Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Тимухиной И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: пр. Шевченко А.В., дов. от 22.05.2013
от ответчика: Шитова Е.В., пр. Шитовой С.В., дов. о 10.06.2013; пр. Сидорова В.А., дов. от 10.07.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17234/2013) Шитова Е.В. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 по делу N А56-16900/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя Пелевина Дмитрия Владимировича
к индивидуальному предпринимателю Шитову Евгению Валерьевичу
о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
установил:
Индивидуальный предприниматель Пелевин Дмитрий Владимирович обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шитову Евгению Валерьевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012 N 4 и взыскании арендной платы за период с 01.02.2013 по 01.03.2013 в размере 158000,00 руб. Исковое заявление принято к производству суда в рамках дела N А56-16900/2013.
Индивидуальный предприниматель Шитов Евгений Валерьевич в свою очередь обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Пелевину Дмитрию Владимировичу о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 4, заключенного между индивидуальным предпринимателем Пелевиным Д.В. и индивидуальным предпринимателем Шитовым Е.В. 14.11.2012 и о взыскании с Пелевина Д.В. денежной суммы в размере 1691210,72 руб. в качестве возврата всего полученного им по указанной выше недействительной сделке и возмещении реального ущерба, а именно 423000,00 руб. арендной платы, уплаченной за период с ноября 2012 по январь 2013, 12840,72 руб., оплаченных в пользу Пелевина И.В. в возмещение стоимости коммунальных услуг, 1213000,00 руб. стоимости работ и материалов, использованных при ремонте нежилого помещения; 15000,00 руб. уплаченных за составление отчета об оценке и 10000,00 руб., уплаченных за получение письменной консультации по договору аренды; 17370,00 руб. затрат, связанных с освобождением помещения. Иск принят к производству в рамках арбитражного дела N А56-18448/2013.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2013 указанные дела объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-16900/2013.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 с индивидуального предпринимателя Шитова Е.В. в пользу индивидуального предпринимателя Пелевина Д.В. взыскано 158000,00 руб. долга. В части требования о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения. Иск Шитова Е.В. оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции посчитал, что при заключении договора Шитов Е.В. должен был потребовать от Пелевина Д.В. предоставления договора на электроснабжение, заключенного с ОАО "Петроэлектросбыт" либо с иной энергосбытовой компанией в целях установления факта обеспечения помещения электроэнергией достаточной мощности. В акте приема-передачи такого рода сведения не отражены, при приемке-передаче помещения фактическая возможность снабжения помещения исходя из мощности 6кВт, не проверялась. Ссылка Шитова Е.В. на Письменную консультацию от 08.02.2013 эксперта ООО "Многопрофильный Юридический Центр "СПЕциалист" отклонена судом с выводом о том, что она составлена в феврале 2013 года, в нем описаны имеющееся в ГРЩ дома оборудование на момент составления письменной консультации, и эти сведения невозможно сопоставить с моментом заключения договора, так осмотр оборудования не производился. Наличие в действиях Пелевина Д.В. обмана при заключении договора аренды не подтверждено. Поскольку оплата арендной платы за февраль 2013 не произведена, в этой части иск Пелевина Д.В. признан обоснованным. В части требования о расторжении договора, Пелевиным Д.В. не соблюден предусмотренный договором досудебный порядок, на дату направления претензии не истек срок, предусмотренный пунктом 10.6.2 договора, в претензии отсутствует предложение расторгнуть договор, а лишь указано на возможность его расторжения. С учетом вывода о действительности договора аренды, а также отсутствия оснований для его расторжения, во взыскании ранее уплаченных по договору сумм арендной платы и возмещения коммунальных услуг, возмещения стоимости неотделимых улучшений, отказано. Соответственно отказано и в удовлетворении требования о возмещении 15000,00 руб. и 10000,00 руб. расходов на проведение судебной экспертизы и за получение письменной консультации.
