Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Лисицын Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Родиной А.К.,
судей: Шалиевой И.П., Терюшовой О.Н.,
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 31 октября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "УралЭнергоРесурс" на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 30 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ООО "УралЭнергоРесурс" Л., поддержавшего доводы жалобы, представителей ответчика Ч. - И. и Р. о правомерности решения, судебная коллегия
установила:
ООО "УралЭнергоРесурс" обратилось с иском к Ч. о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи от 02 марта 2012 года, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июня 2012 по 30 июля 2013 года -*** рублей 86 копеек. Истец также просил компенсировать расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** рублей 64 копеек.
В обоснование требований указано на приобретение истцом по оспариваемому договору у Ч. земельного участка с расположенной на нем станцией техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, с. Миасское, ул. ***, 12, осуществление частичной оплаты по договору в размере *** рублей. В соответствии с условиями совершенного договора продажи договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, для проведения которой продавец обязан передать покупателю соответствующие документы и осуществить необходимые действия. Поскольку такие действия Ч. не совершены, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то является незаключенным и недействительным (ничтожным). Недействительность договора является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ч. обратилась с иском к ООО "УралЭнергоРесурс" о расторжении договора аренды имущества с правом выкупа от 07 марта 2012 года, взыскании стоимости невозвращенного по договору аренды имущества в размере *** рублей, взыскании задолженности по оплате арендных платежей - *** рубля, пени за просрочку внесения арендной платы -*** рублей. Просила также взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, расходы по уплате государственной пошлины - *** рубля 79 копеек.
Указала, что 07 марта 2012 года между Ч. (арендодателем) и ООО "УралЭнергоРесурс" (арендатором) был заключен договор аренды с правом выкупа движимого имущества, расположенного на территории станции техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, с. Миасское, ул. ***, 12. Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи в день заключения договора. Согласно договору аренды выкупная стоимость имущества составляет *** рублей, срок договора определен до 07 июня 2012 года, ежемесячный платеж за пользование имуществом равен *** рублей. В счет исполнения обязательств по договору арендатором была уплачена сумма в размере О.В. рублей, переданное в аренду имущество по окончании срока не возвращено, отчуждено третьим лицам, что является основанием для взыскания в пользу арендодателя с арендатора арендной платы за весь период просрочки и убытков в виде стоимости невозвращенного имущества.
Определением суда от 27 июня 2013 года указанные дела объединены в одно производство (т. 1 л.д. 17).
Суд принял решение об отказе в удовлетворении требований ООО "УралЭнергоРесурс". Иск Ч. удовлетворил частично, взыскал в ее пользу с ООО "УралЭнергоРесурс" в счет возмещения задолженности по договору аренды от 07 марта 2012 года сумму в размере О.В. рублей, расходы по уплате государственной пошлины - О.В. рубля 22 копейки. В удовлетворении остальной части требований Ч. отказал.
В апелляционной жалобе ООО "УралЭнергоРесурс" просит об отмене решения, указывая на передачу обществом продавцу Ч. по незаключенному договору купли-продажи недвижимого имущества суммы в размере *** рублей, ничтожность и незаключенность договора купли-продажи от 02 марта 2012 года как не зарегистрированного в установленном законом порядке. Ссылается на то, что продавец не исполнила принятую на себя обязанность предоставить покупателю соответствующие документы и совершить необходимые действия для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности на имущество, являющееся предметом сделки. Суд в нарушение положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не принял во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, а также волеизъявление сторон, направленное на взаимное исполнение взятых на себя обязательств, не учел, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Полагает, что земельный участок с расположенной на нем станцией техобслуживания представляют собой имущественный комплекс, в связи с чем по смыслу ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" совершенная сделка подлежит государственной регистрации. Договор продажи не прошел государственную регистрацию по вине продавца, в связи с чем Ч. обязана возвратить покупателю переданную ей сумму как неосновательное обогащение, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку требование покупателя о расторжении договора было получено продавцом, в досудебном порядке не удовлетворено. Считает, что размер задолженности ООО "УралЭнергоРесурс" по договору аренды (О.В. рублей) перед Ч. определен судом неверно, так как с учетом уплаченной по договору суммы - *** рублей, размер недостающей суммы составляет *** рублей. Размер определенных к взысканию сумм - арендной платы оборудования в размере О.В. рублей и неустойки - *** рублей - не мотивирован и не обоснован. Сумма арендной платы за спорный период подлежит взысканию с учетом требований разумности.
В возражениях на жалобу Ч. полагает решение законным и обоснованным, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, доказательств, свидетельствующих об отнесении приобретенного по договору имущества к имущественному комплексу, не представлено. Обращает внимание на отсутствие со стороны покупателя каких-либо претензий по поводу качества переданного имущества, а также непредставления ею документов, необходимых для государственной регистрации. Вывод суда о необходимости взыскания с ООО "УралЭнергоРесурс" стоимости переданного в аренду имущества также является правомерным, поскольку данное имущество было реализовано арендатором, по состоянию на 30 августа 2012 года на земельном участке отсутствовало.
Ч. не приняла участия в судебном заседании, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом (т. 3 л.д. 221) посредством передачи телефонограммы, об отложении разбирательства дела не просила. Информация о слушании дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит принятое решение в части размера определенной к взысканию в пользу Ч. задолженности по договору аренды подлежащим изменению, в части отказа во взыскании в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" неосновательного обогащения - отмене, в остальной части - законным и обоснованным.
Как следует из материалов дела, 02 марта 2012 года между Ч. (продавцом) и ООО "УралЭнергоРесурс" (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем станцией техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, село Миасское, ул. ***, 12. Стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере ***00 рублей, из которых О.В. рублей должны быть переданы продавцу в день подписания договора, другие О.В. рублей - в день подписания передаточного акта. Оставшиеся ***0 рублей - в день подачи документов для государственной регистрации прав покупателя (т.З л.д. 13-15, 42-44).
