Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от ответчика: Науменко Софья Александровна, паспорт, по доверенности N 35 от 29.03.2013
от истца: Лукьянчиков Константин Сергеевич, удостоверение, по доверенности N 17 от 15.01.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013
по иску Отдела муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
о взыскании задолженности в размере 3 273 454, 86 руб.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
к Отделу муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района
о зачете в счет арендной платы и уменьшении арендной платы
принятое в составе судьи Черножукова М.В.
установил:
Отдел муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее - отдел, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" (далее - ООО "ЕйскВодоканал", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. в размере 2 067 070, 55 руб., по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. в размере 1 931 760, 45 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 155 634, 72 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК; РФ).
ООО "ЕйскВодоканал" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском к Отделу муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района, в котором просит зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоснабжения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за апрель 2012 г. и июнь 2012 г. на сумму 895 532 руб.; зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоотведения, эксплуатируемых по договору аренды N 129, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за период с 01.03.2012 г. по 3 1.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб.; уменьшить суммы арендной платы за 2012 год, а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 129, но не пригодных к эксплуатации в размере 391 416,67 руб.; уменьшить сумму арендной платы за 2012 г., а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 130, но не пригодных к эксплуатации в размере 148 304,85 руб.; уменьшить сумму арендной платы за 2012 г. на стоимость оборудования узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, с магистральным водопроводам в размере 1 288 986 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июня 2013 года с общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" в пользу Отдела муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района взыскана задолженность в сумме 3 998 831 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 154 670.15 руб. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 59 762 руб. 17 коп.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что суд не дал оценку доводам ответчика и представленным доказательствам неправомерности взыскания суммы задолженности арендной платы за 30 и 31 декабря 2011 года, так как переданное арендованное имущество фактически до 01.01.2012 г. находилось в эксплуатации ООО "Югводоканал". Суд не учел пункты 3.5.10 договоров аренды, в соответствии с которыми ООО "ЕйскВодоканал" обязано нести затраты на производство работ, предусмотренных договорами, в пределах тарифа на водоснабжение и водоотведение. Выписка РЭК по тарифам была представлена суду, однако не была рассмотрена и оценена. Суд не дал оценку доводам ответчика о затратах труда и времени на проведение осмотра имущества и проверки его исправности в соответствии с предлагаемым временем ознакомления в конкурсной документации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, в удовлетворении которой просил отказать, оставив решение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Отделом муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района (арендодатель) и ООО "ЕйскВодоканал" (арендатор) на основании протокола N 2 от 30.12.2011 г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды были заключены договоры аренды N 129 от 30.12.2011 г. на объекты водоотведения, N 130 от 30.12.2011 г. на объекты водоснабжения, находящиеся в собственности Ейского городского поселения Ейского района для осуществления деятельности по водоотведению и водоснабжению на территории города Ейска, сроком действия до 30.12.2021 г.
В соответствии с разделом 1 договоров арендодатель принял на себя обязанность предоставить указанное в договорах имущество арендатору в установленные договорами сроки, а арендатор в соответствии с п. 4.1 разделов 4 названных договоров принял на себя обязательство по оплате арендной платы в размере: по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. - 6 752 303, 50 руб. в год, соответственно 562 691, 96 руб. в месяц, что определено на основании протокола N 2 от 30.12.201 I г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды; по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. - 5 791 864, 20 руб. в год, соответственно 482 655, 35 руб. в месяц, что определено на основании протокола N 2 от 30.12.2011 г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды.
Указанные суммы арендной платы общество должно было оплачивать ежемесячно равными долями не позднее 10 числа текущего месяца по реквизитам, указанным в договорах аренды.
Во исполнение условий договоров истцом ответчику было передано и последним принято имущество в соответствии с перечнем объектов водоснабжения, являющихся приложениями к договорам, что подтверждается актами приема-передачи от 30.12.2011 г., подписанными сторонами.
Ссылаясь на то, обществом обязанность по оплате арендной платы была исполнена не в полном объеме, отдел обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Как уже было указано, факт передачи истцом ответчику и принятия последним во временное владение и пользование объектов имущества по спорным договорам, подтверждается актами приема-передачи от 30 декабря 2011 года, подписанными и скрепленными печатями организаций.