На решение суда Шитовым Е.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение полностью и принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в акте приема-передачи помещения оговорено, что мощность электроснабжения составляет 6 кВт. Арендодателем и арендатором 01.12.2012 также согласованы улучшения помещения, которые позволят использовать его по назначению. Фактически арендатор занимал помещение в период с 01.12.2012 по 28.02.2013, из которого до 14.01.2013 осуществлялись ремонтные работы для целей приведения помещения в состояние, пригодное для использования. Уменьшение выделенной мощности подаваемой электроэнергии в конце января 2013 года с 6 кВт по 3,5 кВт путем внесения изменений в компоненты распределительного щита собственником помещения Пелевиным Д.В. явилось препятствием для его использования арендатором. Претензии арендодателю об увеличении мощности остались без ответа, также в помещении отсутствовала пожарная сигнализация, установка которой являлась по условиям договора обязанностью арендодателя. То обстоятельство, что Шитов Е.В. выехал из спорного помещения 28.02.2013, а арендодатель в одностороннем порядке расторг договор установлено при отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Пелевина Д.В. (КУСП N 6854) по заявлению гражданки Шитовой С.В. У арендодателя отсутствовало право распоряжения распределительным щитом, электроснабжение помещения производилось на основании договора электроснабжения от 01.01.2001 N 27765, заключенного между АО "Ленэнерго" и ООО "Цветы Валентины", то есть арендодатель не был вправе поставлять электрическую энергию арендатору. Недобросовестные действия совершены Пелевиным Д.В. умышлено, с целью создания у Шитова Е.В. ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Арендатором за свой счет с согласия арендодателя произведен ремонт в спорном помещении, а именно, произведены неотделимые улучшения имущества. Размер заявленных убытков подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело рассмотрено в судебном заседании апелляционного суда 09.10.2013, судом в составе: председательствующий судья Аносова Н.В., судьи Тимухина И.А., Старовойтова О.Р. Председательствующий судья по делу Горбик В.М. заменена на судью Аносову Н.В. в связи с длительным отсутствием судьи Горбик В.М. по причине нетрудоспособности в порядке статьи 18 АПК РФ, на основании распоряжения председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Шитова Е.В. поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, представители Пелевина Д.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и выводы обжалуемого решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Пелевиным Д.В. (арендодатель) и Шитовым Е.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.11.2012 N 4, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение по адресу - Санкт-Петербург, Комендантский пр., дом 31, к. 1, 3Н на 1-м этаже КН 7:34:4126А:2:2:2, общей площадью 131,74 кв. м. По условиям пункта 2.2 договора помещение предоставляется арендатору для размещения салона (центра) красоты, осуществления медицинской деятельности и продажи сопутствующих материалов и услуг.
Величина арендной платы по договору по условиям пункта 4.1 договора составила: с 10.12.2012 по 31.12.2012-107000,00 руб.; с 01.01.2013-158000,00 руб. Оплачиваемый период по договору установлен с 10.12.2012.
Коммунальные и иные эксплуатационные платежи, используемые для бытовых нужд арендатора, в том числе платежи за тепловую энергию, холодное и горячее водоснабжение, вывоз мусора производятся арендатором согласно выставленным счетам управляющей компании или ЖК-22. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно выставленным счетам "Петроэлектросбыта" (пункты 4.4, 4.5 договора).
Помещение передано арендатору по акту от 01.12.2012, в котором отражено, что выделенная мощность составляет 6 кВт, показания электрического счетчика N 437597 на момент приема объекта аренды 3077 кВт/час.
Арендатором внесен Обеспечительный платеж в размере 158000,00 руб. по платежному поручению от 16.11.2012 N 279817, а также арендная плата за декабрь 2012 в сумме 107000,00 руб. (платежное поручение от 16.11.2012 N 279816) и за январь 2013 в сумме 158000,00 руб. по платежному поручению от 11.01.2013 N 1837.
Из представленной в материалы дела переписки следует, что в январе 2013 года между сторонами договора аренды возник спор относительно распределения обязанности по установлению в помещении пожарной сигнализации, и относительно снижения мощности электроснабжения помещения.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Условиями договора, ни обязанности арендодателя по установлению пожарной сигнализации, ни обязанности по обеспечению на объекте определенной мощности не оговаривалось. Указание на мощность электроснабжения в акте приемки-передачи помещения, исходя из его буквального смысла, носит информативный характер, сведений о том, что стороны пришли к соглашению о поддержании при использовании помещения мощности именно на этом уровне, не имеется.
