Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 февраля 2013 года по делу N А78-10025/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажник" (ОГРН 1047503000742, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 186) к обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-специализированное управление N 92" (ОГРН 1027501068814, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 55) о расторжении договора аренды от 27.11.2008, освобождении нежилых помещений и взыскании 7 134 000 руб. (суд первой инстанции: судья Артемьева А.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца - представителя Лядовой Л.И., действовавшей по доверенности от 29.04.2013 в порядке передоверия,
от ответчика - Злобина Ю.А. - директора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Монтажник" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-специализированное управление N 92" (далее - ООО "МСУ N 9"2, ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением о взыскании 7 134 000 руб., из которых: 2 994 000 руб. задолженности по договору аренды недвижимости от 27.11.2008, 4 140 000 руб. штрафа за просрочку внесения арендных платежей, о расторжении договора аренды недвижимости от 27.11.2008 и обязании ответчика освободить и передать ему (истцу) нежилые помещения, а именно:
- - здание производственного корпуса, условный номер объекта: 75:09:000000:00:140/2, площадью 6 649,19 кв. м, литер 2, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, промышленная зона, северная часть города;
- - здание сан. вент. заготовок, участка механизированных работ, условный номер объекта: 75:09:000000:00:166/А, площадью 1 608,97 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, южная сторона ТЭЦ;
- - здание конторы участка N 2/8, условный номер объекта: 75:09:000000:00:167/А, площадью 160,88 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северо-восточная часть города;
- - здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Б, площадью 107,9 кв. м, литер Б, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;
- - здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Д, площадью 133,1 кв. м, литер Д, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;
- Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 05.02.2013 исковые требования удовлетворены полностью. Кроме того, на ответчика суд отнес расходы истца на государственную пошлину в сумме 66 670 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об оставлении исковых требований без рассмотрения.
В обоснование жалобы апеллянт указал на несоблюдение истцом установленного законом и договором претензионного порядка разрешения споров, полагая, что представленное истцом предупреждение о расторжении договора не может расцениваться в качестве претензии. Сослался на то, что в договоре аренды не согласован предмет договора, поскольку стороны не определили данные, позволяющие установить передаваемое в аренду имущество (кадастровый (условный) номер объекта недвижимости и точное описание его местоположения; не идентифицированы земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости); нарушено требование закона о форме договора, поскольку договор аренды получил государственную регистрацию без подписания сторонами акта приема-передачи объектов аренды.
Апеллянт обратил внимание, что в решении неправильно указан условный номер здания производственного корпуса - 75:09:000000:00:140/2, в действительности условный номер здания (объекта): 75:09:300101:0012:140/2, здание располагается на земельном участке, находящимся у него (апеллянта) в постоянном (бессрочном) пользовании; в договоре аренды указан номер регистрационной записи о праве собственности истца: 75-01/09-140/2004-332, а согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ГРИП) от 04.02.2013 (новое доказательство) - 75-01/09-140/2004-335.
Кроме того, по мнению апеллянта, ошибочен расчет отыскиваемой суммы штрафа, составленный истцом; суд первой инстанции неправомерно не уменьшил неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно квалифицировал уплаченную в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды денежную сумму и неправильно не принял указанную денежную сумму в зачет арендной платы.
Апеллянт сослался на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении уточненных исковых требований без их направления ответчику, принятии к производству искового заявления, подписанного лицом, не имеющим на то полномочий, ввиду недействительности выданных истцом доверенностей.
Истец в отзыве на доводы жалобы возражал, указывая на их несоответствие обстоятельствам дела и требованиям закона, полагал решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в жалобе, а представитель истца - возражения, приведенные в отзыве на жалобу. Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы апеллянта и возражения истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, правоотношения сторон регулируются заключенным ими договором аренды недвижимости от 27.11.2008 (далее - договор). По условиям договора истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает во временное владение со всеми инженерными сетями (коммуникациями) объекты недвижимого имущества: здание производственного корпуса, здание сан. вент. заготовок - участка механизированных работ, здание конторы участка N 2/8, здания гаража литер Б, здание гаража литер Д, принадлежащие истцу на праве собственности (пункты 1.1 - 1.4). Срок договора сторонами установлен с 01.01.2009 по 01.01.2014 (пункт 2.1).