07 марта 2012 года между Ч. как арендодателем и ООО "УралЭнергоРесурс" - арендатором был заключен договор аренды имущества с правом выкупа (т. 3 л.д. 16-18, 45-47). Срок договора определен сторонами до 07 июня 2012 года, ежемесячный размер арендной платы -О.В. рублей (п. 4.2. договора), выкупная стоимость имущества - *** рублей (п. 4.3 договора). В день заключения договора аренды имущество было передано арендатору по акту приема-передачи (т. З л.д. 19, 20, 48, 49).
Во исполнение принятых на себя по указанным выше договорам обязательств ООО "УралЭнергоРесурс" было передано Ч.:
02 марта 2012 года - О.В. рублей,
07 марта 2012 года - *** рублей, 23 марта 2012 года - О.В. рублей
03 апреля 2012 года - 3*** рублей, всего - *** рублей, что подтверждается расписками, составленными Ч. (т. З л.д. 9-12). Обстоятельство написания данных расписок и получения денежных средств Ч. в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривалось.
Уведомлением от 29 мая 2012 года (т. 3 л.д. 22-25) покупатель (арендатор) ООО "УралЭнергоРесурс" расторг указанные выше договоры купли-продажи и аренды по своей инициативе с 10 июня 2012 года. Продавцу (арендодателю) было предложено принять переданное им движимое и недвижимое имущество и возвратить денежные средства в размере *** рублей (за вычетом *** рублей за пользование недвижимым имуществом (за 3 месяца) и О.В. рублей - арендной платы за пользование движимым имуществом (за 3 месяца)). Данное уведомление было получено Ч. 06 июня 2012 года, что не оспаривалось ею в ходе рассмотрения настоящего дела (т. 3 л.д. 25-27).
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
На основании ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, которые определяются ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 396 ГК РФ).
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку после прекращения договора аренды арендатор не возвратил переданное в аренду имущество, арендодатель вправе требовать взыскания в свою пользу арендной платы за весь период просрочки. Размер образовавшейся задолженности исчислен судом правильно, с учетом определенного сторонами размера ежемесячной арендной платы - О.В. рублей, фактически внесенной арендатором по договору аренды денежных средств - *** рублей, периода просрочки - с момента передачи вещей арендатору по день принятия решения.
Принимая во внимание, что арендуемое имущество не возвращено арендодателю, суд обоснованно возложил на арендатора обязанность возместить Ч. стоимость невозвращенного имущества в размере, согласованном сторонами договора аренды. При этом отклонил доводы Ч. о занижении стоимости имущества, определенной сторонами, по сравнению с его фактической стоимостью, так как выкупная стоимость была согласована сторонами, кроме того, иной размер стоимости переданного в аренду имущества необходимыми доказательствами не подтвержден.
Доводы ООО "УралЭнергоРесурс" о необоснованности определенной судом к взысканию суммы задолженности по арендой плате - О.В. рублей - в связи с отсутствием в обжалуемом решении расчета подлежащей взысканию суммы, о несостоятельности размера задолженности по арендной плате, определенного судом, не свидетельствует.
С учетом периода, за который подлежит внесению арендная плата (с 07 марта 2012 по 30 июля 2013 года), внесенной арендатором суммы - *** рублей достаточно на оплату аренды за период с 08 марта 2012 по 07 марта 2013 года. Кроме того, О.В. рублей из указанной суммы осталось в счет погашения задолженности за период с 08 марта 2013 по 07 апреля 2013 года. Тогда подлежащая взысканию сумма задолженности составляет О.В. рублей 39 копеек из расчета: ***+О.В.+О.В.+О.В.+О.В., где:
*** рублей - задолженность за период с 08 марта 2013 по 07 апреля 2013 года, О.В. рублей (О.В.*3) - задолженность за период с 08 апреля 2013 по 07 июля 2013 года, *** рублей 39 копеек (О.В./31*23 дня) - задолженность за период с 08 июля 2013 по 30 июля 2013 года.
Ссылка подателя жалобы на то, что сумма арендной платы за спорный период подлежит взысканию с учетом требований разумности, указанных выводов не опровергает. По смыслу приведенных выше положений закона обязанность по доказыванию обстоятельства возврата арендованного имущества, в определенный срок, возложена на арендатора имущества. Таких доказательств ООО "УралЭнергоРесурс" не представлено. Соответственно, на основании ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе требовать взыскания в свою пользу арендной платы за весь искомый период, окончание которого определено моментом возврата переданного в аренду имущества либо датой взыскания его стоимости (в настоящем случае 30 июля 2013 года).
Что касается обстоятельства того, что в период пользования арендуемым имуществом данное имущество было отчуждено арендатором третьим лицам в июне - июле 2012 года, то на основании статей 401, 407 - 419 ГК РФ неиспользование в данном случае арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату за весь период просрочки. В силу требований ст. 622 ГК РФ предусмотренная законом обязанность внести плату за весь период неисполнения обязательства по возврату переданного в аренду имущества является не только собственно платой за пользование арендуемым имуществом, но и определенной мерой ответственности за нарушение принятого на себя обязательства, направленной на покрытие причиненных неисполнением обязательства убытков. В случае если установленная мера ответственности не покрывает причиненных арендодателю убытков в полном объеме, арендодатель вправе требовать их возмещения.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия не может согласиться с доводами ООО "УралЭнергоРесурс" о наличии у общества права распоряжаться взятым в аренду имуществом в связи с уплатой в счет договора аренды суммы в размере *** рублей от выкупной стоимости имущества - *** рублей. Принимая во внимание, что выкупная стоимость арендованного имущества арендатором в полном объеме не выплачена, право собственности на данное имущество к арендатору не перешло. Соответственно, в силу ст. 209 ГК РФ он не вправе был распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Аналогичная правовая позиция выражена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Установив, что ООО "УралЭнергоРесурс" неправомерно пользуется денежными средствами, причитающимися уплате арендодателю, суд правильно счел, что на удерживаемую сумму подлежит уплате неустойка, определенная договором аренды. В то же время с суммой взысканной неустойки судебная коллегия не может согласиться.