При таких обстоятельствах, снижение мощности энергоснабжения помещения, при этом, что расчет обычно необходимой мощности для целей использования помещения, оговоренных в пункте 2.2 договора не представлен, не может быть квалифицирован как нарушение договора аренды арендодателем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Отсутствие пожарной сигнализации не могло не быть обнаружено арендатором при приемке помещения, тем не менее, возражений относительно недостатков помещения он не заявил.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено обязательство арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Нарушение условий договора аренды со стороны арендодателя, сами по себе, не освобождают арендатора от исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы, в данном случае предусмотрены иные меры защиты - применение ответственности за нарушение договора, в том числе в виде требования о возмещении убытков, отказ от договора в порядке статьи 450 ГК РФ, или исходя из условий договора.
По норме пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Об уменьшении арендной платы со ссылкой на указанную норму ответчик не заявлял. С учетом изложенного выше, вывод о существенном ухудшении условий пользования имуществом по отношению к тому, как они оговорены в договоре аренды не может быть сделан.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательство по внесению арендной платы за февраль месяц должно быть исполнено ответчиком в полном объеме. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств невозможности использования помещения арендатором в связи с нарушением арендодателем каких-либо требований закона или договора Шитовым Е.В. не представлено, указание в переписке на необходимость большей мощности электроснабжения помещения, таким доказательством не является, так как, как указано выше, это требование не основано на условиях договора.
Первоначальный иск в части взыскания задолженности удовлетворен правомерно. При этом, вывод об оставлении без рассмотрения исковых требований в части расторжения договора соответствует положениям статьи 450 ГК РФ и статьи 148 АПК РФ, доказательства обращения истца к ответчику о расторжении договора в досудебном порядке отсутствуют. В части оставления заявления без рассмотрения, решение суда фактически не оспорено.
Учитывая наличие обязательства арендатора по внесению арендной платы до февраля 2013 включительно, и по оплате коммунальных услуг в порядке, предусмотренном условиями договора, также не имеется оснований для квалификации ранее внесенных по договору платежей в качестве неосновательного обогащения и их взыскания с истца. Коммунальные платежи внесены ответчиком без возражений, размер коммунальных платежей подтвержден представленными истцом квитанциями, выставленными ЖК-22, как предусмотрено условиями договора (л.д. 142, 143 т. 2).
Ответчиком не указано, в отношении каких именно существенных обстоятельств сделки он был введен в заблуждение истцом при ее совершении. Исполнение договора аренды осуществлялось в соответствии с его условиями. В случае необходимости согласования специальных условий, необходимых для осуществления деятельности Шитовым Е.В. в помещении, именно им должна была быть выражена воля на внесение этих условий в договор, сведений о такого рода волеизъявлении со стороны ответчика не имеется. Доказательств предоставления какой-либо недостоверной информации со стороны истца при заключении договора нет, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в данном случае признаков недействительности сделки, установленных статьей 179 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.
Отсутствие нарушений со стороны арендодателя, по смыслу положений статьи 393 ГК РФ, исключает возложение ответственности на арендодателя в виде возмещения каких-либо убытков, причиненных арендатору при исполнении договора.
По условиям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 6.3.2 договора арендатору предоставлено право производить неотделимые без вреда помещению улучшения только по письменному согласованию с арендодателем. Пунктом 7.1 договора аналогичные условия предусмотрены в отношении косметического и текущего ремонта помещения, в том числе и при проведении ремонта согласно пункту 6.1.2 договора аренды.
Доказательств письменного согласования с арендатором проведения ремонта в помещении, и произведения неотделимых улучшений в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, стоимость произведенных арендатором ремонтных работ не подлежит возмещению. Кроме того, по смыслу договора аренды, арендная плата за первые месяцы использования помещения, определена именно с учетом необходимости проведения в нем ремонтных работ, таким образом, стороны договора аренды согласовали специальный способ компенсации затрат арендатора в связи с необходимостью приведения помещения в состояние, пригодное для осуществления его деятельности, ограничив сумму такой компенсации суммой, на которую снижены арендные платеж за первый период владения помещением.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска не имелось.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене или изменению не подлежит. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 по делу N А56-16900/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шитова Евгения Валерьевича без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
И.А.ТИМУХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-16900/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 ноября 2013 г. по делу N А56-16900/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 ноября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Тимухиной И.А., Старовойтовой О.Р.
при ведении протокола судебного заседания: Назарян К.Р.