В пункте 3.1 договора стороны определили размер арендной платы из двух частей - в твердой денежной сумме (с 01.01.2009 по 31.12.2009-420 000 руб. в месяц, с 01.01.2010 по 31.12.2010-483 000 руб. в месяц, с 01.01.2011 по 31.12.2011-555 500 руб. в месяц, с 01.01.2012 по 31.12.2012-638 800 руб. в месяц и с 01.01.2013 по 31.12.2013-734 600 руб. в месяц) и зачетной (расходной), в состав которой включены коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание объектов, уплачиваемые арендатором самостоятельно. В пункте 3.3 договора указан срок внесения ежемесячного платежа за аренду - не позднее 15 числа текущего месяца.
Согласно пункту 3.2 договора арендатор уплачивает арендодателю 2 520 000 руб. до момента государственной регистрации договора, эта денежная сумма будет зачтена сторонами в счет арендной платы за второе полугодие 2013 года.
В пункте 11.1 договора стороны согласовали ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендной платы в виде неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки платежа.
Договор получил государственную регистрацию 25.12.2008. По акту приема-передачи от 01.01.2009 арендатор получил от арендодателя имущество в пользование.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с января 2012 года, истец через организацию почтовой связи направил ответчику предупреждение о расторжении договора от 18.09.2012 N 2. В этом документе истец не только уведомил ответчика о расторжении договора через месяц, но и потребовал оплаты задолженности.
Нарушение ответчиком обязательства своевременно вносить арендную плату и возвращение истцу органом почтовой связи неполученного ответчиком извещения о расторжении договора послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 8, статьи 309, пункта 1 статьи 329, статьей 330, 331, 333, 401, пунктов 1, 2 статьи 404, статьей 421, 450 - 453, пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 611, статей 619, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности исковых требований как по праву, так и по размеру ввиду доказанности нарушения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы, отсутствия оснований для зачета в счет арендной платы 2 520 000 руб., уплаченной в качестве обеспечения исполнения обязательства ответчиком, и уменьшения неустойки.
Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами по посчитал решение суда правильным.
По правовой природе заключенный сторонами договор относится к договору аренды, потому к спорным отношениям применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пунктах 1.2.1 - 1.3.5 договора подробно изложены индивидуально-определенные признаки каждого объекта аренды. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, о смешении объектов аренды с другим недвижимым имуществом. При указанной совокупности сведений сама по себе ошибка в условном номере здания производственного корпуса и ошибка в номере регистрационной записи о праве собственности истца, на что сослался апеллянт, не свидетельствует о несогласовании сторонами предмета договора и не является неустранимым препятствием к исполнению вступившего в законную силу судебного решения.
Таким образом, предмет договора аренды сторонами согласован.
Спорный договор получил государственную регистрацию 25.12.2008, потому согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 8.2.1 договора стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а также в случае, если арендодатель просрочил исполнение обязанности по уплате арендной платы более чем на пять дней. Согласно пункту 8.2.5 договора при досрочном расторжении договора арендодатель обязан известить о таком намерении арендатора не менее чем за один месяц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Так как изложенная норма Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соблюдение досудебного порядка расторжения договора подтверждено содержанием предупреждения о расторжении договора, данными описи почтового вложения, с которым предупреждение направлялось ответчику, почтового конверта с адресом места нахождения ответчика (юридического адреса), с отметками организации почтовой связи об извещении адресата о почтовом отправлении и о причине возврата почтового отправления - истечение срока хранения (т. 1, л.д. 20-22).
В этом случае суд первой инстанции правильно указал, что ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения поступающей по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица, которое несет неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности либо отсутствия юридического лица по юридическому адресу.
Ответчик в суд не представил доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы в установленном размере и в согласованный с истцом срок, доказательств уплаты задолженности. Ответчик не оспаривал того обстоятельства, что с января 2012 года своевременно арендной платы не вносил. Расчет истца арендной платы за спорный период времени в сумме 2 994 000 руб. не опровергнут, а судом апелляционной инстанции проверен и признан соответствующим условиям договора о размере арендной платы, допущенной ответчиком просрочки внесения платы, потому правильным.