На основании п. 4.1 договора аренды арендная плата подлежит внесению арендатором авансом не позднее 15-го числа текущего месяца.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ принятые на себя обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Положениями раздела 5 договора аренды стороны согласовали, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор с суммы долга уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа.
Поскольку ООО "УралЭнергоРесурс" были нарушены сроки внесения арендной платы, арендатор пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, следовательно, с него в пользу Ч. должна быть взыскана неустойка на просроченную сумму долга:
- за период с 16 марта 2012 по 23 марта 2012 года в размере *** рублей из расчета: О.В. рублей (сумма арендной платы) * 0,5% * 7 дней просрочки,
- за период с 16 марта 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета О.В. * 0,5% * 137 дней просрочки,
- за период с 16 апреля 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета О.В. * 0,5% * 106 дней просрочки,
- за период с 16 мая 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 76 дней просрочки,
- за период с 16 июня 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 45 дней просрочки,
- за период с 16 июля 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 15 дней просрочки.
Итого *** рублей (*** + *** + *** + *** + *** + ***).
Поскольку подлежащая взысканию сумма неустойки по договору аренды от 07 марта 2012 года неверно рассчитана судом первой инстанции (*** рубль), судебная коллегия считает необходимым обжалуемое решение в данной части изменить, уменьшить определенную судом к взысканию сумму задолженности по договору аренды до *** рублей 39 копеек (*** + *** + ***). При этом при расчете указанной суммы судебной коллегией учтена сумма, уплаченная арендатором по договору аренды в размере *** рублей (в составе внесенной арендной платы).
В связи с уменьшением размера удовлетворенных требований Ч., следует уменьшить размер подлежащей компенсации ей государственной пошлины до *** рублей 39 копеек из расчета: ***,39 / *** * ***,79, где ***,39 - сумма удовлетворенных требований, *** - цена иска, ***,79 - государственная пошлина, исходя из цены иска.
Что касается требований ООО "УралЭнергоРесурс", то отказывая в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 02 марта 2012 года, суд правомерно исходил из того, что указанный договор заключен сторонами в форме, предусмотренной действующим законодательством, путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, государственной регистрации не подлежит. Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона.
Доводы жалобы об обратном, несостоятельны, свидетельствуют о неверном истолковании положений материального закона.
Согласно п. 1 ст. 549, ст. ст. 550, 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
По смыслу положений статей 433, 223, 549, 556, 558 ГК РФ в редакции, действующей на дату совершения оспариваемого договора, договор купли-продажи недвижимости (за исключением купли-продажи жилых помещений) считается заключенным не с момента его государственной регистрации, а с момента подписания договора, содержащего все существенные условия, государственной регистрации не подлежит.
Таким образом, поскольку оспариваемый договор совершен в письменной форме, содержит условия о предмете купли-продажи, цене отчуждаемого имущества, то заключен сторонами, соответственно, права и обязанности по данному договору возникли у сторон с момента его заключения.
Тот факт, что пунктом 20 совершенного договора предусмотрена обязательность его государственной регистрации, указанного вывода не опровергает. На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Следовательно, поскольку в соответствии с императивными нормами, действующими на момент заключения договора продажи, подобного рода договор государственной регистрации не подлежал, его условие о необходимости государственной регистрации договора является ничтожным.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом. В настоящем случае, договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, соответственно, не может быть признан ничтожным по основанию не соблюдения требований о государственной регистрации такого договора.
То обстоятельство, что продавец имущества не представила документов, необходимых для проведения государственной регистрации перехода права и права собственности покупателя, указанных выводов не опровергает, о недействительности совершенного договора не свидетельствует.
В силу п. 1 ст. 560 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между тем, доказательств, свидетельствующих о существовании по указанному выше адресу предприятия в целом как имущественного комплекса, наличии у Ч. зарегистрированных прав на такой комплекс, отчуждении ею истцу именно имущественного комплекса, в материалы дела не приведено. В связи с этим, отсутствуют основания полагать, что оспариваемая сделка подлежит государственной регистрации в силу требований ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "УралЭнергоРесурс" о взыскании с Ч. суммы неосновательного обогащения по договору купли-продажи по следующим основаниям.
В силу п. 3 ст. 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как усматривается из материалов дела, уведомлением от 29 мая 2012 года ООО "УралЭнергоРесурс" расторгло договор купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем порядке (т. 3 л.д. 22-25). Указанное уведомление Ч. получено, что не оспаривалось ее представителями в суде первой и апелляционной инстанции. Каких-либо возражений по вопросу расторжения договора продажи Ч. представлено не было. Согласно полученным сведениям, по договору от 21 сентября 2012 года Ч. подарила принадлежащее ей имущество Б.В.Б. (т. 3 л.д. 239-242). Договор дарения и право собственности одаряемого зарегистрированы в ЕГРП 02 октября 2012 года (т. 3 л.д. 225-236).
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку совершенный сторонами договор продажи недвижимости расторгнут ООО "УралЭнергоРесурс", имущество отчуждено Ч. третьему лицу, оснований для отклонения требований истца о взыскании с Ч. уплаченной по договору суммы как неосновательного обогащения не имелось.
Приходя к указанному выводу, судебная коллегия учитывает, что требования ООО "УралЭнергоРесурс" не содержали ссылки на пункт 3 ст. 450 ГК РФ. Однако на основании части 2 ст. 56 ГПК РФ, ст. ст. 148, 196, 198 ГПК РФ именно суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для дела, и устанавливает правоотношения сторон. В силу указанных норм процессуального права суд не связан доводами сторон по вопросу правового обоснования требований и возражений, обязан при разрешении спора применить те нормы права, которые регулируют возникновение спорных правоотношений, должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений сторон. Исходя из анализа иска, основным материально-правовым требованием ООО "УралЭнергоРесурс" (целью обращения в суд) являлось взыскание с Ч. уплаченной по договору денежной суммы, при этом сам договор истец считал недействительным. В связи с этим, установив, что договор купли-продажи расторгнут покупателем в одностороннем порядке, суду следовало взыскать в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" с продавца уплаченную по договору сумму как неосновательное обогащение.