В силу изложенного довод апелляционной жалобы о неправомерном взыскании суммы задолженности арендной платы за 30 и 31 декабря 2011 года, так как переданное арендованное имущество фактически до 01.01.2012 г. находилось в эксплуатации ООО "Югводокапал", подлежит отклонению.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, обязанность по внесению арендной платы за спорный период обществом в полном объеме исполнена не была, в результате чего у ответчика перед отделом образовалась задолженность в размере 3 998 831 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку доказательств оплаты задолженности в размере 3 998 831 руб. либо доказательств прекращения данной обязанности иным предусмотренным законом способом ответчиком в материалы дела не представлено, постольку с ответчика в пользу истца судом первой инстанции была обоснованно взыскана сумма долга в указанном размере.
Как следует из материалов дела, истцом также было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 155 634, 72 руб. за период с 11.01.2012 г. по 11.01.2013 г.
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика процентов правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 154 670,15 руб. с учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета.
Расчет и размер взысканных процентов ответчиком не оспорены.
Рассмотрев встречное исковое заявление общества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения в силу следующего.
Ссылаясь на "Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. N 167, ответчик указывает на то, что ООО "ЕйскВодоканал" в целях водоснабжения Ейского городского поселения на основании требований законодательства РФ в связи с неисполнением обязанности по установке приборов учета холодной воды, подаваемой Ейскому городскому поселению, арендодателем, приобрело необходимые в обязательном порядке приборы учета и произвело оборудование узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения с магистральным водопроводом в городе Ейске по следующим адресам: пос. Широчанка, ул. Якира; пос. Широчанка, ул. Блюхера; пос. Широчанка, ул. Выгоная, а также насосной водопроводной станции 4 подъема, расположенной по адресу: г. Ейск, ул. Баррикадная, 1.
Как указывает ответчик, в связи с оборудованием указанных выше узлов учета, ООО "ЕйскВодоканал" понесло затраты в размере 1 288 986 руб., в связи с чем ответчик просит уменьшить сумму арендной платы за 2012 г. на стоимость оборудования узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, с магистральным водопроводам в размере 1 288 986 руб.
Оценив указанные доводы суд первой инстанции обоснованно указал следующее.
Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).
Кроме того, п. 5.3.6 договоров аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить реконструкцию или иные изменения имущества без письменного разрешения арендодателя.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, доказательства получения согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества (оборудование узлов учета) отсутствуют.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость произведенных ответчиком улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых) не подлежит возмещению арендодателем.
Как указывает ответчик, в связи с неотложной необходимостью им был выполнен капитальный ремонт по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб., по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. за апрель 2012 г. по июнь 2012 г. на сумму 859 532 руб.
Ссылаясь на данные обстоятельства ООО "ЕйскВодоканал" просит зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоснабжения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за апрель 2012 г. и июнь 2012 г. на сумму 895 532 руб.; зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоотведения, эксплуатируемых по договору аренды N 129, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб.
Как установлено судом первой инстанции, названные работы были направлены на устранение аварий.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Пунктами 5.3.5 договоров аренды предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и за счет собственных средств производить текущий и аварийно-восстановительный ремонт арендуемого имущества.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, арендатор обязан за свой счет производить аварийно-восстановительный ремонт арендованного имущества.
Ответчик также ссылается на то, что в перечень имущества, переданного по договорам аренды N 129 и 130 от 30.12.2011 г., были включены объекты водоснабжения и водоотведения, которые по факту демонтированы, имели износ 100% и непригодны для использования и оказания услуг потребителям. После подписания договоров аренды специалистами ООО "ЕйскВодоканал" была проведена инвентаризация принятых в аренду водопроводных канализационных сетей. По окончанию инвентаризации акты с конкретной информацией о состоянии арендованных объектов водоснабжения и водоотведения, в том числе о неудовлетворительном (непригодном для использования) состоянии сетей, были направлены с сопроводительным письмом N 639 от 29.05.2012 г. главе Ейского городского поселения Ейского района.
Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО "ЕйскВодоканал" просит уменьшить сумму арендной платы за 2012 год, а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 129, но не пригодных к эксплуатации в размере 391 416, 67 руб.
Данные доводы были обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При этом п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Как верно указал суд первой инстанции, ООО "ЕйскВодоканал" не доказало, что недостатки арендованного имущества существовали до передачи его в аренду, а не возникли в ходе эксплуатации имущества арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязанности по обеспечению сохранности имущества.