При изложенных данных, с учетом положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно посчитал доказанным факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку обоснованы требования истца о расторжении договора, ответчик обязан возвратить полученное в аренду имущество и в этой части исковые требования также обоснованы и правомерно удовлетворены судом.
В пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Учитывая, что ответчик своевременно не вносил арендной платы, обязан уплатить истцу неустойку за нарушение своего обязательства.
Составленный истцом расчет неустойки в сумме 4 140 000 руб. за период с 16.01.2012 по 18.11.2012 ответчик не опроверг. Суд апелляционной инстанции нашел этот расчет соответствующим фактическим обстоятельствам допущенного ответчиком нарушения обязательства и условиям договора о неустойке (т. 1, л.д. 8). Оснований для перерасчета суммы неустойки не имелось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Соответствующее разъяснение об основаниях уменьшения неустойки дано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17. Указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.
Стало быть, для применения статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку требование об уменьшении неустойки заявлено ответчиком, то согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства. В материалах дела такие доказательства отсутствовали, у суда не было оснований к уменьшению размера неустойки.
Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Из содержания пункта 3.2 договора, сопоставленного с пунктами 8.1, 8.2 договора, усматривается, что 2 520 000 руб., уплаченные до государственной регистрации договора и подлежащие зачету в уплату за аренду за второе полугодие 2013 года, не подлежащие возврату арендатору при досрочном расторжении договора в случае нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы, имеет обеспечительную природу. Такая квалификация судом первой инстанции указанного денежного платежа соответствует требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора.
Исходя из изложенного, суд правомерно не учел суммы указанного платежа при расчете задолженности арендной платы ответчика.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания долга и неустойки.
Апелляционный суд не усмотрел оснований для пересмотра выводов суда первой инстанции по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального права. Выводы арбитражного суда, на которых основано решение, сделаны в результате надлежащей оценки доказательств в деле с соблюдением требований, установленных статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.
Довод апеллянта о подачи в суд искового заявления неуполномоченным лицом опровергается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Полномочия руководителей организаций, действующих от имени организаций в пределах полномочий, предусмотренных федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами, подтверждаются представляемыми ими суду документами, удостоверяющими их служебное положение, а также учредительными и иными документами (часть 1 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Полномочия других представителей на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, в ином документе (часть 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлены документы (в частности, на период подачи иска - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, доверенность), из которых усматривает, что представитель Сысоева А.Т., подписавшая исковое заявление, действовала по доверенности, выданной директором истца - Павловым А.Н., который вправе действовать без доверенности. Доверенность на представителя Сысоеву А.В. оформлена в соответствии с требованиями статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. В деле нет сведений о том, что доверенность отозвана доверителем.
При таких данных не было оснований считать, что иск заявлен неправомочным лицом.
Пункты 7.1, 7.2 договора не содержат условий определенного претензионного порядка, поскольку в них не оговорены регламент и срок подачи и рассмотрения претензии. Потому нельзя принять довод апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.
Довод апеллянта о не извещении об уточнении исковых требований, согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является безусловным основанием для отмены судебного решения. Возражения на уточненные требования истца приведены в апелляционной жалобе и рассмотрены судом.
Прочие доводы апеллянта по изложенным выше мотивам суд апелляционной инстанции нашел основанными на неправильном толковании закона и не соответствующими фактическим обстоятельствам, не содержащими фактов, которые могли повлиять на принятое по делу решение.
Новые доказательства суд апелляционной инстанции возвратил ответчику, потому что они были представлены в нарушение требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, их содержание не могло быть учтено при рассмотрении дела.
