Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Вильданова Р.В.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" - Архипова А.Л., доверенность от 01.06.2012 (б/н); Шарафутдинова Д.А., доверенность от 09.01.2013 N СВ-7/6,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Панченко Н.М., доверенность от 27.12.2012 N 126,
закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость") - Шарафутдинова Д.А., доверенность от 09.01.2013 (б/н),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 (судья Топоров А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Пригарова Н.Н.)
и кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Пригарова Н.Н.)
по делу N А57-12153/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ОГРН 1026301518814, ИНН 6318214559) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, с участием заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов; закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург (ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915); индивидуального предпринимателя Алимова Дмитрия Владимировича, г. Балаково,
по заявлению закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" о признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, с участием заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт" (далее - ООО "ТФ "Самара-Продукт") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-255; о понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-256; о понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Определением суда первой инстанции от 26.07.2012 дела N А57-12153/2012 и N А57-12154/2012 объединены в одно производство с присвоением N А57-12153/2012.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 в удовлетворении требований ООО "ТФ "Самара-Продукт" о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-255 и понуждении Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006 отказано. Требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" удовлетворены. Отказ Управления Росреестра по Саратовской области от 18.04.2012 N 27/036/2012-256 признан незаконным. Суд обязал Управление Росреестра по Саратовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011, подписанного между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт", к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006, заключенному между индивидуальным предпринимателем Алимовым Дмитрием Владимировичем (далее - ИП Алимов Д.В.) и ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 в части удовлетворения требований ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отменено, в удовлетворении заявленных ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" требований отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012, ЗАО "ИКС Недвижимость" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части отказа ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в удовлетворении требований, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012.
ООО "ТФ "Самара-Продукт", считая решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 незаконными, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 в части отказа ООО "ТФ "Самара-Продукт" в удовлетворении требований отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ООО "ТФ "Самара-Продукт" требований, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 в части отказа в удовлетворении требований ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отменить, в указанной части оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель ООО "ТФ "Самара-Продукт" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, согласен с кассационной жалобой ЗАО "ИКС 5 Недвижимость".
Представитель ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", поддержал доводы, изложенные в свое кассационной жалобе, просил удовлетворить кассационную жалобу ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Представитель Управления Росреестра по Саратовской области, явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласен, просил оставить в силе постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012.
Иные лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.12.2006 между ИП Алимовым Д.В. (арендодатель) и ООО "ТФ "Самара-Продукт" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 8/03/2006, по условиям которого арендатор сдает, а арендодатель принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 743,3 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, пр. Героев, д. 36, Литера А2, сроком на 10 лет (далее - договор от 22.12.2006 N 8/03/2006).
По акту приема-передачи от 22.12.2006 указанное помещение было передано ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Договор от 22.12.2006 N 8/03/2006 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2006 сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В соответствии с пунктом 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 8/03/2006 сумма ежемесячной (календарный месяц) основной арендной платы за аренду помещения в целом составляет: с первого месяца с начала срока аренды 373 150 руб.
Между ИП Алимовым Д.В. и ООО "ТФ "Самара-Продукт" 15.04.2009 было подписано дополнительное соглашение к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, в соответствии с которым стороны изменили пункт 5.1.1 указанного договора, установив ежемесячную основную арендную плату в целом в размере 159 708 руб. с 01.05.2009 по 01.01.2010.
Между конкурсным управляющим ИП Алимова Д.В. и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 17.10.2011 на открытых торгах через оператора электронной площадки www.centerr.ru был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 2 041,7 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Пр. Героев, д. 36 (лот N 2), в котором расположено арендуемое ООО "ТФ "Самара-Продукт" по договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 помещение, о чем 30.11.2011 сделана запись в ЕРП.
ООО "ТФ "Самара-Продукт" 13.03.2012 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Сообщением от 18.04.2012 N 27/036/2012-255 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "ТФ "Самара-Продукт" в государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения, поскольку согласно сведениям из ЕГРП с 30.11.2011 собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения по договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 является ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", тогда как пункт 2 дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, заявленного к регистрации изменяет пункт 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 2/03/2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения, содержит период с 01.05.2009 по 01.01.2010, когда собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" объекта являлся ИП Алимов Д.В.
