Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-19698/2012 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" - Танюкевич Александр Владимирович (доверенность N 607 от 12.04.2013).
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущество РБ, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" (далее - ООО ХК "Башуралэнергострой", ответчик) о взыскании 1 206 564 руб. 12 коп., в том числе основного долга в сумме 1 173 957 руб. 06 коп. за период с сентября 2009 по октябрь 2012 и пени в размере 32 607 руб. 06 коп. за период с 11.08.2011 по 22.10.2012 по договору аренды земельного участка N М55-11 от 04.04.2011; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга 1 173 957, 06 руб. исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых за период с 23.10.2012 по день фактической уплаты долга.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 (резолютивная часть от 06.02.2013) заявленные требования удовлетворены частично (77 - 85). С ответчика в пользу истца взысканы задолженность в сумме 1 152 276 руб. 55 коп., пени в сумме 32 607 руб. 06 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 1 152 276 руб. 55 коп. исходя из ставки 8, 25% годовых с 23.10.2012 г. по день фактического погашения суммы долга. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 615 руб. 24 коп.
В апелляционной жалобе ООО ХК "Башуралэнергострой" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда изменить, взыскав с ответчика основной долг в размере 174 994 руб. 65 коп., пени в размере 11 884 руб. 18 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 174 994 руб. 65 коп., исходя из ставки 8,25% годовых с 23.10.2012 по день фактического погашения суммы долга.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными. Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к следующему. Судом неправомерно принято заявление истца об увеличении ставки арендной платы с 0,73% до 2,81%, указанной в расчетах, подписанных истцом в одностороннем порядке.
Апеллянт ссылается на пункт 2.2. Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009, в соответствии с которым изменение размера арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в случаях, когда:
- а) выявлено нарушение установленного режима использования (целевого использования земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка);
- б) произошло изменение законодательства в части изменения порядка расчета или исчисления размера арендной платы;
- в) произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что нарушение установленного режима использования отсутствует.
По мнению подателя жалобы, при правильном толковании Постановления Правительства от 11.04.2012 N 100, при расчете должна применяться ставка арендной платы 0,98% от кадастровой стоимости земельного участка.
К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от Минземимущества РБ в суд апелляционной инстанции не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Минземимущества РБ.
В судебном заседании представитель ООО ХК "Башуралэнергострой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с условиями договора N М55-11 от 04.04.2011 (л.д. 11-12) истец по акту приема передачи (л.д. 18) передал ответчику в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:258 общей площадью 5 514 кв. м расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д. 219, для эксплуатации административного здания.
Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды с 20.12.2010 по 20.12.2020. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны
установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 28.09.2009.
Разделом 4 договора установлен размер арендной платы на момент заключения договора в сумме 1 130 479 руб. 01 коп. и определен порядок установления арендной платы на последующие периоды.
Так, в соответствии с пунктом 4.2 размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования, типа объектов и площади земельного участка в соответствии и нормативными правовыми актами.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).
В силу п. 4.5. договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или г. Уфы.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7. договора).
Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев предусмотренных пп. 4.4. и 4.5 договора (п. 6.1 договора).
В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
Обеими сторонами договора без разногласий подписаны расчеты арендной платы за период с 28.09.2009 по 31.12.2009, за 2010-2011 годы (л. д. 15-17).
Истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 (л. д. 57) и за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 (л. д. 20), подписанные в одностороннем порядке.
Согласно указанным расчетам с 01.01.2012 уменьшилась кадастровая стоимость земельного участка (с 154 860 138 руб. 60 коп. (л. д. 15-17) до 91 293 312 руб. 96 коп. (л.д. 20, 57), с 01.04.2012 ставка арендной платы увеличилась с 0,73% до 2,81%.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Минземимущества РБ с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка N М55-11 от 04.04.2011 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:258 общей площадью 5 514 кв. м расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д. 219, для эксплуатации административного здания (л.д. 11-12).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды N М55-11 от 04.04.2011 заключен на срок 10 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 12.05.2011 (л. д. 48 на обороте).
