Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2013.
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.
при участии представителя
от истца: Ануфриевой Н.Ю. (доверенность от 01.03.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012,
принятое судьей Логуновой Н.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013,
принятое судьями Казаковой Н.А., Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.,
по делу N А43-9960/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ВАМТРАС"
к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,
третьи лица - администрация города Нижнего Новгорода,
общество с ограниченной ответственностью "ИВК "Время",
индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич,
и
общество с ограниченной ответственностью фирма "ВАМТРАС" (далее - ООО "ВАМТРАС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения в предложенной истцом редакции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "ИВК "Время" (далее - ООО "ИВК "Время"), индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич (далее - Предприниматель).
Заявленное требование основано на положениях Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013, Решением от 16.11.2012 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 4 (этаж 1, подвал), общей площадью 701,6 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, улица Октябрьской революции, дом 37, в редакции пунктов 2.1, 4.1.2, 4.2.2, абзаца 3 пунктов 6.1, 3.9, предложенной ООО "ВАМТРАС" (протокол разногласий от 27.01.2012):
- - пункт 2.1: "Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору в соответствии с отчетом об оценке N 00050100090Д, составляет 14 605 084 рубля 75 копеек (четырнадцать миллионов шестьсот пять тысяч восемьдесят четыре 75/100) (без учета НДС)";
- - пункт 4.1.2: "Принять передаваемый Продавцом объект по акту приема-передачи в срок не позднее 30 дней с момента заключения настоящего договора в том качественном состоянии, в котором он существует на момент передачи. После подписания акта приема-передачи Покупатель принимает на себя всю ответственность за сохранность передаваемого объекта";
- - пункт 4.2.2: "Передать объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора";
- - абзац 3 пункта 6.1: "При этом настоящий договор расторгается Продавцом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации";
- - пункт 3.9 договора исключить. В остальной части иска отказано. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 20 000 рублей судебных расходов и 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального права.
Доводы заявителя полностью повторяют доводы апелляционной жалобы ответчика и сводятся к несогласию Комитета с выводами судов обеих инстанций, касающимися пунктов 2.1, 3.9, 4.1.2, 4.2.2, абзаца 3 пункта 6.1 договора купли-продажи нежилого помещения. Заявитель не согласился с ценой отчуждаемого объекта, установленной судом, и сослался на следующие обстоятельства. Отчет Предпринимателя о величине рыночной стоимости отчуждаемого объекта не признан недействительным, а потому, вопреки выводам судов обеих инстанций, цена имущества должна определяться именно на основании указанного отчета и составлять 18 958 474 рубля 58 копеек. Комитет указал, что Закон N 159-ФЗ исходит из обязательности личной оплаты арендатором цены договора купли-продажи имущества. Ответчик обратил внимание суда кассационной инстанции на то, что, согласно пункту 15 статьи 18 Закона N 178, передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после полной оплаты имущества, а также на то, что абзац 3 пункта 6.1 договора, устанавливающий срок, в течение которого договор купли-продажи может быть расторгнут, не противоречит статье 484 и пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Администрация и Комитет заявили ходатайства о рассмотрении жалобы без участия представителей.
В судебном заседании представитель ООО "ВАМТРАС" отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.
Предприниматель и ООО "ИВК "Время", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителя Общества, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что нежилое помещение N 4 общей площадью 701,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Октябрьской Революции, дом 37, относится к муниципальной собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2000 N 52-01/02-11/2000-313).
Комитет (арендодатель) и ООО "ВАМТРАС" (арендатор) заключили договор аренды от 23.11.2010 N 2/2271 указанного нежилого помещения. Предмет аренды получен арендатором по акту приема-передачи от 23.11.2010.
Администрация приняла постановление от 13.12.2011 N 5297, в соответствии с которым Обществу подлежало продаже арендуемое помещение в порядке реализации преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.
