Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья суда первой инстанции: И.В. Кисель
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего А.Н. Пономарева,
судей Е.Н. Неретиной, Е.А. Захаровой,
при секретаре А.В. ****,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи А.Н. Пономарева
дело по апелляционным жалобам О.А. ***, А.А. ***
на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года по делу по иску Л.Т. **** к О.А. ****, Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", А.А. **** о признании частично недействительным договора уступки права требования и перевода долга по предварительному договору, признании права собственности на долю жилого помещения,
которым иск удовлетворен,
установила:
Л.Т. ***** обратился в суд с указанным выше иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к О.А. ****, Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", А.А. *****.
Требования мотивированы тем, что О.А. **** в период брака с истцом заключила с Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому уплатила Товариществу денежные средства, нажитые в период брака, в счет оплаты основного договора. В дальнейшем между ответчиками был заключен договор уступки права требования и перевода долга, по которым права и обязанности по предварительному договору перешли к отцу О.А. *** - А.А. ***.
Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года постановлено: иск **** Л.Т. к *** О.А., Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", П. о признании частично недействительным договора уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору, признании права собственности на долю жилого помещения - удовлетворить в полном объеме; признать недействительным договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору N **** от ***, заключенный *** года между **** О.А., *** А.А. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "ДСК-1 и Компания", в части передачи **** О.А. права на приобретение в собственность 1/2 доли жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. **** **** А.А.; признать за **** Л.Т. право собственности на 1/2 долю жилого помещения по адресу: г. Москва, ****.
В апелляционных жалобах О.А. **** и А.А. **** ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель А.А. *** - Г.М. ***, по доверенности от 20 марта 2013 года, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Л.Т. **** и его представитель - адвокат Е.П. ****, по ордеру от 24 июля 2013 года, доверенности от 18 ноября 2012 года, просили решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, дважды не явившегося в заседание суда второй инстанции, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя А.А. ****, Л.Т. **** и его представителя, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие основания, предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, для изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, в части применения последствий недействительности сделки, имеются. В остальной части судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что Л.Т. **** и О.А. *** состоят в браке с 5 декабря 2009 года.
31 марта 2011 года Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Москва, *****.
24 июня 2011 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и О.А. *** заключен предварительный договор N **** купли-продажи жилого помещения.
Согласно п. 1 этого договора Товарищество приняло на себя обязанность продать, а О.А. **** - купить в построенном доме трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *****.
Пунктом 2 договора стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор). Основной договор должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Стоимость квартиры, подлежащая уплате О.А. **** по основному договору, является окончательной, не подлежит изменению и составляет ***** руб. 00 коп. (п. 3.2 договора).
В целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по договору О.А. **** должна перечислить на расчетный счет Товарищества указанную выше денежную сумму, которая после заключения основного договора будет зачтена продавцом в счет оплаты основного договора (п. 5 договора).
4 июля 2011 года платежным поручением О.А. **** перечислила названную сумму на счет Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания".
19 июля 2011 года О.А. **** заключила со своим отцом А.А. **** и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному упомянутому предварительному договору, в соответствии с которым передала А.А. **** принадлежащие ей права требования к Товариществу, связанные с приобретением в собственность спорной квартиры, включая право требования на заключение с покупателем договора купли-продажи указанной выше квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.
В тот же день в соответствии с расходным кассовым ордером Товарищество вернуло О.А. *** уплаченную по договору сумму, которая одновременно была внесена А.А. **** по приходному кассовому ордеру.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд руководствовался тем, что заключенный О.А. **** предварительный договор по своей природе является договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. Приобретенное на основании указанного договора в период брака спорное имущество отчуждено О.А. **** без согласия ее супруга - Л.Т. ****, что дает ему право требовать признания сделки, совершенной с А.А. ****, недействительной в части.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционных жалоб не имеется.
В заседании судебной коллегии Л.Т. **** пояснил, что на момент заключения ответчиками договора фактически брачные отношения между ним и О.А. **** были прекращены. Полученные от Товарищества деньги по расходному кассовому ордеру она ему не передавала. В настоящее время брак между ними расторгнут.
Указанные Л.Т. **** обстоятельства представителем А.А. **** в суде второй инстанции не оспаривались.
