Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" января 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Магда О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
- при участии: от Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) - Кузнецова Д.А., представителя по доверенности от 23 ноября 2012 года N 187;
- рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
дело по исковому заявлению администрации города Абакана
к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Георгиевичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
о взыскании 320 147 рублей 84 копеек.
установил:
администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224; далее по тексту также истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Георгиевичу (ИНН 190100135700, ОГРН 304190133500079; далее также ответчик, Гончарук Д.Г.):
- - о расторжении договора от 8 апреля 2009 года N АФ15600 аренды земельного участка общей площадью 16631 кв. м с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б;
- - о взыскании 320 147 рублей 84 копеек, в том числе 286 104 рублей 45 копеек долга по договору аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 за период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года и 34 043 рублей 39 копеек неустойки за период с 16 ноября 2011 года по 4 июля 2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены.
Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г.
С индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. взыскано в пользу администрации города Абакана 320 147 рублей 84 копейки, в том числе 286 104 рубля 45 копеек задолженности и 34 043 рубля 39 копеек неустойки, а в доход федерального бюджета - 13 402 рубля 96 копеек государственной пошлины по иску.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств по внесению арендных платежей.
Не согласившись с данным судебным актом и полагая, что указанный судебный акт нарушает их права и законные интересы, в Третий арбитражный апелляционный суд обратились с апелляционными жалобами лица, не привлеченные к участию в деле: Коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) и конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Дмитрия Георгиевича согласно решению Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 - Ощепков Геннадий Владимирович (далее также Ощепков Г.В.).
В соответствии с апелляционной жалобой конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., поскольку исковое заявление по настоящему делу было подано в Арбитражный суд Республики Хакасия 10 июля 2012 года, то есть в период введения в отношении ответчика процедуры наблюдения, а решение принято 4 сентября 2012 года, то есть в период конкурсного производства, конкурсный управляющий ответчика должен быть привлечен к участию в деле, так как решение по настоящему делу прямо затрагивает права и законные интересы как арбитражного управляющего, так и кредиторов ответчика. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 63 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежащая взысканию в рамках настоящего дела сумма арендных платежей может охватывать только период с 1 января 2012 года по 1 июля 2012 года (1 и 2 кварталы), поскольку денежное требование, относящееся к 4 кварталу 2011 года является не текущим, а реестровым и не подлежало рассмотрению в общеисковом порядке. Прекращение заложенного права аренды повлечет за собой невозможность его продажи в деле о банкротстве, в связи с чем конкурсный управляющий лишается права на получение причитающихся ему сумм в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно апелляционной жалобе Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью), с учетом представленных дополнений, в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество. Согласно Федеральному закону от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае реализации недвижимого имущества - отдельно стоящего здания к постановлению судебного пристава-исполнителя акту приема-передачи должны быть приложены документы, подтверждающие право на земельный участок, в связи с чем при расторжении договора аренды стала невозможной принудительная реализация имущества должника в связи с отсутствием прав на земельный участок. Земельный участок, на котором расположено здание, право собственности на которое возникло в ходе приватизации, обременен исключительно правами собственника объекта недвижимости. Право аренды на земельный участок было заложено банку с согласия администрации города Абакана, обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решением Абаканского городского суда от 18 июля 2011 года обращено взыскание на заложенный объект, в том числе на арендные права.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2012 года апелляционные жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 7 декабря 2012 года.
Определением от 7 декабря 2012 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судебное заседание назначено, с учетом определения об исправлении опечатки, на 11 января 2013 года. Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. - Ощепков Г.В. привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика; Коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН 1021900002563, также банк) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебное заседание 11 января 2013 года представитель администрации города Абакана, а также индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. и его конкурсный управляющий Ощепков Г.В. не прибыли.
От администрации города Абакана суду апелляционной инстанции поступило заявление об увеличении размера исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 389 223 рублей 05 копеек (за период с 1 января по 31 декабря 2012 года) и в части взыскания неустойки до 59 745 рублей 74 копеек (за период с 16 марта по 31 декабря 2012 года).