ООО "ТФ "Самара-Продукт", полагая, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "ТФ "Самара-Продукт" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ООО "ТФ "Самара-Продукт" требований исходили из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 433, пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
С момента перехода права собственности от ИП Алимова Д.В. к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на нежилое помещение, арендуемое ООО "ТФ "Самара-Продукт", прежний арендодатель в силу статьей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перестал быть стороной по договору с ООО "ТФ "Самара-Продукт", а, следовательно, не мог приобретать и изменять права и обязанности арендодателя по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент подачи заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, подписанного между ИП Алимовым Д.В. (арендодатель) и ООО "ТФ "Самара-Продукт" (арендатор), которым изменялся размер арендной платы на период с 01.05.2009 по 01.01.2010, ИП Алимов Д.В. уже не являлся собственником сданного в аренду помещения, и выбыл из арендных правоотношений с ООО "ТФ "Самара-Продукт", пришли к обоснованному выводу, что Управление Росреестра по Саратовской области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правильно отказало в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, со ссылкой на правовую позицию, сформулированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 и от 06.09.2011 N 4905/11 пришел к правильному выводу, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 не нарушает законных интересов ООО "ТФ "Самара-Продукт" в сфере предпринимательской деятельности.
Между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" 01.12.2011 было подписано дополнительное соглашение к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, в связи со сменой собственника арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения, о замене стороны арендодателя в обязательстве с ИП Алимовым Д.В. на ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", а также реквизитов документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, в состав которого, входит арендуемое помещение.
Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения стороны также предусмотрели изменение размера арендной платы, указанной в пункте 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 8/03/2006: в период с 01.05.2009 по 01.01.2010 арендная плата составляет 159 708 руб.; в период с 01.01.2010 по 01.01.2011 включительно составляет 159 708 руб.; в период 01.07.2011 по 01.12.2011 арендная плата составляет 159 708 руб.; для периодов, не указанных в настоящем пункте, за владение и пользование помещение сохраняется размер арендной платы, установленный Договором".
ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 13.03.2012 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Управление Росреестра по Саратовской области сообщением от 18.04.2012 N 27/036/2012-256 отказало ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "ИКС Недвижимость" является собственником недвижимого имущества с 30.11.2011, однако пункт 4 заявленного к государственной регистрации дополнительного соглашения изменяет пункт 5.1.1. договора аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 2/03/2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения на предыдущий период времени, когда собственником нежилого помещения являлся ИП Алимов Д.В.
Суд первой инстанции, признавая незаконным отказ Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, исходил из того, что в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", став новым собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения, стало стороной (арендодателем) по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, и могло в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации вносить изменения в условия договора от 22.12.2006 N 2/03/2006, в том числе, касающиеся изменения арендной платы, на предыдущий период времени, с начала действия указанного договора.
Суд апелляционной инстанции, отменяя в указанной части решение суда первой инстанции, исходил из того, что в рассматриваемом случае за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011, между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" не существовало фактических отношений по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, тогда как в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции у ООО "ИКС 5 Недвижимость" отсутствует право получать арендную плату за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, так как до перехода права собственности к ООО "ИКС 5 Недвижимость" собственником нежилого помещения, арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт", являлся ИП Алимов Д.В., который в порядке предусмотренном параграфом 1 Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не передавал ООО "ИКС 5 Недвижимость" права требования арендной платы за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, с ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у Управления Росреестра по Саратовской области оснований, предусмотренных абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А57-12153/2012 без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А57-12153/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 31.01.2013 ПО ДЕЛУ N А57-12153/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2013 г. по делу N А57-12153/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Муравьева С.Ю., Вильданова Р.В.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" - Архипова А.Л., доверенность от 01.06.2012 (б/н); Шарафутдинова Д.А., доверенность от 09.01.2013 N СВ-7/6,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области - Панченко Н.М., доверенность от 27.12.2012 N 126,
закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость") - Шарафутдинова Д.А., доверенность от 09.01.2013 (б/н),
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 (судья Топоров А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Пригарова Н.Н.)
и кассационную жалобу закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 (председательствующий судья Цуцкова М.Г., судьи Кузьмичев С.А., Пригарова Н.Н.)
