Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.Е. Стасюк,
судей: И.Н. Мухиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой,
при участии:
от истца: Руфина Е.А. по доверенности от 06.10.2012,
от ответчика: Абугалимова Г.У. по доверенности от 13.08.2012,
от третьего лица: Алейников Д.А. по доверенности от 15.02.2013,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (номер апелляционного производства 07АП-10983/12)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09 ноября 2012 года (в редакции определения от 15.11.2012) по делу N А02-1742/2012 (судья Гуткович Е.М.)
по иску индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (ИНН 222101310064, ОГРН 312041109300019, адрес: 649007, город Горно-Алтайск)
к Муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (ИНН 0411112575, ОГРН 1070411001638, местонахождение: 649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ч. Гуркина, 58)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Горно-Алтайска (ОГРН 1030400726938, ИНН 0411112575, адрес: 649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 18)
об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с лишением права пользования земельным участком, путем изъятия из чужого незаконного владения
и по иску Муниципального унитарного предприятия "Горно-Алтайское РСУ"
к Администрации г. Горно-Алтайска, индивидуальному предпринимателю Рогозиной Н.К.
о признании проведенных 20.08.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, недействительным и признании договора на аренду земельного участка N 2316 от 24.08.2012 недействительным,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рогозина Надежда Константиновна обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (далее - МУП "РСУ") об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенным по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, путем его изъятия из чужого незаконного владения.
Исковые требования основаны на положениях статей 11, 12, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 20.08.2012 по результатам открытых торгов, проведенных Администрацией г. Горно-Алтайска, истец заключил договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N 2316, который был зарегистрирован в Управлении Росрегистрации за N 204-02-01/031/2012-679 28.08.2012. В настоящее время спорным земельным участком без законных оснований владеет МУП "РСУ", которое сдает земельный участок гражданам в субаренду для продажи товаров народного потребления.
МУП "РСУ" 24.09.2012 обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Администрации г. Горно-Алтайска и предпринимателю Рогозиной Н.К. о признании торгов недействительными.
Исковые требования основаны на положениях статей 12, 449, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 37, 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 и мотивированы тем, что 18.07.2012 на сайте http//torgi.gov.ru/ было размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения на срок 5 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1 расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, обремененного правом проезда к зданию пожарного депо МЧС, разрешенное использование - для строительства крытого рынка. В соответствии с протоколом торгов N 1 от 20.08.2012 победителем торгов признана Рогозина Н.К., с которой Администрация заключила договор аренды N 2316. Считает, что проведенные торги нарушают законные права арендатора, которому указанный земельный участок был предоставлен в пользование сроком на 11 месяцев по договору аренды N 1912 от 21.12.2009 для размещения постоянно действующей ярмарки. В настоящее время договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора и даже после выставления на аукцион права на заключение договора аренды, Администрация не заявляла требования о расторжении договора и освобождении земельного участка. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащее МУП "РСУ" на праве хозяйственного ведения, которые были приобретены по договору купли продажи от 26.04.2010 у ООО "Рынок "Западный". В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации МУП "РСУ" имеет исключительное право на приобретение земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Целевое назначение земельного участка, указанное в договоре аренды от 21.12.2009 (для размещения ярмарки) не соответствует целевому назначению, указанному в извещении о проведении аукциона и договору аренды от 24.08.2012. Передача права аренды земельного участка другому лицу без прекращения прав предыдущего арендатора по смыслу Земельного кодекса Российской Федерации не допускается. Кроме этого, МУП "РСУ" оспаривает порядок проведения торгов, указывая, что Администрацией были нарушены положения подпункта 1 пункта 4 статьи 30, статьи 37, пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключения договоров аренды таких земельных участков". МУП "РСУ" также указывает, что в газете "Вестник Горно-Алтайска" N 20 (498) была опубликована информация о проведении 25.06.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка с начальной ценой арендной платы 16138300 руб. Результаты этого аукциона отсутствуют, следовательно, не было оснований для снижения размера арендной платы в два раза. Рыночная стоимость арендной платы, определенная ООО "РосЭксперТ-Алтай" по отчету от 12.07.2012 N 0205/3628-12, неосновательно занижена до 8009000 руб.