При таком положении к спорным правоотношениям должна применяться статья 253 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, с учетом правоприменительной практики, опубликованной в Бюллетене Верховного Суда РФ", 2005, N 9, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что А.А. ****, приобретая права в отношении спорного имущества, знал, что основанием возникновения права является договор, заключенный его дочерью О.А. *** в период брака с Л.Т. ****. При этом на момент заключения договора уступки права требования А.А. **** также было известно о том, что на совершение сделки, несмотря на фактическое прекращение брачных отношений, требовалось согласия Л.Т. ****. Однако такого согласия ответчиками получено не было.
При таких обстоятельствах доводы жалоб о добросовестности приобретения А.А. **** прав по договору не могут быть приняты во внимание.
Нельзя согласиться и с доводом жалоб о том, что суд неверно истолковал договор как сделку купли-продажи с условием предварительной оплаты.
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).
Из содержания заключенного между О.А. **** и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" договора усматривается, что он фактически предусматривал оплату покупателем квартиры, а потому право требования передать квартиру возникло у О.А. **** непосредственно из уже заключенного договора, а не на основании в будущем заключенного договора, как это предусмотрено п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (Предварительный договор).
Изложенное опровергает доводы жалобы о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права.
Вместе с тем, признавая сделку недействительной в части, суд не применил положения о последствиях ее недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в части возмещения стоимости имущества в деньгах, несмотря на то, что в деле имеются доказательства, подтверждающие возвращение О.А. **** внесенных ею денежных средств.
При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит изменению, путем указания на взыскание с О.А. **** половины цены договора, уплаченной А.А. **** - **** руб. (расчет).
В остальном предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
определила:
решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года изменить, дополнив его указанием на взыскание с **** О.А. в пользу *** А.А. денежных средств в сумме ***** руб.; в остальной части указанное выше решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-24573
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2013 г. по делу N 11-24573
судья суда первой инстанции: И.В. Кисель
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
председательствующего А.Н. Пономарева,
судей Е.Н. Неретиной, Е.А. Захаровой,
при секретаре А.В. ****,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи А.Н. Пономарева
дело по апелляционным жалобам О.А. ***, А.А. ***
на решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года по делу по иску Л.Т. **** к О.А. ****, Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", А.А. **** о признании частично недействительным договора уступки права требования и перевода долга по предварительному договору, признании права собственности на долю жилого помещения,
которым иск удовлетворен,
установила:
Л.Т. ***** обратился в суд с указанным выше иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к О.А. ****, Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", А.А. *****.
Требования мотивированы тем, что О.А. **** в период брака с истцом заключила с Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому уплатила Товариществу денежные средства, нажитые в период брака, в счет оплаты основного договора. В дальнейшем между ответчиками был заключен договор уступки права требования и перевода долга, по которым права и обязанности по предварительному договору перешли к отцу О.А. *** - А.А. ***.
Решением Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года постановлено: иск **** Л.Т. к *** О.А., Товариществу на вере (Коммандитному товариществу) "ДСК-1 и Компания", П. о признании частично недействительным договора уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору, признании права собственности на долю жилого помещения - удовлетворить в полном объеме; признать недействительным договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному договору N **** от ***, заключенный *** года между **** О.А., *** А.А. и Товариществом на вере (Коммандитным товариществом) "ДСК-1 и Компания", в части передачи **** О.А. права на приобретение в собственность 1/2 доли жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. **** **** А.А.; признать за **** Л.Т. право собственности на 1/2 долю жилого помещения по адресу: г. Москва, ****.
В апелляционных жалобах О.А. **** и А.А. **** ставится вопрос об отмене решения.
В заседании судебной коллегии представитель А.А. *** - Г.М. ***, по доверенности от 20 марта 2013 года, доводы апелляционной жалобы поддержала.
Л.Т. **** и его представитель - адвокат Е.П. ****, по ордеру от 24 июля 2013 года, доверенности от 18 ноября 2012 года, просили решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие других лиц, участвующих в деле, дважды не явившегося в заседание суда второй инстанции, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.
Проверив материалы дела, выслушав представителя А.А. ****, Л.Т. **** и его представителя, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие основания, предусмотренные п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, для изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционных жалоб, изученным по материалам дела, в части применения последствий недействительности сделки, имеются. В остальной части судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения судебного акта.
Из материалов дела усматривается, что Л.Т. **** и О.А. *** состоят в браке с 5 декабря 2009 года.