Из материалов дела усматривается, что всего в счет договоров купли-продажи и аренды ООО "УралЭнергоРесурс" была уплачена Ч., а последней получена сумма в размере *** рублей. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, подтверждается содержанием представленных в материалы дела расписок (т. 3 л.д. 9-12), уведомлений (т. 3 л.д. 21-25). Доводы представителя ООО "УралЭнергоРесурс" в суде апелляционной инстанции об обратном, противоречат ранее избранной по делу позиции, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ст. 408 ГК РФ необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. В связи с чем, с учетом суммы, переданной ООО "УралЭнергоРесурс" и полученной Ч. в счет договора аренды - *** рублей, по договору продажи недвижимости продавцом было получено ***-*** = *** рублей.
Пунктом 11 договора купли-продажи недвижимости от 02 марта 2012 года предусмотрено, что в случае одностороннего отказа покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору после подписания передаточного акта, продавец обязуется вернуть покупателю денежную сумму, внесенную им в соответствии с пунктом 8 настоящего договора, за вычетом стоимости пользования недвижимым имуществом из расчета *** рублей в месяц.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Статьями 309, 310 ГК РФ установлена обязательность исполнения принятых на себя обязательств их участниками, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При таких обстоятельствах, с Ч. в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за вычетом стоимости пользования обществом переданным по договору купли-продажи недвижимым имуществом.
Определяя период пользования ООО "УралЭнергоРесурс" недвижимым имуществом и подлежащую взысканию сумму, судебная коллегия учитывает, что обстоятельство передачи обществу Ч. недвижимого имущества ООО "УралЭнергоРесурс" не оспаривается. Более того, по договору аренды от 07 марта 2012 года ООО "УралЭнергоРесурс" было передано также движимое имущество, расположенное по месту нахождения недвижимого имущества (т. 3 л.д. 19, 20). Доказательств, свидетельствующих о возврате переданной недвижимости продавцу после расторжения договора продажи, материалы дела не содержат. Из показаний свидетелей К., Б. (т. 3 л.д. 93-об.) следует, что ООО "УралЭнергоРесурс" пользовалось недвижимым имуществом по июль 2012 года включительно. Следовательно, в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" с Ч. подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере *** рубля 84 копейки из расчета: *** рублей (уплаченная по договору купли-продажи сумма) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 марта по 06 апреля 2012 года) -*** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 апреля по 06 мая 2012 года) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 мая по 06 июня 2012 года) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 июня по 06 июля 2012 года) - *** рублей 16 копеек (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 по 31 июля 2012 года: *** / 31 * 25 дней).
Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).
С момента получения 06 июня 2012 года уведомления ООО "УралЭнергоРесурс" о расторжении договора продажи недвижимости в одностороннем порядке Ч. узнала о неосновательности пользования полученными в счет данного договора денежными средствами в размере *** рублей (за вычетом суммы в размере *** рублей за пользование недвижимым имуществом за три месяца). Соответственно, за период с 17 июня 2012 (по заявленным требованиям) по 06 июля 2012 года с нее в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" подлежат удержанию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей 54 копеек из расчета *** * ((8,25/100) /360) * 19 дней.
За период с 07 июля 2012 по 31 июля 2012 года с Ч. подлежат взысканию проценты за пользование чужим денежными средствами в размере *** рублей из расчета: *** (причитающаяся к возврату сумма неосновательного обогащения за вычетом платы за пользование недвижимостью по июнь 2012 года (4 месяца)) * ((8,25/100)/360) * 24 дня. За период с 01 августа 2012 и по 30 июля 2013 года (дату принятия обжалуемого решения - по заявленным требованиям) - в размере *** рублей 46 копеек из расчета: *** (причитающаяся к возврату сумма неосновательного обогащения, за вычетом платы за пользование недвижимостью по июль 2012 года включительно) * ((8,25/100)/360) * 363 дня. Итого: *** + *** + *** = *** рубля.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным, следует отменить и принять в отмененной части новое решение о частичном удовлетворении иска в приведенном выше размере.
Приходя к указанному выводу, судебная коллегия не находит оснований для частичного прекращения обязательств ООО "УралЭнергоРесурс" и Ч. путем зачета встречных однородных требований, поскольку заявления о прекращении обязательств зачетом материалы дела в соответствии с требованиями ст. 410 ГК РФ не содержит. В то же время стороны не лишены возможности произвести зачет встречных требований на стадии исполнительного производства.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований ООО "УралЭнергоРесурс" с Ч. следует взыскать государственную пошлину в размере *** рублей 47 копеек из расчета: *** (***+***) / *** * ***, где *** - сумма удовлетворенных требований, *** - цена иска, *** государственная пошлина, исходя из цены иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 30 июля 2013 года в части взыскания с ООО "УралЭнергоРесурс" в пользу Ч. задолженности по договору аренды имущества с правом выкупа от 07 марта 2012 года и государственной пошлины изменить. Уменьшить определенную судом сумму задолженности до *** (***) рублей 39 копеек, сумму государственной пошлины - до *** (***) рублей 39 копеек.
Это же решение в части отказа в удовлетворении требований ООО "УралЭнергоРесурс" к Ч. о взыскании суммы неосновательного обогащения отменить, принять новое решение.
Взыскать с Ч. в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" сумму неосновательного обогащения в размере *** (***) рублей 84 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами - *** (***) рубля, расходы по уплате государственной пошлины - *** (***) рублей 47 копеек.
В остальной части данное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "УралЭнергоРесурс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.10.2013 ПО ДЕЛУ N 11-11126/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 октября 2013 г. по делу N 11-11126/2013
Судья: Лисицын Д.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Родиной А.К.,
судей: Шалиевой И.П., Терюшовой О.Н.,
при секретаре: П.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 31 октября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "УралЭнергоРесурс" на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 30 июля 2013 года.