по делу N А57-12153/2012
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт", г. Самара (ОГРН 1026301518814, ИНН 6318214559) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, с участием заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов; закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург (ОГРН 1027807980991, ИНН 7816157915); индивидуального предпринимателя Алимова Дмитрия Владимировича, г. Балаково,
по заявлению закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" о признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, с участием заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Самара-Продукт" (далее - ООО "ТФ "Самара-Продукт") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-255; о понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-256; о понуждении произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Определением суда первой инстанции от 26.07.2012 дела N А57-12153/2012 и N А57-12154/2012 объединены в одно производство с присвоением N А57-12153/2012.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 в удовлетворении требований ООО "ТФ "Самара-Продукт" о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 18.04.2012 N 27/036/2012-255 и понуждении Управления Росреестра по Саратовской области произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006 отказано. Требования ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" удовлетворены. Отказ Управления Росреестра по Саратовской области от 18.04.2012 N 27/036/2012-256 признан незаконным. Суд обязал Управление Росреестра по Саратовской области в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.12.2011, подписанного между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт", к договору аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 8/03/2006, заключенному между индивидуальным предпринимателем Алимовым Дмитрием Владимировичем (далее - ИП Алимов Д.В.) и ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 в части удовлетворения требований ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отменено, в удовлетворении заявленных ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" требований отказано. В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 оставлено без изменения.
Не согласившись с постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012, ЗАО "ИКС Недвижимость" обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить в части отказа ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в удовлетворении требований, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012.
ООО "ТФ "Самара-Продукт", считая решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 незаконными, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 в части отказа ООО "ТФ "Самара-Продукт" в удовлетворении требований отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных ООО "ТФ "Самара-Продукт" требований, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 в части отказа в удовлетворении требований ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" отменить, в указанной части оставить в силе решение суда первой инстанции.
Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Представитель ООО "ТФ "Самара-Продукт" в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в своей кассационной жалобе, согласен с кассационной жалобой ЗАО "ИКС 5 Недвижимость".
Представитель ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", поддержал доводы, изложенные в свое кассационной жалобе, просил удовлетворить кассационную жалобу ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Представитель Управления Росреестра по Саратовской области, явившийся в судебное заседание, с кассационными жалобами не согласен, просил оставить в силе постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012.
Иные лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2012 и постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 на основании статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, считает, что кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.12.2006 между ИП Алимовым Д.В. (арендодатель) и ООО "ТФ "Самара-Продукт" (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения N 8/03/2006, по условиям которого арендатор сдает, а арендодатель принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 743,3 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, пр. Героев, д. 36, Литера А2, сроком на 10 лет (далее - договор от 22.12.2006 N 8/03/2006).
По акту приема-передачи от 22.12.2006 указанное помещение было передано ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Договор от 22.12.2006 N 8/03/2006 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 27.12.2006 сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В соответствии с пунктом 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 8/03/2006 сумма ежемесячной (календарный месяц) основной арендной платы за аренду помещения в целом составляет: с первого месяца с начала срока аренды 373 150 руб.
Между ИП Алимовым Д.В. и ООО "ТФ "Самара-Продукт" 15.04.2009 было подписано дополнительное соглашение к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, в соответствии с которым стороны изменили пункт 5.1.1 указанного договора, установив ежемесячную основную арендную плату в целом в размере 159 708 руб. с 01.05.2009 по 01.01.2010.
Между конкурсным управляющим ИП Алимова Д.В. и ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 17.10.2011 на открытых торгах через оператора электронной площадки www.centerr.ru был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" приобрело в собственность нежилое помещение общей площадью 2 041,7 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, Пр. Героев, д. 36 (лот N 2), в котором расположено арендуемое ООО "ТФ "Самара-Продукт" по договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 помещение, о чем 30.11.2011 сделана запись в ЕРП.
ООО "ТФ "Самара-Продукт" 13.03.2012 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Сообщением от 18.04.2012 N 27/036/2012-255 Управление Росреестра по Саратовской области отказало ООО "ТФ "Самара-Продукт" в государственной регистрации вышеуказанного дополнительного соглашения, поскольку согласно сведениям из ЕГРП с 30.11.2011 собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения по договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 является ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", тогда как пункт 2 дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, заявленного к регистрации изменяет пункт 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 2/03/2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения, содержит период с 01.05.2009 по 01.01.2010, когда собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" объекта являлся ИП Алимов Д.В.
