной зоны составляет 32,583 рубля.
Результаты оценки коэффициентов, установленных решениями Собрания представителей г. Владикавказа от 22.11.2007 N 55/5, от 30.06.2009 N 5/39, как противоречащих законодательному акту, имеющему большую юридическую силу, и не подлежащих применению, в решении от 10.09.2012 и постановлении от 11.12.2012 также отсутствуют.
Как уже указывалось выше, договором от 14.10.2010 предусмотрен механизм ежегодного согласования расчета арендной платы арендатором с комитетом, последствия такого несогласования, в том числе обязанность арендатора произвести внесение платы за использование участка по расчету комитета, произведенному исходя из действующих в соответствующий период базовых ставок (кадастровой стоимости участка) и поправочных коэффициентов по видам использования земель (пункты 3.7, 3.9 договора).
Однако вопрос об исполнении сторонами сделки в части вышеназванных положений судами не исследован, комитет, уполномоченный осуществлять расчет арендной платы за спорный участок, к участию в деле не привлечен.
Признавая подлежащей применению к спорным правоотношениям (на 2011 год и последующие годы), методику определения арендной платы, утвержденную постановлением от 18.10.2002 N 249, суды не учли признание ее утратившей силу постановлением от 27.12.2010 N 380, на что также указывала администрация.
Исследуя вопрос о коэффициентах, подлежащих применению при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства, суды правомерно отметили, что договор от 14.10.2010 является новым договором, в связи с чем, установление при его заключении коэффициента 1,5, предусмотренного постановлением от 18.10.2002 N 249 к применению с третьего года строительства, необоснованно.
В то же время, признавая верным установление коэффициента 1,5 с 14.10.2012, судебные инстанции не установили факт и дату выдачи предпринимателю разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса на спорном земельном участке.
Разрешая дело по существу, суды не оценили противоречия в представленных доказательствах о виде разрешенного использования земельного участка, который по условиям договора от 14.10.2010 предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса, а согласно кадастровому паспорту участка N 41, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2012 - предназначен для строительства спортивного комплекса (т. 1, л.д. 79, 94). Названное обстоятельство существенное значение приобретет при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов Республики Северная Осетия-Алания, города Владикавказа о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы), рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле банка и комитета, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу N А61-1028/2012 в части прекращения производства по иску предпринимателя Барсегяна А.В. и отказа в удовлетворении иска предпринимателя Барсегяна А.В. оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.04.2013 ПО ДЕЛУ N А61-1028/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 апреля 2013 г. по делу N А61-1028/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Барсегяна Арсена Велимовича (ОГРНИП 304151626500042), ответчика - администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ОГРН 1021500578087), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012 (судья Базиева Н.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 (судьи Баканов А.П., Жуков Е.В., Джамбулатов С.И.) по делу N А61-1028/2012, установил следующее.
В рамках дела N А61-1028/2012 индивидуальный предприниматель Барсегян А.В. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - администрация) о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 базовой ставки арендной платы за 1 кв. м - 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5; о признании незаконными требований администрации о взыскании суммы задолженности за период с 09.11.2010 по 31.12.2010 в размере 48 445 рублей 99 копеек, за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 1 103 541 рубля 92 копеек, в связи с полной оплатой истцом задолженности по договору аренды, образовавшей за период с 09.11.2010 по 31.12.2011, и составляющей 68 333 рубля 23 копейки.
В рамках дела N А61-1317/2012 предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, применив при расчетах базовую ставку арендной платы за 1 кв. м - 26,14 рублей согласно постановлению Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 18.10.2002 N 249 "О методике определения арендной платы за земельные участки, входящие в состав земель, перечисленных в подпункте 1 пункта 2 статьи 3 Закона Республики Северная Осетия-Алания "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания", расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания" (далее - постановление от 18.10.2002 N 249); об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, применив при расчетах арендной платы поправочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5.
Определением суда от 03.07.2012 дела А61-1028/2012 и N А61-1317/2012 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А61-1028/2012.