Заслушав доклад судьи Родиной А.К. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ООО "УралЭнергоРесурс" Л., поддержавшего доводы жалобы, представителей ответчика Ч. - И. и Р. о правомерности решения, судебная коллегия
установила:
ООО "УралЭнергоРесурс" обратилось с иском к Ч. о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи от 02 марта 2012 года, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере *** рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 июня 2012 по 30 июля 2013 года -*** рублей 86 копеек. Истец также просил компенсировать расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** рублей 64 копеек.
В обоснование требований указано на приобретение истцом по оспариваемому договору у Ч. земельного участка с расположенной на нем станцией техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, с. Миасское, ул. ***, 12, осуществление частичной оплаты по договору в размере *** рублей. В соответствии с условиями совершенного договора продажи договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, для проведения которой продавец обязан передать покупателю соответствующие документы и осуществить необходимые действия. Поскольку такие действия Ч. не совершены, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, то является незаключенным и недействительным (ничтожным). Недействительность договора является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Ч. обратилась с иском к ООО "УралЭнергоРесурс" о расторжении договора аренды имущества с правом выкупа от 07 марта 2012 года, взыскании стоимости невозвращенного по договору аренды имущества в размере *** рублей, взыскании задолженности по оплате арендных платежей - *** рубля, пени за просрочку внесения арендной платы -*** рублей. Просила также взыскать расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей, расходы по уплате государственной пошлины - *** рубля 79 копеек.
Указала, что 07 марта 2012 года между Ч. (арендодателем) и ООО "УралЭнергоРесурс" (арендатором) был заключен договор аренды с правом выкупа движимого имущества, расположенного на территории станции техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, с. Миасское, ул. ***, 12. Имущество было передано арендатору по акту приема-передачи в день заключения договора. Согласно договору аренды выкупная стоимость имущества составляет *** рублей, срок договора определен до 07 июня 2012 года, ежемесячный платеж за пользование имуществом равен *** рублей. В счет исполнения обязательств по договору арендатором была уплачена сумма в размере О.В. рублей, переданное в аренду имущество по окончании срока не возвращено, отчуждено третьим лицам, что является основанием для взыскания в пользу арендодателя с арендатора арендной платы за весь период просрочки и убытков в виде стоимости невозвращенного имущества.
Определением суда от 27 июня 2013 года указанные дела объединены в одно производство (т. 1 л.д. 17).
Суд принял решение об отказе в удовлетворении требований ООО "УралЭнергоРесурс". Иск Ч. удовлетворил частично, взыскал в ее пользу с ООО "УралЭнергоРесурс" в счет возмещения задолженности по договору аренды от 07 марта 2012 года сумму в размере О.В. рублей, расходы по уплате государственной пошлины - О.В. рубля 22 копейки. В удовлетворении остальной части требований Ч. отказал.
В апелляционной жалобе ООО "УралЭнергоРесурс" просит об отмене решения, указывая на передачу обществом продавцу Ч. по незаключенному договору купли-продажи недвижимого имущества суммы в размере *** рублей, ничтожность и незаключенность договора купли-продажи от 02 марта 2012 года как не зарегистрированного в установленном законом порядке. Ссылается на то, что продавец не исполнила принятую на себя обязанность предоставить покупателю соответствующие документы и совершить необходимые действия для осуществления государственной регистрации перехода права и права собственности на имущество, являющееся предметом сделки. Суд в нарушение положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не принял во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, а также волеизъявление сторон, направленное на взаимное исполнение взятых на себя обязательств, не учел, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Полагает, что земельный участок с расположенной на нем станцией техобслуживания представляют собой имущественный комплекс, в связи с чем по смыслу ст. 22 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" совершенная сделка подлежит государственной регистрации. Договор продажи не прошел государственную регистрацию по вине продавца, в связи с чем Ч. обязана возвратить покупателю переданную ей сумму как неосновательное обогащение, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, поскольку требование покупателя о расторжении договора было получено продавцом, в досудебном порядке не удовлетворено. Считает, что размер задолженности ООО "УралЭнергоРесурс" по договору аренды (О.В. рублей) перед Ч. определен судом неверно, так как с учетом уплаченной по договору суммы - *** рублей, размер недостающей суммы составляет *** рублей. Размер определенных к взысканию сумм - арендной платы оборудования в размере О.В. рублей и неустойки - *** рублей - не мотивирован и не обоснован. Сумма арендной платы за спорный период подлежит взысканию с учетом требований разумности.
В возражениях на жалобу Ч. полагает решение законным и обоснованным, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, доказательств, свидетельствующих об отнесении приобретенного по договору имущества к имущественному комплексу, не представлено. Обращает внимание на отсутствие со стороны покупателя каких-либо претензий по поводу качества переданного имущества, а также непредставления ею документов, необходимых для государственной регистрации. Вывод суда о необходимости взыскания с ООО "УралЭнергоРесурс" стоимости переданного в аренду имущества также является правомерным, поскольку данное имущество было реализовано арендатором, по состоянию на 30 августа 2012 года на земельном участке отсутствовало.
Ч. не приняла участия в судебном заседании, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом (т. 3 л.д. 221) посредством передачи телефонограммы, об отложении разбирательства дела не просила. Информация о слушании дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит принятое решение в части размера определенной к взысканию в пользу Ч. задолженности по договору аренды подлежащим изменению, в части отказа во взыскании в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" неосновательного обогащения - отмене, в остальной части - законным и обоснованным.
Как следует из материалов дела, 02 марта 2012 года между Ч. (продавцом) и ООО "УралЭнергоРесурс" (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем станцией техобслуживания по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, село Миасское, ул. ***, 12. Стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере ***00 рублей, из которых О.В. рублей должны быть переданы продавцу в день подписания договора, другие О.В. рублей - в день подписания передаточного акта. Оставшиеся ***0 рублей - в день подачи документов для государственной регистрации прав покупателя (т.З л.д. 13-15, 42-44).
07 марта 2012 года между Ч. как арендодателем и ООО "УралЭнергоРесурс" - арендатором был заключен договор аренды имущества с правом выкупа (т. 3 л.д. 16-18, 45-47). Срок договора определен сторонами до 07 июня 2012 года, ежемесячный размер арендной платы -О.В. рублей (п. 4.2. договора), выкупная стоимость имущества - *** рублей (п. 4.3 договора). В день заключения договора аренды имущество было передано арендатору по акту приема-передачи (т. З л.д. 19, 20, 48, 49).