при участии:
от истца: пр. Шевченко А.В., дов. от 22.05.2013
от ответчика: Шитова Е.В., пр. Шитовой С.В., дов. о 10.06.2013; пр. Сидорова В.А., дов. от 10.07.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17234/2013) Шитова Е.В. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 по делу N А56-16900/2013 (судья Иванилова О.Б.), принятое
по иску индивидуального предпринимателя Пелевина Дмитрия Владимировича
к индивидуальному предпринимателю Шитову Евгению Валерьевичу
о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы
установил:
Индивидуальный предприниматель Пелевин Дмитрий Владимирович обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шитову Евгению Валерьевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения от 14.11.2012 N 4 и взыскании арендной платы за период с 01.02.2013 по 01.03.2013 в размере 158000,00 руб. Исковое заявление принято к производству суда в рамках дела N А56-16900/2013.
Индивидуальный предприниматель Шитов Евгений Валерьевич в свою очередь обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Пелевину Дмитрию Владимировичу о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 4, заключенного между индивидуальным предпринимателем Пелевиным Д.В. и индивидуальным предпринимателем Шитовым Е.В. 14.11.2012 и о взыскании с Пелевина Д.В. денежной суммы в размере 1691210,72 руб. в качестве возврата всего полученного им по указанной выше недействительной сделке и возмещении реального ущерба, а именно 423000,00 руб. арендной платы, уплаченной за период с ноября 2012 по январь 2013, 12840,72 руб., оплаченных в пользу Пелевина И.В. в возмещение стоимости коммунальных услуг, 1213000,00 руб. стоимости работ и материалов, использованных при ремонте нежилого помещения; 15000,00 руб. уплаченных за составление отчета об оценке и 10000,00 руб., уплаченных за получение письменной консультации по договору аренды; 17370,00 руб. затрат, связанных с освобождением помещения. Иск принят к производству в рамках арбитражного дела N А56-18448/2013.
Определением арбитражного суда первой инстанции от 03.06.2013 указанные дела объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-16900/2013.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 с индивидуального предпринимателя Шитова Е.В. в пользу индивидуального предпринимателя Пелевина Д.В. взыскано 158000,00 руб. долга. В части требования о расторжении договора иск оставлен без рассмотрения. Иск Шитова Е.В. оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции посчитал, что при заключении договора Шитов Е.В. должен был потребовать от Пелевина Д.В. предоставления договора на электроснабжение, заключенного с ОАО "Петроэлектросбыт" либо с иной энергосбытовой компанией в целях установления факта обеспечения помещения электроэнергией достаточной мощности. В акте приема-передачи такого рода сведения не отражены, при приемке-передаче помещения фактическая возможность снабжения помещения исходя из мощности 6кВт, не проверялась. Ссылка Шитова Е.В. на Письменную консультацию от 08.02.2013 эксперта ООО "Многопрофильный Юридический Центр "СПЕциалист" отклонена судом с выводом о том, что она составлена в феврале 2013 года, в нем описаны имеющееся в ГРЩ дома оборудование на момент составления письменной консультации, и эти сведения невозможно сопоставить с моментом заключения договора, так осмотр оборудования не производился. Наличие в действиях Пелевина Д.В. обмана при заключении договора аренды не подтверждено. Поскольку оплата арендной платы за февраль 2013 не произведена, в этой части иск Пелевина Д.В. признан обоснованным. В части требования о расторжении договора, Пелевиным Д.В. не соблюден предусмотренный договором досудебный порядок, на дату направления претензии не истек срок, предусмотренный пунктом 10.6.2 договора, в претензии отсутствует предложение расторгнуть договор, а лишь указано на возможность его расторжения. С учетом вывода о действительности договора аренды, а также отсутствия оснований для его расторжения, во взыскании ранее уплаченных по договору сумм арендной платы и возмещения коммунальных услуг, возмещения стоимости неотделимых улучшений, отказано. Соответственно отказано и в удовлетворении требования о возмещении 15000,00 руб. и 10000,00 руб. расходов на проведение судебной экспертизы и за получение письменной консультации.