Оценив представленные ООО "ЕйскВодоканал" акты технического состояния имущества, суд первой инстанции обоснованно указал, что они не относятся к числу допустимых доказательств, поскольку составлены в одностороннем порядке специалистами ООО "ЕйскВодоканал" без участия представителей арендодателя.
С учетом изложенного довод апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку доводам ответчика с прилагаемым расчетом затрат труда и времени на проведение осмотра имущества и проверки его исправности в соответствии с предлагаемым временем ознакомления в конкурсной документации, подлежит отклонению.
В качестве довода апелляционной жалобы ответчик также указывает на то, что суд не учел пункты 3.5.10 договоров аренды, в соответствии с которыми ООО "ЕйскВодоканал" обязано нести затраты на производство работ, предусмотренных договорами, в пределах тарифа на водоснабжение и водоотведение; что выписка РЭК по тарифам была представлена суду, однако не была рассмотрена и оценена.
Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о незаконности и необоснованности вынесенного судом первой инстанции решения, в силу того, что ответчиком не представлены доказательства невозможности включения расходов в состав тарифов на водоснабжение и водоотведение на очередной год.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы на решение суда подлежит оплате госпошлина в размере 2 000 руб.
Поскольку платежным поручением N 1513 от 10.07.2013 г. ответчиком была уплачена госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 44 690 руб., постольку излишне уплаченная госпошлина в размере 42 690 руб. подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 1513 от 10.07.2013 г. госпошлину в размере 42 690 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2013 N 15АП-11931/2013 ПО ДЕЛУ N А32-2159/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2013 г. N 15АП-11931/2013
Дело N А32-2159/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от ответчика: Науменко Софья Александровна, паспорт, по доверенности N 35 от 29.03.2013
от истца: Лукьянчиков Константин Сергеевич, удостоверение, по доверенности N 17 от 15.01.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013
по иску Отдела муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
о взыскании задолженности в размере 3 273 454, 86 руб.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал"
к Отделу муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района
о зачете в счет арендной платы и уменьшении арендной платы
принятое в составе судьи Черножукова М.В.
установил:
Отдел муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района (далее - отдел, истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" (далее - ООО "ЕйскВодоканал", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. в размере 2 067 070, 55 руб., по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. в размере 1 931 760, 45 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме 155 634, 72 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК; РФ).
ООО "ЕйскВодоканал" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с встречным иском к Отделу муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района, в котором просит зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоснабжения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за апрель 2012 г. и июнь 2012 г. на сумму 895 532 руб.; зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоотведения, эксплуатируемых по договору аренды N 129, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за период с 01.03.2012 г. по 3 1.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб.; уменьшить суммы арендной платы за 2012 год, а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 129, но не пригодных к эксплуатации в размере 391 416,67 руб.; уменьшить сумму арендной платы за 2012 г., а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 130, но не пригодных к эксплуатации в размере 148 304,85 руб.; уменьшить сумму арендной платы за 2012 г. на стоимость оборудования узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, с магистральным водопроводам в размере 1 288 986 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 июня 2013 года с общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" в пользу Отдела муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района взыскана задолженность в сумме 3 998 831 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 154 670.15 руб. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 59 762 руб. 17 коп.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что суд не дал оценку доводам ответчика и представленным доказательствам неправомерности взыскания суммы задолженности арендной платы за 30 и 31 декабря 2011 года, так как переданное арендованное имущество фактически до 01.01.2012 г. находилось в эксплуатации ООО "Югводоканал". Суд не учел пункты 3.5.10 договоров аренды, в соответствии с которыми ООО "ЕйскВодоканал" обязано нести затраты на производство работ, предусмотренных договорами, в пределах тарифа на водоснабжение и водоотведение. Выписка РЭК по тарифам была представлена суду, однако не была рассмотрена и оценена. Суд не дал оценку доводам ответчика о затратах труда и времени на проведение осмотра имущества и проверки его исправности в соответствии с предлагаемым временем ознакомления в конкурсной документации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.
Представитель истца в судебном заседании указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, в удовлетворении которой просил отказать, оставив решение суда первой инстанции без изменения.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Отделом муниципальных ресурсов администрации Ейского городского поселения Ейского района (арендодатель) и ООО "ЕйскВодоканал" (арендатор) на основании протокола N 2 от 30.12.2011 г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды были заключены договоры аренды N 129 от 30.12.2011 г. на объекты водоотведения, N 130 от 30.12.2011 г. на объекты водоснабжения, находящиеся в собственности Ейского городского поселения Ейского района для осуществления деятельности по водоотведению и водоснабжению на территории города Ейска, сроком действия до 30.12.2021 г.