Во исполнение принятых на себя по указанным выше договорам обязательств ООО "УралЭнергоРесурс" было передано Ч.:
02 марта 2012 года - О.В. рублей,
07 марта 2012 года - *** рублей, 23 марта 2012 года - О.В. рублей
03 апреля 2012 года - 3*** рублей, всего - *** рублей, что подтверждается расписками, составленными Ч. (т. З л.д. 9-12). Обстоятельство написания данных расписок и получения денежных средств Ч. в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривалось.
Уведомлением от 29 мая 2012 года (т. 3 л.д. 22-25) покупатель (арендатор) ООО "УралЭнергоРесурс" расторг указанные выше договоры купли-продажи и аренды по своей инициативе с 10 июня 2012 года. Продавцу (арендодателю) было предложено принять переданное им движимое и недвижимое имущество и возвратить денежные средства в размере *** рублей (за вычетом *** рублей за пользование недвижимым имуществом (за 3 месяца) и О.В. рублей - арендной платы за пользование движимым имуществом (за 3 месяца)). Данное уведомление было получено Ч. 06 июня 2012 года, что не оспаривалось ею в ходе рассмотрения настоящего дела (т. 3 л.д. 25-27).
Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
На основании ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, которые определяются ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 396 ГК РФ).
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что поскольку после прекращения договора аренды арендатор не возвратил переданное в аренду имущество, арендодатель вправе требовать взыскания в свою пользу арендной платы за весь период просрочки. Размер образовавшейся задолженности исчислен судом правильно, с учетом определенного сторонами размера ежемесячной арендной платы - О.В. рублей, фактически внесенной арендатором по договору аренды денежных средств - *** рублей, периода просрочки - с момента передачи вещей арендатору по день принятия решения.
Принимая во внимание, что арендуемое имущество не возвращено арендодателю, суд обоснованно возложил на арендатора обязанность возместить Ч. стоимость невозвращенного имущества в размере, согласованном сторонами договора аренды. При этом отклонил доводы Ч. о занижении стоимости имущества, определенной сторонами, по сравнению с его фактической стоимостью, так как выкупная стоимость была согласована сторонами, кроме того, иной размер стоимости переданного в аренду имущества необходимыми доказательствами не подтвержден.
Доводы ООО "УралЭнергоРесурс" о необоснованности определенной судом к взысканию суммы задолженности по арендой плате - О.В. рублей - в связи с отсутствием в обжалуемом решении расчета подлежащей взысканию суммы, о несостоятельности размера задолженности по арендной плате, определенного судом, не свидетельствует.
С учетом периода, за который подлежит внесению арендная плата (с 07 марта 2012 по 30 июля 2013 года), внесенной арендатором суммы - *** рублей достаточно на оплату аренды за период с 08 марта 2012 по 07 марта 2013 года. Кроме того, О.В. рублей из указанной суммы осталось в счет погашения задолженности за период с 08 марта 2013 по 07 апреля 2013 года. Тогда подлежащая взысканию сумма задолженности составляет О.В. рублей 39 копеек из расчета: ***+О.В.+О.В.+О.В.+О.В., где:
*** рублей - задолженность за период с 08 марта 2013 по 07 апреля 2013 года, О.В. рублей (О.В.*3) - задолженность за период с 08 апреля 2013 по 07 июля 2013 года, *** рублей 39 копеек (О.В./31*23 дня) - задолженность за период с 08 июля 2013 по 30 июля 2013 года.
Ссылка подателя жалобы на то, что сумма арендной платы за спорный период подлежит взысканию с учетом требований разумности, указанных выводов не опровергает. По смыслу приведенных выше положений закона обязанность по доказыванию обстоятельства возврата арендованного имущества, в определенный срок, возложена на арендатора имущества. Таких доказательств ООО "УралЭнергоРесурс" не представлено. Соответственно, на основании ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе требовать взыскания в свою пользу арендной платы за весь искомый период, окончание которого определено моментом возврата переданного в аренду имущества либо датой взыскания его стоимости (в настоящем случае 30 июля 2013 года).
Что касается обстоятельства того, что в период пользования арендуемым имуществом данное имущество было отчуждено арендатором третьим лицам в июне - июле 2012 года, то на основании статей 401, 407 - 419 ГК РФ неиспользование в данном случае арендуемого имущества не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату за весь период просрочки. В силу требований ст. 622 ГК РФ предусмотренная законом обязанность внести плату за весь период неисполнения обязательства по возврату переданного в аренду имущества является не только собственно платой за пользование арендуемым имуществом, но и определенной мерой ответственности за нарушение принятого на себя обязательства, направленной на покрытие причиненных неисполнением обязательства убытков. В случае если установленная мера ответственности не покрывает причиненных арендодателю убытков в полном объеме, арендодатель вправе требовать их возмещения.
Приходя к такому выводу, судебная коллегия не может согласиться с доводами ООО "УралЭнергоРесурс" о наличии у общества права распоряжаться взятым в аренду имуществом в связи с уплатой в счет договора аренды суммы в размере *** рублей от выкупной стоимости имущества - *** рублей. Принимая во внимание, что выкупная стоимость арендованного имущества арендатором в полном объеме не выплачена, право собственности на данное имущество к арендатору не перешло. Соответственно, в силу ст. 209 ГК РФ он не вправе был распоряжаться не принадлежащим ему имуществом. Аналогичная правовая позиция выражена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Установив, что ООО "УралЭнергоРесурс" неправомерно пользуется денежными средствами, причитающимися уплате арендодателю, суд правильно счел, что на удерживаемую сумму подлежит уплате неустойка, определенная договором аренды. В то же время с суммой взысканной неустойки судебная коллегия не может согласиться.
На основании п. 4.1 договора аренды арендная плата подлежит внесению арендатором авансом не позднее 15-го числа текущего месяца.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ принятые на себя обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Положениями раздела 5 договора аренды стороны согласовали, что за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор с суммы долга уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% за каждый день просрочки платежа.