На решение суда Шитовым Е.В. подана апелляционная жалоба, в которой он просит отменить решение полностью и принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что в акте приема-передачи помещения оговорено, что мощность электроснабжения составляет 6 кВт. Арендодателем и арендатором 01.12.2012 также согласованы улучшения помещения, которые позволят использовать его по назначению. Фактически арендатор занимал помещение в период с 01.12.2012 по 28.02.2013, из которого до 14.01.2013 осуществлялись ремонтные работы для целей приведения помещения в состояние, пригодное для использования. Уменьшение выделенной мощности подаваемой электроэнергии в конце января 2013 года с 6 кВт по 3,5 кВт путем внесения изменений в компоненты распределительного щита собственником помещения Пелевиным Д.В. явилось препятствием для его использования арендатором. Претензии арендодателю об увеличении мощности остались без ответа, также в помещении отсутствовала пожарная сигнализация, установка которой являлась по условиям договора обязанностью арендодателя. То обстоятельство, что Шитов Е.В. выехал из спорного помещения 28.02.2013, а арендодатель в одностороннем порядке расторг договор установлено при отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Пелевина Д.В. (КУСП N 6854) по заявлению гражданки Шитовой С.В. У арендодателя отсутствовало право распоряжения распределительным щитом, электроснабжение помещения производилось на основании договора электроснабжения от 01.01.2001 N 27765, заключенного между АО "Ленэнерго" и ООО "Цветы Валентины", то есть арендодатель не был вправе поставлять электрическую энергию арендатору. Недобросовестные действия совершены Пелевиным Д.В. умышлено, с целью создания у Шитова Е.В. ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора. Арендатором за свой счет с согласия арендодателя произведен ремонт в спорном помещении, а именно, произведены неотделимые улучшения имущества. Размер заявленных убытков подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Дело рассмотрено в судебном заседании апелляционного суда 09.10.2013, судом в составе: председательствующий судья Аносова Н.В., судьи Тимухина И.А., Старовойтова О.Р. Председательствующий судья по делу Горбик В.М. заменена на судью Аносову Н.В. в связи с длительным отсутствием судьи Горбик В.М. по причине нетрудоспособности в порядке статьи 18 АПК РФ, на основании распоряжения председателя Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Шитова Е.В. поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, представители Пелевина Д.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили оставить без изменения решение суда первой инстанции.
Заслушав объяснения представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и выводы обжалуемого решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Пелевиным Д.В. (арендодатель) и Шитовым Е.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.11.2012 N 4, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение по адресу - Санкт-Петербург, Комендантский пр., дом 31, к. 1, 3Н на 1-м этаже КН 7:34:4126А:2:2:2, общей площадью 131,74 кв. м. По условиям пункта 2.2 договора помещение предоставляется арендатору для размещения салона (центра) красоты, осуществления медицинской деятельности и продажи сопутствующих материалов и услуг.
Величина арендной платы по договору по условиям пункта 4.1 договора составила: с 10.12.2012 по 31.12.2012-107000,00 руб.; с 01.01.2013-158000,00 руб. Оплачиваемый период по договору установлен с 10.12.2012.
Коммунальные и иные эксплуатационные платежи, используемые для бытовых нужд арендатора, в том числе платежи за тепловую энергию, холодное и горячее водоснабжение, вывоз мусора производятся арендатором согласно выставленным счетам управляющей компании или ЖК-22. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно выставленным счетам "Петроэлектросбыта" (пункты 4.4, 4.5 договора).
Помещение передано арендатору по акту от 01.12.2012, в котором отражено, что выделенная мощность составляет 6 кВт, показания электрического счетчика N 437597 на момент приема объекта аренды 3077 кВт/час.
Арендатором внесен Обеспечительный платеж в размере 158000,00 руб. по платежному поручению от 16.11.2012 N 279817, а также арендная плата за декабрь 2012 в сумме 107000,00 руб. (платежное поручение от 16.11.2012 N 279816) и за январь 2013 в сумме 158000,00 руб. по платежному поручению от 11.01.2013 N 1837.
Из представленной в материалы дела переписки следует, что в январе 2013 года между сторонами договора аренды возник спор относительно распределения обязанности по установлению в помещении пожарной сигнализации, и относительно снижения мощности электроснабжения помещения.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Условиями договора, ни обязанности арендодателя по установлению пожарной сигнализации, ни обязанности по обеспечению на объекте определенной мощности не оговаривалось. Указание на мощность электроснабжения в акте приемки-передачи помещения, исходя из его буквального смысла, носит информативный характер, сведений о том, что стороны пришли к соглашению о поддержании при использовании помещения мощности именно на этом уровне, не имеется.