В пункте 2 упомянутого постановления установлен следующий порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества: 30 процентов рыночной стоимости оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи; 70 процентов - в течение 35 месяцев равными долями, начиная с месяца после срока оплаты рыночной стоимости, с уплатой процентов на неоплаченную сумму в соответствии с законодательством.
В пункте 3 постановления Комитету поручено заключить с ООО "ВАМТРАС" договор купли-продажи муниципального имущества.
Комитет 23.12.2011 направил Обществу уведомление N 20-04/3-17429/11 с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях предложенного проекта, которое сообщило о согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество и подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий от 27.01.2012 к договору купли-продажи спорного нежилого помещения.
Комитет в письме от 14.02.2012 отклонил предложенный истцом протокол разногласий.
Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В рассмотренном случае в материалы дела представлены отчеты Предпринимателя и ООО "ИВК "Время", в которых фигурировали разные величины рыночной стоимости объекта, подлежащего продаже истцу.
В связи с возникновением разногласий по определению рыночной стоимости нежилого помещения Арбитражный суд Нижегородской области в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92, определением от 03.07.2012 по ходатайству ООО "ВАМТРАС" назначил судебную экспертизу, по результатам которой установил рыночную цену нежилого помещения в размере 17 234 000 рублей (с учетом НДС) и 14 605 084 рубля 75 копеек (без учета НДС) (экспертное заключение N 00050100090д об оценке рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.12.2011).
Следовательно, суды обеих инстанций обоснованно удовлетворили требование ООО "ВАМТРАС" об установлении цены сделки купли-продажи в соответствии с упомянутым экспертным заключением в сумме 14 605 084 рублей 75 копеек (без учета НДС).
Спор контрагентов по договору купли-продажи относительно порядка выкупаемого имущества обоснованно разрешен судами первой и апелляционной инстанций со ссылкой на статью 35 Закона N 178-ФЗ, статью 5 Закона N 159-ФЗ, постановление Городской Думы города Нижнего Новгорода от 22.05.2002 N 29 "О Положении о приватизации муниципального имущества города Нижнего Новгорода", в соответствии с которыми истцу предоставлено право на рассрочку на условиях, указанных в постановлении Администрации от 13.12.2011 N 5297 "Об условиях приватизации муниципального имущества", являющемся действующим, в установленном порядке не оспоренным и не признанным недействительным.
Исключение из условий договора купли-продажи пункта, запрещающего осуществление оплаты по настоящему договору третьими лицами, является законным, как отвечающее требованиям пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предложенная истцом редакция пунктов 4.1.2 и 4.2.2 договора, регулирующих вопросы приема-передачи приобретенного объекта, обоснованно принята судами, ибо соответствует правилам абзаца 2 пункта 5 статьи 35 Закона N 178-ФЗ.
В силу того, что абзац 3 пункта 6.1 договора в редакции истца не противоречит общим условиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование Общества об утверждении указанного пункта сделки в его редакции обоснованно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций.
Абзац 1 пункта 6.1 договора обоснованно принят судами первой и апелляционной инстанций в редакции Общества, поскольку в редакции Комитета данный пункт содержал условие о неустойке, не согласованное сторонами, а потому не подлежащее включению в договор.
Перечисленное свидетельствует о законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, что свидетельствует об отсутствии у окружного суда правовых оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции по настоящему делу.
Доводы заявителя жалобы признаются судом округа несостоятельными, поскольку уже являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую оценку. Кроме того, аргументы Комитета сводятся к иному, нежели у суда, толкованию действующего законодательства, что не является достаточным основанием для отмены принятых по делу судебных актов.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 по делу N А43-9960/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 24.07.2013 ПО ДЕЛУ N А43-9960/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2013 г. по делу N А43-9960/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2013.
Полный текст постановления изготовлен 24.07.2013.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.