Поскольку ООО "УралЭнергоРесурс" были нарушены сроки внесения арендной платы, арендатор пользовался чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, следовательно, с него в пользу Ч. должна быть взыскана неустойка на просроченную сумму долга:
- за период с 16 марта 2012 по 23 марта 2012 года в размере *** рублей из расчета: О.В. рублей (сумма арендной платы) * 0,5% * 7 дней просрочки,
- за период с 16 марта 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета О.В. * 0,5% * 137 дней просрочки,
- за период с 16 апреля 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета О.В. * 0,5% * 106 дней просрочки,
- за период с 16 мая 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 76 дней просрочки,
- за период с 16 июня 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 45 дней просрочки,
- за период с 16 июля 2013 по 30 июля 2013 года в размере *** рублей из расчета: О.В. * 0,5% * 15 дней просрочки.
Итого *** рублей (*** + *** + *** + *** + *** + ***).
Поскольку подлежащая взысканию сумма неустойки по договору аренды от 07 марта 2012 года неверно рассчитана судом первой инстанции (*** рубль), судебная коллегия считает необходимым обжалуемое решение в данной части изменить, уменьшить определенную судом к взысканию сумму задолженности по договору аренды до *** рублей 39 копеек (*** + *** + ***). При этом при расчете указанной суммы судебной коллегией учтена сумма, уплаченная арендатором по договору аренды в размере *** рублей (в составе внесенной арендной платы).
В связи с уменьшением размера удовлетворенных требований Ч., следует уменьшить размер подлежащей компенсации ей государственной пошлины до *** рублей 39 копеек из расчета: ***,39 / *** * ***,79, где ***,39 - сумма удовлетворенных требований, *** - цена иска, ***,79 - государственная пошлина, исходя из цены иска.
Что касается требований ООО "УралЭнергоРесурс", то отказывая в признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 02 марта 2012 года, суд правомерно исходил из того, что указанный договор заключен сторонами в форме, предусмотренной действующим законодательством, путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, государственной регистрации не подлежит. Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона.
Доводы жалобы об обратном, несостоятельны, свидетельствуют о неверном истолковании положений материального закона.
Согласно п. 1 ст. 549, ст. ст. 550, 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Существенными условиями данного договора выступают его предмет и цена.
Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
По смыслу положений статей 433, 223, 549, 556, 558 ГК РФ в редакции, действующей на дату совершения оспариваемого договора, договор купли-продажи недвижимости (за исключением купли-продажи жилых помещений) считается заключенным не с момента его государственной регистрации, а с момента подписания договора, содержащего все существенные условия, государственной регистрации не подлежит.
Таким образом, поскольку оспариваемый договор совершен в письменной форме, содержит условия о предмете купли-продажи, цене отчуждаемого имущества, то заключен сторонами, соответственно, права и обязанности по данному договору возникли у сторон с момента его заключения.
Тот факт, что пунктом 20 совершенного договора предусмотрена обязательность его государственной регистрации, указанного вывода не опровергает. На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Следовательно, поскольку в соответствии с императивными нормами, действующими на момент заключения договора продажи, подобного рода договор государственной регистрации не подлежал, его условие о необходимости государственной регистрации договора является ничтожным.
В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом. В настоящем случае, договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, соответственно, не может быть признан ничтожным по основанию не соблюдения требований о государственной регистрации такого договора.
То обстоятельство, что продавец имущества не представила документов, необходимых для проведения государственной регистрации перехода права и права собственности покупателя, указанных выводов не опровергает, о недействительности совершенного договора не свидетельствует.
В силу п. 1 ст. 560 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Между тем, доказательств, свидетельствующих о существовании по указанному выше адресу предприятия в целом как имущественного комплекса, наличии у Ч. зарегистрированных прав на такой комплекс, отчуждении ею истцу именно имущественного комплекса, в материалы дела не приведено. В связи с этим, отсутствуют основания полагать, что оспариваемая сделка подлежит государственной регистрации в силу требований ст. 22 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "УралЭнергоРесурс" о взыскании с Ч. суммы неосновательного обогащения по договору купли-продажи по следующим основаниям.
В силу п. 3 ст. 450 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как усматривается из материалов дела, уведомлением от 29 мая 2012 года ООО "УралЭнергоРесурс" расторгло договор купли-продажи недвижимого имущества в одностороннем порядке (т. 3 л.д. 22-25). Указанное уведомление Ч. получено, что не оспаривалось ее представителями в суде первой и апелляционной инстанции. Каких-либо возражений по вопросу расторжения договора продажи Ч. представлено не было. Согласно полученным сведениям, по договору от 21 сентября 2012 года Ч. подарила принадлежащее ей имущество Б.В.Б. (т. 3 л.д. 239-242). Договор дарения и право собственности одаряемого зарегистрированы в ЕГРП 02 октября 2012 года (т. 3 л.д. 225-236).
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Поскольку совершенный сторонами договор продажи недвижимости расторгнут ООО "УралЭнергоРесурс", имущество отчуждено Ч. третьему лицу, оснований для отклонения требований истца о взыскании с Ч. уплаченной по договору суммы как неосновательного обогащения не имелось.
Приходя к указанному выводу, судебная коллегия учитывает, что требования ООО "УралЭнергоРесурс" не содержали ссылки на пункт 3 ст. 450 ГК РФ. Однако на основании части 2 ст. 56 ГПК РФ, ст. ст. 148, 196, 198 ГПК РФ именно суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для дела, и устанавливает правоотношения сторон. В силу указанных норм процессуального права суд не связан доводами сторон по вопросу правового обоснования требований и возражений, обязан при разрешении спора применить те нормы права, которые регулируют возникновение спорных правоотношений, должен рассмотреть заявленное требование исходя из фактических правоотношений сторон. Исходя из анализа иска, основным материально-правовым требованием ООО "УралЭнергоРесурс" (целью обращения в суд) являлось взыскание с Ч. уплаченной по договору денежной суммы, при этом сам договор истец считал недействительным. В связи с этим, установив, что договор купли-продажи расторгнут покупателем в одностороннем порядке, суду следовало взыскать в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" с продавца уплаченную по договору сумму как неосновательное обогащение.