При таких обстоятельствах, снижение мощности энергоснабжения помещения, при этом, что расчет обычно необходимой мощности для целей использования помещения, оговоренных в пункте 2.2 договора не представлен, не может быть квалифицирован как нарушение договора аренды арендодателем.
В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Отсутствие пожарной сигнализации не могло не быть обнаружено арендатором при приемке помещения, тем не менее, возражений относительно недостатков помещения он не заявил.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено обязательство арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Нарушение условий договора аренды со стороны арендодателя, сами по себе, не освобождают арендатора от исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы, в данном случае предусмотрены иные меры защиты - применение ответственности за нарушение договора, в том числе в виде требования о возмещении убытков, отказ от договора в порядке статьи 450 ГК РФ, или исходя из условий договора.
По норме пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Об уменьшении арендной платы со ссылкой на указанную норму ответчик не заявлял. С учетом изложенного выше, вывод о существенном ухудшении условий пользования имуществом по отношению к тому, как они оговорены в договоре аренды не может быть сделан.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательство по внесению арендной платы за февраль месяц должно быть исполнено ответчиком в полном объеме. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств невозможности использования помещения арендатором в связи с нарушением арендодателем каких-либо требований закона или договора Шитовым Е.В. не представлено, указание в переписке на необходимость большей мощности электроснабжения помещения, таким доказательством не является, так как, как указано выше, это требование не основано на условиях договора.
Первоначальный иск в части взыскания задолженности удовлетворен правомерно. При этом, вывод об оставлении без рассмотрения исковых требований в части расторжения договора соответствует положениям статьи 450 ГК РФ и статьи 148 АПК РФ, доказательства обращения истца к ответчику о расторжении договора в досудебном порядке отсутствуют. В части оставления заявления без рассмотрения, решение суда фактически не оспорено.
Учитывая наличие обязательства арендатора по внесению арендной платы до февраля 2013 включительно, и по оплате коммунальных услуг в порядке, предусмотренном условиями договора, также не имеется оснований для квалификации ранее внесенных по договору платежей в качестве неосновательного обогащения и их взыскания с истца. Коммунальные платежи внесены ответчиком без возражений, размер коммунальных платежей подтвержден представленными истцом квитанциями, выставленными ЖК-22, как предусмотрено условиями договора (л.д. 142, 143 т. 2).
Ответчиком не указано, в отношении каких именно существенных обстоятельств сделки он был введен в заблуждение истцом при ее совершении. Исполнение договора аренды осуществлялось в соответствии с его условиями. В случае необходимости согласования специальных условий, необходимых для осуществления деятельности Шитовым Е.В. в помещении, именно им должна была быть выражена воля на внесение этих условий в договор, сведений о такого рода волеизъявлении со стороны ответчика не имеется. Доказательств предоставления какой-либо недостоверной информации со стороны истца при заключении договора нет, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии в данном случае признаков недействительности сделки, установленных статьей 179 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора.
Отсутствие нарушений со стороны арендодателя, по смыслу положений статьи 393 ГК РФ, исключает возложение ответственности на арендодателя в виде возмещения каких-либо убытков, причиненных арендатору при исполнении договора.
По условиям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 6.3.2 договора арендатору предоставлено право производить неотделимые без вреда помещению улучшения только по письменному согласованию с арендодателем. Пунктом 7.1 договора аналогичные условия предусмотрены в отношении косметического и текущего ремонта помещения, в том числе и при проведении ремонта согласно пункту 6.1.2 договора аренды.
Доказательств письменного согласования с арендатором проведения ремонта в помещении, и произведения неотделимых улучшений в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, стоимость произведенных арендатором ремонтных работ не подлежит возмещению. Кроме того, по смыслу договора аренды, арендная плата за первые месяцы использования помещения, определена именно с учетом необходимости проведения в нем ремонтных работ, таким образом, стороны договора аренды согласовали специальный способ компенсации затрат арендатора в связи с необходимостью приведения помещения в состояние, пригодное для осуществления его деятельности, ограничив сумму такой компенсации суммой, на которую снижены арендные платеж за первый период владения помещением.
Таким образом, оснований для удовлетворения встречного иска не имелось.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, отмене или изменению не подлежит. В удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.07.2013 по делу N А56-16900/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шитова Евгения Валерьевича без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
И.А.ТИМУХИНА
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)