Материалами дела подтверждается пользование обществом спорным земельным участком площадью 5514 кв. м для эксплуатации административного здания при ненадлежащем исполнении обязательств по оплате за его пользование.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске Минземимуществом РБ срока исковой давности за период с 28.09.2009 по 07.11.2009.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Челябинской области 07.11.2012, истец требовал взыскать и задолженность по арендной плате за период с 28.09.2009 по октябрь 2012, следовательно, требование истца о взыскании задолженности и пени по арендной плате за период с 28.09.2009 до 07.11.2009 заявлено им за пределами трехгодичного срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в части взыскания и задолженности и пени по арендной плате за период 28.09.2009 до 07.11.2009.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Произведенные истцом расчеты арендной платы за период с 07 ноября 2009 по октябрь 2012 апелляционным судом проверены, являются верными, оснований для их переоценки не имеется.
Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
Из условий договора N М55-11 от 04.04.2011 следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.
Пунктом 4.5. договора стороны согласовали, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или г. Уфы.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы с 01.01.2012 изменился в связи с изменением кадастровой стоимости участка.
В настоящем случае Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 91293 312 руб. 96 коп. (л. д. 57).
В связи с указанным, фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.
Изменение арендодателем в одностороннем порядке с 01.04.2012 размера арендной платы произведено в связи с изменением ставки арендной платы на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012), что соответствует п. 4.5 договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Подлежат отклонению доводы подателя жалобы о неправомерном принятии судом увеличения ставки арендной платы с 0,73% до 2,81%, указанной в расчетах, подписанных истцом в одностороннем порядке, расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости с применением арендной ставки, измененной на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012), и является регулируемой составляющей при исчислении арендной платы.
Часть 4 ст. 22 ЗК РФ указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьями 22 и 65 ЗК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Судебная коллегия принимает во внимание, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, изменение (увеличение) арендодателем размера арендной платы связано с новым порядком определения размера арендной платы.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012) на территории городского округа "Город Уфа" предусмотрена возможность применения ОКВЭД при определении ставок арендной платы за земли по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка и его целевое назначение определены сторонами для эксплуатации административного здания.
Апелляционный суд, оценив перечень видов деятельности ответчика, которые перечислены в основных сведениях о юридическом лице, полагает, что истцом при расчете задолженности по арендной плате обоснованно применена ставка арендной платы со значением 2.81%, применяемая при предоставлении земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Таким образом, сумма основного долга с учетом применения срока исковой давности исчислена судом первой инстанции верно.
Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
С учетом применения срока исковой давности суд первой инстанции обоснованно начислил неустойку за период с 11.08.2011 по 22.10.2012, что составило 32 607 руб. 06 коп.
Несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика в соответствии со статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 173 957, 06 руб. исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых за период с 23.10.2012 по день фактической уплаты долга.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждено надлежащими доказательствами, а доказательств оплаты ответчиком задолженности в установленные договорами аренды сроки материалы дела не содержат, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представленный истцом расчет суммы процентов судом первой инстанции проверен и признан неверным, ввиду неверно определенной суммы задолженности.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО ХК "Башуралэнергострой".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-19698/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.04.2013 N 18АП-3094/2013 ПО ДЕЛУ N А07-19698/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 апреля 2013 г. N 18АП-3094/2013
Дело N А07-19698/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-19698/2012 (судья Вальшина М.Х.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" - Танюкевич Александр Владимирович (доверенность N 607 от 12.04.2013).