Определением от 25.09.2012 суд принял указанное исковое заявление к производству (дело N А02-1772/2012).
Определением от 09.10.2012 ходатайства сторон об объединении производства по этим двум делам для совместного рассмотрения требований МУП "РСУ" удовлетворены, суд объединил в рамках дела N А02-1742/2012 производство по иску предпринимателя Рогозиной Н.К. к МУП "РСУ" в уточненной редакции - об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенный по адресу г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117 и встречное исковое требование МУП "РСУ" к предпринимателю Рогозиной Н.К. и Администрации г. Горно-Алтайска в уточненной редакции - о признании недействительными торгов от 20.08.2012 и договора аренды N 2316 от 24.08.2012 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 в удовлетворении иска предпринимателя Рогозиной Н.К. отказано; торги, проведенные Администрацией города Горно-Алтайска 20.08.2012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1 по адресу г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, признаны недействительными; договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2316, заключенный 24.08.2012 между Администрацией города Горно-Алтайска и Рогозиной Н.К. признан недействительным.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Рогозина Н.К. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях МУП "РСУ" о признании торгов от 20.08.2012 и договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2316 от 24.08.2012, недействительными, ссылаясь на нарушение норм процессуального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что в ходе судебного заседания представитель МУП "Горно-Алтайское РСУ" указало, что не имело заинтересованности участия в торгах, т.к. считает, что законно использует и должно использовать земельный участок и далее для размещения ярмарки, а фактически запрещенного законом открытого рынка с антисанитарными условиями. Вывод суда первой инстанции о том, что на земельном участке МУП "РСУ" имеет объекты недвижимого имущества, не соответствует действительности, поскольку ограждение, вагончик, торговые ряды отделимы от земельного участка и согласно нормам гражданского законодательства не относятся к категории недвижимого имущества. Ссылка МУП "РСУ" на то, что оно узнало о проведении торгов только 07.09.2012, также не соответствует действительности, так как согласно процедуре проведения торгов, объявление о проведении торгов было опубликовано в средствах массовой информации, а также размещено на официальном сайте, т.е. было доступно для всех заинтересованных лиц. Таким образом, МУП "РСУ" имело возможность своевременно обратиться к Администрации города Горно-Алтайска или в суд для решения вопроса защиты своего права. Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Данный вывод основан на разъяснениях, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов", и положениях статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что проведение администрацией города Горно-Алтайска спорных торгов также свидетельствует об отсутствии у нее намерения на продление договора аренды с МУП "РСУ".
МУП "РСУ" и Администрация города Горно-Алтайска в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого судебного акта. Считают, что суд первой инстанции правомерно признал торги и договор аренды недействительными.
В судебном заседании представитель Рогозиной Н.К. поддержал доводы апелляционной жалоб, пояснив, что решение суда первой инстанции обжалуется только в части удовлетворения судом требования о признании недействительными торгов от 20 августа 2012 года и договора аренды, заключенного по результатам этих торгов N 2136 от 24.08.2012.
При отсутствии возражений присутствующих в заседании представителей, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемый судебный акт только в указанной части.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав участников процесса, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Как следует и материалов дела, 24.08.2012 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодателем) и Рогозиной Н.К. (арендатором) подписан договор N 2316 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:000000:1, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для использования в целях строительства крытого рынка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 12515 кв. м.
Срок действия договора аренды участка установлен с 24.08.2012 по 24.08.2017 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 28.08.2012 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предприниматель Рогозина Н.К. 07.04.2012 направила в адрес ответчика уведомление, в котором предложила в срок до 09.09.2012 освободить земельный участок и не препятствовать в его использовании арендатору Рогозиной Н.К.
Ссылаясь на то, что МУП "РСУ" в добровольном порядке не освободило спорный земельный участок, занимает его без установленных законом оснований, предприниматель Рогозина Н.К. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанций, руководствуясь статьями 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", отказывая в удовлетворении иска предпринимателю Рогозиной Н.К., исходил из вещно-правового характера избранного истцом способа защиты, и счел невозможной защиту его прав способами, указанными в главе 20 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как следует из материалов дела, предприниматель Рогозина Н.К. является арендатором, следовательно, при предъявлении иска по настоящему делу, должна была подтвердить факт передачи ей имущества во владение арендодателем.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Также арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное истребование арендованного имущества возможно только от арендодателя, но не из владения третьих лиц.