Кроме того, от администрации города Абакана суду апелляционной инстанции поступили ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя и пояснения по делу, в которых истец указывает на то обстоятельство, что наличие договора залога арендных прав не лишает арендодателя права обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем производственного здания, земельный участок требует раздела.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4-5).
Копия определения суда апелляционной инстанции о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, направлялась судом апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле. Уведомлением о вручении почтового отправления N 66000072420948 подтверждается получение данного определения Ощепковым Г.В. Направленное индивидуальному предпринимателю Гончаруку Д.Г. заказное письмо N 66000072420924 возвращено по истечении срока хранения.
Информация о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 13 декабря 2012 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчиков надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в их отсутствие.
Представитель Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) представил отзыв на заявление об увеличении размера исковых требований, в котором указал на то, что фактически заявляя требование о расторжении договора аренды по формальному основанию невнесения своевременно платежей, истец допустил злоупотребление правом, исключительно создав препятствия как собственнику здания, так и залогодержателю здания и арендных прав. Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, что бы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Истцом не представлены доказательства того, что размер земельного участка, на котором расположена недвижимость ответчика, превышает установленные пределы.
Рассмотрев заявление истца об увеличении размера исковых требований, суд апелляционной инстанции на основании статей 49, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает увеличение размера исковых требований.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
8 апреля 2010 года муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600 (л.д. 12), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен на период с 8 апреля 2009 года до 8 апреля 2014 года.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата на момент заключения договора, исчисленная в годовом выражении, составляет 426 284 рубля 86 копеек.
Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
В силу пункта 5.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договора аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
В силу пункта 7.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 8 апреля 2009 года (приложение N 2 к договору, л.д. 15) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный выше земельный участок.
Договор аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 зарегистрирован, согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 28 апреля 2012 года (л.д. 16), 9 июня 2009 года.
3 декабря 2009 года между Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и Коммерческим банком "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв. м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер БЗ, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина 213б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 7 декабря 2009 года.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 декабря 2011 года по делу N А74-6155/2011 принято к производству заявление Басловяковой С.А. о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ощепков Г.В.
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения (л.д 25).
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка (л.д. 29-32)
Мотивируя тем, что ответчик арендную плату за использование земельного участка в период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года не внес, истец обратился в суд с настоящим иском.
В суде апелляционной инстанции истец уточнил размер исковых требований, предъявив ко взысканию задолженность по арендной плате по договору от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в сумме 389 223 рубля 05 копеек за период с 1 января по 31 декабря 2012 года, исходя из размера арендной платы за период с 1 января по 1 апреля, с 1 апреля по 1 июля и с 1 июля по 1 октября 2012 года - по 97 305 рублей 76 копеек, за период с 1 октября по 31 декабря 2012 года - 97 305 рублей 77 копеек.
Истцом также уточнен размер и период начисления пени, просит взыскать пени в сумме 59 745 рубля 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года исходя из ставки пени 0,1% и периода задолженности по арендным платежам с 1 января по 1 апреля 2012 года - 281 день (с 16 марта по 21 декабря 2012 года), за период с 1 апреля по 1 июля 2012 года - 189 дней (с 16 июня по 21 декабря 2012 года), за период с 1 июля по 1 октября 2012 года - 108 дней (с 18 сентября по 21 декабря 2012 года), а период с 1 октября по 31 декабря 2012 года - 36 дней (с 16 ноября по 21 декабря 2012 года).
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Сторонами не оспорено в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 8 апреля 2010 года муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
Представленным в материалы дела актом приема-передачи от 8 апреля 2009 года подтверждается факт исполнения данного договора истцом в части передачи ответчику земельного участка, выступившего объектом договора аренды.
Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание его государственную регистрацию, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При заключении договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 стороны в пункте 2.3 договора определили, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
Доказательства внесения ответчиком арендных платежей в период с 1 января по 31 декабря 2012 года в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком законно и обоснованно. Довод конкурсного управляющего Ощепкова Г.В. о том, что в рамках настоящего дела истцом была предъявлена задолженность, предъявление которой возможно только в рамках дела о банкротстве, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи уточнением истцом исковых требований. С учетом заявленных уточнений в рамках настоящего дела истец просит о взыскании задолженности по арендной плате за 2012 год, срок наступления платежей по которой согласно приведенному выше пункту 2.3 договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 наступил 15 марта, 15 июня, 17 сентября и 15 ноября 2012 года соответственно. Поскольку срок внесения указанных арендных платежей наступил позже принятия Арбитражным судом Республики Хакасия к производству заявления о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом), арендный платежи за 2012 год согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" и в пункте 39 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2004 года N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" относятся к текущим платежам, требование о взыскании которых предъявляются в общем исковом порядке.
Таким образом, проверив представленный истцом расчет задолженности, в отсутствие доказательств иного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов истца о неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 за период с 1 января по 31 декабря 2012 года в сумме 389 223 рубля 05 копеек.
В силу пункта 7.2 договора от 8 апреля 2010 года N АФ15600 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
На основании приведенного выше условия договора истец начислил ответчику пени в сумме 59 745 рубля 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года. Расчет пени признан судом апелляционной инстанции обоснованным и соответствующим условиям заключенного сторонами договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600.
Таким образом, поскольку факт и период просрочки исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции признает требование о взыскании неустойки обоснованным.
Рассмотрев заявленное истцом требование о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в связи с нарушением условий о внесении арендных платежей более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции также признает его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Указанной нормой права предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данное право было также предусмотрено сторонами в пункте 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600, согласно которому арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
Из материалов настоящего дела следует, что ответчик более 2 раз подряд не внес в определенный сторонами срок предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.
Представленными в материалы дела письмами от 23 апреля 2012 года исх. N 2262 и от 12 мая 2012 года в исх. N 2553 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части направления ответчику требования об исполнении обязанности по внесению арендных платежей и предложения о расторжении договора аренды по соглашению сторон.
Следовательно, истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке.
Доводы Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) о том, что заявление названного требования является злоупотреблением истцом правом в виду наличия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику и находящегося в залоге у банка, а также наличия в отношении ответчика конкурсного производства отклоняются судом апелляционной инстанции.
Реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10.
Таким образом, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенного между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г., также подлежит удовлетворению.
Суд первой инстанции пришел к верным выводам об удовлетворении требований истца. Вместе с тем, рассматривая настоящее дело суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу принято с нарушением прав и законных интересов Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) и конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., не привлеченных к участию в деле.
Согласно представленным конкурсным управляющим Ощепковым Г.В. документам, определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29 марта 2012 года N А74-6155/2011 в отношении индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. введено наблюдение, временным управляющим утвержден Ощепков Г.В. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ошепков Г.В.
В рамках настоящего дела истец обратился с иском 10 июля 2012 года, к производству суда первой инстанции исковое заявление принято определением от 17 июля 2012 года, а резолютивная часть решения объявлена 3 сентября 2012 года.
Следовательно, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении ответчика имелось дело о банкротстве, в частности на дату объявления резолютивной части решения в отношении ответчика было введено конкурсное производство.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 43 Постановления от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (статья 51 АПК РФ). При рассмотрении таких исков следует также иметь в виду, что после введения наблюдения в отношении должника признание руководителем должника иска или его отказ от иска могут нарушить интересы других кредиторов; в этом случае они не должны приниматься судом (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
При этом, в соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" в случае утверждения в деле о банкротстве индивидуального предпринимателя конкурсного управляющего он выступает в суде в качестве истца и ответчика, предъявляет требования к лицам, имеющим задолженность перед должником, управляет имуществом должника, в том числе голосует акциями должника на общих собраниях акционеров, а также совершает иные действия, направленные на формирование и поддержание конкурсной массы. При этом должник как лицо, участвующее в деле о банкротстве, вправе обжаловать действия конкурсного управляющего в деле о банкротстве. Должник также вправе как лицо, чьи права и интересы могут быть затронуты вынесенным судебным актом по результатам рассмотрения дела, в котором конкурсный управляющий выступал от имени должника, обжаловать соответствующие судебные акты.