31 марта 2011 года Мосгосстройнадзором выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Москва, *****.
24 июня 2011 года между Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" и О.А. *** заключен предварительный договор N **** купли-продажи жилого помещения.
Согласно п. 1 этого договора Товарищество приняло на себя обязанность продать, а О.А. **** - купить в построенном доме трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: *****.
Пунктом 2 договора стороны обязуются в будущем заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор). Основной договор должен быть подписан не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты регистрации продавцом своего права собственности на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Стоимость квартиры, подлежащая уплате О.А. **** по основному договору, является окончательной, не подлежит изменению и составляет ***** руб. 00 коп. (п. 3.2 договора).
В целях обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по договору О.А. **** должна перечислить на расчетный счет Товарищества указанную выше денежную сумму, которая после заключения основного договора будет зачтена продавцом в счет оплаты основного договора (п. 5 договора).
4 июля 2011 года платежным поручением О.А. **** перечислила названную сумму на счет Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания".
19 июля 2011 года О.А. **** заключила со своим отцом А.А. **** и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" договор уступки прав требования и перевода долга по предварительному упомянутому предварительному договору, в соответствии с которым передала А.А. **** принадлежащие ей права требования к Товариществу, связанные с приобретением в собственность спорной квартиры, включая право требования на заключение с покупателем договора купли-продажи указанной выше квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре.
В тот же день в соответствии с расходным кассовым ордером Товарищество вернуло О.А. *** уплаченную по договору сумму, которая одновременно была внесена А.А. **** по приходному кассовому ордеру.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд руководствовался тем, что заключенный О.А. **** предварительный договор по своей природе является договором купли-продажи с условием предварительной оплаты. Приобретенное на основании указанного договора в период брака спорное имущество отчуждено О.А. **** без согласия ее супруга - Л.Т. ****, что дает ему право требовать признания сделки, совершенной с А.А. ****, недействительной в части.
Данные выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными по доводам апелляционных жалоб не имеется.
В заседании судебной коллегии Л.Т. **** пояснил, что на момент заключения ответчиками договора фактически брачные отношения между ним и О.А. **** были прекращены. Полученные от Товарищества деньги по расходному кассовому ордеру она ему не передавала. В настоящее время брак между ними расторгнут.
Указанные Л.Т. **** обстоятельства представителем А.А. **** в суде второй инстанции не оспаривались.
При таком положении к спорным правоотношениям должна применяться статья 253 Гражданского кодекса РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Таким образом, с учетом правоприменительной практики, опубликованной в Бюллетене Верховного Суда РФ", 2005, N 9, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.
Из материалов дела усматривается, что А.А. ****, приобретая права в отношении спорного имущества, знал, что основанием возникновения права является договор, заключенный его дочерью О.А. *** в период брака с Л.Т. ****. При этом на момент заключения договора уступки права требования А.А. **** также было известно о том, что на совершение сделки, несмотря на фактическое прекращение брачных отношений, требовалось согласия Л.Т. ****. Однако такого согласия ответчиками получено не было.
При таких обстоятельствах доводы жалоб о добросовестности приобретения А.А. **** прав по договору не могут быть приняты во внимание.
Нельзя согласиться и с доводом жалоб о том, что суд неверно истолковал договор как сделку купли-продажи с условием предварительной оплаты.
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В силу ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п. 1). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3).
Из содержания заключенного между О.А. **** и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" договора усматривается, что он фактически предусматривал оплату покупателем квартиры, а потому право требования передать квартиру возникло у О.А. **** непосредственно из уже заключенного договора, а не на основании в будущем заключенного договора, как это предусмотрено п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ (Предварительный договор).
Изложенное опровергает доводы жалобы о неправильном толковании судом первой инстанции норм материального права.
Вместе с тем, признавая сделку недействительной в части, суд не применил положения о последствиях ее недействительности, предусмотренные п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ в части возмещения стоимости имущества в деньгах, несмотря на то, что в деле имеются доказательства, подтверждающие возвращение О.А. **** внесенных ею денежных средств.
При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит изменению, путем указания на взыскание с О.А. **** половины цены договора, уплаченной А.А. **** - **** руб. (расчет).
В остальном предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
определила:
решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года изменить, дополнив его указанием на взыскание с **** О.А. в пользу *** А.А. денежных средств в сумме ***** руб.; в остальной части указанное выше решение Солнцевского районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)