Договор не содержит обязательства арендодателя передать земельный участок по акту, не устанавливает срок исполнения этого обязательства. Исходя из буквального толкования положений пункта 1 договора, следует, что арендодатель с момента вступления договора в законную силу считается исполнившим обязательства по передаче земельного участка во временное владение арендатору.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено и предпринимателем Рогозиной Н.К. не оспорено, что спорный земельный участок не был фактически передан истцу арендодателем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, в связи с чем является верным вывод суда об отсутствии у истца возможности защиты его права способами, предусмотренными в главе 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, и о том, что одновременное законное владение одним земельным участком в тех же границах, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан был предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того суд верно указал, что с требованием к Администрации г. Горно-Алтайска, основанном на положениях статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации Рогозина Н.К. не обращалась.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования МУП "РСУ", обоснованно исходил из того, что договор аренды N 1912 от 21.12.2009 продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка проведены с нарушением положений, установленных статьями 607, 613, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, заявку на участие в аукционе, объявленном Администрацией г. Горно-Алтайска 18.07.2012, МУП "РСУ" не подавало. То обстоятельство, что истец узнал о проведенном аукционе только из требования Рогозиной Н.К. от 07.09.2012, не является основанием для предоставления ему права оспаривать порядок проведения торгов, поскольку Администрация в установленном порядке и сроки разместила информацию о проводимых торгах.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы МУП "РСУ", касающимся нарушений порядка формирования аукционной комиссии; определения разрешенного вида использования земельного участка; нарушения требований статей 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации в части формирования предмета торгов.
21.12.2009 между Администрацией города Горно-Алтайска)арендодатель) и МУП "РСУ" (арендатор) заключен договор N 1912 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 04:11:000000:0001, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для размещения и обслуживания рынка, в границах, указанных в плане участка.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 21.12.2009 по 21.11.2010.
В силу пункта 3.9 настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи земельного участка.
Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право заключения договора на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка (его части) и отсутствия нарушений им законодательства РФ и (или) условий договора.
Суд первой инстанции, установив, что по окончании срока действия договора аренды N 1912 от 21.12.2009 МУП "РСУ" продолжало пользоваться арендуемым земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно счел указанный договор аренды, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновленным на неопределенный срок.
Следуя материалам дела, предметом торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности может быть только сформированный земельный участок, свободный от владения третьими лицами.
Поскольку, предметом торгов, проведенных 20.08.2012, являлось право аренды земельного участка, находящегося в действительном арендном пользовании у предприятия, факт нарушения имущественных прав МУП "РСУ" является доказанным.
В этом случае владелец спорного земельного участка - МУП "РСУ" может защитить свои нарушенные права только путем предъявления иска о признании проведенных торгов недействительными с учетом разъяснений, изложенных в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Организатор торгов - Администрация города Горно-Алтайска не указала в информационном сообщении об обременении земельного участка арендными правами МУП "РСУ", не приняла мер к прекращению арендных отношений с прежним арендатором до момента объявления торгов, а также подведения итогов аукциона.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что торги на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в арендном пользовании МУП "РСУ", проведены с нарушением статей 607, 613, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Арбитражный суд первой инстанции, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе с позиции их относимости и допустимости и обоснованно признал их достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения дела по существу.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09 ноября 2012 года по делу N А02-1742/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
И.Н.МУХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.02.2013 ПО ДЕЛУ N А02-1742/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2013 г. по делу N А02-1742/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2013 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.Е. Стасюк,
судей: И.Н. Мухиной, Д.Г. Ярцева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.В. Конгеровой,
при участии:
от истца: Руфина Е.А. по доверенности от 06.10.2012,
от ответчика: Абугалимова Г.У. по доверенности от 13.08.2012,
от третьего лица: Алейников Д.А. по доверенности от 15.02.2013,
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (номер апелляционного производства 07АП-10983/12)
на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09 ноября 2012 года (в редакции определения от 15.11.2012) по делу N А02-1742/2012 (судья Гуткович Е.М.)