Следовательно, Ошепков Г.В. как временный управляющий ответчика, а затем как конкурсный управляющий, должен был привлечен к участию в настоящем деле, поскольку настоящее дело может иметь значение для дела о банкротстве. Более того, на момент вынесения резолютивной части решения Ошепков Г.В. должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика.
Таким образом, конкурсный управляющий Ошепков Г.В. обоснованно ссылается на то, что оспариваемым решением затрагиваются его права и законные интересы.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Из представленной в материалы дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 июля 2012 года N 01/025/2012-7 (л.д. 43) также следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:020109:1395 по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, уч. 213Б, зарегистрировано обременение в пользу Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) на основании договора залога недвижимого имущества от 3 декабря 2009 года. Доказательства прекращения данного обременения в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
При этом, в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Следовательно, рассмотрение в рамках настоящего дела требования о расторжении договора аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:020109:1395 без привлечения к участию в деле Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью), обладающего преимущественным правом удовлетворения требований за счет права аренды, переданного ответчику по названному договору, нарушает права банка как залогодержателя.
В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт, могут быть привлечены к участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.
В виду приведенных выше норм, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу части 6.1 статьи 268, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 15 979 рублей 37 копеек и апелляционной жалобы конкурсного управляющего Ощепкова Г.В. в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "04" сентября 2012 года по делу N А74-3280/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Дмитрием Георгиевичем.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Гончаруку Дмитрия Георгиевича в пользу администрации города Абакана 389 223 рубля 05 копеек долга, 59 745 рублей 74 копейки неустойки и в доход федерального бюджета 17 979 рублей 37 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
О.В.МАГДА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2013 ПО ДЕЛУ N А74-3280/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2013 г. по делу N А74-3280/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "11" января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" января 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуровой Т.С.,
судей: Магда О.В., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
- при участии: от Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) - Кузнецова Д.А., представителя по доверенности от 23 ноября 2012 года N 187;
- рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции,
дело по исковому заявлению администрации города Абакана
к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Георгиевичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
о взыскании 320 147 рублей 84 копеек.
установил:
администрация города Абакана (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224; далее по тексту также истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Дмитрию Георгиевичу (ИНН 190100135700, ОГРН 304190133500079; далее также ответчик, Гончарук Д.Г.):
- - о расторжении договора от 8 апреля 2009 года N АФ15600 аренды земельного участка общей площадью 16631 кв. м с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б;
- - о взыскании 320 147 рублей 84 копеек, в том числе 286 104 рублей 45 копеек долга по договору аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 за период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года и 34 043 рублей 39 копеек неустойки за период с 16 ноября 2011 года по 4 июля 2012 года.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены.
Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г.
С индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. взыскано в пользу администрации города Абакана 320 147 рублей 84 копейки, в том числе 286 104 рубля 45 копеек задолженности и 34 043 рубля 39 копеек неустойки, а в доход федерального бюджета - 13 402 рубля 96 копеек государственной пошлины по иску.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств по внесению арендных платежей.
Не согласившись с данным судебным актом и полагая, что указанный судебный акт нарушает их права и законные интересы, в Третий арбитражный апелляционный суд обратились с апелляционными жалобами лица, не привлеченные к участию в деле: Коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) и конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Дмитрия Георгиевича согласно решению Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 - Ощепков Геннадий Владимирович (далее также Ощепков Г.В.).