Следовательно, отсутствовали основания для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной за апелляционную жалобу, оставлены на апеллянте.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 февраля 2013 года по делу N А78-10025/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2013 ПО ДЕЛУ N А78-10025/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2013 г. по делу N А78-10025/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2013 года
В полном объеме постановление изготовлено 15 мая 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Юдина С.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу ответчика на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 февраля 2013 года по делу N А78-10025/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Монтажник" (ОГРН 1047503000742, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 186) к обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-специализированное управление N 92" (ОГРН 1027501068814, адрес: Забайкальский край, ГОС-4, а/я 55) о расторжении договора аренды от 27.11.2008, освобождении нежилых помещений и взыскании 7 134 000 руб. (суд первой инстанции: судья Артемьева А.А.),
при участии в судебном заседании:
от истца - представителя Лядовой Л.И., действовавшей по доверенности от 29.04.2013 в порядке передоверия,
от ответчика - Злобина Ю.А. - директора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Монтажник" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края к обществу с ограниченной ответственностью "Монтажно-специализированное управление N 92" (далее - ООО "МСУ N 9"2, ответчик) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением о взыскании 7 134 000 руб., из которых: 2 994 000 руб. задолженности по договору аренды недвижимости от 27.11.2008, 4 140 000 руб. штрафа за просрочку внесения арендных платежей, о расторжении договора аренды недвижимости от 27.11.2008 и обязании ответчика освободить и передать ему (истцу) нежилые помещения, а именно:
- - здание производственного корпуса, условный номер объекта: 75:09:000000:00:140/2, площадью 6 649,19 кв. м, литер 2, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, промышленная зона, северная часть города;
- - здание сан. вент. заготовок, участка механизированных работ, условный номер объекта: 75:09:000000:00:166/А, площадью 1 608,97 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, южная сторона ТЭЦ;
- - здание конторы участка N 2/8, условный номер объекта: 75:09:000000:00:167/А, площадью 160,88 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северо-восточная часть города;
- - здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Б, площадью 107,9 кв. м, литер Б, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;
- - здание гаража, условный номер объекта: 75:09:300406:0006:167/Д, площадью 133,1 кв. м, литер Д, расположенное по адресу: Забайкальский край, Краснокаменский район, г. Краснокаменск, северная часть города, коммунальная зона;
- Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 05.02.2013 исковые требования удовлетворены полностью. Кроме того, на ответчика суд отнес расходы истца на государственную пошлину в сумме 66 670 руб.
Не согласившись с принятым по делу решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, просил судебный акт по делу отменить, принять новый судебный акт об оставлении исковых требований без рассмотрения.
В обоснование жалобы апеллянт указал на несоблюдение истцом установленного законом и договором претензионного порядка разрешения споров, полагая, что представленное истцом предупреждение о расторжении договора не может расцениваться в качестве претензии. Сослался на то, что в договоре аренды не согласован предмет договора, поскольку стороны не определили данные, позволяющие установить передаваемое в аренду имущество (кадастровый (условный) номер объекта недвижимости и точное описание его местоположения; не идентифицированы земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости); нарушено требование закона о форме договора, поскольку договор аренды получил государственную регистрацию без подписания сторонами акта приема-передачи объектов аренды.
Апеллянт обратил внимание, что в решении неправильно указан условный номер здания производственного корпуса - 75:09:000000:00:140/2, в действительности условный номер здания (объекта): 75:09:300101:0012:140/2, здание располагается на земельном участке, находящимся у него (апеллянта) в постоянном (бессрочном) пользовании; в договоре аренды указан номер регистрационной записи о праве собственности истца: 75-01/09-140/2004-332, а согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ГРИП) от 04.02.2013 (новое доказательство) - 75-01/09-140/2004-335.
Кроме того, по мнению апеллянта, ошибочен расчет отыскиваемой суммы штрафа, составленный истцом; суд первой инстанции неправомерно не уменьшил неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно квалифицировал уплаченную в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды денежную сумму и неправильно не принял указанную денежную сумму в зачет арендной платы.
Апеллянт сослался на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении уточненных исковых требований без их направления ответчику, принятии к производству искового заявления, подписанного лицом, не имеющим на то полномочий, ввиду недействительности выданных истцом доверенностей.
Истец в отзыве на доводы жалобы возражал, указывая на их несоответствие обстоятельствам дела и требованиям закона, полагал решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика повторил правовую позицию, изложенную в жалобе, а представитель истца - возражения, приведенные в отзыве на жалобу. Представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы апеллянта и возражения истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, правоотношения сторон регулируются заключенным ими договором аренды недвижимости от 27.11.2008 (далее - договор). По условиям договора истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает во временное владение со всеми инженерными сетями (коммуникациями) объекты недвижимого имущества: здание производственного корпуса, здание сан. вент. заготовок - участка механизированных работ, здание конторы участка N 2/8, здания гаража литер Б, здание гаража литер Д, принадлежащие истцу на праве собственности (пункты 1.1 - 1.4). Срок договора сторонами установлен с 01.01.2009 по 01.01.2014 (пункт 2.1).