по иску индивидуального предпринимателя Рогозиной Надежды Константиновны (ИНН 222101310064, ОГРН 312041109300019, адрес: 649007, город Горно-Алтайск)
к Муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (ИНН 0411112575, ОГРН 1070411001638, местонахождение: 649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ч. Гуркина, 58)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Горно-Алтайска (ОГРН 1030400726938, ИНН 0411112575, адрес: 649002, Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 18)
об устранении препятствий в пользовании земельным участком, связанных с лишением права пользования земельным участком, путем изъятия из чужого незаконного владения
и по иску Муниципального унитарного предприятия "Горно-Алтайское РСУ"
к Администрации г. Горно-Алтайска, индивидуальному предпринимателю Рогозиной Н.К.
о признании проведенных 20.08.2012 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, недействительным и признании договора на аренду земельного участка N 2316 от 24.08.2012 недействительным,
установил:
Индивидуальный предприниматель Рогозина Надежда Константиновна обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Муниципальному унитарному предприятию "Горно-Алтайское ремонтно-строительное управление" (далее - МУП "РСУ") об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенным по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, путем его изъятия из чужого незаконного владения.
Исковые требования основаны на положениях статей 11, 12, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 20.08.2012 по результатам открытых торгов, проведенных Администрацией г. Горно-Алтайска, истец заключил договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности N 2316, который был зарегистрирован в Управлении Росрегистрации за N 204-02-01/031/2012-679 28.08.2012. В настоящее время спорным земельным участком без законных оснований владеет МУП "РСУ", которое сдает земельный участок гражданам в субаренду для продажи товаров народного потребления.
МУП "РСУ" 24.09.2012 обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к Администрации г. Горно-Алтайска и предпринимателю Рогозиной Н.К. о признании торгов недействительными.
Исковые требования основаны на положениях статей 12, 449, 606, 607, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 37, 38 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлении Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 и мотивированы тем, что 18.07.2012 на сайте http//torgi.gov.ru/ было размещено извещение о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения на срок 5 лет договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1 расположенного по адресу: г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, обремененного правом проезда к зданию пожарного депо МЧС, разрешенное использование - для строительства крытого рынка. В соответствии с протоколом торгов N 1 от 20.08.2012 победителем торгов признана Рогозина Н.К., с которой Администрация заключила договор аренды N 2316. Считает, что проведенные торги нарушают законные права арендатора, которому указанный земельный участок был предоставлен в пользование сроком на 11 месяцев по договору аренды N 1912 от 21.12.2009 для размещения постоянно действующей ярмарки. В настоящее время договор аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным на неопределенный срок, поскольку после истечения срока действия договора и даже после выставления на аукцион права на заключение договора аренды, Администрация не заявляла требования о расторжении договора и освобождении земельного участка. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащее МУП "РСУ" на праве хозяйственного ведения, которые были приобретены по договору купли продажи от 26.04.2010 у ООО "Рынок "Западный". В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации МУП "РСУ" имеет исключительное право на приобретение земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Целевое назначение земельного участка, указанное в договоре аренды от 21.12.2009 (для размещения ярмарки) не соответствует целевому назначению, указанному в извещении о проведении аукциона и договору аренды от 24.08.2012. Передача права аренды земельного участка другому лицу без прекращения прав предыдущего арендатора по смыслу Земельного кодекса Российской Федерации не допускается. Кроме этого, МУП "РСУ" оспаривает порядок проведения торгов, указывая, что Администрацией были нарушены положения подпункта 1 пункта 4 статьи 30, статьи 37, пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключения договоров аренды таких земельных участков". МУП "РСУ" также указывает, что в газете "Вестник Горно-Алтайска" N 20 (498) была опубликована информация о проведении 25.06.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка с начальной ценой арендной платы 16138300 руб. Результаты этого аукциона отсутствуют, следовательно, не было оснований для снижения размера арендной платы в два раза. Рыночная стоимость арендной платы, определенная ООО "РосЭксперТ-Алтай" по отчету от 12.07.2012 N 0205/3628-12, неосновательно занижена до 8009000 руб.
Определением от 25.09.2012 суд принял указанное исковое заявление к производству (дело N А02-1772/2012).