В соответствии с апелляционной жалобой конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., поскольку исковое заявление по настоящему делу было подано в Арбитражный суд Республики Хакасия 10 июля 2012 года, то есть в период введения в отношении ответчика процедуры наблюдения, а решение принято 4 сентября 2012 года, то есть в период конкурсного производства, конкурсный управляющий ответчика должен быть привлечен к участию в деле, так как решение по настоящему делу прямо затрагивает права и законные интересы как арбитражного управляющего, так и кредиторов ответчика. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 63 и пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" подлежащая взысканию в рамках настоящего дела сумма арендных платежей может охватывать только период с 1 января 2012 года по 1 июля 2012 года (1 и 2 кварталы), поскольку денежное требование, относящееся к 4 кварталу 2011 года является не текущим, а реестровым и не подлежало рассмотрению в общеисковом порядке. Прекращение заложенного права аренды повлечет за собой невозможность его продажи в деле о банкротстве, в связи с чем конкурсный управляющий лишается права на получение причитающихся ему сумм в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно апелляционной жалобе Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью), с учетом представленных дополнений, в результате расторжения договора аренды нарушено право банка на обращение взыскания на заложенное имущество. Согласно Федеральному закону от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае реализации недвижимого имущества - отдельно стоящего здания к постановлению судебного пристава-исполнителя акту приема-передачи должны быть приложены документы, подтверждающие право на земельный участок, в связи с чем при расторжении договора аренды стала невозможной принудительная реализация имущества должника в связи с отсутствием прав на земельный участок. Земельный участок, на котором расположено здание, право собственности на которое возникло в ходе приватизации, обременен исключительно правами собственника объекта недвижимости. Право аренды на земельный участок было заложено банку с согласия администрации города Абакана, обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решением Абаканского городского суда от 18 июля 2011 года обращено взыскание на заложенный объект, в том числе на арендные права.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 ноября 2012 года апелляционные жалобы приняты к производству, их рассмотрение назначено на 7 декабря 2012 года.
Определением от 7 декабря 2012 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судебное заседание назначено, с учетом определения об исправлении опечатки, на 11 января 2013 года. Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. - Ощепков Г.В. привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика; Коммерческий банк "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН 1021900002563, также банк) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В судебное заседание 11 января 2013 года представитель администрации города Абакана, а также индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. и его конкурсный управляющий Ощепков Г.В. не прибыли.
От администрации города Абакана суду апелляционной инстанции поступило заявление об увеличении размера исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате до 389 223 рублей 05 копеек (за период с 1 января по 31 декабря 2012 года) и в части взыскания неустойки до 59 745 рублей 74 копеек (за период с 16 марта по 31 декабря 2012 года).
Кроме того, от администрации города Абакана суду апелляционной инстанции поступили ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя и пояснения по делу, в которых истец указывает на то обстоятельство, что наличие договора залога арендных прав не лишает арендодателя права обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий арендатором. Площадь земельного участка значительно превышает площадь расположенного на нем производственного здания, земельный участок требует раздела.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4-5).
Копия определения суда апелляционной инстанции о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, направлялась судом апелляционной инстанции лицам, участвующим в деле. Уведомлением о вручении почтового отправления N 66000072420948 подтверждается получение данного определения Ощепковым Г.В. Направленное индивидуальному предпринимателю Гончаруку Д.Г. заказное письмо N 66000072420924 возвращено по истечении срока хранения.
Информация о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 13 декабря 2012 года.
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает истца и ответчиков надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в их отсутствие.
Представитель Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) представил отзыв на заявление об увеличении размера исковых требований, в котором указал на то, что фактически заявляя требование о расторжении договора аренды по формальному основанию невнесения своевременно платежей, истец допустил злоупотребление правом, исключительно создав препятствия как собственнику здания, так и залогодержателю здания и арендных прав. Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, что бы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Истцом не представлены доказательства того, что размер земельного участка, на котором расположена недвижимость ответчика, превышает установленные пределы.