Из материалов дела усматривается, что всего в счет договоров купли-продажи и аренды ООО "УралЭнергоРесурс" была уплачена Ч., а последней получена сумма в размере *** рублей. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, подтверждается содержанием представленных в материалы дела расписок (т. 3 л.д. 9-12), уведомлений (т. 3 л.д. 21-25). Доводы представителя ООО "УралЭнергоРесурс" в суде апелляционной инстанции об обратном, противоречат ранее избранной по делу позиции, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ст. 408 ГК РФ необходимыми и достаточными доказательствами не подтверждены. В связи с чем, с учетом суммы, переданной ООО "УралЭнергоРесурс" и полученной Ч. в счет договора аренды - *** рублей, по договору продажи недвижимости продавцом было получено ***-*** = *** рублей.
Пунктом 11 договора купли-продажи недвижимости от 02 марта 2012 года предусмотрено, что в случае одностороннего отказа покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору после подписания передаточного акта, продавец обязуется вернуть покупателю денежную сумму, внесенную им в соответствии с пунктом 8 настоящего договора, за вычетом стоимости пользования недвижимым имуществом из расчета *** рублей в месяц.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Статьями 309, 310 ГК РФ установлена обязательность исполнения принятых на себя обязательств их участниками, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При таких обстоятельствах, с Ч. в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за вычетом стоимости пользования обществом переданным по договору купли-продажи недвижимым имуществом.
Определяя период пользования ООО "УралЭнергоРесурс" недвижимым имуществом и подлежащую взысканию сумму, судебная коллегия учитывает, что обстоятельство передачи обществу Ч. недвижимого имущества ООО "УралЭнергоРесурс" не оспаривается. Более того, по договору аренды от 07 марта 2012 года ООО "УралЭнергоРесурс" было передано также движимое имущество, расположенное по месту нахождения недвижимого имущества (т. 3 л.д. 19, 20). Доказательств, свидетельствующих о возврате переданной недвижимости продавцу после расторжения договора продажи, материалы дела не содержат. Из показаний свидетелей К., Б. (т. 3 л.д. 93-об.) следует, что ООО "УралЭнергоРесурс" пользовалось недвижимым имуществом по июль 2012 года включительно. Следовательно, в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" с Ч. подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения в размере *** рубля 84 копейки из расчета: *** рублей (уплаченная по договору купли-продажи сумма) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 марта по 06 апреля 2012 года) -*** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 апреля по 06 мая 2012 года) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 мая по 06 июня 2012 года) - *** рублей (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 июня по 06 июля 2012 года) - *** рублей 16 копеек (плата за пользование недвижимым имуществом за период с 07 по 31 июля 2012 года: *** / 31 * 25 дней).
Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (п. 3 ст. 395 ГК РФ).
С момента получения 06 июня 2012 года уведомления ООО "УралЭнергоРесурс" о расторжении договора продажи недвижимости в одностороннем порядке Ч. узнала о неосновательности пользования полученными в счет данного договора денежными средствами в размере *** рублей (за вычетом суммы в размере *** рублей за пользование недвижимым имуществом за три месяца). Соответственно, за период с 17 июня 2012 (по заявленным требованиям) по 06 июля 2012 года с нее в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" подлежат удержанию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере *** рублей 54 копеек из расчета *** * ((8,25/100) /360) * 19 дней.
За период с 07 июля 2012 по 31 июля 2012 года с Ч. подлежат взысканию проценты за пользование чужим денежными средствами в размере *** рублей из расчета: *** (причитающаяся к возврату сумма неосновательного обогащения за вычетом платы за пользование недвижимостью по июнь 2012 года (4 месяца)) * ((8,25/100)/360) * 24 дня. За период с 01 августа 2012 и по 30 июля 2013 года (дату принятия обжалуемого решения - по заявленным требованиям) - в размере *** рублей 46 копеек из расчета: *** (причитающаяся к возврату сумма неосновательного обогащения, за вычетом платы за пользование недвижимостью по июль 2012 года включительно) * ((8,25/100)/360) * 363 дня. Итого: *** + *** + *** = *** рубля.
При таких обстоятельствах, обжалуемое решение в данной части нельзя признать законным и обоснованным, следует отменить и принять в отмененной части новое решение о частичном удовлетворении иска в приведенном выше размере.
Приходя к указанному выводу, судебная коллегия не находит оснований для частичного прекращения обязательств ООО "УралЭнергоРесурс" и Ч. путем зачета встречных однородных требований, поскольку заявления о прекращении обязательств зачетом материалы дела в соответствии с требованиями ст. 410 ГК РФ не содержит. В то же время стороны не лишены возможности произвести зачет встречных требований на стадии исполнительного производства.
В связи с частичным удовлетворением исковых требований ООО "УралЭнергоРесурс" с Ч. следует взыскать государственную пошлину в размере *** рублей 47 копеек из расчета: *** (***+***) / *** * ***, где *** - сумма удовлетворенных требований, *** - цена иска, *** государственная пошлина, исходя из цены иска.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 30 июля 2013 года в части взыскания с ООО "УралЭнергоРесурс" в пользу Ч. задолженности по договору аренды имущества с правом выкупа от 07 марта 2012 года и государственной пошлины изменить. Уменьшить определенную судом сумму задолженности до *** (***) рублей 39 копеек, сумму государственной пошлины - до *** (***) рублей 39 копеек.
Это же решение в части отказа в удовлетворении требований ООО "УралЭнергоРесурс" к Ч. о взыскании суммы неосновательного обогащения отменить, принять новое решение.
Взыскать с Ч. в пользу ООО "УралЭнергоРесурс" сумму неосновательного обогащения в размере *** (***) рублей 84 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами - *** (***) рубля, расходы по уплате государственной пошлины - *** (***) рублей 47 копеек.
В остальной части данное решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "УралЭнергоРесурс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)