Определением от 09.10.2012 ходатайства сторон об объединении производства по этим двум делам для совместного рассмотрения требований МУП "РСУ" удовлетворены, суд объединил в рамках дела N А02-1742/2012 производство по иску предпринимателя Рогозиной Н.К. к МУП "РСУ" в уточненной редакции - об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 04:11:000000:1, расположенный по адресу г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117 и встречное исковое требование МУП "РСУ" к предпринимателю Рогозиной Н.К. и Администрации г. Горно-Алтайска в уточненной редакции - о признании недействительными торгов от 20.08.2012 и договора аренды N 2316 от 24.08.2012 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 в удовлетворении иска предпринимателя Рогозиной Н.К. отказано; торги, проведенные Администрацией города Горно-Алтайска 20.08.2012 на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 04:11:000000:1 по адресу г. Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 117, признаны недействительными; договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2316, заключенный 24.08.2012 между Администрацией города Горно-Алтайска и Рогозиной Н.К. признан недействительным.
Не согласившись с принятым по делу решением, индивидуальный предприниматель Рогозина Н.К. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в исковых требованиях МУП "РСУ" о признании торгов от 20.08.2012 и договора на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности N 2316 от 24.08.2012, недействительными, ссылаясь на нарушение норм процессуального права.
В обоснование к отмене судебного акта заявитель указывает, что в ходе судебного заседания представитель МУП "Горно-Алтайское РСУ" указало, что не имело заинтересованности участия в торгах, т.к. считает, что законно использует и должно использовать земельный участок и далее для размещения ярмарки, а фактически запрещенного законом открытого рынка с антисанитарными условиями. Вывод суда первой инстанции о том, что на земельном участке МУП "РСУ" имеет объекты недвижимого имущества, не соответствует действительности, поскольку ограждение, вагончик, торговые ряды отделимы от земельного участка и согласно нормам гражданского законодательства не относятся к категории недвижимого имущества. Ссылка МУП "РСУ" на то, что оно узнало о проведении торгов только 07.09.2012, также не соответствует действительности, так как согласно процедуре проведения торгов, объявление о проведении торгов было опубликовано в средствах массовой информации, а также размещено на официальном сайте, т.е. было доступно для всех заинтересованных лиц. Таким образом, МУП "РСУ" имело возможность своевременно обратиться к Администрации города Горно-Алтайска или в суд для решения вопроса защиты своего права. Основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Данный вывод основан на разъяснениях, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов", и положениях статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что проведение администрацией города Горно-Алтайска спорных торгов также свидетельствует об отсутствии у нее намерения на продление договора аренды с МУП "РСУ".
МУП "РСУ" и Администрация города Горно-Алтайска в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на законность и обоснованность принятого судебного акта. Считают, что суд первой инстанции правомерно признал торги и договор аренды недействительными.
В судебном заседании представитель Рогозиной Н.К. поддержал доводы апелляционной жалоб, пояснив, что решение суда первой инстанции обжалуется только в части удовлетворения судом требования о признании недействительными торгов от 20 августа 2012 года и договора аренды, заключенного по результатам этих торгов N 2136 от 24.08.2012.
При отсутствии возражений присутствующих в заседании представителей, руководствуясь частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемый судебный акт только в указанной части.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав участников процесса, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Республики Алтай от 09.11.2012 в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Как следует и материалов дела, 24.08.2012 между Администрацией города Горно-Алтайска (арендодателем) и Рогозиной Н.К. (арендатором) подписан договор N 2316 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 04:11:000000:1, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для использования в целях строительства крытого рынка в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 12515 кв. м.
Срок действия договора аренды участка установлен с 24.08.2012 по 24.08.2017 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 28.08.2012 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предприниматель Рогозина Н.К. 07.04.2012 направила в адрес ответчика уведомление, в котором предложила в срок до 09.09.2012 освободить земельный участок и не препятствовать в его использовании арендатору Рогозиной Н.К.
Ссылаясь на то, что МУП "РСУ" в добровольном порядке не освободило спорный земельный участок, занимает его без установленных законом оснований, предприниматель Рогозина Н.К. обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанций, руководствуясь статьями 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", отказывая в удовлетворении иска предпринимателю Рогозиной Н.К., исходил из вещно-правового характера избранного истцом способа защиты, и счел невозможной защиту его прав способами, указанными в главе 20 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции соответствуют закону и материалам дела.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как следует из материалов дела, предприниматель Рогозина Н.К. является арендатором, следовательно, при предъявлении иска по настоящему делу, должна была подтвердить факт передачи ей имущества во владение арендодателем.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Также арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное истребование арендованного имущества возможно только от арендодателя, но не из владения третьих лиц.