Администрация обратилась со встречным исковым заявлением к предпринимателю о взыскании 1 103 541 рубля 92 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 (т. 1, л.д. 114-115). 24 июля 2012 года встречное исковое заявление администрации принято к производству.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012, исковые требования предпринимателя удовлетворены частично. В договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 внесены изменения, суд определил базовую ставку арендной платы считать в размере 26,14 рублей за 1 кв. м, поправочный коэффициент за третий и последующий годы строительства - 1,5. Производство по требованиям предпринимателя о применении при расчете арендных платежей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472 базовой ставки арендной платы за 1 кв. м в размере 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке арендной платы прекращено, с указанием на то, что обязание ответчика совершить действия, направленные на изменение договора, не предусмотрено законом в качестве способа защиты права. В остальной части иска предпринимателя отказано. Иск в части признания незаконным требования администрации о взыскании суммы задолженности отклонен, поскольку спор о размере арендной платы связан с исполнением сторонами договора аренды земельного участка и является предметом встречного иска администрации. В удовлетворении встречного иска администрации о взыскании долга отказано. Судебные акты мотивированы тем, что арендуемый предпринимателем земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, к правоотношениям сторон применим порядок определения арендной платы, установленный постановлением от 18.10.2002 N 249. Поскольку изменение методики (формулы) расчета арендной платы в спорном случае возможно только путем заключения контрагентами соответствующего соглашения, при отсутствии доказательств наличия такового подлежит применению методика (формула), закрепленная в договоре аренды от 14.10.2010 N 3472. Содержащееся в договоре условие о возможности пересмотра арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежит толкованию с учетом того, что положения договора не предусматривают изменения в одностороннем порядке согласованной в качестве его условия методики (формулы) расчета арендной платы. Принятие Правительством Республики Северная Осетия-Алания постановления от 27.12.2010 N 380 само по себе не может повлечь автоматического пересмотра договорного способа расчета размера платежей за пользование участком. Исчисленная в соответствии с договором аренды от 14.10.2010 и постановлением от 18.10.2002 N 249 арендная плата предпринимателем внесена в полном объеме.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, отказать предпринимателю в иске. Заявитель указывает, что суды необоснованно изменили размер базовой ставки арендной платы. Базовая ставка в размере 26,14 рублей является средней по г. Владикавказу и не подлежит применению для земельных участков, предоставленных для строительства. Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 11.11.2005 установлен размер базовой ставки по зонам градостроительной ценности, согласно приложению к данному документу участок по пр. Доватора / Дзержинского отнесен ко второй зоне, базовая ставка арендной платы в которой составляет 32,583 рубля. Подписав договор аренды земельного участка от 14.10.2010 N 3472, стороны согласовали размер базовой ставки арендной платы (32,583 рубля) и поправочный коэффициент (1,5). В решении суда от 10.09.2012 отсутствуют ссылки на доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением администрации от 13.10.2010 N 1931 определено расторгнуть договор от 16.12.2002 N 682 аренды земельного участка площадью 1,8617 га по пр. Доватора / Дзержинского, предоставленного закрытому акционерному обществу акционерному коммерческому банку "ВладиКомБанк" (далее - банк) для строительства многоэтажного жилого дома и торгово-развлекательного комплекса. Земельный участок с кадастровым номером 15:09:030801:4 разделен на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами 15:09:030801:40 и 15:09:030801:41 (далее - участки N 40 и N 41). Земельный участок N 41 площадью 0,6823 га предоставлен банку в аренду сроком на 3 года для строительства торгово-развлекательного комплекса (т. 1, л.д. 13-14).
14.10.2010 администрация (арендодатель) и банк (арендатор) подписали договор N 3472 аренды земельного участка N 41 из земель населенных пунктов общей площадью 0,6823 га (в том числе 0,1016 га без права застройки), находящегося по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора / Дзержинского, для использования в целях строительства торгово-развлекательного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком с 14.10.2010 по 13.10.2013 (т. 1, л.д. 15-23).