Рассмотрев заявление истца об увеличении размера исковых требований, суд апелляционной инстанции на основании статей 49, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает увеличение размера исковых требований.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 19 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
8 апреля 2010 года муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N АФ15600 (л.д. 12), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен на период с 8 апреля 2009 года до 8 апреля 2014 года.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата на момент заключения договора, исчисленная в годовом выражении, составляет 426 284 рубля 86 копеек.
Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
В силу пункта 5.1 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договора аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
В силу пункта 7.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
По акту приема-передачи от 8 апреля 2009 года (приложение N 2 к договору, л.д. 15) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный выше земельный участок.
Договор аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 зарегистрирован, согласно справке о содержании правоустанавливающих документов от 28 апреля 2012 года (л.д. 16), 9 июня 2009 года.
3 декабря 2009 года между Гончаруком Д.Г. (залогодатель) и Коммерческим банком "Хакасский муниципальный банк" (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) с целью обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору от 3 декабря 2009 года N 17/158 подписан договор залога недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого в залог залогодержателю передаются склад модульного типа, площадью 644,6 кв. м, являющийся нежилым зданием, инв. N 2887/1, литер БЗ, этажность 1, находящийся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Пушкина, д. 213, литера Б3, кадастровый (условный) номер: 19:01:020109:0076:2887Б31, а также право аренды земельного участка, кадастровый (условный) номер 19:01:020109:1378, площадью 17 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Хакасия, ул. Абакан, ул. Пушкина 213б, литера 3, принадлежащее залогодателю на основании договора аренды земельного участка от 8 ноября 2006 года N АФ11637. Договор залога зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 7 декабря 2009 года.
Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 декабря 2011 года по делу N А74-6155/2011 принято к производству заявление Басловяковой С.А. о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом). Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ощепков Г.В.
23 апреля 2012 года истцом в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2262) с требованием о погашении образовавшей задолженности по арендной плате в течение 7 календарных дней с момента получения предупреждения (л.д 25).
12 мая 2012 года в адрес ответчика направлено письмо (исх. N 2553) с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 и акта приема-передачи земельного участка (л.д. 29-32)
Мотивируя тем, что ответчик арендную плату за использование земельного участка в период с 1 октября 2011 года до 1 июля 2012 года не внес, истец обратился в суд с настоящим иском.
В суде апелляционной инстанции истец уточнил размер исковых требований, предъявив ко взысканию задолженность по арендной плате по договору от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в сумме 389 223 рубля 05 копеек за период с 1 января по 31 декабря 2012 года, исходя из размера арендной платы за период с 1 января по 1 апреля, с 1 апреля по 1 июля и с 1 июля по 1 октября 2012 года - по 97 305 рублей 76 копеек, за период с 1 октября по 31 декабря 2012 года - 97 305 рублей 77 копеек.
Истцом также уточнен размер и период начисления пени, просит взыскать пени в сумме 59 745 рубля 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года исходя из ставки пени 0,1% и периода задолженности по арендным платежам с 1 января по 1 апреля 2012 года - 281 день (с 16 марта по 21 декабря 2012 года), за период с 1 апреля по 1 июля 2012 года - 189 дней (с 16 июня по 21 декабря 2012 года), за период с 1 июля по 1 октября 2012 года - 108 дней (с 18 сентября по 21 декабря 2012 года), а период с 1 октября по 31 декабря 2012 года - 36 дней (с 16 ноября по 21 декабря 2012 года).
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Сторонами не оспорено в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 8 апреля 2010 года муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г. (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N АФ15600, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 16631 кв. м, с кадастровым номером 19:01:020109:1395, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213Б, для эксплуатации и обслуживания производственного здания (Литер Б3) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение N 1).
Представленным в материалы дела актом приема-передачи от 8 апреля 2009 года подтверждается факт исполнения данного договора истцом в части передачи ответчику земельного участка, выступившего объектом договора аренды.
Оценив условия представленного в материалы дела договора и принимая во внимание его государственную регистрацию, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При заключении договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 стороны в пункте 2.3 договора определили, что арендная плата вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.