при участии представителя
от истца: Ануфриевой Н.Ю. (доверенность от 01.03.2013)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012,
принятое судьей Логуновой Н.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013,
принятое судьями Казаковой Н.А., Назаровой Н.А., Тарасовой Т.И.,
по делу N А43-9960/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ВАМТРАС"
к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода
о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения,
третьи лица - администрация города Нижнего Новгорода,
общество с ограниченной ответственностью "ИВК "Время",
индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич,
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "ВАМТРАС" (далее - ООО "ВАМТРАС", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения в предложенной истцом редакции.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью "ИВК "Время" (далее - ООО "ИВК "Время"), индивидуальный предприниматель Панков Борис Алексеевич (далее - Предприниматель).
Заявленное требование основано на положениях Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013, Решением от 16.11.2012 Арбитражный суд Нижегородской области обязал Комитет заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 4 (этаж 1, подвал), общей площадью 701,6 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, Канавинский район, улица Октябрьской революции, дом 37, в редакции пунктов 2.1, 4.1.2, 4.2.2, абзаца 3 пунктов 6.1, 3.9, предложенной ООО "ВАМТРАС" (протокол разногласий от 27.01.2012):
- - пункт 2.1: "Цена объекта, отчуждаемого по настоящему договору в соответствии с отчетом об оценке N 00050100090Д, составляет 14 605 084 рубля 75 копеек (четырнадцать миллионов шестьсот пять тысяч восемьдесят четыре 75/100) (без учета НДС)";
- - пункт 4.1.2: "Принять передаваемый Продавцом объект по акту приема-передачи в срок не позднее 30 дней с момента заключения настоящего договора в том качественном состоянии, в котором он существует на момент передачи. После подписания акта приема-передачи Покупатель принимает на себя всю ответственность за сохранность передаваемого объекта";
- - пункт 4.2.2: "Передать объект Покупателю по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора";
- - абзац 3 пункта 6.1: "При этом настоящий договор расторгается Продавцом в порядке, установленном законодательством Российской Федерации";
- - пункт 3.9 договора исключить. В остальной части иска отказано. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 20 000 рублей судебных расходов и 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального права.
Доводы заявителя полностью повторяют доводы апелляционной жалобы ответчика и сводятся к несогласию Комитета с выводами судов обеих инстанций, касающимися пунктов 2.1, 3.9, 4.1.2, 4.2.2, абзаца 3 пункта 6.1 договора купли-продажи нежилого помещения. Заявитель не согласился с ценой отчуждаемого объекта, установленной судом, и сослался на следующие обстоятельства. Отчет Предпринимателя о величине рыночной стоимости отчуждаемого объекта не признан недействительным, а потому, вопреки выводам судов обеих инстанций, цена имущества должна определяться именно на основании указанного отчета и составлять 18 958 474 рубля 58 копеек. Комитет указал, что Закон N 159-ФЗ исходит из обязательности личной оплаты арендатором цены договора купли-продажи имущества. Ответчик обратил внимание суда кассационной инстанции на то, что, согласно пункту 15 статьи 18 Закона N 178, передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после полной оплаты имущества, а также на то, что абзац 3 пункта 6.1 договора, устанавливающий срок, в течение которого договор купли-продажи может быть расторгнут, не противоречит статье 484 и пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
Администрация и Комитет заявили ходатайства о рассмотрении жалобы без участия представителей.
В судебном заседании представитель ООО "ВАМТРАС" отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения.
Предприниматель и ООО "ИВК "Время", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав представителя Общества, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что нежилое помещение N 4 общей площадью 701,6 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Октябрьской Революции, дом 37, относится к муниципальной собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2000 N 52-01/02-11/2000-313).
Комитет (арендодатель) и ООО "ВАМТРАС" (арендатор) заключили договор аренды от 23.11.2010 N 2/2271 указанного нежилого помещения. Предмет аренды получен арендатором по акту приема-передачи от 23.11.2010.
Администрация приняла постановление от 13.12.2011 N 5297, в соответствии с которым Обществу подлежало продаже арендуемое помещение в порядке реализации преимущественного права выкупа арендованного муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.