В пункте 3.1 договора стороны определили размер арендной платы из двух частей - в твердой денежной сумме (с 01.01.2009 по 31.12.2009-420 000 руб. в месяц, с 01.01.2010 по 31.12.2010-483 000 руб. в месяц, с 01.01.2011 по 31.12.2011-555 500 руб. в месяц, с 01.01.2012 по 31.12.2012-638 800 руб. в месяц и с 01.01.2013 по 31.12.2013-734 600 руб. в месяц) и зачетной (расходной), в состав которой включены коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание объектов, уплачиваемые арендатором самостоятельно. В пункте 3.3 договора указан срок внесения ежемесячного платежа за аренду - не позднее 15 числа текущего месяца.
Согласно пункту 3.2 договора арендатор уплачивает арендодателю 2 520 000 руб. до момента государственной регистрации договора, эта денежная сумма будет зачтена сторонами в счет арендной платы за второе полугодие 2013 года.
В пункте 11.1 договора стороны согласовали ответственность арендатора в случае несвоевременного внесения арендной платы в виде неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки платежа.
Договор получил государственную регистрацию 25.12.2008. По акту приема-передачи от 01.01.2009 арендатор получил от арендодателя имущество в пользование.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за период с января 2012 года, истец через организацию почтовой связи направил ответчику предупреждение о расторжении договора от 18.09.2012 N 2. В этом документе истец не только уведомил ответчика о расторжении договора через месяц, но и потребовал оплаты задолженности.
Нарушение ответчиком обязательства своевременно вносить арендную плату и возвращение истцу органом почтовой связи неполученного ответчиком извещения о расторжении договора послужило основанием обращения истца в арбитражный суд с иском.
Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 8, статьи 309, пункта 1 статьи 329, статьей 330, 331, 333, 401, пунктов 1, 2 статьи 404, статьей 421, 450 - 453, пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 611, статей 619, 622, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности исковых требований как по праву, так и по размеру ввиду доказанности нарушения ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы, отсутствия оснований для зачета в счет арендной платы 2 520 000 руб., уплаченной в качестве обеспечения исполнения обязательства ответчиком, и уменьшения неустойки.
Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами по посчитал решение суда правильным.
По правовой природе заключенный сторонами договор относится к договору аренды, потому к спорным отношениям применимы положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По правилам пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пунктах 1.2.1 - 1.3.5 договора подробно изложены индивидуально-определенные признаки каждого объекта аренды. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, о смешении объектов аренды с другим недвижимым имуществом. При указанной совокупности сведений сама по себе ошибка в условном номере здания производственного корпуса и ошибка в номере регистрационной записи о праве собственности истца, на что сослался апеллянт, не свидетельствует о несогласовании сторонами предмета договора и не является неустранимым препятствием к исполнению вступившего в законную силу судебного решения.
Таким образом, предмет договора аренды сторонами согласован.
Спорный договор получил государственную регистрацию 25.12.2008, потому согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 8.2.1 договора стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, а также в случае, если арендодатель просрочил исполнение обязанности по уплате арендной платы более чем на пять дней. Согласно пункту 8.2.5 договора при досрочном расторжении договора арендодатель обязан известить о таком намерении арендатора не менее чем за один месяц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Так как изложенная норма Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соблюдение досудебного порядка расторжения договора подтверждено содержанием предупреждения о расторжении договора, данными описи почтового вложения, с которым предупреждение направлялось ответчику, почтового конверта с адресом места нахождения ответчика (юридического адреса), с отметками организации почтовой связи об извещении адресата о почтовом отправлении и о причине возврата почтового отправления - истечение срока хранения (т. 1, л.д. 20-22).
В этом случае суд первой инстанции правильно указал, что ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения поступающей по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица, которое несет неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности либо отсутствия юридического лица по юридическому адресу.
Ответчик в суд не представил доказательства исполнения обязательства по внесению арендной платы в установленном размере и в согласованный с истцом срок, доказательств уплаты задолженности. Ответчик не оспаривал того обстоятельства, что с января 2012 года своевременно арендной платы не вносил. Расчет истца арендной платы за спорный период времени в сумме 2 994 000 руб. не опровергнут, а судом апелляционной инстанции проверен и признан соответствующим условиям договора о размере арендной платы, допущенной ответчиком просрочки внесения платы, потому правильным.