В соответствии с разделом 1 договоров арендодатель принял на себя обязанность предоставить указанное в договорах имущество арендатору в установленные договорами сроки, а арендатор в соответствии с п. 4.1 разделов 4 названных договоров принял на себя обязательство по оплате арендной платы в размере: по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. - 6 752 303, 50 руб. в год, соответственно 562 691, 96 руб. в месяц, что определено на основании протокола N 2 от 30.12.201 I г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды; по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. - 5 791 864, 20 руб. в год, соответственно 482 655, 35 руб. в месяц, что определено на основании протокола N 2 от 30.12.2011 г. аукциона N 20-2011 на право заключения договора аренды.
Указанные суммы арендной платы общество должно было оплачивать ежемесячно равными долями не позднее 10 числа текущего месяца по реквизитам, указанным в договорах аренды.
Во исполнение условий договоров истцом ответчику было передано и последним принято имущество в соответствии с перечнем объектов водоснабжения, являющихся приложениями к договорам, что подтверждается актами приема-передачи от 30.12.2011 г., подписанными сторонами.
Ссылаясь на то, обществом обязанность по оплате арендной платы была исполнена не в полном объеме, отдел обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Как уже было указано, факт передачи истцом ответчику и принятия последним во временное владение и пользование объектов имущества по спорным договорам, подтверждается актами приема-передачи от 30 декабря 2011 года, подписанными и скрепленными печатями организаций.
В силу изложенного довод апелляционной жалобы о неправомерном взыскании суммы задолженности арендной платы за 30 и 31 декабря 2011 года, так как переданное арендованное имущество фактически до 01.01.2012 г. находилось в эксплуатации ООО "Югводокапал", подлежит отклонению.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, обязанность по внесению арендной платы за спорный период обществом в полном объеме исполнена не была, в результате чего у ответчика перед отделом образовалась задолженность в размере 3 998 831 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Поскольку доказательств оплаты задолженности в размере 3 998 831 руб. либо доказательств прекращения данной обязанности иным предусмотренным законом способом ответчиком в материалы дела не представлено, постольку с ответчика в пользу истца судом первой инстанции была обоснованно взыскана сумма долга в указанном размере.
Как следует из материалов дела, истцом также было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 155 634, 72 руб. за период с 11.01.2012 г. по 11.01.2013 г.
В силу статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата иной просрочке в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требования кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты арендной платы установлен судом, подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца о взыскании с ответчика процентов правомерно удовлетворено судом первой инстанции в размере 154 670,15 руб. с учетом произведенного судом первой инстанции перерасчета.
Расчет и размер взысканных процентов ответчиком не оспорены.
Рассмотрев встречное исковое заявление общества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения в силу следующего.
Ссылаясь на "Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 г. N 167, ответчик указывает на то, что ООО "ЕйскВодоканал" в целях водоснабжения Ейского городского поселения на основании требований законодательства РФ в связи с неисполнением обязанности по установке приборов учета холодной воды, подаваемой Ейскому городскому поселению, арендодателем, приобрело необходимые в обязательном порядке приборы учета и произвело оборудование узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения с магистральным водопроводом в городе Ейске по следующим адресам: пос. Широчанка, ул. Якира; пос. Широчанка, ул. Блюхера; пос. Широчанка, ул. Выгоная, а также насосной водопроводной станции 4 подъема, расположенной по адресу: г. Ейск, ул. Баррикадная, 1.
Как указывает ответчик, в связи с оборудованием указанных выше узлов учета, ООО "ЕйскВодоканал" понесло затраты в размере 1 288 986 руб., в связи с чем ответчик просит уменьшить сумму арендной платы за 2012 г. на стоимость оборудования узлов учета на границе водопроводных сетей Ейского городского поселения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, с магистральным водопроводам в размере 1 288 986 руб.
Оценив указанные доводы суд первой инстанции обоснованно указал следующее.
Согласно п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 указанной статьи).
Кроме того, п. 5.3.6 договоров аренды предусмотрено, что арендатор обязуется не производить реконструкцию или иные изменения имущества без письменного разрешения арендодателя.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не оспаривается ответчиком, доказательства получения согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества (оборудование узлов учета) отсутствуют.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость произведенных ответчиком улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых) не подлежит возмещению арендодателем.