Доказательства внесения ответчиком арендных платежей в период с 1 января по 31 декабря 2012 года в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности за пользование земельным участком законно и обоснованно. Довод конкурсного управляющего Ощепкова Г.В. о том, что в рамках настоящего дела истцом была предъявлена задолженность, предъявление которой возможно только в рамках дела о банкротстве, отклоняется судом апелляционной инстанции в связи уточнением истцом исковых требований. С учетом заявленных уточнений в рамках настоящего дела истец просит о взыскании задолженности по арендной плате за 2012 год, срок наступления платежей по которой согласно приведенному выше пункту 2.3 договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 наступил 15 марта, 15 июня, 17 сентября и 15 ноября 2012 года соответственно. Поскольку срок внесения указанных арендных платежей наступил позже принятия Арбитражным судом Республики Хакасия к производству заявления о признании индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. несостоятельным (банкротом), арендный платежи за 2012 год согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" и в пункте 39 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2004 года N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" относятся к текущим платежам, требование о взыскании которых предъявляются в общем исковом порядке.
Таким образом, проверив представленный истцом расчет задолженности, в отсутствие доказательств иного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов истца о неисполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600 за период с 1 января по 31 декабря 2012 года в сумме 389 223 рубля 05 копеек.
В силу пункта 7.2 договора от 8 апреля 2010 года N АФ15600 в случае неуплаты арендной платы в установленный договором аренды срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый календарный день просрочки.
На основании приведенного выше условия договора истец начислил ответчику пени в сумме 59 745 рубля 74 копейки за период с 16 марта по 21 декабря 2012 года. Расчет пени признан судом апелляционной инстанции обоснованным и соответствующим условиям заключенного сторонами договора аренды от 8 апреля 2010 года N АФ15600.
Таким образом, поскольку факт и период просрочки исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции признает требование о взыскании неустойки обоснованным.
Рассмотрев заявленное истцом требование о расторжении договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в связи с нарушением условий о внесении арендных платежей более двух раз подряд, суд апелляционной инстанции также признает его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Указанной нормой права предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Данное право было также предусмотрено сторонами в пункте 5.1 договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600, согласно которому арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 15 дней) в случае, кроме прочего, неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором.
Из материалов настоящего дела следует, что ответчик более 2 раз подряд не внес в определенный сторонами срок предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.
Представленными в материалы дела письмами от 23 апреля 2012 года исх. N 2262 и от 12 мая 2012 года в исх. N 2553 подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части направления ответчику требования об исполнении обязанности по внесению арендных платежей и предложения о расторжении договора аренды по соглашению сторон.
Следовательно, истец вправе требовать расторжения договора аренды от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в судебном порядке.
Доводы Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) о том, что заявление названного требования является злоупотреблением истцом правом в виду наличия на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ответчику и находящегося в залоге у банка, а также наличия в отношении ответчика конкурсного производства отклоняются судом апелляционной инстанции.
Реализация арендодателем своего права на прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 года N 14381/10.
Таким образом, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенного между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Д.Г., также подлежит удовлетворению.
Суд первой инстанции пришел к верным выводам об удовлетворении требований истца. Вместе с тем, рассматривая настоящее дело суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу принято с нарушением прав и законных интересов Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) и конкурсного управляющего Ощепкова Г.В., не привлеченных к участию в деле.
Согласно представленным конкурсным управляющим Ощепковым Г.В. документам, определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29 марта 2012 года N А74-6155/2011 в отношении индивидуального предпринимателя Гончарука Д.Г. введено наблюдение, временным управляющим утвержден Ощепков Г.В. Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20 августа 2012 года по делу N А74-6155/2011 индивидуальный предприниматель Гончарук Д.Г. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ошепков Г.В.
В рамках настоящего дела истец обратился с иском 10 июля 2012 года, к производству суда первой инстанции исковое заявление принято определением от 17 июля 2012 года, а резолютивная часть решения объявлена 3 сентября 2012 года.