Договор не содержит обязательства арендодателя передать земельный участок по акту, не устанавливает срок исполнения этого обязательства. Исходя из буквального толкования положений пункта 1 договора, следует, что арендодатель с момента вступления договора в законную силу считается исполнившим обязательства по передаче земельного участка во временное владение арендатору.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено и предпринимателем Рогозиной Н.К. не оспорено, что спорный земельный участок не был фактически передан истцу арендодателем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, в связи с чем является верным вывод суда об отсутствии у истца возможности защиты его права способами, предусмотренными в главе 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, и о том, что одновременное законное владение одним земельным участком в тех же границах, противоречит природе арендных и иных владельческих отношений, поэтому в соответствии с правилами статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан был предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того суд верно указал, что с требованием к Администрации г. Горно-Алтайска, основанном на положениях статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации Рогозина Н.К. не обращалась.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования МУП "РСУ", обоснованно исходил из того, что договор аренды N 1912 от 21.12.2009 продлен на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка проведены с нарушением положений, установленных статьями 607, 613, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. По смыслу данной нормы реализация этого права должна повлечь восстановление нарушенных прав истца.
Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, заявку на участие в аукционе, объявленном Администрацией г. Горно-Алтайска 18.07.2012, МУП "РСУ" не подавало. То обстоятельство, что истец узнал о проведенном аукционе только из требования Рогозиной Н.К. от 07.09.2012, не является основанием для предоставления ему права оспаривать порядок проведения торгов, поскольку Администрация в установленном порядке и сроки разместила информацию о проводимых торгах.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы МУП "РСУ", касающимся нарушений порядка формирования аукционной комиссии; определения разрешенного вида использования земельного участка; нарушения требований статей 30 и 38 Земельного кодекса Российской Федерации в части формирования предмета торгов.
21.12.2009 между Администрацией города Горно-Алтайска)арендодатель) и МУП "РСУ" (арендатор) заключен договор N 1912 на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 04:11:000000:0001, находящийся по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, пр. Коммунистический, 117, для размещения и обслуживания рынка, в границах, указанных в плане участка.
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 21.12.2009 по 21.11.2010.
В силу пункта 3.9 настоящий договор одновременно имеет силу акта приема-передачи земельного участка.
Пунктом 4.3.3 договора предусмотрено, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Преимущественное право заключения договора на новый срок может быть реализовано арендатором при условии отсутствия ограничений на дальнейшую аренду участка (его части) и отсутствия нарушений им законодательства РФ и (или) условий договора.
Суд первой инстанции, установив, что по окончании срока действия договора аренды N 1912 от 21.12.2009 МУП "РСУ" продолжало пользоваться арендуемым земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, обоснованно счел указанный договор аренды, в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, возобновленным на неопределенный срок.
Следуя материалам дела, предметом торгов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности может быть только сформированный земельный участок, свободный от владения третьими лицами.
Поскольку, предметом торгов, проведенных 20.08.2012, являлось право аренды земельного участка, находящегося в действительном арендном пользовании у предприятия, факт нарушения имущественных прав МУП "РСУ" является доказанным.
В этом случае владелец спорного земельного участка - МУП "РСУ" может защитить свои нарушенные права только путем предъявления иска о признании проведенных торгов недействительными с учетом разъяснений, изложенных в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Организатор торгов - Администрация города Горно-Алтайска не указала в информационном сообщении об обременении земельного участка арендными правами МУП "РСУ", не приняла мер к прекращению арендных отношений с прежним арендатором до момента объявления торгов, а также подведения итогов аукциона.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что торги на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в арендном пользовании МУП "РСУ", проведены с нарушением статей 607, 613, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Кодекса являются недействительными.
Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Арбитражный суд первой инстанции, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе с позиции их относимости и допустимости и обоснованно признал их достаточными для правильного и всестороннего рассмотрения дела по существу.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 09 ноября 2012 года по делу N А02-1742/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Т.Е.СТАСЮК
Судьи
И.Н.МУХИНА
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)