Как указывает ответчик, в связи с неотложной необходимостью им был выполнен капитальный ремонт по договору аренды N 129 от 30.12.2011 г. за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб., по договору аренды N 130 от 30.12.2011 г. за апрель 2012 г. по июнь 2012 г. на сумму 859 532 руб.
Ссылаясь на данные обстоятельства ООО "ЕйскВодоканал" просит зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоснабжения, эксплуатируемых по договору аренды от 30.12.2011 г. N 130, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за апрель 2012 г. и июнь 2012 г. на сумму 895 532 руб.; зачесть в счет арендной платы стоимость капитального ремонта объектов водоотведения, эксплуатируемых по договору аренды N 129, произведенного ООО "ЕйскВодоканал" за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2012 г. на сумму 1 798 274 руб.
Как установлено судом первой инстанции, названные работы были направлены на устранение аварий.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Пунктами 5.3.5 договоров аренды предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и за счет собственных средств производить текущий и аварийно-восстановительный ремонт арендуемого имущества.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, арендатор обязан за свой счет производить аварийно-восстановительный ремонт арендованного имущества.
Ответчик также ссылается на то, что в перечень имущества, переданного по договорам аренды N 129 и 130 от 30.12.2011 г., были включены объекты водоснабжения и водоотведения, которые по факту демонтированы, имели износ 100% и непригодны для использования и оказания услуг потребителям. После подписания договоров аренды специалистами ООО "ЕйскВодоканал" была проведена инвентаризация принятых в аренду водопроводных канализационных сетей. По окончанию инвентаризации акты с конкретной информацией о состоянии арендованных объектов водоснабжения и водоотведения, в том числе о неудовлетворительном (непригодном для использования) состоянии сетей, были направлены с сопроводительным письмом N 639 от 29.05.2012 г. главе Ейского городского поселения Ейского района.
Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО "ЕйскВодоканал" просит уменьшить сумму арендной платы за 2012 год, а также за январь и февраль 2013 г. на стоимость арендной платы объектов, включенных в перечень переданного по договору аренды имущества от 30.12.2011 г. N 129, но не пригодных к эксплуатации в размере 391 416, 67 руб.
Данные доводы были обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При этом п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Как верно указал суд первой инстанции, ООО "ЕйскВодоканал" не доказало, что недостатки арендованного имущества существовали до передачи его в аренду, а не возникли в ходе эксплуатации имущества арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязанности по обеспечению сохранности имущества.
Оценив представленные ООО "ЕйскВодоканал" акты технического состояния имущества, суд первой инстанции обоснованно указал, что они не относятся к числу допустимых доказательств, поскольку составлены в одностороннем порядке специалистами ООО "ЕйскВодоканал" без участия представителей арендодателя.
С учетом изложенного довод апелляционной жалобы о том, что суд не дал оценку доводам ответчика с прилагаемым расчетом затрат труда и времени на проведение осмотра имущества и проверки его исправности в соответствии с предлагаемым временем ознакомления в конкурсной документации, подлежит отклонению.
В качестве довода апелляционной жалобы ответчик также указывает на то, что суд не учел пункты 3.5.10 договоров аренды, в соответствии с которыми ООО "ЕйскВодоканал" обязано нести затраты на производство работ, предусмотренных договорами, в пределах тарифа на водоснабжение и водоотведение; что выписка РЭК по тарифам была представлена суду, однако не была рассмотрена и оценена.
Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о незаконности и необоснованности вынесенного судом первой инстанции решения, в силу того, что ответчиком не представлены доказательства невозможности включения расходов в состав тарифов на водоснабжение и водоотведение на очередной год.
При таких обстоятельствах оснований для изменения либо отмены решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт отвечает нормам материального права, содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.
Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.
В соответствии со ст. 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы на решение суда подлежит оплате госпошлина в размере 2 000 руб.
Поскольку платежным поручением N 1513 от 10.07.2013 г. ответчиком была уплачена госпошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 44 690 руб., постольку излишне уплаченная госпошлина в размере 42 690 руб. подлежит возврату ответчику из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2013 года по делу N А32-2159/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЕйскВодоканал" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением N 1513 от 10.07.2013 г. госпошлину в размере 42 690 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)