Следовательно, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении ответчика имелось дело о банкротстве, в частности на дату объявления резолютивной части решения в отношении ответчика было введено конкурсное производство.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 43 Постановления от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", поскольку рассмотрение в ходе наблюдения исков имущественного характера, истцом или ответчиком по которым является должник, в том числе рассмотрение указанного в пункте 28 настоящего постановления иска в общем порядке после введения наблюдения, может иметь значение для дела о банкротстве, рассматривающий его суд по своей инициативе или по ходатайству временного управляющего либо должника привлекает временного управляющего к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне должника (статья 51 АПК РФ). При рассмотрении таких исков следует также иметь в виду, что после введения наблюдения в отношении должника признание руководителем должника иска или его отказ от иска могут нарушить интересы других кредиторов; в этом случае они не должны приниматься судом (часть 5 статьи 49 АПК РФ).
При этом, в соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2011 года N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" в случае утверждения в деле о банкротстве индивидуального предпринимателя конкурсного управляющего он выступает в суде в качестве истца и ответчика, предъявляет требования к лицам, имеющим задолженность перед должником, управляет имуществом должника, в том числе голосует акциями должника на общих собраниях акционеров, а также совершает иные действия, направленные на формирование и поддержание конкурсной массы. При этом должник как лицо, участвующее в деле о банкротстве, вправе обжаловать действия конкурсного управляющего в деле о банкротстве. Должник также вправе как лицо, чьи права и интересы могут быть затронуты вынесенным судебным актом по результатам рассмотрения дела, в котором конкурсный управляющий выступал от имени должника, обжаловать соответствующие судебные акты.
Следовательно, Ошепков Г.В. как временный управляющий ответчика, а затем как конкурсный управляющий, должен был привлечен к участию в настоящем деле, поскольку настоящее дело может иметь значение для дела о банкротстве. Более того, на момент вынесения резолютивной части решения Ошепков Г.В. должен быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика.
Таким образом, конкурсный управляющий Ошепков Г.В. обоснованно ссылается на то, что оспариваемым решением затрагиваются его права и законные интересы.
Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Из представленной в материалы дела Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 июля 2012 года N 01/025/2012-7 (л.д. 43) также следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:020109:1395 по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, уч. 213Б, зарегистрировано обременение в пользу Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью) на основании договора залога недвижимого имущества от 3 декабря 2009 года. Доказательства прекращения данного обременения в материалах дела отсутствуют.
В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
При этом, в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
Следовательно, рассмотрение в рамках настоящего дела требования о расторжении договора аренды земельного участка от 8 апреля 2009 года N АФ15600 в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:020109:1395 без привлечения к участию в деле Коммерческого банка "Хакасский муниципальный банк" (общества с ограниченной ответственностью), обладающего преимущественным правом удовлетворения требований за счет права аренды, переданного ответчику по названному договору, нарушает права банка как залогодержателя.
В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт, могут быть привлечены к участию в деле по инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае являются принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.
В виду приведенных выше норм, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 сентября 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу части 6.1 статьи 268, пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска в сумме 15 979 рублей 37 копеек и апелляционной жалобы конкурсного управляющего Ощепкова Г.В. в сумме 2 000 рублей относятся на ответчика
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "04" сентября 2012 года по делу N А74-3280/2012 отменить. Принять новый судебный акт.
Расторгнуть договор аренды земельного участка N АФ15600 от 8 апреля 2009 года, заключенный между муниципальным образованием город Абакан и индивидуальным предпринимателем Гончаруком Дмитрием Георгиевичем.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Гончаруку Дмитрия Георгиевича в пользу администрации города Абакана 389 223 рубля 05 копеек долга, 59 745 рублей 74 копейки неустойки и в доход федерального бюджета 17 979 рублей 37 копеек государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
Т.С.ГУРОВА
Судьи
О.В.МАГДА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)