При изложенных данных, с учетом положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно посчитал доказанным факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку обоснованы требования истца о расторжении договора, ответчик обязан возвратить полученное в аренду имущество и в этой части исковые требования также обоснованы и правомерно удовлетворены судом.
В пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Учитывая, что ответчик своевременно не вносил арендной платы, обязан уплатить истцу неустойку за нарушение своего обязательства.
Составленный истцом расчет неустойки в сумме 4 140 000 руб. за период с 16.01.2012 по 18.11.2012 ответчик не опроверг. Суд апелляционной инстанции нашел этот расчет соответствующим фактическим обстоятельствам допущенного ответчиком нарушения обязательства и условиям договора о неустойке (т. 1, л.д. 8). Оснований для перерасчета суммы неустойки не имелось.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Соответствующее разъяснение об основаниях уменьшения неустойки дано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17. Указано, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.
Стало быть, для применения статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Поскольку требование об уменьшении неустойки заявлено ответчиком, то согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного обязательства. В материалах дела такие доказательства отсутствовали, у суда не было оснований к уменьшению размера неустойки.
Пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность обеспечения исполнения обязательств неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Из содержания пункта 3.2 договора, сопоставленного с пунктами 8.1, 8.2 договора, усматривается, что 2 520 000 руб., уплаченные до государственной регистрации договора и подлежащие зачету в уплату за аренду за второе полугодие 2013 года, не подлежащие возврату арендатору при досрочном расторжении договора в случае нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы, имеет обеспечительную природу. Такая квалификация судом первой инстанции указанного денежного платежа соответствует требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и требованиям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора.
Исходя из изложенного, суд правомерно не учел суммы указанного платежа при расчете задолженности арендной платы ответчика.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно и правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания долга и неустойки.
Апелляционный суд не усмотрел оснований для пересмотра выводов суда первой инстанции по фактическим обстоятельствам и иного применения норм материального права. Выводы арбитражного суда, на которых основано решение, сделаны в результате надлежащей оценки доказательств в деле с соблюдением требований, установленных статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.
Довод апеллянта о подачи в суд искового заявления неуполномоченным лицом опровергается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.
Полномочия руководителей организаций, действующих от имени организаций в пределах полномочий, предусмотренных федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами, подтверждаются представляемыми ими суду документами, удостоверяющими их служебное положение, а также учредительными и иными документами (часть 1 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Полномочия других представителей на ведение дела в арбитражном суде должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с федеральным законом, а в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации или федеральным законом, в ином документе (часть 4 статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалы дела представлены документы (в частности, на период подачи иска - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, доверенность), из которых усматривает, что представитель Сысоева А.Т., подписавшая исковое заявление, действовала по доверенности, выданной директором истца - Павловым А.Н., который вправе действовать без доверенности. Доверенность на представителя Сысоеву А.В. оформлена в соответствии с требованиями статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации. В деле нет сведений о том, что доверенность отозвана доверителем.
При таких данных не было оснований считать, что иск заявлен неправомочным лицом.
Пункты 7.1, 7.2 договора не содержат условий определенного претензионного порядка, поскольку в них не оговорены регламент и срок подачи и рассмотрения претензии. Потому нельзя принять довод апеллянта о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.
Довод апеллянта о не извещении об уточнении исковых требований, согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является безусловным основанием для отмены судебного решения. Возражения на уточненные требования истца приведены в апелляционной жалобе и рассмотрены судом.
Прочие доводы апеллянта по изложенным выше мотивам суд апелляционной инстанции нашел основанными на неправильном толковании закона и не соответствующими фактическим обстоятельствам, не содержащими фактов, которые могли повлиять на принятое по делу решение.
Новые доказательства суд апелляционной инстанции возвратил ответчику, потому что они были представлены в нарушение требований части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, их содержание не могло быть учтено при рассмотрении дела.
Следовательно, отсутствовали основания для отмены или изменения законного и обоснованного решения суда.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной за апелляционную жалобу, оставлены на апеллянте.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Забайкальского края от 05 февраля 2013 года по делу N А78-10025/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.
Председательствующий
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
С.И.ЮДИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)