В пункте 2 упомянутого постановления установлен следующий порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества: 30 процентов рыночной стоимости оплатить единовременным платежом в течение 30 календарных дней с даты заключения договора купли-продажи; 70 процентов - в течение 35 месяцев равными долями, начиная с месяца после срока оплаты рыночной стоимости, с уплатой процентов на неоплаченную сумму в соответствии с законодательством.
В пункте 3 постановления Комитету поручено заключить с ООО "ВАМТРАС" договор купли-продажи муниципального имущества.
Комитет 23.12.2011 направил Обществу уведомление N 20-04/3-17429/11 с предложением заключить договор купли-продажи муниципального имущества на условиях предложенного проекта, которое сообщило о согласии выкупить арендуемое муниципальное имущество и подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий от 27.01.2012 к договору купли-продажи спорного нежилого помещения.
Комитет в письме от 14.02.2012 отклонил предложенный истцом протокол разногласий.
Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В рассмотренном случае в материалы дела представлены отчеты Предпринимателя и ООО "ИВК "Время", в которых фигурировали разные величины рыночной стоимости объекта, подлежащего продаже истцу.
В связи с возникновением разногласий по определению рыночной стоимости нежилого помещения Арбитражный суд Нижегородской области в соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92, определением от 03.07.2012 по ходатайству ООО "ВАМТРАС" назначил судебную экспертизу, по результатам которой установил рыночную цену нежилого помещения в размере 17 234 000 рублей (с учетом НДС) и 14 605 084 рубля 75 копеек (без учета НДС) (экспертное заключение N 00050100090д об оценке рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.12.2011).
Следовательно, суды обеих инстанций обоснованно удовлетворили требование ООО "ВАМТРАС" об установлении цены сделки купли-продажи в соответствии с упомянутым экспертным заключением в сумме 14 605 084 рублей 75 копеек (без учета НДС).
Спор контрагентов по договору купли-продажи относительно порядка выкупаемого имущества обоснованно разрешен судами первой и апелляционной инстанций со ссылкой на статью 35 Закона N 178-ФЗ, статью 5 Закона N 159-ФЗ, постановление Городской Думы города Нижнего Новгорода от 22.05.2002 N 29 "О Положении о приватизации муниципального имущества города Нижнего Новгорода", в соответствии с которыми истцу предоставлено право на рассрочку на условиях, указанных в постановлении Администрации от 13.12.2011 N 5297 "Об условиях приватизации муниципального имущества", являющемся действующим, в установленном порядке не оспоренным и не признанным недействительным.
Исключение из условий договора купли-продажи пункта, запрещающего осуществление оплаты по настоящему договору третьими лицами, является законным, как отвечающее требованиям пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предложенная истцом редакция пунктов 4.1.2 и 4.2.2 договора, регулирующих вопросы приема-передачи приобретенного объекта, обоснованно принята судами, ибо соответствует правилам абзаца 2 пункта 5 статьи 35 Закона N 178-ФЗ.
В силу того, что абзац 3 пункта 6.1 договора в редакции истца не противоречит общим условиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование Общества об утверждении указанного пункта сделки в его редакции обоснованно удовлетворено судами первой и апелляционной инстанций.
Абзац 1 пункта 6.1 договора обоснованно принят судами первой и апелляционной инстанций в редакции Общества, поскольку в редакции Комитета данный пункт содержал условие о неустойке, не согласованное сторонами, а потому не подлежащее включению в договор.
Перечисленное свидетельствует о законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, что свидетельствует об отсутствии у окружного суда правовых оснований для отмены решения и постановления апелляционной инстанции по настоящему делу.
Доводы заявителя жалобы признаются судом округа несостоятельными, поскольку уже являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую оценку. Кроме того, аргументы Комитета сводятся к иному, нежели у суда, толкованию действующего законодательства, что не является достаточным основанием для отмены принятых по делу судебных актов.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.11.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2013 по делу N А43-9960/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)