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Минземимущество РБ, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" (далее - ООО ХК "Башуралэнергострой", ответчик) о взыскании 1 206 564 руб. 12 коп., в том числе основного долга в сумме 1 173 957 руб. 06 коп. за период с сентября 2009 по октябрь 2012 и пени в размере 32 607 руб. 06 коп. за период с 11.08.2011 по 22.10.2012 по договору аренды земельного участка N М55-11 от 04.04.2011; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга 1 173 957, 06 руб. исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых за период с 23.10.2012 по день фактической уплаты долга.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 (резолютивная часть от 06.02.2013) заявленные требования удовлетворены частично (77 - 85). С ответчика в пользу истца взысканы задолженность в сумме 1 152 276 руб. 55 коп., пени в сумме 32 607 руб. 06 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 1 152 276 руб. 55 коп. исходя из ставки 8, 25% годовых с 23.10.2012 г. по день фактического погашения суммы долга. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 615 руб. 24 коп.
В апелляционной жалобе ООО ХК "Башуралэнергострой" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда изменить, взыскав с ответчика основной долг в размере 174 994 руб. 65 коп., пени в размере 11 884 руб. 18 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 174 994 руб. 65 коп., исходя из ставки 8,25% годовых с 23.10.2012 по день фактического погашения суммы долга.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд первой инстанции посчитал установленными. Доводы апелляционной жалобы, по существу, сводятся к следующему. Судом неправомерно принято заявление истца об увеличении ставки арендной платы с 0,73% до 2,81%, указанной в расчетах, подписанных истцом в одностороннем порядке.
Апеллянт ссылается на пункт 2.2. Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009, в соответствии с которым изменение размера арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в случаях, когда:
- а) выявлено нарушение установленного режима использования (целевого использования земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка);
- б) произошло изменение законодательства в части изменения порядка расчета или исчисления размера арендной платы;
- в) произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что нарушение установленного режима использования отсутствует.
По мнению подателя жалобы, при правильном толковании Постановления Правительства от 11.04.2012 N 100, при расчете должна применяться ставка арендной платы 0,98% от кадастровой стоимости земельного участка.
К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от Минземимущества РБ в суд апелляционной инстанции не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.
С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Минземимущества РБ.
В судебном заседании представитель ООО ХК "Башуралэнергострой" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с условиями договора N М55-11 от 04.04.2011 (л.д. 11-12) истец по акту приема передачи (л.д. 18) передал ответчику в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:258 общей площадью 5 514 кв. м расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д. 219, для эксплуатации административного здания.
Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды с 20.12.2010 по 20.12.2020. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны
установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 28.09.2009.
Разделом 4 договора установлен размер арендной платы на момент заключения договора в сумме 1 130 479 руб. 01 коп. и определен порядок установления арендной платы на последующие периоды.
Так, в соответствии с пунктом 4.2 размер арендной платы исчисляется исходя из ставки арендной платы для данного экономико-планировочного района, вида функционального использования, типа объектов и площади земельного участка в соответствии и нормативными правовыми актами.
Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (пункт 4.3 договора).
Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).
В силу п. 4.5. договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или г. Уфы.
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7. договора).
Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев предусмотренных пп. 4.4. и 4.5 договора (п. 6.1 договора).
В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
Обеими сторонами договора без разногласий подписаны расчеты арендной платы за период с 28.09.2009 по 31.12.2009, за 2010-2011 годы (л. д. 15-17).
Истцом в материалы дела представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2012 по 31.03.2012 (л. д. 57) и за период с 01.04.2012 по 31.12.2012 (л. д. 20), подписанные в одностороннем порядке.
Согласно указанным расчетам с 01.01.2012 уменьшилась кадастровая стоимость земельного участка (с 154 860 138 руб. 60 коп. (л. д. 15-17) до 91 293 312 руб. 96 коп. (л.д. 20, 57), с 01.04.2012 ставка арендной платы увеличилась с 0,73% до 2,81%.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Минземимущества РБ с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка N М55-11 от 04.04.2011 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020706:258 общей площадью 5 514 кв. м расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Менделеева, д. 219, для эксплуатации административного здания (л.д. 11-12).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
В рассматриваемом случае договор аренды N М55-11 от 04.04.2011 заключен на срок 10 лет, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. Договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 12.05.2011 (л. д. 48 на обороте).
Материалами дела подтверждается пользование обществом спорным земельным участком площадью 5514 кв. м для эксплуатации административного здания при ненадлежащем исполнении обязательств по оплате за его пользование.
Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о пропуске Минземимуществом РБ срока исковой давности за период с 28.09.2009 по 07.11.2009.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Челябинской области 07.11.2012, истец требовал взыскать и задолженность по арендной плате за период с 28.09.2009 по октябрь 2012, следовательно, требование истца о взыскании задолженности и пени по арендной плате за период с 28.09.2009 до 07.11.2009 заявлено им за пределами трехгодичного срока исковой давности.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При таких обстоятельствах, поскольку ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении иска в части взыскания и задолженности и пени по арендной плате за период 28.09.2009 до 07.11.2009.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Произведенные истцом расчеты арендной платы за период с 07 ноября 2009 по октябрь 2012 апелляционным судом проверены, являются верными, оснований для их переоценки не имеется.
Доказательств погашения задолженности по договору аренды за пользование арендованным имуществом ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
Из условий договора N М55-11 от 04.04.2011 следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.
Пунктом 4.5. договора стороны согласовали, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации, Республики Башкортостан или г. Уфы.
Как следует из материалов дела, размер арендной платы с 01.01.2012 изменился в связи с изменением кадастровой стоимости участка.
В настоящем случае Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 91293 312 руб. 96 коп. (л. д. 57).
В связи с указанным, фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.
Изменение арендодателем в одностороннем порядке с 01.04.2012 размера арендной платы произведено в связи с изменением ставки арендной платы на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012), что соответствует п. 4.5 договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Подлежат отклонению доводы подателя жалобы о неправомерном принятии судом увеличения ставки арендной платы с 0,73% до 2,81%, указанной в расчетах, подписанных истцом в одностороннем порядке, расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости с применением арендной ставки, измененной на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012), и является регулируемой составляющей при исчислении арендной платы.
Часть 4 ст. 22 ЗК РФ указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьями 22 и 65 ЗК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.
Судебная коллегия принимает во внимание, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, изменение (увеличение) арендодателем размера арендной платы связано с новым порядком определения размера арендной платы.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что корректировка арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 480 от 22.12.2009 (в редакции от 11.04.2012) на территории городского округа "Город Уфа" предусмотрена возможность применения ОКВЭД при определении ставок арендной платы за земли по зонам градостроительной ценности и экономико-планировочным районам в зависимости от видов функционального использования и типов объектов.
Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка и его целевое назначение определены сторонами для эксплуатации административного здания.
Апелляционный суд, оценив перечень видов деятельности ответчика, которые перечислены в основных сведениях о юридическом лице, полагает, что истцом при расчете задолженности по арендной плате обоснованно применена ставка арендной платы со значением 2.81%, применяемая при предоставлении земельных участков для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Таким образом, сумма основного долга с учетом применения срока исковой давности исчислена судом первой инстанции верно.
Рассматривая требования о взыскании договорной неустойки, апелляционная коллегия руководствуется следующим.
Пунктом 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Поскольку данный договор является заключенным, а условие о неустойке закреплено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
Исследовав и оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие задолженности по арендной плате, в связи с чем, требования о взыскании неустойки являются обоснованными.
С учетом применения срока исковой давности суд первой инстанции обоснованно начислил неустойку за период с 11.08.2011 по 22.10.2012, что составило 32 607 руб. 06 коп.
Несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для предъявления истцом к взысканию с ответчика в соответствии со статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 173 957, 06 руб. исходя из ставки рефинансирования 8,25% годовых за период с 23.10.2012 по день фактической уплаты долга.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Поскольку наличие задолженности ответчика перед истцом подтверждено надлежащими доказательствами, а доказательств оплаты ответчиком задолженности в установленные договорами аренды сроки материалы дела не содержат, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
Представленный истцом расчет суммы процентов судом первой инстанции проверен и признан неверным, ввиду неверно определенной суммы задолженности.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО ХК "Башуралэнергострой".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2013 по делу N А07-19698/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Башуралэнергострой" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)