В соответствии с разделом 3 договора размер арендной платы за период с 14.10.2010 по 31.12.2010 согласно приложению N 3 составляет 72 175 рублей 85 копеек. Размер годовой арендной платы за 2010 год согласно приложению N 3 составляет 333 470 рублей 71 копейку. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года. Размер арендной платы изменяется арендодателем в соответствии с законами Российской Федерации, законами Республики Северная Осетия-Алания, решениями Собрания представителей г. Владикавказа и другими нормативно-правовыми актами с момента принятия соответствующего правового акта, о чем арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме. Согласование расчета арендной платы осуществляется арендатором с комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами (далее - комитет) ежегодно до 1 апреля и оформляется дополнительным соглашением. В случае несогласования расчета платы на текущий год до 1 апреля, сумма арендной платы рассчитывается комитетом исходя из действующих в этот период размеров базовых ставок арендной платы (кадастровой стоимости участка) и поправочных коэффициентов по видам использования земель, и арендатор обязан принять ее к оплате. Расчет арендной платы на 2010 год (с 14.10.2010 по 31.12.2010) приведен в приложении N 3 к договору, и включает показатели площади участка (0, 6823 га), базовой ставки (32,583), поправочного коэффициента по виду использования земель (1,5). За нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). Арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в пределах срока действия договора аренды земельного участка, при условии письменного уведомления арендодателя (пункт 4.3.2 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту 14.10.2010 (т. 1, л.д. 24).
01.11.2010 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка на нем (т. 1, л.д. 25).
По соглашению от 09.11.2010 банк передал права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.10.2010 N 3472 предпринимателю, по акту от 09.11.2010 передан участок. Государственная регистрация соглашения произведена 19.11.2010 (т. 1, л.д. 26-28).
11 мая 2012 года предприниматель обратился в администрацию с предложением о внесении изменений в договор аренды от 14.10.2010 N 3472 в части применения при расчете арендной платы базовой ставки за 1 кв. м 26,14 рублей, поправочных коэффициентов к базовой ставке: за первый год строительства - 0,25, за второй год строительства - 0,5, за третий год строительства - 1,5 (т. 1, л.д. 84-86).
Письмом от 18.05.2012 администрация отказала в проведении перерасчета арендной платы, указав, что расчет арендной платы за 2010 год произведен в соответствии с постановлением от 18.10.2002 N 249, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон, Закон N 137-ФЗ). Администрация также указала, что постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - постановление от 27.12.2010 N 380) утвержден новый порядок определения размера арендной платы на 2011 год. Годовой размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента по видам деятельности и дополнительного коэффициента на период строительства (т. 1, л.д. 87-88).
Уведомлением от 22.12.2011 комитет предложил предпринимателю в двухнедельный срок погасить задолженность по арендным платежам (48 445 рублей 99 копеек за период с 09.11.2010 по 31.12.2010, 1 103 541 рубль 92 копейки за 2011 год), в том числе образовавшуюся на 08.11.2010 у банка (68 577 рублей 77 копеек). Этим же письмом новому арендатору предложено согласовать дополнительное соглашение, расчет арендной платы на 2011 год и акт сверки по платежам, представить их в комитет (т. 1, л.д. 116).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя и администрации с исковыми заявлениями в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований предпринимателя, прекращения производства по части его требований не обжалуются и судом кассационной инстанции не проверяются.
Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Однако решение от 10.09.2012 и постановление от 11.12.2012 в полной мере вышеназванным требованиям не отвечают.
Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не учли требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При разрешении спора суд первой инстанции не имел возможности, а суд апелляционной инстанции не принял во внимание сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.09.2012) правовую позицию о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности. Результаты оценки подлежащих применению к спорным правоотношениям нормативных правовых актов, на предмет соответствия названному постановлению N 582, в судебных актах не отражены.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При таких обстоятельствах положенный в основу обжалованных решения и постановления апелляционной инстанции вывод судебных инстанций о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы по спорному договору от 14.10.2010, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным, а судебные акты в части удовлетворения требований предпринимателя и отказа в удовлетворении исковых требований администрации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Как следует из соглашения от 09.11.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.10.2010, предприниматель становится ответственным перед арендодателем с момента его заключения (пункт 7). Соглашение о перенайме считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке (пункт 9).
Учитывая, что соглашение о перенайме зарегистрировано 19.11.2010, судом необоснованно рассмотрены требования администрации к предпринимателю о взыскании арендной платы с 09.11.2010.
Кроме того, во встречном иске администрацией указана лишь отыскиваемая сумма задолженности, без периода ее образования. На основании приложенных к встречному иску уведомления от 22.12.2011 и расчета платы по договору аренды от 14.10.2010 на 2011 год можно заключить, что сумма долга в размере 1 103 541 рубль 92 копейки образовалась в период с 1 января по 31 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 114-117). Суд первой инстанции в описательной части решения обозначил в качестве спорного по встречному иску период с 14.10.2010, не раскрыв основания для подобного вывода.