ООО "ТФ "Самара-Продукт", полагая, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "ТФ "Самара-Продукт" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ООО "ТФ "Самара-Продукт" требований исходили из того, что в соответствии с пунктом 3 статьи 433, пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
С момента перехода права собственности от ИП Алимова Д.В. к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на нежилое помещение, арендуемое ООО "ТФ "Самара-Продукт", прежний арендодатель в силу статьей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перестал быть стороной по договору с ООО "ТФ "Самара-Продукт", а, следовательно, не мог приобретать и изменять права и обязанности арендодателя по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент подачи заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, подписанного между ИП Алимовым Д.В. (арендодатель) и ООО "ТФ "Самара-Продукт" (арендатор), которым изменялся размер арендной платы на период с 01.05.2009 по 01.01.2010, ИП Алимов Д.В. уже не являлся собственником сданного в аренду помещения, и выбыл из арендных правоотношений с ООО "ТФ "Самара-Продукт", пришли к обоснованному выводу, что Управление Росреестра по Саратовской области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правильно отказало в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Кроме того, суд апелляционной инстанции, со ссылкой на правовую позицию, сформулированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 и от 06.09.2011 N 4905/11 пришел к правильному выводу, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области в регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006 не нарушает законных интересов ООО "ТФ "Самара-Продукт" в сфере предпринимательской деятельности.
Между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" 01.12.2011 было подписано дополнительное соглашение к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006, в связи со сменой собственника арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения, о замене стороны арендодателя в обязательстве с ИП Алимовым Д.В. на ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", а также реквизитов документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, в состав которого, входит арендуемое помещение.
Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения стороны также предусмотрели изменение размера арендной платы, указанной в пункте 5.1.1. договора от 22.12.2006 N 8/03/2006: в период с 01.05.2009 по 01.01.2010 арендная плата составляет 159 708 руб.; в период с 01.01.2010 по 01.01.2011 включительно составляет 159 708 руб.; в период 01.07.2011 по 01.12.2011 арендная плата составляет 159 708 руб.; для периодов, не указанных в настоящем пункте, за владение и пользование помещение сохраняется размер арендной платы, установленный Договором".
ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" 13.03.2012 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 8/03/2006.
Управление Росреестра по Саратовской области сообщением от 18.04.2012 N 27/036/2012-256 отказало ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" в государственной регистрации указанного дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "ИКС Недвижимость" является собственником недвижимого имущества с 30.11.2011, однако пункт 4 заявленного к государственной регистрации дополнительного соглашения изменяет пункт 5.1.1. договора аренды нежилого помещения от 22.12.2006 N 2/03/2006, в части размера арендной платы в сторону ее уменьшения на предыдущий период времени, когда собственником нежилого помещения являлся ИП Алимов Д.В.
Суд первой инстанции, признавая незаконным отказ Управления Росреестра по Саратовской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, исходил из того, что в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", став новым собственником арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт" нежилого помещения, стало стороной (арендодателем) по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, и могло в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации вносить изменения в условия договора от 22.12.2006 N 2/03/2006, в том числе, касающиеся изменения арендной платы, на предыдущий период времени, с начала действия указанного договора.
Суд апелляционной инстанции, отменяя в указанной части решение суда первой инстанции, исходил из того, что в рассматриваемом случае за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011, между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "ТФ "Самара-Продукт" не существовало фактических отношений по договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, тогда как в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции у ООО "ИКС 5 Недвижимость" отсутствует право получать арендную плату за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, так как до перехода права собственности к ООО "ИКС 5 Недвижимость" собственником нежилого помещения, арендуемого ООО "ТФ "Самара-Продукт", являлся ИП Алимов Д.В., который в порядке предусмотренном параграфом 1 Главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации не передавал ООО "ИКС 5 Недвижимость" права требования арендной платы за период, указанный в пункте 4 дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006, с ООО "ТФ "Самара-Продукт".
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у Управления Росреестра по Саратовской области оснований, предусмотренных абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним", для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2011 к договору от 22.12.2006 N 2/03/2006.
Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено, коллегия считает необходимым оставить постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А57-12153/2012 без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2012 по делу N А57-12153/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Р.В.АНАНЬЕВ
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)