При таких обстоятельствах суду следовало предложить арендодателю уточнить исковые требования, при необходимости рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика банк (по задолженности за период, предшествующий 19.11.2010).
На момент заключения администрацией и банком договора аренды земельного участка от 14.10.2010 действовало постановление от 18.10.2002 N 249, которое суд признал применимым к спорным правоотношениям, а также сделал вывод о том, что методика расчета арендной платы включает базовую ставку арендной платы за один квадратный метр (по приложению к постановлению N 249), коэффициент функционального использования территории (по приложению к постановлению N 249) и площадь участка в метрах.
В то же время, суд не отразил мотивы неприменения им при разрешении дела нормы приложения к постановлению от 18.10.2002 N 249 об определении размера арендной платы в г. Владикавказе с учетом коэффициентов оценочных зон, не проверил факт установления этих зон, достоверность указания в договоре на включение спорного участка во вторую зону, не установил наличие установленных уполномоченным органом коэффициентов оценочных зон и не дал оценку доводу администрации о том, что базовая ставка арендной платы за спорный участок с учетом коэффициента оценочной зоны составляет 32,583 рубля.
Результаты оценки коэффициентов, установленных решениями Собрания представителей г. Владикавказа от 22.11.2007 N 55/5, от 30.06.2009 N 5/39, как противоречащих законодательному акту, имеющему большую юридическую силу, и не подлежащих применению, в решении от 10.09.2012 и постановлении от 11.12.2012 также отсутствуют.
Как уже указывалось выше, договором от 14.10.2010 предусмотрен механизм ежегодного согласования расчета арендной платы арендатором с комитетом, последствия такого несогласования, в том числе обязанность арендатора произвести внесение платы за использование участка по расчету комитета, произведенному исходя из действующих в соответствующий период базовых ставок (кадастровой стоимости участка) и поправочных коэффициентов по видам использования земель (пункты 3.7, 3.9 договора).
Однако вопрос об исполнении сторонами сделки в части вышеназванных положений судами не исследован, комитет, уполномоченный осуществлять расчет арендной платы за спорный участок, к участию в деле не привлечен.
Признавая подлежащей применению к спорным правоотношениям (на 2011 год и последующие годы), методику определения арендной платы, утвержденную постановлением от 18.10.2002 N 249, суды не учли признание ее утратившей силу постановлением от 27.12.2010 N 380, на что также указывала администрация.
Исследуя вопрос о коэффициентах, подлежащих применению при расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный для строительства, суды правомерно отметили, что договор от 14.10.2010 является новым договором, в связи с чем, установление при его заключении коэффициента 1,5, предусмотренного постановлением от 18.10.2002 N 249 к применению с третьего года строительства, необоснованно.
В то же время, признавая верным установление коэффициента 1,5 с 14.10.2012, судебные инстанции не установили факт и дату выдачи предпринимателю разрешения на строительство торгово-развлекательного комплекса на спорном земельном участке.
Разрешая дело по существу, суды не оценили противоречия в представленных доказательствах о виде разрешенного использования земельного участка, который по условиям договора от 14.10.2010 предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса, а согласно кадастровому паспорту участка N 41, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.05.2012 - предназначен для строительства спортивного комплекса (т. 1, л.д. 79, 94). Названное обстоятельство существенное значение приобретет при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, руководствуясь правовыми подходами, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации по вопросам платы за использование земель, находящихся в публичной собственности, определить круг применимых к спорным правоотношениям нормативных правовых актов Республики Северная Осетия-Алания, города Владикавказа о порядке исчисления арендной платы за землю (с учетом правила об их обязательной публикации), определить размер подлежащей уплате в спорный период арендной платы, приняв во внимание даты вступления в силу нормативных правовых актов, утвердивших (изменивших) результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, ставку арендной платы за спорный участок (иные составляющие формулы), рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле банка и комитета, дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 10.09.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу N А61-1028/2012 в части прекращения производства по иску предпринимателя Барсегяна А.В. и отказа в удовлетворении иска предпринимателя Барсегяна А.В. оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)